albert.caston

Par albert.caston le 19/11/13
Dernier commentaire ajouté il y a 5 années 8 mois

Etude, par Mme AMRANI-MEKKI, SJ G, 2013, p. 2136.

Par albert.caston le 19/11/13
Dernier commentaire ajouté il y a 5 années 8 mois

Cour de cassation

chambre commerciale

Audience publique du mardi 4 juin 2013

N° de pourvoi: 11-26.961 11-28.833

Non publié au bulletin Cassation partielle

Joint les pourvois n° G 11-26. 961 et T 11-28. 833, qui attaquent le même arrêt ;

Donne acte à la société Allianz Global Corporate et Specialty France du désistement de son pourvoi n° G 11-26. 961 en ce qu'il est dirigé contre Mme Y..., représentant des créanciers de la société Géant du meuble et de l'abandon du second moyen du même pourvoi ;

Sur les demandes de mise hors de cause :

Attendu que les demandes de mise hors de cause de M. Z..., ès qualités, et de la société Banque Palatine sur le pourvoi n° G 11-26. 961 ont été présentées dans des mémoires remis hors du délai fixé par l'article 982 du code de procédure civile ; qu'elles sont, dès lors, irrecevables ;

Attendu qu'il y a lieu, eu égard à l'étendue de la cassation qui va être prononcée, de rejeter les demandes de mise hors de cause sur le seul pourvoi n° G 11-26. 961 de la société marseillaise de Crédit et des sociétés Bank Leumi Le Israël BM, Banco di Sicilia et HSBC France ainsi que celle, régulièrement formée sur le seul pourvoi n° T 11-28. 833, de M. Z..., ès qualités ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué et les productions, que les sociétés du groupe Géant du meuble, mises en redressement judiciaire le 7 décembre 1994, ont fait l'objet d'un plan de cession arrêté le 20 décembre 1995, M. Mariani étant désigné administrateur judiciaire puis commissaire à l'exécution du plan ; que M. Z... a été nommé administrateur provisoire de l'étude de M. Mariani le 20 octobre 1998 et M. Gillibert commissaire à l'exécution du plan en remplacement de ce dernier le 10 avril 2000 ; qu'invoquant le non-paiement du solde de leurs créances, les sociétés Banco di Sicilia, société marseillaise de Crédit, Banque Leumi, Banque Worms, Banque San Paolo et Crédit commercial de France, aux droits desquelles viennent, pour les quatre dernières, respectivement, les sociétés Bank Leumi Le Israël BM, Wox Limited, Banque Palatine et HSBC France (les banques) ont, les 2 et 6 septembre 2002, assigné devant le tribunal de grande instance M. Mariani, la société AGF IART, aux droits de laquelle vient la société Allianz Global Corporate et Specialty France et la Caisse de garantie des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires (la caisse), le premier en paiement des sommes manquantes à titre de dommages-intérêts, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, et les secondes en garantie ; qu'en cours de procédure, les banques ont fondé leurs prétentions à l'encontre de la Caisse sur l'article L. 814-3 du code de commerce ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° T 11-28. 833 :

Attendu que la caisse fait grief à l'arrêt d'avoir déclaré irrecevable son exception de procédure, alors, selon le moyen :

1°/ que la clause de compétence figurant à l'article 9 du protocole d'accord du 30 avril 1998 et du protocole d'accord transactionnel des 9 juillet et 3 novembre 1998 dispose que « en cas de difficultés dans l'application ou l'exécution du présent protocole, ces dernières seront soumises à la compétence du tribunal de commerce d'Aix-en-Provence » ;

qu'à cet égard, il était constant et non contesté, que les obligations souscrites au profit des banques, par M. Mariani, dans le cadre du protocole d'accord n'ont pu être exécutées dans leur intégralité de sorte que cette défaillance, constitutive d'une difficulté d'exécution du protocole, devait être soumise au tribunal de commerce d'Aix-en-Provence ; qu'en écartant néanmoins la fin de non-recevoir invoquée par la caisse pour défaut de saisine préalable du tribunal de commerce d'Aix-en-Provence au motif que « la présente action ne concerne pas une difficulté d'application ou d'exécution du protocole nécessitant une interprétation de celui-ci par le tribunal de commerce d'Aix-en-Provence », la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1134 du code civil ;

2°/ que la caisse ne soulevait pas une exception d'incompétence, exception de procédure, mais une fin de non-recevoir, faisant valoir que la demande des banques à son encontre était prématurée, toutes difficultés liées à l'exécution des protocoles d'accord litigieux devant être préalablement soumises au tribunal de commerce d'Aix-en-Provence ; qu'en qualifiant la demande de la caisse d'exception de procédure et en déclarant cette exception de procédure irrecevable, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 771 du code de procédure civile et, par refus d'application, l'article 122 du code de procédure civile ;

3°/ que la caisse justifiait la fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable du tribunal de commerce d'Aix-en-Provence sur le fondement de la clause de compétence figurant dans le protocole d'accord du 30 avril 1998 et dans le protocole d'accord transactionnel des 9 juillet et 3 novembre 1998 disposant que « en cas de difficultés dans l'application ou l'exécution du présent protocole, ces dernières seront soumises à la compétence du tribunal de commerce d'Aix-en-Provence », la caisse soulignant que le présent litige posant incontestablement une difficulté d'exécution du présent protocole, les banques auraient dû préalablement saisir le tribunal de commerce d'Aix-en-Provence ; qu'en jugeant que l'action ne concernait pas une difficulté d'application ou d'exécution du protocole nécessitant l'interprétation de celui-ci par le tribunal de commerce d'Aix-en-Provence après avoir pourtant justifié de l'existence d'une non-représentation de fonds par une analyse des termes des trois protocoles litigieux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé l'article 9 des protocoles litigieux et l'article 122 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que la caisse se prévalait de la clause des protocoles d'accord réservant la connaissance des difficultés dans l'application ou l'exécution de ces conventions au tribunal de commerce d'Aix-en-Provence, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que le moyen tiré de l'existence d'une clause de compétence ne constitue pas une fin de non-recevoir mais une exception de procédure que la caisse, en application des articles 771, 1°, et 75 et suivants du code de procédure civile, n'était pas recevable à soulever devant la formation de jugement ; que par ces seuls motifs, restituant à la clause sa véritable portée et au moyen qui l'invoquait son exacte qualification, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du même pourvoi, pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches :

Attendu que la caisse fait grief à l'arrêt d'avoir dit qu'elle devra verser certaines sommes aux banques dans le cadre de sa garantie de non-représentation des fonds, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en statuant ainsi, sans vérifier si les fonds manquants avaient fait l'objet d'écritures de débits irrégulières ou injustifiées ou frauduleuses à l'origine du non-paiement des six banques, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 814-3 du code de commerce ;

2°/ que dans ses conclusions, la caisse soutenait que dans la procédure dite du Géant du meuble, parmi les pièces communiquées par les banques, aucune n'établissait la preuve que le non-paiement des fonds manquants, objet de la présente procédure, aurait été la conséquence d'écritures de débits irrégulières, injustifiées, voire frauduleuses ou encore serait provenu d'un prélèvement excessif ou injustifié au profit de M. Mariani lui-même au-delà des 53 846, 12 euros montant de la non-représentation de fonds identifié par l'expert désigné par ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Marseille du 8 octobre 2003, les fonds manquants ayant très bien pu être affectés au paiement d'autres créanciers, de meilleur rang, que les banques intimées ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen décisif, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que dans ses conclusions d'appel, la caisse faisait valoir que le compte Géant du meuble faisait état de règlements au profit de créanciers de la procédure et que le solde du prix avait donc pu être affecté au paiement de créanciers de meilleur rang que les banques ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le produit de la cession n'avait pas été appréhendé par d'autres créanciers de la procédure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 814-3 du code de commerce ;

Mais attendu que la question de l'utilisation des fonds manquants étant indifférente à la mise en jeu de la garantie de non-représentation des fonds instituée par l'article L. 814-3 du code de commerce, la cour d'appel n'était tenue ni de procéder aux recherches inopérantes mentionnées par les première et troisième branches, ni de répondre aux conclusions, sans incidence sur la solution du litige, invoquées par la deuxième branche ; que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le même moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article L. 814-3 du code de commerce ;

Attendu qu'au sens du texte susvisé, la non-représentation des fonds à un créancier, qui se distingue du défaut de paiement, suppose que soit établi le droit de ce créancier à percevoir des fonds reçus par le mandataire de justice ;

Attendu que pour condamner la caisse à payer certaines sommes aux banques au titre de sa garantie de non-représentation des fonds, l'arrêt relève que le prix de vente de l'immeuble, de 12 millions de francs, a été remis à M. Mariani, ès qualités, puis porté sur le compte Géant du meuble à la date du 18 décembre 1997, que le protocole d'accord transactionnel des 9 juillet et 3 novembre 1998 signé avec les banques stipulait le versement à celles-ci d'un dividende unique pour solde de tout compte à provenir de la cession de l'immeuble, d'un montant de 12 millions de francs moins les frais et honoraires de M. Mariani liquidés à 88 000 francs hors taxes, et que c'est donc une somme de 11 912 000 francs qui devait être répartie entre les banques ; qu'ayant encore relevé que, par ordonnance du 21 mai 2001, le juge-commissaire avait autorisé le commissaire à l'exécution du plan à transiger conformément aux protocoles d'accord et à payer aux banques une provision de 8 millions de francs et qu'une fois celle-ci réglée, il subsistait 1 097 152, 80 francs sur la somme de 9 097 152, 80 francs reçue par M. Gillibert, l'arrêt en déduit que, le solde restant à verser aux banques s'élevant à 3 912 000 francs, il manquait au moins 2 814 847, 20 francs ou 429 120, 69 euros sur le compte Géant du meuble à la date à laquelle M. Gillibert a succédé à M. Mariani ;

Attendu qu'en statuant ainsi, sans établir que le rang de leurs créances conférait aux banques le droit d'être colloquées sur le prix de vente reçu par le commissaire à l'exécution du plan à concurrence du montant prévu par les protocoles d'accord, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le moyen unique du pourvoi n° G 11-26. 961 :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que pour dire que la société Allianz Global Corporate et Specialty France garantira la caisse de toutes les condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 80 %, l'arrêt retient que le versement aux banques de fonds correspondant à la non-représentation entre bien dans le cadre du contrat d'assurance et que l'article 5 de la police prévoit une franchise de 20 % ;

Attendu qu'en statuant ainsi sans répondre aux conclusions de la société Allianz Global Corporate et Specialty France qui invoquait la prescription de l'action de la caisse à son encontre, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a reçu l'intervention volontaire de la société Wox Limited, venant aux droits de la banque Worms, déclaré irrecevable l'exception de procédure soulevée par la Caisse de garantie des administrateurs et mandataires judiciaires à la liquidation des entreprises, dit le jugement opposable à MM. Gillibert, Z... et Mme Y..., chacun ès qualités, et condamné M. Mariani à indemniser la Caisse de garantie des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires et la compagnie Allianz Global Corporate et Speciality France des sommes restant à leur charge, l'arrêt rendu le 22 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne les sociétés HSBC France, société marseillaise de Crédit, Bank Leumi Le Israël BM, Wox Limited, Banco di Sicilia et Banque Palatine aux dépens du pourvoi n° T 11-28. 833 ;

Condamne la Caisse de garantie des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires aux dépens du pourvoi n° G 11-26. 961 ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 18/11/13
Dernier commentaire ajouté il y a 5 années 8 mois

Etude, par Mme BOUSEZ, SJ G, 2013, p. 2114. A propos de Cass. soc. n° 12-20.157.

