albert.caston

Par albert.caston le 26/10/13
Dernier commentaire ajouté il y a 7 années 11 mois

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), sept. 2013, éd. « Le Moniteur », page 672.

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du mercredi 16 octobre 2013

N° de pourvoi: 12-19.428

Non publié au bulletin Cassation partielle

Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que ne constitue pas une perte de chance le dommage établi dont la réalisation n'est affectée d'aucun aléa ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que soutenant n'avoir pu utiliser normalement la mini-pelle acquise auprès de la société Agence générale de représentation (la société) en raison des dysfonctionnements affectant cet engin, M. X..., après avoir obtenu en référé la désignation d'un expert, qui a conclu à l'existence d'un vice de conception, a recherché la responsabilité de la société et sollicité l'indemnisation du préjudice qu'il prétendait avoir subi du fait de sa perte d'exploitation ;

Attendu que pour limiter à la somme de 10 000 euros le montant des dommages-intérêts alloués à M. X..., l'arrêt retient que celui-ci ne peut prétendre qu'à la réparation d'une perte de chance de gains pour une utilisation à temps partiel de la pelle ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, selon ses propres constatations, M. X... démontrait avoir perdu un marché avec la société SCCV Lila suivant devis d'un montant de 72 455,62 euros, ce qui excluait tout aléa dans la réalisation du dommage, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Agence générale de représentation à verser à M. X... la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 16 décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;

Condamne la société Agence générale de représentation aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Agence générale de représentation et la condamne à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. X....

M. Hugues X... fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la Sarl AGR à lui payer la somme de 10.000 ¿ à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE l'expert comme les premiers juges ont chiffré le préjudice sur la base d'une utilisation de la pelle 5 heures par jour au tarif de 45 ¿ l'heure ; que l'examen des ressources de M. Hugues X... ne peut permettre de déterminer le préjudice économique qu'il a subi dans la mesure où il exerce la profession d'agriculteur et qu'il a acquis la pelle en novembre 2006 pour « diversifier son activité » selon ses propres dires et créer une nouvelle source de revenus ; que les déclarations fiscales qui ont suivi cet achat ne font état que d'un revenu agricole ; que M. Hugues X... ne justifie d'aucune déclaration pour cette nouvelle activité ; qu'il ne produit aucun document contractuel et comptable pour justifier des pertes subies pour les marchés passés, qu'il a traités et qu'il soutient avoir dû retarder ou arrêter en raison des pannes résultant des attestations précitées ; qu'il démontre simplement avoir perdu un marché avec la SCCV LILA pour un devis de 72.455,62 ¿ en décembre 2007 ; que toutefois cette somme est un chiffre d'affaires qui ne peut correspondre au préjudice économique résultant de la perte de ce chantier ; qu'en outre il ne justifie pas avoir embauché un chauffeur ou un salarié qui aurait pu conduire la pelle quand lui-même est occupé par son activité d'agriculteur ; qu'enfin rien ne permet d'affirmer qu'il aurait pu rentabiliser la pelle à raison de 5 heures par jour tous les jours ; qu'il ne peut donc prétendre qu'à la réparation d'une perte de chance de gains pour un emploi à temps partiel de la pelle ; que son préjudice pour toutes ces considérations ne saurait dépasser une somme fixée à 10.000 ¿ ; que la décision sera réformée en ce sens ;

1°) ALORS QUE la preuve d'un dommage peut être rapportée par tout moyen ; que dès lors la cour, en retenant, pour décider que M. X... ne peut prétendre qu'à la réparation d'une perte de chance de gains pour un emploi à temps partiel de la pelle et en conséquence condamner la société AGR à ne lui payer qu'une somme de 10.000 ¿ à titre de dommages-intérêts, qu'il ne produit aucun document contractuel et comptable pour justifier des pertes subies pour les marchés qu'il a traités et qu'il soutient avoir dû retarder ou arrêter en raison des pannes résultant des attestations produites, a violé les articles 1315 et 1353 du code civil ;

2°) ALORS QUE la perte de chance, qui ne peut dépendre que d'un événement futur et incertain, implique l'existence d'un aléa ; que la cour qui bien qu'elle ait retenu que M. X... démontrait avoir perdu un marché avec la SCVV, s'est néanmoins, pour décider que ce dernier ne pouvait prétendre qu'à la réparation d'une perte de chance de gains pour un emploi à temps partiel de la pelle, fondée sur les circonstances inopérantes que la somme de 72.455,62 ¿ pour le devis de la SCVV était un chiffre d'affaires, que M. X... ne justifiait par avoir embauché quelqu'un qui aurait pu conduire la pelle quand il était occupé par son activité d'agriculteur ni qu'il aurait pu rentabiliser la pelle à raison de 5 heures par jour tous les jours, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il résultait que la perte de ce chantier ne comportait aucun caractère aléatoire et était donc certaine, violant ainsi l'article 1147 du code civil ;

3°) ALORS QU' en toute hypothèse la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue ; que dès lors en affirmant que M. X... ne peut prétendre qu'à la réparation d'une perte de chance de gains pour un emploi à temps partiel de la pelle et que son préjudice pour toutes ces considérations ne saurait dépasser une somme fixée à 10.000 ¿, sans évaluer au préalable le montant total du préjudice qu'il a subi du fait de l'immobilisation de sa mini pelle, pour déterminer et évaluer la perte de chance subie, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.

Par albert.caston le 26/10/13
Dernier commentaire ajouté il y a 7 années 11 mois

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du mercredi 16 octobre 2013

N° de pourvoi: 12-24.267

Non publié au bulletin Cassation

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'après avoir, le 22 novembre 1999, par l'entremise la société Val-de-Loire (l'agent immobilier), consenti à M. X... une promesse de vente d'un immeuble, M. Y... le lui a vendu suivant acte authentique reçu le 28 janvier 2000 par M. Z..., notaire, qu'un arrêt irrévocable du 18 décembre 2008 a déclaré l'acte de vente inopposable à la liquidation judiciaire de M. Y..., qui avait été prononcée le 26 juillet 1995, et que M. X... a assigné la société Val-de-Loire et M. Z... ainsi que son successeur, M. A..., en responsabilité et indemnisation ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande en indemnisation formée contre le notaire, l'arrêt énonce que, dans l'acte authentique de vente, M. Y... a indiqué être retraité et avoir la plénitude de ses droits et capacités, n'être pas et n'avoir jamais été en liquidation judiciaire, que M. X... n'établit par aucun élément que le notaire connaissait M. Y... et savait que ce dernier avait été artisan ou commerçant, que les circonstances entourant la vente ne permettaient pas de douter de la sincérité des affirmations du vendeur, sa date de naissance étant en concordance avec sa situation de retraité, le bien vendu ne présentant aucun lien avec son activité antérieure d'artisan plombier et le jugement de liquidation judiciaire étant antérieur de cinq ans à la date de la vente, et qu'en l'absence de tout indice permettant de douter de la véracité des affirmations du vendeur et en l'absence de connaissance par le notaire de l'ancienne profession d'artisan du vendeur, la responsabilité de M. Z... ne peut être retenue ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, si le notaire, recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande en indemnisation formée contre l'agent immobilier, l'arrêt énonce que la promesse de vente précise que M. Y... est retraité et déclare avoir la capacité d'aliéner les biens et n'être pas en liquidation des biens, règlement judiciaire ou cessation des paiements, et que ne peut être retenue la responsabilité de l'agent immobilier qui se trouve dans une situation identique à celle du notaire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, si l'agent immobilier, rédigeant une promesse de vente en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par son mandant, promettant, et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;

Condamne M. Z... et la société Val-de-Loire aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. Z... et la société Val-de-Loire à verser à M. X... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour M. X....

