Nov
24
Vente immobilière et notion de vice caché

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 12 novembre 2020




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 860 F-D

Pourvoi n° K 19-22.878




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 NOVEMBRE 2020

La Société d'exploitation hôtelière Paris La Courneuve, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° K 19-22.878 contre l'arrêt rendu le 20 juin 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-3), dans le litige l'opposant à la société Foncière Europe, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société d'exploitation hôtelière Paris La Courneuve, de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de la société Foncière Europe, après débats en l'audience publique du 29 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 juin 2019), par acte notarié du 5 juin 2013, la société Foncière Europe a vendu à la Société d'exploitation hôtelière Paris la Courneuve (la SEHPLC) une villa à usage d'habitation.

2. Soutenant que l'immeuble était affecté d'un défaut d'étanchéité dont elle n'avait eu connaissance de l'ampleur et des conséquences qu'après la vente, la SEHPLC a, après expertise, assigné la société Foncière Europe en dommages et intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. La SEHPLC fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors « que le vice n'est apparent que si l'acheteur pouvait se convaincre par lui-même de toute son ampleur et de toutes ses conséquences ; qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à établir qu'antérieurement à la vente, la société SEHPLC avait pu se convaincre, dans toute son ampleur et ses conséquences, du vice dont les infiltrations étaient la manifestation, cependant qu'elle constatait que si la société AG31 et l'expert judiciaire avaient relevé des défauts apparents, ce dernier concluait, après avoir réalisé des sondages qui avaient révélé de très nombreuses malfaçons, que c'était « bien l'ensemble de l'étanchéité, de l'isolation et de la protection dure qui devra être repris en totalité » pour remédier aux infiltrations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil. »

Réponse de la Cour

4. La cour d'appel a constaté que la SEHPCL avait fait effectuer une visite technique du bien par l'entreprise AG31, cinq mois avant la vente, qui avait constaté des défauts dans la mise en oeuvre de l'étanchéité et notamment les fixations à travers l'étanchéité des unités de climatiseurs, la pénétration des gaines et câbles à travers l'étanchéité et le manque d'étanchéité en relevés des poutres béton.

5. Elle a relevé que l'expert avait pu se convaincre par un simple examen visuel des défauts concernant la forme de pente de la terrasse, l'absence de protection des relevés de la terrasse accessibles et de dispositif écartant les eaux de ruissellement en tête, la mauvaise étanchéité en périphérie des châssis d'accès toiture et éclairant posés sur des costières béton, qui sont fixés à l'aide de barre de seuil de portes intérieures, affectant l'étanchéité, tant dans leur ampleur que leurs conséquences prévisibles.

6. Elle en a souverainement déduit que la SEHPLC avait connaissance de l'étanchéité défaillante et qu'elle ne pouvait invoquer l'existence de vices cachés.

7. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Société d'exploitation hôtelière Paris la Courneuve aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la Société d'exploitation hôtelière Paris la Courneuve et la condamne à payer à la société Foncière Europe la somme de 3 000 euros ;
 

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