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Par albert.caston le 06/07/09
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L'arrêt qui suit est commenté par M. BOUGUIER.

COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE.

Formation de section.

Cassation partielle.

Arrêt n° 705.

4 juin 2009.

Pourvoi n° 08-13.239.

BULLETIN CIVIL - BULLETIN D'INFORMATION.

Statuant sur le pourvoi formé par

le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port, représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée Gachet immobilier, dont le siège est [...],

contre l'arrêt rendu le

18 octobre 2007 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (3e chambre B), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société de construction vente Les Résidences du Port, société civile immobilière, dont le siège est [...],

2°/ à M. Bernard L..., domicilié [...],

3°/ à la société Patri France, dont le siège est [...],

4°/ à Mme Mireille M..., prise en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Mme Michèle D..., domiciliée [...],

5°/ à la société Acte IARD, société anonyme, dont le siège est [...],

6°/ à la société Axa assurances, aux droits de laquelle vient la société Axa France IARD, assureur de l'entreprise D..., dont le siège est [...],

défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait déclaré recevable la demande du syndicat des copropriétaires relative au remplacement du dallage extérieur de la résidence et d'AVOIR débouté le syndicat de ses demandes sur ce chef de préjudice ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « sur la non-conformité des revêtements du sol extérieur, le syndicat des copropriétaires soutient que le promoteur vendeur n'a pas livré un revêtement conforme aux stipulations contractuelles en faisant poser des « pierres de Bormes » à la place de carreaux de marque « Iris » ; qu'aux termes de l'article 1792-6 du Code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves ; qu'elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ; qu'en l'occurrence, il est établi que la réception des ouvrages, qui est un acte unique, est intervenue sans réserves entre le maître de l'ouvrage et les entreprises titulaires des différents marchés suivant procès-verbaux en date du 30 juin 1993 ; que les procès-verbaux d'état des lieux et de remise de clés aux différents acquéreurs des appartements soumis au régime de la vente en l'état futur d'achèvement sont indifférents par rapport aux effets conférés à la réception des ouvrages ; que le défaut de conformité apparent ayant été couvert par la réception sans réserves, la demande du syndicat fondée sur la réfection des dallages par leur mise en conformité sera rejetée ; que le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné in solidum la SCI RÉSIDENCE DU PORT et Bernard L... à payer à la copropriété la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts » ;