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X..., acquéreur d'un bien immobilier, de ses demandes en indemnisation formées contre le notaire rédacteur de l'acte et l'agent immobilier à la suite de l'inopposabilité de la vente à la procédure collective de M. Y... mis en liquidation judiciaire le 26 juillet 1995,

Aux motifs que le compromis de vente de l'immeuble précisait que M. Y... était retraité, qu'il déclarait avoir la capacité d'aliéner les biens et qu'il n'était pas en liquidation des biens, règlement judiciaire ou cessation des paiements ; que dans l'acte authentique de vente, M. Y..., vendeur, avait indiqué être retraité et déclaré avoir la plénitude de ses droits et capacités, qu'il n'était pas et n'avait jamais été en liquidation judiciaire ; que M. X... n'établissait par aucun élément que le notaire connaissait M. Y... et qu'il savait que ce dernier avait été artisan ou commerçant ; qu'il ne justifiait pas son affirmation selon laquelle M. Z... avait reçu antérieurement d'autres actes auxquels M. Y... était partie ; que les circonstances entourant la vente ne permettaient pas de douter de la sincérité des affirmations du vendeur ; que sa date de naissance était en concordance avec sa situation de retraité ; que le bien vendu ne présentait aucun lien avec l'activité antérieure d'artisan plombier de M. Y... ; que le jugement de liquidation judiciaire était antérieur de cinq ans à la date de la vente ; que M. X... ne produisait aucun élément sur les titres visés dans le paragraphe « origine de propriété » permettant de considérer qu'ils établissaient l'ancienne qualité d'artisan du vendeur ; qu'en l'absence de tout indice permettant de douter de la véracité des affirmations du vendeur et en l'absence de connaissance par le notaire de l'ancienne profession d'artisan du vendeur, la responsabilité de M. Z... ne pouvait être retenue ; qu'il en allait de même pour la société immobilière Val de Loire qui se trouvait dans une situation identique à celle du notaire ;

Alors 1°) que le notaire, tenu d'assurer l'efficacité des actes passés devant lui, doit s'assurer de la capacité juridique du vendeur et effectuer des recherches sur la situation des personnes en procédant à toutes les investigations nécessaires ; qu'en considérant que le notaire n'avait pas à savoir que M. Y... avait exercé la profession d'artisan ou de commerçant et qu'il n'avait pas à se renseigner sur l'existence d'un jugement de liquidation contre le vendeur rendu cinq ans avant la vente ayant entraîné le dessaisissement de tous ses biens, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

Alors 2°) que l'agent immobilier rédacteur d'acte doit en assurer l'efficacité technique en procédant à toutes les recherches nécessaires, comme le notaire ; qu'en déchargeant l'agence immobilière de toute responsabilité en raison du fait qu'elle se trouvait dans une situation identique à celle du notaire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.

--------------------------------------------------------------------------------

ECLI:FR:CCASS:2013:C101100

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Lyon , du 30 mai 2012

Par albert.caston le 25/10/13
Dernier commentaire ajouté il y a 7 années 11 mois

C'est là :

http://assurance-construction.enpc.fr/

Il est dû à mes amis Pascal DESSUET et Cyrille CHARBONNEAU, que les visiteurs de mon blog connaissent, puisque leurs travaux y sont souvent cités.

Je me réjouis de la création de ce nouveau vecteur de connaissance d'un droit toujours plus difficile à connaître avec certitude et forme mes voeux les plus sincères pour sa réussite.

Par albert.caston le 23/10/13
Dernier commentaire ajouté il y a 7 années 11 mois

C'est là :

http://www.interieur.gouv.fr/Actualites/L-actu-du-Ministere/Circulaire-s...

Par albert.caston le 23/10/13
Dernier commentaire ajouté il y a 7 années 11 mois

C'est à lire là :

http://www.conseil-etat.fr/fr/communiques-de-presse/etude_annuelle_2013_...

Voir également RICHARD, "Droit souple : pour une doctrine de recours et d'emploi", D. 2013, p. 2512.

Par albert.caston le 23/10/13
Dernier commentaire ajouté il y a 7 années 11 mois

14ème législature

Question N° : 34595 de M. Patrice Carvalho ( Gauche démocrate et républicaine - Oise ) Question écrite

Ministère interrogé > Justice Ministère attributaire > Justice

Rubrique > justice Tête d'analyse > tribunaux de grande instance Analyse > fonctionnement. moyens. Compiègne

Question publiée au JO le : 30/07/2013 page : 8074

Réponse publiée au JO le : 22/10/2013 page : 11112

Date de signalement : 01/10/2013

Texte de la question

M. Patrice Carvalho attire l'attention de Mme la garde des sceaux, ministre de la justice, sur les conditions de fonctionnement du tribunal de grande instance de Compiègne. Cette juridiction, qui ne dispose plus suffisamment de magistrats du siège pour assurer son fonctionnement dans des conditions régulières, doit faire appel au concours du barreau. Une telle situation n'est pas acceptable. Le recours aux avocats doit rester exceptionnel tant il n'entre pas dans leurs fonctions de juger les justiciables. Les avocats du barreau de Compiègne, réunis en assemblée générale le 3 juillet 2013, ont adopté une motion pour dénoncer les conséquences de cette criante insuffisance des moyens. Il y est également fait mention, dans le même esprit, de la décision de compléter le tribunal correctionnel à raison de deux audiences par semaine pendant la période provisoirement arrêtée du 15 juillet au 29 août 2013. Aussi, il lui demande de bien vouloir lui préciser les dispositions qu'elle entend prendre pour donner à cette institution, fragilisée au cours de ces dernières années dans son indépendance, son efficacité et son respect, les conditions de travail indispensables à l'exercice de son activité judiciaire et de sa mission de service public.

Texte de la réponse

L'article L.212-4 du Code de l'organisation judiciaire prévoit que « les avocats peuvent être appelés, dans l'ordre du tableau, à suppléer les juges pour compléter le tribunal de grande instance. "Les chefs de juridiction, dans le cadre de l'ordonnance de roulement fixant le service des audiences, peuvent donc être amenés ponctuellement à solliciter la participation des avocats, afin de garantir la continuité du service publique de la justice notamment en période de congés. Deux postes du siège du tribunal de grande instance de Compiègne sont actuellement vacants, un poste de juge d'instruction et un poste de vice-président chargé des fonctions de juge des enfants. Le premier président de la cour d'appel et le procureur général près cette cour disposent d'ores et déjà respectivement de six et quatre magistrats placés qui ont vocation à venir renforcer les effectifs des tribunaux du ressort ou ceux de la cour d'appel et la garde des sceaux, ministre de la justice, s'efforcera de pourvoir ces postes lors des prochains mouvements de magistrats ou dans le cadre des affectations des auditeurs de justice. .

