Nov
13
Limites de la responsabilité du notaire

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 30 octobre 2013

N° de pourvoi: 12-22.169 12-23.546

Non publié au bulletin Rejet

Joint les pourvois n° V 12-22. 169 et S 12-23. 546 ;

Donne acte à M. X...du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... , Mme Z... et la SCP Y... et Z... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux 11 mai 2012), que, en exécution d'un plan de remembrement approuvé par arrêté préfectoral du 24 mars 1999, les parcelles cadastrées AB n° 543 et 545 appartenant à M. X...ont été réunies en une parcelle unique sous le n° ZD 108 qui a été attribuée par la commission départementale d'aménagement foncier à Mme A...; qu'après division de cette parcelle en deux parcelles ZD n° 177 et ZD n° 178, Mme A...a, suivant actes reçus par M. Y... , Mme Z... et la SCP Y... et Z... , notaires, les 14 mai 2001 et 9 janvier 2002, cédé la première à M. et Mme B... et la seconde, à M. et Mme C... ; que les acquéreurs ont édifié leur maison d'habitation sur leur fonds respectif ; qu'à la suite des recours exercés contre la décision de la commission, la parcelle ZD n° 108 a été réattribuée le 2 juillet 2004 à M. X...; que, le 11 mai 2005, ce dernier a assigné M. et Mme B... et M. et Mme C... en démolition des ouvrages implantés sur sa propriété ; que ceux-ci ont appelé en garantie Mme A...et les notaires ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° S 12-23. 546 et le premier moyen du pourvoi incident du pourvoi n° V 12-22. 169 réunis :

Attendu que M. et Mme B..., M. et Mme C... et Mme A...font grief à l'arrêt d'ordonner la démolition des ouvrages immobiliers édifiés sur leurs fonds, pour les parties empiétant sur le fonds de M. X..., sous astreinte et aux frais des époux B... et C..., de condamner ces derniers à payer à M. X...la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice de dépossession, de dire que Mme A..., doit indemniser les époux B... et C...de l'éviction des parcelles de terrain et de maison qu'ils ont acquises en la condamnant dès à présent à leur payer la somme de 6 000 euros en garantie du préjudice de dépossession qu'ils sont condamnés à payer à M. X...et en ordonnant une expertise pour chiffrer le surplus de la garantie, alors, selon le moyen :

1°/ que nul ne peut exercer son droit de propriété dans l'intention de nuire à autrui ; que les époux B... et C...faisaient valoir que M. X..., informé dès 2001 des suites du recours administratif en contestation des opérations de remembrement qu'il avait intenté, n'avait jamais informé les époux B... et C...de son droit de propriété sur la parcelle lors de l'édification des maisons, qu'il n'avait pas contesté les permis de construire octroyés qui avaient pourtant été publiés en mairie et affichés sur les terrains jouxtant les siens, et qu'il s'était contenté d'attendre leur installation complète avec leur famille pour revendiquer sa propriété et solliciter la démolition des ouvrages empiétant sur sa parcelle ; que ces agissements étaient de nature à démontrer que M. X...avait agi avec malice dans le but de porter préjudice aux époux B... et C...; qu'en se bornant à relever que la demande de M. X..., qui constituait une défense de son droit de propriété, ne saurait dégénérer en abus, pour ordonner la démolition des ouvrages litigieux et condamner les époux B... et C...au paiement de dommages et intérêts, sans même rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par les écritures d'appel des époux B... et C..., si les agissements dénoncés par ces derniers ne démontraient pas que M. X...avait abusé de son droit de propriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 545 et 555 du code civil ;

