albert.caston

Par albert.caston le 07/07/15
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Voir note Strickler, Revue « PROCEDURES », 2015, n° 7, p. 12.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 6 mai 2015
N° de pourvoi: 13-24.947
Publié au bulletin Cassation partielle sans renvoi

M. Terrier (président), président
SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 27 juin 2013), que M. et Mme X... et la société AST ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans ; que l'article 12 des conditions particulières de ce contrat prévoyait que « toute prise de possession ou emménagement avant la rédaction du procès-verbal de réception signé par le maître de l'ouvrage et le maître de l'oeuvre, entraîne de fait la réception de la maison sans réserve et l'exigibilité de l'intégralité des sommes restant dues, sans contestation possible » ; que M. et Mme X... ont, après expertise, assigné la société AST en paiement de sommes à titre de restitution, au titre des frais de démolition reconstruction et des pénalités de retard, et à titre subsidiaire, pour voir constater l'exercice de leur droit de rétractation sur le fondement de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et en paiement de sommes ;

Sur le second moyen :

Attendu que la société AST fait grief à l'arrêt de dire que la clause figurant à l'article 12 des conditions particulières du contrat de construction de maison individuelle doit être réputée non écrite et de la débouter de sa demande visant à voir constater la réception tacite de l'ouvrage par M. et Mme X..., alors, selon le moyen :

1°/ que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ; qu'est valable et licite la clause d'un contrat de construction de maison individuelle par laquelle les parties ont prévu que toute prise de possession ou emménagement avant la rédaction contradictoire du procès-verbal de réception valait réception tacite et sans réserve de la maison ; qu'en jugeant le contraire, après avoir exactement retenu la possibilité d'une réception tacite, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1792-6 du code civil ;

2°/ que le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des contrats qui lui sont soumis ; que l'article 12 des conditions particulières du contrat de construction de maison individuelle prévoit que « toute prise de possession ou emménagement avant la rédaction du procès-verbal de réception signé par le maître de l'ouvrage et le maître de l'oeuvre entraîne de fait la réception de la maison sans réserve et l'exigibilité de l'intégralité des sommes restant dues, sans contestation possible » ; que cette clause n'interdit pas au maître de l'ouvrage de dénoncer dans les huit jours de la prise de possession les désordres apparents non signalés au jour de cette prise de possession valant réception ; qu'en jugeant que cette clause impose au maître une définition extensive de la réception ayant pour effet annoncé de le priver du bénéfice du délai d'ordre public de huit jours pour dénoncer les désordres apparents non signalés au jour de la réception, pour déclarer cette clause non écrite, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis et a violé l'article 1134 du code civil ;

3°/ que le maître de l'ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la réception, dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de celle-ci afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat ; qu'ayant exactement constaté que ce délai de huit jours s'appliquait également en cas de réception tacite de l'ouvrage, à compter de celle-ci, la cour d'appel qui a cependant déclaré non écrite la clause des conditions particulières du contrat de construction définissant la prise de possession ou l'emménagement de la maison par le maître de l'ouvrage comme valant réception sans réserve au motif que cette clause aurait pour effet de priver le maître du bénéfice du délai d'ordre public de huit jours pour dénoncer les désordres apparents non signalés au jour de la réception, a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 231-8 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la clause litigieuse assimilait la prise de possession à une réception « de fait » et « sans réserve » alors que la réception suppose la volonté non équivoque du maître de recevoir l'ouvrage que la seule prise de possession ne suffit pas à établir, la cour d'appel a, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, retenu, à bon droit, que cette clause, qui, insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non-professionnel, crée au détriment de ce dernier un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties puisqu'elle impose au maître de l'ouvrage une définition extensive de la réception, contraire à la loi, ayant pour effet annoncé de rendre immédiatement exigibles les sommes restant dues, devait être réputée non écrite ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu que pour dire qu'à ce jour, le délai de rétractation de M. et Mme X... n'a pas couru, qu'en conséquence la rétractation exercée par voie de conclusions est recevable et doit produire ses effets et constater l'anéantissement du contrat passé entre les parties et condamner la société AST à restituer à M. et Mme X..., pris ensemble, les fonds reçus de ces derniers à concurrence de 62 220, 90 euros, l'arrêt retient que le contrat a été notifié au moyen d'une remise en mains propres, ainsi qu'en témoigne une attestation de remise du contrat, signée par les maîtres de l'ouvrage le 30 octobre 2007, que la remise de l'acte en mains propres, en ce qu'il ne présente pas des garanties équivalentes à la lettre recommandée avec avis de réception, ne répond pas aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, contrairement à ce qui est soutenu par la société Ast, qu'il s'en évince que, dans le contrat liant les parties, le délai de rétractation n'a pas couru, que lorsqu'un tel délai n'a pas couru, l'acquéreur peut, dans l'instance l'opposant au constructeur, exercer la faculté de rétractation par voie de dépôt de conclusions, que la rétractation est par conséquent valable et anéantit le contrat ;