Par albert.caston le 23/10/13
Dernier commentaire ajouté il y a 7 années 11 mois

14ème législature

Question N° : 34616 de M. Pierre Morel-A-L'Huissier ( Union pour un Mouvement Populaire - Lozère ) Question écrite

Ministère interrogé > Économie et finances Ministère attributaire > Économie et finances

Rubrique > marchés publics Tête d'analyse > procédure Analyse > réforme. politiques communautaires

Question publiée au JO le : 30/07/2013 page : 8037

Réponse publiée au JO le : 22/10/2013 page : 11082

Texte de la question

M. Pierre Morel-A-L'Huissier attire l'attention de M. le ministre de l'économie et des finances sur la question des marchés publics. Les futures directives européennes relatives aux marchés publics, telles qu'elles ont été définies à la suite d'un accord entre le Conseil et le Parlement européen le 26 juin 2013, vont devoir être appliquées en France par une modification du code des marchés publics français. Il lui demande de lui détailler les conséquences de ces directives sur les procédures d'appels d'offres des marchés publics.

Texte de la réponse

La transposition des futures directives européennes relatives aux marchés publics imposera la modification des règles applicables à la commande publique. Au regard des directives actuelles, les éléments les plus saillants des textes sur lesquels le Parlement européen sera prochainement appelé à se prononcer sont les suivants. Les propositions de directives reprennent les conditions jurisprudentielles de la coopération public-public et précisent que les transferts de compétence entre personnes publiques demeurent exclus de leur champ d'application. La distinction entre services prioritaires et non-prioritaires a été abandonnée. Seuls les marchés relatifs à certains « services sociaux et autres services spécifiques », limitativement énumérés, demeurent soumis à un régime plus souple de passation, qui prévoit toutefois une publicité européenne obligatoire au-delà du seuil de 750 000 euros hors taxes. Le champ des réservations des marchés a été étendu. En effet, à la condition tenant à l'emploi d'un minimum de 50 % de public handicapé pour pouvoir bénéficier de la réservation à des ateliers protégés ou assimilés, s'est substituée celle tenant à l'emploi d'un minimum de 30 % de personnes handicapées ou défavorisées. Une possibilité de réservation a également été introduite pour certains des marchés concernant les « services sociaux et autres services spécifiques » au profit des « acteurs de l'économie sociale et solidaire ». Des règles relatives à l'allotissement confèrent aux Etats membres la faculté de choisir entre un dispositif purement incitatif ou une obligation d'allotissement le cas échéant assortie d'exceptions à déterminer. Une nouvelle procédure, le « partenariat d'innovation », a été créée concernant les marchés de recherche et développement. Le système de la déclaration sur l'honneur a été généralisé pour la présentation des candidatures. Cette déclaration portera sur l'absence d'interdiction de soumissionner et sur les capacités techniques, professionnelles et financières des candidats et supposera l'utilisation d'un formulaire européen uniformisé. Plusieurs mesures devraient bénéficier aux petites et moyennes entreprises : la limitation du chiffre d'affaires exigible au double du montant estimé du marché sauf justification, la possibilité d'inverser les phases d'analyse des candidatures et des offres, l'interdiction de demander les certificats ou documents officiels relatifs à la régularité de la situation pénale, fiscale ou sociale, à l'identité du candidat ou à ses capacités techniques, professionnelles ou financières lorsque l'acheteur y a lui-même accès, l'obligation de procéder à une analyse globale des capacités en cas de candidature d'un groupement d'entreprises et la dématérialisation obligatoire, à terme, de la procédure de passation. Les futures directives intègrent la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne qui précise que les critères d'attribution peuvent être relatifs à des éléments qui ne sont pas des caractéristiques intrinsèques des produits, services ou travaux achetés, afin de favoriser la prise en compte des considérations sociales ou environnementales. Les délais minimaux des procédures ont été réduits. La faculté de recourir à la « procédure concurrentielle avec négociation » dans toutes les hypothèses à l'exception de l'achat de produits, services ou travaux « sur étagère » contribuera à l'assouplissement des règles de passation dans les « secteurs classiques ». En ce qui concerne les « secteurs spéciaux », les règles plus souples de la directive n° 2004/17/CE en matière d'accords-cadres ont été sauvegardées. Une durée maximale de 8 ans a été introduite ; ce principe est toutefois assorti de dérogations. En outre, les futures directives européennes introduisent des règles relatives à l'exécution des marchés publics. Les possibilités de modifier un marché en cours d'exécution ont été encadrées. En matière de sous-traitance, les règles énoncées dans les propositions de directives ne remettront pas en cause la législation interne.

Par albert.caston le 23/10/13
Dernier commentaire ajouté il y a 7 années 11 mois

14ème législature

Question N° : 37707 de M. Olivier Faure ( Socialiste, républicain et citoyen - Seine-et-Marne ) Question écrite

Ministère interrogé > Économie et finances Ministère attributaire > Économie et finances

Rubrique > ventes et échanges Tête d'analyse > ventes par correspondance Analyse > pratiques commerciales

Question publiée au JO le : 17/09/2013 page : 9587

Réponse publiée au JO le : 22/10/2013 page : 11071

Texte de la question

M. Olivier Faure attire l'attention de M. le ministre de l'économie et des finances sur les pratiques malhonnêtes de certaines sociétés de vente par correspondance situées en dehors du territoire français. Ces sociétés se livrent à un véritable harcèlement auprès de personnes bien souvent âgées et vulnérables par le biais de courriers leur promettant des gains faramineux moyennant commande de leurs produits. N'étant pas situées sur notre territoire ces sociétés agissent en toute impunité et continuent à abuser sans scrupules de leurs victimes. Il souhaiterait donc savoir ce qu'il convient de faire pour mettre un terme aux pratiques de ces sociétés qui ne respectent pas la législation française et quels sont les recours possibles pour les familles des personnes abusées.