2°/ que le fait qu'une partie seulement d'une construction ait été édifiée sur le terrain d'autrui ne suffit pas à exclure l'application de l'article 555 du code civil et ne dispense pas la cour d'appel de rechercher si l'acquéreur peut se prévaloir d'un titre putatif, lui permettant d'invoquer la qualité de tiers évincé de bonne foi ; qu'en ce cas, la démolition de constructions empiétant sur le sol d'autrui ne peut être ordonnée ; qu'en se bornant à relever que l'article 555 du code civil ne pouvait trouver application au cas d'un empiétement pour ordonner la démolition des constructions édifiées en partie sur le terrain de M. X...sans rechercher si l'acte de vente ne constituait pas pour les époux B... et C...un titre putatif leur permettant d'invoquer la qualité de tiers évincé de bonne foi au sens des articles 550 et 555 du code civil, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu, d'une part, que la demande de M. X...qui s'inscrivait dans la défense de son droit de propriété contre un empiétement, ne pouvait dégénérer en abus et, d'autre part, que la bonne foi des constructeurs au moment de la construction était indifférente, les dispositions de l'article 555 du code civil qui ne concernent que les ouvrages intégralement édifiés sur le terrain d'autrui, ne pouvant recevoir application en l'espèce, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen du pourvoi incident du pourvoi n° V 12-22. 169 ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que les notaires instrumentaires des deux actes d'acquisition des terrains achetés par M. et Mme B..., d'une part, et M. et Mme C..., d'autre part, avaient vérifié le titre de propriété de Mme A...à la conservation des hypothèques, qu'ils avaient constaté que cette dernière y était désignée par le procès-verbal de remembrement comme propriétaire des parcelles à vendre et qu'ils n'avaient aucun moyen de vérifier l'existence du recours introduit par un tiers, la cour d'appel en a exactement déduit que les demandes d'indemnisation dirigées contre M. Y... , Mme Z... et la SCP Y... et Z... devaient être rejetées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi principal n° V 12-22. 169 qui n'est pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois principal et incident ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL n° V 12-22. 169 par la SCP Roger, Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour M. X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 6. 000 euros la condamnation des époux C... et B...à verser des dommages et intérêts à Monsieur X...et d'avoir rejeté la demande de Monsieur X...tendant à la condamnation des consorts C... et Chaussadas à lui verser la somme de 300. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Aux motifs que Monsieur Bernard X...était propriétaire sur la commune de Saint-Sauveur de Puynormand de deux parcelles anciennement cadastrées section AB n° 543 et 545 ; par arrêté préfectoral du 24 mars 1999 publié au bureau des hypothèques de Libourne, un plan de remembrement a été adopté et il a notamment réuni les parcelles précitées sous une nouvelle numérotation unique ZD n° 108 qui a été attribuée à Madame Yvette D..., épouse A...par une décision de la Commission départementale d'aménagement foncier du 12 avril 2002 ; cette dernière décision, à la suite d'un recours pour excès de pouvoir de Monsieur X...a été annulée par un jugement du Tribunal administratif de Bordeaux en date du 16 octobre 2003 devenu définitif ; qu'à la suite de ce jugement, la Commission départementale d'aménagement foncier de la Gironde a décidé de réaffecter les anciennes parcelles AB 545 et 543 à Monsieur Bernard X...et cette décision n'a donné lieu à aucune contestation (arrêt p. 8, § 7 et suivants) ; que la bonne foi des époux C... et des époux B... n'exclut pas leur obligation à indemnisation du préjudice que Monsieur X...est fondé à invoquer du fait de la dépossession partielle de la parcelle AB 543 lui appartenant depuis le 16 juin 2004, date à laquelle la Commission départementale d'aménagement foncier de la Gironde lui a restitué la propriété de cette dernière ; que la teneur de ces empiètements qui le privent de la disposition de la parcelle précitée et qui, du fait de la construction d'un mur de clôture lui interdisent tout accès à sa propriété justifient l'allocation d'une indemnisation qui a été également justement fixée à la somme de 6. 000 euros dès lors que la superficie de la parcelle n'excède pas 2800 m ² (arrêt attaqué, p. 9, § 4) ;

Et aux motifs supposés adoptés des premiers juges que vu la petite surface dont Monsieur X...est de fait dépossédé, les époux B... et C...sont condamnés in solidum à lui verser la somme de 6. 000 euros (jugement déféré, p. 4, § 4)

Alors que, d'une part, en se bornant à constater un préjudice résultant de la dépossession du terrain à compter de la décision de réattribution de la commission départementale d'aménagement foncier sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions d'appel de Monsieur X..., p. 5), si l'empiètement n'avait pas entrainé un préjudice constitué de la perte des gains qu'aurait pu apporter la réalisation de l'opération immobilière que Monsieur X...projetait de réaliser dès 1999 sur le terrain litigieux et à laquelle il avait dû renoncer, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 555 du Code civil ;

Alors que, d'autre part, en déterminant le montant de l'indemnisation en fonction de la superficie des parcelles sur lesquelles avaient lieu les empiètements, et non en fonction de la consistance et de l'étendue du dommage causé, sur le plan matériel comme moral, au propriétaire desdites parcelles, la Cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale et l'article 555 du Code civil ;

Alors que, enfin, en se bornant à relever l'existence d'un préjudice causé par l'empiètement imputable aux constructeurs évincés sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions d'appel de Monsieur X..., p. 7), si les intéressés ainsi que Madame D...épouse A...n'avaient pas commis une faute en concluant la vente du terrain litigieux dont il serait résulté un préjudice constitué de la perte des gains qu'aurait pu apporter la réalisation de l'opération immobilière que Monsieur X...projetait de réaliser dès 1999 et à laquelle il avait dû renoncer, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.