Qu'en statuant ainsi, alors que dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme X... demandaient à titre principal, l'annulation de la clause concernant la prise de possession valant réception et le rejet des demandes de réception tant amiable que judiciaire présentées par la société AST et exerçaient subsidiairement leur faculté de rétractation, la cour d'appel, qui, ayant fait droit à la demande principale de M. et Mme X..., a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;

Et vu l'article 627 du code de procédure civile après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du même code ;

Attendu que la cassation prononcée n'implique pas qu'il soit à nouveau statué ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il constate l'anéantissement du contrat à la suite de la rétractation de M. et Mme X... et condamne la société AST à leur restituer les fonds reçus à concurrence de 62 220, 90 euros avec intérêts, l'arrêt rendu le 27 juin 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Maintient les dépens de première instance et d'appel ;

Dit que chaque partie garde la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 07/07/15
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Etude Gerbay, Revue « PROCEDURES », 2015, n° 7, p. 7.

Par albert.caston le 07/07/15
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Note Mekki, Gaz Pal 2015, n° 182, sur cass. n° 14-10.075

Par albert.caston le 07/07/15
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Voir note Guégan-Lécuyer, Gaz Pal n° 182, p. 11, sur cass. n° 14-16.011.

Par albert.caston le 07/07/15
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Voir notes :

- Serinet, SJ G 2015, p. 1312.

- Poumarède, RTDI 2015-4, p. 37.

 

Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 17 juin 2015 N° de pourvoi: 14-14.372 Publié au bulletin Rejet M. Terrier (président), président SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat(s) -------------------------------------------------------------------------------- Texte intégral REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 janvier 2014), rendu en matière de référé, que M. et Mme X... ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec la société Babeau Seguin ; qu'à la demande des maîtres d'ouvrage, un précédent arrêt a annulé le contrat et condamné la société Babeau Seguin à leur restituer les sommes qu'ils avaient versées ; que cette société a assigné M. et Mme X... pour obtenir l'organisation d'une expertise visant à déterminer la valeur de la maison conservée par les maîtres de l'ouvrage et le versement d'une provision ; Sur le premier moyen : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de déclarer recevables les demandes de la société Babeau Seguin, alors, selon le moyen, qu'il incombe aux parties de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur la même cause et qu'elles ne peuvent invoquer dans une instance postérieure un fondement juridique qu'elles s'étaient abstenues de soulever en temps utile ; qu'en jugeant, après avoir constaté que la cour d'appel avait statué sur la demande de restitution des époux X... et condamné le constructeur à leur verser, à ce titre, la somme de 114 646, 50 euros, qu'ils ne pouvaient opposer à la société Babeau Seguin « le principe de concentration des moyens dès lors que la société adverse n'invoque pas un nouveau moyen à l'appui d'une demande mais une nouvelle demande qui n'a pas été présentée dans le cadre de l'instance en nullité du contrat ayant abouti à l'arrêt de la cour d'appel » du 13 juin 2012 ni « aucune autorité de chose jugée », bien qu'il eût appartenu au constructeur de présenter cette demande, relative à la nullité et aux restitutions, pour s'opposer à la demande de restitution formulée par les maîtres de l'ouvrage dans cette instance et fonder ses demandes indemnitaires, la cour d'appel a violé les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant constaté que la cour d'appel n'avait statué que sur la demande de nullité du contrat de construction de maison individuelle et la demande de restitution des sommes versées au constructeur en exécution du contrat et ne s'était pas prononcée sur le remboursement éventuel des prestations fournies par la société Babeau Seguin et retenu que cette société, qui sollicitait le versement d'une provision à valoir sur le coût de ses prestations, n'invoquait pas un nouveau moyen à l'appui d'une demande, mais formait une nouvelle demande, la cour d'appel en a exactement déduit, sans violer le principe de l'autorité de la chose jugée, que les demandes de la société Babeau Seguin étaient recevables ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt d'ordonner une expertise pour évaluer le coût des matériaux, de la main d'oeuvre, et de la maîtrise d'oeuvre exposé par la société Babeau Seguin et de les condamner à lui verser une somme provisionnelle, alors, selon le moyen, que la nullité d'un contrat de construction de maison individuelle prononcée en raison de la violation de règles d'ordre public protectrices du maître de l'ouvrage lui ouvre le droit de solliciter la restitution des sommes versées en exécution de celui-ci sans indemnité pour le constructeur ; qu'en condamnant les époux X... à verser à la société Babeau Seguin une provision de 75 000 euros aux motifs que « le fait que (la) nullité ait été prononcée pour des violations de règles d'ordre public est sans effet sur le droit à paiement des sommes déboursées par le constructeur pour la réalisation de l'ouvrage », la cour d'appel a violé les articles L. 230-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1304 du code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté que M. et Mme X... avaient conservé l'ouvrage dont ils n'avaient pas sollicité la démolition, relevé que la demande de la société Babeau Seguin de remboursement des sommes exposées lors de la construction de l'immeuble était liée à la remise en état des parties dans la situation antérieure au contrat annulé et exactement retenu que le prononcé de la nullité pour violation des règles d'ordre public régissant le contrat de construction de maison individuelle était, en l'absence de démolition, sans effet sur le droit à restitution des sommes déboursées par le constructeur, la cour d'appel en a exactement déduit que les demandes de la société Babeau Seguin devaient être accueillies ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Par albert.caston le 07/07/15
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Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 17 juin 2015
N° de pourvoi: 14-19.692
Publié au bulletin Cassation

