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Par albert.caston le 02/10/13
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14ème législature

Question N° : 8698 de Mme Kheira Bouziane ( Socialiste, républicain et citoyen - Côte-d'Or ) Question écrite

Ministère interrogé > Égalité des territoires et logement Ministère attributaire > Justice

Rubrique > propriété Tête d'analyse > multipropriété Analyse > réglementation. réforme. perspectives

Question publiée au JO le : 30/10/2012 page : 6060

Réponse publiée au JO le : 01/10/2013 page : 10361

Date de changement d'attribution : 13/11/2012

Texte de la question

Mme Kheira Bouziane attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur la multipropriété. Régie par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé, la multipropriété permet à des personnes qui ne disposent pas d'importantes ressources d'accéder partiellement à la propriété afin de profiter notamment de certains lieux touristiques prisés dans lesquels l'accession à la pleine propriété est très difficile. Procédé répandu en particulier dans les stations de sport d'hiver ou dans les stations balnéaires, il participe, en renforçant le taux d'occupation desdits logements, au dynamisme de ces zones où l'économie repose sur le tourisme. Or il arrive que certains groupes immobiliers rachètent des parts à bas prix pour en posséder les deux tiers et ainsi procéder à la liquidation de la multipropriété en faisant de très substantiels bénéfices, tout en privant ceux qui n'ont pas voulu céder leurs parts d'un droit de jouissance. De nombreux multipropriétaires souhaiteraient ainsi voir modifier la loi du 6 janvier 1986, et notamment son article 16 sur le seuil des deux tiers afin de procéder à un acte de disposition, de dissolution ou de liquidation qu'ils proposent d'élever à trois quarts des voix, afin que soient renforcés leurs droits face à des groupes aux importantes capacités financières. Une plus grande souplesse dans la gestion de la multipropriété par l'instauration d'une majorité relative pour les décisions en rapport avec la répartition des droits entre les associés, est également avancée. Aussi elle souhaiterait connaître sa position sur ce sujet.

Texte de la réponse

L'attribution par une société d'un immeuble à usage d'habitation en jouissance par périodes à ses associés s'exerce dans le cadre de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. La prise de contrôle d'une telle société au moyen du rachat des parts sociales ou actions des associés par un investisseur ne constitue pas, en soi, une opération illicite. Il est loisible à chaque associé de céder ses parts sociales ou actions ou de refuser de donner suite à une offre d'achat, notamment parce qu'il l'estimerait insuffisante. L'article 13 de la loi du 6 janvier 1986, tel que modifié par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, prévoit que tout associé peut demander à tout moment à la gérance de la société la communication de la liste des noms et adresses des autres associés ainsi que la répartition des parts sociales et des droits de jouissance qui y sont attachés. L'exercice de cette faculté doit permettre aux associés de se connaître, malgré leur nombre et leur éparpillement, et d'agir en commun pour la préservation de leurs intérêts, notamment à l'occasion de semblables opérations. La majorité des deux tiers des voix des associés requise par l'article 16 de la loi du 6 janvier 1986 pour voter la dissolution anticipée de la société et les modalités de sa liquidation constitue une majorité significative qu'il n'est pas envisagé de renforcer. Les associés minoritaires, s'ils estiment que la décision de dissolution anticipée est contraire à l'intérêt social et qu'elle n'a été prise que dans l'unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment des membres de la minorité, peuvent saisir les juridictions compétentes d'une demande d'annulation de la décision sur le fondement de l'abus de majorité. Par ailleurs, en cas de liquidation frauduleuse, la mise en cause de la responsabilité pénale et civile du liquidateur peut également être envisagée. Le droit actuel offre donc une protection aux associés de sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. La modification de la répartition des droits des associés dans le capital constitue une décision particulièrement importante qui ont justifié les conditions de majorité du dernier alinéa de l'article 16 de la loi du 6 janvier 1986 Toutefois, l'attention du Gouvernement ayant été appelée par des associations de consommateurs et par des parlementaires, la direction des affaires civiles et du sceaux a constitué un groupe de travail interministériel afin de proposer des modifications législatives qui porteront notamment sur la difficulté à sortir des sociétés de temps partagé (marché de la revente des parts sociales réduit ; droit de retrait jugé trop restrictif) ; le manque de transparence de la gestion de certaines sociétés, particulièrement celles dont l'immeuble est inclus dans une copropriété ; l'augmentation des charges ; le rachat spéculatif de parts sociales de sociétés de temps partagé, par des investisseurs, dans le but d'imposer leur dissolution anticipée puis la vente de l'immeuble social au détriment des associés minoritaires souhaitant la poursuite de l'activité.