Cet arrêt est également commenté par :

- M. MEKKI, Gaz. Pal., 2013, n° 314, p. 19.

- Mme GUEGAN-LECUYER, D. 2013, p. 2954.

Par albert.caston le 18/11/13
Dernier commentaire ajouté il y a 5 années 8 mois

Etude, par M. BRIGANT, SJ G, 2013, p. 2110. A propos de Cass. com. n° 12-19.536.

Par albert.caston le 18/11/13
Dernier commentaire ajouté il y a 5 années 8 mois

Etude, par M. NOURISSAT, SJ G, 2013, p. 2105.

Par albert.caston le 15/11/13
Dernier commentaire ajouté il y a 5 années 8 mois

Cour de cassation

chambre commerciale

Audience publique du mardi 5 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-22.244

Non publié au bulletin Rejet

Sur le moyen unique, pris en ses première et troisième branches :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 mai 2012), que pour financer l'acquisition d'un bien immobilier au prix de 485 000 euros, la société Banque populaire de la Côte d'Azur (la banque) a, par acte notarié reçu le 12 décembre 2005, consenti à M. X... et Mme Y... (les emprunteurs) un prêt relais de 374 500 euros, remboursable en vingt-trois échéances de 187,25 euros et une échéance de 403 235,70 euros, ainsi qu'un prêt habitat de 90 500 euros remboursable en deux cent quarante échéances de 584,17 euros ; qu'agissant en vertu de ce titre exécutoire, la banque a délivré, le 28 mai 2010, un commandement aux fins de saisie-vente immobilière puis a assigné les emprunteurs à l'audience d'orientation ; que ces derniers ont invoqué le défaut de qualité à agir du représentant de la banque et invoqué le manquement de la banque à son obligation de conseil et de mise en garde ;

Attendu que les emprunteurs font grief à l'arrêt d'avoir rejeté leurs demandes incidentes, dit que les conditions des articles 2191 et 2193 du code civil, dans leur rédaction applicable étaient réunies, que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions du décret 2006-936 du 27 juillet 2006, dit que la banque pouvait poursuivre la saisie immobilière à leur préjudice pour une créance arrêtée au 21 septembre 2010 à un montant de 320 574,12 euros, outre les intérêts postérieurs, et ordonné la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis selon les modalités du cahier des conditions de vente, alors, selon le moyen :

1°/ que la cour d'appel a constaté, d'une part, que M. Z... avait été nommé par le conseil d'administration, le 20 avril 1998, directeur général pour une durée de cinq ans renouvelable, et d'autre part, que le conseil d'administration, le 27 août 1998, avait donné pouvoir à M. Z... d'exercer toutes poursuites judiciaires à défaut de paiement des débiteurs, notamment la possibilité de procéder à toutes saisies mobilières ou immobilières ; qu'en ne tirant pas les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que le mandat délivré le 27 août 1998 à M. Z..., qui ne prévoit pas de reconduction tacite, avait pris fin au terme des cinq premières années de fonction, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1991 du même code ;

2°/ que l'établissement de crédit qui accorde un prêt est tenu à l'égard de l'emprunteur non averti, lors de la conclusion du contrat, d'un devoir de mise en garde au plan des capacités financières de l'emprunteur, et des risques d'endettement nés de l'octroi des prêts ; que la banque est tenue de cette obligation de mise en garde même lorsque l'emprunteur est propriétaire d'un patrimoine immobilier d'une valeur supérieure au montant du crédit, particulièrement lorsque celui-ci n'a pas de revenus de nature à faire face aux échéances du prêt ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que Mme Y..., âgée de plus de 75 ans au jour de la conclusion du prêt, et dont les seuls revenus étaient une mince retraite, et son fils M. X..., handicapé à 80 % et titulaire d'un emploi à temps partiel rémunéré au SMIC, n'avaient pas, en leur qualité de co-emprunteurs non avertis, les revenus suffisants pour faire face aux échéances du prêt, d'autant plus que Mme Y... avait à sa charge son plus jeune fils également handicapé à 80 % ; qu'en jugeant pourtant que la banque dans cette situation, aurait pu se dispenser de tout devoir de mise en garde, au motif que les coemprunteurs avaient un patrimoine immobilier, y inclus le bien acquis, d'une valeur supérieure au prêt, et avaient fait état d'avoirs bancaires de 80 000 euros, ce qui laissait entier le risque de devoir vendre leurs biens immobiliers et de subir les aléas propres à ces ventes et à la chute des prix de l'immobilier, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, que le directeur général d'une société anonyme tient des dispositions de l'article L. 225-66 du code de commerce le pouvoir d'ester en justice au nom de la société ; que par ce motif de pur droit, suggéré par la défense, substitué à ceux critiqués, l'arrêt, qui a constaté que M. Z... avait été nommé, le 20 avril 1998, aux fonctions de directeur général de la banque et y avait été reconduit, successivement et sans interruption, jusqu'au 30 août 2011 se trouve justifié ;

Attendu, d'autre part, qu'après avoir relevé, d'un côté, que si les emprunteurs n'avaient pas de revenus importants, ils disposaient d'un avoir global d'environ 80 000 euros permettant de couvrir le coût financier de l'opération, et de l'autre, que le prêt relais devait être remboursé par la revente d'un bien évalué à la somme de 175 000 euros, effectivement vendu à ce prix, sur lequel la somme de 126 422,24 euros a été versée au créancier, ainsi que par la vente de la résidence principale des emprunteurs évalué à 300 000 euros, que ces derniers reconnaissent n'avoir mis en vente que peu de temps avant l'échéance du prêt relais, invoquant le retard pris dans la construction de l'immeuble comprenant l'appartement acquis au moyen des deux prêts, la cour d'appel, ayant fait ressortir, qu'ils n'établissaient pas l'existence d'un risque d'endettement né de l'octroi des prêts, a pu retenir que la banque n'était pas tenue d'un devoir de mise en garde à leur encontre ;

D'où il suit que le moyen, qui ne peut être accueilli en sa première branche, n'est pas fondé pour le surplus ;

Et attendu que le dernier grief ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté toutes les demandes incidentes de Monsieur Philippe X... et de Madame Simone Y..., divorcée X..., dit que les conditions des articles 2191 et 2193 du Code civil, dans leur rédaction applicable étaient réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions du décret 2006-936 du 27 juillet 2006, dit que la BANQUE POPULAIRE COTE D'AZUR pouvait poursuivre la saisie immobilière au préjudice de Monsieur Philippe X... et de Madame Simone Y... pour une créance arrêtée au 21 septembre 2010 à un montant de 320 574,12 euros, outre les intérêts postérieurs, et ordonné la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis selon les modalités du cahier des conditions de vente ;

AUX MOTIFS QUE l'article 23 des statuts de la société poursuivante prévoit que le directeur général est nomme pour une durée de cinq ans renouvelable ; que Monsieur Jean-François Z... a été nommé aux fonctions de directeur général par le conseil d'administration le 20 avril 1998 ; que le procès-verbal de la séance du conseil d'administration de la SA Banque Populaire Côte d'Azur en date du 27 août 1998 énumère les pouvoirs conférés à Monsieur Jean-François Z..., directeur général, comprenant, entre autres, celui d'exercer toutes poursuites judiciaires à défaut de paiement des débiteurs, et notamment la possibilité de procéder à toutes saisies mobilières ou immobilières ; que l'absence de rappel dans ce procès-verbal de la durée du mandat du directeur général n'a pas d'incidence sur la définition de ses pouvoirs qui est l'accessoire de sa nomination ou de sa prorogation dans ses fonctions ; que la banque fournit toutes les décisions rendues par le conseil d'administration les 27 juin 2002, 21 mai 2007, 25 septembre 2008, 17 décembre 2009 et 30 août 2010, ayant reconduit Monsieur Jean-François Z... en sa qualité de directeur général et prorogé dans ses fonctions, sans interruption, jusqu'au 30 août 2011 ; que la référence, dans le pouvoir délivré le 10 mai 2010 à Madame A... au cahier des charges, remplacé depuis l'ordonnance du 21 avril 2006 par le cahier des conditions de vente, n'affecte pas sa validité, ni la possibilité qui lui est donnée, d'engager une procédure de saisie immobilière ; que la contestation tirée du défaut de qualité du représentant de la société poursuivante est, en conséquence, rejetée ; ¿ ; que si les emprunteurs n'avaient pas de revenus importants, ils ont indiqué préalablement disposer d'un avoir global d'environ 80 000 euros, justifiés par leurs relevés de comptes à la Caisse d'Epargne des Alpes, permettant de couvrir le coût financier de l'opération ; qu'à la date de la conclusion des contrats de prêts, le patrimoine immobilier des emprunteurs était évalué, compte tenu du bien objet de l'acquisition, à la somme totale de 960 000 euros, ce compris le bien objet de l'acquisition financée par les crédits litigieux ; que le prêt relais devait être remboursé par la revente d'un bien situé à Grenoble évaluée à la somme de 175 000 euros qui a été effectivement vendu à ce prix, sur lequel la somme de 126 422,24 euros a été versée au créancier, ainsi que par la vente de leur appartement constituant la résidence principale des emprunteurs, sis à Cannes, évalué à 300 000 euros, selon l'estimation produite aux débats ; que Monsieur Philippe X... et Madame Simone Y... reconnaissent n'avoir mis en vente l'appartement de Cannes que le 24 mai 2008, selon mandat de vente sans exclusivité produit aux débats, soit peu de temps avant l'échéance du prêt relais, invoquant le retard pris dans la construction de l'immeuble dans lequel devait se situer l'appartement acquis au moyen du prêt relais et du prêt immobilier ; que les conséquences de ce retard de livraison ne peuvent être imputées au prêteur ; que dans ces conditions, ils n'établissent pas l'existence d'un risque d'endettement excessif, pouvant caractériser un manquement de la banque, dans son devoir de conseil et de mise en garde ;

ET AUX MOTIFS adoptés du jugement QU'il n'est pas discuté que l'immeuble de Grenoble a été vendu pour la somme de 175 000 euros pour lequel le créancier poursuivant n'a toutefois reçu qu'une somme de 126 422,24 euros et que l'immeuble de Cannes n'a pas été mis en vente dès la conclusion des contrats de prêts, comme convenu, mais en mai 2008, ce que ne contestent pas les débiteurs saisis qui indiquent s'être maintenus dans les lieux pendant la durée des travaux en cours dans le nouvel immeuble, qui ont donné lieu à un litige ; qu'il est justifié que le prêt relais exigible au 8 décembre 2007 a été prorogé à deux reprises soit le 17 décembre 2007 pour une durée de 6 mois avec modification du taux d'intérêt à 4,90 % et en date du 16 juin 2009 avec échéance finale le 8 décembre 2008 ; que le bien acquis à Cannes avenue de Vallauris était estimé à la somme de 530 000 euros en novembre 2007 alors qu'il a été acquis pour la somme de 485 000 euros en décembre 2005 ; qu'il ressort de ces éléments que le patrimoine immobilier des consorts X... était estimé à la valeur de 830 000 euros en novembre 2007 et que ceux-ci ont déclaré des avoirs à hauteur de 80 000 euros même si comme elle le prétend Madame X... ne disposait pas d'autres revenus ; qu'il n'est pas établi au vu des éléments versés aux débats que le crédit consenti excédait les capacités de remboursement des emprunteurs, dont l'évaluation constituait la seule obligation de l'établissement financier avant d'accorder son concours ; qu'il ne peut être retenu en conséquence une faute de la Société BANQUE POPULAIRE COTE D'AZUR de son obligation de conseil et de mise en garde ;