ALORS QU'en relevant d'office que le Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE DU PORT ne serait plus recevable à demander réparation pour le défaut de conformité du revêtement du sol extérieur, en raison de la réception sans réserve intervenue entre le maître de l'ouvrage et les entreprises titulaires des différents marchés (arrêt, p. 8), avant toute prise de possession de l'immeuble par les acquéreurs et en l'absence de toute réception des parties communes concernées par ces derniers, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant, violant ainsi les articles 1147, 1184, 1243, 1642-1 et 1792-6 du Code civil.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné la SCI RÉSIDENCES DU PORT à réparer les désordres relatifs aux décollements de peinture en sous face des balcons et des coursives et d'AVOIR débouté le Syndicat de la RÉSIDENCE DU PORT de ce chef de demande ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « la copropriété sollicite à l'encontre de la seule SCI LES RÉSIDENCES DU PORT la réparation des désordres caractérisés par le décollement des peintures en sous face des balcons ; qu'elle prétend en se référant à l'article 1792 du code civil, que les désordres affectent un des éléments constitutifs de l'immeuble entraînant son impropriété à sa destination ; qu'en seconde part, elle fonde sa demande sur les dommages intermédiaires en arguant de la faute du promoteur caractérisée par le fait qu'il aurait dû réaliser l'étanchéité des terrasses en raison du grand standing de l'immeuble et du coût des appartements ; que l'expert BOCQUILLON a constaté des « décollements » de peinture en sous face des balcons ou des loggias ; qu'il a précisé que ce type de désordres fréquemment rencontrés était la conséquence d'une absence d'étanchéité sur les balcons et sur les coursives ; qu'ayant mis en exergue le fait que la réglementation n'imposait pas la mise en place d'une étanchéité sur ces ouvrages qui ne couvraient pas un local à usage d'habitation ou assimilé, l'homme de l'art n'a préconisé aucun travaux de reprise ; que l'expert BERTRAND a mis en évidence le fait que l'entreprise de peinture a commis une erreur en ragréant les sous faces des balcons et loggias avec un enduit de ragréage relativement étanche avant d'appliquer deux couches de piolithe sur cet enduit, l'homme de l'art ayant précisé dans son rapport complémentaire qu'après grattage de l'enduit d'origine, le ragréage du support devait être réalisé avec un enduit au mortier type SIKA frotassé ; que la peinture des sous face des balcons n'a pas une fonction d'étanchéité et il n'est pas démontré que des désordres d'humidité se soient révélés dans les lieux habitables ; qu'en conséquence, la copropriété n'est pas fondée à rechercher la responsabilité des constructeurs sur le fondement de l'article 1792 du Code civil ; qu'eu égard à la généralisation des désordres affectant les sous faces des balcons la copropriété est fondée à qualifier les dommages d'intermédiaires qui imposent la démonstration d'une faute ; qu'après avoir relevé que l'étanchéité n'était pas prévue contractuellement et qu'elle n'était imposée par aucune réglementation, le tribunal a considéré sur le fondement des dommages intermédiaires que l'absence d'étanchéité des terrasses d'un immeuble de grand standing constituait une faute imputable au promoteur animé par un souci probable d'économie ; que l'expert judiciaire a mis en exergue l'absence d'obligation contractuelle de mise en oeuvre d'une étanchéité des terrasses ne couvrant pas un local à usage d'habitation ; que la SOCOTEC a rappelé ce principe dans un courrier du 4 décembre 2006 ; que les documents techniques (CCTP) démontrent que le constructeur a scrupuleusement respecté les normes en vigueur prévoyant expressément l'étanchéité des toitures terrasse du quatrième étage ; qu'aucune démonstration objective du souci d'économie du promoteur ne résulte des pièces versées aux débats ; qu'il s'évince des constatations de l'expert BERTRAND que l'entreprise D... titulaire du lot peinture (numéro 3) a manqué à son obligation contractuelle de résultat en n'appliquant pas un enduit de ragréage béton, ce fait étant confirmé par l'appréciation de l'expert Gérard CAUSSE-GIOVANCARLI saisi à titre particulier par la copropriété (rapport du 24 novembre 2006) ; que le défaut de respect des règles de l'art n'étant pas imputable au promoteur, qui n'a commis aucun manquement au respect de ces règles, le jugement déféré sera infirmé de ce chef ; que la copropriété sera déboutée de sa demande d'indemnisation fondée sur l'évaluation du coût des travaux de reprise des peintures arrêté par l'expert BERTRAND » ;

ALORS en premier lieu QUE le promoteur-vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, tenu d'une obligation de résultat, doit remettre aux acquéreurs un bien exempt de vices ; qu'en jugeant que l'immeuble vendu était affecté d'un défaut d'étanchéité en sous face des balcons et des coursives, provoquant un décollement des peintures, mais que parce que le défaut d'étanchéité ne serait imputable qu'à une faute de l'entreprise titulaire du lot peinture choisie par la SCI RÉSIDENCE DU PORT, celle-ci n'en serait pas responsable, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;

ALORS en deuxième lieu QU'en constatant que les décollements de peinture litigieux constituaient un « type de désordres fréquemment rencontrés » (arrêt, p. 14) résultant d'une « absence d'étanchéité » de l'immeuble, le promoteur-vendeur s'étant cantonné au respect des simples exigences légales (arrêt, p. 11) quitte à provoquer « l'absence d'étanchéité d'un immeuble de grand standing » (ibid. antépénultième §), mais en jugeant néanmoins qu'« aucune démonstration objective du souci d'économie du promoteur ne résulte des pièces versées aux débats », pour exclure la faute de celui-ci, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l'article 1147 du Code civil ;

