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Par albert.caston le 26/09/13
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Etude, par M. O. GOUT, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 3, p. 25. A propos de Cass. civ. 1ère n° 12-18.478.

Cet arrêt est commenté également par :

- M. S. PIEDELIEVRE, Gaz. Pal., 2013, n° 296, p. 15.

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Etude, par M. BILLET, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 3, p. 19. A propos du décret n° 2013-5 du 2 janvier 2013.

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Etude, par M. BENILSI, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 3, p. 7.

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Etude, par M. RENARD, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 3, p. 4.

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Editorial, par M. POUMAREDE, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 3, p. 3.

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Cour de cassation

chambre civile 2

Audience publique du jeudi 12 septembre 2013

N° de pourvoi: 12-24.486

Non publié au bulletin Rejet

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 juin 2012), que le 24 mai 2002, un incendie a détruit les locaux et le matériel d'exploitation de la société Méditerranée charpentes (la société), qui était assurée auprès de la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (l'assureur) aux termes d'un contrat d'assurance multirisques locaux professionnels ; que l'assureur ayant versé à la société une certaine somme en réparation de son préjudice de frais supplémentaires et de perte d'exploitation, et désintéressé la société Slibail, crédit bailleur, la société a contesté le montant de l'indemnisation définitive proposée au titre des pertes d'exploitation ; qu'après le dépôt du rapport de l'expert désigné par ordonnance de référé du 30 janvier 2007, la société ayant été entre-temps placée en liquidation judiciaire, M. X..., en qualité de liquidateur de la société, a assigné l'assureur en paiement de la somme de 1 088 284 euros au titre des pertes d'exploitation ;

Attendu que l'assureur fait grief à l'arrêt de dire que l'incendie du 24 mai 2002 est bien la cause du préjudice subi par la société, et de la condamner à verser à M. X..., pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société la somme de 1 088 284 euros en réparation de ce préjudice, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en se bornant à énoncer que les premiers juges avaient parfaitement analysé que l'expert avait exactement déterminé le préjudice de la société après avoir reçu et répondu aux dires des parties, la cour d'appel, qui n'a pas indiqué en quoi l'analyse des premiers juges était justifiée, ni adopté expressément les motifs de ceux-ci, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ qu'en se bornant à énoncer que les premiers juges avait parfaitement analysé que l'expert avait exactement déterminé le préjudice de la société, quand ceux-ci avaient expressément relevé que l'expert avait lui-même admis n'avoir pu, comme il en avait exprimé l'intention, se rendre dans l'entreprise pour vérifier les documents analysés et la perte de marge, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que l'expert n'avait pas été en mesure d'accomplir les démarches qu'il estimait nécessaires à l'accomplissement de sa mission et à l'évaluation du préjudice prétendument subi par la société, a violé l'article 1147 du code civil ;

3°/ que l'assureur faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, qu'aucun document comptable exploitable n'avait été communiqué dans le cadre des opérations d'expertise, ni d'ailleurs dans la procédure au fond, que l'expert judiciaire Ghio, qui avait indiqué dans son pré-rapport du 27 juin 2007 et ses conclusions provisoires du 16 novembre 2007 qu'il devait se rendre dans l'entreprise pour vérifier des documents comptables et disposer de compléments d'information, n'avait pu le faire suite à la liquidation judiciaire de la société, de sorte que le tribunal s'était déterminé en considération du seul rapport de l'expert-comptable de cette dernière société en méconnaissance de l'article 16 du code de procédure civile et de l'article 6 § 1de la Convention européenne des droits de l'homme ; qu'en s'abstenant de répondre à ce chef pertinent des conclusions d'appel, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ que l'assureur faisait encore valoir que postérieurement au sinistre, le chiffre d'affaires de la société avait connu une progression importante pendant neuf mois et que le sinistre n'avait pas été la cause d'une perte d'exploitation, qui n'avait commencé que dix mois après l'incendie, la baisse du chiffre d'affaires ayant alors des causes extérieures ; qu'en s'abstenant dès lors de caractériser un lien de causalité entre le sinistre et la perte d'exploitation alléguée, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard des articles 1134 et 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'en confirmant la décision des premiers juges sans y substituer des motifs propres, la cour d'appel a expressément écarté les éléments avancés par l'assureur au soutien de son appel en jugeant que l'incendie était à l'origine du préjudice subi par la société ;