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Bénabent et Jéhannin, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte authentique reçu le 26 novembre 2005 par M. X... (le notaire), M. Y... et Mme Z... (l'acquéreur) ont acquis une maison d'habitation, dont la partie achevée depuis moins de cinq ans avait été édifiée en vertu d'un permis de construire en date du 21 mars 2003 ; que l'acte stipulait : « le certificat de conformité n'ayant pas été obtenu à ce jour, l'acquéreur dispense le vendeur d'avoir à l'obtenir préalablement à la signature de l'acte de vente », « de laquelle situation, l'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance et vouloir faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur » ; qu'alléguant que, la délivrance du certificat de conformité ayant été refusée, il avait subi divers préjudices, M. Y... a assigné le notaire en responsabilité et indemnisation, en présence de Mme Z... ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé :

Attendu que ce grief n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter les demandes de M. Y..., l'arrêt retient que le notaire a effectué les diligences lui incombant quant à la situation juridique du bien, en recherchant la délivrance ou l'absence de délivrance du certificat de conformité et en informant l'acquéreur de la situation, lequel déclarait en avoir parfaite connaissance ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il ne ressortait pas des stipulations de l'acte authentique que l'acquéreur avait été clairement informé des incidences d'un refus de délivrance du certificat de conformité et du risque qu'il s'engageait à supporter, ce dont il résultait que le notaire avait manqué à son devoir de conseil, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 avril 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la SCP A..., X... et B... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à verser à M. Y... la somme de 3 000 euros et rejette sa demande ;

Par albert.caston le 07/07/15
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Etude Noguero, RDI 2015, p. 368, sur cass. n° 14-16.509, 14-16.608 et 14-17.667.

Par albert.caston le 06/07/15
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Etude Dessuet, RDI 2015, p. 344.

Par albert.caston le 06/07/15
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Note Bléry et Raschel, sur cass. n° 14-13.801.