ALORS en troisième lieu QUE le Syndicat des copropriétaires rappelait, pages 22 et suivantes de ses écritures, que la SCI RÉSIDENCE DU PORT était fautive pour n'avoir prévu aucune étanchéité en sous face des balcons et des coursives, défaut ayant entraîné le décollement des peintures de l'immeuble annoncé comme étant de très grand standing, et qu'à ce premier défaut s'ajoutait le mauvais ragréage effectué par l'entreprise chargée du lot peinture ; qu'en jugeant que parce que le défaut de ragréage était imputable à l'entreprise du lot peinture, la SCI RÉSIDENCE DU PORT ne serait pas responsable des défauts dénoncés, sans vérifier comme il lui était demandé si celle-ci, en sa qualité de promoteur-vendeur, n'était pas responsable pour avoir renoncé à demander l'étanchéité de la sous face des balcons et des coursives, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné le Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE DU PORT à supporter le coût de l'expertise de Monsieur Gérald BERTRAND ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « la copropriété succombant à ses demandes fondées sur le rapport de l'expert BERTRAND supportera le coût de cette expertise comprise dans les dépens » ;

ALORS QUE la Cour d'appel ayant jugé que parce que le Syndicat des copropriétaires avait été débouté de ses demandes fondées sur le rapport d'expertise de Monsieur BERTRAND, il devait supporter le coût de ce dernier (arrêt, p. 19), la cassation de l'arrêt à intervenir du chef du préjudice subi en raison des décollements de peinture en sous face des balcons et des coursives, chiffré par l'expert BERTRAND après qu'il en eut analysé les causes, entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt en ce qu'il a fait supporter ledit coût par le Syndicat des copropriétaires, conformément à ce que disposent les articles 623 et 624 du Code de procédure civile.

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 5 mai 2009, où étaient présents : M. Lacabarats, président, M. Mas, conseiller rapporteur, M. Cachelot, Mmes Lardet, Gabet, Renard-Payen, MM. Paloque, Rouzet, Pronier, conseillers, Mme Nési, M. Jacques, Mme Abgrall, conseillers référendaires, M. Bruntz, avocat général, Mme Jacomy, greffier de chambre ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 octobre 2007), que la société civile immobilière de construction vente Les Résidences du Port (la SCI) a fait réaliser avec le concours de M. L..., architecte, un groupe d'immeubles qu'elle a vendu en état futur d'achèvement et placé sous le régime de la copropriété ; qu'invoquant des non-conformités au contrat et des désordres apparus après réception, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port (le syndicat) a fait assigner la SCI, M. L... et les autres constructeurs, ainsi que leurs assureurs en réparation de ses préjudices ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de condamnation de la SCI à réparer les désordres relatifs aux décollements de peinture en sous face des balcons et des coursives, alors, selon le moyen :

1°/ que le promoteur-vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, tenu d'une obligation de résultat, doit remettre aux acquéreurs un bien exempt de vices ; qu'en jugeant que l'immeuble vendu était affecté d'un défaut d'étanchéité en sous face des balcons et des coursives, provoquant un décollement des peintures, mais que parce que le défaut d'étanchéité ne serait imputable qu'à une faute de l'entreprise titulaire du lot peinture choisie par la SCI Les Résidence du Port, celle-ci n'en serait pas responsable, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

2°/ qu'en constatant que les décollements de peinture litigieux constituaient un "type de désordres fréquemment rencontrés" résultant d'une "absence d'étanchéité" de l'immeuble, le promoteur vendeur s'étant cantonné au respect des simples exigences légales quitte à provoquer "l'absence d'étanchéité d'un immeuble de grand standing", mais en jugeant néanmoins qu'"aucune démonstration objective du souci d'économie du promoteur ne résulte des pièces versées aux débats", pour exclure la faute de celui-ci, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l'article 1147 du code civil ;

