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Responsabilité personnelle de la SCI maître de l'ouvrage du fait de ses propres manquements

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), sept. 2013, éd. « Le Moniteur », page 97.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 6 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-25.810

Non publié au bulletin Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 juin 2012), que la SCI La Motte Picquet Plaza (la SCI) qui a acquis un lot d'un immeuble en copropriété, a conclu, le 29 juin 2005, avec les consorts X..., propriétaires de l'autre lot dans lequel est exploité un fonds de commerce de café, restaurant, piano, bar par Mme Florence X..., une convention l'autorisant à rénover l'immeuble moyennant une indemnisation et l'abandon de divers locaux, la prise en charge de la ventilation du restaurant et de ses cuisines, ainsi que la remise en état des toilettes, et prévoyant la réalisation par les consorts X... de travaux d'isolation phonique ; que les consorts X... ont assigné la SCI et la société Saprim, sa gérante, en paiement de billets à ordre échus en exécution de la convention et en indemnisation de leurs préjudices ; que la SCI et la société Saprim ont appelé en garantie M. Y..., architecte, et son assureur la société MAF, la société Qualiconsult, contrôleur technique, la société Rempart II en liquidation judiciaire, entrepreneur, et son assureur, la société Axa Corporate Solutions ;

Sur les premiers moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident réunis :

Attendu que la SCI et la société Saprim font grief à l'arrêt de les condamner à payer à Mme Florence X... diverses sommes et d'autoriser le bâtonnier désigné séquestre à lui remettre les sommes détenues, alors, selon le moyen :

1°/ que tenus de motiver leur décision, les juges du fond ne peuvent ni recourir à une motivation de pure forme ni viser les éléments du dossier sans les identifier ; qu'en se bornant à énoncer, pour infirmer le jugement qui avait prononcé la résiliation de la convention intervenue le 29 juin 1995 et de son avenant aux torts des consorts X..., que les pièces produites établissent plutôt des réserves tenant au souci de minorer les conséquences pour l'exploitation du restaurant des troubles résultant des travaux qu'une véritable obstruction, sans procéder à la moindre analyse de ces pièces non identifiées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que le juge, qui ne peut procéder par voie d'affirmation, doit préciser sur quels éléments de preuve il se fonde ; qu'en affirmant, pour infirmer le jugement qui avait prononcé la résiliation de la convention intervenue le 29 juin 1995 et de son avenant aux torts des consorts X..., que les pièces produites établissent plutôt des réserves tenant au souci de minorer les conséquences pour l'exploitation du restaurant des troubles résultant des travaux qu'une véritable obstruction, sans préciser les éléments de preuve sur lesquels elle s'était fondée pour parvenir à une telle conclusion, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; que la SCI et la société Saprim faisaient valoir que les consorts X... avaient reconnu tout au long de la procédure de première instance que l'immeuble avait été complètement achevé et que les travaux de réhabilitation réalisés par la SCI avaient été terminés dans les délais prévus et qu'ils ne pouvaient donc affirmer devant la cour d'appel, sans se contredire, que les travaux n'avaient pas été exécutés ; qu'en retenant, pour accueillir la demande de dommages intérêts compensatoires des consorts X..., que la réception n'était pas opposable aux consorts X... qui n'étaient pas parties aux travaux de réhabilitation et que les consorts X... n'avaient jamais écrit que la SCI avait rempli ses engagements de façon satisfaisante, la cour d'appel, qui s'est fondée sur des motifs impropres à écarter l'existence d'un comportement déloyal et contradictoire adopté par les consorts X... dans le seul but d'échapper à leurs obligations, a privé sa décision de base légale au regard du principe susvisé ;

Mais attendu qu'ayant retenu souverainement que les travaux avaient été exécutés et qu'ils n'avaient pu l'être sans que les consorts X... les aient laissés faire, et que les pièces produites établissaient plutôt des réserves tenant au souci de minorer les conséquences pour l'exploitation du restaurant des troubles résultant des travaux qu'une véritable obstruction ou en tout état de cause, une obstruction d'une gravité suffisante, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la résiliation de l'accord n'était pas justifiée ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur les deuxièmes moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident réunis :

