albert.caston

Par albert.caston le 29/04/17
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Le (faux) mariage forcé de la responsabilité décennale et de la performance énergétique.       Le (faux) mariage forcé   de la responsabilité décennale   et de la performance énergétique.   Le changement climatique  résultant notamment de l’excessive production de CO2,  et autres gaz à « effet de serre », ajouté à l’épuisement des gisements d’énergie fossile, ont montré l’intérêt des énergies renouvelables et l’importance de la maîtrise de la consommation énergétique, spécialement dans le domaine du bâtiment, gros consommateur et donc objet d’une attention particulière à  cet égard.   De ces réflexions sont nées, notamment, diverses Directives européennes et dispositions législatives. <>·<>·<>·<>· <>·

[1].

  L’énergie primaire celle qui est dans la nature et grâce à laquelle on produit l’énergie secondaire : bois, charbon, pétrole, vent, soleil, hydraulique, géothermique. L’énergie finale est celle, consommée, lue sur les compteurs.   Cette abondance législative et règlementaire n’avait pas trouvé son pendant pour la responsabilité des constructeurs. Les commentateurs se sont donc interrogé[2] sur la manière de concilier ces idéaux avec les catégories qui leur sont familières.   Cette difficile conciliation entre la responsabilité décennale et la performance énergétique s’est traduite :   par une cohabitation délicate, lors de ce que l’on pourrait appeler des fiançailles (I),   suivies en 2015 d’une officialisation de cette union par un encadrement législatif,  par la loi sur la transition énergétique pour la croissance verte, n° 2015-992 du 17 août 2015[3], institutionnalisant en réalité une... double vie séparée  (II),   Se pose alors (III) la question des modalités de l’assurabilité du nouveau régime édicté dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH), par un article L.111-13-1[4], ainsi conçu :   «En matière de performance énergétique, l’impropriété à la destination, mentionnée à l’article L. 111-13, ne peut être retenue qu’en cas de dommages résultant d’un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l’ouvrage, de l’un de ses éléments constitutifs ou de l’un de ses éléments d’équipement conduisant, toute condition d’usage et d’entretien prise en compte et jugée appropriée, à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant ».   I – Performance énergétique et responsabilité décennale : fiançailles difficiles et cohabitation délicate   I.1 – Les nouvelles exigences d’efficacité énergétique   Le Conseil d’Etat, saisi sur recours contre l’un des arrêtés techniques d’application[5]  a estimé[6] que « pour complexe qu'elle soit, la méthode de calcul approuvée par l'arrêté attaqué ne méconnaît pas l'objectif constitutionnel de clarté et d'intelligibilité de la norme »...   La décision présente l’architecture législative et réglementaire de cette réforme de la réglementation thermique de construction :   « 3. Considérant qu'aux termes de l'article 4 de la loi du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en oeuvre du Grenelle de l'environnement : " La réglementation thermique applicable aux constructions neuves sera renforcée afin de réduire les consommations d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Elle s'attachera à susciter une évolution technologique et industrielle significative dans le domaine de la conception et de l'isolation des bâtiments et pour chacune des filières énergétiques, dans le cadre d'un bouquet énergétique équilibré, faiblement émetteur de gaz à effet de serre et contribuant à l'indépendance énergétique nationale. / L'Etat se fixe comme objectifs que : / a) Toutes les constructions neuves faisant l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter de la fin 2012 et, par anticipation à compter de la fin 2010, s'il s'agit de bâtiments publics et de bâtiments affectés au secteur tertiaire, présentent une consommation d'énergie primaire inférieure à un seuil de 50 kilowattheures par mètre carré et par an en moyenne ; pour les énergies qui présentent un bilan avantageux en termes d'émissions de gaz à effet de serre, ce seuil sera modulé afin d'encourager la diminution des émissions de gaz à effet de serre