Et attendu que l'arrêt retient par motifs adoptés qu'à la suite des dires adressés après son pré-rapport du 27 juin 2007, l'expert a pris des conclusions provisoires le 16 novembre 2007, sans avoir pu se rendre dans l'entreprise pour vérifier les documents analysés et la perte de marge, du fait de la liquidation judiciaire du 5 février 2008 ; qu'en application du contrat souscrit, l'assurance perte d'exploitation a pour but de replacer l'entreprise dans la situation qu'elle aurait connue si le sinistre ne s'était pas produit ; que les dépenses supplémentaires sont celles exposées par l'assuré en vue d'éviter ou de limiter la perte de marge brute ; que l'aide apportée par l'assureur pour installer l'entreprise dans un autre local a pour but d'éviter à l'entreprise de voir son chiffre d'affaires réduit et donc d'avoir une perte de marge brute, et n'a donc pas à être déduite du montant à indemniser ; que le poste de fourniture de bois était toujours à la charge de l'entreprise qu'elle ait ou non, recours à la sous-traitance, ce qui a entraîné la déduction de la matière première fournie par l'entreprise dans les chiffres réclamés à l'origine, la réduction forfaitaire de 25 % s'expliquant par le coût qui aurait été nécessaire à la société pour réaliser les mêmes opérations dans son atelier, ce qui aboutit à la somme de 36 866,73 euros pour ce poste ; qu'au vu des documents produits et de l'analyse faite par l'expert des éléments donnés par le demandeur, et au vu du contrat souscrit, l'incendie du local de la société est bien la cause principale du sinistre et du préjudice directement causé par celui-ci ; que l'arrêt retient par motifs propres que l'expert a exactement déterminé le préjudice de la société après avoir répondu aux dires des parties ;

Que de ces constatations et énonciations procédant de son appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve produits, la cour d'appel, par une décision motivée, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu déduire l'existence d'un lien de causalité direct et certain entre le sinistre et la perte d'exploitation subie par la société, et statuer comme elle l'a fait sur l'indemnisation du préjudice ;

D'où il suit que le moyen, qui manque en fait en sa quatrième branche, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics, la condamne à payer à M. X..., ès qualités, la somme de 3 000 euros ;

Par albert.caston le 26/09/13
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Cour de cassation

chambre commerciale

Audience publique du mardi 17 septembre 2013

N° de pourvoi: 12-17.949

Non publié au bulletin Rejet

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 janvier 2012), que M. X... s'est rendu caution solidaire d'un prêt souscrit auprès de la Société générale (la banque) par la société Le Passage (la société) dont il était le gérant ; que souhaitant céder les parts sociales de la société, M. X... a fait appel à M. Y... (l'avocat), en qualité de rédacteur unique et de conseil des parties, qui a rédigé le 12 mars 2007 une lettre d'engagement dans laquelle les acquéreurs s'engageaient à libérer M. X... de ses obligations de caution solidaire ; que l'acte de cession de parts sociales a été signé le 16 mars 2007 entre M. X... et l'un des acquéreurs sans substitution des cautions ni garantie ; que les acquéreurs des parts sociales ayant cessé de rembourser le prêt, la banque a assigné en paiement M. X... qui a appelé en garantie l'avocat et a demandé sa condamnation à lui payer des dommages-intérêts ; que la société Covea Risks, assureur de l'avocat (l'assureur), est intervenue volontairement à l'instance ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté ses demandes tendant à voir l'avocat et son assureur condamner à lui payer une certaine somme, alors, selon le moyen :