Par albert.caston le 02/10/13
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Mobilisation nationale des avocats

pour le 4 octobre 2013

Le 4 octobre 2013, la Ministre de la Justice s'exprimera devant la profession, à l'occasion de l'assemblée générale extraordinaire de notre institution nationale, le Conseil National des Barreaux.

Les quatre syndicats d'avocats ACE, CNA, FNUJA et SAF, ainsi que de nombreux barreaux de France, ont appelé à une mobilisation nationale à l'occasion de cette assemblée générale extraordinaire, pour protester contre la diminution du budget de l'aide juridictionnelle.

Le Président du Conseil National des Barreaux, Jean-Marie BURGUBURU, vient d'adresser un courrier à l'ensemble des bâtonniers de France pour indiquer :

"Compte tenu du contexte politique dans le quel se déroule cette assemblée, et des déclarations attendues de Madame la Garde des Sceaux, nous avons souhaité permettre au plus grand nombre d'y assister.

Il a donc été décidé de doubler la capacité d'accueil des lieux en ouvrant la nef située au rez de chaussée du palais Brogniart, où seront retransmises sur écran géant les interventions et discours prononcés dans l'auditorium. L'accès à la nef sera ouvert dès 9h00 aux avocats non-inscrits sur présentation de leur carte professionnelle sans avoir à acquitter les droits d'entrée et dans la limite des places disponibles.

Les images de la nef seront également diffusées sur l'un des écrans de l'auditorium afin de montrer, au moment des discours, la mobilisation des avocats.

Par votre mobilisation, vous manifesterez ainsi la détermination et l'unité de la profession face aux projets actuellement portés par les pouvoirs publics."

Nous remercions vivement le Président et le bureau du Conseil National des Barreaux de cette initiative opportune, qui permettra ainsi au plus grand nombre de se mobiliser dans les meilleurs conditions pour cette assemblée générale extraordinaire, comme nous en formions le souhait dans notre appel du 27 septembre 2013 que vous trouverez ci-après.

***

Aide Juridictionnelle : Appel à la mobilisation nationale

Depuis plusieurs mois, la profession d'avocats est visée par des mesures ou projets du gouvernement et du parlement, qui sont autant d'attaques ou d'affronts :

- Tentative d'interdiction du cumul entre la fonction de parlementaire et la profession d'avocat sous prétexte de « moralisation de la vie publique » ;

- Action de groupe réservée aux seules associations de consommateurs agréées ;

- Disqualification des avocats dans le cadre des Plans de Sauvegarde de l'Emploi ;

- Assimilation des avocats à des complices de fraude fiscale ;

- Projet de faire financer l'aide juridictionnelle par les avocats eux-mêmes en taxant leur chiffre d'affaires ;

- Recours obligatoire au notaire dans le cadre de cession de parts de SCI ;

- ...

Le projet de loi de finances qui vient d'être présenté en conseil des ministres ajoute à cette liste une diminution du budget de l'aide à l'accès au droit de 10 %, soit 32 millions d'euros.

Alors que le protocole qui devait être signé en 2000 prévoyait une véritable rétribution correspondant à la réalité de la prestation fournie, l'indemnisation actuelle des avocats au titre de l'aide juridictionnelle n'a pas augmenté depuis 2007 et subit aujourd'hui une baisse inacceptable.

En mettant en péril l'équilibre économique des cabinets d'avocats, elle les placera dans l'impossibilité matérielle de continuer à défendre les justiciables les plus démunis.