Attendu que la SCI et la société Saprim font grief à l'arrêt de les condamner à payer à Mme Florence X... la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, que la société Saprim et la SCI faisaient valoir que les consorts X... étaient seuls à l'origine de la non réalisation de l'isolation phonique mise à leur charge et qu'il ne pouvait être imputé à la SCI un quelconque manquement à ses obligations dès lors que c'était uniquement en raison de l'opposition des consorts X... que les travaux d'isolation générale n'avaient pu être exécutés ; qu'en retenant que les conditions de l'exécution par les consorts X... de leurs travaux d'isolation phonique avaient été aggravées par la façon dont la SCI avait réalisé son opération de rénovation, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la non réalisation par la SCI des travaux d'isolation générale n'avait pas pour cause directe et exclusive l'obstruction des consorts X... à la réalisation de ces travaux et si donc ceux-ci n'étaient pas seuls à l'origine de leur propre dommage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la SCI n'avait pas communiqué les plans de coupe des planchers dont l'architecte et l'entreprise chargée des travaux d'isolation avaient besoin, que la dalle du plancher haut était d'une épaisseur moindre que celle prévue, ce qui compliquait les travaux d'isolation phonique restant à la charge des consorts X..., et que les travaux réalisés laissaient un certain nombre de points facilitant la transmission du son, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a pu retenir que les conditions de l'exécution par les consorts X... de leurs travaux d'isolation phonique avaient été aggravées par la façon dont la SCI avait réalisé son opération de rénovation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur les troisièmes moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident réunis, ci-après annexé :

Attendu que les critiques étant sans lien avec le grief visant la condamnation de la SCI et la société Saprim au paiement de sommes à Mme Florence X..., le moyen est inopérant ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la SCI La Motte Piquet Plaza et la société Saprim aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI La Motte Piquet Plaza et la société Saprim à payer à M. Y... et la société MAF la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils, pour la société Paris rénovation intra muros (Saprim).

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI La Motte Picquet Plaza et la société Saprim à payer à Florence X... la somme de 42. 685 ¿, avec intérêts à compter de la demande en paiement et autorisé le bâtonnier désigné séquestre à lui remettre les sommes qu'il détenait de ce chef, d'AVOIR condamné la SCI La Motte Picquet Plaza et la société Saprim à payer à Florence X... les sommes de 9. 801, 22 ¿ et de 295, 40 ¿ actualisées par le dernier indice BT 01 publié par référence à l'indice de novembre 2010, plus 10. 000 ¿ à titre de dommages intérêts ;