Texte de la réponse

Les loteries commerciales sont un outil promotionnel auquel ont recours un certain nombre d'entreprises qui exercent notamment l'activité de vente à distance. Ces opérations font l'objet d'un double encadrement législatif. De manière générale, la loi du 21 mai 1836, récemment codifiée aux articles L. 322-1 du code de la sécurité intérieure, interdit les loteries organisées à des fins commerciales qui répondent aux quatre critères suivants : l'espérance d'un gain, l'intervention du hasard, l'existence d'une publicité et la participation financière du « joueur ». Plus particulièrement, la loi du 23 juin 1989, codifiée aux articles L. 121-36 et suivants du code de la consommation, réglemente les modalités d'organisation de ce type de loteries et étend le champ de la réglementation à l'ensemble des loteries écrites. Par exception à ce principe d'interdiction, les loteries publicitaires doivent respecter les prescriptions fixées par les articles L. 121-36 et suivants du code de la consommation. En application de ces dispositions, s'agissant d'opérations de loteries publicitaires réalisées par voie d'écrit, le bon de participation doit être distinct d'un éventuel bon de commande. De plus, le consommateur ne doit pas être induit en erreur par les documents présentant la loterie. Ainsi, les lots mis en jeu doivent être clairement identifiés (nature, quantité, prix) et doivent être présentés par ordre de valeur. Le règlement de la loterie doit enfin être déposé chez un officier ministériel et communiqué gratuitement à toute personne qui en fait la demande. S'il était interdit d'imposer au consommateur une obligation d'achat afin de pouvoir participer à une loterie, la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit a rendu licite les loteries avec obligation d'achat dès lors que ces opérations ne sont pas déloyales au sens de l'article L. 120-1 du code de la consommation. Ces modifications ont été rendues nécessaires par la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne, en particulier de l'arrêt du 14 janvier 2010, relative à l'application de la directive n° 2005/29/CE sur les pratiques commerciales déloyales. Ces dispositions relatives aux loteries font l'objet de sanctions pénales. L'article L. 121-41 du code de la consommation sanctionne les infractions aux dispositions de l'article L. 121-36 d'une amende de 37 500 €. Le tribunal peut ordonner la publication du jugement. Les infractions au code de la sécurité intérieure font également l'objet d'une peine de 3 ans d'emprisonnement et/ou d'une amende de 90 000 €, sanctions qui ont été aggravées par la loi n° 2010-476 du 12 mai 2010 relative à l'ouverture à la concurrence et à la régulation du secteur des jeux d'argent et de hasard en ligne. En tout état de cause, ces pratiques commerciales sont également soumises aux articles L. 120-1 et L. 121-1 et suivants du code de la consommation, relatifs aux pratiques commerciales déloyales et trompeuses, issus de la transposition de la directive communautaire n° 2005/29/CE sur les pratiques commerciales déloyales, lorsque les consommateurs sont trompés par les professionnels sur le déroulement de la loterie, les gains, les modalités de participation, etc. Enfin, il convient de préciser que, lorsque les pratiques litigieuses émanent d'une société située dans un autre Etat membre de l'Union européenne, les autorités françaises et en particulier la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peuvent demander la réalisation d'une enquête et la cessation des pratiques illicites qui seraient constatées le cas échéant, dans le cadre de la coopération organisée par le règlement n° 2006/2004/CE relatif à la coopération entre les autorités nationales chargées de veiller à l'application de la législation en matière de protection des consommateurs. Cette coopération a pour but de faire cesser les pratiques illicites transfrontières, c'est-à-dire réalisées par un professionnel dans un Etat membre de l'Union européenne à l'encontre de consommateurs situés dans un autre Etat membre. Les consommateurs destinataires de ces offres commerciales doivent donc se montrer très vigilants et sont invités à contacter les services de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes au sein des directions départementales de la protection des populations de leur département.

Par albert.caston le 23/10/13
Dernier commentaire ajouté il y a 7 années 11 mois

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), sept. 2013, éd. « Le Moniteur », page 304.

14ème législature

Question N° : 39939 de M. Philippe Cochet ( Union pour un Mouvement Populaire - Rhône ) Question écrite

Ministère interrogé > Égalité des territoires et logement Ministère attributaire > Intérieur

Rubrique > copropriété Tête d'analyse > associations syndicales libres Analyse > statuts. mise en conformité

Question publiée au JO le : 15/10/2013 page : 10735

Date de changement d'attribution : 29/10/2013

Texte de la question

M. Philippe Cochet appelle l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur la situation juridique de nombreuses associations syndicales libres suite à l'ordonnance du 1er juillet 2004 et au décret du 3 mai 2006. S'agissant des associations syndicales existantes à cette date, l'article 60 de l'ordonnance leur enjoignait de régulariser leurs statuts, en procédant à leur mise en conformité avec les dispositions de l'ordonnance de 2004, et ce dans le délai de deux ans à compter de la publication du décret soit avant le 5 mai 2008. Il apparaît aujourd'hui que nombre d'associations syndicales libres, présidées par des bénévoles qui ne sont pas des professionnels du droit, n'ont tout simplement pas eu connaissance de l'ordonnance de 2004 et du décret de 2006 et ont, par conséquent et en toute bonne foi, omis de procéder à la mise en conformité de leurs statuts et à sa publication au Journal officiel comme le dispose le texte. C'est dans ce contexte qu'un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation, rendu le 5 juillet 2011, confirmait la décision de la cour d'appel d'Angers, en déclarant l'association irrecevable en son action, estimant qu'en omettant de mettre ses statuts en conformité avant le 5 mai 2008, elle avait perdu son droit d'ester en justice, cette situation apparaissant comme définitive. La conséquence s'avère donc particulièrement sévère pour les copropriétaires, car elle les prive de recours contre les copropriétaires défaillants et on voit mal ce qui pourrait justifier une telle iniquité. Il lui demande, par conséquent, s'il est envisagé de compléter ce dispositif, en offrant aux associations syndicales la possibilité de régulariser leurs statuts sans fixer un délai définitif, comme ce fut le cas des règlements de copropriété pour lesquels la loi du 25 mars 2009 a rendu permanente une disposition initialement transitoire de la loi du 13 décembre 2000 dite SRU qui imposait aux copropriétés l'obligation de mise en conformité des règlements de copropriétés avec les nouvelles dispositions. Une telle mesure aurait le mérite de remplir le vide juridique dans lequel se trouvent aujourd'hui de nombreuses associations syndicales libres, en leur évitant de se voir déclarées irrecevables pour des actions qu'elles seraient légitimement amenées à engager à l'encontre des copropriétaires défaillants.

Texte de la réponse

A venir

Par albert.caston le 22/10/13
Dernier commentaire ajouté il y a 7 années 11 mois

LA BLOGOSPHERE DES AVOCATS DE FRANCE NE DOIT PAS DISPARAITRE

Cet arrêt est commenté par :

- M. LEDUCQ, Gaz. Pal., 2013, n° 335, p. 28.

- Mme VIAL-PEDROLETTI, Revue « LOYERS ET COPROPRIETE », 2013, n° 12, p. 12.

- Mme JAOUEN, Gaz. Pal., 2014, n° 22, p. 21.

- M. KULLMANN, REVUE GENERALE DU DROIT DES ASSURANCES RGDA, 2014, p. 49.

- M. HEUGAS-DARRASPEN, RDI 2014, p. 161.

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du mercredi 2 octobre 2013

N° de pourvoi: 12-20.504

Publié au bulletin Cassation partielle sans renvoi

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que les époux X..., ayant acquis, en application du dispositif légal de défiscalisation institué par la loi de finances pour 1999, un appartement dépendant d'une résidence touristique à construire dans une zone de revitalisation rurale, qu'ils ont immédiatement donné à bail commercial, pour une durée de dix ans, à une société d'exploitation chargée de sous-louer ce bien en location saisonnière meublée, ont, après que le preneur commercial eut été placé en liquidation judiciaire et le bail repris par un autre exploitant à des conditions moins avantageuses pour eux, assigné en dommages-intérêts pour manquement à son obligation d'information et de conseil, l'agence immobilière spécialisée en immobilier de placement, la société Le Comptoir immobilier, actuellement dénommée société Izimmo (l'agence) qui, titulaire d'un mandat de vente, s'était entremise dans cette opération, lui reprochant de ne pas les avoir éclairés sur les aléas de leur investissement, ainsi que son assureur de responsabilité civile professionnelle, la société AGF, devenue la société Allianz IARD (l'assureur) ;

Sur le premier moyen, pris en ses deux branches, du pourvoi principal de la société Izimmo, repris dans les mêmes termes par la société Allianz IARD au soutien du premier moyen de son pourvoi provoqué :

Attendu que la société Izimmo et la société Allianz IARD font grief à l'arrêt attaqué de condamner la première à payer aux époux X... les sommes de 24 505 euros et de 2 500 euros en réparation de leurs préjudices financier et moral, et de condamner la seconde à garantir cette condamnation à hauteur de 11 755 euros, alors, selon le moyen :