1/ ALORS QUE la Cour d'appel a constaté, d'une part, que Monsieur Z... avait été nommé par le conseil d'administration, le 20 avril 1998, directeur général pour une durée de cinq ans renouvelable, et d'autre part, que le conseil d'administration, le 27 août 1998, avait donné pouvoir à Monsieur Z... d'exercer toutes poursuites judiciaires à défaut de paiement des débiteurs, notamment la possibilité de procéder à toutes saisies mobilières ou immobilières ; qu'en ne tirant pas les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que le mandat délivré le 27 août 1998 à Monsieur Z..., qui ne prévoit pas de reconduction tacite, avait pris fin au terme des cinq premières années de fonction, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 1991 du même code ;

2/ ALORS QU'en ne recherchant pas, en toute hypothèse, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions, p. 4 et 5), si, en l'absence de réitération, le mandat consenti le 27 août 1998 à Monsieur Z... par le conseil d'administration, n'avait pas pris fin au terme du mandat de directeur général consenti pour cinq ans par le conseil d'administration, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1134 et 1991 du Code civil ;

3/ ALORS QU'au surplus, l'établissement de crédit qui accorde un prêt est tenu à l'égard de l'emprunteur non averti, lors de la conclusion du contrat, d'un devoir de mise en garde au plan des capacités financières de l'emprunteur, et des risques d'endettement nés de l'octroi des prêts ; que la banque est tenue de cette obligation de mise en garde même lorsque l'emprunteur est propriétaire d'un patrimoine immobilier d'une valeur supérieure au montant du crédit, particulièrement lorsque celui-ci n'a pas de revenus de nature à faire face aux échéances du prêt ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que Madame Simone Y..., âgée de plus de soixante-quinze ans au jour de la conclusion du prêt, et dont les seuls revenus étaient une mince retraite, et son fils Monsieur Philippe X..., handicapé à 80 % et titulaire d'un emploi à temps partiel rémunéré au SMIC, n'avaient pas, en leur qualité de co-emprunteurs non avertis, les revenus suffisants pour faire face aux échéances du prêt, d'autant plus que Madame Simone Y... avait à sa charge son plus jeune fils également handicapé à 80 % ; qu'en jugeant pourtant que la BANQUE POPULAIRE COTE D'AZUR, dans cette situation, aurait pu se dispenser de tout devoir de mise en garde, au motif que les coemprunteurs avaient un patrimoine immobilier, y inclus le bien acquis, d'une valeur supérieure au prêt, et avaient fait état d'avoirs bancaires de 80 000 euros, ce qui laissait entier le risque de devoir vendre leurs biens immobiliers et de subir les aléas propres à ces ventes et à la chute des prix de l'immobilier, la Cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1147 du Code civil.

Par albert.caston le 15/11/13
Dernier commentaire ajouté il y a 5 années 8 mois

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 6 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-22.474

Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président

SCP Laugier et Caston, SCP Vincent et Ohl, avocat(s)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 4 avril 2012), que, par acte authentique du 29 juillet 2005, Mme X... a vendu aux époux Y... une maison d'habitation et un terrain attenant à une ferme restant sa propriété ; que le 5 mai 2006, les époux Y... ont assigné Mme X... en annulation de la vente en lui reprochant de ne pas les avoir informés de l'existence d'une servitude non apparente d'approvisionnement en eau et en électricité au profit de la ferme voisine louée par Mme X... à M. Z... et de ne pas leur avoir donné, lors de la vente, connaissance intégrale de l'état parasitaire faisant état d'une ancienne infestation de l'immeuble par les termites ;

Sur le moyen unique :

Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande de résolution de la vente, alors, selon le moyen :

1°/ que le vendeur d'un fonds, qui affirme faussement dans l'acte de vente qu'il n'a constitué sur ledit fonds aucune servitude et qu'il n'en existe pas à sa connaissance, manque à son obligation de renseignement et commet une faute contractuelle dont il doit réparation ; qu'en affirmant que Mme X... n'avait pas dissimulé l'existence d'une servitude d'approvisionnement en eau et en électricité au profit de la parcelle louée à M. Z..., lors de la vente à M. et Mme Y... du bien immobilier litigieux, motif pris de ce que ces derniers en auraient eu connaissance, après avoir néanmoins constaté que la servitude n'était pas prévue dans l'acte de vente, ce dont il résultait que Mme X... avait manqué à son obligation de renseignement à l'égard des acquéreurs en leur laissant croire en l'existence d'une tolérance qui n'existait pas en réalité, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1638 du code civil ;

2°/ qu'en retenant que M. et Mme Y... avaient été informés de l'existence d'une servitude d'approvisionnement en eau et en électricité au profit de la parcelle louée à M. Z... lors de la vente, et en se fondant sur une lettre datée du 12 février 2006 adressée par M. et Mme Y... à M. Z... dans laquelle ils avaient indiqué « lors de la signature de la vente (29 juillet 2005) chez le notaire B..., ils avaient déclaré que la mise en place d'un compteur individuel de consommation d'eau directement relié au réseau (SAUR) était en cours, afin de nous libérer de la servitude de distribution. Ils n'ont pas, ce jour là, dit que vous deviez le faire vous-même. Nous avions fait confiance et accepté cette déclaration pensant que cette servitude ne durerait que quelques jours. Le 31 août, ils ont réitéré cette déclaration. Nous avons été trompés, puisque six mois et demi après, nous en sommes au même point, malgré nos diverses relances auprès du notaire », quand il ressort des termes de cette lettre que les acquéreurs croyaient qu'il ne s'agissait que d'une simple tolérance qui ne durerait que quelques jours, de sorte que Mme X... leur avait dissimulé le fait que cette servitude s'inscrivait dans le temps, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1638 du code civil ;

3°/ que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que M. et Mme Y... soutenaient en appel que lors de la signature de l'acte de vente, ils n'avaient pas eu communication de l'état parasitaire et que le notaire n'avait lu que les conclusions concernant l'absence de termites ; que ce n'est que trois mois après la vente qu'ils s'étaient alors aperçus de la présence de termites dans l'immeuble cinq ans auparavant, avec la mise en oeuvre d'un traitement adéquat, excepté dans les parties non accessibles ; que les acquéreurs en déduisaient que Mme X... avait commis une réticence dolosive, en s'abstenant de les avoir informés, au moment de la vente, de la présence de termites cinq ans auparavant ; qu'en affirmant que le notaire avait synthétisé dans le corps de l'acte authentique, dont il avait donné lecture à M. et Mme Y..., les conclusions de l'état parasitaire sur l'absence de termites, le traitement de l'immeuble effectué cinq ans auparavant par la méthode Sentri Tech, ainsi que la présence de traces de petites vrillettes, de capricornes et de champignons, quand il ressort des constatations de l'arrêt que cette lecture de l'état parasitaire était insuffisante, à défaut d'avoir fait état de l'existence d'une colonie de termites en 2000, et en gardant le silence sur la présence de termites cinq ans avant la vente, Mme X... avait commis une réticence dolosive, qui avait empêché M. et Mme Y... d'exprimer un consentement libre et éclairé, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé qu'il résultait des termes d'une lettre des époux Y... qu'ils avaient été informés par Mme X..., lors de la signature de la vente chez le notaire, de l'existence d'un approvisionnement en eau et en électricité au profit de la ferme louée à M. Z..., non mentionné dans l'acte de vente, la cour d'appel a pu en déduire que la demande de résolution de la vente n'était pas fondée ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le notaire avait synthétisé, dans le corps de l'acte authentique dont il a donné lecture aux acquéreurs, les conclusions de l'état parasitaire sur l'absence de termites et sur le traitement de l'immeuble effectué par la méthode Sentri Tech cinq ans auparavant, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la demande de résolution de la vente fondée sur une réticence dolosive relative à la présence de termites cinq ans auparavant ne pouvait être accueillie ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à verser la somme de 3 000 euros à Mme X... ; rejette la demande de M. et Mme Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame Y... de leur demande en résolution de la vente intervenue le 29 juillet 2005 de l'immeuble situé... ;

AUX MOTIFS QU'à titre principal, les époux Y... fondent leur demande en résiliation de la vente immobilière sur les dispositions de l'article 1638 du code civil qui dispose que « si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitude non apparente, et quelle soit de telle importance qu'il y a lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité. » ; que les époux Y... soutiennent que leur parcelle est grevée d'une servitude occulte constituée par le fait que la parcelle voisine louée par Mme X... à M. Z... est approvisionnée en eau et en électricité à partir du fonds qui leur a été vendu et que l'existence de cette servitude leur a été sciemment dissimulée par la venderesse lors de la passation de l'acte authentique ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire de M. A... que la parcelle louée par Mme X... à M. Z... n'était pas raccordée au réseau public lors de la vente, et que l'approvisionnement en eau s'effectuait à partir de canalisations passant sous la parcelle vendue aux époux Y..., M. Z... ayant seulement mis en place un sous-compteur raccordé à la ligne existante se trouvant sur le fonds des époux Y... ; que d'autre part, il est établi et non contesté que lors de la vente de la maison aux époux Y... le 29 juillet 2005, la fourniture d'eau a été assurée à partir du fonds des acquéreurs ; qu'une demande de branchement avait été effectuée par Mme X... le 1er août 2005 avec l'accord du fermier mais un litige a opposé la bailleresse et le preneur, et finalement ce n'est que le 29 mai 2006 qu'une nouvelle demande de raccordement a été faite auprès du syndicat des eaux ; qu'en ce qui concerne l'approvisionnement en électricité, le rapport d'expertise a mis en évidence que les bâtiments d'élevage loués à M. Z... ne disposaient pas d'un accès indépendant et n'étaient pas raccordés au réseau public d'électricité, et que d'ailleurs il a constaté la présence de câbles électriques aériens alimentant la laiterie en électricité, branchés dans une grange appartenant maintenant aux époux Y... ; qu'il ressort de ce rapport d'expertise et il n'est pas contesté que le fonds acquis par les époux Y... a supporté de fait jusqu'au mois de mai 2006 une servitude, non prévue dans leur acte, d'approvisionnement en eau et en électricité de la parcelle louée à M. Z... ; que cependant pour pouvoir bénéficier des dispositions de l'article 1638 du code civil, il appartient aux époux Y... de rapporter la preuve de la dissimulation par Mme X... de l'existence de cette servitude lors de la vente ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que le 12 février 2006, les époux Y... ont adressé à M. Z... un courrier ainsi libellé : « lors de la signature de la vente (29 juillet 2005) chez le notaire B..., ils avaient déclaré que le mise en place d'un compteur individuel de consommation d'eau directement relié au réseau (SAUR) était en cours, afin de nous libérer de la servitude de distribution. Ils n'ont pas, ce jour là, dit que vous deviez le faire vous-même. Nous avions fait confiance et accepté cette déclaration pensant que cette servitude ne durerait que quelques jours. Le 31 août, ils ont réitéré cette déclaration. Nous avons été trompés, puisque six mois et demi après, nous en sommes au même point, malgré nos diverses relances auprès du notaire. » ; qu'il découle de ce courrier dont les termes n'ont pas été discutés par les époux Y... qu'ils ont été informés au moment de la vente par la venderesse de l'existence de ce problème de fourniture en eau et en électricité du fonds loué à M. Z... ; qu'en conséquence, les dispositions de l'article 1638 du code civil ne peuvent recevoir application en l'absence de dissimulation établie de l'existence de cette situation et il convient de confirmer le jugement qui les a déboutés de ce chef ;