AUX MOTIFS QUE Marie-Louise X..., propriétaire du lot n° 2 et du fonds de commerce de café restaurant exploité dans la copropriété du...... ainsi que Florence X..., sa fille, locataire gérante du fonds de commerce ont passé le 29 juin 1995 avec la SCI La Motte Picquet Plaza, en leur qualité de deux seuls copropriétaires de l'immeuble...... , une convention aux termes de laquelle :- les consorts X... ajouteront l'activité ¿ piano bar, musique vivante'à celle de café restaurant déjà exploitée dans leurs locaux à charge pour eux de faire réaliser à leur frais tous les travaux et ouvrages nécessaires pour isoler leurs locaux selon les normes techniques et administratives en vigueur afin que les voisins ne puissent se plaindre du bruit qui en résultera ;- une boîte aux lettres et une touche nominative sur l'interphone dans l'entrée de l'immeuble... seront installées au nom de X... ;- les consorts X... acceptent de perdre 0, 4368 mètre carré dans leur local toilette ;- les consorts X... notent que les travaux commenceront le 5 juin 1995 et dureront 8 mois dont 4 qui peuvent être gênants pour l'exploitation du restaurant ; ils s'interdisent toute réclamation à ce sujet, étant convenu :° qu'ils recevront la propriété de trois pièces en rez-de-chaussée au plus tard le 4 janvier 1996,° que la SCI prendra à sa charge la ventilation du restaurant et de ses cuisines,° que la SCI remettra en état les toilettes,° que la SCI versera à la locataire gérante 400. 000 francs en cinq versements dont 280. 000 francs en quatre billets à ordre remis le 17 juillet 1995 et qu'en cas de dépassement du délai la locataire gérante recevra 100. 000 francs pour le premier mois supplémentaire et 5. 000 francs pour toute journée supplémentaire au-delà du premier mois ; le 25 juillet 1995, les parties ont complété leur accord en fixant les dates d'intervention de l'entreprise Rempart pour la pose des canalisations ; les premiers juges ont prononcé la résiliation des accords en raison des obstacles apportés par les consorts X... à l'exécution des travaux en se fondant sur les ordonnances de référé du 15 décembre 1995 qui a fait injonction à X... de laisser la SCI accéder aux lieux et du 29 janvier 1996 qui a autorisé la SCI à consigner le solde de l'indemnité et désigné Monsieur Z... en qualité d'expert ; il appartient à la SCI de démontrer l'inexécution par les consorts X... de leur obligation de laisser exécuter les travaux pour justifier cette résiliation ; or, d'une part, les travaux ont été exécutés et ils ne pouvaient l'être sans que les consorts X... ne les laissent faire, d'autre part, les pièces produites établissent plutôt des réserves tenant au souci de minorer les conséquences pour l'exploitation du restaurant des troubles résultant des travaux qu'une véritable obstruction ou en tout état de cause, une obstruction d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation de l'accord ; en conséquence le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il prononce la résiliation de l'accord du 25 juillet et la SCI sera condamnée à payer les causes des billets à ordre avec intérêts à compter de la date d'échéance de chacun des billets ; les travaux ont été achevés avec un retard de 9 mois ; ils devaient être exécutés en 8 mois dont 4 pouvant être très gênants pour l'exploitation du café restaurant piano bar ; les consorts X... demandent donc l'application de la convention qui prévoyait un complément d'indemnisation en cas de dépassement du délai de 4 mois au cours desquels les travaux pouvaient être très gênants ; or, il n'est pas démontré par les consorts X... que la période de gêne extrême, seule susceptible d'être indemnisée en application de la convention, ait dépassé quatre mois ; il ne sera donc pas fait droit à la demande d'indemnisation complémentaire ; l'accord prévoyait que la SCI assurerait la ventilation des caves du restaurant et de la cuisine du restaurant, l'avenant que les canalisations inutiles seraient déposées et qu'une boîte aux lettres serait posée ; ces obligations résultant de la convention du 25 juillet 1995 se prescrivent conformément au droit commun applicable à la date de l'assignation, c'est-à-dire trente ans ; il n'est pas contesté que la canalisation assurant la ventilation monte à une hauteur inférieure aux héberges du toit ; que les canalisations devenues inutiles n'ont pas été retirées et que la boîte aux lettres n'a pas été posée ; pour s'opposer à cette demande, la SCI oppose la prescription de la demande et la reconnaissance par les consorts X... de l'achèvement des travaux ; elle fait partir cette prescription de la réception des travaux de réhabilitation, le 22 novembre 1996 et elle invoque des conclusions du 13 février 2009 dans lesquels les consorts X... écrivent que les travaux de réhabilitation ont été terminés dans les délais : la réception n'est pas opposable aux consorts X... qui ne sont pas partie aux travaux de réhabilitation ; ils mettent en cause l'exécution de l'engagement du 29 juin 1995 qui se prescrit en principe par 30 ans ; la SCI ne justifie pas de la prescription de l'exécution de cet engagement ; par ailleurs les consorts X... n'ont jamais dit ou écrit qu'elle avait rempli ses engagements de façon satisfaisante ; il n'y a donc pas de contradiction dans leurs écritures et il convient de faire droit à leur demande en paiement de dommages intérêts compensatoires (9. 802, 22 ¿ et 295, 40 ¿) ;

ALORS, D'UNE PART, QUE, tenus de motiver leur décision, les juges du fond ne peuvent ni recourir à une motivation de pure forme ni viser les éléments du dossier sans les identifier ; qu'en se bornant à énoncer, pour infirmer le jugement qui avait prononcé la résiliation de la convention intervenue le 29 juin 1995 et de son avenant aux torts des consorts X..., que les pièces produites établissent plutôt des réserves tenant au souci de minorer les conséquences pour l'exploitation du restaurant des troubles résultant des travaux qu'une véritable obstruction, sans procéder à la moindre analyse de ces pièces non identifiées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le juge, qui ne peut procéder par voie d'affirmation, doit préciser sur quels éléments de preuve il se fonde ; qu'en affirmant, pour infirmer le jugement qui avait prononcé la résiliation de la convention intervenue le 29 juin 1995 et de son avenant aux torts des consorts X..., que les pièces produites établissent plutôt des réserves tenant au souci de minorer les conséquences pour l'exploitation du restaurant des troubles résultant des travaux qu'une véritable obstruction, sans préciser les éléments de preuve sur lesquels elle s'était fondée pour parvenir à une telle conclusion, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS, ENFIN, QUE nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; que la SCI La Motte Picquet Plaza et la société Saprim faisaient valoir que les consorts X... avaient reconnu tout au long de la procédure de première instance que l'immeuble avait été complètement achevé et que les travaux de réhabilitation réalisés par la SCI La Motte Picquet Plaza avaient été terminés dans les délais prévus et qu'ils ne pouvaient donc affirmer devant la cour d'appel, sans se contredire, que les travaux n'avaient pas été exécutés ; qu'en retenant, pour accueillir la demande de dommages intérêts compensatoires des consorts X..., que la réception n'était pas opposable aux consorts X... qui n'étaient pas parties aux travaux de réhabilitation et que les consorts X... n'avaient jamais écrit que la SCI avait rempli ses engagements de façon satisfaisante, la cour d'appel, qui s'est fondée sur des motifs impropres à écarter l'existence d'un comportement déloyal et contradictoire adopté par les consorts X... dans le seul but d'échapper à leurs obligations, a privé sa décision de base légale au regard du principe susvisé.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI La Motte Picquet Plaza et la société Saprim à payer à Florence X... la somme de 10. 000 ¿ à titre de dommages intérêts ;