générées par l'énergie utilisée, conformément au premier alinéa ; ce seuil pourra également être modulé en fonction de la localisation, des caractéristiques et de l'usage des bâtiments (...) " ; que de telles dispositions, prises sur le fondement de l'antépénultième alinéa de l'article 34 de la Constitution relatif aux lois de programmation, se bornent à fixer des objectifs à l'action de l'Etat et sont, dès lors, dépourvues de portée normative ; qu'il ne saurait par suite être utilement soutenu que l'arrêté attaqué aurait méconnu ces dispositions ; 4. Considérant qu'aux termes de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation, issu de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement : " Un décret en Conseil d'Etat détermine : / - pour les constructions nouvelles, en fonction des différentes catégories de bâtiments, leurs caractéristiques et leur performance énergétiques et environnementales, notamment au regard des émissions de gaz à effet de serre, de la consommation d'eau ainsi que de la production de déchets liées à leur édification, leur entretien, leur réhabilitation et leur démolition ; / - à partir de 2020, pour les constructions nouvelles, le niveau d'émissions de gaz à effet de serre pris en considération dans la définition de leur performance énergétique et une méthode de calcul de ces émissions adaptée à ces constructions nouvelles " ; que le décret du 26 octobre 2010, pris pour l'application de ces dispositions, prévoit au nouvel article R. 111-20 du code de la construction et de l'habitation, que les bâtiments nouveaux et les parties nouvelles de bâtiments doivent être construits et aménagés de telle sorte qu'ils respectent les caractéristiques thermiques et les conditions fixées par ces dispositions, et renvoie à un arrêté du ministre chargé de l'énergie et du ministre chargé de la construction et de l'habitation le soin de fixer, en fonction des catégories de bâtiments, les caractéristiques thermiques intervenant dans la performance énergétique du bâtiment, la méthode de calcul de la consommation conventionnelle d'énergie d'un bâtiment et la valeur de la consommation maximale ; qu'en application de ces dispositions, un arrêté a été pris le 26 octobre 2010, relatif aux caractéristiques thermiques et aux exigences de performance énergétique des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments, qui définit notamment les caractéristiques de consommation effective des bâtiments, en retenant un coefficient de consommation effective d'énergie primaire d'un bâtiment, dénommé coefficient Cep, et en définissant le besoin bioclimatique conventionnel en énergie d'un bâtiment, dénommé coefficient Bbio ; que cet arrêté renvoie à un autre arrêté du ministre chargé de la construction et de l'habitation et du ministre chargé de l'énergie le soin de définir la méthode de calcul des coefficients ainsi définis ; que la requête de l'association Sauvons le climat tend à l'annulation pour excès de pouvoir de l'arrêté du 30 avril 2013 portant approbation de cette méthode de calcul ; 5. Considérant que l'arrêté du 26 octobre 2010 prévoit, à son article 11, que la " consommation conventionnelle maximale d'énergie primaire du bâtiment " est déterminée notamment en fonction d'un coefficient de modulation selon les émissions de gaz à effet de serre des énergies utilisées ; que la requérante ne saurait ainsi soutenir que ces dispositions réglementaires n'auraient pas fixé les caractéristiques et performances énergétiques au regard des émissions de gaz à effet de serre ; que, par suite, le moyen tiré, par la voie de l'exception, de l'illégalité de l'arrêté du 26 octobre 2010 ne peut qu'être écarté ; 6. Considérant que, contrairement à ce qui est soutenu, il ne résulte pas des dispositions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation, cité ci-dessus, que l'arrêté contesté aurait nécessairement dû, dans la méthode de calcul qu'il définit, retenir une consommation qui soit directement fonction de la quantité de gaz à effet de serre émise, ou prévoir une modulation spécifique pour l'énergie électrique ; qu'ainsi, le moyen tiré de ce que l'arrêté aurait, faute de prévoir de telles dispositions, méconnu les dispositions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation ne peut qu'être écarté ; 7. Considérant, qu'il ne ressort pas des pièces du dossier qu'en tant qu'il retient une modulation pour l'énergie bois, et non pour l'énergie électrique et pour l'énergie géothermique, alors que ces énergies seraient très faiblement émettrices de gaz à effets de serre, l'arrêté attaqué serait entaché d'erreur de droit ou d'erreur manifeste d'appréciation ;   Depuis l’instauration de la réglementation thermique dite «RT 2012[7]», les constructeurs sont donc soumis à de nouvelles exigences en termes d’efficacité énergétique des bâtiments, exigences sanctionnées pénalement[8] et découlant de trois concepts :   <>- <>-

[9] maximale, à ne pas dépasser dans le bâtiment au cours de l’année (Cep max). Selon les régions, le maximum d’énergie consommée est fixé à un seuil variable entre 40 et 65 kWhep/m2.an) ;

  <>-outils informatiques, fournis par le CSTB, en fonction de données climatiques conventionnelles pour chaque zone de d’habitation, selon les modalités définies par la méthode de calcul « Th-BCE 2012 ». Le respect de ces exigences se prouve selon le régime édicté par l’article L.111-9-1 du CCH prévoyant que : « à l'issue de l'achèvement des travaux portant sur des bâtiments neufs ou sur des parties nouvelles de bâtiment existant soumis à permis de construire, le maître d'ouvrage fournit à l'autorité qui a délivré le permis de construire un document attestant que la réglementation thermique a été prise en compte par le maître d'œuvre ou, en son absence, par le maître d'ouvrage ». Cette attestation est établie par un technicien tiers (contrôleur technique ou organisme habilité ou architecte). Ainsi,  théoriquement, à l’achèvement des travaux, le non-respect de la réglementation thermique par les constructeurs ne pourra échapper à un maître d’ouvrage se trouvant dans l’impossibilité de remettre cette attestation de conformité à l'autorité ayant délivré le permis de construire. Il s’agissait donc de faire en sorte que toute contestation ultérieure sur la performance énergétique du bâtiment  puisse être évitée. Des précisions sont apportées par la partie réglementaire du CCH et leur contenu est parfois suprenant... Article R111-20-3 <>·Décret n°2011-544 du 18 mai 2011 - art. 1 A l'achèvement des travaux portant sur des bâtiments neufs ou des parties nouvelles de bâtiment existant soumis à permis de construire et situés en France métropolitaine : -si le maître d'œuvre de l'opération de construction est chargé d'une mission de conception de l'opération et de l'exécution des travaux, le maître d'ouvrage fournit, pour chaque bâtiment concerné, un document attestant la prise en compte par le maître d'œuvre de la réglementation thermique ; -si la mission confiée au maître d'œuvre se limite à la conception de l'opération ou si le maître d'ouvrage n'a pas désigné de maître d'œuvre, le maître d'ouvrage fournit, pour chaque bâtiment concerné, un document attestant qu'il a pris en compte la réglementation thermique. Le document ainsi établi doit attester la prise en compte : -de la prescription concernant la consommation conventionnelle d'énergie du bâtiment pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage, les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, mentionnée au 1° du I de l'article R. 111-20 ; -de la prescription concernant le besoin conventionnel en énergie d'un bâtiment pour le chauffage, le refroidissement et l'éclairage, mentionnée au 2° du I de l'article R. 111-20 ; -pour certains types de bâtiments, de la prescription concernant la température intérieure conventionnelle atteinte en été, mentionnée au 3° du I de l'article R. 111-20 ; -des prescriptions sur les caractéristiques thermiques intervenant dans la performance énergétique du bâtiment mentionnées au 1° du II de l'article R. 111-20 et qui sont précisées par arrêté. Cette attestation est établie sur un formulaire conforme à des prescriptions fixées par arrêté. Elle est jointe à la déclaration d'achèvement des travaux dans les conditions prévues à l'article R. 462-4-1 du code de l'urbanisme. On ne voit pas comment un maître de l'ouvrage profane peut se risquer par lui-même à établir une telle attestation, là où le non-respect des dispositions considérées est assorti de sanctions pénales...  