1°) ALORS QUE le vendeur d'un fonds, qui affirme faussement dans l'acte de vente qu'il n'a constitué sur ledit fonds aucune servitude et qu'il n'en existe pas à sa connaissance, manque à son obligation de renseignement et commet une faute contractuelle dont il doit réparation ; qu'en affirmant que Madame X... n'avait pas dissimulé l'existence d'une servitude d'approvisionnement en eau et en électricité au profit de la parcelle louée à Monsieur Z..., lors de la vente à Monsieur et Madame Y... du bien immobilier litigieux, motif pris de ce que ces derniers en auraient eu connaissance, après avoir néanmoins constaté que la servitude n'était pas prévue dans l'acte de vente, ce dont il résultait que Madame X... avait manqué à son obligation de renseignement à l'égard des acquéreurs en leur laissant croire en l'existence d'une tolérance qui n'existait pas en réalité, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1638 du Code civil ;

2°) ALORS QU'en tout état de cause, en retenant que Monsieur et Madame Y... avaient été informés de l'existence d'une servitude d'approvisionnement en eau et en électricité au profit de la parcelle louée à Monsieur Z... lors de la vente, et en se fondant sur une lettre datée du 12 février 2006 adressée par Monsieur et Madame Y... à Monsieur Z... dans laquelle ils avaient indiqué « lors de la signature de la vente (29 juillet 2005) chez le notaire B..., ils avaient déclaré que la mise en place d'un compteur individuel de consommation d'eau directement relié au réseau (SAUR) était en cours, afin de nous libérer de la servitude de distribution. Ils n'ont pas, ce jour là, dit que vous deviez le faire vous-même. Nous avions fait confiance et accepté cette déclaration pensant que cette servitude ne durerait que quelques jours. Le 31 août, ils ont réitéré cette déclaration. Nous avons été trompés, puisque six mois et demi après, nous en sommes au même point, malgré nos diverses relances auprès du notaire », quand il ressort des termes de cette lettre que les acquéreurs croyaient qu'il ne s'agissait que d'une simple tolérance qui ne durerait que quelques jours, de sorte que Madame X... leur avait dissimulé le fait que cette servitude s'inscrivait dans le temps, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1638 du Code civil ;

ET AUX MOTIFS QU'il convient de relever d'une part que le notaire a synthétisé dans le corps de l'acte authentique dont il a donné lecture aux acquéreurs, les conclusions de l'état parasitaire sur l'absence de termites, le traitement de l'immeuble par la méthode SENTRI TECH effectué cinq ans auparavant, ainsi que la présence de traces de petites vrillettes, de capricornes et de champignons, et qu'il a précisé que l'article 8 de la loi du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages prévoit uniquement qu'un tel état parasitaire établi depuis moins de trois mois doit être annexé à l'acte authentique en cas de vente d'un immeuble bâti situé dans une zone contaminée, et qu'à défaut, aucune clause d'exonération de garantie ne peut être valablement stipulée pour les vices cachés liés à la présence de termites ;

3°) ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que Monsieur et Madame Y... soutenaient en appel que lors de la signature de l'acte de vente, ils n'avaient pas eu communication de l'état parasitaire et que le notaire n'avait lu que les conclusions concernant l'absence de termites ; que ce n'est que trois mois après la vente qu'ils s'étaient alors aperçus de la présence de termites dans l'immeuble cinq ans auparavant, avec la mise en oeuvre d'un traitement adéquat, excepté dans les parties non accessibles ; que les acquéreurs en déduisaient que Madame X... avait commis une réticence dolosive, en s'abstenant de les avoir informés, au moment de la vente, de la présence de termites cinq ans auparavant ; qu'en affirmant que le notaire avait synthétisé dans le corps de l'acte authentique, dont il avait donné lecture à Monsieur et Madame Y..., les conclusions de l'état parasitaire sur l'absence de termites, le traitement de l'immeuble effectué cinq ans auparavant par la méthode Sentri Tech, ainsi que la présence de traces de petites vrillettes, de capricornes et de champignons, quand il ressort des constatations de l'arrêt que cette lecture de l'état parasitaire était insuffisante, à défaut d'avoir fait état de l'existence d'une colonie de termites en 2000, et en gardant le silence sur la présence de termites cinq ans avant la vente, Madame X... avait commis une réticence dolosive, qui avait empêché Monsieur et Madame Y... d'exprimer un consentement libre et éclairé, la Cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil.

Par albert.caston le 15/11/13
Dernier commentaire ajouté il y a 5 années 8 mois

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), sept. 2013, éd. « Le Moniteur », page 97.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 6 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-25.810

Non publié au bulletin Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 juin 2012), que la SCI La Motte Picquet Plaza (la SCI) qui a acquis un lot d'un immeuble en copropriété, a conclu, le 29 juin 2005, avec les consorts X..., propriétaires de l'autre lot dans lequel est exploité un fonds de commerce de café, restaurant, piano, bar par Mme Florence X..., une convention l'autorisant à rénover l'immeuble moyennant une indemnisation et l'abandon de divers locaux, la prise en charge de la ventilation du restaurant et de ses cuisines, ainsi que la remise en état des toilettes, et prévoyant la réalisation par les consorts X... de travaux d'isolation phonique ; que les consorts X... ont assigné la SCI et la société Saprim, sa gérante, en paiement de billets à ordre échus en exécution de la convention et en indemnisation de leurs préjudices ; que la SCI et la société Saprim ont appelé en garantie M. Y..., architecte, et son assureur la société MAF, la société Qualiconsult, contrôleur technique, la société Rempart II en liquidation judiciaire, entrepreneur, et son assureur, la société Axa Corporate Solutions ;

Sur les premiers moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident réunis :

Attendu que la SCI et la société Saprim font grief à l'arrêt de les condamner à payer à Mme Florence X... diverses sommes et d'autoriser le bâtonnier désigné séquestre à lui remettre les sommes détenues, alors, selon le moyen :

1°/ que tenus de motiver leur décision, les juges du fond ne peuvent ni recourir à une motivation de pure forme ni viser les éléments du dossier sans les identifier ; qu'en se bornant à énoncer, pour infirmer le jugement qui avait prononcé la résiliation de la convention intervenue le 29 juin 1995 et de son avenant aux torts des consorts X..., que les pièces produites établissent plutôt des réserves tenant au souci de minorer les conséquences pour l'exploitation du restaurant des troubles résultant des travaux qu'une véritable obstruction, sans procéder à la moindre analyse de ces pièces non identifiées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que le juge, qui ne peut procéder par voie d'affirmation, doit préciser sur quels éléments de preuve il se fonde ; qu'en affirmant, pour infirmer le jugement qui avait prononcé la résiliation de la convention intervenue le 29 juin 1995 et de son avenant aux torts des consorts X..., que les pièces produites établissent plutôt des réserves tenant au souci de minorer les conséquences pour l'exploitation du restaurant des troubles résultant des travaux qu'une véritable obstruction, sans préciser les éléments de preuve sur lesquels elle s'était fondée pour parvenir à une telle conclusion, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; que la SCI et la société Saprim faisaient valoir que les consorts X... avaient reconnu tout au long de la procédure de première instance que l'immeuble avait été complètement achevé et que les travaux de réhabilitation réalisés par la SCI avaient été terminés dans les délais prévus et qu'ils ne pouvaient donc affirmer devant la cour d'appel, sans se contredire, que les travaux n'avaient pas été exécutés ; qu'en retenant, pour accueillir la demande de dommages intérêts compensatoires des consorts X..., que la réception n'était pas opposable aux consorts X... qui n'étaient pas parties aux travaux de réhabilitation et que les consorts X... n'avaient jamais écrit que la SCI avait rempli ses engagements de façon satisfaisante, la cour d'appel, qui s'est fondée sur des motifs impropres à écarter l'existence d'un comportement déloyal et contradictoire adopté par les consorts X... dans le seul but d'échapper à leurs obligations, a privé sa décision de base légale au regard du principe susvisé ;

Mais attendu qu'ayant retenu souverainement que les travaux avaient été exécutés et qu'ils n'avaient pu l'être sans que les consorts X... les aient laissés faire, et que les pièces produites établissaient plutôt des réserves tenant au souci de minorer les conséquences pour l'exploitation du restaurant des troubles résultant des travaux qu'une véritable obstruction ou en tout état de cause, une obstruction d'une gravité suffisante, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la résiliation de l'accord n'était pas justifiée ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur les deuxièmes moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident réunis :

Attendu que la SCI et la société Saprim font grief à l'arrêt de les condamner à payer à Mme Florence X... la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, que la société Saprim et la SCI faisaient valoir que les consorts X... étaient seuls à l'origine de la non réalisation de l'isolation phonique mise à leur charge et qu'il ne pouvait être imputé à la SCI un quelconque manquement à ses obligations dès lors que c'était uniquement en raison de l'opposition des consorts X... que les travaux d'isolation générale n'avaient pu être exécutés ; qu'en retenant que les conditions de l'exécution par les consorts X... de leurs travaux d'isolation phonique avaient été aggravées par la façon dont la SCI avait réalisé son opération de rénovation, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la non réalisation par la SCI des travaux d'isolation générale n'avait pas pour cause directe et exclusive l'obstruction des consorts X... à la réalisation de ces travaux et si donc ceux-ci n'étaient pas seuls à l'origine de leur propre dommage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la SCI n'avait pas communiqué les plans de coupe des planchers dont l'architecte et l'entreprise chargée des travaux d'isolation avaient besoin, que la dalle du plancher haut était d'une épaisseur moindre que celle prévue, ce qui compliquait les travaux d'isolation phonique restant à la charge des consorts X..., et que les travaux réalisés laissaient un certain nombre de points facilitant la transmission du son, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a pu retenir que les conditions de l'exécution par les consorts X... de leurs travaux d'isolation phonique avaient été aggravées par la façon dont la SCI avait réalisé son opération de rénovation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur les troisièmes moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident réunis, ci-après annexé :

Attendu que les critiques étant sans lien avec le grief visant la condamnation de la SCI et la société Saprim au paiement de sommes à Mme Florence X..., le moyen est inopérant ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la SCI La Motte Piquet Plaza et la société Saprim aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI La Motte Piquet Plaza et la société Saprim à payer à M. Y... et la société MAF la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils, pour la société Paris rénovation intra muros (Saprim).