AUX MOTIFS QUE l'isolation phonique à la charge des consorts X... n'a pas été réalisée pour, au dire des intéressés, plusieurs motifs imputables à la SCI ; le premier tient au fait que celle-ci n'a pas communiqué les plans de coupe des planches dont son architecte et l'entreprise chargée des travaux d'isolation avaient besoin, le second au fait que le plancher haut devait conformément à la notice descriptive être constituée d'une dalle de 18 cm d'épaisseur alors que la dalle réalisée ne faisait que 12 cm d'épaisseur et le troisième, à la présence de point de transmission des sons issus des traversées de canalisation, conduits de fumée et autres dans le plancher ; ils justifient du premier motif par les lettres échangées avec les entreprises entre juillet et décembre 1995 et par une lettre de Phonie and co du 6 juillet 1996 rappelant qu'elle a rencontré toutes les difficultés ces 12 derniers mois pour obtenir les éléments indispensables à la conception fiable d'une isolation phonique appropriée au projet ; la SCI ne conteste par ailleurs pas que la dalle devait faire, au moins dans ses rapports avec la copropriété, 18 cm d'épaisseur, qu'elle ne les fait pas et que cela complique les travaux d'isolation phonique restant à la charge des consorts X... ; elle ne conteste pas non plus que les travaux réalisés laissent un certain nombre de points facilitant la transmission du son ; il en résulte démonstration suffisante que les conditions de l'exécution par les consorts X... de leurs travaux d'isolation phonique ont été aggravés par la façon dont la SCI a réalisé son opération de rénovation ; la cour estime à 10. 000 ¿ le préjudice qui en résulte ; la cessation de l'activité piano bar n'est pas consécutive à la mauvaise exécution par la SCI de ses obligation mais au fait que les consorts X... n'ont pas fait exécuter les travaux d'isolation phonique nécessaires ; les difficultés pouvant résulter de ce manquement contractuel ont été précédemment indemnisés ; le préjudice résultant de l'émission de chèques sans provision et de l'interdiction bancaire est indirect ; il n'est pas démontré de préjudice distinct du simple retard apporté au paiement de billets à ordre ; ce préjudice est réparé par les intérêts de retard ; il n'est pas justifié d'autre préjudice ; il est constant que la régularisation par acte authentique de la cession des trois pièces du rez-de-chaussée n'est intervenue que le 28 avril 2009 alors qu'elle devait être effectuée au plus tard le 4 janvier 1996 et que Florence X... a reconnu à cette occasion qu'elle occupait ces pièces ; il est prétendu que cette reconnaissance a été extorquée à Florence X... qui désirait les acquérir ; cette affirmation n'est pas démontrée ; en conséquence, c'est à juste titre que les premiers juges ont condamné les consorts X... à indemniser la SCI de la somme de 10. 780, 67 ¿ correspondant aux charges et impôts fonciers payés de ce chef pendant cette période ; la convention ne permet pas de prétendre que l'occupation par les consorts X... de ces locaux a été abusive ;

