albert.caston

Par albert.caston le 18/02/13
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Etude par M. BYK, SJ G, 2013, p. 346.

Par albert.caston le 18/02/13
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Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), septembre 2013, éd. « Le Moniteur », page 904.

Cet arrêt est commenté par :

- M. VUITTON, SJ G, 2013, p. 474.

- M. PERROT, Revue « PROCEDURES », 2013, n° 4, avril, p. 14.

- M. RASCHEL, Revue « PROCEDURES », 2013, n° 5, mai, p. 14.

- Mme AMRANI-MEKKI, Gaz. Pal., 2013, n° 144, p. 27.

- M. SCHULZ, REVUE GENERALE DU DROIT DES ASSURANCES RGDA, 2013, p. 786.

Cour de cassation

chambre civile 2

Audience publique du jeudi 31 janvier 2013

N° de pourvoi: 10-16.910

Publié au bulletin Cassation

Donne acte à M. X... de ce qu'il reprend l'instance engagée par la société Montgolfière en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de cette dernière ;

Donne acte à M. X..., ès qualités, de ce qu'il se désiste de son pourvoi en tant qu'il est dirigé contre la société Mutuelle du Mans assurance IARD ;

Sur le moyen, relevé d'office, après avis donné aux parties conformément à l ‘ article 1015 du code de procédure civile :

Vu l'article 73 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'après le dépôt du rapport d'une expertise ordonnée en référé, M. Y... a assigné en responsabilité devant un tribunal de grande instance la société Montgolfière ;

Attendu que pour infirmer le jugement ayant débouté la société Montgolfière de sa demande de nullité de l'expertise et déclarer celle-ci irrecevable, l'arrêt retient que la nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure et que le juge de la mise en état était seul compétent, en application de l'article 771 du code de procédure civile, pour statuer sur la validité de ce rapport d'expertise ;

Qu'en statuant ainsi, alors que si elle est soumise au régime des nullités de procédure en application de l'article 175 du code de procédure civile, la demande de nullité de l'expertise ne constitue pas une exception de procédure au sens de l'article 73 du même code, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 février 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 18/02/13
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Cet arrêt est commenté par :

- Mme MALLET-BRICOUT, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 2, p. 44.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 30 janvier 2013

N° de pourvoi: 11-26.074 11-26.648 11-27.970

Publié au bulletin Cassation partielle

Joint les pourvois n° U 11-26. 074, T 11-26. 648 et E 11-27. 970 ;

Donne acte à la SGCP, à la SNC Echiquier développement, à la société Sodipierre finance et à la SCI Hanafa du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Crédit du Nord, la SCI Jan Van Gent et M. X..., ès qualités de représentant des créanciers de la société Gannets ;

Donne acte à la société Caisse d'épargne et de prévoyance Ile-de-France du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SGCP, la SNC Echiquier développement, la société Sodipierre finance, M. Y..., la SCP Y..., la société Crédit du Nord, M. X..., ès qualités de représentant des créanciers de la société Gannets, et la SCI Jan Van Gent ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 septembre 2011), que, par acte du 15 janvier 1999 la SCI Montim'Immo a acquis un immeuble de la SCI La Montagne, en liquidation judiciaire, cette vente ayant été autorisée par une ordonnance du juge-commissaire précisant que l'immeuble acquis serait dédié à l'exploitation d'un établissement pour adolescents handicapés ; que, par acte authentique reçu le 3 mars 1999 par M. Z... et M. A..., notaires, la SCI Montim'Immo a vendu cet immeuble à la société Gannets ; que celle-ci l'a revendu par lots, le premier, par acte reçu le 22 décembre 1999 par M. Z... au profit de la SCI Hanafa, le deuxième, par acte reçu par M. Z... le 31 janvier 2000 au profit de la SCI Jan Van Gent, puis revendu le 29 mars 2001 à la société Sodipierre Finance, et le troisième par acte reçu par M. Z... et M. Y... le 24 août 2000 au profit de la société en nom collectif Echiquier développement (la SNC), aux droits de laquelle se trouve la Société de gestion commerciale privée (la SGCP) ; que, par une décision, devenue irrévocable, la nullité de l'acte de vente du 3 mars 1999 et la nullité des trois ventes subséquentes consenties par la société Gannets après division de l'immeuble en lots a été prononcée pour défaut de pouvoir du gérant de la SCI Montim'Immo ; qu'après expertise, la SGCP, la SNC, la société Sodipierre finance et la SCI Hanafa ont assigné les notaires, ainsi que la SCI Jan Van Gent et M. X..., liquidateur de la société Gannets, en indemnisation de leur préjudice ; que la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile-de-France et le Crédit du Nord sont intervenus volontairement à l'instance et ont sollicité l'indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident de la SCP Z..., M. Z..., M. A..., et le moyen unique du pourvoi incident de la SCP Y... et M. Y..., réunis :

Attendu que la SCP Z..., M. Z..., M. A..., la SCP Y... et M. Y... font grief à l'arrêt de les condamner à payer certaines sommes, alors, selon le moyen :

1°/ que le client d'un notaire ne peut demander à être indemnisé d'un avantage que lui aurait procuré un acte qui sans la faute reprochée à l'officier ministériel n'aurait pu être conclu ; qu'en condamnant les notaires à indemniser les sociétés sous-acquéreurs de la perte des profits et avantages qu'elles auraient pu retirer des acquisitions si elles n'avaient pas été annulées tout en constatant que la vente initiale avait été conclue sans que le gérant de la société venderesse ait été valablement habilité à l'effet de la représenter, ce dont il résultait que sans la faute imputée à l'officier ministériel, la vente initiale n'aurait pas été conclue de sorte que les sociétés sous-acquéreurs n'auraient pu tirer un quelconque profit des ventes subséquentes, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

2°/ que la perte d'un avantage illicite n'est pas réparable ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que les biens objets de la vente ne pouvaient être exploités à une fin différente de celle prévue par l'ordonnance du juge-commissaire n'autorisant la vente initiale qu'en vue de la création d'un établissement pour handicapés ; qu'en condamnant néanmoins les notaires à indemniser les sociétés sous-acquéreurs de la perte du profit qu'elles auraient pu retirer de la revente des biens affectés à un usage d'habitation quand un tel avantage était illicite, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

3°/ que l'attitude de la victime qui a délibérément couru un risque exonère en tout ou partie le notaire de sa responsabilité ; qu'il ressort des propres constatations de la décision attaquée que pour prononcer l'annulation des quatre ventes subséquentes, la cour d'appel de Versailles avait estimé, par son arrêt du 28 octobre 2004, que la société SNC Echiquier développement, la société Jan Van Gent, la société Sodipierre finance et la société Hanafa « professionnelles de l'immobilier, connaissaient, en raison de la publication de l'état modificatif, l'affectation des lots et, partant, le risque d'une annulation du titre de propriété de la société Gannets fondée sur le défaut de respect des conditions de la vente et ce, alors que la société Mont'Immo avait vendu les biens moyennant le prix de 7 400 000 francs (1 128 122, 3 euros) à la société Gannets qui, elle-même les a revendus en trois lots d'habitation pour le prix de 20 000 000 francs (3 048 980, 34 euros) » ; qu'en déclarant néanmoins les notaires entièrement responsables des conséquences de l'annulation des actes qu'ils avaient instrumentés bien qu'il résultât de ses constatations que les sociétés acheteuses s'étaient délibérément exposées à un risque d'annulation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

4°/ que la faute de la victime exonère en tout ou partie le notaire de sa responsabilité ; qu'en condamnant les notaires à indemniser les sociétés Echiquier développement, Jan Van Gent, Sodipierre finance et Hanafa de la totalité du préjudice résultant de l'annulation des ventes bien qu'il résultât de ses propres constatations que ces sociétés ne pouvaient être regardées comme des acquéreurs de bonne foi dès lors qu'elles savaient qu'elles étaient en l'état d'un acte irrégulier, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par un motif non critiqué, que même si les sous-acquéreurs n'étaient pas de bonne foi, ils étaient déchargés de l'obligation de procéder aux vérifications nécessaires à l'efficacité des actes de vente, cette obligation ne reposant que sur les notaires, la cour d'appel a pu retenir que, même si les conditions posées par le juge-commissaire n'étaient pas constitutives de véritables charges grevant les locaux, il n'en demeurait pas moins que les notaires auraient dû attirer l'attention des sous-acquéreurs sur le risque d'acquérir des lots pour une destination qui n'était pas celle qui était visée par l'ordonnance du juge-commissaire et qu'en s'abstenant de le faire, ils avaient manqué à leur devoir de conseil et exposé les sous-acquéreurs au risque, qui s'est réalisé, de subir les conséquences de l'annulation des ventes subséquentes à la vente initiale et ont engagé leur responsabilité ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal de la SGCP, la SNC, la société Sodipierre et la SCI Hanafa :

Attendu que la société SGCP fait grief à l'arrêt de condamner les notaires à lui payer la somme de 3 000 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :

1°/ qu'après avoir fixé à la somme de 5 421 572, 57 euros la base du calcul du montant du préjudice subi par la société SGCP du fait de l'annulation de la vente des lots n° 100 et 200, puis déduit de cette base de calcul la somme de 597 905, 03 euros déjà perçue au titre du remboursement du prix de vente, la cour d'appel, qui s'est fondée sur ce qu'« il n'est aucunement démontré qu'à la suite de l'annulation de la vente la société SGCP ne touchera, de la part de la venderesse, que la somme susdite qui lui a été versée en vertu d'une ordonnance de référé rendue le 14 décembre 2006 et portant condamnation de la SCI Montim'Immo à verser à la société SGCP, venant aux droits de la société Echiquier développement, et à la société Sodipierre Finance, ensemble, une provision de 1 128 122, 72 euros », pour réduire à la somme de 3 000 000 euros le montant du préjudice subi par la société SGCP, alors que ce moyen n'avait été invoqué par aucune des parties et que ces dernières n'avaient pas été préalablement invitées à faire connaître leurs observations sur ce moyen soulevé d'office, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

