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VEFA - vices apparents - articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil - prescription - modalités

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 19 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-28.507

Non publié au bulletin Rejet

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que Mme X..., qui avait émis plusieurs réserves suivant procès-verbal du 23 février 2009 ainsi que par lettres des 28 février et 16 mars 2009, ne justifiait pas d'un accord du vendeur sur la reprise des désordres autres que ceux figurant au procès-verbal de réception, dénoncés dans ses courriers postérieurs, voire d'un commencement d'exécution des travaux de reprise, permettant d'engager sa responsabilité pour inexécution de cet accord, la cour d'appel qui, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a déduit à bon droit que l'action de Mme X... contre le vendeur était prescrite en vertu de l'article 1642-1, dans sa version applicable à la cause, et de l'article 1648, alinéa 2, du code civil, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la société Le Clos Amets la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme X...

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif d'AVOIR déclaré Mme X..., acquéreur en l'état futur d'achèvement, irrecevable en son action en responsabilité à l'encontre de la société Le Clos Amets, vendeur ;

AUX MOTIFS QUE l'action de l'acquéreur contre le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, pour la reprise des désordres apparents, relève des dispositions spéciales des articles 1642-1 et 1648 du code civil, qui sont exclusives de la responsabilité contractuelle de droit commun. En vertu de l'article 1642-1 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction apparents. Il résulte des dispositions des articles L 262-3 du code de la construction et 1648 alinéa 2 du code civil que dans le cas prévu à l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices. Toutefois, ce délai d'un an ne s'applique pas à l'action visant l'exécution de l'engagement pris par le vendeur d'un immeuble à construire, de remédier aux désordres dénoncés ou encore, lorsque le vendeur s'est obligé à réparer le désordre ou qu'il a renoncé à se prévaloir de la forclusion acquise. En l'espèce, Mlle X... a émis plusieurs réserves lors de la réception de l'immeuble suivant procès-verbal du 23 février 2009 ainsi que par lettres des 28 février et 16 mars 2009. Il n'est pas sérieusement contesté que la prise de possession est intervenue le 28 février 2009. En conséquence, en vertu des textes susvisés, elle disposait d'un délai expirant le 28 mars 2010 pour agir contre son vendeur déficient sur le fondement des articles 1642-1 et suivants du code civil. Mlle X... soutient agir non pas sur le fondement de ces textes mais sur le fondement de l'article 1147 du code civil, de sorte que son action n'est donc pas prescrite. Or, contrairement à ce qu'elle affirme, elle ne justifie pas d'un accord du vendeur sur la reprise des désordres autres que ceux figurant au procès-verbal de réception du 23 février 2009, dénoncés dans ses courriers postérieurs, voire d'un commencement d'exécution des travaux de reprise, permettant d'engager sa responsabilité sur le fondement de l'inexécution de cet accord. En effet, la seule mention manuscrite « OK » figurant en face de certaines des réserves mentionnées sur son courrier du 16 mars 2009, ne peut constituer la preuve d'un accord du vendeur sur les désordres dénoncés dans ses courriers postérieurs à la réception ni la preuve d'un commencement d'exécution ou de la renonciation à la prescription, alors surtout, qu'en fin de ce courrier, elle a écrit de sa main « à ce jour toujours pas repris ni aucune réponse aux questions posées ni aucune date de prévu pour lever les réserves 18 juin 2009 ». Dans ces conditions, Mlle X... doit être déclarée irrecevable en ses demandes ;

ALORS QUE l'article 1642-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi du 25 mars 2009 applicable en la cause, ne vise que les vices de construction apparents ; que les défauts de conformité, même apparents, relèvent du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun ; qu'en l'espèce, la société Le Clos Amets admettait expressément que les réserves formulées par Mme X... portaient sur des défauts de conformité ; qu'en affirmant que la prise de possession de l'immeuble vendu étant intervenue le 28 février 2009, Mme X... disposait d'un délai expirant le 28 mars 2010 pour agir contre le vendeur sur le fondement des articles 1642-1 et suivants du code civil, sans rechercher si les désordres dont Mme X... demandait réparation ne constituaient pas, comme le reconnaissait expressément la société Le Clos Amets, des défauts de conformité et non des vices de construction, relevant dès lors du régime de la responsabilité contractuelle de droit commun, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés, ensemble l'article 1147 du code civil.

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Commentaires

Nom: 
BOMPARD
Site: 
CANNES MARIA 06400 CANNES

Bonjour,

J'ai acheté un appartement en VEFA et la remise des clés a été effectuuée le 30 avril 2014.

Le 28 mai j'ai envoyé un courrier concernant les réserves qui n'avaient pas été signalées lors de la remise des clés, puis deux LR avec AR pour de nouveaux vices constatés au cours des mois suivants (vices non apparents à la remise des clés)

A ce jour toutes les réserves n'ont pas été levées malgré mes relances.