3°/ que le syndicat des copropriétaires rappelait, que la SCI Résidence du Port était fautive pour n'avoir prévu aucune étanchéité en sous face des balcons et des coursives, défaut ayant entraîné le décollement des peintures de l'immeuble annoncé comme étant de très grand standing, et qu'à ce premier défaut s'ajoutait le mauvais ragréage effectué par l'entreprise chargée du lot peinture ; qu'en jugeant que parce que le défaut de ragréage était imputable à l'entreprise du lot peinture, la SCI Les Résidence du Port ne serait pas responsable des défauts dénoncés, sans vérifier comme il lui était demandé si celle-ci, en sa qualité de promoteur-vendeur, n'était pas responsable pour avoir renoncé à demander l'étanchéité de la sous face des balcons et des coursives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les désordres intermédiaires affectant les peintures en sous face des balcons résultaient d'un défaut d'exécution et retenu qu'aucune preuve d'un souci d'économie du vendeur n'était rapportée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a justement déduit que la responsabilité contractuelle de la SCI n'était pas engagée en l'absence de preuve d'une faute pouvant lui être imputée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu que le deuxième moyen étant rejeté, le moyen qui invoque la cassation par voie de conséquence est devenu sans portée ;

Mais sur le premier moyen :

Vu les articles 1147, 1642-1 et 1792-6 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice résultant de la non conformité du revêtement de sol extérieur, l'arrêt retient qu'en raison de la réception sans réserve intervenue entre le maître de l'ouvrage et les entreprises titulaires des différents marchés, avant toute prise de possession de l'immeuble par les acquéreurs et en l'absence de toute réception des parties communes concernées, par ces derniers la demande n'est pas recevable ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur en état futur d'achèvement est sans effet sur l'obligation de ce vendeur à livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

Met hors de cause la société Axa assurance et la société Acte IARD ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaire de la Résidence du Port de sa demande à l'égard de la SCI de construction vente les Résidences du Port fondée sur la non conformité des revêtements extérieurs, l'arrêt rendu le 18 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société de construction vente Les Résidences du Port aux dépens sauf à ceux afférents à la mise en cause de la société Axa assurance et de la société Acte IARD qui seront supportés par le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société de construction vente Les Résidences du Port à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port la somme de 2 500 euros ;condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port à payer à la société Axa assurance la somme de 740 euros et à la société Acte IARD la somme de 1 800 euros ; rejette la demande de la société de construction vente Les Résidences du Port ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille neuf.

Sur le rapport de M. Mas, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat du syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port, de la SCP Boutet, avocat de la société Axa France IARD, venant aux droits de la société Axa assurances, de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la société de construction vente Les Résidences du Port, de la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat de la société Acte IARD, les conclusions de M. Bruntz, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

M. LACABARATS, président.

Commentaire

Chacun sait que la réception des travaux purge la responsabilité des constructeurs à raison de tous les désordres apparents qui n'auraient pas été réservés sur la liste annexée au procès verbal.

Dans le cadre d'une VEFA, les conséquences sont d'autant plus lourdes pour les acquéreurs que ce ne sont pas eux qui prononcent la réception, mais le vendeur d'immeuble à construire (même s'il arrive que les acquéreurs assistent à la réception). Ce dernier conserve en effet, de par la loi, les pouvoirs du maître de l'ouvrage jusqu'à la remise des clefs.

Ainsi, si le vendeur manque de vigilance au moment de la réception, son omission fera obstacle à ce que les copropriétaires puissent rechercher ultérieurement la responsabilité des constructeurs, qu'elle soit contractuelle ou légale (parfait achèvement, garantie biennale ou décennale).

Car la réception couvre tous les défauts, qu'il s'agisse de non conformités contractuelles ou de désordres matériels.

Bien entendu, cela ne n'empêche pas inversement les copropriétaires d'obtenir réparation par leur vendeur étourdi.

En ce sens, l'arrêt de la Cour d'Aix en Provence était entaché d'un défaut de motifs, puisque les juges étendaient les effets de la réception entre le promoteur et les constructeurs aux recours des acquéreurs contre le promoteur.

Ceci posé sur quel fondement l'action des acquéreurs est-elle ouverte ?

