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Par albert.caston le 24/01/12
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Cet arrêt est commenté par :

- M. DELAUNAY, Revue de droit immobilier, 2012, p. 231.

Conseil d'État

N° 352122

Mentionné dans les tables du recueil Lebon

7ème et 2ème sous-sections réunies

lecture du lundi 16 janvier 2012

Vu le pourvoi, enregistré le 23 août 2011 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présenté pour la COMMUNE DU CHATEAU D'OLERON, représentée par son maire ; la commune demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler les articles 1er et 3 de l'arrêt n° 10BX02681 du 21 juin 2011 par lequel la cour administrative d'appel de Bordeaux a rejeté sa requête tendant à la réformation de l'ordonnance n° 1001363 du 8 octobre 2010 du juge des référés du tribunal administratif de Poitiers qui a, d'une part, rejeté sa demande tendant à la condamnation solidaire de l'Etat, de la société Semen TP et de la société Géotec à lui payer une provision d'un montant de 4 000 000 d'euros en réparation du préjudice subi à raison de la mauvaise exécution des travaux d'amélioration et de réaménagement du port ostréicole du Paté, d'autre part, désigné un expert chargé d'évaluer ses préjudices ;

2°) statuant en référé, de faire droit à sa demande de provision ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de justice administrative ;

[...]

Considérant qu'aux termes de l'article R. 541-1 du code de justice administrative : Le juge des référés peut, même en l'absence d'une demande au fond, accorder une provision au créancier qui l'a saisi lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable (...) ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que la COMMUNE DU CHATEAU D'OLERON a entrepris de réaménager le port ostréicole du Paté par agrandissement et approfondissement du bassin et création d'un chenal d'accès vers la baie sud ; que la commune a confié la maîtrise d'ouvrage déléguée du projet à la société d'économie mixte pour le développement de l'Aunis et de la Saintonge ; qu'un marché de maîtrise d'oeuvre a été passé avec l'Etat et un marché conclu avec la société Semen TP pour la réalisation du rideau de palplanches de l'enceinte du bassin ; que le maître d'ouvrage délégué a prononcé le 1er août 2005, avec effet au 22 juillet 2005, la réception des travaux, sous deux réserves relatives à l'exécution du scellement des chevêtres en tête de quai et à la remise en état des terrains et des lieux ; qu'en mars 2006 d'importants désordres sont apparus sur le rideau de palplanches ; qu'après la levée des réserves mentionnées dans la décision de réception du 1er août 2005, le maître d'ouvrage délégué a prononcé la réception sans réserve de l'ouvrage le 7 septembre 2006 ; que la COMMUNE DU CHATEAU D'OLERON se pourvoit en cassation contre l'arrêt du 21 juin 2011 par lequel la cour administrative d'appel de Bordeaux a rejeté sa demande de réformation de l'ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Poitiers du 8 octobre 2010 refusant de faire droit à sa demande tendant à ce que l'Etat, en qualité de maître d'oeuvre, la société Géotec, chargée d'études géologiques préalables aux travaux, et la société Semen TP, chargée de la réalisation du rideau de palplanches, soient condamnées solidairement à lui verser une provision de 4 000 000 d'euros au titre de leur responsabilité décennale ;

Considérant que la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserve et qu'elle met fin aux rapports contractuels entre le maître de l'ouvrage et les constructeurs en ce qui concerne la réalisation de l'ouvrage ; qu'en l'absence de stipulations particulières prévues par les documents contractuels, lorsque la réception est prononcée avec réserves, les rapports contractuels entre le maître de l'ouvrage et les constructeurs ne se poursuivent qu'au titre des travaux ou des parties de l'ouvrage ayant fait l'objet des réserves ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'en jugeant que la créance de la COMMUNE DU CHATEAU D'OLERON au titre de la responsabilité décennale des constructeurs était sérieusement contestable au motif que les désordres affectant l'ouvrage étaient apparents le 7 septembre 2006, date de sa réception sans réserve, sans rechercher si les réserves mentionnées dans le procès-verbal de réception du 1er août 2005 portaient sur les travaux ou parties d'ouvrages affectés par les désordres, la cour administrative d'appel de Bordeaux a commis une erreur de droit ; que, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, la commune est fondée à demander, pour ce motif, l'annulation de l'article 1er et de l'article 3, en tant qu'il rejette ses conclusions, de l'arrêt du 21 juin 2011 par lequel la cour administrative d'appel a rejeté son appel contre l'ordonnance du 8 octobre 2010 du juge des référés du tribunal administratif de Poitiers ;