2°/ que les parties intimées en appel ont toutes admis dans leurs écritures que le préjudice de la société SGCP comprenait la valeur du bien immobilier dont la vente a été annulée ; qu'après avoir fixé à la somme de 5 421 572, 57 euros la base du calcul du montant du préjudice subi par la société SGCP du fait de l'annulation de la vente des lots n° 100 et 200, puis déduit de cette base de calcul la somme de 597 905, 03 euros déjà perçue au titre du remboursement du prix de vente, la cour d'appel, qui s'est fondée sur ce qu'« il n'est aucunement démontré qu'à la suite de l'annulation de la vente, la société SGCP ne touchera, de la part de la venderesse, que la somme susdite qui lui a été versée en vertu d'une ordonnance de référé rendue le 14 décembre 2006 et portant condamnation de la SCI Montim'Immo à verser à la société SGCP, venant aux droits de la SNC Echiquier développement, et à la société Sodipierre finance, ensemble, une provision de 1 128 122, 72 euros », pour réduire à la somme de 3 000 000 euros le montant du préjudice subi par la société SGCP, a méconnu l'objet du litige, violant ainsi les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

3°/ qu'en se fondant notamment sur ce qu'il n'est aucunement démontré qu'à la suite de l'annulation de la vente, la société SGCP ne touchera, « de la part de la venderesse », que la somme de 597 905, 57 euros qui lui a été versée en vertu d'une ordonnance de référé rendue le 14 décembre 2006 et portant condamnation de la société Montim'Immo à verser aux sociétés SGCP et Sodipierre finance, ensemble, une provision de 1 128 122, 72 euros, avant de diminuer de 5 421 572, 57 euros à 3 000 000 euros le montant du préjudice subi par la société SGCP, la cour d'appel, qui n'a pas précisé de quelle « venderesse » il s'agissait et s'est donc fondée sur un motif imprécis, n'a pas satisfait aux exigences de motivation posées par l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ que la victime a droit à la réparation de son préjudice direct et certain, et le dommage subi par une personne par l'effet de la faute d'un professionnel est certain, alors même que la victime disposerait, contre un tiers, d'une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice ; qu'après avoir admis la responsabilité des notaires pour manquement à leur devoir de conseil et de diligence lors de la conclusion de l'acte d'acquisition des biens immobiliers, la cour d'appel, qui s'est fondée sur ce qu'« il n'est aucunement démontré qu'à la suite de l'annulation de la vente, la société SGCP ne touchera, de la part de la venderesse, que la somme susdite qui lui a été versée en vertu d'une ordonnance de référé rendue le 14 décembre 2006 et portant condamnation de la SCI Montim'Immo à verser à la société SGCP, venant aux droits de la société Echiquier développement, et à la société Sodipierre finance, ensemble, une provision de 1 128 122, 72 euros », pour réduire le montant du préjudice financier subi par la société SGCP à la somme de 3 000 000 euros, a méconnu le principe de la réparation intégrale du préjudice et l'article 1382 du code civil ;

5°/ que l'auteur d'un accident est tenu d'en réparer toutes les conséquences dommageables et la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en se fondant sur ce qu'« il n'est aucunement démontré qu'à la suite de l'annulation de la vente, la société SGCP ne touchera, de la part de la venderesse, que la somme susdite qui lui a été versée en vertu d'une ordonnance de référé rendue le 14 décembre 2006 et portant condamnation de la SCI Montim'Immo à verser à la société SGCP, venant aux droits de la société Echiquier développement, et à la société Sodipierre finance, ensemble, une provision de 1 128 122, 72 euros », pour réduire le montant du préjudice financier subi par la société SGCP à la somme de 3 000 000 euros, la cour d'appel a méconnu les principes susvisés et l'article 1382 du code civil ;

6°/ que pour diminuer le montant de l'indemnisation du préjudice matériel subi par la société SGCP, résultant de la faute des notaires, l'arrêt énonce qu'« il n'est aucunement démontré qu'à la suite de l'annulation de la vente, la société SGCP ne touchera, de la part de la venderesse, que la somme susdite qui lui a été versée en vertu d'une ordonnance de référé rendue le 14 décembre 2006 et portant condamnation de la SCI Montim'Immo à verser à la société SGCP, venant aux droits de la société Echiquier développement, et à la société Sodipierre finance, ensemble, une provision de 1 128 122, 72 euros » ; qu'en statuant ainsi, sans caractériser la faute de la société SGCP ayant causé l'aggravation de son préjudice matériel, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

7°/ que la cour d'appel qui s'est fondée, d'une part, sur ce qu'« il n'est aucunement démontré qu'à la suite de l'annulation de la vente, la société SGCP ne touchera, de la part de la venderesse, que la somme susdite qui lui a été versée en vertu d'une ordonnance de référé rendue le 14 décembre 2006 et portant condamnation de la SCI Montim'Immo à verser à la société SGCP, venant aux droits de la société Echiquier développement, et à la société Sodipierre finance, ensemble, une provision de 1 128 122, 72 euros », ce qui impliquait que la société SGCP avait perdu tout ou partie du prix de vente versé lors de l'acquisition, point d'ailleurs non contesté par les parties, d'autre part sur ce qu'« il n'est pas utilement contesté que la SNC Echiquier développement avait, à son tour, l'intention de revendre les biens de sorte que, si la base de calcul du préjudice doit retenir notamment une valeur des biens à la date de l'arrêt prononçant la nullité de la sous-vente et aux frais susvisés, l'appréciation définitive de l'indemnisation du préjudice prendra en compte cette circonstance dès lors que, par la faute des notaires, la SNC Echiquier développement a perdu, non pas tout ou partie de la valeur de l'immeuble, mais le profit qu'elle aurait tiré de l'opération d'achat et de revente des biens qui aurait entraîné des charges de rénovation, de découpe et de commercialisation », ce dont il résultait que la société SGCP n'aurait pas perdu tout ou partie de la valeur de l'immeuble vendu, pour fixer le montant du préjudice subi par la société SGCP, à la somme de 3 000 000 euros, a fondé cette partie de son arrêt sur des motifs contradictoires, en méconnaissance de l'article 455 du code de procédure civile ;

8°/ que les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en se fondant, d'une part, sur ce qu'« il n'est aucunement démontré qu'à la suite de l'annulation de la vente, la société SGCP ne touchera, de la part de la venderesse, que la somme susdite qui lui a été versée en vertu d'une ordonnance de référé rendue le 14 décembre 2006 et portant condamnation de la SCI Montim'Immo à verser à la société SGCP, venant aux droits de la société Echiquier développement, et à la société Sodipierre finance, ensemble, une provision de 1 128 122, 72 euros », d'autre part sur ce qu'« il n'est pas utilement contesté que la SNC Echiquier développement avait, à son tour, l'intention de revendre les biens de sorte que, si la base de calcul du préjudice doit retenir notamment une valeur des biens à la date de l'arrêt prononçant la nullité de la sous-vente et aux frais susvisés, l'appréciation définitive de l'indemnisation du préjudice prendra en compte cette circonstance dès lors que, par la faute des notaires, la SNC Echiquier développement a perdu, non pas tout ou partie de la valeur de l'immeuble, mais le profit qu'elle aurait tiré de l'opération d'achat et de revente des biens qui aurait entraîné des charges de rénovation, de découpe et de commercialisation », pour fixer à la somme de 3 000 000 euros le montant du préjudice subi par la société SGCP, motifs qui ne permettent pas de s'assurer que les juges d'appel ont alloué à la victime des dommages-intérêts couvrant la totalité de son préjudice, la cour d'appel a entaché son arrêt d'un défaut de base légale au regard du principe susvisé ;

