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Vente et devoir d'information du vendeur : portée - préjudice et perte de chance

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 3 décembre 2013

N° de pourvoi: 12-23.918

Non publié au bulletin Cassation partielle

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 5 avril 2012) que la société Geoxia Immobilier a vendu aux époux X..., une maison d'habitation en l'état futur d'achèvement ; que ceux-ci l'ont assignée en réparation des préjudices résultant de son manquement à ses obligations, de délivrance conforme et d'information, la surface du terrain acquis étant diminuée de celle d'un ru, dont l'entretien incombe aux acquéreurs ;

Sur les premier et deuxième moyens :

Attendu que ces moyens ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

Mais sur le troisième moyen, qui est subsidiaire :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour condamner la société Geoxia Immobilier à assumer les frais d'entretien du ru, l'arrêt retient que les époux X... devront entretenir un cours d'eau dont ils ne pensaient pas avoir fait l'acquisition ; que le manquement du vendeur à son obligation d'information leur cause un préjudice ; et que les frais d'entretien futurs devront être pris en charge par le vendeur ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'en manquant à son obligation d'informer les époux X... de la consistance du bien acquis et de l'existence d'une obligation d'entretien, la société Geoxia Immobilier n'a privé les acquéreurs que d'une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses, qui constitue un préjudice distinct des frais d'entretien, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Geoxia Immobilier à assumer les frais d'entretien du cours d'eau, l'arrêt rendu le 5 avril 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Geoxia Immobilier ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Geoxia immobilier

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la société Geoxia Immobilier n'a pas respecté son obligation de livraison conforme, et de l'AVOIR condamnée à payer à M. et Mme X... la somme de 15. 000 euros au titre d'un préjudice moral et celle de 8. 500 euros au titre de la perte de jouissance du terrain ;

AUX MOTIFS QUE le vendeur est tenu de délivrer la chose dont les caractéristiques correspondent à la commande et l'acheteur ne peut être tenu d'accepter une chose différente ; qu'en l'espèce, dans l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 11 avril 2007, le bien acquis est désigné ainsi : " la maison forme le lot n° 54 du groupe d'habitation dénommé... " ; la surface est de 2a77 ca ; qu'aucune annotation relative à la présence d'un ru au droit de la parcelle n° 54 ne figure sur le plan de situation annexé à l'acte ; la mention " le Petit Therain " au droit de la parcelle n° 36 et la mention (Rivière) Le Therain à l'autre extrémité du lotissement par rapport à la parcelle acquise par Monsieur et Madame X..., ne permettent en aucun cas de comprendre que la superficie du lot acquis par Monsieur et Madame X... englobe la moitié de la superficie du cours d'eau qui le jouxte, ce d'autant que le plan de détail du lot n° 54 ne comporte aucune référence au cours d'eau " le Petit Therain ". La superficie de 277 m2 est notée sur le plan du lot n° 54 sans autre détail ; qu'aucune précision ni dans l'acte authentique ni dans les plans annexés n'indique que la vente porte non seulement sur un terrain mais également sur une partie du cours d'eau le tout pour une superficie de 277 m2 ; qu'il résulte du plan du cabinet Pascal Y..., géomètre, dressé au mois d'août 2008, que le terrain dont M. et Mme X... sont entrés en possession mesure 277 m2 dont 34 m2 hors jouissance compte tenu de la présence du ru et des berges délimitées par une clôture ; qu'en raison de la présence de ce ru entraînant une privation de jouissance d'une partie du terrain, les caractéristiques du terrain livré à M. et Mme X... ne sont pas conformes à l'acte de vente ; que le fait que M. et Mme X..., en visitant les lieux, aient eu connaissance de la présence du ru jouxtant leur terrain et que le risque d'inondation ait été noté dans l'acte importe peu dès lors que rien ne permettait à M. et Mme X... de comprendre que leur acquisition portait sur une partie de ce ru ; que dès la prise de possession des lieux, M. et Mme X... ont émis une réserve relative à la superficie du terrain ; que c'est donc de manière parfaitement fondée que les premiers juges ont estimé que la S. A. S. Geoxia Immobilier avait manqué à son obligation de délivrance conforme ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acquéreur ; qu'aux termes de l'article 1134 du code civil les conventions tiennent lieu de Loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en l'espèce, l'acte de vente est remis ; qu'en page 5, il est écrit : « Cette maison forme le lot numéro 54 du groupe d'habitation dénommé..., le tout cadastré section AA n° 250 Lieu-dit... pour une surface de 2 ares 77 centiares » ; que le plan de vente et bornage est annexé à l'acte authentique ; « le Petit Therain » cours d'eau fait l'objet d'une mention au droit du lot 36 et de la « voie nouvelle » au dessus ; que « Le Petit Therain » n'est pas représenté ni même indiqué, tant, au plan masse au droit du lot 54, que sur le détail précis de ce lot ; que la surface de 277 m2 est notée sur le lot 54 ; que rien ne permet à l'acquéreur de comprendre éventuellement que la surface de son terrain s'entend y compris avec le cours d'eau qui le jouxte ; le plan est présenté comme si la surface du jardin était nette ; que rien ne permet à l'acquéreur de voir qu'il se rend propriétaire et d'une parcelle de terre et d'une parcelle de cours d'eau ; qu'il résulte du plan du géomètre Y... (août 2008) que le terrain mesure 277 m2 dont 34 m2 de cours d'eau « hors jouissance » ; que par ailleurs, quand bien même une information a été communiquée sur les risques d'inondation du terrain, elle ne peut avoir eu pour effet de convaincre l'acquéreur de ce que sa propriété portait pour partie sur le ruisseau ; que de sorte que le défaut de conformité est de deux plans : la contenance qui n'est pas de 277 m2 et la qualité de la parcelle qui n'est pas constituée en totalité de terres ; que le moyen tiré de ce que le cahier des conditions générales des ventes fait mention d'une tolérance de 5 % sur les surfaces est par suite inopérant ; qu'ainsi, Geoxia Immobilier doit répondre de l'absence de conformité ;

1) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, le plan de situation annexé à l'acte de vente faisait état de la présence, à l'ouest des parcelles, d'un ru dénommé le « Petit Therain » ;

que cette mention du ru bordant le lotissement ne se rapportait pas à la seule parcelle n° 36 dont elle excédait largement la délimitation ; qu'en retenant que la société Geoxia Immobilier n'a pas respecté son obligation de livrer un ouvrage conforme, au motif qu'aucune annotation relative à la présence d'un ru au droit de la parcelle n° 54 ne figurait sur le plan de situation annexé à l'acte, et que celui-ci ne renfermait une mention « Le Petit Thérain » qu'au droit de la parcelle n° 36, la Cour d'appel a dénaturé le contrat de vente en état futur d'achèvement conclu entre les parties le 11 avril 2007, et ainsi violé l'article 1134 du code civil ;

2) ALORS QU'est conforme la chose livrée qui présente les caractéristiques spécifiées par la convention des parties ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté qu'au jour de la vente, les époux X... avaient connaissance de la présence du ru jouxtant le terrain litigieux, pour l'avoir préalablement visité, et que le risque d'inondation était d'ailleurs mentionné dans l'acte et parfaitement connu des acquéreurs ; qu'en retenant néanmoins que la société Geoxia Immobilier a manqué à son obligation de délivrance conforme, quand il ressortait de ses propres constatations que la présence du ru au droit de la parcelle litigieuse était entrée dans le champ contractuel, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 et 1604 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Geoxia Immobilier à assumer les frais d'entretien du cours d'eau ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE la S. A. S. Geoxia Immobilier ne justifie nullement avoir informé M. et Mme X... de l'existence de servitudes particulières grevant le bien du fait de la présence de ce cours d'eau et notamment l'obligation d'entretien régulier du cours d'eau prévu aux articles L215-14 et suivants du code de l'environnement ; le cahier des conditions générales de vente en l'état futur d'achèvement ne mentionne la présence d'aucune servitude particulière résultant de la situation naturelle des lieux ;

que la S. A. S. Geoxia Immobilier a ainsi manqué à son obligation d'information ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte des dispositions des articles L 215-2 el suivants du code de l'Environnement que le lit des cours d'eau non domaniaux appartient aux propriétaires des deux rives. Il découle des dispositions de l'article L. 215-14 du code de l'Environnement que le propriétaire riverain est tenu à un entretien régulier du cours d'eau. L'entretien régulier a pour objet de maintenir le cours d'eau dans son profil d'équilibre, de permettre l'écoulement naturel des eaux et de contribuer à son bon état écologique ou, le cas échéant, à son bon potentiel écologique, notamment par enlèvement des embâcles, débris et atterrissements, flottants ou non, par élagage ou recépage de la végétation des rives ; qu'aux termes de l'article L. 215-16 du code de l'Environnement si le propriétaire ne s'acquitte pas de l'obligation d'entretien régulier qui lui est faite par l'article ci-dessus, la commune, le groupement de communes ou le syndicat compétent, après une mise en demeure restée infructueuse à l'issue d'un délai déterminé dans laquelle sont rappelées les dispositions de l'article L. 435-5, peut y pourvoir d'office à la charge de l'intéressé ; qu'enfin, l'article L. 215-18 du code de l'Environnement prévoit que pendant la durée des travaux visés aux articles L. 215-15 et L. 215-16, les propriétaires sont tenus de laisser passer sur leurs terrains les fonctionnaires et les agents chargés de la surveillance, les entrepreneurs ou ouvriers, ainsi que les engins mécaniques strictement nécessaires à la réalisation de travaux, dans la limite d'une largeur de six mètres ; que ces informations n'apparaissent ni dans l'acte de vente ni dans les conditions générales dont il n'est par ailleurs pas nié qu'elles n'ont pas été remises le jour de la vente à l'acquéreur ; que quand bien même le vendeur peut estimer théorique l'intervention des services municipaux-puisqu'elles dépendent de la diligence des propriétaires riverains-cette opinion ne peut l'absoudre d'une absence totale de communication aux propriétaires sur les obligations pesant sur eux ; que la simple insertion d'une clause de style sur des servitudes « l'acquéreur souffrira toutes les servitudes passives, conventionnelles ou légales apparentes ou occultes » (page 23 cahier des clauses) ne peut suffire à exonérer le vendeur professionnel de précisions claires sur l'entretien du ruisselet ; que Geoxia Immobilier n'a pas exécuté ses obligations de bonne foi et loyalement ;