Considérant qu'il y a lieu de statuer sur l'appel de la commune en application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ;

Sur la demande de provision :

En ce qui concerne le principe de la responsabilité des constructeurs :

Considérant qu'ainsi qu'il a été dit, la réception de l'ouvrage prononcée le 1er août 2005, avec effet au 22 juillet 2005, était assortie de réserves portant respectivement sur la remise en l'état des terrains et des lieux et sur l'exécution du scellement des chevêtres en tête de quai ; que cette réception a donc mis fin aux rapports contractuels entre la commune et les constructeurs, sauf en ce qui concerne les obligations de remise en l'état et les chevêtres en tête de quai ; que les désordres apparus ultérieurement, affectant le rideau de palplanches du bassin, sont dénués de tout lien avec les travaux pour lesquels les relations contractuelles n'avaient pas pris fin ; qu'il n'est pas contesté que ces désordres, affectant la consistance même du bassin et son fonctionnement, étaient de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination ; que la responsabilité des constructeurs est donc, dans ces conditions, nécessairement susceptible d'être engagée sur le fondement de la garantie décennale ;

Considérant qu'il résulte de l'instruction, notamment des rapports de l'expert désigné par ordonnances des 12 juillet 2007 et 8 octobre 2010 du juge des référés du tribunal administratif de Poitiers, que les désordres ont pour cause l'insuffisance des études de sol, les erreurs affectant les études d'exécution des palplanches, les erreurs commises dans la mise en place des palplanches, enfin l'insuffisance du contrôle d'exécution du marché ; qu'il apparaît ainsi que le maître d'oeuvre a fait preuve de manquements graves à ses obligations conduisant à lui imputer une responsabilité essentielle dans la survenance des désordres ; que les constructeurs n'apportent pas d'éléments permettant de remettre en cause sérieusement les conclusions de l'expert et, par la même, leur responsabilité, à l'exclusion de celle du maître d'ouvrage délégué et de celle de l'entreprise chargée du terrassement ; que, notamment, si le ministre dont les services ont assuré une mission de maîtrise d'oeuvre invoque la modification apportée par le maître de l'ouvrage en cours d'opération et le retard dans la mise en eau du bassin, ces circonstances sont sans rapport avec les désordres affectant l'ouvrage ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que l'obligation de payer dont se prévaut la COMMUNE DU CHATEAU D'OLERON à l'égard de l'Etat, de la société Semen TP et de la société Géotec au titre de la responsabilité décennale des constructeurs n'est, dans son principe, pas sérieusement contestable ;

En ce qui concerne le montant de la provision :

Considérant que le complément d'expertise résultant de l'ordonnance du 8 octobre 2010 évalue à 3 935 410,20 euros le préjudice total subi par la commune, lequel n'est pas dans sa globalité remis en cause ; que le montant des travaux de restauration du bassin accidenté et des honoraires du maître d'oeuvre, du bureau de contrôle et du maître d'ouvrage délégué est évalué à 2 953 394 euros, sur la base du montant des marchés passés par la commune et que cette somme n'est pas elle-même contestée en son montant global ;

Considérant, toutefois, que si l'expert note que les travaux figurant dans le marché Eiffage sont strictement nécessaires à la réalisation satisfaisante de la restauration, certaines des prestations prévues sont susceptibles d'apporter une amélioration à l'ouvrage ; que, de même, la commune ne fournit aucun élément susceptible d'étayer l'évaluation faite par l'expert du préjudice correspondant aux dépenses diverses engagées par le maître d'ouvrage , évalué à 382 016,37 euros ; qu'elle n'apporte pas davantage d'éléments à l'appui de l'évaluation du préjudice correspondant à la perte d'exploitation du bassin, estimé à 600 000 euros en prenant pour hypothèse une occupation complète du port pendant les cinq années correspondant au retard de sa mise en service ; qu'il en résulte, en l'état de l'instruction et du montant des seuls travaux, non sérieusement contesté, engagés pour mettre fin aux désordres, qu'il y a lieu de fixer à 2 500 000 euros le montant de la provision au versement de laquelle les constructeurs doivent être solidairement condamnés ;

En ce qui concerne les appels en garantie :