9°/ qu'en retenant qu'« il n'est pas utilement contesté que la SNC Echiquier développement avait, à son tour, l'intention de revendre les biens de sorte que, si la base de calcul du préjudice doit retenir notamment une valeur des biens à la date de l'arrêt prononçant la nullité de la sous-vente et aux frais susvisés, l'appréciation définitive de l'indemnisation du préjudice prendra en compte cette circonstance dès lors que, par la faute des notaires, la SNC Echiquier développement a perdu, non pas tout ou partie de la valeur de l'immeuble, mais le profit qu'elle aurait tiré de l'opération d'achat et de revente des biens qui aurait entraîné des charges de rénovation, de découpe et de commercialisation », pour réduire à la somme de 3 000 000 euros le montant du préjudice subi par la société SGCP, alors que ce moyen n'avait été invoqué par aucune des parties et que ces dernières n'avaient pas été préalablement invitées à faire connaître leurs observations sur ce moyen soulevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'il convenait d'arrêter à la somme de 5 421 572, 57 euros la base de calcul du préjudice subi par la société SGCP, que, de cette somme, il y avait lieu de déduire la somme de 597 905, 03 euros déjà perçue au titre du remboursement du prix de vente et, sans violer les articles 16 et 4 du code de procédure civile, qu'il n'était pas démontré qu'à la suite de l'annulation de la vente, la société SGCP ne toucherait, de la part de la venderesse, que la somme susdite qui lui avait été versée en vertu d'une ordonnance de référé portant condamnation de la SCI Montim'Immo à lui verser une provision, ce dont il résultait que la société venderesse était implicitement mais nécessairement la SCI Montim'Immo, la cour d'appel, qui a retenu, sans se contredire, sans violer ni le principe de la réparation intégrale du préjudice, ni le principe de la contradiction et sans se fonder sur l'aggravation par la SGCP de son préjudice, que la SNC ayant l'intention de revendre les biens, l'appréciation définitive de l'indemnisation du préjudice prendrait en compte cette circonstance dès lors que, par la faute des notaires, la SNC avait perdu, non pas tout ou partie de la valeur de l'immeuble, mais le profit qu'elle aurait tiré de l'opération d'achat et de revente des biens qui aurait entraîné des charges de rénovation, de découpe et de commercialisation, et qui a fixé le préjudice à une somme qu'elle a souverainement appréciée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal de la SGCP, la SNC, la société Sodipierre et la SCI Hanafa, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé qu'il convenait de fixer à la somme de 1 067 923 euros la base de calcul du préjudice subi par la société Sodipierre finance, que, de cette somme, il y avait lieu de déduire l'acompte de 101 531, 04 euros déjà perçu au titre du remboursement partiel du prix de vente et, sans violer les articles 16 et 4 du code de procédure civile, qu'il n'était pas démontré qu'à la suite de l'annulation de la vente, la société Sodipierre ne toucherait, de la part de la venderesse, que la somme susdite qui lui avait été versée en vertu d'une ordonnance de référé portant condamnation de la SCI Montim'Immo à lui verser une provision, ce dont il résultait que la société venderesse était implicitement mais nécessairement la SCI Montim'Immo, la cour d'appel, qui a retenu, sans se contredire, sans violer ni le principe de la réparation intégrale du préjudice, ni le principe de la contradiction et sans se fonder sur l'aggravation par la société Sodipierre de son préjudice, que cette société ayant l'intention de revendre les biens l'appréciation définitive de l'indemnisation du préjudice prendrait en compte cette circonstance dès lors que, par la faute des notaires, elle avait perdu, non pas tout ou partie de la valeur de l'immeuble, mais le profit qu'elle aurait tiré de l'opération d'achat et de revente des biens qui aurait entraîné des charges de rénovation, de découpe et de commercialisation, et qui a fixé le préjudice à une somme qu'elle a souverainement appréciée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen du pourvoi principal de la SGCP, la SNC, la société Sodipierre et la SCI Hanafa :

Attendu la SGCP, la SNC, la société Sodipierre et la SCI Hanafa font grief à l'arrêt de condamner in solidum M. Z..., la SCP Z... et M. A... à payer à la SCI Hanafa la seule somme de 2 500 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :

1°/ que, dans ses écritures d'appel, la société Hanafa insistait sur le fait que « Ne sauraient évidemment en rien être confondus la valeur du droit réel de propriété et les fruits susceptibles d'être produits par ce droit réel. Le prêt accordé par la Caisse d'épargne n'a financé que l'acquisition du droit réel de propriété. L'indemnisation qui a été accordée par les premiers juges concernant la SCI Hanafa recoupe exclusivement l'indemnisation de ce droit réel perdu et absolument en rien les fruits produits ou qu'aurait dû produire ce droit réel. Or, le principe de la responsabilité civile revient précisément à indemniser ce qui a été produit. Il ne peut être contestable que si la vente n'avait pas été annulée, la SCI Hanafa - indépendamment du financement de son droit réel de propriété et des remboursements du prêt à la Caisse d'épargne - aurait évidemment perçu les loyers jusqu'au terme du contrat de bail ! ! En revanche, par l'arrêt d'annulation de la vente du lot Hanafa, la SCI Hanafa :- a bien perdu la valeur de l'immeuble à la date du 28/ 10/ 2004,- n'a pas perçu les loyers qu'elle aurait été fondée à percevoir jusqu'au terme du bail en 2015, époque où elle aurait récupéré en outre la libre disposition du droit réel de propriété sur l'immeuble,- a dû pour autant supporter la restitution du prêt consenti par la Caisse d'épargne, fait juridique totalement indépendant des loyers » ; qu'en se bornant à considérer que « comme l'ont décidé les premiers juges, les charges de remboursement du prêt contracté pour financer l'acquisition du lot numéro 21 sont entièrement couvertes par les loyers perçus de sorte que les loyers ont été consommés dans la constitution du capital formé par la différence existant entre la valeur de l'immeuble et l'encours de la dette de remboursement du prêt » puis que « la SCI Hanafa n'est donc pas fondée à solliciter l'indemnisation d'une prétendue perte de loyers », la cour d'appel, qui ne s'est nullement expliquée sur le moyen soulevé devant elle tiré de ce que la société Hanafa avait perdu non seulement la valeur du droit réel de propriété sur le bien immobilier, mais aussi les fruits susceptibles d'être produits par ce droit réel, c'est-à-dire les loyers, a entaché son arrêt d'un défaut de réponse à conclusions, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que ne satisfait pas aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile l'arrêt fondé sur une simple affirmation sans précision des éléments sur lesquels celle-ci est basée ; qu'en se référant à une « prétendue perte de loyers » subie par la société Hanafa, pour refuser d'en tenir compte dans la fixation du préjudice subi par celle-ci du fait de l'annulation de la vente, la cour d'appel, qui a procédé par voie de pure et simple affirmation, sans se référer à aucune pièce, alors que ce point était contesté par la société Hanafa, a méconnu les exigences de motivation de l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que le bail consenti le 10 décembre 1999 au CESAP stipulait, en matière de « durée », que « Le présent bail est conclu pour une durée de quinze années entières et consécutives qui commenceront à courir le premier jour du mois suivant la date de passation par la société Hanafa. Conformément aux dispositions de l'article 3-1 du décret du 30 septembre 1953 modifié par la loi 85-1408 du 30 décembre 1985, le preneur renonce à la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale. Par ailleurs, le bailleur renonce à bénéficier de la faculté prévue à l'article 3-1, alinéa troisième, du décret numéro 53-960 du 30 septembre 1953 lui permettant de donner congé à l'expiration de chacune des périodes triennales s'il entend invoquer les dispositions des articles 10, 13 et 15 dudit décret, afin de reconstruire l'immeuble, de le surélever ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière » ; que, pour considérer le préjudice invoqué par la société Hanafa, tiré de la perte des loyers à échoir après le 28 octobre 2004, comme hypothétique et incertain, la cour d'appel, qui s'est reportée à ce qu'« ont décidé les premiers juges » et, en confirmant le jugement sur ce point, a donc implicitement adopté le motif du jugement tiré de ce que « ce préjudice demeure hypothétique en présence d'une faculté de résiliation unilatérale offerte au preneur au terme de chaque période triennale », a dénaturé les clauses claires et précises du bail précité ;

4°/ que, dans ses écritures d'appel, la société Hanafa insistait sur le fait que « ce bail ne comportait aucune faculté de résiliation unilatérale offerte au preneur au terme de chaque période triennale » puisque « les parties voulaient s'assurer d'une occupation ferme de quinze ans dans le cadre d'un bail emphythéotique soumis à publication aux hypothèques », concluant que « dans ces conditions, non seulement le préjudice évoqué par M. l'expert B... n'était pas hypothétique mais son caractère de préjudice futur certain est acquis », et, à propos du « préjudice subi à partir du 28 octobre 2004 à raison des loyers perdus entre 2005 et 2014 », demandait « après avoir constaté que le bail commercial du 10 décembre 1999 entre Hanafa et le CESAP excluait la faculté de résiliation triennale pour le locataire, le bail emphythéotique étant consenti pour une durée irrévocable de quinze années, la cour d'appel réformera le jugement entrepris et statuant à nouveau :- constatera que la SCI Hanafa a subi un préjudice futur certain constitué de la non-perception des loyers que devait lui verser son locataire au droit d'une obligation de résultat irrévocable,- fera droit à la demande de fixation de son préjudice de ce chef sur la base des conclusions de M. l'expert B..., chiffrant les pertes de loyers subies entre 2005 et 2014, à hauteur de 1 805 328 euros » ; qu'en se bornant à affirmer que « s'agissant des loyers à échoir après le 28 octobre 2004, ce préjudice est hypothétique et incertain », la cour d'appel, qui n'a pas répondu au moyen sérieux, appelant réponse, qui était soulevé devant elle, a entaché son arrêt d'un défaut de réponse à conclusions, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

5°/ que la réparation d'un préjudice doit être intégrale et les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en estimant d'abord que « la SCI Hanafa n'est ... pas fondée à solliciter l'indemnisation d'une prétendue perte de loyers », pour refuser d'indemniser la perte des loyers afférents au bail conclu avec le CESAP, puis qu'« il existait un aléa quant à la poursuite du bail et à la perception des loyers à venir », pour diminuer l'indemnisation du préjudice subi par la société Hanafa, avant de fixer cette indemnité revenant à la société Hanafa à la somme de 2 500 000 euros, la cour d'appel, qui a réduit le montant ainsi alloué d'abord du montant des loyers puis de l'aléa pesant sur ces loyers, a violé le principe susvisé ;

Mais attendu qu'ayant relevé, répondant aux conclusions, que les charges de remboursement du prêt contracté pour financer l'acquisition du lot numéro 21 étaient entièrement couvertes par les loyers perçus de sorte que les loyers avaient été consommés dans la constitution du capital formé par la différence existant entre la valeur de l'immeuble et l'encours de la dette de remboursement du prêt, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à la présence dans le bail d'une faculté de résiliation unilatérale offerte au preneur au terme de chaque période triennale, que la SCI Hanafa n'était pas fondée à solliciter l'indemnisation d'une prétendue perte de loyers ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen du pourvoi principal de la SGCP, la SNC, la société Sodipierre et la SCI Hanafa :

Attendu que la SGCP, la SNC, la société Sodipierre et la SCI Hanafa font grief à l'arrêt de condamner la SCI Hanafa à payer à la caisse d'épargne la somme de 1 723 069, 54 euros, alors, selon le moyen :