Moyen produit AU POURVOI INCIDENT n° V 12-22. 169 par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour Mme A....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR ordonné la démolition des ouvrages immobiliers édifiés par Monsieur et Madame B..., d'une part, et par Monsieur et Madame C..., d'autre part, pour les parties empiétant sur le fond de Monsieur Bernard X...situés sur la parcelle cadastrée section AB n° 543, lieu-dit « La Mouillère » à Saint-Sauveur du Puynormand (Gironde), aux frais des époux B... et C...pour leurs constructions respectives, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du premier jour du sixième mois suivant la signification de la présente décision, et condamné les époux B... et C...in solidum à payer à Monsieur Bernard X...la somme de 6. 000 euros en réparation de son préjudice de dépossession et d'AVOIR dit que Madame Yvette D..., épouse A..., devait indemniser les époux B... et C...de l'éviction des parcelles de terrain et de maison qu'ils ont acquises de Madame A...et qui ont été par la suite réattribuées à Monsieur X..., en condamnant dès à présent Madame A...à payer aux époux B... et C...la somme de 6. 000 euros en garantie du préjudice de dépossession qu'ils sont condamnés à payer à Monsieur X...et en ordonnant une expertise pour chiffrer le surplus de la garantie,

AUX MOTIFS QUE " M Bernard X...était propriétaire sur la commune de Saint Sauveur de Puynormand de deux parcelles anciennement cadastrées section AB n° 543 et 545. Par arrêté préfectoral du 24 mars 1999 publié au Bureau des hypothèques de Libourne, un plan de remembrement a été adopté et il a notamment réuni les parcelles précitées sous une nouvelle numérotation unique ZD n° 108 qui a été attribuée à Mme Yvette D...épouse A...par une décision de la commission départementale d'aménagement foncier du 12avril 2002. Cette dernière décision à la suite d'un recours pour excès de pouvoir de M F...a été annulée par un jugement du tribunal administratif de Bordeaux en date du 16 octobre 2003 devenu définitif. A la suite de ce jugement la commission départementale d'aménagement foncier de la Gironde a décidé de réaffecter les anciennes parcelles AB 545 et 543 à M Bernard G...et cette décision n'a donné lieu à aucune contestation. Il convient par ailleurs de souligner que Mme A...a été déboutée de sa tierce opposition à l'encontre d'un jugement du même tribunal administratif du 12 avril 2001 qui avait annulé la décision de rejet implicite de la réclamation de M Bernard X...en date du 21 août 1998 relative aux opérations de remembrement précitées. Si la cour administrative d'appel de Bordeaux saisie de l'appel interjeté par Mme A...a annulé le dit jugement, elle n'en a pas moins débouté celle ci de ses demandes tendant à voir constater la tardiveté de la réclamation présentée par M X...devant la commission départementale d'aménagement foncier de la Gironde. Enfin celle ci s'est désistée de son pourvoi devant le Conseil d'Etat suivant ordonnance en date du 30 novembre 2010. Il apparaît donc de ces éléments que M X...qui demeure l'actuel propriétaire de la parcelle cadastrée section AB 543 sur laquelle empiètent sans contestation les maisons construites par les époux C... et les époux B... sur les terrains qui leur ont été vendus par Mme A...respectivement les 14 mai 2001 et 9 janvier 2002 est fondé à solliciter le bénéfice des dispositions de l'article 545 du code civil et en conséquence la démolition des parties des immeubles empiétant sur sa propriété du seul fait de l'existence des dits empiétements, la bonne foi des constructeurs au moment de la construction étant indifférente et les dispositions de l'article 555 du code civil ne pouvant recevoir application dés lors qu'elles ne peuvent concerner que les ouvrages intégralement édifiés sur le terrain d'autrui ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de condamnation à démolition des empiétements précités à l'encontre des époux C... et des époux B... sous astreinte de 30 ¿ par jour de retard à compter du premier jour du sixième mois suivant la signification de la présente décision. Il sera souligné que cette demande qui entre dans le cadre de la défense du droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus. Par ailleurs la bonne foi des époux C... et des époux B... n'exclue pas leur obligation à indemnisation du préjudice que M X...est fondé à invoquer du fait de la dépossession partielle de la parcelle AB 543 lui appartenant depuis le 16 juin 2004 date à laquelle la Commission départementale d'aménagement foncier de la Gironde lui a restitué la propriété de cette dernière. La teneur de ces empiétements qui le privent de la disposition de la parcelle précitée et qui du fait de la construction d'un mur de clôture lui interdisent tout accès à sa propriété justifient l'allocation d'une indemnisation qui a été également justement fixée à la somme de 6000 ¿ dès lors que la superficie de la parcelle n'excède pas 2800 mètres carrés.