Considérant que le partage des responsabilités résultant des rapports d'expertise n'est pas sérieusement contestable et que la responsabilité de l'Etat, en sa qualité de maître d'oeuvre, est manifestement engagée à titre principal ; que dans ces conditions, et compte tenu de la part prise par les entreprises dans la réalisation des travaux, il y a lieu, au titre du versement de la provision, de condamner respectivement l'Etat à garantir la société Géotec à hauteur de 70 % de la condamnation solidaire, la société Semen TP à garantir l'Etat et la société Géotec à hauteur de 20 % de la condamnation solidaire, enfin, la société Géotec à garantir l'Etat à hauteur de 10 % de la condamnation solidaire ;

Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la COMMUNE DU CHATEAU D'OLERON est fondée à demander la réformation de l'ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Poitiers en ce qu'elle a de contraire à la présente décision ;

Sur les conclusions présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de la COMMUNE DU CHATEAU D'OLERON qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement d'une somme au titre des frais exposés par les sociétés Semen TP et Géotec et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu en revanche, sur le fondement des mêmes dispositions, de mettre à la charge respectivement de l'Etat et des sociétés Semen TP et Géotec le versement à la COMMUNE DU CHATEAU D'OLERON de la somme de 1 500 euros chacun ;

D E C I D E :

--------------

Article 1er : L'article 1er et l'article 3, en tant qu'il rejette les conclusions de la COMMUNE DU CHATEAU D'OLERON, de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Bordeaux du 21 juin 2011 sont annulés.

Article 2 : L'Etat, la société Semen TP et la société Géotec sont condamnés à verser solidairement une provision de 2 500 000 euros à la COMMUNE DU CHATEAU D'OLERON.

Article 3 : L'Etat et la société Géotec se garantiront mutuellement, à hauteur respectivement de 70 % et 10 % de la condamnation prononcée à leur encontre par la présente décision ; la société Semen TP garantira l'Etat et la société Géotec à hauteur de 20 % de la condamnation prononcée par la présente décision.

Article 4 : L'ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Poitiers du 8 octobre 2010 est réformée en ce qu'elle a de contraire à la présente décision.

Article 5 : L'Etat, la société Semen TP et la société Géotec verseront chacun à la COMMUNE DU CHATEAU D'OLERON une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 6 : Les conclusions présentées par les sociétés Semen TP et Géotec au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 7 : La présente décision sera notifiée à la COMMUNE DU CHATEAU D'OLERON, à la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, à la société Semen TP et à la société Géotec.

Par albert.caston le 24/01/12
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Etude par M. Y. JOSEPH-RATINEAU, SJ G, 2012, p. 144, à propos de Cass. civ 2ème, 6 octobre 2011, n° 11-02.1032.

Par albert.caston le 24/01/12
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Etude par M. GERBAY, SJ G, 2012, p. 134.

Par albert.caston le 24/01/12
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Etude par M. DONNIER, SJ G, 2012, p. 130.

Par albert.caston le 24/01/12
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C'est là et c'est superbe !

http://www.koreus.com/video/cockpit-avion.html

Par albert.caston le 24/01/12
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Etude par M. C. MARECHAL, D. 2012, p. 167.

Par albert.caston le 24/01/12
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Etude par M. MEILLER, D. 2012, p. 160.

Par albert.caston le 23/01/12
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Cet arrêt est commenté par :

- M. PERROT, Revue « PROCEDURES », 2012, n° 3, p. 66.

- M. SERINET, SJ G, 2012, p. 1139. A propos de Cass. civ. 3ème, 10 janvier 2012, n° 10-27.926.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 10 janvier 2012

N° de pourvoi: 10-27.926

Non publié au bulletin

Cassation partielle

...