ALORS QUE la société Saprim et la SCI La Motte Picquet-Plaza faisaient valoir que les consorts X... étaient seuls à l'origine de la non réalisation de l'isolation phonique mise à leur charge et qu'il ne pouvait être imputé à la SCI un quelconque manquement à ses obligations dès lors que c'était uniquement en raison de l'opposition des consorts X... que les travaux d'isolation générale n'avaient pu être exécutés ; qu'en retenant que les conditions de l'exécution par les consorts X... de leurs travaux d'isolation phonique avaient été aggravées par la façon dont la SCI avait réalisé son opération de rénovation, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la non réalisation par la SCI des travaux d'isolation générale n'avait pas pour cause directe et exclusive l'obstruction des consorts X... à la réalisation de ces travaux et si donc ceux-ci n'étaient pas seuls à l'origine de leur propre dommage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI La Motte Picquet Plaza et la société Saprim à payer à Florence X... la somme de 42. 685 ¿, avec intérêts à compter de la demande en paiement et autorisé le bâtonnier désigné séquestre à lui remettre les sommes qu'il détenait de ce chef, et d'AVOIR condamné la SCI La Motte Picquet Plaza et la société Saprim à payer à Florence X... les sommes de 9. 801, 22 ¿ et de 295, 40 ¿ actualisées par le dernier indice BT 01 publié par référence à l'indice de novembre 2010, plus 10. 000 ¿ à titre de dommages intérêts ;

AUX MOTIFS QUE la SCI appelle en garantie l'architecte Y... et la compagnie Axa, assureur de Rempart à les garantir ; elle explique que le conduit de ventilation était prévue et qu'elle l'a payé sans que l'architecte signale l'inachèvement de cet ouvrage lors de la réception ; l'architecte se contente de conclure que ¿ si cette conduite de ventilation avait été réalisée dès le début, elle aurait été payée par Saprim et non par l'architecte': la cour en déduit que celui-ci et son assureur contestent que le conduit de ventilation avait été prévu ; il est produit des plans de permis de construire, le CCTP et des comptes rendus de chantier ; la cour n'a pas trouvé dans ces documents la preuve que cette ventilation avait été prévue ; la convention passée entre la SCI et les consorts X... étant inopposable aux constructeurs qui n'y sont pas parties, rien ne permet de dire qu'elle ait été portée à la connaissance des constructeurs et que ceux-ci ont au moins manqué à leur devoir de conseil en ne veillant pas au respect par le procédé constructif mis en oeuvre, de ces prescriptions ; la SCI sera donc déboutée des fins de son appel en garantie à leur encontre ;

ALORS QUE l'article 2. 20 du cahier des charges techniques particulières, établi en mars 1995 par Monsieur Y..., architecte, et visé par l'entreprise Rempart, indiquait expressément « Installation en façade arrière d'une gaine toute hauteur de l'immeuble, avec VMC pour desservir la salle de restaurant et sa cuisine, compris toutes sujétions maçonnerie, couronnement, enduit ; qu'en ignorant cette clause et en affirmant ne pas avoir trouvé dans les documents la preuve que le conduit de ventilation avait été prévu, la cour d'appel a dénaturé par omission l'article 2. 20 du cahier des charges techniques particulières et violé de la sorte l'article 1134 du code civil.

Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils, pour la SCI La Motte Piquet Plaza.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI La Motte Picquet-Plaza et la société Saprim à payer à Florence X... la somme de 42. 685 ¿, avec intérêts à compter de la demande en paiement et autorisé le bâtonnier désigné séquestre à lui remettre les sommes qu'il détenait de ce chef, d'AVOIR condamné la SCI La Motte Picquet-Plaza et la société Saprim à payer à Florence X... les sommes de 9. 801, 22 ¿ et de 295, 40 ¿ actualisées par le dernier indice BT 01 publié par référence à l'indice de novembre 2010 ;

