albert.caston

Par albert.caston le 28/01/13
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Cet arrêt est commenté par :

- M. HEUGAS-DARRASPEN, Revue de droit immobilier, « RDI », 2013, p. 146.

Cour de cassation

chambre commerciale

Audience publique du mardi 8 janvier 2013

N° de pourvoi: 11-19.387

Non publié au bulletin Rejet

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 24 mars 2011), que M. et Mme X... sont entrés en relation, en janvier 2004, avec la Banque régionale de l'Ouest aux droits de laquelle vient le Crédit industriel de l'Ouest-Cio (la banque) et avec la société CM-Cic-Afedim, agence immobilière du même groupe financier (la société Afedim), dans le but d'effectuer un investissement leur permettant la défiscalisation de leurs revenus ; qu'après leur avoir fourni la plaquette relative au projet de rénovation d'un monument historique, présentant l'immeuble, le statut fiscal attaché à son classement, les plans des futurs appartements, le prix des différents lots et le coût prévisible des travaux répartis par lot, la société Afedim a réalisé deux études personnalisées mettant en évidence un gain à terme d'un certain montant et une économie d'impôts significative; qu'à la suite de ces études, M. et Mme X... ont acquis deux appartements en juillet 2004, en empruntant à la banque la totalité de la somme correspondant au montant de l'investissement; qu'ayant dû faire face à une majoration sensible des coûts de construction ainsi qu'à un avis de redressement fiscal, ils ont recherché la responsabilité de la banque et de la société Afedim pour manquement à leur obligation d'information et de conseil ;

Attendu que la banque et la société Afedim font grief à l'arrêt de les avoir condamnées in solidum à verser à M. et Mme X... la somme de 120 000 euros en réparation de leur préjudice, outre une indemnité de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, alors, selon le moyen, que l'obligation de conseil ne s'applique pas aux faits qui ne pouvaient être connus lors de la conclusion du contrat ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'en raison de leur activité professionnelle et de leur niveau de responsabilité, M. et Mme X... étaient aptes à comprendre l'équilibre financier et le fonctionnement de l'opération de défiscalisation litigieuse et qu'ils ne pouvaient se méprendre sur le fait que l'étude personnalisée présentée par la société Afedim en janvier 2004 constituait une simple estimation sans valeur contractuelle, ce qu'elle précisait, établie à partir de données sans caractère définitif, puisqu'il n'était pas fait état dans la plaquette annonçant l'opération de rénovation d'une date de livraison ou d'un montant définitif des travaux à réaliser ; que l'arrêt énonce également que le risque de surcoût des travaux estimatifs habituellement admis et connu dans ce type d'opération est de 10 %, mais qu'il avait atteint plus de 37 % en l'espèce ; qu'il était en outre constant que le surcoût ainsi atteint par les travaux par rapport aux estimations prévisionnelles initiales était essentiellement dû à l'importance des travaux exigés par l'architecte des bâtiments de France en 2006, soit deux ans après la vente, et votés le 30 mai 2006 par assemblée générale de l'Association syndicale libre « Hôtel Toutin », à l'unanimité des sociétaires (dont M. et Mme X...) décidant d'un budget supplémentaire de 800 000 euros à ce titre ; qu'il en résultait que le surcoût en définitive supporté par les acquéreurs, due à l'évolution exceptionnelle, postérieurement à la conclusion des contrats de vente et de prêt, de la masse des travaux à réaliser, ne pouvait être connu ou prévu par les exposants lors de la conclusion de ces contrats ; que dès lors, en imputant à faute aux exposants de ne pas avoir attiré l'attention M. et Mme X... sur le risque de voir évoluer le coût des travaux estimatifs dans des proportions très au-delà de la marge de 10 % habituellement admise et connue, en raison d'hypothétiques exigences de l'architecte des bâtiments de France dans le futur qu'ils ne pouvaient connaître, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'après avoir relevé qu'intervenant pour proposer et personnaliser un investissement relevant de législations complexes, il appartenait à la banque et à la société Afedim d'informer M. et Mme X..., en corollaire des avantages annoncés par l'étude, des aspects moins favorables et des risques inhérents à l'acquisition de ce type de produit immobilier, l'arrêt retient que cette information aurait dû être délivrée avant que les investisseurs ne s'engagent, de sorte que le comportement et les votes de M. et Mme X... lors des différentes assemblées générales de l'association syndicale libre sont indifférents ; qu'il retient encore qu'aucun élément n'établit qu'ils disposaient de connaissances solides leur permettant d'appréhender les aléas constructifs et fiscaux pouvant résulter de l'opération proposée et qu'aucune information contenue dans le projet de rénovation qui leur a été présenté ne leur permettait d'envisager que le coût des travaux énoncé à titre estimatif pouvait évoluer dans des proportions très au delà de la marge de 10 % habituellement admise et connue même de non spécialistes, pour atteindre plus de 37 %; qu'il retient enfin qu'il appartenait à la banque et à la société Afedim au fait de ce type d'investissement et des contraintes posées par ce secteur immobilier d'attirer l'attention des clients sur ce point, d'autant plus que la plaquette réalisée était muette sur les conditions dans lesquelles avait été défini le coût prévisionnel des travaux et leur validation par l'architecte des bâtiments de France; que, de ces constatations et appréciations faisant ressortir que les renseignements sur le coût des travaux fournis par la banque et la société Afedim, lors de la conclusion de l'opération d'investissement par M. et Mme X..., n'avaient pas permis à ces derniers de mesurer l'importance du risque en découlant, la cour d ‘appel a pu déduire que la banque et la société avaient manqué à leur devoir d'information et de conseil, en les privant de la possibilité d'évaluer, en toute connaissance de cause, l'adéquation de l'opération proposée à leur situation et à leur attente; que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu que le moyen, pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches, ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Banque CIC Ouest et la société CM-CIC Afedim aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 25/01/13
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Etude par Mme LARDEUX, D. 2013, p. 209. A propos de Cass. civ. 1ère n° 11-15.462.