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 4 octobre 2010), que la société civile immobilière du 138-140 rue Pierre Brossolette (SCI), ayant pour gérante la société Sergim, aux droits desquelles se trouve la société Icade promotion logement (société Icade Promotion), a fait édifier un immeuble avec deux niveaux au sous-sol, dénommé... qu'elle a vendu par lots en l'état futur d'achèvement et placé sous le régime de la copropriété ; qu'une police d'assurance comportant les garanties dommages-ouvrage et responsabilité civile décennale de l'intervenant non réalisateur a été souscrite auprès de la société Drouot, aux droits de laquelle se trouve la société Axa France IARD (société Axa) ; que la société Sergim a souscrit auprès de la même société une police de responsabilité multirisques promotion immobilière ; que sont intervenus à l'acte de construire M. D..., architecte, investi d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre, assuré auprès de la Mutuelle des architectes français (MAF), la société Bureau Véritas en qualité de contrôleur technique, la société Géotechnique appliquée, au titre d'une mission d'étude de sols préalable à la définition des fondations, assurée auprès de l'Union des assurances de Paris (UAP), devenue Axa, la société Bouygues bâtiment, entreprise générale, aux droits de laquelle se trouve la société Bouygues bâtiment Ile-de-France (Bouygues), au titre d'un marché de travaux tout corps d'état, sous-traité aux sociétés CIM et EBM, assurées respectivement auprès de l'UAP, devenue Axa et de la Société mutuelle du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) ; que l'ouvrage a été réceptionné le 20 décembre 1991 ; qu'après survenance de désordres et expertise, le syndicat des copropriétaires de la résidence... (le syndicat des copropriétaires) et des copropriétaires ont assigné les locateurs d'ouvrage et leurs assureurs en indemnisation de leurs préjudices et que des appels en garantis ont été formés entre les intervenants à l'acte de construire ;

[...]

Sur le premier moyen du pourvoi incident de la société Axa :

Vu l'article 775 du code de procédure civile ;

Attendu que pour déclarer la société Axa, prise en ses qualités d'assureur des sociétés CIM et Géotechnique appliquée, irrecevable en son exception de nullité de l'assignation tirée du défaut d'habilitation du syndic, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que le défaut d'habilitation du syndic pour agir en réparation de désordres constituant une exception de procédure relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état, la société Axa ne peut soumettre cette exception à l'examen de la juridiction saisie au fond ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'ordonnance du 27 mai 2008 ayant rejeté l'exception de nullité de l'assignation, la validité de l'acte pouvait être remise en cause devant le juge du fond, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens du pourvoi principal et sur le deuxième moyen du pourvoi incident de la société Axa :

CASSE ET ANNULE, mais seulement :

- en ce qu'il déclare la société Axa France irrecevable en son exception de nullité de l'assignation tirée du défaut d'habilitation régulière du syndic,

[...]

Par albert.caston le 23/01/12
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Deux arrêts du 15 décembre 2011, non publiés, reviennent sur la nature du préjudice susceptible d'être indemnisé par le professionnel au titre de son devoir de conseil.

La première affaire concerne la responsabilité du notaire qui avait acté la vente d'un terrain par une SCI à une société d'HLM, alors qu'il savait que le terrain était affecté de nombreuses restrictions du droit à construire. Dans le cadre de la procédure de résolution de la vente, la SA d'HLM avait mis en cause le notaire afin qu'il soit condamné à garantir le paiement du prix de vente dans l'hypothèse où la SCI ferait défaut. La cour d'appel, approuvée par la 1ère chambre civile, a cependant écarté la demande faute pour la SA d'HLM de démontrer que la créance était irrécouvrable.

La seconde affaire concerne la responsabilité d'un agent immobilier qui avait omis de relever l'état réel de la maison lors de la vente. Relevant le dol et prononçant la résolution, la cour d'appel avait condamné in solidum le vendeur et l'agent immobilier à payer certaines sommes à l'acquéreur, et notamment le prix de vente. De plus fort, le juge avait condamné l'agent immobilier à garantir intégralement le vendeur, y compris sur la restitution du prix de vente. La 1ère chambre civile a cependant cassé la décision, notamment au motif - déjà mentionnée dans l'autre arrêt - que la restitution du prix de vente ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable susceptible d'être mis à la charge d'un tiers.

De la première affaire, on retiendra que l'action en responsabilité fondée sur l'article 1382 ne se confond pas avec la garantie de paiement. De la seconde, on retiendra que la garantie intégrale du professionnel à l'égard de son client- auteur du dol- n'est pas possible.

Mais ces deux arrêts viennent aussi utilement rappeler que le préjudice en matière quasi-délictuelle est constitué par un appauvrissement du patrimoine de la victime, et que l'appauvrissement doit être actuel et certain au moment de l'action.

Or, le préjudice n'est pas ici constitué par l'existence d'une fraude ou d'un dol du vendeur, mais par l'impossibilité de recouvrer le prix de vente après résolution du contrat, ce que rappelait à juste titre le juge du fond dans la première affaire. Cette impossibilité va appauvrir l'acquéreur et la réparation s'opère alors vis à vis du tiers à la cession par l'octroi de dommages et intérêts. Et cette impossibilité matérielle d'obtenir restitution du prix n'était établie dans aucune des deux affaires.