AUX MOTIFS QUE Marie-Louise X..., propriétaire du lot n° 2 et du fonds de commerce de café restaurant exploité dans la copropriété du...... ainsi que Florence X..., sa fille, locataire gérante du fonds de commerce ont passé le 29 juin 1995 avec la SCI La Motte Picquet-Plaza, en leur qualité de deux seuls copropriétaires de l'immeuble...... , une convention aux termes de laquelle :- les consorts X... ajouteront l'activité ¿ piano bar, musique vivante'à celle de café restaurant déjà exploitée dans leurs locaux à charge pour eux de faire réaliser à leur frais tous les travaux et ouvrages nécessaires pour isoler leurs locaux selon les normes techniques et administratives en vigueur afin que les voisins ne puissent se plaindre du bruit qui en résultera ;- une boîte aux lettres et une touche nominative sur l'interphone dans l'entrée de l'immeuble... seront installées au nom de X... ;- les consorts X... acceptent de perdre 0, 4368 mètre carré dans leur local toilette ;- les consorts X... notent que les travaux commenceront le 5 juin 1995 et dureront 8 mois dont 4 qui peuvent être gênants pour l'exploitation du restaurant ; ils s'interdisent toute réclamation à ce sujet, étant convenu :° qu'ils recevront la propriété de trois pièces en rez-de-chaussée au plus tard le 4 janvier 1996,° que la SCI prendra à sa charge la ventilation du restaurant et de ses cuisines,° que la SCI remettra en état les toilettes,° que la SCI versera à la locataire gérante 400. 000 francs en cinq versements dont 280. 000 francs en quatre billets à ordre remis le 17 juillet 1995 et qu'en cas de dépassement du délai la locataire gérante recevra 100. 000 francs pour le premier mois supplémentaire et 5. 000 francs pour toute journée supplémentaire au-delà du premier mois ; le 25 juillet 1995, les parties ont complété leur accord en fixant les dates d'intervention de l'entreprise Rempart pour la pose des canalisations ; les premiers juges ont prononcé la résiliation des accords en raison des obstacles apportés par les consorts X... à l'exécution des travaux en se fondant sur les ordonnances de référé du 15 décembre 1995 qui a fait injonction à X... de laisser la SCI accéder aux lieux et du 29 janvier 1996 qui a autorisé la SCI à consigner le solde de l'indemnité et désigné Monsieur Z... en qualité d'expert ; il appartient à la SCI de démontrer l'inexécution par les consorts X... de leur obligation de laisser exécuter les travaux pour justifier cette résiliation ; or, d'une part, les travaux ont été exécutés et ils ne pouvaient l'être sans que les consorts X... ne les laissent faire, d'autre part, les pièces produites établissent plutôt des réserves tenant au souci de minorer les conséquences pour l'exploitation du restaurant des troubles résultant des travaux qu'une véritable obstruction ou en tout état de cause, une obstruction d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation de l'accord ; en conséquence le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il prononce la résiliation de l'accord du 25 juillet et la SCI sera condamnée à payer les causes des billets à ordre avec intérêts à compter de la date d'échéance de chacun des billets ; les travaux ont été achevés avec un retard de 9 mois ; ils devaient être exécutés en 8 mois dont 4 pouvant être très gênants pour l'exploitation du café restaurant piano bar ; les consorts X... demandent donc l'application de la convention qui prévoyait un complément d'indemnisation en cas de dépassement du délai de 4 mois au cours desquels les travaux pouvaient être très gênants ; or, il n'est pas démontré par les consorts X... que la période de gêne extrême, seule susceptible d'être indemnisée en application de la convention, ait dépassé quatre mois ; il ne sera donc pas fait droit à la demande d'indemnisation complémentaire ; l'accord prévoyait que la SCI assurerait la ventilation des caves du restaurant et de la cuisine du restaurant, l'avenant que les canalisations inutiles seraient déposées et qu'une boîte aux lettres serait posée ; ces obligations résultant de la convention du 25 juillet 1995 se prescrivent conformément au droit commun applicable à la date de l'assignation, c'est-à-dire trente ans ; il n'est pas contesté que la canalisation assurant la ventilation monte à une hauteur inférieure aux héberges du toit ; que les canalisations devenues inutiles n'ont pas été retirées et que la boîte aux lettres n'a pas été posée ; pour s'opposer à cette demande, la SCI oppose la prescription de la demande et la reconnaissance par les consorts X... de l'achèvement des travaux ; elle fait partir cette prescription de la réception des travaux de réhabilitation, le 22 novembre 1996 et elle invoque des conclusions du 13 février 2009 dans lesquels les consorts X... écrivent que les travaux de réhabilitation ont été terminés dans les délais : la réception n'est pas opposable aux consorts X... qui ne sont pas partie aux travaux de réhabilitation ; ils mettent en cause l'exécution de l'engagement du 29 juin 1995 qui se prescrit en principe par 30 ans ; la SCI ne justifie pas de la prescription de l'exécution de cet engagement ; par ailleurs les consorts X... n'ont jamais dit ou écrit qu'elle avait rempli ses engagements de façon satisfaisante ; il n'y a donc pas de contradiction dans leurs écritures et il convient de faire droit à leur demande en paiement de dommages intérêts compensatoires (9. 802, 22 ¿ et 295, 40 ¿) ;