Par albert.caston le 25/01/13
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Etude par M. ATIAS, D. 2013, p. 186. Voir Cass. n° 05-16.949 et 07-14.027.

Par albert.caston le 25/01/13
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Etude par M. RASKIN, Gaz. Pal., 2013, n° 20, p. 14.

Par albert.caston le 22/01/13
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Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du jeudi 20 décembre 2012

N° de pourvoi: 11-27.129

Non publié au bulletin Cassation

Sur le premier moyen pris en sa première branche :

Vu l'article 1147 du code civil, ensemble les articles L. 111-1 et L. 211-5 du code de la consommation ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que les époux X... ont, courant 2007, confié à la société Dupoirier espaces verts l'installation d'un système d'arrosage automatique alimenté par l'eau d'un puits antérieurement foré ; que se plaignant, après mise en route du système, que les murs du jardin se coloraient, par aspersion, de taches rougeâtres et que les impuretés contenues dans l'eau de forage, de nature ferrugineuse, entraînaient l'obstruction progressive des arroseurs et, par voie de conséquence, la détérioration du matériel et de la pelouse, les époux X..., après expertise judiciaire, ont saisi le tribunal en réparation de leur préjudice, invoquant le manquement de la société Dupoirier à son obligation d'information et de conseil et sollicité, outre le remboursement du matériel, paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que pour rejeter leurs demandes l'arrêt énonce que les époux X... en faisant forer un puits à 20 mètres de profondeur connaissaient les propriétés ferrugineuses de l'eau utilisée pour l'arrosage de leur jardin ou, du moins le risque sérieux qu'il en soit ainsi, qu'ils ne démontrent pas avoir avisé la société Dupoirier espaces verts des caractéristiques de cette eau ni lui avoir demandé plus que la seule installation d'un système d'arrosage sur le puits qu'ils avaient antérieurement fait forer à cet effet par une entreprise qualifiée ;