Sur la demande d'application de la garantie d'éviction : Au titre de la garantie d'éviction invoquée par les époux C... et les époux B... sur le fondement de l'article 1626 du code civil, il sera relevé comme l'a retenu à bon escient le tribunal qu'elle est de droit mise à la charge du vendeur au profit des acquéreurs au titre de la privation qu'elle entraîne pour eux quant à la totalité ou la partialité de l'immeuble vendu et ce, même si l'acte de vente ne comporte aucune stipulation sur la dite garantie. Par ailleurs, dés lors que l'éviction invoquée par les consorts C... et B... procède, non pas du fait personnel du vendeur Mme A...mais du fait d'un tiers, la garantie ne peut couvrir que les troubles de droit subis par les acquéreurs qui sont d'ailleurs les seuls subis et invoqués par ces derniers et non les troubles de fait. Il est de jurisprudence constante que la découverte d'un droit invoqué en justice par un tiers sur la chose vendue existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l'acquéreur comme c'est manifestement le cas en l'espèce, constitue un trouble actuel, obligeant de ce seul fait le vendeur à en garantir son acquéreur en application de l'article 1626 du code civil et ce trouble existe avant même qu'intervienne un jugement le constatant. En espèce il est constant que le recours pour excès de pouvoir introduit par M X...devant le tribunal administratif de Bordeaux à l'encontre de la décision implicite de rejet de son recours par la Commission départementale d'aménagement foncier concernant le remembrement a été formé le 24 mars 1999 et qu'il constitue la cause originaire de la garantie d'éviction manifestement antérieure aux actes de vente consentis aux consorts C... et B... en date des 14 mai 2001 et 9 janvier 2002. En conséquence, dés lors au surplus que l'existence ou non de la bonne foi de Mme A...est indifférente à la mise en oeuvre de la garantie d'éviction, c'est à bon droit que le tribunal en a retenu l'application de plein droit à la charge de celle ci en sa qualité de vendeur des terrains litigieux au profit des acquéreurs les consorts C... et B.... Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a, sur le fondement de l'article 1630 3° et 4° du code civil, accordé aux acquéreurs évincés à l'encontre du vendeur, le remboursement des frais faits sur la demande en garantie dont ils ont fait l'objet et ceux faits par le demandeur originaire et les dommages-intérêts ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat. Sur la base de ces principes le jugement sera également confirmé en ce qu'il a condamné Mine A...à rembourser aux époux C...-B...la somme de 6000 ¿ mise à leur charge. Avant dire droit sur l'évaluation de la réparation du préjudice subi par ces derniers à titre personnel, le tribunal a ordonné une expertise confiée à M Claude J...qui était expressément sollicitée par les consorts C...- B... qui toutefois n'avaient pas indiqué comme ils l'ont dit devant la cour qu'ils envisageaient de solliciter la résiliation des ventes des terrains sur lesquels ont été réalisées les maisons d'habitation donnant lieu aux empiétements litigieux dans l'hypothèse où le prononcé de la condamnation à leur démolition serait maintenue " (arrêt, p. 8 à 10),

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE " l'article 555 du Code civil ne s'applique qu'aux ouvrages intégralement édifiés sur le terrain d'autrui mais ne trouve pas à s'appliquer aux empiétements, c'est à dire lorsqu'un constructeur étend ses ouvrages au-delà des limités de son héritage et empiète sur une parcelle voisine. Seul l'article 545 du même code est applicable aux empiétements. Dans le cadre de ce texte, la bonne foi des constructeurs est indifférente à son application, l'empiétement sur la propriété d'autrui suffisant à caractériser la faute et justifiant la destruction de l'empiétement si le propriétaire du fonds lésé le demande. Si la demande de destruction d'un empiètement de quelques centimètres peut être qualifiée, dans certaines circonstances, d'abus de l'usage du droit de propriété, la demande de M. X..., qui porte sur des empiétements qui ne peuvent être qualifiés de minimes, n'apparaît pas constitutive d'une faute caractérisant un abus de droit. Dans ces circonstances, la demande de M. X...de démolition des ouvrages édifiés par les époux B... et C..., pour la partie de ces ouvrages empiétant sur son fond situé sur la parcelle cadastrée AB 543, sera accueillie. Afin d'assurer l'exécution de cette décision, il convient d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 30 ¿ par jour de retard à compter du premier jour du sixième mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que cette astreinte ne peut s'appliquer que lorsque cette décision sera exécutoire. Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. K...: M. X...forme une demande de dommages et intérêts en raison de son préjudice de dépossession sur les parties de maison des époux B...et C...qui empiètent que son terrain. L'article 544 du Code civil édictant un régime de responsabilité sans faute, la bonne foi des époux B... et C... n'exclut pas leur obligation d'indemniser M. X...pour cette dépossession qu'il a subie depuis le 16 juin 2004, date à laquelle la Commission départementale d'aménagement foncier de la Gironde lui a réattribué la parcelle anciennement dénommée AB 543. A ce titre, et vu la petite surface dont M. X...est de fait dépossédé, les époux B... et C... seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 6. 000 ¿.