L'existence même d'une justice sociale est en péril.

Plusieurs barreaux ont appelé à une grève générale.

Solidaires de cette mobilisation, les syndicats ACE CNA FNUJA et SAF :

- rappellent que l'entrave au libre accès à la Justice en bénéficiant d'une défense de qualité, quelles que soient les conditions de fortune, est une atteinte directe à la démocratie ;

- rappellent l'engagement constant des avocats auprès des particuliers et des entreprises pour les assister, les défendre, les sécuriser ;

- exigent en conséquence le retrait de l'article 69 du projet de loi de finances 2014 sur le financement de l'aide juridictionnelle, ainsi que la revalorisation immédiate de l'indemnisation des avocats en prenant en compte l'inflation depuis 2007 ;

- appellent les avocats à une grève générale des audiences le 4 octobre prochain, date de l'Assemblée générale extraordinaire du Conseil national des Barreaux, réunie en présence de Madame le Garde des Sceaux ;

- invitent tous les avocats à s'inscrire à cette assemblée générale extraordinaire de notre institution représentative nationale pour témoigner, par leur présence, leur solidarité ;

- précisent que si les exigences légitimes de la profession ne sont pas entendues, le mouvement sera appelé à se prolonger et s'amplifier.

Contacts :

ACE : 0147663007, ace@avocats-conseils.org

CNA : 0143546548, cna-anased@wanadoo.fr

FNUJA : 0698859966, president@fnuja.com

SAF : 0679403726, saforg@orange.fr

Par albert.caston le 02/10/13
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Communiqué de l'USM

Un budget en trompe l'oeil

La Garde des Sceaux a présenté la semaine passée le budget Justice pour 2014.

Elle n'a, à cette occasion, pas dérogé à la fâcheuse tradition qui veut que les Ministres de la Justice, quelles que soient les circonstances, se félicitent d'un bon budget. Elle a ainsi rappelé qu'en période de crise celui-ci serait en hausse de 1,7% et permettrait de recruter 555 personnes supplémentaires.

En réalité, ce budget sera celui de la stagnation sur fond de pénurie persistante.

Comment croire que les 45 postes de magistrats annoncés suffiront à améliorer substantiellement l'état des juridictions, alors que près de 400 postes sont vacants, que 1400 magistrats partiront en retraite dans les trois ans qui viennent et que de nouvelles charges (notamment le contentieux des soins sans consentement et la collégialité de l'instruction) vont s'ajouter, aggravant encore davantage la situation, générant toujours plus de souffrance au travail et allongeant les délais de traitement des procédures au détriment des justiciables ?

Comment accepter une simple « interruption de la progression de la baisse » des budgets de fonctionnement des juridictions, alors que celles-ci sont désormais, dès le printemps, en quasi état de cessation des paiements ?

Comment tolérer la baisse envisagée des frais de justice, alors que la demande de Justice s'amplifie en période de crise et qu'aucune loi n'a été votée aux fins de réduire les obligations faites aux magistrats, dans de nombreux domaines, de recourir aux expertises ?

Comment enfin comprendre qu'alors même qu'est supprimée la taxe de 35 euros (unanimement contestée lors de sa mise en oeuvre), 32 millions d'euros d'économies soient recherchées sur le financement de l'aide juridictionnelle ?

Face à cette situation inquiétante pour l'avenir, l'USM, bien que consciente de l'état difficile des finances publiques, constate que la Justice, contrairement aux annonces faites, n'est, une fois de plus, en rien une priorité du gouvernement.

Tout comme la profession d'avocat dont elle soutient les initiatives, l'USM appelle les magistrats à manifester, vendredi 4 octobre, par tous moyens, notamment en ne s'opposant pas aux demandes des renvois des affaires (hors urgences) présentées par le barreau, leur désapprobation face à un budget en réalité régressif qui ne peut que conduire à une nouvelle dégradation du service de la Justice au détriment des justiciables.

Par albert.caston le 02/10/13
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Cela suffit !