Qu'en se déterminant ainsi sans constater que le vendeur professionnel s'était acquitté de son obligation de conseil lui imposant de se renseigner sur les conditions environnementales d'implantation du matériel proposé afin d'être en mesure d'informer, de façon claire et précise, les acquéreurs sur les risques, notamment d'obstruction des arroseurs, tenant à la nature de l'eau utilisée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers ;

Condamne société Dupoirier espaces verts aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Dupoirier espaces verts ; la condamne à payer aux époux X... la somme globale de 3 000 euros ;

Par albert.caston le 22/01/13
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Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), septembre 2013, éd. « Le Moniteur », page 126.

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du jeudi 20 décembre 2012

N° de pourvoi: 11-27.060

Non publié au bulletin Rejet

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 13 septembre 2011), que M. X... ayant entrepris, en 2001, la transformation d'un bâtiment à usage agricole en maison d'habitation, a commandé à M. Y... du granit pour réaliser les seuils de portes outre une terrasse et fait appel à la société X... Investissements pour l'exécution des travaux ; qu'ayant constaté, courant 2002, l'apparition de taches de rouille, il a, le 7 mars 2005, après une expertise judiciaire, assigné en responsabilité son fournisseur puis appelé en intervention forcée la société X... Investissements ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer diverses sommes à M. X..., alors, selon le moyen :

1°/ que le vice caché est un défaut de la chose qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine ; qu'un défaut d'ordre esthétique ne constitue pas un vice caché dès lors qu'il n'est pas démontré qu'il rend la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée ; qu'en estimant cependant, en l'espèce, que le vice caché rendait l'ouvrage impropre à sa destination d'habitation et de dallage extérieur puisque le préjudice esthétique en résultant était important et anormal, sans rechercher si les tâches de rouilles étaient susceptibles d'entraîner une réduction de la résistance du granit aux intempéries ou au passage ou bien d'altérer dans un avenir plus ou moins proche sa solidité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

2°/ qu'en vertu du principe de la réparation intégrale, les juges doivent se fonder sur l'importance du préjudice réellement subi par la victime sans pouvoir lui accorder une réparation symbolique ou forfaitaire ; que la charge de la preuve de l'existence d'un préjudice et de son montant incombe au demandeur, à qui il appartient de fournir les éléments permettant d'en déterminer le montant ; qu'en fixant, dès lors, à la somme de 80 132 € le préjudice subi par M. X..., tout en relevant qu'aucun devis n'a été produit à l'appui de l'estimation de M. Z..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1645 du code civil ;

Mais attendu qu'en relevant que M. X... avait choisi le granit pour son aspect esthétique et constatant, par motifs propres et adoptés, l'importance, après la livraison, de taches de rouille de couleur foncée ou noire outre la généralisation progressive de trous et de fissures altérant les dalles de granit et anéantissant totalement par son importance l'effet normalement attendu, la cour d'appel qui n'a pas alloué une indemnisation forfaitaire et n'était pas tenue de se livrer à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande ;

Par albert.caston le 22/01/13
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Etude par M. MONACHON-DUCHENE, SJ G, 2013, p. 122. A propos de Cass. civ. 1ère n° 11-26.508.

Par albert.caston le 22/01/13
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Etude par Mme BLERY qui évoque judicieusement la "balkanisation" de la justice française par la signature de protocoles divers disparates, ou "la revendication d'une pratique coutumière", à propos de CA Toulouse, 4 décembre 2012, n° 12/04955 : Jurisdata n° 2012-031247. Egalement commenté par M. GUIGUET-SCHIELE, SJ G, 2013, p. 377.

Par albert.caston le 22/01/13
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Etude par Mme BLERY et M. TEBOUL, SJ G, 2013, p. 110.

Par albert.caston le 22/01/13
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Etude par M. RICHER, AJDA 2013, p. 107.