Sur la garantie d'éviction : En application de l'article 1626 du Code civil, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu. Cette garantie ne couvre, lorsque l'éviction n'est pas du fait personnel du vendeur mais du fait d'un tiers, que les troubles de droit subis par l'acheteur et non les troubles de fait. Dans le cas d'espèce, le trouble subi par les époux B... et C... est bien un trouble de droit inclus dans la garantie d'éviction. Pour donner naissance à la garantie, l'éviction doit avoir une cause antérieure à la vente. En ce sens, la découverte d'un droit invoqué en justice par un tiers sur la chose vendue, existant au moment de la vente non déclaré et ignoré de l'acheteur, constitue un trouble entrant dans les conditions de l'article 1626 du code susvisé, ce trouble existant avant même qu'intervienne nu jugement le constatant, et oblige de ce seul fait le vendeur à en garantir son acquéreur. En application de ce texte, dans la mesure où le recours en excès de pouvoir de M. X...devant le tribunal administratif de Bordeaux contre la décision implicite de rejet de son recours par la Commission départementale d'aménagement foncier concernant le remembrement a été formé le 24 mars 1999 et que les ventes critiquées sont intervenues les 14 mai 2001 et 9 janvier 2002, soit postérieurement, Mme D...épouse A...est redevable de cette garantie d'éviction envers les époux B... et C.... La question de la bonne foi de Mme A...est indifférente la mise en oeuvre de cette garantie, qui est due de plein droit lorsque ses conditions sont réunies. En application de l'article 1630 3° et 4° du même code, l'acquéreur évincé est en droit de demander contre le vendeur les frais faits sur la demande en garantie de l'acheteur et ceux faits par le demandeur originaire et tes dommages et intérêts ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat. A ce jour, Mme A...sera donc tenue de payer aux époux C... et B... les dommages et intérêts dont eux-mêmes sont redevables envers M. X..., soit la somme de 6. 000 ¿. Pour le surplus de cette garantie due par Mme A..., il est impossible de chiffrer à ce jour le préjudice subi par les époux C... et B... du fait de l'éviction d'une partie de leurs maisons et de leur terrain. Il convient, dans ces conditions, d'ordonner une expertise et de désigner M. Claude J...afin d'y procéder " (jugement, p. 4 à 6),

1°) ALORS QUE nul ne peut exercer son droit de propriété dans l'intention de nuire à autrui ; que les époux B... et C...faisaient valoir que Monsieur X..., informé dès 2001 des suites du recours administratif en contestation des opérations de remembrement qu'il avait intenté, n'avait jamais informé les époux B... et C...de son droit de propriété sur la parcelle lors de l'édification des maisons, qu'il n'avait pas contesté les permis de construire octroyés qui avaient pourtant été publiés en mairie et affichés sur les terrains jouxtant les siens, et qu'il s'était contenté d'attendre leur installation complète avec leur famille pour revendiquer sa propriété et solliciter la démolition des ouvrages empiétant sur sa parcelle ; que ces agissements étaient de nature à démontrer que Monsieur X...avait agi avec malice dans le but de porter préjudice aux époux B... et C...; qu'en se bornant à relever que la demande de Monsieur X..., qui constituait une défense de son droit de propriété, ne saurait dégénérer en abus, pour ordonner la démolition des ouvrages litigieux et condamner les époux B... et C...au paiement de dommages et intérêts, sans même rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par les écritures d'appel des époux B... et C..., si les agissements dénoncés par ces derniers ne démontraient pas que Monsieur X...avait abusé de son droit de propriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 545 et 545 du code civil ;

2°) ALORS QUE le fait qu'une partie seulement d'une construction ait été édifiée sur le terrain d'autrui ne suffit pas à exclure l'application de l'article 555 du code civil et ne dispense pas la cour d'appel de rechercher si l'acquéreur peut se prévaloir d'un titre putatif, lui permettant d'invoquer la qualité de tiers évincé de bonne foi ; qu'en ce cas, la démolition de constructions empiétant sur le sol d'autrui ne peut être ordonnée ; qu'en se bornant à relever que l'article 555 du code civil ne pouvait trouver application au cas d'un empiètement pour ordonner la démolition des constructions édifiées en partie sur le terrain de Monsieur X...sans rechercher si l'acte de vente ne constituait pas pour les époux B... et C...un titre putatif leur permettant d'invoquer la qualité de tiers évincé de bonne foi au sens des articles 550 et 555 du code civil, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Yvette D..., épouse A..., de sa demande tendant à la condamnation solidaire de Monsieur Jacques Y... , Madame Y...-Claude L..., épouse Z... et la Scp Y...& Z..., à la relever indemne des condamnations prononcées à son encontre,

AUX MOTIFS PROPRES QUE " Il apparaît que les notaires doivent ainsi que l'a rappelé à bon escient le tribunal, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité des actes qu'ils sont chargés d'établir avant leur rédaction. En l'espèce, il est constant que les notaires instrumentaires des deux actes d'acquisition des terrains achetés par les époux B... d'une part et les époux C... d'autre part ont vérifié le titre de propriété de Mme A...vendeur des parcelles à la Conservation des hypothèques de Libourne et dés lors qu'ils ont constaté que cette dernière y était désignée par le procès verbal de remembrement du lier avril 1999 comme propriétaire des parcelles à vendre, ils ont été à bon droit considérés comme ayant rempli leur obligation professionnelle. Ce raisonnement s'impose d'autant plus que la parcelle ayant été attribuée à Mme A...par le remembrement avait fait l'objet d'une division selon un document d'arpentage dressé par un géomètre expert qui avait été visé par le Cadastre de Libourne et soumis au contrôle de la Commission départementale d'aménagement foncier en application de l'article L 123-17 du code rural qui en avait approuvé ladite division en mars 2001. Dés lors, c'est à bon droit que le tribunal a considéré que les notaires n'avaient aucun moyen de vérifier l'existence du recours introduit par un tiers le 24 mars 1999 qui devait donner lieu à une décision du tribunal administratif du 15 mars 2001 annulant la décision contestée d'attribution de parcelles dans le cadre du remembrement " (arrêt, p. 10 et 11),

