May
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QUAND LA COUR SUPREME ACCORDE UNE SECONDE CHANCE A L’ACQUEREUR EN VEFA…

C'est avec un vif plaisir que j'accueille dans ces colonnes mon confrère Laurent KARILA, qui n'est autre que le fils de mon vieux complice, ami et confrère, Jean-Pierre KARILA. Leur nom parlant pour eux, il est inutile de les présenter davantage. Je borne donc là mon propos de bienvenue, pour ménager leur modestie.

Laurent KARILA nous commente ci-après un arrêt de la 3ème Chambre civile acceptant d'accorder une seconde chance à un plaideur (acquéreur en VEFA) au fil de ses découvertes de la cause réelle des désordres et au hasard de la variation des fondements invoqués...

Cass. 3e civ., 24 mars 2009, n° 08-16.460

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1351 du code civil ;

Attendu que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 7 février 2008), que les époux X... ont acquis de la SCI Le Clos des Minimes représentée par la société Palm promotion, deux appartements en l'état futur d'achèvement ; que par jugement devenu irrévocable du 12 février 2004 le tribunal de grande instance de Douai, après expertise, a condamné in solidum la SCI Le Clos des Minimes et la société Palm promotion, sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du code civil, à payer aux époux X..., une somme en réparation d'un désordre affectant l'isolation phonique des locaux, dont l'origine a été attribuée à un fractionnement de la chape flottante ; qu'alléguant avoir, au cours des travaux de réfection, découvert que cette chape flottante n'avait pas été réalisée, les époux X... ont fait assigner la SCI Le Clos des Minimes et la société Palm promotion, en indemnisation de l'inexécution de cette prestation contractuelle, sur le fondement de l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour déclarer cette demande irrecevable en ce qu'elle se heurte à l'autorité de la chose jugée, l'arrêt retient que la non-conformité si elle est avérée, a pour conséquence une moins value de l'immeuble en ce sens que l'absence de cette chape flottante a une influence sur la qualité de l'isolation phonique, qu'il n'est invoqué aucune autre conséquence à ce manquement que le désordre relatif à l'isolation phonique, et que ce désordre a été réparé par un jugement "définitif" rendu le 12 février 2004 ;

Qu'en statuant ainsi alors que l'action en indemnisation, sur le fondement de l'article 1147 du code civil, de l'absence de chape flottante constitutive d'un défaut de conformité de l'ouvrage aux stipulations contractuelles révélé postérieurement au jugement du 12 février 2004, n'a pas le même objet que l'action en réparation, sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du code civil, d'un dommage affectant l'isolation phonique des locaux, la cour d'appel a violé l'article susvisé ;

Note :

Voici une situation peu commune : un acquéreur en VEFA se plaignant de désordres phoniques entre deux étages sollicite et obtient, avec l'appui d'un rapport d'expert judiciaire concluant à un fractionnement de la chape flottante, la condamnation de son vendeur en VEFA sur le fondement des articles 1641 et 1792 du Code civil, ledit défaut d'isolation acoustique rendant l'immeuble impropre à sa destination.

L'affaire aurait été bien classique si, après le jugement de condamnation rendu et l'indemnisation réglée, l'acquéreur n'avait pas introduit une nouvelle action contre le vendeur en VEFA, cette fois-ci sur le fondement de l'article 1147 du Code civil au motif de la découverte, au moment des travaux de réfection, de l'absence pure et simple de chape (à laquelle l'expert judiciaire n'avait pas conclu puisqu'il avait conclu à son fractionnement).

La question posée aux seconds juges étant celle de savoir si la nouvelle action judiciaire fondée sur la non-conformité contractuelle de la chose vendue ne se heurtait pas à l'autorité de la chose jugée du premier jugement (devenu manifestement définitif) qui avait prononcé la condamnation du vendeur sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du Code civil.

La Cour d'appel avait considéré que la demande était irrecevable comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée par les premiers juges du fait de la réparation accordée au titre du désordre d'isolation phonique d'une part et d'autre part à raison de ce que le demandeur, (lors de sa nouvelle action aux fins d'indemnisation de la moins value de l'immeuble fondée sur l'absence de chape flottante et sur l'incidence de cette circonstance au regard de la qualité de l'isolation phonique), n'avait pas invoqué d'autre conséquence de l'absence d'ouvrage que le défaut d'isolation phonique déjà réparé par le premier jugement.

La Cour de cassation censure, au visa de l'article 1351 du Code civil, l'arrêt de la Cour de Douai en énonçant :

« Qu'en statuant ainsi alors que l'action en indemnisation, sur le fondement de l'article 1147 du code civil, de l'absence de chape flottante constitutive d'un défaut de conformité de l'ouvrage aux stipulations contractuelles révélé postérieurement au jugement du 12 février 2004, n'a pas le même objet que l'action en réparation, sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du code civil, d'un dommage affectant l'isolation phonique des locaux, la cour d'appel a violé l'article susvisé ; »

On ignore encore comment statuera la Cour d'appel de Douai autrement composée devant laquelle la Cour de cassation a décidé de renvoyer l'affaire, la question étant en pratique de savoir comment évaluer le préjudice de perte de valeur de l'immeuble du fait de l'absence de chape flottante alors que les sommes accordées par les premiers juges ont certainement déjà pu contribuer à atténuer le défaut d'isolation phonique.

La perte de valeur de l'immeuble du fait du déficit d'isolation phonique qui n'aurait pas été résorbé par la réalisation des travaux de réparations peut-elle en pratique être facilement estimée autrement que par le montant de la réparation qu'aurait en réalité accordée le premier juge du fait de l'absence d'ouvrage sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du Code civil si l'expert judiciaire avait correctement accompli sa mission ?

Si cette estimation devait en passer par là, on comprendrait alors que ce ne serait alors ni plus ni moins qu'un détournement de l'autorité de la chose jugée puisque la condamnation à la réparation de perte de valeur introduite sur le fondement de l'article 1147 du Code civil s'évaluerait à l'aune du montant utile à la réparation du dommage consécutif à l'absence d'ouvrage ce que celle l'action introduite sur le fondement des articles 11646-1 et 1792 du Code civil pouvait réparer...

Il est à parier que la Cour de Douai qui avait dit irrecevable la seconde action en justice, ne tombera pas dans ce piège.

Laurent KARILA

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