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Responsabilité décennale du vendeur immobilier et impropriété à la destination

Responsabilité décennale du vendeur immobilier et impropriété à la destination

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 4 mars 2021




Cassation partielle


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 234 F-D

Pourvoi n° A 19-26.296




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021

La société Yamiel, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° A 19-26.296 contre l'arrêt rendu le 8 octobre 2019 par la cour d'appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme V... S...,

2°/ à M. G... N...,

domiciliés tous deux [...],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de Me Balat, avocat de la société Yamiel, de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de Mme S... et de M. N..., après débats en l'audience publique du 26 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Besançon, 8 octobre 2019), la société Yamiel a transformé une grange en immeuble d'habitation en la divisant en plusieurs appartements et en la soumettant au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

2. Par acte authentique du 3 novembre 2009, la société Yamiel a vendu aux consorts S... N... un des appartements.

3. Une expertise a été ordonnée en référé à la demande des acquéreurs, qui se plaignaient de désordres tant en parties privatives que communes. A la suite du dépôt du rapport d'expertise, les acquéreurs ont assigné la venderesse aux fins d'organisation d'une nouvelle expertise et paiement de provisions à valoir sur l'indemnisation de leurs préjudices.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. La société Yamiel fait grief à l'arrêt de dire qu'elle est le constructeur de l'ouvrage et qu'en sa qualité de constructeur/vendeur professionnel elle a commis un manquement en ne souscrivant pas l'assurance garantissant sa responsabilité sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, alors « que relèvent de la garantie décennale les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage, ou encore la solidité d'un équipement indissociable de l'ouvrage ; que dans ses écritures d'appel, la SCI Yamiel faisait valoir « qu'aucun travaux n'a été réalisé sur la structure du bâtiment ni sur la charpente ou encore la couverture, sauf l'ouverture du velux » ; qu'en affirmant que les dommages allégués par les consorts S... N... entraient dans le champ de la garantie décennale, au seul motif que les travaux en cause étaient « nécessairement en partie structurels », sans aucune autre précision sur la nature de ces travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil. » Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a relevé, par motifs propres et adoptés, que le vendeur avait entrepris des travaux en partie structurels, en conservant seulement l'enveloppe extérieure et la toiture et en réalisant des aménagements intérieurs et extérieurs d'envergure consistant en la création de six appartements, comprenant les installations sanitaires, l'isolation, le chauffage et l'électricité et, en matière de gros oeuvre, la réalisation d'une dalle porteuse de la surface totale du bâtiment, ainsi que les aménagements des parties extérieures.

6. Elle a pu en déduire que la venderesse avait construit un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil et qu'elle était soumise à l'obligation de souscrire une assurance de responsabilité décennale.

7. Elle a ainsi légalement justifié sa décision de ces chefs.

Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

8. La société Yamiel fait grief à l'arrêt de dire qu'elle doit sa garantie à l'acquéreur de tous vices de construction et autres désordres éventuels affectant l'immeuble vendu sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, de dire qu'elle devra supporter personnellement les responsabilités et conséquences financières résultant des travaux de reprise nécessaires et de la condamner à payer aux consorts S... N... la somme provisionnelle de 10 000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice de jouissance et moral, alors « que le juge saisi d'une action fondée sur l'article 1792 du code civil doit rechercher si les désordres invoqués compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ; qu'en affirmant que les désordres invoqués par les consorts S... N... entraient dans le champ de la garantie décennale, sans constater que ces désordres, à les supposer avérés, compromettaient la solidité de l'ouvrage ou le rendait impropre à sa destination, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1792 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du code civil :

9. Il résulte des deux premiers de ces textes que toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

10. Selon le troisième, la présomption de responsabilité s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un bâtiment, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.

11. Pour juger que la venderesse devait sa garantie aux acquéreurs pour tous vices de construction et autres désordres éventuels affectant l'immeuble vendu sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil et la condamner à payer certaines sommes à titre de provision, l'arrêt retient qu'est réputé constructeur celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'il a construit ou fait construire et que la venderesse, qui avait entrepris des travaux nécessairement en partie structurels, devait être qualifiée de constructeur.

12. En se déterminant ainsi, sans constater l'existence de dommages qui compromettaient la solidité de l'ouvrage ou de l'un de ses éléments d'équipement indissociables ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendaient impropre à sa destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Portée et conséquences de la cassation

13. Le moyen ne formulant aucune critique contre les motifs de l'arrêt retenant que la société Yamiel est intervenue en qualité de vendeur professionnel, la cassation ne peut s'étendre à cette disposition de l'arrêt qui n'est pas dans un lien de dépendance avec les autres dispositions de l'arrêt critiquées par le moyen.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la société Yamiel doit sa garantie à l'acquéreur de tous vices de construction et autres désordres éventuels affectant l'immeuble vendu, sur le fondement des articles 1792 et suivant du code civil, en ce qu'il dit que la société Yamiel devra supporter personnellement les responsabilités et conséquences financières résultant des travaux de reprise exigés par l'immeuble et définis par la mesure d'instruction à venir et en ce qu'il condamne la société Yamiel à payer une provision de 10 000 euros aux consorts S... N..., l'arrêt rendu le 8 octobre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

Condamne les consorts S... N... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 

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