L'article 1642-1 du code civil prévoit en VEFA que tous les vices apparents à la réception peuvent être dénoncés au vendeur dans le mois qui suit la prise de possession par l'acheteur, à charge pour ce dernier d'assigner ensuite son vendeur dans le délai d'un an, conformément à l'article 1648 al.2 du même code.

Cependant, la Cour de Cassation réserve cette faculté aux désordres affectant l'ouvrage. En ce qui concerne les non-conformités contractuelles, la Cour de Cassation a rejeté le fondement (cf. Civ.3, 8 avril 1998, pourvoi 95-19656).

L'arrêt d'espèce fournit une nouvelle confirmation de cette distinction entre l'article 1642-1 et les articles 1604 et 1147 du code civil.

Ici, le promoteur avait réceptionné sans réserve le lot carrelage alors que les carreaux n'étaient pas ceux prévus au marché (le cas est fréquent lorsque le maître de l'ouvrage décide de modifier les prestations sans modifier les documents de vente). On notera que, parfois, la distinction est plus ténue entre les deux catégories (cf. Civ.3, 2 mars 2005, pourvoi 03-19208, à propos d'une hauteur de seuil trop importante)

Le délai pour assigner le promoteur excède alors la première année de livraison. Le délai de prescription est aujourd'hui de dix ans en vertu de l'article 1792-4-1 du code civil., introduit par la loi du 17 juin 2008.

Un autre avantage pour l'acquéreur résulte aussi de la charge de la preuve. Il n'est en effet nul besoin de démontrer que le « vice » était apparent au jour de la réception.

La remise des clefs ne vaut pas en principe acquiescement, sauf stipulation contractuelle contraire.

C'est parfois le cas lorsque le contrat de vente transpose expressément l'article 1642-1 du code civil. aux défauts de conformité (pour une illustration, cf. Civ. 3, 8 juin 2006, 05-14114).

Jean-Luc BOUGUIER

Par albert.caston le 06/07/09
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NB sur le même sujet voir l'arrêt plus récent du 3 mars 2010

Retour au droit de la construction avec ce commentaire de M. AJACCIO, à propos...

...d'un cas inédit d'application du régime de droit commun des vices cachés de l'article 1641 du Code civil en cas de vente d'immeuble indépendamment de la garantie décennale inopérante, en l'espèce, ainsi que du cas exemplaire du défaut d'imputabilité des dommages aux constructeurs.

Cass. 3e civ., 17 juin 2009, pourvoi n° 08-15.503, publié au bulletin, rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 avril 2008), qu'en 1990, les époux X... ont fait procéder à des travaux de surélévation de leur pavillon ; que des fissurations sont apparues ; qu'après expertise, les époux X... ont confié la réalisation de travaux de reprise en sous-oeuvre portant sur le pignon gauche à la société Dubus construction, assurée auprès de la société MMA ; que la réception de ces travaux est intervenue le 29 décembre 1994 ; qu'en 1998, les époux X... ont confié la réalisation de travaux de reprise en sous-oeuvre sur le pignon droit à la société C2R, assurée auprès de la société GAN ; que, suivant un acte authentique du 13 avril 1999, les époux X... ont vendu le pavillon à M. Y... et Mme Z... (consorts Y...-Z...) ; qu'en 2003, des fissurations sont apparues ; qu'après expertise, les consorts Y...-Z... ont assigné les époux X..., la société Dubus construction, la société MMA, la société C2R et la société GAN en indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de déclarer non prescrite l'action des consorts Y...-Z... et de dire qu'il existait un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil, rendant la chose vendue impropre à sa destination alors, selon le moyen, que les vices cachés de la construction rendant l'ouvrage impropre à sa destination ne peuvent donner lieu, à l'égard de la personne qui vend après achèvement l'ouvrage qu'elle a construit ou fait construire, qu'à l'action en garantie décennale prévue par l'article 1792 du code civil, laquelle est exclusive de l'action en garantie des vices cachés de droit commun de l'article 1641 ; qu'en l'espèce, les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que leur responsabilité décennale était prescrite ; qu'en faisant droit à l'action en garantie des vices cachés des consorts Y...-Z... sur le fondement de l'article 1641 du code civil, tout en constatant que les désordres trouvaient leur cause dans des travaux de construction, la cour d'appel a violé les textes susvisés, ensemble l'article 1792-1 du code civil ;