1°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que « l'acte de cession du 16 mars 2007, contrairement aux dires de M. X... qui fait état de son souhait de se désengager totalement, ne porte pas sur la cession de la totalité des parts sociales mais seulement sur 51 % de ces parts », pour en déduire « que cette modification substantielle au regard des accords pris dans la lettre d'engagement, vient à l'appui des affirmations de l'avocat selon lequel des éléments contenus dans la lettre d'engagement du 12 mars 2007 n'ont pas été maintenus et qu'un accord différent est intervenu entre les parties » et juger que l'avocat n'a pas engagé sa responsabilité professionnelle, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

2°/ que les juges ne peuvent modifier les termes du litige qui leur est soumis ; qu'en l'espèce, il était acquis aux débats que le 16 mars 2007, l'avocat avait établi deux actes de cession, l'un au profit de M. Z... pour 51 % des parts sociales de la société et l'autre au profit de Mme A... pour les 49 % restant, le litige ne portant que sur le défaut de reprise, dans l'acte de cession de M. Z..., de la clause de substitution de garantie donnée par M. X... à la banque celle de M. Z..., telle que prévue à la lettre d'engagement ; qu'en retenant que « l'acte de cession du 16 mars 2007, contrairement aux dires de M. X... qui fait état de son souhait de se désengager totalement, ne porte pas sur la cession de la totalité des parts sociales mais seulement sur 51 % de ces parts », pour en déduire « que cette modification substantielle au regard des accords pris dans la lettre d'engagement, vient à l'appui des affirmations de l'avocat selon lequel des éléments contenus dans la lettre d'engagement du 12 mars 2007 n'ont pas été maintenus et qu'un accord différent est intervenu entre les parties » et juger que l'avocat n'a pas engagé sa responsabilité professionnelle, la cour d'appel a modifié l'objet du litige et partant, violé l'article 4 du code de procédure civile ;

3°/ qu'au soutien de sa demande, M. X... produisait les deux actes de cession des parts sociales du 16 mars 2007 de la société, l'un au profit de M. Z... à hauteur de 51 % et l'autre au profit de Mme A... pour les 49 % restant, ce qui établissait, comme il le soutenait dans ses conclusions d'appel, que la totalité des parts sociales avaient été cédées ; qu'en relevant que « l'acte de cession du 16 mars 2007, contrairement aux dires de M. X... qui fait état de son souhait de se désengager totalement, ne porte pas sur la cession de la totalité des parts sociales mais seulement sur 51 % de ces parts », pour en déduire « que cette modification substantielle au regard des accords pris dans la lettre d'engagement, vient à l'appui des affirmations de l'avocat selon lequel des éléments contenus dans la lettre d'engagement du 12 mars 2007 n'ont pas été maintenus et qu'un accord différent est intervenu entre les parties » et juger que l'avocat n'a pas engagé sa responsabilité professionnelle, la cour d'appel a dénaturé par omission l'acte de cession établi au profit de Mme A... le 16 mars 2007, en violation de l'article 1134 du code civil ;

4°/ que les présomptions qui ne sont point établies par la loi, sont abandonnées aux lumières et à la prudence du magistrat, qui ne doit admettre que des présomptions graves, précises et concordantes ; qu'en jugeant que la modification du nombre de parts cédées, qui constituait une modification substantielle au regard des accords pris dans la lettre d'engagement, venait à l'appui des affirmations de l'avocat selon lequel des éléments contenus dans la lettre d'engagement du 12 mars 2007 n'avaient pas été maintenus et qu'un accord différent était intervenu entre les parties, de sorte que l'avocat n'avait pas commis de faute, quand cette modification, même substantielle, ne présumait pas de la renonciation de M. X... à la substitution de garantie dont il avait fait une des conditions essentielles de la cession, la cour d'appel a violé l'article 1353 du code civil ;