outre les aléas dus à la jurisprudence ! I. 2 – Les incertitudes de la jurisprudence   L’expérience montre que la jurisprudence, en multipliant les exceptions, se fait fort de vider de tout contenu certaines nouvelles règles s’efforçant d’écarter l’application de la responsabilité décennale, spécialement lorsque – comme ici - la notion d’impropriété à la destination permet d’inclure le défaut de conformité dans la responsabilité décennale.    Ainsi en avait-il déjà été, pour la réforme Spinetta de 1978 voulant enfermer l’isolation phonique dans la responsabilité contractuelle,                  Cour de cassation, Assemblée plénière,  27 octobre 2006, N° de pourvoi: 05-19.408 Vu l'article 1792 du code civil ; Attendu que les désordres d'isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale même lorsque les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation (3 e chambre civile, 9 décembre 2003, pourvoi n° Q 02-18.628), que M. X... a, en 1994, acquis en l'état futur d'achèvement un studio dans un immeuble édifié par la société civile immobilière Résidence du Belvédère (la SCI) ; que, se plaignant de désordres relatifs à l'isolation phonique, M. X... a assigné la SCI en réparation ; Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que les normes ayant été respectées, les nuisances acoustiques dénoncées par M. X... n'ont pas été "objectivées" par les différentes mesures effectuées et qu'en conséquence la preuve n'est pas rapportée du désordre allégué ; Qu'en déduisant de la seule conformité aux normes d'isolation phonique applicables l'absence de désordre relevant de la garantie décennale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; et aussi, en matière de sécurité, en l’absence de dommages matériels à l’ouvrage, notamment par non-respect des normes parasismiques[10].   de même en cas de « perte juridique de l’ouvrage » :               Cass. civ. 3ème 8 juin 1977, n° 75-13.014 : MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL A RETENU QUE L'EXISTENCE D'UN GRAVE DEFAUT DE CONFORMITE DE L'HOTEL AVEC LES REGLEMENTS ET LE PERMIS DE CONSTRUIRE ETAIT SUSCEPTIBLE D'ENTRAINER, OUTRE LE RISQUE MATERIEL D'INCENDIE DECRIT PAR L'EXPERT, L'INTERDICTION D'EXPLOITATION, DONC LA PERTE JURIDIQUE DE L'EDIFICE ; QUE DE CES CONSTATATIONS ET ENONCIATIONS, IMPLIQUANT L'IMPROPRIETE DE L'IMMEUBLE A SA DESTINATION, ELLE A JUSTEMENT DEDUIT QUE LA NON-CONFORMITE EN QUESTION CONSTITUAIT UN VICE DE LA CONSTRUCTION SOUMIS AU REGIME DE LA GARANTIE DECENNALE ; La question de la défaillance d’une installation de chauffage se caractérisant par des « dépenses anormales d’énergie » s’était d’ailleurs déjà posée devant la Cour de cassation en 2000 et semblait dès cette époque tendre vers l’application de la responsabilité décennale :               Cass. civ. 3ème 27 septembre 2000, n° 98-22.243 : 8) qu'une installation de chauffage n'est pas par principe rendue impropre à sa destination du seul fait qu'elle oblige à des dépenses anormales d'énergie ; que la cour d'appel ne pouvait, sans se contredire, à la fois relever que la température des appartements pouvait être atteinte par la mise en service des convecteurs électriques, malgré la défectuosité de certaines trames chauffantes du chauffage de base, et décider que l'installation de chauffage dans son ensemble était rendue impropre à sa destination ; qu'en se déterminant par de tels motifs, la cour d'appel a privé de ce chef encore sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant relevé que l'expert judiciaire avait exprimé l'avis que la défectuosité de certaines trames chauffantes ne rendait pas l'immeuble impropre à sa destination, la cour d'appel, qui a décidé de rejeter cet avis, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que, le désordre étant évolutif dans le temps, et tout le matériel des jonctions froides étant progressivement atteint, l'installation de chauffage ne satisfaisait plus aux fins prévues et que l'impropriété à la destination était caractérisée ; En matière de géothermie, un arrêt de 2004 avait été plus prudent :               Cass. civ. 3ème 12 mai 2004, n° 20.247 :   Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que l'ouvrage de géothermie n'était pas