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE " l'acte de vente conclu le 14 mai 2001 entre Mme A...et les époux B... a eu lieu devant Maître Jacques Y... . L'acte de vente conclu le 9 janvier 2002 entre Mme A...et les époux C... a eu lieu devant Maître Y...-Claude Z... . Il est constant que les notaires doivent, avant de dresser leurs actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes. En vérifiant le titre de propriété de Mme A..., vendeur des parcelles, à la Conservation des Hypothèques de LIBOURNE et en constatant que cette dernière y était désignée par le procès-verbal de remembrement du 1er avril 1999 comme propriétaire des parcelles à vendre, les notaires ont rempli leur obligation professionnelle. Il ne leur appartenait pas de vérifier si un recours quelconque était en cours concernant ce procès-verbal de remembrement de plus de deux ans, et ce d'autant qu'en application de l'article L. 123-12 du Code rural, le transfert de propriété résultant de la clôture des opérations de remembrement prive l'ancien propriétaire de tout pouvoir juridique sur les parcelles dont il est dessaisi, notamment de l'action en revendication. De plus, les notaires pouvaient d'autant moins envisager une restriction du droit de propriété de Mme A...que la parcelle qui lui avait été attribuée par le remembrement avait fait l'objet d'une division selon document d'arpentage dressé par un géomètre expert, visé par les services du Cadastre de LIBOURNE et soumis au contrôle de la Commission départementale d'aménagement foncier selon l'article L. 123-17 du Code rural, Commission qui avait approuvé la division de la parcelle en mars 2001. Les notaires n'avaient donc aucun moyen, sauf si les parties les en informaient, de savoir qu'un recours avait été intenté le 24 mars 1999 par un tiers et avait donné lieu à une décision du tribunal administratif du 15 mars 2001 annulant la décision contestée de remembrement " (jugement, p. 6 et 7),

ALORS QUE si, après la clôture des opérations de remembrement qui entraîne transfert de propriété, les immeubles qui en sont l'objet ne sont plus soumis qu'à l'exercice des droits et actions nés du chef du nouveau propriétaire, il n'en demeure pas moins que l'ancien propriétaire évincé du fait qu'il n'a pas été tenu compte de ses droits sur des parcelles peut, pendant une période de cinq années, à compter de l'affichage du plan définitif du remembrement, saisir la commission départementale d'aménagement foncier aux fins de rectification des documents de remembrement ; qu'il s'ensuit que, lorsqu'il est chargé de dresser l'acte d'une vente d'un terrain ayant fait l'objet d'une mutation à la suite d'un remembrement, le notaire, tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui, doit vérifier si l'ancien propriétaire évincé a saisi la commission départementale d'aménagement foncier et/ ou la juridiction administrative aux fins de rectification des documents de remembrement dans les cinq ans à compter de l'affichage du plan définitif de remembrement ;

Qu'il résulte des constatations des juges du fond que, dans le cadre des opérations de remembrement, la commission départementale d'aménagement foncier a, par décision du 21 avril 1998, attribué la parcelle ZD n° 108 à Madame Yvette D..., épouse A..., et que cette parcelle ayant fait l'objet d'une division approuvée par cette commission en mars 2001, la parcelle ZD n° 177 a été vendue aux époux B... par acte dressé le 14 mai 2001 par Maître Jacques Y... , et la parcelle ZD n° 178 aux époux C... par acte dressé le 9 janvier 2002 par Maître Y...-Claude Z... , sans que les deux notaires procèdent à la moindre vérification quant à un éventuel recours formé par l'ancien propriétaire de l'assiette du terrain ; qu'alors que les nouveaux propriétaires ont utilisé leurs terrains respectifs pour faire construire des maisons d'habitation, il est apparu que les différentes mutations et opérations étaient intervenues alors même que l'ancien propriétaire, Monsieur Bernard X..., avait-sans que Madame D...en ait été informée-introduit d'une part, un recours amiable contre la décision susvisée du 21 avril 1998, puis d'autre part, en raison du silence gardé par la commission, un recours devant le tribunal administratif de Bordeaux qui, par jugement en date du 12 avril 2001, a fait droit à sa demande ; qu'à la suite de ce jugement, la commission départementale a décidé de réaffecter les parcelles litigieuses à Monsieur X...; que, constatant que les maisons construites par les époux B... et C...empiétaient sur son terrain, celui-ci a demandé leur démolition et des dommages et intérêts ; que les époux B... et C...ont alors demandé l'application de la garantie d'éviction par Madame Yvette D...; que celle-ci a alors demandé la condamnation solidaire des notaires à la relever indemne des condamnations prononcées à son encontre en raison de leurs manquements à leur devoir de conseil en ne s'assurant pas de la validité et de l'efficacité des actes avant leur rédaction ;