Les avocats se sont émus légitimement ces derniers jours d'une disposition, votée rapidement pour ne pas dire précipitamment, de la loi Duflot transférant aux notaires le monopole de la cession des parts de SCI : c'est une nouvelle atteinte à notre champ d'intervention et à notre expertise.

La transparence recherchée par les rédacteurs de ce texte existe déjà. C'est même la caractéristique première d'une SCI.

On doit relever - pour s'en inquiéter - la constance de ce gouvernement à attaquer en permanence les avocats. Vilipendés quand nous faisons du conseil fiscal, suspectés en tant que parlementaires, nous voici contestés dans les fondements économiques de notre activité. Nous sommes des auxiliaires de la justice et non des officiers ministériels. Notre rapport au pouvoir est fondé sur l'égalité et non sur la subordination.

Nous nous honorons de notre indépendance qui est apparemment, pour le pouvoir politique, un problème.

Nous sommes fiers d'être les garants du droit du citoyen à défendre ses intérêts personnels, sous couvert d'un secret protégé par la loi qui n'est pas synonyme de dissimulation ou de tromperie.

Nous nous félicitons d'être des acteurs économiques indépendants, forts d'une conscience professionnelle qui ne nous fait jamais perdre de vue les notions d'éthique et de déontologie.

Nous sommes soucieux de l'indépendance et de la transparence de nos CARPA vis-à-vis d'institutions financières publiques, et ce malgré de constantes pressions, car nous savons que celles-ci participent à la force de la relation que nous nouons avec nos clients.

Notre société, pour fonctionner, a besoin d'avocats reconnus et considérés et non placés en permanence sous une épée de Damoclès politique.

Nous nous sommes mobilisés pour que les porteurs de parts de SCI aient la possibilité de passer par un avocat pour leurs opérations et qui leur garantit la discrétion qui sied aux opérations patrimoniales comme cela doit être pour un pays qui a fait du droit de propriété un principe constitutionnel.

Christiane Féral-Schuhl

Bâtonnier de l'Ordre des avocats du Barreau de PARIS

Par albert.caston le 01/10/13
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Cet arrêt est commenté par :

- M. DUBARRY, D. 2013, p. 2507.

- Mme LE NESTOUR DRELON, Revue LAMY « DROIT CIVIL », novembre 2013, p. 30.

- M. MEKKI, Gaz. Pal., 2013, n° 314, p. 24.

- M. ALBIGES, Gaz. Pal., 2013, n° 331, p. 16.

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du mercredi 11 septembre 2013

N° de pourvoi: 12-23.357

Publié au bulletin Cassation

Sur le moyen unique du pourvoi principal :

Vu l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 3 de la loi du 25 ventôse an XI ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'aux termes d'un document d'arpentage établi en 1985 par un expert-géomètre, portant échange de parcelles mais non publié à la conservation des hypothèques, M. X... s'est vu attribuer, notamment, la parcelle A 927 appartenant à Ginette Y... ; que celle-ci a vendu cette parcelle à M. Z..., selon un acte de vente dressé, le 22 octobre 2001, par M. A..., notaire, régulièrement publié et mentionnant l'attestation immobilière établie antérieurement par un autre notaire et publiée à la conservation des hypothèques, qui faisait état du document d'arpentage et de la propriété de M. X... sur ladite parcelle ; qu'ayant été débouté de son action en revendication dirigée contre Ginette Y... par un arrêt irrévocable au motif que le transfert de propriété, consécutif à l'échange, entre Ginette Y... et M. X... n'était pas opposable à M. Z..., en l'absence de publicité, M. X... a assigné Ginette Y... et M. A... en réparation de son préjudice ; que Ginette Y... étant décédée, la procédure a été continuée à l'encontre de M. A... seul ;