Mais attendu que lorsqu'une personne vend après achèvement un immeuble qu'elle a construit ou fait construire l'action en garantie décennale n'est pas exclusive de l'action en garantie des vices cachés de droit commun de l'article 1641 du code civil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de déclarer non prescrite l'action des consorts Y...-Z... et de dire qu'il existait un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil, rendant la chose vendue impropre à sa destination alors, selon le moyen :

1°/ que selon l'article 5 de l'ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005, les dispositions de cette ordonnance ne s'appliquent qu'aux contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel que la vente du pavillon des époux X... aux consorts Y...-Z... a eu lieu suivant acte authentique du 13 avril 1999 ; qu'en retenant, pour déclarer non prescrite l'action en garantie des vices cachés intentée par les acquéreurs, que l'ordonnance de février 2005, fixant à deux ans le délai pour exercer cette action, était applicable aux procédures en cours, la cour d'appel a violé le texte susvisé, ensemble les articles 1641 et 1648 du code civil ;

2°/ que, subsidiairement, le vendeur occasionnel n'est privé du

droit de se prévaloir d'une clause d'exclusion de garantie des vices cachés que s'il connaissait les vices de la chose ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel que l'évolution des désordres s'était concrétisée à partir de 2003 et n'était pas prévisible lors de l'intervention des sociétés Dubus construction et C2R en 1994 et 1998 ; qu'en écartant en l'espèce la clause d'exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente du 13 avril 1999, aux motifs inopérants que les vendeurs avaient intentionnellement omis de signaler ces interventions dans l'acte de vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il s'évinçait que les désordres révélés en 2003 ne pouvaient être connus lors de la vente, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que ce n'était qu'après l'expertise de l'assureur qu'en décembre 2004 il avait été conclu que ces fissurations pouvaient provenir d'un défaut inhérent au bâtiment, la cour d'appel a souverainement retenu, sans se fonder sur l'article 5 de l'ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005, qu'en agissant dès le 20 décembre 2004 contre leurs vendeurs, les acquéreurs avaient agi dans le bref délai ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que si l'acte de vente du 13 avril 1999 avait mentionné la surélévation opérée, il n'avait en rien été fait état de ce que le bâtiment avait connu des fissurations ayant fait l'objet d'une expertise judiciaire, laquelle avait expressément conclu à une opération de construction incontestablement menée contrairement aux règles de l'art et ayant nécessité l'intervention de deux entreprises en 1994 et en 1998, moins d'un an avant la vente, et relevé que ces omissions de faits significatifs étaient nécessairement intentionnelles, la cour d'appel, qui a pu en déduire que les époux X... ne pouvaient invoquer la clause d'exonération prévue à l'acte de vente, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis :

Attendu que les époux X... et les consorts Y...-Z... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes formées à l'encontre de la société Dubus construction, de la société CR2 et de leurs assureurs alors, selon le moyen :

1°/ que sauf preuve d'une cause étrangère, les constructeurs sont de plein droit responsables des malfaçons qui affectent les gros ouvrages de l'édifice et sont de nature à porter atteinte à leur solidité ou à les rendre impropres à leur destination ; qu'en retenant en l'espèce, pour écarter la responsabilité décennale des sociétés Dubus construction et C2R, que les désordres trouvaient leur cause directe dans la surélévation effectuée en 1991 et que les travaux de confortation effectués par ces sociétés ne les avaient ni causés ni aggravés, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'existence d'une cause étrangère exonératoire de leur responsabilité, a violé l'article 1792 du code civil ;