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI La Motte Picquet Plaza et la société Saprim à payer à Florence X... la somme de 42. 685 ¿, avec intérêts à compter de la demande en paiement et autorisé le bâtonnier désigné séquestre à lui remettre les sommes qu'il détenait de ce chef, d'AVOIR condamné la SCI La Motte Picquet Plaza et la société Saprim à payer à Florence X... les sommes de 9. 801, 22 ¿ et de 295, 40 ¿ actualisées par le dernier indice BT 01 publié par référence à l'indice de novembre 2010, plus 10. 000 ¿ à titre de dommages intérêts ;

AUX MOTIFS QUE Marie-Louise X..., propriétaire du lot n° 2 et du fonds de commerce de café restaurant exploité dans la copropriété du...... ainsi que Florence X..., sa fille, locataire gérante du fonds de commerce ont passé le 29 juin 1995 avec la SCI La Motte Picquet Plaza, en leur qualité de deux seuls copropriétaires de l'immeuble...... , une convention aux termes de laquelle :- les consorts X... ajouteront l'activité ¿ piano bar, musique vivante'à celle de café restaurant déjà exploitée dans leurs locaux à charge pour eux de faire réaliser à leur frais tous les travaux et ouvrages nécessaires pour isoler leurs locaux selon les normes techniques et administratives en vigueur afin que les voisins ne puissent se plaindre du bruit qui en résultera ;- une boîte aux lettres et une touche nominative sur l'interphone dans l'entrée de l'immeuble... seront installées au nom de X... ;- les consorts X... acceptent de perdre 0, 4368 mètre carré dans leur local toilette ;- les consorts X... notent que les travaux commenceront le 5 juin 1995 et dureront 8 mois dont 4 qui peuvent être gênants pour l'exploitation du restaurant ; ils s'interdisent toute réclamation à ce sujet, étant convenu :° qu'ils recevront la propriété de trois pièces en rez-de-chaussée au plus tard le 4 janvier 1996,° que la SCI prendra à sa charge la ventilation du restaurant et de ses cuisines,° que la SCI remettra en état les toilettes,° que la SCI versera à la locataire gérante 400. 000 francs en cinq versements dont 280. 000 francs en quatre billets à ordre remis le 17 juillet 1995 et qu'en cas de dépassement du délai la locataire gérante recevra 100. 000 francs pour le premier mois supplémentaire et 5. 000 francs pour toute journée supplémentaire au-delà du premier mois ; le 25 juillet 1995, les parties ont complété leur accord en fixant les dates d'intervention de l'entreprise Rempart pour la pose des canalisations ; les premiers juges ont prononcé la résiliation des accords en raison des obstacles apportés par les consorts X... à l'exécution des travaux en se fondant sur les ordonnances de référé du 15 décembre 1995 qui a fait injonction à X... de laisser la SCI accéder aux lieux et du 29 janvier 1996 qui a autorisé la SCI à consigner le solde de l'indemnité et désigné Monsieur Z... en qualité d'expert ; il appartient à la SCI de démontrer l'inexécution par les consorts X... de leur obligation de laisser exécuter les travaux pour justifier cette résiliation ; or, d'une part, les travaux ont été exécutés et ils ne pouvaient l'être sans que les consorts X... ne les laissent faire, d'autre part, les pièces produites établissent plutôt des réserves tenant au souci de minorer les conséquences pour l'exploitation du restaurant des troubles résultant des travaux qu'une véritable obstruction ou en tout état de cause, une obstruction d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation de l'accord ; en conséquence le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il prononce la résiliation de l'accord du 25 juillet et la SCI sera condamnée à payer les causes des billets à ordre avec intérêts à compter de la date d'échéance de chacun des billets ; les travaux ont été achevés avec un retard de 9 mois ; ils devaient être exécutés en 8 mois dont 4 pouvant être très gênants pour l'exploitation du café restaurant piano bar ; les consorts X... demandent donc l'application de la convention qui prévoyait un complément d'indemnisation en cas de dépassement du délai de 4 mois au cours desquels les travaux pouvaient être très gênants ; or, il n'est pas démontré par les consorts X... que la période de gêne extrême, seule susceptible d'être indemnisée en application de la convention, ait dépassé quatre mois ; il ne sera donc pas fait droit à la demande d'indemnisation complémentaire ; l'accord prévoyait que la SCI assurerait la ventilation des caves du restaurant et de la cuisine du restaurant, l'avenant que les canalisations inutiles seraient déposées et qu'une boîte aux lettres serait posée ; ces obligations résultant de la convention du 25 juillet 1995 se prescrivent conformément au droit commun applicable à la date de l'assignation, c'est-à-dire trente ans ; il n'est pas contesté que la canalisation assurant la ventilation monte à une hauteur inférieure aux héberges du toit ; que les canalisations devenues inutiles n'ont pas été retirées et que la boîte aux lettres n'a pas été posée ; pour s'opposer à cette demande, la SCI oppose la prescription de la demande et la reconnaissance par les consorts X... de l'achèvement des travaux ; elle fait partir cette prescription de la réception des travaux de réhabilitation, le 22 novembre 1996 et elle invoque des conclusions du 13 février 2009 dans lesquels les consorts X... écrivent que les travaux de réhabilitation ont été terminés dans les délais : la réception n'est pas opposable aux consorts X... qui ne sont pas partie aux travaux de réhabilitation ; ils mettent en cause l'exécution de l'engagement du 29 juin 1995 qui se prescrit en principe par 30 ans ; la SCI ne justifie pas de la prescription de l'exécution de cet engagement ; par ailleurs les consorts X... n'ont jamais dit ou écrit qu'elle avait rempli ses engagements de façon satisfaisante ; il n'y a donc pas de contradiction dans leurs écritures et il convient de faire droit à leur demande en paiement de dommages intérêts compensatoires (9. 802, 22 ¿ et 295, 40 ¿) ;

ALORS, D'UNE PART, QUE, tenus de motiver leur décision, les juges du fond ne peuvent ni recourir à une motivation de pure forme ni viser les éléments du dossier sans les identifier ; qu'en se bornant à énoncer, pour infirmer le jugement qui avait prononcé la résiliation de la convention intervenue le 29 juin 1995 et de son avenant aux torts des consorts X..., que les pièces produites établissent plutôt des réserves tenant au souci de minorer les conséquences pour l'exploitation du restaurant des troubles résultant des travaux qu'une véritable obstruction, sans procéder à la moindre analyse de ces pièces non identifiées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le juge, qui ne peut procéder par voie d'affirmation, doit préciser sur quels éléments de preuve il se fonde ; qu'en affirmant, pour infirmer le jugement qui avait prononcé la résiliation de la convention intervenue le 29 juin 1995 et de son avenant aux torts des consorts X..., que les pièces produites établissent plutôt des réserves tenant au souci de minorer les conséquences pour l'exploitation du restaurant des troubles résultant des travaux qu'une véritable obstruction, sans préciser les éléments de preuve sur lesquels elle s'était fondée pour parvenir à une telle conclusion, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS, ENFIN, QUE nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; que la SCI La Motte Picquet Plaza et la société Saprim faisaient valoir que les consorts X... avaient reconnu tout au long de la procédure de première instance que l'immeuble avait été complètement achevé et que les travaux de réhabilitation réalisés par la SCI La Motte Picquet Plaza avaient été terminés dans les délais prévus et qu'ils ne pouvaient donc affirmer devant la cour d'appel, sans se contredire, que les travaux n'avaient pas été exécutés ; qu'en retenant, pour accueillir la demande de dommages intérêts compensatoires des consorts X..., que la réception n'était pas opposable aux consorts X... qui n'étaient pas parties aux travaux de réhabilitation et que les consorts X... n'avaient jamais écrit que la SCI avait rempli ses engagements de façon satisfaisante, la cour d'appel, qui s'est fondée sur des motifs impropres à écarter l'existence d'un comportement déloyal et contradictoire adopté par les consorts X... dans le seul but d'échapper à leurs obligations, a privé sa décision de base légale au regard du principe susvisé.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI La Motte Picquet Plaza et la société Saprim à payer à Florence X... la somme de 10. 000 ¿ à titre de dommages intérêts ;

AUX MOTIFS QUE l'isolation phonique à la charge des consorts X... n'a pas été réalisée pour, au dire des intéressés, plusieurs motifs imputables à la SCI ; le premier tient au fait que celle-ci n'a pas communiqué les plans de coupe des planches dont son architecte et l'entreprise chargée des travaux d'isolation avaient besoin, le second au fait que le plancher haut devait conformément à la notice descriptive être constituée d'une dalle de 18 cm d'épaisseur alors que la dalle réalisée ne faisait que 12 cm d'épaisseur et le troisième, à la présence de point de transmission des sons issus des traversées de canalisation, conduits de fumée et autres dans le plancher ; ils justifient du premier motif par les lettres échangées avec les entreprises entre juillet et décembre 1995 et par une lettre de Phonie and co du 6 juillet 1996 rappelant qu'elle a rencontré toutes les difficultés ces 12 derniers mois pour obtenir les éléments indispensables à la conception fiable d'une isolation phonique appropriée au projet ; la SCI ne conteste par ailleurs pas que la dalle devait faire, au moins dans ses rapports avec la copropriété, 18 cm d'épaisseur, qu'elle ne les fait pas et que cela complique les travaux d'isolation phonique restant à la charge des consorts X... ; elle ne conteste pas non plus que les travaux réalisés laissent un certain nombre de points facilitant la transmission du son ; il en résulte démonstration suffisante que les conditions de l'exécution par les consorts X... de leurs travaux d'isolation phonique ont été aggravés par la façon dont la SCI a réalisé son opération de rénovation ; la cour estime à 10. 000 ¿ le préjudice qui en résulte ; la cessation de l'activité piano bar n'est pas consécutive à la mauvaise exécution par la SCI de ses obligation mais au fait que les consorts X... n'ont pas fait exécuter les travaux d'isolation phonique nécessaires ; les difficultés pouvant résulter de ce manquement contractuel ont été précédemment indemnisés ; le préjudice résultant de l'émission de chèques sans provision et de l'interdiction bancaire est indirect ; il n'est pas démontré de préjudice distinct du simple retard apporté au paiement de billets à ordre ; ce préjudice est réparé par les intérêts de retard ; il n'est pas justifié d'autre préjudice ; il est constant que la régularisation par acte authentique de la cession des trois pièces du rez-de-chaussée n'est intervenue que le 28 avril 2009 alors qu'elle devait être effectuée au plus tard le 4 janvier 1996 et que Florence X... a reconnu à cette occasion qu'elle occupait ces pièces ; il est prétendu que cette reconnaissance a été extorquée à Florence X... qui désirait les acquérir ; cette affirmation n'est pas démontrée ; en conséquence, c'est à juste titre que les premiers juges ont condamné les consorts X... à indemniser la SCI de la somme de 10. 780, 67 ¿ correspondant aux charges et impôts fonciers payés de ce chef pendant cette période ; la convention ne permet pas de prétendre que l'occupation par les consorts X... de ces locaux a été abusive ;

ALORS QUE la société Saprim et la SCI La Motte Picquet-Plaza faisaient valoir que les consorts X... étaient seuls à l'origine de la non réalisation de l'isolation phonique mise à leur charge et qu'il ne pouvait être imputé à la SCI un quelconque manquement à ses obligations dès lors que c'était uniquement en raison de l'opposition des consorts X... que les travaux d'isolation générale n'avaient pu être exécutés ; qu'en retenant que les conditions de l'exécution par les consorts X... de leurs travaux d'isolation phonique avaient été aggravées par la façon dont la SCI avait réalisé son opération de rénovation, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la non réalisation par la SCI des travaux d'isolation générale n'avait pas pour cause directe et exclusive l'obstruction des consorts X... à la réalisation de ces travaux et si donc ceux-ci n'étaient pas seuls à l'origine de leur propre dommage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI La Motte Picquet Plaza et la société Saprim à payer à Florence X... la somme de 42. 685 ¿, avec intérêts à compter de la demande en paiement et autorisé le bâtonnier désigné séquestre à lui remettre les sommes qu'il détenait de ce chef, et d'AVOIR condamné la SCI La Motte Picquet Plaza et la société Saprim à payer à Florence X... les sommes de 9. 801, 22 ¿ et de 295, 40 ¿ actualisées par le dernier indice BT 01 publié par référence à l'indice de novembre 2010, plus 10. 000 ¿ à titre de dommages intérêts ;