5°/ que si l'article 1147 du code civil n'exclut pas la preuve par présomptions de l'accomplissement par l'avocat rédacteur d'acte de son devoir d'information et de conseil, les attestations, qui ne comportent aucune précision sur la nature et l'étendue des informations et des conseils prétendument donnés au client, ne peuvent en tenir lieu ; qu'en écartant la faute de l'avocat motifs pris qu'il résultait de l'attestation de M. B... que « le problème de la caution personnelle fournie de M. X... donnée sur un emprunt consenti à sa société par la banque a été évoquée plusieurs fois, ...la banque a refusé le transfert de garantie .., mais M. X... a préféré maintenir le principe de la cession de part, parce que cette solution lui permettait de percevoir un prix de cession relativement significatif et qu'il déclarait faire parfaite confiance à son acquéreur », quand cette attestation ne précise ni la nature ni l'étendue de l'information ou des conseils donnés à M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1353 et 1147 du code civil ;

6°/ que l'avocat, rédacteur d'acte, doit appeler l'attention des parties sur les risques et dangers de l'opération envisagée ; qu'en écartant la responsabilité de l'avocat motifs pris que « dès lors qu'il est établi qu'il était impossible que l'engagement de reprise de caution de M. Z... soit maintenu dans l'acte de cession, ce qu'il savait, M. X... ne saurait faire grief à l'avocat de ne pas avoir suffisamment veillé à la rédaction de l'acte de cession », quand cette impossibilité ne déchargeait pas le rédacteur d'acte de son obligation d'informer M. X... des conséquences de la persistance de son engagement de caution, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

7°/ qu'en matière de cession de parts sociales, le rédacteur d'acte doit conseiller son client au mieux de ses intérêts et le mettre en garde contre les périls prévisibles de l'opération ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'avocat n'était pas tenu de proposer à M. X..., en suite du refus de la banque de substituer à la garantie du cédant celle du cessionnaire, des solutions alternatives le prémunissant contre les conséquences d'une mise en jeu de sa garantie ou de lui exposer les raisons s'opposant à leur mise en oeuvre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

8°/ que dans ses conclusions délaissées, M. X... soutenait que l'avocat, rédacteur de l'acte de cession, informé du refus de la banque d'opérer la substitution de garantie prévue dans la lettre d'engagement, aurait dû lui proposer d'autres solutions plus sûres autre que la confiance qu'il a accordé au cessionnaire pour assumer le paiement des échéances du prêt souscrit par la société, comme une garantie ou une contre-garantie de M. Z..., pour le prémunir des conséquences financières induites par la persistance de sa qualité de caution solidaire des engagements précités ; qu'en omettant de répondre à ce chef péremptoire des conclusions d'appel de M. X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'après avoir relevé que la mention dans la lettre d'engagement du 12 mars 2007 témoigne du fait que la substitution de caution avait été nécessairement abordée, l'arrêt relève encore que selon l'attestation de M. B..., ayant participé aux entretiens entre l'avocat et M. X..., « le problème de la caution personnelle de M. X... donnée sur un emprunt consenti à la société par la banque a été évoqué plusieurs fois... la banque a refusé le transfert de garantie..., mais M. X... a préféré maintenir le principe de la cession parce que cette solution lui permettait de percevoir un prix relativement significatif et qu'il déclarait faire parfaite confiance à son acquéreur » ; que l'arrêt relève enfin que l'attestation rédigée par Mme X... établit que la question a bien été abordée lors des rendez-vous auxquels M. B... a participé ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, desquelles il ressort que malgré le respect par l'avocat de ses obligations d'information et de conseil sur les conséquences du maintien de la caution dans ses engagements, celle-ci a persisté dans son intention de procéder à la cession et assumé sciemment l'opération risquée, la cour d'appel, qui a ainsi répondu aux conclusions prétendument délaissées en les écartant et qui n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par les quatre premières branches, légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 26/09/13
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Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 18 septembre 2013

N° de pourvoi: 12-24.077

Non publié au bulletin Cassation

Sur le premier moyen :