ALORS, D'UNE PART, QUE, tenus de motiver leur décision, les juges du fond ne peuvent ni recourir à une motivation de pure forme ni viser les éléments du dossier sans les identifier ; qu'en se bornant à énoncer, pour infirmer le jugement qui avait prononcé la résiliation de la convention intervenue le 29 juin 1995 et de son avenant aux torts des consorts X..., que les pièces produites établissent plutôt des réserves tenant au souci de minorer les conséquences pour l'exploitation du restaurant des troubles résultant des travaux qu'une véritable obstruction, sans procéder à la moindre analyse de ces pièces non identifiées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le juge, qui ne peut procéder par voie d'affirmation, doit préciser sur quels éléments de preuve il se fonde ; qu'en affirmant, pour infirmer le jugement qui avait prononcé la résiliation de la convention intervenue le 29 juin 1995 et de son avenant aux torts des consorts X..., que les pièces produites établissent plutôt des réserves tenant au souci de minorer les conséquences pour l'exploitation du restaurant des troubles résultant des travaux qu'une véritable obstruction, sans préciser les éléments de preuve sur lesquels elle s'était fondée pour parvenir à une telle conclusion, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS, ENFIN, QUE nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; que la SCI La Motte Picquet-Plaza et la société Saprim faisaient valoir que les consorts X... avaient reconnu tout au long de la procédure de première instance que l'immeuble avait été complètement achevé et que les travaux de réhabilitation réalisés par la SCI La Motte Picquet-Plaza avaient été terminés dans les délais prévus et qu'ils ne pouvaient donc affirmer devant la cour d'appel, sans se contredire, que les travaux n'avaient pas été exécutés ; qu'en retenant, pour accueillir la demande de dommages intérêts compensatoires des consorts X..., que la réception n'était pas opposable aux consorts X... qui n'étaient pas parties aux travaux de réhabilitation et que les consorts X... n'avaient jamais écrit que la SCI avait rempli ses engagements de façon satisfaisante, la cour d'appel, qui s'est fondée sur des motifs impropres à écarter l'existence d'un comportement déloyal et contradictoire adopté par les consorts X... dans le seul but d'échapper à leurs obligations, a privé sa décision de base légale au regard du principe susvisé.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI La Motte Picquet-Plaza et la société Saprim à payer à Florence X... la somme de 10. 000 ¿ à titre de dommages intérêts ;

AUX MOTIFS QUE l'isolation phonique à la charge des consorts X... n'a pas été réalisée pour, au dire des intéressés, plusieurs motifs imputables à la SCI ; le premier tient au fait que celle-ci n'a pas communiqué les plans de coupe des planches dont son architecte et l'entreprise chargée des travaux d'isolation avaient besoin, le second au fait que le plancher haut devait conformément à la notice descriptive être constituée d'une dalle de 18 cm d'épaisseur alors que la dalle réalisée ne faisait que 12 cm d'épaisseur et le troisième, à la présence de point de transmission des sons issus des traversées de canalisation, conduits de fumée et autres dans le plancher ; ils justifient du premier motif par les lettres échangées avec les entreprises entre juillet et décembre 1995 et par une lettre de Phonie and co du 6 juillet 1996 rappelant qu'elle a rencontré toutes les difficultés ces 12 derniers mois pour obtenir les éléments indispensables à la conception fiable d'une isolation phonique appropriée au projet ; la SCI ne conteste par ailleurs pas que la dalle devait faire, au moins dans ses rapports avec la copropriété, 18 cm d'épaisseur, qu'elle ne les fait pas et que cela complique les travaux d'isolation phonique restant à la charge des consorts X... ; elle ne conteste pas non plus que les travaux réalisés laissent un certain nombre de points facilitant la transmission du son ; il en résulte démonstration suffisante que les conditions de l'exécution par les consorts X... de leurs travaux d'isolation phonique ont été aggravés par la façon dont la SCI a réalisé son opération de rénovation ; la cour estime à 10. 000 ¿ le préjudice qui en résulte ; la cessation de l'activité piano bar n'est pas consécutive à la mauvaise exécution par la SCI de ses obligation mais au fait que les consorts X... n'ont pas fait exécuter les travaux d'isolation phonique nécessaires ; les difficultés pouvant résulter de ce manquement contractuel ont été précédemment indemnisés ; le préjudice résultant de l'émission de chèques sans provision et de l'interdiction bancaire est indirect ; il n'est pas démontré de préjudice distinct du simple retard apporté au paiement de billets à ordre ; ce préjudice est réparé par les intérêts de retard ; il n'est pas justifié d'autre préjudice ; il est constant que la régularisation par acte authentique de la cession des trois pièces du rez-de-chaussée n'est intervenue que le 28 avril 2009 alors qu'elle devait être effectuée au plus tard le 4 janvier 1996 et que Florence X... a reconnu à cette occasion qu'elle occupait ces pièces ; il est prétendu que cette reconnaissance a été extorquée à Florence X... qui désirait les acquérir ; cette affirmation n'est pas démontrée ; en conséquence, c'est à juste titre que les premiers juges ont condamné les consorts X... à indemniser la SCI de la somme de 10. 780, 67 ¿ correspondant aux charges et impôts fonciers payés de ce chef pendant cette période ; la convention ne permet pas de prétendre que l'occupation par les consorts X... de ces locaux a été abusive ;

