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Réticence dolosive et acquéreur avisé

Cet arrêt est commenté par :

- M. SIZAIRE, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2013, n° 1, janvier, p. 27.

- Mme. FERRAND, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 1, p. 21.

- M. DENIS, Gaz. Pal., 2013, n° 72, p. 15.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 7 novembre 2012

N° de pourvoi: 11-22.907

Publié au bulletin Rejet

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 26 mai 2011), que la commune d'Amiens a exercé, au prix indiqué dans la déclaration d'intention d'aliéner, son droit de préemption sur des immeubles vendus par les sociétés civiles immobilières 227 rue d'Abbeville et 219 rue d'Abbeville (les SCI) ; que la commune ayant refusé de signer l'acte de vente en invoquant un problème de pollution du terrain, les SCI l'ont assignée en réitération de la vente paiement du prix et réparation de leur préjudice ;

Attendu que la commune d'Amiens fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en réduction du prix et en indemnisation du préjudice subi en raison de la pollution des sols, alors, selon le moyen :

1°/ qu'à partir du moment où le vendeur dissimule à l'acquéreur un fait dont il avait connaissance et qui aurait empêché ce dernier, s'il l'avait connu, de contracter aux conditions prévues, il manque à son devoir général de loyauté, dont ne le dispense pas l'absence d'obligation légale spécifique d'information sur ledit fait, et commet de la sorte une réticence dolosive ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a constaté que les vendeurs avaient connaissance de la pollution affectant l'immeuble mais n'en avaient pas informé le titulaire du droit de préemption avant sa décision de l'exercer ; qu'en écartant cependant toute réticence dolosive des vendeurs, prétexte pris de ce qu'aucune obligation légale ou réglementaire d'information ne leur imposait de fournir à l'acquéreur les documents révélant la présence de la pollution litigieuse, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1116 du code civil ;

2°/ qu'en outre, le bénéficiaire du droit de préemption urbain n'étant lié que par les conditions de la cession, lui sont inopposables les documents non mentionnés ni joints à la déclaration d'intention d'aliéner notifiée par le vendeur ; qu'en l'espèce, en faisant grief au titulaire du droit de préemption urbain de n'avoir pas réclamé les documents révélant la pollution affectant l'immeuble vendu, qui lui étaient pourtant inopposables en ce qu'ils n'étaient ni mentionnés ni joints à la déclaration d'intention d'aliéner, la cour d'appel a violé les articles L. 213-1, R. 213-2 et R. 213-5 du code de l'urbanisme ;

3°/ qu'en toute hypothèse, la commune faisait valoir qu'il ne pouvait lui être reproché «de ne pas avoir sollicité un complément d'information du notaire et sollicité notamment la production du compromis» auquel était annexé le rapport révélant la pollution affectant l'immeuble vendu, dans la mesure où seuls lui étaient « opposables », en sa qualité de «titulaire du droit de préemption», les « conditions mentionnées dans la déclaration d'intention d'aliéner, ou les pièces qui y (étaient) annexées» ; qu'en délaissant ces écritures déterminantes d'où il résultait qu'en sa qualité de titulaire du droit de préemption de l'immeuble litigieux, il ne lui appartenait pas de se procurer des documents qui lui étaient inopposables, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'acquéreur initial avait été informé de la pollution du terrain par un rapport annexé à l'acte sous seing privé de vente et qu'aucune obligation n'imposait aux venderesses d'annexer ce "compromis" à la déclaration d'intention d'aliéner et que la commune disposait de services spécialisés et de l'assistance des services de l'Etat, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu retenir que la commune qui s'était contentée des documents transmis ne pouvait se prévaloir d'une réticence dolosive ni de l'existence d'un vice caché et devait régler le prix mentionné à la déclaration d'intention d'aliéner et réparer le préjudice subi par les SCI ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la commune d'Amiens aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune d'Amiens ;

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