1°/ que, dans ses écritures d'appel, la société Hanafa faisait valoir qu'« Il est constant que la créance en principal de la Caisse d'épargne IDF Nord à l'égard de la SCI Hanafa s'est élevée à 1 243 984 euros. De ce montant, le tribunal a jugé - pour obtenir le montant de la créance principale de la banque - que devaient être déduites les sommes d'ores et déjà payées par Hanafa et encaissées par la Caisse d'épargne IDF Nord jusqu'à la date du 5 octobre 2001, soit une somme de 213. 445 euros, de telle sorte que la créance en principal de cette banque s'est élevée, arrondie, à 1 089 636, 26 euros .... Au principal, si la cour d'appel suit la SCI Hanafa dans ses demandes visant à la décharger de toute responsabilité dans la nullité des ventes ordonnée le 28/ 10/ 2004, la somme de 213 445 euros viendra s'imputer sur le montant de la dette en principal d'Hanafa vis-à-vis de la Caisse d'épargne IDF Nord et qu'elle devra en tout état de cause, et vaudra comme acompte de remboursement du principal du prêt consenti par cet établissement financier » ; qu'en se bornant à estimer qu'« il n'est pas contesté qu'à l'occasion du contrat de prêt en date du 22 décembre 1999, la caisse d'épargne a versé à la SCI Hanafa une somme de 1 243 983, 98 euros ; qu'il ressort des stipulations contractuelles, de la lettre datée du 12 mars 2002 et portant notification de la déchéance du terme et des décomptes versés aux débats que la caisse d'épargne est créancière d'une somme de 1 723 069, 54 euros arrêtée au 20 mai 2009 et des intérêts au taux de 5, 50 % sur le capital de 1 170 734, 47 euros restant dû ; qu'il échet d'infirmer le jugement sur ce point et de condamner la SCI Hanafa à payer cette somme à la caisse d'épargne », la cour d'appel, qui n'a donc pas répondu au moyen soulevé devant elle, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que la réparation d'un préjudice doit être intégrale et les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'après avoir reconnu l'entière responsabilité des notaires dans l'annulation des ventes initiale et subséquentes des biens immobiliers prononcée le 28 octobre 2004, donc l'absence de toute responsabilité des sociétés sous-acquisitrices dont en particulier de la société Hanafa, la cour d'appel, qui a aussi relevé que cette société avait contracté le 22 décembre 1999 auprès de la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile-de-France un prêt destiné à l'acquisition de l'un de ces biens pour un montant en principal de 1 243 983, 98 euros, prêt annulé par les premiers juges du fait de l'annulation de la vente, annulation à laquelle les parties ont acquiescé et que la cour d'appel n'a pas infirmée, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en condamnant la société Hanafa à payer à la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile-de-France la somme de 1 723 069, 54 euros arrêtée au 20 mai 2009 et augmentée des intérêts au taux de 5, 50 % sur le capital de 1 170 734, 47 euros restant dû, sous déduction des sommes encaissées, faisant ainsi peser sur la société Hanafa la charge des conséquences de la faute des notaires, en violation de l'article 1382 du code civil ensemble le principe susvisé ;

Mais attendu qu'ayant souverainement relevé qu'il résultait des stipulations contractuelles, de la lettre datée du 12 mars 2002 et portant notification de la déchéance du terme et des décomptes versés aux débats que la caisse d'épargne était créancière d'une somme de 1 723 069, 54 euros arrêtée au 20 mai 2009, la cour d'appel a, répondant aux conclusions, pu condamner la SCI Hanafa à payer cette somme sous déduction des sommes déjà encaissées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi principal de la société Crédit du Nord, ci-après annexé :

Attendu que le grief fait à l'arrêt de ne pas confirmer dans son dispositif la condamnation de la SNC solidairement avec la SGCP à payer au Crédit du Nord la somme de 2 738 035 euros, sous déduction des sommes encaissées jusqu'au 22 mars 2005, dénonce une omission de statuer qui, pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal de la société Crédit du Nord :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour débouter la société Crédit du Nord de ses demandes en paiement de dommages-intérêts formées contre les notaires, l'arrêt retient que le préjudice est hypothétique dès lors que le contrat de prêt a été conclu pour une durée de deux années de sorte qu'à la date d'annulation des ventes les prêts étaient censés être entièrement remboursés et que, dans ces circonstances, le dommage qu'a pu subir la banque à ce titre est dépourvu de tout lien de causalité avec la faute des notaires ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la nullité de la vente ayant pour conséquence la nullité du prêt, le crédit du Nord a perdu les intérêts conventionnels auxquels il avait droit, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le moyen unique du pourvoi principal de la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile-de-France :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu que pour condamner in solidum la société civile professionnelle Z... , M. Z... et M. A... à payer à la caisse d'épargne la somme de 150 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que les manquements de M. Z... et de M. A... présentent un lien de causalité non seulement avec l'annulation des vente et sous-ventes, mais également avec la résolution du prêt consenti à la SCI Hanafa pour une durée de douze années par la caisse d'épargne de sorte que leur responsabilité est engagée, que l'indemnisation des conséquences de la faute commise par les notaires, loin d'être équivalente à la somme restant due par l'emprunteuse, ne consiste qu'en la perte de l'avantage qu'aurait constitué la poursuite du remboursement du prêt dans les conditions initialement stipulées, étant observé qu'il existait une faculté de remboursement anticipé et que, compte tenu de ces circonstances, l'indemnité revenant à la caisse d'épargne en réparation du préjudice complémentaire consécutif à la résolution du contrat de prêt consenti à la SCI Hanafa sera arrêtée à la somme de 150 000 euros ;

Qu'en statuant ainsi, alors que dans ses conclusions, la caisse d'épargne demandait la condamnation des notaires, in solidum avec la SCI Hanafa, à lui rembourser le crédit en principal et accessoires, leur faute ayant concouru à l'absence de remboursement du prêt, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société crédit du Nord de ses demandes en paiement de dommages-intérêts formées contre les notaires et en ce qu'il a condamné in solidum la SCP Z..., M. Z... et M. A... à payer à la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile-de-France la somme de 150 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 13 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la SGCP, la SNC Echiquier développement, la société Sodipierre finance, la SCI Hanafa, la SCP Z..., M. Z..., M. A..., la SCP Y... et M. Y... aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SGCP, la SNC Echiquier développement, la société Sodipierre finance, la SCI Hanafa, la SCP Z..., M. Z..., M. A..., la SCP Y... et M. Y..., ensemble, à payer à la société crédit du Nord la somme de 2 500 euros et à la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile-de-France la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

Par albert.caston le 18/02/13
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Etude par Mme. RIERA-THIEBAULT, Mme. COVILLARD, Gaz. Pal., 2013, n° 44, p. 6.

Par albert.caston le 18/02/13
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Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), septembre 2013, éd. « Le Moniteur », page 672.

Etude par Mme. DEHARO, Gaz. Pal., 2013, n° 41, p. 19. A propos de Cass. civ. 1ère n° 12-30.107 et 12-14.439.

Cet arrêt est commenté par :

- Mme. POULIQUEN, Revue LAMY « DROIT CIVIL », mars 2013, p. 16.

- Mme. LE NESTOUR DRELONRevue LAMY « DROIT CIVIL », mars 2013, p. 29.

- M. LEDUC, Revue « RESPONSABILITE CIVILE ET ASSURANCES », 2013, n° 4, avril, p. 8.

- Mme GUEGAN-LECUYER, Gaz. Pal., 2013, n° 111, p. 14.

- M. MEKKI, Gaz. Pal., 2013, n° 156, p. 19.

- M. STOFFEL-MUNCK, SJ G, 2013, p. 2239.

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du jeudi 20 décembre 2012

N° de pourvoi: 12-30.107

Non publié au bulletin Acceptation de la requête en indemnisation

Vu l'article 13, alinéa 2, de l'ordonnance du 10 septembre 1817 modifiée ;

Vu l'avis émis le 5 juillet 2011 par le conseil de l'ordre des avocats au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation qui a retenu la responsabilité professionnelle de Me X..., avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation ;

Vu la requête présentée par les époux Y... et Mme Marie Z... le 23 mars 2012 et leurs observations complémentaires de ce même jour ;

Attendu que, par un acte du 19 novembre 1983, M. Gérard Y... et son épouse, née Colette Z..., ont acquis un appartement situé au premier étage d'un immeuble, que par un autre acte de ce même jour, M. André Z... et son épouse, née Marie A..., ont acquis le droit au bail sur le local commercial sis au rez-de-chaussée du même immeuble, que la vente prévue de ce local aux époux Z... n'a pas pu être régularisée faute de paiement du prix par ces derniers ;

Que les époux Y..., pour réaliser leur acquisition, avaient contracté, le 19 novembre 1983, deux prêts remboursables en vingt ans, l'un de 100 000 francs, l'autre de 247 500 francs ;

Que le vendeur, qui avait fait insérer dans chacun des actes une clause résolutoire subordonnant chaque acte à la bonne fin des autres, a obtenu notamment la résolution de la vente de l'appartement par jugement du 29 novembre 1988, confirmé par arrêt du 10 janvier 1991 ;

Que les époux Y... ont sollicité en 1996 le remboursement du prix de vente versé et l'annulation des prêts puis formé, en 1998, à titre subsidiaire, une demande à l'encontre de M. B..., avocat, en reprochant à celui-ci de n'avoir pas appelé en la cause, dans la précédente instance, les organismes prêteurs, ni demandé la liquidation des conséquences financières de la résolution prononcée ;

Que par arrêt du 16 octobre 2003, la cour d'appel de Lyon, retenant que les époux Y... ne démontraient pas que M. B... avait manqué à son devoir de conseil les a déboutés de leur demande formée à l'encontre de celui-ci ainsi que de celle en résolution des contrats de prêts en estimant qu'ils avaient manifesté une volonté délibérée d'écarter toute interdépendance entre les contrats de prêts et de vente souscrits ;

