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Vente immobilière - informations nécessaires à la connaissance de l'existence et de l'étendue de servitude

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 8ème édition, sept. 2013 éd. « Le Moniteur », pages 69 et 130.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 22 octobre 2013

N° de pourvoi: 12-26.293

Non publié au bulletin Rejet

Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les consorts Y..., M. Z..., les époux A..., la SCI Darna, et la société Sud promotion ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 25 juin 2012), que la société Domaine des Pastourelles a fait réaliser par la société Sud promotion des travaux de lotissement et a consenti des servitudes de passage aux consorts Y..., à M. Z..., aux époux A... et à la SCI Darna ; que la société Domaine des Pastourelles a vendu aux époux X... le lot n° 5 du lotissement ; que les consorts Y..., M. Z..., les époux A... et la SCI Darna ont assigné la société Domaine des Pastourelles en remise en état du droit de passage et en paiement de sommes ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt attaqué de les débouter de leur appel en garantie contre la société Domaine des Pastourelles, alors, selon le moyen :

1°/ que lorsque le demandeur à l'action s'abstient de préciser le fondement de ses prétentions, les juges du fond doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques, conformément aux règles de droit qui leur sont applicables ; qu'en se bornant à retenir que les époux X... avaient été informés de l'existence de la servitude de passage grevant leur fonds sans rechercher si la société qui leur avait vendu le bien litigieux n'avait pas manqué à son obligation de délivrance conforme en livrant un bien qui nécessitait des travaux de mise en conformité avec la servitude de passage grevant leur fonds, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ;

2°/ qu'en toute hypothèse, le vendeur d'un bien en l'état futur d'achèvement est tenu d'informer l'acquéreur de ses caractéristiques ; qu'en se bornant à juger que les époux X... avaient connaissance de la servitude de passage grevant leur fonds pour justifier le rejet de leur appel en garantie dirigé contre leur vendeur la société Domaine des Pastourelles, sans rechercher si ladite société n'avait pas manqué à son devoir de conseil en n'informant pas les acquéreurs de la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité du fonds avec l'assiette de la servitude, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte des époux X... contenait toutes les informations nécessaires à la connaissance de l'existence et de l'étendue de la servitude et que le document publicitaire qu'ils produisaient, montrant un plan simplifié du groupe d'habitations avec le rétrécissement de la voie au regard de leur lot n'était pas suffisant à caractériser la faute du vendeur dès lors que les mentions et les documents remis lors de la vente étaient parfaitement clairs, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les époux X...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur appel en garantie dirigé à l'encontre de la SARL DOMAINE DES PASTOURELLES ;

AUX MOTIFS QUE les époux X... forment des demandes dirigées contre la SARL SUD PROMOTION et la SARL DOMAINE DES PASTOURELLES en leur qualité de constructeur sur le fondement de l'article 1792 du code civil ; que le respect de l'assiette d'une servitude conventionnelle de passage ne constitue pas un dommage, même résultant d'un vice du sol, qui compromet la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rend impropre à sa destination ; qu'ils fondent également leur demande de garantie sur l'article 1147 du même code. Or la SARL SUD PROMOTION, constructeur, n'est pas le co-contractant des époux X... et sa garantie ne peut être recherchée sur ce fondement ; qu'à l'égard de la SARL DOMAINES DES PASTOURELLES, vendeur, la cour relève que l'acte des époux X... contient toutes les informations nécessaires à la connaissance de l'existence et de l'étendue de la servitude ; que le document publicitaire qu'ils produisent, montrant un plan simplifié du groupe d'habitations avec le rétrécissement de la voie au regard de leur lot n'est pas suffisant à caractériser la faute du vendeur dès lors que les mentions et les documents remis lors de la vente sont parfaitement clairs ; qu'ils seront déboutés de leur appel en garantie ;

1) ALORS QUE lorsque le demandeur à l'action s'abstient de préciser le fondement de ses prétentions, les juges du fond doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques, conformément aux règles de droit qui leur sont applicables ; qu'en se bornant à retenir que les époux X... avait été informés de l'existence de la servitude de passage grevant leur fonds (arrêt, p.6, pénultième al.) sans rechercher si la société qui leur avait vendu le bien litigieux n'avait pas manqué à son obligation de délivrance conforme en livrant un bien qui nécessitait des travaux de mise en conformité avec la servitude de passage grevant leur fonds, la Cour d'appel a violé l'article 12 du Code de procédure civile ;

2) ALORS QU'en toute hypothèse, le vendeur d'un bien en l'état futur d'achèvement est tenu d'informer l'acquéreur de ses caractéristiques ; qu'en se bornant à juger que les époux X... avaient connaissance de la servitude de passage grevant leur fonds pour justifier le rejet de leur appel en garantie dirigé contre leur vendeur la SARL DOMAINE DES PASTOURELLES (arrêt, p.6, pénultième al.), sans rechercher si ladite société n'avait pas manqué à son devoir de conseil en n'informant pas les acquéreurs de la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité du fonds avec l'assiette de la servitude, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.

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