1°/ que l'obligation d'information et de conseil d'un agent immobilier spécialisé dans les placements immobiliers ne peut porter sur des éléments connus de tous, y compris d'investisseurs non avertis, tel que le fait qu'un preneur s'expose toujours à un risque de non-paiement des loyers ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que la société Le Comptoir immobilier avait remis aux époux X..., d'une part, une documentation commerciale faisant référence au « loyer garanti par un bail de neuf ans quel que soit le taux d'occupation » de la résidence de tourisme et, d'autre part, que ledit bail comportait une clause de résiliation en cas de non-paiement de loyer ; qu'en considérant que ces éléments d'information ne pouvaient alerter les époux X... sur l'existence d'un risque de non-paiement des loyers dus aux termes du bail qu'ils ont signé, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

2°/ que l'obligation d'information et de conseil qui pèse sur un agent immobilier spécialisé dans l'immobilier de placement se limite à la description des caractéristiques essentielles du placement proposé et des risques qui lui sont associés ; que la cour d'appel a constaté que les époux X... avaient reçu de la société Le Comptoir immobilier l'information selon laquelle le placement consistait en l'achat, dans une résidence de tourisme, d'un bien immobilier nécessairement confié en location un minimum de neuf années, que le loyer, constituant le rendement de leur placement immobilier, était garanti par ledit bail de neuf ans indépendamment du taux de remplissage de la résidence, et enfin, qu'en cas de non-paiement dudit loyer par le preneur, ledit bail commercial pouvait être résilié ; qu'en jugeant néanmoins que la société Le Comptoir immobilier aurait manqué à son devoir d'information et de conseil au motif que le terme « garanti » n'aurait pas été explicité et que les acquéreurs n'auraient pas été alertés sur les risques encourus en cas de déconfiture du preneur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant exactement énoncé qu'un agent immobilier qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer, la cour d'appel constatant que les termes employés dans la plaquette publicitaire distribuée par l'agence, annonçant la perception de loyers « nets de charge », « garantis par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d'occupation de la résidence », étaient de nature à convaincre les époux X..., investisseurs non avertis, que ce type de montage présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaine, a pu en déduire que l'agence, qui avait été leur seul interlocuteur dans cette opération, avait manqué à son obligation d'information et de conseil en s'abstenant de les alerter sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture du preneur à bail commercial, risques dont les stipulations du bail ne permettaient pas de mesurer l'impact sur la fiabilité annoncée du placement ; que le moyen n'est donc fondé en aucune de ses branches ;

Et sur le second moyen du pourvoi principal de la société Izimmo, repris en des termes identiques par la société Allianz IARD au soutien du second moyen de son pourvoi provoqué :

Attendu que la société Izimmo et la société Allianz IARD font encore grief à l'arrêt de réparer les préjudices financier et moral subis par les époux X..., alors, selon le moyen, qu'en l'absence de certitude sur l'attitude qui aurait été celle du créancier d'une obligation d'information dans l'hypothèse où une information complète lui aurait été donnée, le préjudice subi du fait de la conclusion du contrat ne peut s'analyser qu'en une perte de chance ; que la cour d'appel a relevé que les époux X... avaient subi un préjudice dans le cadre de l'opération de placement immobilier qu'ils ont conclu par l'intermédiaire de la société Le Comptoir immobilier ; qu'en jugeant que ce préjudice ne se limitait pas à une perte de chance dès lors que la sécurité du placement était essentielle pour les époux X... et qu'ils n'avaient pas acheté pour profiter d'un appartement en montagne, ce qui ne pouvait se réaliser qu'après neuf années, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'après avoir retenu que les époux X... n'avaient pas été complètement informés sur les risques que comportait l'opération, la cour d'appel a estimé que la sécurité annoncée du placement constituant une caractéristique essentielle pour ces investisseurs, les avait déterminés à s'engager dans une acquisition dont l'objectif immédiat n'était pas de « profiter » d'un appartement à la montagne ; que, par ces motifs, d'où il résulte, avec certitude, qu'exactement informés sur les caractéristiques les moins favorables de l'investissement proposé et sur les aléas financiers corollaires des avantages annoncés, les époux X... auraient refusé d'y souscrire, elle a légalement justifié sa décision de réparer les préjudices financier et moral nés des manquements retenus à l'encontre de la société Izimmo ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi incident des époux X..., qui est recevable :

Vu les articles 3,3° de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 49 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ensemble l'article 2 de l'arrêté du 1er septembre 1972 pris pour l'application du second et l'article 8 de l'annexe I dudit arrêté ;

Attendu qu'en application des dispositions combinées de ces textes, d'ordre public, l'assurance obligatoire de responsabilité professionnelle prévue par le premier pour les personnes qu'il vise, doit, pour satisfaire aux conditions minimales de garantie prescrites par le second, ne pas comporter de franchise supérieure à 10 % des indemnités dues ; qu'en cas d'opposition ou de différence entre les termes du contrat d'assurance et ceux des conditions minimales de garantie, l'assuré bénéficie de celles de ces dispositions qui lui sont le plus favorables ;

Attendu que, pour condamner la société Allianz IARD à garantir les condamnations indemnitaires prononcées contre son assuré, agent immobilier, représentant une somme totale de 27 005 euros, à hauteur de 11 755 euros, déduction faite d'une franchise contractuelle de 15 250 euros, l'arrêt retient que cette franchise est opposable aux époux X... dès lors que l'assurance de responsabilité civile professionnelle de l'agent immobilier n'est pas une assurance obligatoire ;

Qu'en statuant ainsi, quand la franchise contractuelle excédant le plafond réglementaire de 10 % des indemnités dues, n'était opposable à l'assuré, et partant aux tiers victimes, que dans cette limite, qu'il lui appartenait de rétablir, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Vu l'article L. 411-3 du code de l'organisation judiciaire, après avis donné aux parties ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il limite la condamnation à garantie de la société Allianz IARD à la somme de 11 755 euros, après déduction d'une franchise de 15 250 euros, l'arrêt rendu le 15 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;

Dit n'y avoir lieu à renvoi de ce chef ;

Fixe le montant de la franchise contractuelle opposable aux époux X... à la somme de 2 700,50 euros ;

Condamne la société Allianz IARD, in solidum avec son assurée, la société Izimmo, à payer aux époux X... la somme de 24 304,50 euros ;

Condamne in solidum la société Izimmo et la société Allianz IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes présentées par la société Izimmo et la société Allianz IARD, et condamne celles-ci in solidum à payer aux époux X... une somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Izimmo.

Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Le Comptoir Immobilier à payer aux époux X... les sommes de 24.505 ¿ et de 2.500 ¿ en réparation de leurs préjudices ;

Aux motifs que « les époux X... ne fondent pas leurs demandes sur la responsabilité contractuelle mais sur la responsabilité extra contractuelle ; qu'il importe donc peu que la société Izimmo soit le mandataire du vendeur dès lors qu'elle a été le seul interlocuteur des parties ;

Considérant que le premier juge a exactement énoncé que le Comptoir Immobilier, agence immobilière spécialisée dans l'immobilier de placement, est tenu à l'égard de ses clients d'un devoir d'information et de conseil portant sur les caractéristiques des placements proposés et le choix à effectuer ;

Qu'au chapitre « Garanties » de la plaquette publicitaire remise aux époux X... il est notamment indiqué que, « dès réception de votre bien, votre loyer est garanti par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d'occupation de la résidence » et que « vous percevez des revenus locatifs nets de charges et revalorisés suivant le coût de la construction » ;

Que c'est à raison que le premier juge a dit que le terme « garanti » dans son sens usuel est dit de quelque chose dont la certitude de la réalisation est incontestable ;

Qu'il s'agissait pour les époux X..., investisseurs non avertis, d'une caractéristique essentielle de l'opération de placement financier, étant ajouté que l'achat était entièrement financé par un emprunt que la perception des loyers servait à rembourser ;

Que ce terme n'a pas été explicité par le Comptoir Immobilier, notamment en ce sens que le preneur à bail ne pouvait résilier le bail à la fin d'une période triennale ;

Que la mention dans le bail d'une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers n'a pu alerter les acquéreurs sur les risques encourus en cas de déconfiture du preneur ;

Que le premier juge a exactement observé que les plaquettes publicitaires éditées en 2008 ne portent plus la mention loyers garantis ;

Que le premier juge a exactement dit que le Comptoir Immobilier a manqué à son devoir d'information et a utilisé des documents publicitaires de nature à induire en erreur ses cocontractants ;

Considérant que le préjudice des époux X... ne saurait se résoudre en une perte de chance dès lors que la sécurité de l'opération est essentielle dans un placement de ce genre et qu'ils n'achetaient pas pour profiter d'un appartement en montagne ce qui ne pouvait se réaliser qu'après neuf années ; qu'il ne saurait non plus être limité aux pertes de loyers et charges jusqu'à ce que les divers propriétaires négocient le bail avec le repreneur de Transmontagne qui n'avaient pas repris les baux ; que c'est à juste titre que le premier juge a alloué la somme de 24.505 ¿ ;

Considérant que les tracas et démarches de toute nature ont été justement indemnisés par la somme de 2.500 ¿ ;

Considérant que c'est à raison que la société Allianz IARD revendique une franchise de 15.250 ¿ qui peut être opposée aux époux X... dès lors que l'assurance de responsabilité civile professionnelle ne constitue pas une assurance obligatoire » ;

Et aux motifs supposés adoptés du jugement que « la société Le Comptoir Immobilier exerce l'activité d'agence immobilière spécialisée dans l'immobilier de placement. Elle est tenue à l'égard de ses clients d'un devoir d'information et de conseil portant sur les caractéristiques des placements proposés et le choix à effectuer.

Il n'est pas contesté que le placement effectué par les époux X... l'a été par le seul intermédiaire de la société Le Comptoir Immobilier, le contrat préliminaire de vente de l'immeuble stipulant de manière claire cette intervention de la société le comptoir immobilier.

La société Le Comptoir Immobilier a toujours été le seul interlocuteur des époux X..., non seulement avant la souscription du contrat mais également au moment de sa souscription et c'est encore lui seul qui a tenu informés les époux Porte des difficultés rencontrées par la société Transmontagne Résidences, de l'évolution de la situation et des actions à mener.

Les époux X... versent aux débats les plaquettes publicitaires élaborés par la société Le Comptoir Immobilier et dont elle doit assumer le contenu, plaquettes remises au moment de la souscription du contrat ; elles mentionnent notamment au titre des « garanties » offertes par le placement proposé :

- que dès réception du bien, le loyer est garanti par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d'occupation de la résidence ;

- que les revenus locatifs sont perçus nets de charges et revalorisées suivant le coût de la construction.

Les époux X... sont des investisseurs qui doivent être qualifiés de non avertis, Monsieur étant agent de sécurité et Mme secrétaire, ce qui renforçait d'autant le devoir d'information comprenant un devoir de mise en garde et un devoir de conseil de la société Le Comptoir Immobilier à leur égard.

Le terme « garanti », dans son sens usuel, est dit de quelque chose dont la certitude de la réalisation est incontestable ; il s'agissait d'évidence pour les époux X... d'une caractéristique essentielle de l'opération envisagée, s'agissant d'une opération de placement financier.

L'utilisation par la société Le Comptoir Immobilier de ce qualificatif était de nature à convaincre les cocontractants de l'intérêt de l'opération et les induire en erreur, et ce d'autant plus au regard de la mention complémentaire concernant le taux d'occupation de la résidence.

Il appartenait dès lors à la société Le Comptoir Immobilier d'expliciter aux époux X... le sens du terme « garanti », ce qu'elle n'a pas fait.

Ainsi, non seulement la société Le Comptoir Immobilier a manqué à son devoir d'information à l'égard des époux X... mais plus encore elle a, sciemment, utilisé des documents publicitaires de nature à induire en erreur ses cocontractants, constitutif d'une pratique commerciale trompeuse.

Il n'est pas sans intérêt de faire observer que les documents publicitaires de la société Le Comptoir Immobilier sont depuis 2008 libellés différemment, par suppression de la mention « loyers garantis ».

La responsabilité de la société Le Comptoir Immobilier à l'égard des époux X... sera retenue et la société AGF IART ne contestant pas devoir sa garantie, sous réserve de l'application de la franchise prévue au contrat, à son assuré la société Le Comptoir Immobilier, elles seront condamnées in solidum à réparer le préjudice subi par les époux X....

Les époux X... établissent un état de leur préjudice financier complété des pièces justificatives, dont le montant n'est pas contesté par la société Le Comptoir Immobilier, celle-ci faisant uniquement valoir que seule une partie de ce préjudice pourrait être mise à sa charge au titre d'une simple perte de chance, au motif que les époux X... même avisés des conséquences d'une liquidation judiciaire de la société Transmontagne Résidence auraient quand même contracté.

Outre que cette affirmation n'est corroborée par aucun élément il convient de relever que la société Le Comptoir Immobilier ne justifie aucunement avoir donné cette information aux demandeurs pas plus que sur la notion de « loyer garanti par un bail commercial » alors même que, s'agissant d'une opération de placement, le caractère « garanti » des loyers dont dépend l'intérêt de cette opération, est manifestement essentiel.

Le tribunal retient en conséquence au titre du préjudice subi la somme de 24.505 ¿, représentant le montant des loyers non perçus et des charges qui ont dû être réglées par les époux X....

S'y ajoute un préjudice moral incontestable du fait des tracasseries, des démarches que les demandeurs ont dû mettre en oeuvre ; une somme de 2.500 ¿ leur sera allouée à ce titre.