Attendu que les époux Y... et Mme Marie Z... ont alors chargé Me X... de former un pourvoi contre cet arrêt ; que par arrêt du 1er mars 2005, la Cour de cassation a constaté, en application de l'article 978 du code de procédure civile, la déchéance du pourvoi en tant que dirigé à l'encontre de M. B..., le mémoire en demande ne lui ayant pas été signifié ;

Attendu que les époux Y... et Mme Marie Z... soutiennent que Me X... a ainsi commis une faute leur causant un préjudice, qu'ils sollicitent à titre d'indemnisation la somme de 201 384, 42 euros se décomposant comme suit :

remboursement des prêts.................. 171 050, 13 euros

préjudice moral.................................. 10 000, 00 euros

dépens et frais irrépétibles.................. 20 334, 29 euros

Sur la recevabilité examinée d'office de la demande de Mme Marie Z... après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :

Attendu que la déchéance du pourvoi en tant que dirigé à l'encontre de M. B... et de l'assureur de ce dernier n'ayant affecté que les droits des époux Y..., Mme Marie Z... est sans intérêt à agir ;

Sur la faute de Me X... :

Attendu que Me X... a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en faisant signifier le mémoire en demande concernant M. B..., non pas à ce dernier, mais à une société d'avocats qui ne venait pas aux droits de celui-ci, alors retraité ;

Sur le préjudice des époux Y... :

Attendu que la déchéance du pourvoi prononcée en conséquence de la faute de Me X... a pour effet d'interdire aux époux Y... de rechercher la responsabilité de M. B... auquel ces derniers reprochaient de ne pas avoir sollicité en temps opportun la restitution du prix de vente et la résolution des prêts consentis pour la réalisation de l'acquisition projetée ;

Attendu que dans leur mémoire en demande, invoquant une inversion de la charge de la preuve, ils sollicitaient, dans le troisième moyen, la cassation de l'arrêt du 16 octobre 2003 de la cour d'appel de Lyon, notamment dans ses dispositions relatives à la responsabilité de M. B... dans la mesure où cet arrêt énonce " qu'il n'est pas démontré par les époux Y... un manquement de M. B... à son devoir de conseil pour ne pas avoir appelé les organismes prêteurs dans la cause initiale, ne pas avoir fait rechercher en temps utile la responsabilité du notaire rédacteur et ne pas avoir demandé reconventionnellement la liquidation des conséquences financières des résolutions prononcées " ;

Attendu que ce moyen aurait eu de sérieuses chances d'aboutir à une cassation dès lors qu'il incombe à l'avocat de prouver qu'il a exécuté son obligation de conseil ; qu'il s'en déduit que le préjudice subi par les époux Y... s'analyse en une perte de chance d'obtenir la prise en charge par M. B... et son assureur des intérêts et frais accessoires des prêts consentis qui, au lieu d'être annulés, ont poursuivi leurs effets ;

Qu'au vu des pièces produites, cette perte appelle à titre d'indemnisation l'allocation de la somme de 82 000 euros en ce compris les dépens et frais irrépétibles mis à leur charge dans les procédures antérieures les ayant opposés à la Caisse d'épargne Loire Drôme Ardèche et au Crédit immobilier de France Forez ; qu'il y a lieu, en outre, de leur allouer celle de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans la présente instance ; qu'en revanche, la preuve d'un préjudice moral n'est pas établi ;

PAR CES MOTIFS :

DECLARE IRRECEVABLE la demande de Mme Marie Z... ;

Condamne Me X... à payer aux époux Y... la somme de 82 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne Me X... aux dépens ;

Vu l'article 700 code de procédure civile, condamne Me X... à payer aux époux Y... la somme de 3 500 euros ;

Par albert.caston le 18/02/13
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Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), septembre 2013, éd. « Le Moniteur », pages 102, 547, 572, 672.

Cet arrêt est commenté par :

- Mme HOCQUET-BERG, Revue « RESPONSABILITE CIVILE ET ASSURANCES », 2013, n° 5, mai, p. 62.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 5 février 2013

N° de pourvoi: 12-12.124

Non publié au bulletin Cassation

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 15 novembre 2011) que l'immeuble en copropriété dans lequel Mme X... était propriétaire d'un appartement a subi un incendie le 14 février 2002 ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Beau Site (le syndicat) a confié la maîtrise d'oeuvre des travaux de reprise des désordres à la société Cabinet Serge Degani, syndic ; que les travaux n'ont pas été exécutés dans leur intégralité et que Mme X... a assigné le syndicat et la société Cabinet Serge Degani en indemnisation de son préjudice locatif ;

Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt relève que le retard d'exécution des travaux sur les parties communes, eu égard à leur faible coût, n'empêchait pas Mme X... de les faire réaliser à ses frais avancés, ce qui lui aurait permis d'entreprendre les travaux d'embellissement de son appartement dès l'automne 2004 et de remettre celui-ci en location à partir du 1er mars 2005 et retient que les pertes de loyers subies après le 1er mars 2005 résultent du fait de Mme X... ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la victime n'est pas obligée de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;

Condamne le syndicat et la société Cabinet Serge Degani aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes du syndicat et de la société Cabinet Serge Degani et les condamne à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ;

Par albert.caston le 15/02/13
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C'est avec joie que je fais bénéficier mes lecteurs de la très riche intervention de M. BOUGUIER, le 14 février dernier aux Assises "JUSTICE CONSTRUCTION".

La rénovation énergétique dans les copropriétés.

I - Etat des lieux de la copropriété en France.

Un examen rapide de ce que représente la copropriété aujourd'hui nous donne une idée de l'ambition de ce plan national, et aussi du véritable point d'achoppement de la rénovation énergétique, difficulté qui n'est pas tant technique qu'économique.

1. Panorama de l'habitat en copropriété.

* Un habitat citadin.

Sur les 33 millions de logements recensés par l'INSEE, l'immeuble collectif représente 43 % du parc immobilier.

Il s'agit évidemment d'une moyenne nationale, car environ 1/3 de la population vit en zone urbaine de moyenne et forte densités (c'est-à-dire des communes de plus de 10.000 habitants).

Or, c'est précisément dans ces zones que le taux de logements collectifs oscille entre 50 et 90 % (dont 25 à 15 % de HLM).

* Du petit collectif.

L'habitat collectif est essentiellement constitué par des immeubles de 4 étages maximum. Cela représente en fait 85 % des 1,5 millions d'immeubles. A l'opposé, les IGH (les immeubles de grande hauteur, soit plus de 9 étages) ne représentent que 2 % du parc.

Par conséquent, les copropriétés sont en général petites. La notion de Grands Ensembles concerne très peu de copropriétés. Seuls quelques projets menés dans les années 1960 ont pu dénoter dans le paysage urbain Français. Citons ainsi Parly 2, ou Grigny 2, respectivement première et seconde des plus grosses copropriétés d'Europe avec 18.000 et 17.000 habitants.

* Des immeubles anciens.

Enfin, le parc immobilier actuel est ancien. Le taux de renouvellement faible (1% par an), la reconstruction de l'après-guerre, et la courbe démographique expliquent le fait que, dans les villes de plus de 25.000 ménages, les logements qui ont plus de 30 ans représentent 55 à 65 % du bâti, tandis que les logements postérieurs à 1975 (ce qui correspond à la première RT) ne représentent que 20 à 30 % des cas.

2. Profil socio-économique des habitants en copropriété.

* Une majorité de locataires.

Dans les zones où les immeubles collectifs sont la norme, le taux de location est majoritaire. La France, dans les villes de plus de 10.000 ménages, compte environ 55 % de locataires. Même si l'on fait abstraction de la part des HLM (entre 15 et 25 % selon les municipalités) dans l'habitat collectif, on en vient à observer que les copropriétés sont occupées pour une bonne moitié de locataires (entre 45 et 55 % selon l'INSEE).

* Des ménages monocellulaires.

Le nombre de personnes par logement nous indique que les copropriétés sont occupées aux 2/3 par des personnes vivant seules ou en couples. Très précisément, l'INSEE mentionne 75 % pour la location et 66% pour le copropriétaire occupant (sondage 2009). La part des familles avec un ou deux enfants n'est respectivement que de 22 et 31 %.

* Des différences de génération marquées.

L'âge moyen diffère très sensiblement selon que l'on soit locataire ou copropriétaire. Ainsi, les locataires sont plutôt jeunes (56% ont moins de 40 ans), actifs (74%) et mobiles (60% restent moins de 4 ans). Les copropriétaires occupants sont plus âgés (40% de retraités) et plus sédentaires (47% restent plus de 12 ans).

3. Solvabilité des copropriétés.

* Des revenus modestes par ménage.

Le taux d'effort net (vocabulaire de l'INSEE pour renseigner la part du logement dans les dépenses du ménage) pour les personnes vivant en copropriété est sensiblement supérieur à la moyenne nationale. La dépense liée au logement (loyers ou emprunts, et charges) atteint ainsi 19,4 % des revenus (contre 16,4 % pour la moyenne).

Ceci est corroboré par les statistiques communiquées dans le rapport du président de l'ANAH, M. Dominique Braye, en janvier 2012. Ce rapport illustrait les difficultés économiques sous-jacentes des copropriétés.

On y apprend que 37 % des locataires du parc privé sont sous le seuil de pauvreté (c'est-à-dire 9.636 €/an pour un célibataire, un peu plus de 14.000,00 e pour un couple, et un peu plus de 20.000,00 e pour une famille de deux enfants).

On y apprend aussi que 36 % des copropriétaires ont des revenus modestes au sens des plafonds de l'ANAH. C'est-à-dire concrètement, en IDF, que les revenus d'un copropriétaire célibataire n'excède pas 17.000 €, 25.000 € pour un couple, et 35.000 € pour une famille de deux enfants).