AUX MOTIFS QUE la SCI appelle en garantie l'architecte Y... et la compagnie Axa, assureur de Rempart à les garantir ; elle explique que le conduit de ventilation était prévue et qu'elle l'a payé sans que l'architecte signale l'inachèvement de cet ouvrage lors de la réception ; l'architecte se contente de conclure que ¿ si cette conduite de ventilation avait été réalisée dès le début, elle aurait été payée par Saprim et non par l'architecte': la cour en déduit que celui-ci et son assureur contestent que le conduit de ventilation avait été prévu ; il est produit des plans de permis de construire, le CCTP et des comptes rendus de chantier ; la cour n'a pas trouvé dans ces documents la preuve que cette ventilation avait été prévue ; la convention passée entre la SCI et les consorts X... étant inopposable aux constructeurs qui n'y sont pas parties, rien ne permet de dire qu'elle ait été portée à la connaissance des constructeurs et que ceux-ci ont au moins manqué à leur devoir de conseil en ne veillant pas au respect par le procédé constructif mis en oeuvre, de ces prescriptions ; la SCI sera donc déboutée des fins de son appel en garantie à leur encontre ;

ALORS QUE l'article 2. 20 du cahier des charges techniques particulières, établi en mars 1995 par Monsieur Y..., architecte, et visé par l'entreprise Rempart, indiquait expressément « Installation en façade arrière d'une gaine toute hauteur de l'immeuble, avec VMC pour desservir la salle de restaurant et sa cuisine, compris toutes sujétions maçonnerie, couronnement, enduit ; qu'en ignorant cette clause et en affirmant ne pas avoir trouvé dans les documents la preuve que le conduit de ventilation avait été prévu, la cour d'appel a dénaturé par omission l'article 2. 20 du cahier des charges techniques particulières et violé de la sorte l'article 1134 du code civil.

Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils, pour la SCI La Motte Piquet Plaza.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI La Motte Picquet-Plaza et la société Saprim à payer à Florence X... la somme de 42. 685 ¿, avec intérêts à compter de la demande en paiement et autorisé le bâtonnier désigné séquestre à lui remettre les sommes qu'il détenait de ce chef, d'AVOIR condamné la SCI La Motte Picquet-Plaza et la société Saprim à payer à Florence X... les sommes de 9. 801, 22 ¿ et de 295, 40 ¿ actualisées par le dernier indice BT 01 publié par référence à l'indice de novembre 2010 ;

AUX MOTIFS QUE Marie-Louise X..., propriétaire du lot n° 2 et du fonds de commerce de café restaurant exploité dans la copropriété du...... ainsi que Florence X..., sa fille, locataire gérante du fonds de commerce ont passé le 29 juin 1995 avec la SCI La Motte Picquet-Plaza, en leur qualité de deux seuls copropriétaires de l'immeuble...... , une convention aux termes de laquelle :- les consorts X... ajouteront l'activité ¿ piano bar, musique vivante'à celle de café restaurant déjà exploitée dans leurs locaux à charge pour eux de faire réaliser à leur frais tous les travaux et ouvrages nécessaires pour isoler leurs locaux selon les normes techniques et administratives en vigueur afin que les voisins ne puissent se plaindre du bruit qui en résultera ;- une boîte aux lettres et une touche nominative sur l'interphone dans l'entrée de l'immeuble... seront installées au nom de X... ;- les consorts X... acceptent de perdre 0, 4368 mètre carré dans leur local toilette ;- les consorts X... notent que les travaux commenceront le 5 juin 1995 et dureront 8 mois dont 4 qui peuvent être gênants pour l'exploitation du restaurant ; ils s'interdisent toute réclamation à ce sujet, étant convenu :° qu'ils recevront la propriété de trois pièces en rez-de-chaussée au plus tard le 4 janvier 1996,° que la SCI prendra à sa charge la ventilation du restaurant et de ses cuisines,° que la SCI remettra en état les toilettes,° que la SCI versera à la locataire gérante 400. 000 francs en cinq versements dont 280. 000 francs en quatre billets à ordre remis le 17 juillet 1995 et qu'en cas de dépassement du délai la locataire gérante recevra 100. 000 francs pour le premier mois supplémentaire et 5. 000 francs pour toute journée supplémentaire au-delà du premier mois ; le 25 juillet 1995, les parties ont complété leur accord en fixant les dates d'intervention de l'entreprise Rempart pour la pose des canalisations ; les premiers juges ont prononcé la résiliation des accords en raison des obstacles apportés par les consorts X... à l'exécution des travaux en se fondant sur les ordonnances de référé du 15 décembre 1995 qui a fait injonction à X... de laisser la SCI accéder aux lieux et du 29 janvier 1996 qui a autorisé la SCI à consigner le solde de l'indemnité et désigné Monsieur Z... en qualité d'expert ; il appartient à la SCI de démontrer l'inexécution par les consorts X... de leur obligation de laisser exécuter les travaux pour justifier cette résiliation ; or, d'une part, les travaux ont été exécutés et ils ne pouvaient l'être sans que les consorts X... ne les laissent faire, d'autre part, les pièces produites établissent plutôt des réserves tenant au souci de minorer les conséquences pour l'exploitation du restaurant des troubles résultant des travaux qu'une véritable obstruction ou en tout état de cause, une obstruction d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation de l'accord ; en conséquence le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il prononce la résiliation de l'accord du 25 juillet et la SCI sera condamnée à payer les causes des billets à ordre avec intérêts à compter de la date d'échéance de chacun des billets ; les travaux ont été achevés avec un retard de 9 mois ; ils devaient être exécutés en 8 mois dont 4 pouvant être très gênants pour l'exploitation du café restaurant piano bar ; les consorts X... demandent donc l'application de la convention qui prévoyait un complément d'indemnisation en cas de dépassement du délai de 4 mois au cours desquels les travaux pouvaient être très gênants ; or, il n'est pas démontré par les consorts X... que la période de gêne extrême, seule susceptible d'être indemnisée en application de la convention, ait dépassé quatre mois ; il ne sera donc pas fait droit à la demande d'indemnisation complémentaire ; l'accord prévoyait que la SCI assurerait la ventilation des caves du restaurant et de la cuisine du restaurant, l'avenant que les canalisations inutiles seraient déposées et qu'une boîte aux lettres serait posée ; ces obligations résultant de la convention du 25 juillet 1995 se prescrivent conformément au droit commun applicable à la date de l'assignation, c'est-à-dire trente ans ; il n'est pas contesté que la canalisation assurant la ventilation monte à une hauteur inférieure aux héberges du toit ; que les canalisations devenues inutiles n'ont pas été retirées et que la boîte aux lettres n'a pas été posée ; pour s'opposer à cette demande, la SCI oppose la prescription de la demande et la reconnaissance par les consorts X... de l'achèvement des travaux ; elle fait partir cette prescription de la réception des travaux de réhabilitation, le 22 novembre 1996 et elle invoque des conclusions du 13 février 2009 dans lesquels les consorts X... écrivent que les travaux de réhabilitation ont été terminés dans les délais : la réception n'est pas opposable aux consorts X... qui ne sont pas partie aux travaux de réhabilitation ; ils mettent en cause l'exécution de l'engagement du 29 juin 1995 qui se prescrit en principe par 30 ans ; la SCI ne justifie pas de la prescription de l'exécution de cet engagement ; par ailleurs les consorts X... n'ont jamais dit ou écrit qu'elle avait rempli ses engagements de façon satisfaisante ; il n'y a donc pas de contradiction dans leurs écritures et il convient de faire droit à leur demande en paiement de dommages intérêts compensatoires (9. 802, 22 ¿ et 295, 40 ¿) ;

ALORS, D'UNE PART, QUE, tenus de motiver leur décision, les juges du fond ne peuvent ni recourir à une motivation de pure forme ni viser les éléments du dossier sans les identifier ; qu'en se bornant à énoncer, pour infirmer le jugement qui avait prononcé la résiliation de la convention intervenue le 29 juin 1995 et de son avenant aux torts des consorts X..., que les pièces produites établissent plutôt des réserves tenant au souci de minorer les conséquences pour l'exploitation du restaurant des troubles résultant des travaux qu'une véritable obstruction, sans procéder à la moindre analyse de ces pièces non identifiées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le juge, qui ne peut procéder par voie d'affirmation, doit préciser sur quels éléments de preuve il se fonde ; qu'en affirmant, pour infirmer le jugement qui avait prononcé la résiliation de la convention intervenue le 29 juin 1995 et de son avenant aux torts des consorts X..., que les pièces produites établissent plutôt des réserves tenant au souci de minorer les conséquences pour l'exploitation du restaurant des troubles résultant des travaux qu'une véritable obstruction, sans préciser les éléments de preuve sur lesquels elle s'était fondée pour parvenir à une telle conclusion, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS, ENFIN, QUE nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; que la SCI La Motte Picquet-Plaza et la société Saprim faisaient valoir que les consorts X... avaient reconnu tout au long de la procédure de première instance que l'immeuble avait été complètement achevé et que les travaux de réhabilitation réalisés par la SCI La Motte Picquet-Plaza avaient été terminés dans les délais prévus et qu'ils ne pouvaient donc affirmer devant la cour d'appel, sans se contredire, que les travaux n'avaient pas été exécutés ; qu'en retenant, pour accueillir la demande de dommages intérêts compensatoires des consorts X..., que la réception n'était pas opposable aux consorts X... qui n'étaient pas parties aux travaux de réhabilitation et que les consorts X... n'avaient jamais écrit que la SCI avait rempli ses engagements de façon satisfaisante, la cour d'appel, qui s'est fondée sur des motifs impropres à écarter l'existence d'un comportement déloyal et contradictoire adopté par les consorts X... dans le seul but d'échapper à leurs obligations, a privé sa décision de base légale au regard du principe susvisé.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI La Motte Picquet-Plaza et la société Saprim à payer à Florence X... la somme de 10. 000 ¿ à titre de dommages intérêts ;