Ces deux arrêts sont à rapprocher d'une décision rendue précédemment le 14 janvier 2010, et publiés au Bulletin (pourvois 08-16.760 et 08-21.562).

Dans cette autre affaire, le notaire avait omis de prévoir une obligation pour l'acquéreur d'exécuter les condamnations à démolir auxquelles les vendeurs furent condamnés pour infraction aux règles d'urbanisme à l'époque où ils étaient propriétaires.

La Cour d'appel avait rejeté l'action des vendeurs contre le notaire, au motif que le préjudice n'était pas réalisé puisque ces ceux-ci ne faisaient l'objet d'aucune demande de démolition et qu'aucune astreinte ne couraient. Pour le juge, le préjudice n'était qu'éventuel. La cour régulatrice avait cassé toutefois au motif que le moyen n'était pas de nature à caractériser la perte de chance.

En effet, si les vendeurs avaient été contraints de saisir le juge, c'est précisément parce que, en dépit de la condamnation qui pesait sur eux seuls, l'acquéreur refusait catégoriquement de procéder à la démolition en s'abritant derrière le contrat de vente. Dès lors, le risque n'était pas créé par l'existence ou non de poursuites après la vente, mais par l'impossibilité juridique de contraindre l'acquéreur à exécuter la démolition à la place des vendeurs. Le dommage était ainsi réalisé dès la rédaction de l'acte notarié (étant précisé bien sûr que le PV d'infraction existait déjà à l'époque de la vente).

Pour être complet, et à propos des deux arrêts de décembre 2011, il me semble que le préjudice consiste là aussi en une perte de chance, mais dont le préjudice est différé.

En effet, la négligence du professionnel a généré un premier risque pour l'acquéreur au moment de la transaction. Sans cette négligence, la transaction n'aurait pas eu lieu, ou bien aurait été conclue à un prix moindre. La transaction constitue-t-elle en soi un préjudice réparable par le tiers au contrat ? Non. Ce n'est pas un préjudice tant que l'action en nullité est ouverte. L'erreur sur le bien, qui pourrait être un préjudice en soi, peut-être réparé par le droit du contrat. A la différence de l'arrêt de 2010, il n'y a pas d'impossibilité juridique.

C'est en vérité l'insolvabilité ultérieure du vendeur qui génère un second risque pour l'acquéreur au moment de la résolution. Si l'insolvabilité rend la restitution du prix impossible matériellement, alors le préjudice est constitué et il devient certain.

Cependant, il est difficile d'établir ici un lien de causalité entre l'insolvabilité du vendeur et la faute du professionnel. Car, au moment où la négligence est commise par le notaire, l'erreur sur le bien est une certitude, mais l'insolvabilité du vendeur n'est qu'une probabilité.

C'est la raison pour laquelle il faut recourir, je crois, à la théorie de la perte de chance.

Par conséquent, et indépendamment des fautes respectives entre le vendeur indélicat et le professionnel négligent, la réparation sous forme de dommages et intérêts ne peut équivaloir au prix non restitué, mais plutôt à une fraction de ce prix.

Jean-Luc Bouguier

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du 15 décembre 2011

N° de pourvoi: 10-27.842

Non publié au bulletin

Rejet

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 5 octobre 2010) rendu sur renvoi après cassation (1re Civ. 13 février 2001, pourvois n° 98-19.440, 98-19.441 et 98-19.840), la SCI Milhomme (la SCI), propriétaire d'un terrain d'une contenance de plus de 11 000 m², y a fait construire quatre bâtiments collectifs, au lieu des onze que prévoyait le programme initial ; qu'un règlement de copropriété a été établi en 1976 ; que le 17 mai 1983, l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Milhomme a adopté une résolution relative au retrait de la propriété d'une partie du terrain commun, d'une superficie de 7 000 m² environ, qui n'avait fait l'objet d'aucune construction à cette date, résolution assortie de plusieurs réserves tenant à l'implantation, à la hauteur et à l'aspect extérieur des bâtiments à construire ; que le procès-verbal de cette assemblée générale a été dressé par M. X..., notaire, le 28 septembre 1989 et publié le même jour ; qu'à la même date et par l'intermédiaire du même notaire, la SCI a vendu la parcelle de terrain concernée à la SA d'HLM de Lille et environs (la SLE), désormais dénommée société d'HLM Vilogia services ; que cette vente a été annulée pour dol ;