* Un manque de lisibilité sur la solvabilité des copropriétés.

M. Braye expose également les lacunes dans la réalisation de statistiques fiables qui permettraient de mieux cerner les copropriétés en difficulté.

Depuis 2009, l'ANAH a mis au point un outil expérimental à partir de critères tenant à la fois aux occupants (revenus, charges impayées) et à la qualité du bâti. L'ANAH en dégage une première estimation qui surprend : 19 % de copropriétés « à surveiller », soit 1,2 millions de logements. Parmi ces 19%, il faut compter 5% de copropriétés en réelle difficulté.

* Grigny 2 : un cas d'école.

Fin 2012, la copropriété de Grigny 2 a défrayé la chronique, car le contrat d'exploitation du réseau de chauffage, géré par Cofely, venait à échéance.

Or, ni Cofely, ni aucun concurrent n'a fait acte de candidature. La raison en est simple : la copropriété (en faillite depuis 2009) cumulait un total de 3,6 millions d'Euros de dettes sur les factures de chauffage et d'ECS. En définitive, et dans l'urgence, un contrat a été signé pour 16 mois et moyennant un dépôt de garantie de 1 million d'Euros.

Ce cas illustre bien les enjeux de la rénovation énergétique dans l'avenir. Un certain nombre de copropriétés, parce qu'elles arrivent en fin de cycle, seront contraintes de faire des investissements pour rénover et diminuer les factures énergétiques, qui, à terme, les feront basculer vers la précarité.

Mais dans le même temps, on voit que ces copropriétés, parce qu'elles sont déjà en difficultés, ne peuvent en l'état actuel faire face à ces investissements.

II - Une étape préliminaire à la rénovation : le diagnostic du bâti.

L'outil indispensable, à la fois outil de communication vis-à-vis des copropriétaires, et évidemment aussi outil de programmation des futurs travaux, consiste à effectuer un diagnostic approfondi de l'immeuble. Cet outil permet aux copropriétés de préparer le financement.

1. Avant le Grenelle 2 : la RT globale.

* L'étude de faisabilité

L'arrêté du 3 mai 2007 prévoyait déjà une étude de faisabilité obligatoire avant le dépôt du Permis de Construire.

Le diagnostic consistait pour les bâtiments existants de plus de 1000 m² soumis à des travaux de rénovation très lourds, à réaliser, avant le dépôt du permis de construire, une étude de faisabilité technique et économique des diverses solutions d'approvisionnement en énergie de la construction.

Cette mesure est destinée à favoriser les recours aux énergies renouvelables et aux systèmes les plus performants. Le maître d'ouvrage a la liberté de choisir la ou les sources d'énergie de la construction, guidé par les conclusions de cette étude qui viseront notamment à raisonner selon des indicateurs énergétiques, environnementaux et économiques.

Les modalités d'application de ces études de faisabilité sont définies par le décret n° 2007-363 du 19 mars 2007 et l'arrêté du 18 décembre 2007. Cette étude de faisabilité technique et économique des diverses solutions d'approvisionnement en énergie du bâtiment doit être faite préalablement au dépôt de la demande de permis de construire ou, si les travaux ne sont pas soumis à ce permis, préalablement à l'acceptation des devis ou à la passation des marchés relatifs à ces travaux. Elle est réalisée selon les modalités prévues aux articles R. 111-22, R. 111-22-1 et R. 111-22-2.

* Un domaine limité

La RT globale mise en place par l'arrêté du 3 mai 2007 avait donc un champ d'application très restreint.

D'une part, elle ne concernait que les immeubles postérieurs à 1948. D'autre part, il s'agissait de rénovations lourdes, c'est-à-dire que la rénovation devait porter sur plus de 1000 m² de Shon, ou engager des montants de travaux supérieurs à 25% de la valeur au m² du bâtiment, hors foncier.

De la sorte, et étant donné le caractère partiel des travaux de rénovation énergétique et la petite taille des copropriétés, c'est la RT élément par élément qui s'appliquait. Or, dans ce cas de figure, seule la performance de l'équipement ou de la partie d'ouvrage est prise en considération. Il n'y a pas de réflexion d'ensemble.

Enfin, l'étude de faisabilité s'intéressait non pas à l'isolation, mais à la production d'énergie. Ainsi, le texte précise que, dans le cas où les travaux portent uniquement sur l'enveloppe du bâtiment, seule la solution d'approvisionnement en énergie solaire est étudiée. Or, précisément, l'essentiel des travaux de rénovation énergétique porte sur l'enveloppe.

* Un caractère accessoire.

Enfin, l'objectif de performance énergétique était accessoire à des travaux de rénovation de l'existant qui n'avaient pas pour objet principal la rénovation thermique. Il s'agissait de définir un niveau minimal de performance dans le cadre de rénovation lourde, à l'instar des RT dans la construction neuve.

2. Le Grenelle 2 : l'audit énergétique.

La loi du 13 juillet 2010 a créé un audit énergétique obligatoire et le décret du 27 janvier 2012 est venu préciser les conditions de réalisation de l'audit.

* Un domaine étendu.

La loi du 13 juillet 2010 apporte deux modifications majeures dans la rénovation du parc immobilier.

La première est bien sûr de viser des campagnes axées spécifiquement sur les économies d'énergie. D'accessoire, la performance devient l'objectif.

La seconde fût d'imposer très largement un audit du bâti préalablement à toute campagne de travaux.

L'audit s'applique en effet à toute copropriété de plus de 49 lots, construite avant juin 2001, dès lors qu'il y a chauffage/refroidissement collectif. Ceci vise évidemment le parc le plus important en terme de consommation, c'est-à-dire les constructions des années 1960 à 1980. En effet, avant 1975 et la première RT, les bâtiments affichent fréquemment plus de 200 Kwhep/m²/an, tandis que les bâtiments d'avant-guerre sont autour de 200 kwhep/m²/an et que ceux postérieurs à 1980 affichent 170 Kwhep/m²/an.

Alors que les ouvrages des trente glorieuses ne représentent qu'un tiers du parc immobilier, ils consomment ainsi plus de la moitié de l'énergie consacrée au logement des Français.

* Un calendrier serré

Un aspect notable du décret consiste dans la rapidité avec laquelle les syndics seront contraints de présenter au vote des AG ces audits : avant le 1er janvier 2017.

En partant du postulat que, en pratique, après présentation de l'audit en AG, le syndicat peut voter le plan de travaux sur une période de 2 à 5 ans, cela signifie que la conversion du parc immobilier aura effectivement lieu à l'horizon 2020.

Quant aux immeubles de moins de 50 lots, le décret prévoit l'obligation de faire voter un DPE collectif, qui se substituera aux DPE individuels, et avant le 1er janvier 2017 également. Ce DPE portera sur l'ensemble des parties communes et privatives.

* Un déroulement précis

En quoi consiste l'audit ? Le décret du 27 janvier 2012 a précisé les étapes du diagnostic.

- Un descriptif des parties communes et privatives, avec les caractéristiques propres au chauffage, ECS, Ventilation et éclairage. Le descriptif renseigne aussi les copropriétaires sur la gestion de ces équipements (le syndic doit remettre au bureau d'études les contrats d'exploitation et de maintenance, et tous les documents relatifs aux installations de chauffage).

- Une enquête effectuée auprès des occupants afin de cerner les consommations, le confort thermique, et leurs attentes.

- La visite d'un échantillon de logements, ce qui permet de contrôler l'état des logements (création de loggias sur les balcons, état des réseaux électriques et sanitaires).

- Une estimation des quantités annuelles d'énergie et le montant des dépenses annuelles correspondant.

- Le classement type DPE.

- Des préconisations pour optimiser l'utilisation et la gestion des équipements.

- Enfin, et surtout, des propositions de travaux améliorant la performance énergétique du bâtiment.

A l'issue de l'audit, le BET remet un rapport de synthèse afin que les copropriétaires puissent prendre connaissance de la qualité énergétique du bâtiment et de la pertinence des travaux proposés. Ce rapport est annexé aux convocations à l'AG et le BET présente son rapport.

La qualification des BET est elle-même très encadrée désormais. Le décret du 3 novembre 2012 a défini deux niveaux de qualifications pour réaliser le DPE et l'audit.

Le premier niveau, pour le DPE, prévoit une licence dans le domaine de l'architecture ou la construction, ou au moins 5 ans d'exercice.

Le second niveau, pour l'audit, prévoit de justifier d'une expérience de 3 à 8 ans.

3. Le financement des travaux.

Les travaux de rénovation énergétique en copropriété vont représenter des sommes non négligeables pour des particuliers. On évoque des coûts par logement oscillant entre 5.000 et 20.000 €, selon l'importance du bouquet de travaux et la vétusté des logements.

De fait, il est impossible de programmer ces travaux sans étudier en amont le financement.

* Les appels de fonds

Il existe deux techniques envisageables pour appeler les fonds.

La première consiste à voter d'abord les travaux tout en décidant en même temps d'échelonner leur paiement dans le temps. L'échelonnement des appels de fonds est utilisée fréquemment pour des travaux de mise aux normes (ex : les ascenseurs). Mais, en pratique, cet échelonnement s'étale entre 2 et 8 trimestres, ce qui parait insuffisant dans notre hypothèse.

La seconde technique consiste à créer un fonds spécial avant de voter les travaux. C'est la loi de 2004 qui a permis de voter des plans pluriannuels de travaux. Il s'agit de voter une résolution qui permet au syndicat de provisionner sur de longues périodes, c'est-à-dire 5 à 10 ans, voire 15 ans (sous condition d'une majorité de l'article 26). Il n'est pas nécessaire de connaître le montant des travaux, ni a fortiori de voter ces travaux. C'est ici que l'audit énergétique est utile puisqu'il sert de base pour décider du niveau de provisionnement du fonds spécial.