2°/ qu'en retenant, pour écarter la responsabilité décennale des sociétés Dubus construction et C2R, que les désordres ne leur étaient pas imputables, tout en constatant que les travaux de confortation qu'elles avaient réalisés en 1994 et 1998 pour reprendre les désordres générés par la surélévation de 1991 n'avaient servi à rien, ce dont il résultait que les dommages apparus ultérieurement étaient bien imputables à l'inefficacité de leur intervention, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé l'article 1792 du code civil ;

3°/ qu'à tout le moins, les sociétés Dubus construction et C2R étaient, comme tout entrepreneur, tenus d'une obligation de résultat leur imposant de livrer un ouvrage exempt de vices ; qu'en retenant, pour écarter leur responsabilité sur ce fondement, que les désordres ne leur étaient pas imputables, tout en constatant que les travaux de confortation qu'elles avaient réalisés en 1994 et 1998 pour reprendre les désordres générés par la surélévation de 1991 n'avaient servi à rien, ce dont il résultait que les dommages apparus ultérieurement étaient bien imputables à l'inefficacité de leur intervention, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait des rapports des experts que les désordres ne trouvaient pas leur cause directe dans les travaux de confortation réalisés par la société Dubus construction et par la société C2R, mais dans la surélévation accomplie hors des règles de l'art et que ces travaux n'avaient ni causé ni aggravé les désordres et avaient même pu stabiliser un temps la construction, la cour d'appel a pu en déduire que la mise hors de cause de ces sociétés sur le fondement de la présomption des articles 1792 et suivants du code civil s'imposait en l'absence d'imputabilité aux entreprises d'une situation qui remontait aux travaux réalisés en 1990 et en constituait la suite directe ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer aux consorts Y...-Z... la somme de 2 500 euros et rejette les autres demandes de ce chef ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille neuf.

Commentaire

1° Les circonstances du litige

On apprend selon les éléments énoncés dans l'arrêt du 17 juin 2009 que des particuliers ont procédé à des travaux de surélévation de leur pavillon en 1990 vendu en 1999. Les acquéreurs, se plaignant de l'apparition de fissures, assignent en 2003 sur le fondement de l'article 1641 du Code civil.

On apprend également que le bâtiment a connu des fissurations antérieurement à la vente ayant fait l'objet d'une expertise judiciaire, laquelle avait conclu à une opération de construction menée contrairement aux règles de l'art et ayant nécessité l'intervention de deux entreprises en 1994 et en 1998.

Ces particuliers avaient la qualité de « vendeurs après achèvement », par application de l'article 1792-1, 2° du Code civil, soumis à la présomption de responsabilité décennale. Cependant, au moment de l'assignation des acquéreurs, cette dernière garantie était expirée.

Pour autant, la responsabilité décennale des constructeurs intervenus en reprise en sous oeuvre en 1994 et 1998 n'était pas, pour leur part, expirée. Dans ce contexte, les acquéreurs pouvaient-ils exciper de la garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil) alors que l'ouvrage sinistré relevait de la garantie décennale, mais forclose ? La garantie décennale est-elle exclusive de la responsabilité pour vice caché ? Par ailleurs, les vendeurs, condamnés, pouvaient-il rechercher et obtenir la condamnation des constructeurs ayant procédé à des reprises en sous oeuvre insuffisantes ?

2° Les enseignements de l'arrêt

2.1 Lorsqu'une personne vend après achèvement un immeuble qu'elle a construit ou fait construire l'action en garantie décennale n'est pas exclusive de l'action en garantie des vices cachés de droit commun de l'article 1641 du code civil.

L'application de l'article 1792-1, 2° du Code civil conférait aux vendeurs la qualité de constructeur soumis à la présomption décennale. Cette garantie, au moment de l'action des acquéreurs était forclose (la prescription de la garantie décennale est un délai préfixe qui ne souffre pas de report). En conséquence, les acquéreurs agirent sur le fondement de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du Code civil. C'est ainsi que se posait la question de l'application exclusive ou non de la garantie décennale par rapport au régime de droit commun.