Vu les articles 1134 et 1147 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 29 mai 2012), que, selon acte du 21 décembre 2004, M. X... a vendu, au prix de 65 554 euros, à la société d'économie mixte Incite Bordeaux La Cub (la société Incite) un local à usage commercial formant le lot n° 6 d'un immeuble en copropriété ; que l'acte stipulait que, pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le vendeur déclarait que la superficie des parties privatives soumises à garantie de contenance étaient de 167,23 m2 selon certificat établi le 7 juin 2004, par la société Cabinet d'études conseils diagnostics (la société CECD) aux droits de laquelle se trouve la société Saretec immobilier Sarimmo (la société Saretec) ; que la société Incite a assigné M. X... en diminution proportionnelle du prix et que l'expert désigné a évalué la superficie du lot à 100,3 m2, l'écart de 63,7 m2 provenant de la prise en compte de la superficie de locaux d'un immeuble attenant ne faisant pas partie de la copropriété ; que M. X... a assigné la société CECD en garantie ;

Attendu que pour condamner la société Saretec à payer à M. X... une certaine somme en réparation de son préjudice, l'arrêt retient que la consultation du plan cadastral, faisant ressortir la situation particulière de l'immeuble dans lequel se trouvait le lot vendu, ainsi que celle du règlement de copropriété, constituaient des diligences préalables indispensables à l'utilité du mesurage et que la société CECD qui avait commis une erreur grossière était seule responsable des conséquences dommageables de l'action en restitution du prix ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la société CECD n'était pas tenue, dans le cadre de la mission de mesurage qui lui avait été confiée, de procéder à l'analyse juridique du lot objet de la vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. X... et de la société Incite Bordeaux La Cub et condamne M. X... à payer à la société Saretec immobilier Sarimmo la somme de 3 000 euros ;

Par albert.caston le 26/09/13
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Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 10 septembre 2013

N° de pourvoi: 12-15.874 12-24.691

Non publié au bulletin Rejet

Joint les pourvois n° C 12-15. 874 et n° M 12-24. 691 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 janvier 2012), que le 23 novembre 2007, les époux X... et la société Les Toits du Lubéron ont signé un contrat de construction de maison individuelle sous conditions suspensives de l'obtention, dans un délai de deux mois, des prêts, de l'assurance dommages-ouvrages et de la garantie de livraison ; que le 15 février 2008, les époux X... ont consenti une donation d'une partie du terrain à leurs enfants et ont formé une nouvelle demande de prêt au nom de l'indivision créée ; que le 19 février 2008, ils ont avisé le constructeur, qu'ils n'avaient pas pu obtenir le financement de leur projet et sollicité un transfert du contrat à l'indivision ; qu'après l'arrêt des travaux le 9 mars 2008, la société Les Toits du Lubéron a assigné en indemnisation pour rupture abusive du contrat les consorts X... qui ont demandé des dommages-intérêts à titre reconventionnel ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de condamnation de la société Les Toits du Lubéron à leur payer des dommages-intérêts du fait de la résolution du contrat de construction de maison individuelle, alors selon le moyen :

1°/ que le débiteur obligé sous condition suspensive engage sa responsabilité s'il en empêche fautivement la réalisation ; qu'en l'espèce, le contrat de construction de maison individuelle en date du 23 novembre 2007 stipulait expressément qu'il était conclu sous conditions suspensives d'obtention d'un prêt, de l'assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison à prix et délais convenus, le constructeur étant expressément mandaté par le maître de l'ouvrage pour l'accomplissement des démarches et formalité nécessaires à l'obtention de l'assurance dommage-ouvrage ; qu'en affirmant que l'absence de réalisation des conditions suspensives était imputable aux deux parties tout en relevant que si les époux X... avaient effectué une demande de prêt immobilier en novembre 2007, la société Les Toits du Lubéron n'avait pas justifié avoir effectué les démarches et les formalités destinées à l'obtention de l'assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison avant l'expiration du délai de deux mois prévus pour leur réalisation, ce dont il résultait que la défaillance des conditions suspensives était exclusivement imputable à la faute du constructeur la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1178 et 1184 et 1147 du code civil ;