On peut citer la résidence Elysée 2 comme exemple avec un plan quinquennal qui a nécessité d'appeler environ 800.000 € par an rien que pour préparer les travaux de chauffage et d'isolation dans cette résidence de 1150 appartements située à La Celle St Cloud.

* L'emprunt

Jusqu'en 2011, le crédit à la copropriété consiste à mandater le syndic par une résolution en AG afin de solliciter des offres de prêt au bénéfice des copropriétaires, moyennant un taux négocié. A proprement parler, il ne s'agit donc pas d'un prêt collectif, ni même d'un prêt solidaire, car chaque copropriétaire reste tenu individuellement de la dette. Cela repose donc sur la bonne volonté des copropriétaires. L'autre inconvénient est que la durée du prêt n'excède pas 5 à 7 ans.

L'ecoPTZ individuel, apparu en 2009, est donc venu à point nommé pour les copropriétaires. La seule contrainte est en effet de souscrire une rénovation sous forme de bouquet de travaux. Or, comme nous le verrons plus loin, la rénovation thermique des existants, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un immeuble, repose toujours sur un ensemble de deux, trois ou quatre marchés. Il est donc parfaitement adapté à la situation : montant maximum de 30.000 €, pas de condition de ressource, et remboursable sur 10 ans, ou 15 ans si le bouquet engage au moins trois séries de travaux.

La loi de finance rectificative de 2011 a ainsi étendu aux travaux dans les copropriétés l'ecoPTZ à partir du 1er avril 2012: c'est l'ecoPTZ collectif, un prêt ouvert aux travaux dans des immeubles antérieurs à 1990, qui intéresse tant les parties communes que privatives, qui est souscrit par le syndicat afin de solvabiliser globalement la copropriété, et qui peut se cumuler avec l'ecoPTZ individuel dans la limite de 30.000 €.

* Les aides

L'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat délivre des subventions, sous conditions de ressources. Ces aides varient de 20 à 35 % en fonction du niveau de revenus des ménages (très modestes ou modestes), dans la limite de 20.000 € HT.

A l'aide de base, l'ANAH ajoute une prime supplémentaire spécifique à la rénovation thermique (le fonds spécial est de 500 millions d'€). Cette prime plafonnée à 1.600 € HT est allouée dès lors que les travaux visent à obtenir un gain d'au moins 25 % sur la consommation conventionnelle de l'existant.

L'ADEME délivre des subventions également, pour peu que le projet respecte le label BBC rénovation.

Enfin, les collectivités locales peuvent aussi délivrer des aides ponctuelles. La Ville de Paris et la Région ont ainsi réglé 70 % de l'audit énergétique effectué sur la résidence Les Fontaines d'Aligre dans le 12ème arrondissement.

III - La mise en oeuvre de la rénovation: le bouquet de travaux.

Le décret du 3 décembre 2012 a inséré trois nouveaux articles sous le R 138 CCH qui traitent spécifiquement du plan de travaux d'économie d'énergie. Le R 138-2 définit la liste des travaux qui y sont éligibles.

1 - L'article R 138-2 et l'institutionnalisation du bouquet.

* Des travaux en parties communes et privatives.

Les travaux sont conçus par le législateur pour être effectués sous la forme de bouquet. L'article R 138-2 CCH est explicite sur cet aspect de la programmation, en visant des travaux touchant à différentes parties communes ( neuf parties d'ouvrage allant des murs et toiture à la ventilation, l'éclairage et le chauffage), et à différentes parties privatives déclarées d'intérêt collectif (parois vitrées, répartiteurs de chaleur, compteurs d'eau).

Ainsi, le législateur a prévu de coupler des séries de travaux votés à travers un plan prévisionnel adopté en AG, mais qui seraient tantôt à la charge du syndicat et tantôt à la charge des copropriétaires directement (dans un délai raisonnable, précise le texte du R 138-3).

L'ecoPTZ collectif vient donc à point nommé pour permettre de coupler les travaux, le syndicat souscrivant l'ecoPTZ collectif tandis que le copropriétaire souscrira l'ecoPTZ individuel pour ses parties privatives.

* Une seule majorité en AG

Bien évidemment, la majorité requise a été modifiée pour garantir l'efficacité du mécanisme = l'article 25 g de la loi de 1965 prévoit la majorité absolue, mais il est possible de basculer en majorité simple conformément à l'article 25-1 par un second vote si la résolution recueillait au moins 1/3 des voix, ou, à défaut si une seconde AG est convoquée dans le délai de trois mois.

* Une maîtrise d'ouvrage unique.

La maîtrise d'ouvrage est confiée au syndic, indistinctement selon que les travaux touchent les parties communes ou les parties privatives d'intérêt collectif. A l'issue des travaux, le syndic procède à la réception en la présence du copropriétaire, puis lui remet le Procès-Verbal et les attestations d'assurance.

1. L'objectif de performance dans la rénovation.

Le Grenelle 1 et 2 ne concernent pas le parc existant, en dehors des déclarations d'intention et du calendrier annoncé, c'est-à-dire 400.000 chantiers par an, une consommation d'énergie primaire divisée par deux d'ici 2020, et divisée par quatre d'ici 2050).

C'est la RT Globale qui s'est attachée en premier lieu à donner des valeurs minimales. Par défaut, toute rénovation thermique devait respecter une consommation d'énergie primaire, comprises entre 165 et 80 Kwhep/m²/an.

Cependant, la RT Globale, qui s'inspire de la RT 2005, ne prenait en compte que la consommation de chauffage et d'ECS. Et surtout, la RT globale, nous l'avons vu, ne concernait que certains travaux.

C'est l'arrêté du 29 septembre 2009 qui a créé pour l'existant les objectifs de performance comparables à ce qu'est la RT 2012 pour le neuf.

* BBC rénovation

L'arrêté du 29 septembre 2009 qui a créé le label BBC Rénovation pour les bâtiments postérieurs à 1948. Directement inspiré par le label Effinergie, l'objectif de performance est de 80 Kwhep/m²/an. Ce chiffre est cependant pondéré en fonction des 8 zones géographiques métropolitaines et de trois niveaux altimétriques (moins de 400 m, entre 400 et 800 m, et plus de 800m). Concrètement, cette valeur oscille entre 112 Kwhep/m²/an dans les Alpes ou les Hautes Pyrénées à 64 Kwhep/m²/an sur le littoral Corse.

* HPE Rénovation

Le même arrêté de 2009 a institué un label HPE, qui se contente d'une valeur de 150 Kwhep/m²/an, avec des variables oscillant alors entre 210 et 120 Kwhep/m²/an.

En vérité, ces valeurs conventionnelles sont très faciles à atteindre en rénovation, et certaines opérations antérieures à 2010 atteignent des valeurs très comparables à la construction neuve telles qu'elles sont exigibles depuis 2013.

2. La rénovation énergétique des copropriétés dans les faits.

* Les Acacias, à Mainvillers.

Cette résidence à côté de Chartres est composée de trois bâtiments R+4 édifiés en 1962, avec un chauffage collectif au gaz et une ECS individuelle. La consommation conventionnelle d'origine était estimée à 200 Kwhep/m²/an.

Après un diagnostic entamé en 2006, les travaux furent votés fin 2009 (au cours d'une seconde AG). Il est important de noter que 67% des copropriétaires sont aussi occupants. Il s'avère que ceci est un élément important dans la facilité avec laquelle des travaux sont votés.

Le coût de 538.000 € a été financé par des ecoPTZ individuels (41 copropriétaires sur 90) et une subvention de l'ANAH. Le coût moyen par logement a été de 5.000,00 €, hors fenêtres.

Les travaux ont consisté à isoler par l'extérieur (11cm de polystyrène extrudé collé et chevillé), à changer les fenêtres par du double vitrage avec des volets isolés également, et enfin à refaire les toitures terrasses fuyardes avec un complexe isolant de 11cm.

Au final, et sans aucune intervention sur la production d'énergie, l'économie immédiate fût de 40% sur la consommation de gaz.

* Les bords de Sèvres, à Nantes.

Il s'agit d'une résidence du début des années 1970, composée de trois bâtiments en R+15 avec chauffage et ECS collectif au gaz, et occupée à 72% par des locataires. La consommation conventionnelle était donnée pour 150 Kwhep/m²/an. L'aspect architectural est ici un atout, car les tours sont très compactes (emprises au sol limitée = moins de déperdition).

Il s'agissait d'isoler un seul des trois bâtiments, grâce à une isolation des façades (5 cm de de polystyrène et 3cm de polyuréthane sous bardage acier), de la réfection des toitures terrasses (12 cm de polystyrène) et le changement des fenêtres (déperdition importante due à des loggias intégrées sur les balcons). Le montant s'élevait à 1 million d'euros, dont 48 % affectaient les façades, 34% les fenêtres et 2% seulement les toitures.

De manière assez prévisible, les ¾ des 40 % d'absentéistes à l'AG spéciale étaient les copropriétaires bailleurs. Le financement a été assuré par l'écopPTZ individuel, déduction faite d'une subvention de l'ADEME (12% des travaux) et des aides individuelles de l'ANAH (de 1.000 à 1.500 € par ménage). Au final, le coût moyen par logement avoisinait 5.000 à 7.000 €.

L'objectif atteint ramène la Cep à 50 kwhep/m²/an. Il est intéressant de relever que la répartition des dépenses s'inverse. En effet, alors que le chauffage induisait plus de 50 % et seulement 25 % pour l'ECS, les proportions s'inversent avec une dépense liée au chauffage qui chute à 10 %, c'est-à-dire le même niveau que l'éclairage et la ventilation.

* La Fontaine d'Aligre, à Paris 12ème.