AUX MOTIFS QUE l'isolation phonique à la charge des consorts X... n'a pas été réalisée pour, au dire des intéressés, plusieurs motifs imputables à la SCI ; le premier tient au fait que celle-ci n'a pas communiqué les plans de coupe des planches dont son architecte et l'entreprise chargée des travaux d'isolation avaient besoin, le second au fait que le plancher haut devait conformément à la notice descriptive être constituée d'une dalle de 18 cm d'épaisseur alors que la dalle réalisée ne faisait que 12 cm d'épaisseur et le troisième, à la présence de point de transmission des sons issus des traversées de canalisation, conduits de fumée et autres dans le plancher ; ils justifient du premier motif par les lettres échangées avec les entreprises entre juillet et décembre 1995 et par une lettre de Phonie and co du 6 juillet 1996 rappelant qu'elle a rencontré toutes les difficultés ces 12 derniers mois pour obtenir les éléments indispensables à la conception fiable d'une isolation phonique appropriée au projet ; la SCI ne conteste par ailleurs pas que la dalle devait faire, au moins dans ses rapports avec la copropriété, 18 cm d'épaisseur, qu'elle ne les fait pas et que cela complique les travaux d'isolation phonique restant à la charge des consorts X... ; elle ne conteste pas non plus que les travaux réalisés laissent un certain nombre de points facilitant la transmission du son ; il en résulte démonstration suffisante que les conditions de l'exécution par les consorts X... de leurs travaux d'isolation phonique ont été aggravés par la façon dont la SCI a réalisé son opération de rénovation ; la cour estime à 10. 000 ¿ le préjudice qui en résulte ; la cessation de l'activité piano bar n'est pas consécutive à la mauvaise exécution par la SCI de ses obligation mais au fait que les consorts X... n'ont pas fait exécuter les travaux d'isolation phonique nécessaires ; les difficultés pouvant résulter de ce manquement contractuel ont été précédemment indemnisés ; le préjudice résultant de l'émission de chèques sans provision et de l'interdiction bancaire est indirect ; il n'est pas démontré de préjudice distinct du simple retard apporté au paiement de billets à ordre ; ce préjudice est réparé par les intérêts de retard ; il n'est pas justifié d'autre préjudice ; il est constant que la régularisation par acte authentique de la cession des trois pièces du rez-de-chaussée n'est intervenue que le 28 avril 2009 alors qu'elle devait être effectuée au plus tard le 4 janvier 1996 et que Florence X... a reconnu à cette occasion qu'elle occupait ces pièces ; il est prétendu que cette reconnaissance a été extorquée à Florence X... qui désirait les acquérir ; cette affirmation n'est pas démontrée ; en conséquence, c'est à juste titre que les premiers juges ont condamné les consorts X... à indemniser la SCI de la somme de 10. 780, 67 ¿ correspondant aux charges et impôts fonciers payés de ce chef pendant cette période ; la convention ne permet pas de prétendre que l'occupation par les consorts X... de ces locaux a été abusive ;

ALORS QUE la SCI La Motte Picquet-Plaza et la société Saprim faisaient valoir que les consorts X... étaient seuls à l'origine de la non réalisation de l'isolation phonique mise à leur charge et qu'il ne pouvait être imputé à la SCI un quelconque manquement à ses obligations dès lors que c'était uniquement en raison de l'opposition des consorts X... que les travaux d'isolation générale n'avaient pu être exécutés ; qu'en retenant que les conditions de l'exécution par les consorts X... de leurs travaux d'isolation phonique avaient été aggravées par la façon dont la SCI avait réalisé son opération de rénovation, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la non réalisation par la SCI des travaux d'isolation générale n'avait pas pour cause directe et exclusive l'obstruction des consorts X... à la réalisation de ces travaux et si donc ceux-ci n'étaient pas seuls à l'origine de leur propre dommage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI La Motte Picquet-Plaza et la société Saprim à payer à Florence X... la somme de 42. 685 ¿, avec intérêts à compter de la demande en paiement et autorisé le bâtonnier désigné séquestre à lui remettre les sommes qu'il détenait de ce chef, et d'AVOIR condamné la SCI La Motte Picquet Plaza et la société Saprim à payer à Florence X... les sommes de 9. 801, 22 ¿ et de 295, 40 ¿ actualisées par le dernier indice BT 01 publié par référence à l'indice de novembre 2010, plus 10. 000 ¿ à titre de dommages intérêts ;

AUX MOTIFS QUE la SCI appelle en garantie l'architecte Y... et la compagnie Axa, assureur de Rempart à les garantir ; elle explique que le conduit de ventilation était prévue et qu'elle l'a payé sans que l'architecte signale l'inachèvement de cet ouvrage lors de la réception ; l'architecte se contente de conclure que ¿ si cette conduite de ventilation avait été réalisée dès le début, elle aurait été payée par Saprim et non par l'architecte': la cour en déduit que celui-ci et son assureur contestent que le conduit de ventilation avait été prévu ; il est produit des plans de permis de construire, le CCTP et des comptes rendus de chantier ; la cour n'a pas trouvé dans ces documents la preuve que cette ventilation avait été prévue ; la convention passée entre la SCI et les consorts X... étant inopposable aux constructeurs qui n'y sont pas parties, rien ne permet de dire qu'elle ait été portée à la connaissance des constructeurs et que ceux-ci ont au moins manqué à leur devoir de conseil en ne veillant pas au respect par le procédé constructif mis en oeuvre, de ces prescriptions ; la SCI sera donc déboutée des fins de son appel en garantie à leur encontre ;

ALORS QUE l'article 2. 20 du cahier des charges techniques particulières, établi en mars 1995 par Monsieur Y..., architecte, et visé par l'entreprise Rempart, indiquait expressément « Installation en façade arrière d'une gaine toute hauteur de l'immeuble, avec VMC pour desservir la salle de restaurant et sa cuisine, compris toutes sujétions maçonnerie, couronnement, enduit ; qu'en ignorant cette clause et en affirmant ne pas avoir trouvé dans les documents la preuve que le conduit de ventilation avait été prévu, la cour d'appel a dénaturé par omission l'article 2. 20 du cahier des charges techniques particulières et violé de la sorte l'article 1134 du code civil.

Par albert.caston le 15/11/13
Dernier commentaire ajouté il y a 5 années 8 mois

Cet arrêt est commenté par :

- François-Xavier AJACCIO, Dictionnaire permanent « assurances », bulletin, janvier 2014, p. 5.

- Marie-Laure PAGÈS-de VARENNE, Construction - Urbanisme n° 1, Janvier 2014, comm. 13.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 6 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-15.763

Non publié au bulletin Cassation partielle

Met hors de cause la société Mayon, ès qualités de liquidateur de la société No-Ga-Bat ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 19 janvier 2012), que la société civile immobilière Blaise Pascal (la SCI) ayant pour gérant M. Y... a confié la maîtrise d'oeuvre complète et les travaux de gros oeuvre d'une opération de transformation d'un atelier en logement respectivement à M. Z..., architecte, et à la société No-Ga-Bat, cette société ayant fait, depuis lors, l'objet d'une procédure collective (liquidateur : la société Mayon) ; qu'après délivrance d'un permis de construire, un arrêté interruptif des travaux a été pris ; que MM. Y... et Z... et la SCI ont été condamnés pénalement pour démolition et construction sans permis ; que la société No-Ga-Bat a assigné la SCI en paiement du coût des travaux et que la SCI a appelé M. Z... en garantie ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à régler à la société No-Ga-Bat la somme en principal de 25 401 euros avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure, alors, selon le moyen :

1°/ qu'il incombe à l'entrepreneur, tenu d'une obligation de conseil, de s'assurer que le devis estimatif qu'il établit est en concordance avec la construction autorisée par le permis de construire ; qu'en jugeant que la société No-Ga-Bat avait exécuté ses obligations à l'égard de la SCI, sans vérifier, ainsi qu'il lui était demandé, si la société No-Ga-Bat n'avait pas manqué à son obligation de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage en procédant à une démolition et à une reconstruction non autorisées par le permis de construire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

2°/ que la SCI alléguait dans ses écritures d'appel que le marché conclu avec la société No-Ga-Bat ne prévoyait qu'une démolition de plaques d'éverite en toiture et en bardage, d'une partie de la charpente au-dessus de la future piscine et de la partie habitation de l'ancien hangar, et qu'en détruisant la totalité du bâtiment sur les instructions du maître d'oeuvre, la société No-Ga-Bat avait méconnu les termes du marché ; qu'en jugeant que les travaux réalisés par l'entrepreneur l'auraient été conformément aux instructions du maître de l'ouvrage, à la demande du maître d'oeuvre, sans vérifier, ainsi qu'il lui était demandé, si ces travaux étaient conformes aux termes du marché conclu avec la SCI, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'entrepreneur avait réalisé les travaux conformément aux instructions, d'une part, du maître de l'ouvrage, qui se « flattait » dans les constats d'huissier des 31 janvier 2006 et 10 mars 2006 d'avoir obtenu un permis de démolir et, d'autre part, du maître d'oeuvre qui « pressait » l'entreprise de procéder à la démolition lors de ses visites de chantier et retenu que le maître de l'ouvrage avait signé le marché de démolition, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour débouter la SCI de son action récursoire contre M. Z..., l'arrêt retient que le maître de l'ouvrage, qui a signé un marché de démolition et manifesté son intention de démolir dans un constat d'huissier, savait parfaitement n'avoir jamais obtenu ni sollicité un permis de démolir ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que l'architecte, chargé d'une mission de maîtrise d'oeuvre complète, avait demandé à l'entrepreneur de procéder à la démolition et retenu qu'il avait commis une faute, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la SCI de son action récursoire contre l'architecte M. Z..., l'arrêt rendu le 19 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer à la SCI Blaise Pascal la somme de 3 000 euros ; condamne la SCI Blaise Pascal à payer à M. Mayon, ès qualités, la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. Z... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Blaise Pascal

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI BLAISE PASCAL à régler à la SARL NOGABAT la somme en principal de 25.401 € avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 8 août 2006 ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « la convention fait la loi des parties ; qu'en fait les travaux réalisés par l'entrepreneur conformément aux instructions du maître d'ouvrage qui se flatte dans les constats d'huissier des 31 janvier 2006 et 10 mars 2006 d'avoir obtenu un permis de démolir et aux instructions du maître d'oeuvre qui presse l'entreprise de procéder à la démolition dans ses (sic) visites de chantier des 13 janvier, janvier, 3 février, 10 février et 17 février 2006, ont été exécutés ; que cette exécution exclut l'absence d'ouvrage ou la facturation de travaux inexistants » ;

ALORS en premier lieu QU'il incombe à l'entrepreneur, tenu d'une obligation de conseil, de s'assurer que le devis estimatif qu'il établit est en concordance avec la construction autorisée par le permis de construire ; qu'en jugeant que la société NOGABAT avait exécuté ses obligations à l'égard de la SCI BLAISE PASCAL, sans vérifier, ainsi qu'il lui était demandé (conclusions de la SCI, p.6), si la société NOGABAT n'avait pas manqué à son obligation de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage en procédant à une démolition et à une reconstruction non autorisées par le permis de construire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

ALORS en second lieu QUE la SCI BLAISE PASCAL alléguait dans ses écritures d'appel que le marché conclu avec la société NOGABAT ne prévoyait qu'une démolition de plaques d'éverite en toiture et en bardage, d'une partie de la charpente au-dessus de la future piscine et de la partie habitation de l'ancien hangar, et qu'en détruisant la totalité du bâtiment sur les instructions du maître d'oeuvre, la société NOGABAT avait méconnu les termes du marché ; qu'en jugeant que les travaux réalisés par l'entrepreneur l'auraient été conformément aux instructions du maître de l'ouvrage, à la demande du maître d'oeuvre, sans vérifier, ainsi qu'il lui était demandé, si ces travaux étaient conformes aux termes du marché conclu avec la SCI BLAISE PASCAL, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SCI BLAISE PASCAL de son action récursoire contre l'architecte, Monsieur Maxime Z... ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « il est de principe que nul ne peut être relevé indemne de sa propre faute ; qu'en fait l'arrêt de la chambre correctionnelle de la cour de Bordeaux en date du 13 octobre 2009 a confirmé la condamnation de Maxime Z..., de Jean-Christophe Y... et de la SCI Blaise Pascal pour démolition sans permis et construction sans permis et a ajouté une condamnation à démolir les constructions édifiées ; que certes une demande de permis de construire une « extension ou surélévation » avait été déposée le 26 janvier 2005, après la passation du contrat de maître d'oeuvre le 17 décembre 2004, et obtenu le 31 mai 2005, avant la passation du marché de gros oeuvre, comprenant la démolition, le 20 décembre 2005 ; mais que l'arrêt correctionnel a relevé que la démolition et la construction ne sont pas conformes au permis de construire qui concernait un projet de réhabilitation sans démolition, et a développé dans ses motifs que le maître d'ouvrage avait signé le marché de démolition le 20 décembre 2005 et avait manifesté son intention de démolir dans un constat d'huissier du 31 janvier 2006, la cour, qui reprend ces deux motifs pour stigmatiser l'attitude du maître d'ouvrage qui savait parfaitement qu'il n'avait jamais obtenu ni sollicité un permis de démolir, ne peut faire droit à l'action récursoire du maître d'ouvrage contre l'architecte, malgré la faute de celui-ci, laquelle action récursoire aboutirait à exonérer le maître d'ouvrage de sa propre faute, en tout ou partie » ;