La société Le Comptoir Immobilier et la société AGF IART seront condamnées in solidum à verser aux époux X... la somme de 24.505 ¿ au titre de leur préjudice financier et 2.500 ¿ au titre de leur préjudice moral, la société AGF IART étant fondée à opposer à la seule société Le Comptoir Immobilier la franchise prévue au contrat » ;

Alors que, d'une part, l'obligation d'information et de conseil d'un agent immobilier spécialisé dans les placements immobiliers ne peut porter sur des éléments connus de tous, y compris d'investisseurs non avertis, tel que le fait qu'un preneur s'expose toujours à un risque de non-paiement des loyers ; qu'en l'espèce, la Cour a relevé que la société Le Comptoir Immobilier avait remis aux époux X..., d'une part, une documentation commerciale faisant référence au « loyer garanti par un bail de neuf ans quel que soit le taux d'occupation » de la résidence de tourisme et, d'autre part, que ledit bail comportait une clause de résiliation en cas de non-paiement de loyer ; qu'en considérant que ces éléments d'information ne pouvaient alerter les époux X... sur l'existence d'un risque de non-paiement des loyers dus aux termes du bail qu'ils ont signé, la Cour a violé l'article 1382 du Code civil ;

Alors que, d'autre part, l'obligation d'information et de conseil qui pèse sur un agent immobilier spécialisé dans l'immobilier de placement se limite à la description des caractéristiques essentielles du placement proposé et des risques qui lui sont associés ; que la Cour a constaté que les époux X... avaient reçu de la société Le Comptoir Immobilier l'information selon laquelle le placement consistait en l'achat, dans une résidence de tourisme, d'un bien immobilier nécessairement confié en location un minimum de 9 années, que le loyer, constituant le rendement de leur placement immobilier, était garanti par ledit bail de neuf ans indépendamment du taux de remplissage de la résidence, et enfin, qu'en cas de non-paiement dudit loyer par le preneur, ledit bail commercial pouvait être résilié ; qu'en jugeant néanmoins que la société Le Comptoir Immobilier aurait manqué à son devoir d'information et de conseil au motif que le terme « garanti » n'aurait pas été explicité et que les acquéreurs n'auraient pas été alertés sur les risques encourus en cas de déconfiture du preneur, la Cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1382 du Code civil.

Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Le Comptoir Immobilier à payer aux époux X... les sommes de 24.505 ¿ et de 2.500 ¿ en réparation de leurs préjudices financier et moral ;

Aux motifs que « le préjudice des époux X... ne saurait se résoudre en une perte de chance dès lors que la sécurité de l'opération est essentielle dans un placement de ce genre et qu'ils n'achetaient pas pour profiter d'un appartement en montagne, ce qui ne pouvait se réaliser qu'après neuf années ;

Qu'il ne saurait non plus être limité aux pertes de loyers et charges jusqu'à ce que les divers propriétaires négocient le bail avec le repreneur de Transmontagne qui n'avait pas repris les baux ;

Que c'est à juste titre que le premier juge a alloué la somme de 24.505 euros ;

Considérant que les travaux et démarches de toutes nature ont été justement indemnisés par la somme de 2.500 euros » ;

Alors qu'en l'absence de certitude sur l'attitude qui aurait été celle du créancier d'une obligation d'information dans l'hypothèse où une information complète lui aurait été donnée, le préjudice subi du fait de la conclusion du contrat ne peut s'analyser qu'en une perte de chance ; que la Cour a relevé que les époux X... avaient subi un préjudice dans le cadre de l'opération de placement immobilier qu'ils ont conclu par l'intermédiaire de la société Le Comptoir Immobilier ; qu'en jugeant que ce préjudice ne se limitait pas à une perte de chance dès lors que la sécurité du placement était essentielle pour les époux X... et qu'ils n'avaient pas acheté pour profiter d'un appartement en montagne, ce qui ne pouvait se réaliser qu'après neuf années, la Cour a violé l'article 1382 du Code civil.Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les époux X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il avait condamné la société Allianz IARD venant aux droits et obligations de la société AGF IARD in solidum avec la société Izimmo à payer à M. et Mme X... les sommes de 24 505 ¿ et 2 500 ¿ en réparation de leurs préjudices et, statuant à nouveau de ce chef, d'AVOIR dit que la société Allianz IARD ne serait tenue in solidum avec son assurée envers les époux X... qu'à hauteur de 11 750 ¿ ;

AUX MOTIFS QUE par acte du 23 septembre 2004, les époux X... ont signé par l'intermédiaire de la société Le Comptoir Immobilier devenue société Izimmo, agence immobilière, un contrat préliminaire de vente d'immeuble à construire ; que c'est à raison que la société Allianz IARD revendique une franchise de 15 250 ¿ qui peut être opposée aux époux X... dès lors que l'assurance de responsabilité civile professionnelle ne constitue pas une assurance obligatoire ;

ALORS QUE les contrats d'assurance obligatoire de responsabilité professionnelle des personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours à l'achat ou la vente d'immeubles bâtis ou non bâtis visées à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ne peuvent prévoir de franchise à la charge de l'assuré supérieure à 10% des indemnités dues ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que le contrat d'assurance souscrit par la société Le Comptoir Immobilier, devenue société Izimmo, auprès de la société AGF IARD, aux droits et obligations de laquelle venait la société Allianz IARD, couvrait les conséquences de la responsabilité professionnelle de l'agent immobilier, par l'intermédiaire duquel les époux X... avaient conclu le contrat de vente de l'immeuble, en sorte que l'assureur ne pouvait opposer à ces derniers une franchise supérieure à 10% des indemnités dues ; qu'en retenant que la société Allianz IARD pouvait opposer aux époux X... une franchise de 15 250 ¿ sur la somme totale de 27 005 ¿ due en réparation de leurs préjudices au titre de la responsabilité professionnelle de son assurée, la Cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 3.3° de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 49 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et 2 de l'arrêté du 1er septembre 1972 fixant les conditions minimales du contrat d'assurance prévu par ces textes.Moyens produits AU POURVOI PROVOQUE par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour la société Allianz IARD.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la société Allianz sera tenue in solidum avec son assuré la société Izimmo envers les époux X... à hauteur de 11.755 ¿,

AUX MOTIFS QUE les époux X... ne fondent pas leur demande sur la responsabilité contractuelle mais sur la responsabilité extra contractuelle ; Qu'il importe donc peu que la société Izimmo soit le mandataire du vendeur dès lors qu'elle a été le seul interlocuteur des acquéreurs ; Que le premier juge a exactement énoncé que Le Comptoir immobilier, agence immobilière spécialisée dans l'immobilier de placement, est tenu à l'égard de ses clients d'un devoir d'information et de conseil portant sur les caractéristiques des placements proposés et les choix à effectuer ; Qu'au chapitre «Garanties » de la plaquette publicitaire remise aux époux X... il est notamment indiqué que, «dès réception de votre bien, votre loyer est garanti par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d'occupation de la résidence» et que «vous percevrez des revenus locatifs nets de charges et revalorisés suivant le coût de la construction» ; Que c'est à raison que le premier juge a dit que le terme «garanti» dans son sens usuel est dit de quelque chose dont la certitude de la réalisation est incontestable ; Qu'il s'agissait pour les époux X..., investisseurs non avertis, d'une caractéristique essentielle de l'opération de placement financier, étant ajouté que l'achat était entièrement financé par un emprunt que la perception des loyers servait à rembourser ; Que ce terme n'a pas été explicité par Le Comptoir Immobilier, notamment en ce sens que le preneur à bail ne pouvait résilier le bail à la fin d'une période triennale ; Que la mention dans le bail d'une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers n'a pu alerter les acquéreurs sur les risques encourus en cas de déconfiture du preneur ; Que le premier juge a exactement observé que les plaquettes publicitaires éditées en 2008 ne portent plus la mention loyers garantis ; Que le premier juge a exactement dit que Le Comptoir Immobilier a manqué à son devoir d'information et a utilisé des documents publicitaires de nature à induire en erreur ses cocontractants ; Que le préjudice des époux X... ne saurait se résoudre en une perte de chance dès lors que la sécurité de l'opération est essentielle dans un placement de ce genre et qu'ils n'achetaient pas pour profiter d'un appartement en montagne, ce qui ne pouvait se réaliser qu'après neuf années ; Qu'il ne saurait non plus être limité aux pertes de loyers et charges jusqu'à ce que les divers propriétaires négocient le bail avec le repreneur de Transmontagne qui n'avait pas repris les baux ; Que c'est à juste titre que le premier juge a alloué la somme de 24.505 euros ; Que les tracas et démarches de toutes natures ont été justement indemnisés par la somme de 2.500 euros ; Que c'est à raison que la société Allianz Iard revendique une franchise de 15.250 ¿ qui peut être opposée aux époux X... dès lors que l'assurance de responsabilité civile professionnelle ne constitue pas une assurance obligatoire,