2°/ qu'en toute hypothèse, l'imputabilité de la défaillance d'une condition suspensive s'apprécie au regard du comportement des parties dans le délai prévu pour sa réalisation ; qu'en relevant que les époux X... n'avaient jamais retourné au constructeur l'avenant du 6 mars 2008 par lequel le contrat de construction était transféré à l'indivision X... pour en déduire que l'absence de réalisation des conditions suspensives contenues dans la convention initiale était imputable aux deux parties quand, à cette date, le contrat initial était d'ores et déjà caduc du fait de la défaillance des conditions suspensives tenant à l'obtention de l'assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison imputable à la faute exclusive du constructeur qui n'avait effectué aucune démarche dans le délai prévu par le contrat pour leur réalisation, la cour d'appel a violé les articles 1176, 1134, 1178 et 1147 du code civil ;

3°/ qu'en toute hypothèse, la renonciation au bénéfice d'une condition suspensive ne se présume pas et ne peut résulter que d'un acte qui manifeste sans équivoque la volonté d'y renoncer ; qu'en se bornant à relever que nonobstant l'absence de réalisation des conditions suspensives, les parties avaient poursuivi le projet contenu dans le contrat du 23 novembre 2007, Mme X... ayant déposé une déclaration d'ouverture de chantier le 14 janvier 2008 et le constructeur ayant commencé l'édification de l'ouvrage pour en déduire que l'absence de réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu dans la convention initiale était imputable aux deux parties, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé une renonciation non équivoque des époux X... au bénéfice de l'expiration du délai contractuellement prévu pour la réalisation des conditions suspensives, stipulées dans leur intérêt exclusif, a violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le contrat était conclu sous les conditions suspensives d'obtention dans le délai de deux mois à compter de la signature, des prêts, de l'assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison, que le constructeur ne justifiait pas avoir effectué les démarches et les formalités pour obtenir l'assurance dommages-ouvrage ni avoir adressé l'attestation de garantie de livraison avant l'expiration du délai de deux mois, que Mme X... avait déposé le 14 janvier une déclaration d'ouverture de chantier et que les époux X... qui avaient sollicité le transfert du contrat au bénéfice d'une indivision créée avec leurs enfants, avaient fait savoir au constructeur, le 19 février 2008, que leur demande de financement n'avait pas reçu de réponse avant l'expiration du délai contractuel, la cour d'appel, qui n'a pas dit que les époux X... avaient renoncé à se prévaloir de l'absence de réalisation des conditions et qui a exactement retenu qu'il convenait de constater la caducité du contrat de construction de maison individuelle, a pu déduire de ces seuls motifs que la demande de dommages-intérêts formée par les époux X... ne pouvait être accueillie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que pour fixer le coût des travaux dus par les maîtres de l'ouvrage, la cour d'appel retient, sans dénaturation du rapport d'expertise qu'elle a souverainement apprécié, que les travaux réalisés représentaient 18, 9 % de l'ensemble des prestations prévues par le contrat et correspondaient à une somme de 31 573 03 euros TTC ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ;

Par albert.caston le 26/09/13
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Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 18 septembre 2013

N° de pourvoi: 12-16.359

Non publié au bulletin Cassation partielle

Attendu, selon les arrêts attaqués (Douai, 14 juin 2010 et 29 septembre 2011) , que la société civile immobilière Les Salicornes (la société) a acquis, par acte du 9 novembre 1982, deux terrains afin d'y réaliser un groupe d'immeubles composé de trois bâtiments dont l'un a été édifié et vendu par lots en état futur d'achèvement ; qu'elle a fait établir un "règlement de copropriété général" et un "règlement de copropriété du bâtiment A" applicable à un syndicat secondaire pour la gestion interne de ce bâtiment ; que le permis de construire obtenu le 12 mars 1981 a été annulé par arrêt du Conseil d'Etat du 22 avril 2005 ; que l'ordonnance désignant un administrateur provisoire a été rétractée par arrêt du 6 décembre 2006 ; que le pourvoi contre cet arrêt a été rejeté par arrêt de la Cour de cassation du 20 novembre 2007 aux motifs que la création du syndicat secondaire et celle du syndicat principal étant subordonnées à l'édification du second bâtiment, il n'existait qu'un seul syndicat de copropriétaires ; qu'après mise en demeure de remettre en état le terrain d'assiette sur lequel elle avait commencé à édifier les bâtiments B et C, la société a, par acte du 10 octobre 2005, assigné le syndicat secondaire "syndicat des copropriétaires du bâtiment A", neuf copropriétaires et la société Opale Gestion Immobilière, syndic, en son nom personnel en paiement de dommages-intérêts pour inexécution des dispositions du règlement de copropriété et abus de droit ; qu'elle a, en cause d'appel, par acte du 10 décembre 2009, assigné sur le fondement de l'article 908 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Salicornes (le syndicat) ; que ce dernier et la société Opale Gestion Immobilière ont soulevé l'irrecevabilité de l'appel ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires :

Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de dire l'action de la société recevable, alors, selon le moyen :

1°/ qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ; que cette situation n'est pas susceptible d'être régularisée lorsque la prétention est émise par ou contre une partie dépourvue de personnalité juridique ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le syndicat secondaire, syndicat des copropriétaires du bâtiment A d'habitation de l'ensemble immobilier Les Salicornes, assigné en première instance par la société civile immobilière Les Salicornes n'avait pas d'existence légale, mais que cette erreur de dénomination avait été rectifiée par les conclusions déposées devant la cour d'appel postérieurement à l'arrêt rendu par la Cour de cassation, ainsi que par l'assignation du syndicat des copropriétaires en vertu de l'article 908 du code de procédure civile ; qu'en statuant ainsi, alors que l'instance ayant été introduite contre une partie dépourvue de la personnalité juridique, cette irrégularité ne pouvait être couverte, la cour d'appel a violé l'article 32 du code de procédure civile ;

2°/ que les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a énoncé que la désignation du syndicat secondaire ne pouvait avoir induit le syndicat des copropriétaires en erreur sur la personne morale visée et ne créait aucune confusion possible ; qu'en se fondant ainsi sur l'absence de grief causé au syndicat des copropriétaires par la désignation du syndicat secondaire, pour rejeter le fin de non recevoir tirée de son défaut de qualité, la cour d'appel a violé l'article 124 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'il avait été jugé qu'aucun autre syndicat des copropriétaires n'avait jamais existé, que l'erreur de dénomination de la personne morale avait été rectifiée dans les conclusions déposées devant la cour postérieurement à l'arrêt du 20 novembre 2007, que le syndicat avait été assigné en vertu de l'article 908 du code de procédure civile et que les demandes formées contre celui-ci avaient le même objet et tendaient aux mêmes fins que celles contenues dans l'assignation introductive d'instance, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que l'erreur de dénomination de la personne morale, ensuite rectifiée, était sans incidence et que l'assignation n'encourait pas la nullité et n'affectait pas la recevabilité de l'appel ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais, sur le second moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires :

Vu l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que, pour dire que la société est propriétaire du lot 64 de la copropriété constitutif du droit de construire tel que décrit dans le règlement de copropriété, l'arrêt relève que le règlement de copropriété décrit le groupe d'immeubles comme comprenant un terrain, l'emplacement du bâtiment A à construire, un bâtiment B et un bâtiment C, étant précisé que ces deux derniers bâtiments ne formeront qu'un seul ensemble, les fondations étant communes, représentant le lot 64 et retient qu'en affectant 6.000 dix-millièmes des parties communes au lot 64, le règlement de copropriété reconnaît à ce lot, non encore bâti, un droit de construire portant sur des ouvrages dont la description est contenue dans les documents annexés au règlement de copropriété ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la partie privative du lot 64 était constituée du droit de construire les bâtiments B et C, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen du pourvoi incident de la société Opale gestion Immobilière qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

Et attendu qu'aucun grief n'est dirigé contre l'arrêt rendu le 14 juin 2010 par la cour d'appel de Douai ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les moyens du pourvoi principal et le second moyen du pourvoi incident de la société Opale gestion immobilière :

REJETTE le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt rendu le 14 juin 2010 par la cour d'appel de Douai ;

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare l'appel recevable, l'arrêt rendu le 29 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Condamne la SCI Les Salicornes aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;