Attendu que pour confirmer le jugement et dire que M. A... avait commis une faute en instrumentant l'acte authentique du 22 octobre 2001, causant un préjudice à M. X..., à la suite de la publication de cet acte, et le condamner à payer à ce dernier les sommes de 79 620 euros, en réparation de son préjudice financier, et de 2 000 euros, en réparation de son préjudice moral, l'arrêt retient que, si M. A... a bien respecté son obligation de conseil en portant à la connaissance des cocontractants l'acte établi par l'autre notaire et régulièrement publié, il n'en demeure pas moins qu'il lui appartenait, dans l'exécution de sa mission d'authentification des actes qui lui est conférée par son statut d'officier public et ministériel, de s'assurer de l'origine de propriété du bien cédé et de procéder, à cette fin, à toutes vérifications indispensables avant d'instrumenter, qu'en omettant de le faire M. A... a manqué à l'obligation de diligence lui incombant, notamment en ne procédant pas à des investigations plus approfondies, en particulier auprès de son confrère, qu'il se devait non seulement de mettre en garde les parties mais aussi de s'abstenir d'instrumenter et qu'en prêtant, dans ces conditions, son concours à la vente de l'immeuble litigieux à M. Z..., au mépris des droits du véritable propriétaire, M. A... avait commis une faute grave engageant sa responsabilité ;

Qu'en se prononçant ainsi, quand l'échange intervenu entre Ginette Y... et M. X..., emportant transfert de propriété de la parcelle de la première au profit du second, n'ayant pas été publié, était inopposable aux tiers en sorte que le notaire ne pouvait refuser d'instrumenter l'acte de vente conclu entre Ginette Y... et M. Z..., la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu que la cassation prononcée rend sans objet le pourvoi incident ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne M. A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 01/10/13
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Cet arrêt est commenté par :

- Mme ALIZON, Dictionnaire permanent « construction et urbanisme», bulletin, octobre 2013, p. 16.

- Christophe SIZAIRE, Construction - Urbanisme n° 11, Novembre 2013, comm. 160.

- M. POUMAREDE, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 4, p. 38.

- M. PERINET-MARQUET, Revue de droit immobilier, « RDI », 2014, p. 39.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 11 septembre 2013

N° de pourvoi: 12-21.077

Publié au bulletin Cassation

Met hors de cause la société Brezillon ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 avril 2012), que la société Emmaüs habitat a confié à la société Bouygues bâtiment Ile-de-France, entrepreneur principal, aux droits de laquelle se trouve la société Brezillon, la réalisation de travaux de construction et de réhabilitation de bâtiment ; que la société Bouygues a sous-traité les travaux de plomberie-chauffage-ventilation à la société Cormier, devenue société ETC bâtiment, qui a sous-traité les notes de calcul et les plans d'exécution à la société Cabinet Bringer ; que deux factures établies par la société Cabinet Bringer n'ont pas été payées ; qu'après la mise en liquidation judiciaire de la société ETC bâtiment, la société Cabinet Bringer a assigné la société Emmaüs habitat en paiement de sommes ;

Attendu que pour la débouter de sa demande, l'arrêt retient qu'il n'est nullement établi que la société Emmaüs habitat ait eu connaissance en temps utile de l'existence de la société Cabinet Bringer en tant que sous-traitant puisqu'il s'agissait d'un bureau d'études non présent sur le chantier, qu'il est constant que la société Emmaüs habitat n'a appris l'existence de la société Cabinet Bringer que par lettre recommandée que celle-ci lui a adressée le 4 septembre 2006 alors que sa prestation de bureau d'études était achevée depuis le mois de novembre 2005 et le chantier terminé en ce qui la concernait et que c'est à bon droit que les premiers juges ont débouté la société Cabinet Bringer de ses demandes à l'encontre de la société Emmaüs habitat qui n'a commis aucune faute ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le maître de l'ouvrage est tenu des obligations instituées par l'article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975 dès qu'il a connaissance de l'existence du sous-traitant, nonobstant son absence sur le chantier et l'achèvement de ses travaux ou la fin du chantier, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 avril 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la société Emmaus habitat aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Emmaüs habitat à payer à la société Cabinet Bringer la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

Par albert.caston le 01/10/13
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Etude, par M. HARDY, AJDA 2013, p. 1850.

Par albert.caston le 01/10/13
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Etude, par M. MELLERAY, M. NOYER, AJDA 2013, p. 1839.