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, sur la responsabilité de la société Le Comptoir Immobilier, la société Le Comptoir Immobilier exerce l'activité d'agence immobilière spécialisée dans l'immobilier de placement ; Qu'elle est tenue à l'égard de ses clients d'un devoir d'information et de conseil portant sur les caractéristiques des placements proposés et les choix à effectuer ; Qu'il n'est pas contesté que le placement effectué par les époux X... l'a été par le seul intermédiaire de la société Le Comptoir Immobilier, le contrat préliminaire de vente de l'immeuble stipulant de manière claire cette intervention de la société Le Comptoir Immobilier ; Que la société Le Comptoir Immobilier a toujours été le seul interlocuteur des époux X..., non seulement avant la souscription du contrat mais également au moment de sa souscription et c'est encore lui seul qui a tenu informé les époux Porte des difficultés rencontrées par la société Transmontagne résidences, de l'évolution de la situation et des actions à mener ; Que les époux X... versent aux débats les plaquettes publicitaires élaborées par la société Le Comptoir Immobilier et dont elle doit assumer le contenu, plaquettes remises au moment de la souscription du contrat ; elles mentionnent notamment au titre des «garanties» offertes par le placement proposé, - que dès réception du bien, le loyer est garanti par un bail minimum de 9 ans, quelque soit le taux d'occupation de la résidence, - que les revenus locatifs perçus sont nets de charges et revalorisés suivant le coût de la construction ; Que les époux X... sont des investisseurs qui doivent être qualifiés de non avertis, monsieur étant agent de sécurité et madame secrétaire, ce qui renforçait d'autant le devoir d'information comprenant un devoir de mise en garde et un devoir de conseil de la société Le Comptoir Immobilier à leur égard ; Que le terme «garanti», dans son sens usuel, est dit de quelque chose dont la certitude de réalisation est incontestable ; Qu'il s'agissait à l'évidence pour les époux X... d'une caractéristique essentielle de l'opération envisagée, s'agissant d'une opération de placement financier ; Que l'utilisation par la société Le Comptoir Immobilier de ce qualificatif était de nature à convaincre les cocontractants de l'intérêt de l'opération et les induire en erreur, et ce d'autant plus au regard de la mention complémentaire concernant le taux d'occupation de la résidence ; Qu'il appartenait dès lors à la société Le Comptoir Immobilier d'expliciter aux époux X... le sens du terme «garanti», ce qu'elle n'a pas fait ; Qu'ainsi, non seulement la société Le Comptoir Immobilier a manqué à son devoir d'information à l'égard des époux X..., mais plus encore elle a, sciemment, utilisé des documents publicitaires de nature à induire en erreur ses cocontractants, constitutifs d'une pratique commerciale trompeuse ; Qu'il n'est pas sans intérêt de faire observer que les documents publicitaires de la société Le Comptoir Immobilier sont depuis 2008 libellés différemment, par suppression de la mention «loyers garantis» ; Que la responsabilité de la société Le Comptoir Immobilier à l'égard des époux X... sera retenue (...),

ALORS QUE, D'UNE PART, l'obligation d'information et de conseil d'un agent immobilier spécialisé dans les placements immobiliers ne peut porter sur des éléments connus de tous, y compris d'investisseurs non avertis, tel que le fait qu'un bailleur s'expose toujours à un risque de non-paiement des loyers ; Qu'en l'espèce, la cour a relevé que la société Le Comptoir Immobilier avait remis aux époux X..., d'une part, une documentation commerciale faisant référence au «loyer garanti par un bail de neuf ans quel que soit le taux d'occupation» de la résidence de tourisme et, d'autre part, que ledit bail comportait une clause de résiliation en cas de non-paiement de loyer ; Qu'en considérant que ces éléments d'information ne pouvaient alerter les époux X... sur l'existence d'un risque de non-paiement des loyers dus aux termes du bail qu'ils ont signé, la cour a violé l'article 1382 du code civil,

ALORS QUE, D'AUTRE PART, l'obligation d'information et de conseil qui pèse sur un agent immobilier spécialisé dans l'immobilier de placement se limite à la description essentielles du placement proposé et des risques qui lui sont associés ; Que la cour a constaté que les époux X... avaient reçu de la société Le Comptoir Immobilier l'information selon laquelle le placement consistant en l'achat, dans une résidence de tourisme, d'un bien immobilier nécessairement confié en location un minimum de neuf années, que le loyer, constituant le rendement de leur placement immobilier, était garanti par ledit bail de neuf ans indépendamment du taux de remplissage de la résidence et enfin, qu'en cas de non-paiement dudit loyer par le preneur, ledit bail pouvait toujours être résilié ; Qu'en jugeant néanmoins que la société Le Comptoir Immobilier avait manqué à son devoir d'information

et de conseil au motif que le terme «garanti» n'aurait pas été explicité et que les acquéreurs n'auraient pas été alertés sur les risques encourus en cas de déconfiture du preneur, la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1382 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la société Allianz sera tenue in solidum avec son assuré la société Izimmo envers les époux X... à hauteur de 11.755 ¿,

AUX MOTIFS QUE le préjudice des époux X... ne saurait se résoudre en une perte de chance dès lors que la sécurité de l'opération est essentielle dans un placement de ce genre et qu'ils n'achetaient pas pour profiter d'un appartement en montagne, ce qui ne pouvait se réaliser qu'après neuf années ; Qu'il ne saurait non plus être limité aux pertes de loyers et charges jusqu'à ce que les divers propriétaires négocient le bail avec le repreneur de Transmontagne qui n'avait pas repris les baux ; Que c'est à juste titre que le premier juge a alloué la somme de 24.505 euros ; Que les tracas et démarches de toutes natures ont été justement indemnisés par la somme de 2.500 ¿,

ALORS QUE, en l'absence de certitude sur l'attitude qu'aurait été celle du créancier d'une obligation d'information dans l'hypothèse où une information complète aurait été donnée, le préjudice subi du fait de la conclusion du contrat ne peut s'analyser qu'en une perte de chance ; Que la cour a relevé que les époux X... avaient subi un préjudice dans le cadre de l'opération de placement immobilier qu'ils ont conclu par l'intermédiaire de la société Le Comptoir Immobilier ; Qu'en jugeant que ce préjudice ne se limitait pas à la perte d'une chance, dès lors que la sécurité du placement leur était essentielle et qu'ils n'avaient pas acheté pour profiter d'un appartement en montagne, ce qui ne pouvait se réaliser qu'après neuf années, la cour a violé l'article 1382 du code civil.