Que, pour écarter la responsabilité des notaires, les juges du fond ont simplement relevé qu'ils avaient vérifié les titres de propriété à la conservation des hypothèques de Libourne et qu'ils « n'avaient aucun moyen de vérifier l'existence du recours introduit par un tiers le 24 mars 1999 qui devait donner lieu à une décision du tribunal administratif du 15 mars 2001 annulant la décision contestée d'attribution de parcelles dans le cadre du remembrement », alors qu'il suffisait qu'ils interrogent la commission départementale et/ ou le tribunal administratif d'un éventuel recours, les actes de vente n'étant postérieurs que de trois ans à la décision du 21 avril 1998 ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble les articles L. 123-12 et L. 123-16 du code rural.

Moyen produit AU POURVOI n° S 12-23. 546 par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme B... et M. et Mme C....

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la démolition des ouvrages immobiliers édifiés par Monsieur Dominique B... et Madame D..., son épouse, d'une part, et par Monsieur Rolland C...et Madame Agnès N..., son épouse, d'autre part, pour les parties empiétant sur le fond de Monsieur Bernard X...situés sur la parcelle cadastrée section AB n° 543 lieu-dit « La Mouillère » à Saint-Sauveur du Puynormand (33), aux frais des frais des époux D...et C...pour leurs constructions respectives, assorti cette condamnation d'une astreinte de trente euros (30 ¿) par jour de retard à compter du premier jour du sixième mois suivant la signification de la présente décision, et condamné les époux B... et C... in solidum à payer à Monsieur Bernard X...la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice de dépossession ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE Monsieur Bernard X...était propriétaire sur la commune de Saint Sauveur de Puynormand de deux parcelles anciennement cadastrées section AB n° 543 et 545 ; que par arrêté préfectoral du 24 mars 1999 publié au Bureau des hypothèques de Libourne, un plan de remembrement a été adopté et il a notamment réuni les parcelles précitées sous une nouvelle numérotation unique ZD n° 108 qui a été attribuée à Madame Yvette D..., épouse A..., par une décision de la commission départementale d'aménagement foncier du 12 avril 2002 ; que cette dernière décision à la suite d'un recours pour excès de pouvoir de Monsieur X...a été annulée par un jugement du tribunal administratif de Bordeaux en date du 16 octobre 2003 devenu définitif ; qu'à la suite de ce jugement la commission départementale d'aménagement foncier de la Gironde a décidé de réaffecter les anciennes parcelles AB 545 et 543 à Monsieur Bernard X...et cette décision n'a donné lieu à aucune contestation ; qu'il convient par ailleurs de souligner que Madame A...a été déboutée de sa tierce opposition à l'encontre d'un jugement du même tribunal administratif du 12 avril 2001 qui avait annulé la décision de rejet implicite de la réclamation de Monsieur Bernard X...en date du 21 août 1998 relative aux opérations de remembrement précitées ; que si la cour administrative d'appel de Bordeaux saisie de l'appel interjeté par Madame A...a annulé le dit jugement, elle n'en a pas moins débouté celle-ci de ses demandes tendant à voir constater la tardiveté de la réclamation présentée par Monsieur X...devant la commission départementale d'aménagement foncier de la Gironde ; qu'enfin celle-ci s'est désistée de son pourvoi devant le Conseil d'Etat suivant ordonnance en date du 30 novembre 2010 ; qu'il apparaît donc de ces éléments que Monsieur X...qui demeure l'actuel propriétaire de la parcelle cadastrée section AB 543 sur laquelle empiètent sans contestation les maisons construites par les époux C... et les époux B... sur les terrains qui leur ont été vendus par Madame A...respectivement les 14 mai 2001 et 9 janvier 2002 est fondé à solliciter le bénéfice des dispositions de l'article 545 du code civil et en conséquence la démolition des parties des immeubles empiétant sur sa propriété du seul fait de l'existence des dits empiétements, la bonne foi des constructeurs au moment de la construction étant indifférente et les dispositions de l'article 555 du code civil ne pouvant recevoir application dès lors qu'elles ne peuvent concerner que les ouvrages intégralement édifiés sur le terrain d'autrui ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de condamnation à démolition des empiétements précités à l'encontre des époux C... et des époux B... sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du premier jour du sixième mois suivant la signification de la présente décision ; qu'il sera souligné que cette demande qui entre dans le cadre de la défense du droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus ; que par ailleurs la bonne foi des époux C... et des époux B... n'exclut pas leur obligation à indemnisation du préjudice que Monsieur X...est fondé à invoquer du fait de la dépossession partielle de la parcelle AB 543 lui appartenant depuis le 16 juin 2004 date à laquelle la Commission départementale d'aménagement foncier de la Gironde lui a restitué la propriété de cette dernière ; que la teneur de ces empiétements qui le privent de la disposition de la parcelle précitée et qui du fait de la construction d'un mur de clôture lui interdisent tout accès à sa propriété justifient l'allocation d'une indemnisation qui a été également justement fixée à la somme de 6000 euros dès lors que la superficie de la parcelle n'excède pas 2800 mètres carrés ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 555 du code civil ne s'applique qu'aux ouvrages intégralement édifiés sur le terrain d'autrui mais ne trouve pas à s'appliquer aux empiétements, c'est à dire lorsqu'un constructeur étend ses ouvrages au-delà des limites de son héritage et empiète sur une parcelle voisine ; que seul l'article 545 du même code est applicable aux empiétements ; que dans le cadre de ce texte, la bonne foi des constructeurs est indifférente à son application, l'empiétement sur la propriété d'autrui suffisant à caractériser la faute et justifiant la destruction de l'empiétement si le propriétaire du fond lésé le demande ; que si la demande de destruction d'un empiétement de quelques centimètres peut être qualifiée, dans certaines circonstances, d'abus de l'usage du droit de propriété, la demande de Monsieur X..., qui porte sur des empiétements qui ne peuvent être qualifiés de minimes, n'apparaît pas constitutive d'une faute caractérisant un abus de droit ; que dans ces circonstances, la demande de Monsieur X...de démolition des ouvrages édifiés par les époux B... et C..., pour la partie de ces ouvrages empiétant sur son fond situé sur la parcelle cadastrées AB 543, sera accueillie ; qu'afin d'assurer l'exécution de cette décision, il convient d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du premier jour du sixième mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que cette astreinte ne peut s'appliquer que lorsque cette décision sera exécutoire ; que Monsieur X...fait une demande de dommages et intérêt en raison de son préjudice de dépossession sur les parties de la maison des époux B...et C...qui empiètent que son terrain ; que l'article 544 du code civil édictant un régime de responsabilité sans faute, la bonne foi des époux B... et C... n'exclut pas leur obligation d'indemniser Monsieur X...pour cette dépossession qu'il a subie depuis le 16 juin 2004, date à laquelle la Commission départementale d'aménagement foncier de la Gironde lui a réattribué la parcelle anciennement dénommée AB 543 ; qu'à ce titre et vu la petite surface dont Monsieur X...est de fait dépossédé, les époux B... et C... seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 6 000 euros ;