ALORS QUE la SCI La Motte Picquet-Plaza et la société Saprim faisaient valoir que les consorts X... étaient seuls à l'origine de la non réalisation de l'isolation phonique mise à leur charge et qu'il ne pouvait être imputé à la SCI un quelconque manquement à ses obligations dès lors que c'était uniquement en raison de l'opposition des consorts X... que les travaux d'isolation générale n'avaient pu être exécutés ; qu'en retenant que les conditions de l'exécution par les consorts X... de leurs travaux d'isolation phonique avaient été aggravées par la façon dont la SCI avait réalisé son opération de rénovation, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la non réalisation par la SCI des travaux d'isolation générale n'avait pas pour cause directe et exclusive l'obstruction des consorts X... à la réalisation de ces travaux et si donc ceux-ci n'étaient pas seuls à l'origine de leur propre dommage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI La Motte Picquet-Plaza et la société Saprim à payer à Florence X... la somme de 42. 685 ¿, avec intérêts à compter de la demande en paiement et autorisé le bâtonnier désigné séquestre à lui remettre les sommes qu'il détenait de ce chef, et d'AVOIR condamné la SCI La Motte Picquet Plaza et la société Saprim à payer à Florence X... les sommes de 9. 801, 22 ¿ et de 295, 40 ¿ actualisées par le dernier indice BT 01 publié par référence à l'indice de novembre 2010, plus 10. 000 ¿ à titre de dommages intérêts ;

AUX MOTIFS QUE la SCI appelle en garantie l'architecte Y... et la compagnie Axa, assureur de Rempart à les garantir ; elle explique que le conduit de ventilation était prévue et qu'elle l'a payé sans que l'architecte signale l'inachèvement de cet ouvrage lors de la réception ; l'architecte se contente de conclure que ¿ si cette conduite de ventilation avait été réalisée dès le début, elle aurait été payée par Saprim et non par l'architecte': la cour en déduit que celui-ci et son assureur contestent que le conduit de ventilation avait été prévu ; il est produit des plans de permis de construire, le CCTP et des comptes rendus de chantier ; la cour n'a pas trouvé dans ces documents la preuve que cette ventilation avait été prévue ; la convention passée entre la SCI et les consorts X... étant inopposable aux constructeurs qui n'y sont pas parties, rien ne permet de dire qu'elle ait été portée à la connaissance des constructeurs et que ceux-ci ont au moins manqué à leur devoir de conseil en ne veillant pas au respect par le procédé constructif mis en oeuvre, de ces prescriptions ; la SCI sera donc déboutée des fins de son appel en garantie à leur encontre ;

ALORS QUE l'article 2. 20 du cahier des charges techniques particulières, établi en mars 1995 par Monsieur Y..., architecte, et visé par l'entreprise Rempart, indiquait expressément « Installation en façade arrière d'une gaine toute hauteur de l'immeuble, avec VMC pour desservir la salle de restaurant et sa cuisine, compris toutes sujétions maçonnerie, couronnement, enduit ; qu'en ignorant cette clause et en affirmant ne pas avoir trouvé dans les documents la preuve que le conduit de ventilation avait été prévu, la cour d'appel a dénaturé par omission l'article 2. 20 du cahier des charges techniques particulières et violé de la sorte l'article 1134 du code civil.

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