Ma question est la suivante :

sachant que la date de fin de GPA sera le 31 mai, quelles injonctions dois je formuler auprès du promoteur pour qu'il soit dans l'obligation de remédier aux défauts signalés.

D'autre part, si le promoteur ne fait rien ou laisse traîner les choses, à quelle date dois je aller voir un avocat afin d'assigner le promoteur en justice?

Veuillez me confirmer si l'assignation en justice doit être impérativement faite avant la date de péremption de la GPA, soit le 31 mai 2015.

Merci de votre bienveillance.

Nom: 
réponse

Madame,

 

Vous avez acheté un appartement en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

 

La remise des clés a eu lieu le 30 avril 2014.

 

Vous avez envoyé un courrier, le 28 mai 2014, relatif aux réserves n’ayant pas été signalées lors de la remise des clés. Par la suite, vous avez envoyé deux lettres recommandées avec accusé de réception concernant de nouveaux vices, non apparents à la remise des clés, mais constatés durant les mois suivants.

 

Vous nous interrogez sur les demandes à formuler au promoteur pour qu’il soit dans l’obligation de remédier à ces vices.

 

Par ailleurs, en cas d’inaction du promoteur, vous nous interrogez sur le délai pour introduire une action en justice.

 

  1. En droit

 

  1. Les textes de lois applicables

 

L’article 1642-1 du code civil prévoit que :

 

«  Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. »

 

L’article 1648 alinéa 2 du code civil dispose que :

 

«  Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »

 

  1. Le vice apparent

 

La garantie de l’article 1642-1 couvre toutes les défectuosités, même mineures (Cass. Civ. 3e, 26 février 1992, n°90-13.320).

 

Le vice apparent est celui qui est constaté à l’issue d’une vérification sommaire (Cass. Civ. 3e, 23 avril 1986, RDI 1985.389).

 

Les vices apparents dont toutes les conséquences ne peuvent être appréciées sur le moment, seront considérés comme des vices cachés (Cass. Civ. 3e, 23 janvier 1980, n°78-14.457 ; Cass. Civ. 3e, 2 décembre 1980, n° 79-10.376 ; Cass. Civ. 3e, 21 septembre 2011, n°09-69.933 : un rapport d’expertise avait révélé que la mise en œuvre du lambris était déplorable et qu’il y avait lieu de reprendre l’ensemble des travaux de pose de lambris et pas seulement quelques planches, il y avait donc vice caché et non défaut de conformité apparent).

 

  1. Moment de l’appréciation du vice

 

L’article 1642-1 laisse penser que l’appréciation du vice apparent doit se faire avant le plus tardif de ces événements :

  • la réception des travaux avec ou sans réserve, prévue à l’article R361-8 du code de la construction et de l’habitation,
  • un mois après la prise de possession par l’acquéreur.

 

Cependant, la Cour de cassation a adopté une position protectrice de l’acquéreur de l’immeuble, décidant qu’il n’a aucune obligation de dénoncer les vices apparents dans le délai de l’article 1648 et qu’il lui suffit d’agir contre le vendeur avant l’accomplissement de la prescription (Cass. Civ. 3e, 22 mars 2000, n° 98-20.250 ; Cass. Civ. 3e, 16 décembre 2009, n°08-19.612).

 

Toutefois, il faut noter que de nombreux vendeurs d’immeubles à construire insèrent dans leurs contrats des clauses permettant de les exonérer de toute responsabilité une fois que le plus tardif des deux événements mentionnés à l’article 1642-1 du code civil est intervenu. Il existe un débat jurisprudentiel et doctrinal sur la validité de telles clauses (voir sur la validité : Cass. Civ. 3e, 8 juin 2006, n°05-14.114 ; Cass. Civ. 3e, 20 mars 2013, n° 12-11.797 ; contra :  Cass. Civ. 3e, 15 février 2006, n°05-15.197).

 

  1. Responsabilité du promoteur

 

En sa qualité de vendeur d’immeuble qu’il a construit ou fait construire, le promoteur est tenu de la garantie des vices apparents à l’égard de l’acquéreur.

 

Aussi, la Cour de cassation a jugé que :

 

« La réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur en état futur d'achèvement est sans effet sur l'obligation de ce vendeur à livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles » (Cass. Civ. 3e, 4 juin 2009, n° 08-13.239, Bull. civ. III, no 130, Constr-urb. 2009, comm. 104).

 

  1. Délai d’action

 

Pour l’introduction de l’action, les articles 1642-1 et 1648 al. 2 du code civil, mettent en place un délai d'un an dont le point de départ est le plus tardif des deux événements suscités (Cass. Civ. 3e, 15 mai 1974, n°73-10.693 ; Cass. Civ. 3e, 28 février 1996, n°94-13.600 ; Cass. Civ. 3e, 17 décembre 2008, n°07-17.285) soit :

  • un an après la réception des travaux,
  • ou un an après l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession de l'immeuble.