Cette résidence en R +10 datant de 1971 est située place d'Aligre. Elle est très représentative de l'architecture des années 1970 avec 80 % de surface vitrée et un chauffage et ECS collectif au gaz. La Cep s'en ressent puisque la valeur conventionnelle est de 236 Kwhep/m²/an.

L'atout majeur dans la réussite du projet fût la composition de la copropriété, puisque 80 % sont des occupants. L'autre atout fût le financement de l'audit par l'ADEME et l'APC à hauteur de 70 %.

L'objectif affiché par l'audit énergétique est de 127 Kwhep/m²/an. Sur le plan technique, la solution est connue : réfection des toitures terrasses, isolation des pignons, et double vitrages.

Le coût s'élève à environ 6.000 € par logement, dont 24 % ont été financés par la région IDF.

Jean Luc Bouguier

Par albert.caston le 15/02/13
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Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du mercredi 6 février 2013

N° de pourvoi: 12-11.742

Non publié au bulletin Rejet

Attendu selon l'arrêt attaqué (Douai, 30 juin 2011) que M. X..., ingénieur-conseil, a souscrit une assurance de responsabilité professionnelle auprès de la société Sagena qui, après avoir accepté sa demande, l'informa par lettre du 25 février 2005, qu'elle refusait sa garantie et que l'attestation d'assurance et la note de couverture d'un chantier de construction qu'elle avait délivrées, étaient dépourvues d'effet ; que le tribunal de grande instance de Lille ayant dit de nul effet la lettre précitée, M. X... a assigné la société Sagena en réparation de son préjudice financier et de son préjudice d'image ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de limiter aux sommes de 10 000 euros la réparation de son préjudice financier et de 10 000 euros celle de son préjudice d'image, alors, selon le moyen que l'attestation de M. Y... mentionne que " s'agissant des deux autres programmes, nous ne pouvions attendre l'issue des procédures, nous les avons confiés à un autre prestataire au lieu et place de M. X... " ; qu'en jugeant qu'il ne résultait aucunement de cette attestation que d'autres chantiers auraient été attribués à M. X..., la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel, par motifs propres et adoptés, ayant relevé que M. X... ne versait aucun document précontractuel relatif à d'autres programmes dont l'invocation demeurait vague, a estimé par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que rendait nécessaire l'ambiguïté de ses termes, que l'attestation de M. Y... était insuffisante à établir que d'autres chantiers auraient été attribués à M. X... ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen pris en ses deux branches :

Attendu que M. X... fait reproche à l'arrêt de limiter le montant de la réparation de son préjudice financier à la somme de 10 000 euros, alors, selon le moyen :

1°/ que la pièce de nature à établir que la marge bénéficiaire de l'entreprise de M. X... était de 46, 11 % de son chiffre d'affaires émanant de l'association de gestion agréée dont il dépendait constituait la page 2 de la production n° 1 intitulée " attestation d'adhésion de M. X... " du bordereau de communication de pièces de M. X... du 1er février 2011 ; qu'en jugeant que la pièce n'avait pas été régulièrement produite, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

2°/ qu'en rejetant la pièce de nature à établir que la marge bénéficiaire de l'entreprise de M. X... était de 46, 11 % de son chiffre d'affaire, la société Sagena contestant en avoir eu communication quand il résultait du bordereau de communication de pièces de M. X... du 1er février 2011 que la pièce litigieuse avait bien été communiquée au représentant de la société Sagena, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu que c'est sans encourir le grief du moyen, que la cour d'appel a constaté que la pièce comptable qui serait de nature à établir le pourcentage de marge bénéficiaire que M. X... déclarait réaliser, figurait au dossier de plaidoiries de ce dernier mais n'avait pas été régulièrement produite, le bordereau de communication de pièces ne la visant pas ; que le moyen manque en fait ;

Sur le troisième moyen pris en ses deux branches :

Attendu que M. X... fait encore reproche à l'arrêt de le condamner à payer à la société Sagena la somme de 39 945, 23 euros au titre des cotisations d'assurance impayées, avec intérêt au taux légal à compter du 7 avril 2006, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en condamnant l'assuré à payer la totalité des primes d'assurances au titre des années 2005 et 2006 après avoir constaté que le contrat d'assurance, souscrit pour couvrir l'activité de M. X... de 2005 ainsi qu'un chantier à Langres débuté courant 2004, annulé par l'assureur le 25 février 2005, n'avait été reconnu valable que le 1er décembre 2005 et que les chantiers pour l'année 2005 notamment de Langres et de Belfort avaient été annulés, M. X... ne bénéficiant plus d'aucune garantie pour sa responsabilité décennale ce dont il résultait nécessairement que le contrat d'assurance n'avait plus aucun aléa au moment où il avait été reconnu valable par le tribunal, la cour d'appel a violé l'article L. 113-2 du code des assurances et l'article 1126, 1131 et 1964 du code civil ;

2°/ que M. X... faisait expressément valoir dans ses conclusions que du fait de l'annulation du contrat d'assurance, il s'était retrouvé paralysé dans son exercice professionnel ce dont il résultait nécessairement qu'il ne s'était engagé sur aucun chantier de nature à engager sa responsabilité décennale ; qu'en ne répondant pas à ce chef péremptoire des conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu que la cour d'appel, ayant rappelé que le contrat d'assurance souscrit par M. X... pour couvrir son activité professionnelle à compter du 30 décembre 2004, avait été reconnu valable par jugement du tribunal de grande instance de Lille en date du 1er décembre 2005, a constaté que M. X... avait poursuivi l'exercice de son activité d'ingénieur-conseil jusqu'au 31 décembre 2007 en sorte que la garantie de la société d'assurances pouvait être recherchée pour des chantiers réalisés de 2005 à 2007 ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses deux branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Par albert.caston le 13/02/13
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Cour de cassation

chambre civile 2

Audience publique du jeudi 31 janvier 2013

N° de pourvoi: 11-15.054

Non publié au bulletin Cassation partielle sans renvoi

Sur le moyen unique :

Vu les articles 4, 5 et 554 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'ayant fait assigner la société Crédit Mutuel ACM IARD, à l'adresse à Lille où celle-ci les avait invités à s'adresser pour la gestion de leur dossier, M. et Mme X... ont obtenu sa condamnation, en sa qualité d'assureur, à leur payer diverses sommes au titre d'un sinistre ; qu'une société Assurances Crédit mutuel Nord IARD, intervenue volontairement devant le tribunal, déboutée de ses demandes et condamnée au paiement d'une partie des dépens, a interjeté appel ;

Attendu que pour accueillir l'intervention volontaire en appel de la société Assurances Crédit Mutuel IARD, l'arrêt retient qu'elle n'avait pas été régulièrement assignée en première instance, puis met hors de cause la société Assurances Crédit mutuel Nord IARD et déboute M et Mme X... de toutes leurs demandes ;

Qu'en statuant ainsi alors que la société Assurances Crédit Mutuel IARD, régulièrement assignée à l'adresse qu'elle avait elle-même indiquée à ses assurés, avait été partie en première instance, de sorte qu'elle n'était pas recevable, comme le soutenaient exactement M. et Mme X..., à intervenir en appel, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et vu l' article 627 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, l'arrêt rendu le 25 janvier 2011 par la cour d'appel de Lyon, sauf en ce qu'il a mis hors de cause la société Assurances Crédit mutuel Nord IARD ;

Dit n'y avoir lieu à renvoi ;

Déclare irrecevable l'intervention volontaire de la société Assurances Crédit Mutuel IARD en cause d'appel ;

Confirme le jugement sauf en ses dispositions intéressant la société Assurances Crédit mutuel Nord IARD ;

Condamne la société Assurances Crédit Mutuel IARD aux entiers dépens exposés tant devant les juges du fond que devant la Cour de cassation ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Assurances Crédit Mutuel IARD et la condamne à payer à M. et Mme X... une somme de 2 500 € ;

Par albert.caston le 11/02/13
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Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), septembre 2013, éd. « Le Moniteur », page 741.

Cet arrêt est commenté par :

- M. POUMAREDE, Revue de droit immobilier, « RDI », 2013, p. 100.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 21 novembre 2012

N° de pourvoi: 11-25.200

Non publié au bulletin Cassation partielle

Donne acte à la société Axa France IARD du désistement de son pourvoi en ce qu'il était dirigé contre la société Socotec ;

Sur le moyen unique :

Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, ensemble l'article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 12 juillet 2011), que la Banque populaire du Sud (la Banque) a, sous la maîtrise d'oeuvre de M. X... et de la société BETM X...(le BET), assurés auprès de la société MAF, et sous le contrôle technique de la société Socotec, confié des travaux d'aménagement d'un immeuble à la société Ara construction, assurée auprès de la société MMA ; que M. Y..., voisin, s'est plaint de dommages à son immeuble et de nuisances sonores ; qu'après expertise, M. Y...et la Banque ont signé un protocole d'accord prévoyant une indemnisation d'un montant de 100 000 euros ; que la société Axa France, assureur de la Banque, ayant remboursé son assuré, a assigné les constructeurs et leurs assureurs en paiement de sommes ;

Attendu que pour débouter la société Axa de ses demandes, l'arrêt retient que la société Socotec avait informé le maître de l'ouvrage, qu'elle recommandait d'établir un constat de l'état apparent des existants par voie de référé préventif, que le BET avait signalé les risques de désordres aux étages du fait de la réalisation de grandes ouvertures et qu'il appartient au maître de l'ouvrage d'apprécier si son projet mérite la prise de risque inhérente à l'ouvrage envisagé dès lors qu'il en est informé, de prendre les dispositions qui lui sont recommandées, notamment par le contrôleur technique, et s'il y a lieu de prendre en considération les coûts liés aux risques propres à son projet ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser l'acceptation par le maître de l'ouvrage des risques de trouble de voisinage, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté la société SMABTP de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif, l'arrêt rendu le 12 juillet 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la société MMA IARD et la société MAF aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;