1° ALORS QUE nul ne peut exercer son droit de propriété dans l'intention de nuire à autrui ; que les époux B... et C...faisaient valoir que Monsieur X..., informé dès 2001 des suites du recours administratif en contestation des opérations de remembrement qu'il avait intenté, n'avait jamais informé les époux B... et C...de son droit de propriété sur la parcelle lors de l'édification des maisons, qu'il n'avait pas contesté les permis de construire octroyés qui avaient pourtant été publiés en mairie et affichés sur les terrains jouxtant les siens, et qu'il s'était contenté d'attendre leur installation complète avec leur famille pour revendiquer sa propriété et solliciter la démolition des ouvrages empiétant sur sa parcelle ; que ces agissements étaient de nature à démontrer que Monsieur X...avait agi avec malice dans le but de porter préjudice aux époux B... et C... ; qu'en se bornant à relever que la demande de Monsieur X..., qui constituait une défense de son droit de propriété, ne saurait dégénérer en abus, pour ordonner la démolition des ouvrages litigieux et condamner les époux B... et C...au paiement de dommages et intérêts, sans même rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par les écritures d'appel des époux B... et C..., si les agissements dénoncés par ces derniers ne démontraient pas que Monsieur X...avait abusé de son droit de propriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 545 et 555 du code civil ;

2° ALORS QUE le fait qu'une partie seulement d'une construction ait été édifiée sur le terrain d'autrui ne suffit pas à exclure l'application de l'article 555 du code civil et ne dispense pas la cour d'appel de rechercher si l'acquéreur peut se prévaloir d'un titre putatif, lui permettant d'invoquer la qualité de tiers évincé de bonne foi ; qu'en ce cas, la démolition de constructions empiétant sur le sol d'autrui ne peut être ordonnée ; qu'en se bornant à relever que l'article 555 du code civil ne pouvait trouver application au cas d'un empiètement pour ordonner la démolition des constructions édifiées en partie sur le terrain de Monsieur X...sans rechercher si l'acte de vente ne constituait pas pour les époux B... et C...un titre putatif leur permettant d'invoquer la qualité de tiers évincé de bonne foi au sens des articles 550 et 555 du code civil, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés.

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