Attendu que la société d'HLM reproche à l'arrêt de rejeter sa demande indemnitaire formée contre le notaire et l'assureur de responsabilité civile professionnelle, la société MMA IARD, alors, selon le moyen, que la condamnation de la partie dont la garantie est recherchée, à garantir le paiement de sommes dues par l'accipiens, ne saurait être subordonnée à la preuve du caractère irrécouvrable de la créance, sauf à vider de tout sens le concept même de garantie, dont l'objet est de se prémunir contre la réalisation d'un événement par définition incertain lorsque la garantie est demandée, événement qui tenait en l'espèce à l'insolvabilité de la SCI ; que la cour d'appel étant saisie en l'espèce d'une demande tendant à voir la SCP et son assureur garantir le paiement de la somme due par la SCI au titre de la restitution du prix de vente, elle ne pouvait rejeter cette demande au motif inopérant que la SLE n'apportait pas la preuve du préjudice tenant au caractère irrécouvrable de sa créance sur la SCI et ses associés ; qu'en effet si cette preuve avait été apportée, la SLE aurait été fondée à solliciter directement la condamnation du notaire et de son assureur à réparer le préjudice ainsi avéré et donc à lui verser, à titre de dommages et intérêts, une somme égale à la somme due au titre de la restitution et une demande de garantie de paiement n'aurait eu alors aucun intérêt ; qu'il convenait donc de condamner le notaire fautif et son assureur à garantir le paiement de la restitution à la mesure de l'insolvabilité de la SCI ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu que c'est à bon droit que la cour d'appel a retenu que les restitutions réciproques consécutives à l'annulation d'un contrat, qui ne constituent pas, en elles-mêmes, un préjudice indemnisable que le rédacteur d'actes peut être tenu de réparer, ne sont garanties par le professionnel du droit que si elles s'avèrent impossibles à obtenir, notamment en raison de l'insolvabilité du contractant qui en est débiteur ; qu'ayant constaté que la société d'HLM ne rapportait pas la preuve du caractère irrécouvrable de sa créance de restitution, elle en a exactement déduit que le dommage invoqué à ce titre était incertain ;

Et attendu que le juge du fond n'était pas tenu d'aménager l'autorité de la chose jugée attachée à sa décision en procédant par la voie d'une condamnation conditionnelle, de manière à permettre l'indemnisation ultérieure du dommage une fois devenu certain ; que le moyen est mal fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société d'HLM Vilogia services aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du 14 janvier 2010

N° de pourvoi: 08-16.760 08-21.562

Publié au bulletin

Cassation

Attendu que les époux X... ont, en 1995, fait construire une villa en méconnaissance du permis de construire qui leur avait été délivré ; que l'administration a, le 19 mars 1997, dressé un procès-verbal de non-conformité, avant de rejeter la demande de permis modificatif ; que par acte établi le 18 août 1998 par M. Y..., notaire associé, les époux X... ont vendu le bien immobilier à M. Z... ; que postérieurement à la vente, M. X... a été condamné sous astreinte à la démolition des constructions non conformes par une décision de la juridiction répressive désormais définitive (Cass crim. 9 septembre 2003, pourvoi n° 02-86. 692) ; que dans ces conditions et après avoir vainement mis en demeure l'acquéreur de procéder aux travaux de démolition prescrits, les époux X... ont engagé une action en responsabilité contre M. Z... et la SCP notariale, laquelle a, en cause d'appel, appelé en garantie les époux A..., adjudicataires du bien litigieux à la suite d'une saisie pratiquée en 2007 ;

Sur le moyen unique des époux X..., pris en sa première branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour débouter les époux X... de leurs demandes, après avoir jugé, d'une part, que le notaire était en faute pour ne pas avoir recommandé l'insertion d'une clause imposant à l'acquéreur de respecter les condamnations sous astreinte auxquelles étaient exposés les vendeurs et énoncé, d'autre part, que le préjudice consécutif à ce manquement ne pouvait résider que dans la perte de chance, pour le vendeur, de réaliser les travaux de démolition dans le délai imparti sans avoir à supporter le risque de payer une astreinte, l'arrêt attaqué retient que le dommage ainsi invoqué était purement éventuel, dès lors qu'en l'absence, à ce jour, de contrainte ou d'avis de recouvrement délivré par l'administration, le vendeur ne s'exposait qu'à un simple risque de poursuites ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs de nature à exclure l'existence d'un dommage intégralement consommé, mais impropres à écarter la perte de chance invoquée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales du risque constaté, a violé le texte susvisé ;