Par albert.caston le 02/07/15
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Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 17 juin 2015
N° de pourvoi: 13-19.761
Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Richard, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X..., désireux de réaliser un investissement immobilier dans le but de défiscaliser ses revenus, est entré en relation avec la société PB Consulting, conseiller en défiscalisation, qui, au terme d'une étude personnalisée, lui a conseillé d'investir dans un programme immobilier dit de la Résidence des Ducs de Saint Aignan, développé sous l'égide de la société Financière Barbatre, et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962, dite loi Malraux ; que, par acte authentique du 29 décembre 2006, il a acquis de cette société un local à usage d'habitation, constituant un des lots de la résidence, après avoir contracté, par actes sous seing privé, deux prêts affectés au financement de cette acquisition et des travaux de réhabilitation objets de l'optimisation fiscale attendue de l'opération ; que le promoteur-vendeur et ses filiales chargées de la réalisation des travaux et de l'exploitation de la future résidence hôtelière ayant été placés en redressement puis en liquidation judiciaire avant que ne débutent les travaux de réhabilitation, M. X..., soutenant avoir réglé en pure perte une somme de 418 720 euros à titre d'avances sur travaux, a assigné en réparation de ses préjudice et manque à gagner financiers, notamment, la société PB Consulting et la SCP Nénert et associés, notaire instrumentaire de l'acte de vente, pour manquement à leurs obligations d'information et de conseil ;

Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour rejeter les demandes indemnitaires formées contre la société PB Consulting, l'arrêt retient que M. X..., auquel il n'a pas été dissimulé que le projet immobilier en était à ses débuts, a été informé des éléments essentiels de cette opération, recommandée dans le « tableau de bord des investissements touristiques en 2006 » publié par le groupement d'intérêt public ODIT comme un produit d'investissement innovant, et qu'il a adhéré à un projet correspondant exactement au type d'investissement qu'il recherchait ce qui lui a permis de réaliser une économie substantielle d'impôt, projet qui suppose l'acceptation d'un certain aléa que l'investisseur doit assumer ;

Qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à démontrer que M. X..., qui le contestait, avait été informé que l'acquisition conseillée ne lui garantissait pas la bonne fin de l'opération, dont le succès était économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la réhabilitation complète de l'immeuble destiné à être exploité en résidence hôtelière, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation à finalité touristique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

Sur le second moyen, pris en ses deux premières branches :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour rejeter les demandes dirigées contre la SCP Nénert et associés, l'arrêt énonce que M. X..., qui ne remet pas en cause la validité de la vente, ne peut utilement reprocher au notaire ayant authentifié un acte dont l'efficacité n'est pas contestée, les irrégularités prétendues des actes antérieurement dressés pour parvenir à cette vente ; qu'il ajoute que lorsque l'acte authentique a été reçu, l'investisseur avait déjà levé l'option, de sorte que la vente était parfaite pour en déduire que, n'étant pas tenu d'un devoir de mise en garde sur l'opportunité économique de l'opération, ni sur ses risques, le notaire ne peut se voir imputer aucun défaut d'information ou de conseil ;

Qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la circonstance que la promesse de vente comme la déclaration d'intention d'aliéner avaient été établies avant que le promoteur-vendeur n'acquiert l'immeuble à réhabiliter, n'était pas de nature à alerter le notaire sur la faisabilité juridique et financière de cette opération de défiscalisation immobilière, de sorte qu'il lui incombait d'en informer M. X..., voire de lui déconseiller de souscrire à ce programme, devoir que la perfection de la vente du lot ne le dispensait pas d'accomplir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

Et sur les quatrième branche du premier moyen et troisième branche du second moyen, formulées en des termes identiques ;

Vu les articles 1147 et 1382 du code civil ;

Attendu que pour statuer comme il le fait, l'arrêt relève encore que les préjudices dont M. X... demande réparation trouvent leur cause dans la déconfiture de la société Financière Barbatre et de ses filiales, dont la solidité financière ne s'est avérée douteuse qu'après la vente ;

Qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à exclure l'existence d'un lien causal entre la perte alléguée des fonds empruntés et les manquements reprochés au conseiller en défiscalisation immobilière comme au notaire, lesquels, par une information et des conseils adaptés sur les aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l'opération, auraient pu inciter l'investisseur à y renoncer, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande en réparation de la perte des fonds empruntés, formée par M. X... contre la société PB Consulting et la SCP Nénert et associés, l'arrêt rendu le 21 mars 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne la société PB Consulting et la SCP Nénert et associés aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société PB Consulting et la SCP Nénert et associés à payer à M. X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;