 

La prescription annale peut être interrompue par une assignation en référé. Un nouveau délai de forclusion d’un an commence alors à courir à compter de l’ordonnance de référé (Cass. Civ. 3e, 21 juin 2000, JCP. 2000.II.10362). L’acquéreur devra donc introduire une action au fond dans ce délai, et ce, même si l’expertise est en cours.

 

  1. Types d’action envisageables

 

L’acquéreur peut exercer, à son choix, une action rédhibitoire en résolution de la vente ou une action estimatoire en diminution du prix (article 1644 du code civil). Ces actions seront écartées lorsque le vendeur s’engage à réparer le vice ou le défaut de conformité apparent (article 1642-1).

 

Le Tribunal appréciera la gravité du vice. Aussi, le vice peut ne pas justifier la résolution du contrat mais être suffisant pour diminuer le prix de la vente (Cass. Com., 6 mars 1990, Bull. civ. IV, n°75).

 

Aussi, l’article 1642-1 prévoit que le vice de construction apparent peut faire l’objet d’une action en réparation en nature ou en équivalent et d’un dédommagement du préjudice de jouissance ayant pu découler de ce vice (Cass. Civ. 3e, 2 mars 2004,  n°03-19.208).

 

  1. En l’espèce

 

Les éléments fournis sont insuffisants pour qualifier les vices affectant votre appartement.

 

S’il s’agit effectivement de vices apparents, il faudra, dans un premier temps, rappeler au promoteur ses obligations légales, lui imposant de vous garantir contre ces vices et de faire procéder à leur réparation.

 

En cas d’inaction du promoteur, et si celui-ci ne s’engage pas à réparer ces vices, vous devrez introduire une action dans l’année suivant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession de l'immeuble. Les clés vous ayant été remises le 30 avril 2014, ce délai prend fin le 30 mai 2015.

 

Vous pourrez, avant cette date, introduire une assignation en référé, aux fins de faire désigner un expert. Cela permettra à la fois d’interrompre le délai de prescription, et de faire constater l’effectivité et l’origine des vices apparents que vous allégués.

 

Par la suite, vous devrez, dans un délai d’un an suivant l’ordonnance du Juge des référés, introduire une action au fond tendant soit à la résolution du contrat (si les vices sont graves), soit à la diminution du prix de votre appartement, soit, enfin, à faire réparer en nature ou en équivalent les vices et à obtenir un dédommagement en compensation du préjudice de jouissance ayant pu découler de ce vice.

 

La date de la prescription annale approchant à grand pas, il vous sera conseiller de consulter un avocat le plus tôt possible, et lui faire parvenir l’ensemble des pièces pouvant soutenir vos allégations (contrat de vente, photos des vices, courriers adressés au promoteur) afin que l’action intentée contre le promoteur soit la plus étayée et pertinente possible.

Bonjour,

J'ai pris livraison d'un appartement en VEFA avec un huissier constatant l'absence de présentation d'une attestation d'assurance DO en juillet 2014 (la livraison devait avoir lieu en décembre 2011).  j'ai remis à l'huissier le solde restant à payer à la livraison. L'huissier a déposé cette somme à la Caisse des Dépôts et Consignation. L'huissier a dénoncer le PV de constat avec sommation de remettre l'attestation d'assurance DO en bonne et due forme . 

Le promoteur me présente une attestation de souscription d'assurance DO qui indique  que la prime définitive n'a pas été émise car le dossier technique est incomplet à ce jour. Il indique que l'assurance DO n'est pas un motif pour consigner le solde restant du.

 

Puis je  m'appuyer sur le jugement de la cour de Cassation (Cass. Civ. 3e, 4 juin 2009, n° 08-13.239, Bull. civ. III, no 130, Constr-urb. 2009, comm. 104) afin de m'opposer par courrier à l'argument du promoteur ? Ou bien sur un autre arrêt?

 

je vous remercie par avance.

 

Nom: 
francoise
Site: 
fmeynadier@free.fr

 

Bonsoir Maître, 

Je me permets ce mail car je crains le pire.

j'ai acheté un appartement sur plan et le pormoteur m'a livré ce dernier dans les temps il y a quelques semaines. Or, je découvre que l'ensemble de l'immeuble dans lequel je suis n'a pas été réceptionné et l'on m'a dit qu'aucune garantie n'était donc active. Ne comprenant as très bien la subtilité de ces notions, je suis inquiète. Est ce possible ?

Que dois je faire ?

Merci pour votre retour.

 

 

Vous pourrez toujours agir contre le promoteur. D'ailleurs la réception sera certainement prononcée prochainement, éventuellement tacitement. Et le problème ne se posera qu'en cas de désordre grave, ce qui n'est pas encore le cas.

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