La Cour de cassation a eu l'occasion de dire que la garantie des défauts cachés de la chose vendue est inapplicable en cas de construction réalisée sous le régime propre de la vente d'immeubles à construire (cass. 3e civ., 25 janvier 1995, arrêt n°208, pourvoi n° 93-12.017 ; cass. 3e civ., 7 avril 2004, pourvoi n° 02-31.015 ; cass 3e civ., 6 décembre 2005, pourvoi n° 04-18.503 ; v. sur cette délicate question l'exposé du Professeur Malinvaud aux entretiens de droit immobilier du CREDI le 16 mai 1998 à Aix-en-Provence, repris dans la RDI de 1998, p. 321). Aussi, dans ce cas, le vendeur d'un immeuble à construire est seul tenu, à compter de la réception des travaux, de la garantie des articles 1792, 1792-2 et 1792-3 du Code civil, en cas de vices affectant la construction.

Cependant, la cour de cassation a pu également considérer, dans un arrêt de 2002 (cass. 3e civ., 2 octobre 2002, pourvoi n° 01-03.720, RDI 2002, p. 541, obs. D. Tomasin), que l'action pour vices cachés était possible, distinctement avec l'action en garantie décennale, pour des chefs de préjudices indirects.

L'arrêt commenté (objet d'une publication au bulletin annuel) est, dans ce contexte, fort intéressant et suscitera sûrement de nombreux commentaires. En effet, il affirme clairement de façon générale (au-delà du régime de la vente d'immeuble à construire), dans un attendu de principe, que le vendeur (au sens de l'article 1792-1, 2° du Code civil), peut être recherché sur le fondement de l'action en garantie des vices cachés de l'article 1641 de droit commun du code civil indépendamment et distinctement de la garantie décennale.

Cette appréciation est justifiée par les circonstances de l'espèce. En effet, même si l'ouvrage était bien affecté de dommages liés à une surélévation réalisée en total irrespect des règles de l'art, il apparaissait fonder, en l'absence de texte spécifique comme l'article 1646-1 du Code pour la vente d'immeuble à construire, que l'acquéreur ne puisse pas bénéficier de la protection de la garantie de droit commun des vices cachés lorsqu'elle constitue l'unique fondement de recours possible sachant que la garantie décennale s'avère, comme en l'espèce, en cas de vente quasiment à la veille de l'expiration de la garantie décennale, une garantie inopérante. Les prémices d'une telle solution se trouvaient dans un arrêt de la Cour du 27 septembre 2000 (Cass. 3e civ., 27 sept. 2000, pourvoi n° 99-10.297, RDI 2001 , p. 84, obs. Ph. Malinvaud).

2.2 Du défaut de causalité

Cet arrêt est également intéressant au titre du troisième moyen du pourvoi. En effet, l'arrêt illustre le cas assez rare de l'absence d'imputabilité des dommages aux constructeurs. Si la présomption de responsabilité ne tombe que devant la démonstration par le constructeur de la cause étrangère, il peut néanmoins démontrer l'absence de lien de causalité entre son intervention et les dommages, pour s'en soustraire. En l'espèce «il résultait des rapports des experts que les désordres ne trouvaient pas leur cause directe dans les travaux de confortation réalisés par la société Dubus construction et par la société C2R, mais dans la surélévation accomplie hors des règles de l'art et que ces travaux n'avaient ni causé ni aggravé les désordres et avaient même pu stabiliser un temps la construction ».

La Cour de cassation approuve donc les juges du fond qui ont écarté la présomption de responsabilité des constructeurs en l'absence d'imputabilité aux entreprises d'une situation qui remontait aux travaux réalisés en 1990 et en constituait la suite directe.

La question était délicate alors que l'on pouvait prétendre que les travaux de confortation réalisés en 1994 et 1998, pour reprendre les désordres générés par la surélévation de 1991, avaient été inopérants et, qu'ainsi les dommages apparus ultérieurement étaient imputables à l'inefficacité des interventions. Mais, les conclusions de l'expertise semblaient très favorables aux constructeurs...

François-Xavier AJACCIO