1) ALORS QUE le contrat fait la loi des parties et s'impose à ce titre au juge qui ne peut en modifier les clauses ; qu'en l'espèce, il résultait du cahier des conditions générales des ventes en état futur d'achèvement que le vendeur déclarait « qu'à sa connaissance il n'existait aucune autre servitude que celles relatées aux présentes ou résultant des dispositions d'urbanisme, de la situation naturelle des lieux ou de celles constituées et/ ou relatées aux présentes » (Cahier des charges, p. 23) ; qu'en énonçant, pour retenir que la société Geoxia Immobilier ne justifiait pas d'avoir informé M. et Mme X... de l'existence de servitudes particulières grevant le bien du fait de la présence du ru, que le cahier des conditions générales de ventes en état futur d'achèvement ne mentionnait la présence d'aucune servitude particulière résultant de la situation naturelle des lieux, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

2) ALORS QUE les conventions légalement formées font la loi des parties ; que le juge ne peut refuser d'appliquer une clause contractuelle au prétexte qu'elle serait de style ; qu'il ressort des constatations des juges du fond qu'aux termes de l'acte de vente, le vendeur avait déclaré qu'à sa connaissance, il n'existait aucune autre servitude que celle relatée aux présentes résultant des dispositions d'urbanisme et en particulier de la situation naturelle des lieux ; que le cahier des charges renfermait une clause suivant laquelle « l'acquéreur souffrirait toutes les servitudes passives, conventionnelles ou légales apparentes ou occultes » ; qu'il en résultait que la société Geoxia ne pouvait voir sa responsabilité engagée au titre de la présence d'une servitude grevant le bien du fait de la présence du ru ; que la cour d'appel, qui a néanmoins retenu que responsabilité de la société Geoxia était engagée au titre de la présence de ladite servitude, au motif que la clause élusive de responsabilité du vendeur constituait une simple clause de style, a violé l'article 1134 du code civil ;

3) ALORS, en tout état de cause, QU'aucune obligation d'information ne pèse sur le professionnel à l'égard du non professionnel concernant les faits qui sont à la connaissance de tous ; que l'existence d'une servitude liée à la présence sur un terrain d'un cours d'eau est de la connaissance de tous ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt que les époux X... étaient parfaitement informés de la présence du ru en bordure de leur terrain ; qu'en retenant néanmoins que la responsabilité de la société Geoxia était engagée au titre d'un manquement par cette dernière à son obligation d'information concernant l'existence d'une servitude liée à la présence du ru, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Geoxia Immobilier à assumer les frais d'entretien du cours d'eau ;

AUX MOTIFS QUE M. et Mme X... ne sont propriétaires que de la moitié du ru litigieux (¿) que M. et Mme X... devront entretenir un cours d'eau dont ils ne pensaient pas avoir fait l'acquisition ; que le manquement du vendeur à son obligation d'information leur cause un préjudice ; que les frais d'entretien futurs devront être pris en charge par le vendeur ;

1) ALORS QUE le préjudice résultant du manquement à une obligation précontractuelle d'information est constitué par la perte d'une chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses ; qu'en condamnant la société Geoxia Immobilier, en raison d'un manquement à son devoir d'information, à prendre en charge l'intégralité des frais d'entretien futurs du cours d'eau, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

2) ALORS, en toute hypothèse, QUE le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible, l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les époux X... n'étaient propriétaires que de la moitié du ru litigieux située en bordure de leur terrain ; qu'en condamnant la société Geoxia Immobilier à entretenir le ru sans limiter l'objet de cette condamnation à la portion de cours d'eau jouxtant la parcelle n° 54, propriété des époux X..., la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.

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