ALORS en premier lieu QUE le maître d'oeuvre ayant accepté une mission globale comprenant notamment la direction des travaux et la vérification de leur conformité aux pièces du marché engage sa responsabilité envers le maître de l'ouvrage s'il n'avise pas celuici de l'illicéité d'une démolition et d'une reconstruction non autorisées par le permis de construire accordé ; qu'en jugeant que la responsabilité de Monsieur Z..., en sa qualité de maître d'oeuvre, ne pourrait pas être engagée à l'égard du maître de l'ouvrage, au motif que celui-ci savait qu'il ne disposait pas de l'autorisation administrative de procéder à la démolition et à la reconstruction litigieuses, sans vérifier, comme il lui était demandé (conclusions de la SCI BLAISE PASCAL, p.10§3), si Monsieur Z... n'engageait pas sa responsabilité à l'égard de la SCI BLAISE PASCAL pour ne pas l'avoir avertie du fait que les travaux de démolition qu'il avait ordonné à l'entrepreneur de réaliser et les travaux de reconstruction consécutifs qu'il avait dirigés n'étaient pas conformes à l'autorisation de construire accordée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

ALORS en deuxième lieu QUE le maître d'oeuvre ayant accepté une mission globale comprenant notamment la direction des travaux et la vérification de leur conformité aux pièces du marché engage sa responsabilité envers le maître de l'ouvrage s'il demande à l'entrepreneur principal de procéder à une démolition non autorisée par le permis de construire ; qu'en jugeant que la démolition illicite avait été réalisée sur les « instructions du maître d'oeuvre qui presse l'entreprise de procéder à la démolition dans (sic) ses visites de chantier des 13 janvier, 20 janvier, 3 février, 10 février et 17 février 2006 » (arrêt, p.5§5) et que ledit maître d'oeuvre a effectivement commis une « faute » (ibid. p.6§1), mais que sa responsabilité ne pourrait pas être engagée à l'égard du maître de l'ouvrage au motif que celui-ci savait qu'il ne disposait pas de l'autorisation administrative de procéder à la démolition, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l'article 1147 du Code civil ;

ALORS en troisième lieu QU'en jugeant que Monsieur Z... avait commis une faute à l'égard du maître de l'ouvrage, mais que sa responsabilité ne pourrait être engagée à son égard au motif que nul ne peut être relevé indemne de sa propre faute, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.

Par albert.caston le 15/11/13
Dernier commentaire ajouté il y a 5 années 8 mois

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), sept. 2013, éd. « Le Moniteur », page 196.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 5 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-27.839

Non publié au bulletin Cassation partielle

Sur le moyen unique :

Vu les articles 1792-6 et 1147 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 11 septembre 2012), que la société Hôtel de France a confié aux sociétés Mdboxpensum et Mdboxcontract, la conception et la réalisation des travaux de réfection d'un restaurant ; que le restaurant a rouvert après travaux le 3 septembre 2008 ; que la société Hôtel de France a réglé le solde des travaux le 25 septembre 2008 ; que se plaignant de problèmes acoustiques elle a, après expertise et réalisation à ses frais de travaux de reprise, assigné les sociétés Mdboxpensum et Mdboxcontract en indemnisation ;

Attendu que pour déclarer ces sociétés responsables contractuellement des désordres acoustiques affectant le restaurant, l'arrêt retient que des courriers établissent que, pour la société Hôtel de France, le restaurant était achevé et en état d'être reçu, mais que si il y avait bien eu réception tacite au 25 septembre 2008, celle-ci s'était accompagnée de réserves sur les problèmes acoustiques, mentionnés dans un courriel du 16 septembre 2008 ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si compte tenu de la rédaction du contrat du 11 avril 2008 et de la facture du 3 septembre 2008, le paiement effectif des 5 % correspondant au solde du prix, effectué le 25 septembre 2008, emportait levée des réserves, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare les sociétés Mdboxpensum et Mdboxcontract responsables contractuellement des désordres acoustiques affectant le restaurant de la société Hôtel de France, l'arrêt rendu le 11 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers, autrement composée ;

Condamne la société Hôtel de France aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Hôtel de France à payer aux sociétés Mdboxpensum et Mdboxcontract la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Hôtel de France ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour les sociétés Mdboxpensum et Mdboxcontract

Les sociétés Mdboxpensum et Mdboxcontract font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déclaré responsables contractuellement des désordres acoustiques affectant le restaurant de la société Hôtel de France après sa rénovation ;

AUX MOTIFS QU' en l'absence de réception expresse, l'existence d'une réception tacite suppose la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage de recevoir les travaux ; qu'en l'espèce, le tribunal a estimé que la réception tacite était caractérisée au 25 septembre 2008 par la prise de possession du restaurant, ainsi que par le paiement intégral à cette date du solde des travaux sur présentation d'une facture intitulée « 5 % levée des réserves sur total général » ; qu'après avoir constaté que les désordres d'ordre acoustique ont été signalés par l'exploit d'huissier du 22 juillet 2009, il en a déduit que ceux-ci entraient dans la garantie de parfait achèvement due par les sociétés défenderesses ; que la société Hôtel de France conteste cette analyse, affirmant qu'il n'y a eu ni réception expresse, ni réception tacite ; que les sociétés Mdboxpensum et Mdboxcontract soutiennent par contre que les travaux ont été réceptionnés, sinon de manière expresse à tout le moins tacitement au plus tard le 25 septembre 2008, mais prétendent, contrairement à ce que le tribunal a retenu, que les désordres acoustiques étant apparents ont été purgés par la réception en l'absence de réserves lors de celle-ci ; qu'il est constant qu'il n'y a pas eu de réception expresse, puisque le procès-verbal de réception du 3 septembre 2008 versé aux débats ne porte que la signature de la société Mdboxcontract ; qu'outre le paiement du solde des travaux relevé par les premiers juges en date du 25 septembre 2008, les pièces produites font en revanche apparaître que le restaurant a été présenté à la presse le 9 septembre 2008 et rouvert au public le même mois ; qu'il apparaît encore que, dans un courrier non daté, adressé à la société Mdboxcontract, la société Hôtel de France a écrit que « le chantier ¿ a été mené à bien et rendu à temps en septembre dernier » et n'a fait état que de malfaçons concernant le lot plâtrerie, dont deux rectifiées et trois restant à régler ; que par un autre courriel du 16 septembre 2008, M. X... a également remercié M. Y... de la société Mdboxpensum d'avoir conçu en temps et en heure un restaurant qui plaît aux clients et dans lequel il se sent bien ; qu'au vu de ces courriers établissant que, pour la société Hôtel de France, le restaurant était achevé et en état d'être reçu, c'est de manière pertinente que le tribunal a considéré que sa prise de possession, associée au paiement du solde des travaux le 25 septembre 2008, caractérisait la réception tacite, malgré le besoin de reprendre rapidement l'exploitation interrompue depuis le début des travaux ; que dans le même courriel du 16 septembre, M. X... s'est aussi excusé auprès de M. Y... de l'avoir blessé « en focalisant sur les problèmes de sonorité », en relevant que « nous trouverons certainement une solution à ce problème » ; que la société Hôtel de France justifie par une facture du 25 avril 2009 que, postérieurement à ce courriel, la société Arti Renov a posé un revêtement mural, sans toutefois que le lien puisse être fait avec certitude avec les problèmes acoustiques soulevés ; qu'elle démontre par contre avoir recueilli des attestations de clients dès le mois de juin 2009 et avoir fait constater ces problèmes par le bureau Veritas le 3 juillet 2009, puis sollicité une expertise judiciaire par exploit du 22 juillet 2009 ; qu'il apparaît ainsi que, s'il y bien eu réception tacite au 25 septembre 2008, celle-ci s'est accompagnée de réserves, non seulement sur la plâtrerie, mais aussi sur les problèmes acoustiques ;

1°) ALORS QUE les défauts de conformité apparents, comme les vices de construction, sont couverts par la réception tacite non assortie de réserves ;

qu'en se bornant, pour juger que la réception tacite en date du 25 septembre 2008 résultant de la prise de possession et du paiement du solde du prix était accompagnée de réserves, à relever que celles-ci résultaient du courriel de M. X... en date du 16 septembre 2008, d'attestations de clients du mois de juin 2009, des constatations du bureau Veritas du 3 juillet 2009 ainsi que de la demande d'expertise judiciaire en date du 22 juillet 2009, sans rechercher, comme elle y était pourtant expressément invitée, si dès lors que le contrat du 11 avril 2008 et la facture du 3 septembre 2008 précisaient expressément que le règlement des 5 % correspondant au solde du prix emportait levée des réserves, le paiement effectif de cette somme par la société Hôtel de France effectué le 25 septembre 2008 n'excluait pas toutes réserves de sa part et n'emportait pas ainsi levée de toutes réserves sur les problèmes acoustiques, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-6 et 1147 du code civil ;

2°) ALORS QUE les réserves qui assortissent la réception d'un ouvrage doivent être concomitantes de cette réception et ne peuvent résulter de comportements antérieurs à celle-ci; qu'en se fondant, pour juger que la réception tacite du 25 septembre 2008 s'était accompagnée de réserves sur les problèmes acoustiques, sur un courrier du 16 septembre 2008, par lequel M. X... s'était excusé auprès de M. Y... de l'avoir blessé en focalisant sur les problèmes de sonorité et avait relevé qu'une solution serait certainement trouvée à ce problème, la cour qui s'est ainsi référée à une circonstance antérieure à la réception des travaux, a violé les articles 1792-6 et 1147 du code civil ;

3°) ALORS QUE les réserves qui assortissent la réception d'un ouvrage doivent être concomitantes de cette réception et ne peuvent résulter de comportements postérieurs à celle-ci ; que la cour, en se fondant en outre, pour juger que la réception tacite du 25 septembre 2008 s'était accompagnée de réserves sur les problèmes acoustiques, sur la circonstance que la société Hôtel de France avait recueilli des attestations de clients dès le mois de juin 2009, fait constater ces problèmes par le bureau Veritas le 3 juillet 2009 et sollicité une expertise judiciaire le 22 juillet 2009, s'est référée à des circonstances postérieures à la réception du 25 septembre 2008 et a ainsi violé les articles 1792-6 et 1147 du code civil.