Et sur le pourvoi éventuel de la SCP notariale :

Vu l'article 625 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation de l'arrêt du chef de dispositif déboutant les époux X... de leurs demandes dirigées contre le notaire s'étend, par voie de conséquence, aux dispositions rejetant les appels en garantie formés par l'officier public contre M. Z... et les époux A... ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen des époux X... :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. Z... et les époux A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 18/01/12
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SOMMAIRE

PARTIE I : OBLIGATION D'ASSURANCE DE RESPONSABILITÉ DÉCÉNNALE

Chapitre 1 : Genèse et instauration

Section 1 : Genèse

Section 2 : Instauration d'un système unique à double détente

Chapitre 2 : Évolutions du régime

Section 1 : Passage de la gestion en capitalisation (1983)

Section 2 : Réforme de 2005

Section 3 : Réforme de 2006, plafonnement de la garantie hors habitation

Section 4 : Bilan et perspectives

Section 5 : Libre prestation de services et obligation d'assurance

Chapitre 3 : Régime relatif à l'obligation d'assurance de la responsabilité décennale

Section 1 : Constructeurs assujettis à l'obligation d'assurance de responsabilité

Section 2 : Constructeurs non-assujettis à l'obligation d'assurance de responsabilité décennale

Section 3 : Objet de l'obligation d'assurance de responsabilité décennale

Section 4 : Champ de l'obligation d'assurance

Section 5 : Application temporelle

Chapitre 4 : Conditions d'application : les clauses-types

Section 1 : Objet et portée des clauses-types

Section 2 : Modifications apportées aux clauses types de l'annexe I et création de clauses types relatives au contrat d'assurance collectif (actualisation de 2009)

Section 3 : Nature de la garantie

Section 4 : Durée et maintien de la garantie dans le temps

Section 5 : Montant de garantie

Section 6 : Franchise

Section 7 : Exclusions et déchéance

Chapitre 5 : Souscription et vie du contrat d'assurance

Section 1 : Souscription

Section 2 : Vie du contrat

Section 3 : Mobilisation des garanties

Section 4 : Preuve de la souscription de la police

Section 5 : Difficultés liées à la souscription de la police : le BCT

Chapitre 6 : Autres garanties au profit du constructeur

Section 1 : Contrat collectif de responsabilité décennale

Section 2 : Responsabilité contractuelle et assurance

Section 3 : Risques de dommages avant réception

Section 4 : Assurances de la responsabilité civile professionnelle

Partie II - L'assurance obligatoire de «dommages-ouvrage»

Chapitre 1 : Parties à l'obligation de souscription de la police dommages-ouvrage

Section 1 : Personnes assujetties.

Section 2 : Personnes non assujetties

Section 3 : Bénéficiaires de la police dommages-ouvrage

Chapitre 2 : Mise en place et durée des garanties de la police dommages-ouvrage

Section 1 : Souscription

Section 2 : Date de prise d'effet

Section 3 : Durée de la garantie

Chapitre 3 : Nature et champ d'application de la police dommages-ouvrage

Section 1 : Nature de la garantie

Section 2 : Limites de la garantie

Chapitre 4 : Mise en oeuvre de la garantie de la police dommages-ouvrage : le sinistre

Section 1 : Déclaration de sinistre

Section 2 : Procédure amiable de règlement des sinistres

Section 3 : Sanctions du non respect de la procédure amiable par l'assureur

Section 4 : Convention de Règlement de l'Assurance Construction (C.R.A.C.)

Section 5 : Procédure judiciaire de règlement des sinistres

Chapitre 5 : Recours de l'assureur par police dommages-ouvrage

Section 1 : Mécanisme de la subrogation

Section2 : Etendue du recours de l'assureur par police dommages-ouvrage

Chapitre 6 : Autres polices liées aux risques du maître d'ouvrage

Section 1 : Règles communes aux assurances facultatives

Section 2 : Police « Tous Risques Chantier » (TRC)

Section 3 : Police « Constructeur Non Réalisateur » (CNR)

Section 4 : Police « Responsabilité civile du maître d'ouvrage »

Section 5 : Les polices collectives de chantier

Section 6 : Autres Garanties facultatives

LEXIQUE ASSURANCE CONSTRUCTION

Principaux textes législatifs et réglementaires