en lui-même affecté de dommages de nature à compromettre sa solidité ou à le rendre impropre à sa destination, et que l'installation avait toujours fonctionné, mais seulement fait preuve d'un manque de performance certains mois de l'année, la cour d'appel en a exactement déduit que l'article 1792 du Code civil n'était pas applicable ;   En 2012, à propos de surconsommation entrainée par le sous-dimensionnement d’une pompe à chaleur, la Cour de cassation avait approuvé le juge du fond d’avoir refusé l’application de l’article 1792 :   Cass. civ. 3ème 10 janvier 2012, n° 11.172 :   Attendu qu'ayant relevé que le système de chauffage était constitué d'un plancher chauffant et rafraîchissant sur pompe à chaleur au rez-de-chaussée, ce dont il résultait que l'installation ne constituait pas un élément d'équipement dissociable, et qu'il était affecté de désordres qui ne compromettaient pas sa solidité et ne le rendaient pas impropre à sa destination, mais affectaient les conditions de confort de l'occupation de certaines parties de l'habitation et que ces désordres trouvaient leur source dans un sous dimensionnement de la pompe à chaleur, accompagné d'un surdimensionnement des résistances électriques, la cour d'appel, qui a exclu à bon droit l'application des garanties légales des articles 1792 et suivant du code civil et qui a retenu une faute de M. X... dans la réalisation de l'ensemble de l'installation de chauffage, a légalement justifié sa décision ;   En 2013, la décennale avait été retenue :   Cass. civ. 3ème 8 octobre 2013, n° 12-25.370 : Vu l'article 1792 du code civil ; Attendu que pour débouter les consorts X... de leur demande formée à l'encontre de la société MMA au titre du défaut d'isolation, l'arrêt retient que les désordres d'isolation thermique, seulement susceptibles d'entraîner une augmentation de la consommation d'énergie et un certain inconfort, ne relèvent pas de l'article 1792 du code civil ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les désordres engendrés par les défauts d'isolation thermique ne rendaient pas la maison impropre à sa destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; Cependant, en 2015, de la Cour de cassation[11] évoquait déjà l’absence de preuve d’une «surconsommation indue», (consécutive en l’espèce à un diagnostic de performance énergétique (DPE) falsifié) : Cass. civ. 3ème 7 juillet 2015, n° 14-18.144 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 25 février 2014), que M. A... a vendu une maison à M. X... et Mme Y... ; qu'après expertise, les acquéreurs ont assigné M. A..., M. Z... qui avait réalisé des travaux d'isolation de la maison et la société MAAF, assureur de celui-ci, en paiement de la somme de 41 977 euros au titre des travaux de reprise de l'isolation et de la toiture ; Attendu qu'ayant relevé que l'avis de l'expert judiciaire quant à la consommation d'électricité pour le chauffage était dénué de toute précision et qu'aucun élément du dossier ne démontrait une surconsommation indue d'électricité et souverainement retenu qu'il n'était pas établi que M. A... ait su que l'épaisseur de l'isolation n'était pas de deux cents millimètres, ainsi qu'il était indiqué sur le plan de l'architecte, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, sans dénaturation et par ces seuls motifs, justifier sa décision de rejeter les demandes de M. X... et Mme Y... ; En 2016, l’isolation thermique défaillante a été considérée comme relevant de la décennale :   Cass. civ. 3ème 2 juin 2016, n° 15-15.115   Vu l'article 1792 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 3 février 2015), que l'office public d'aménagement et de construction de la Sarthe (Sarthe Habitat) a vendu un appartement en l'état futur d'achèvement à M. et Mme X... ; qu'ayant invoqué l'existence de désordres affectant le système de chauffage, l'isolation thermique et le fonctionnement des menuiseries extérieures en aluminium, M. et Mme X... ont assigné Sarthe Habitat en indemnisation de leurs préjudices ; Attendu que, pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient qu'il ne résulte ni de l'expertise ni des autres relevés et examens techniques, réalisés à l'initiative de M. et Mme X..., que l'immeuble litigieux est affecté de désordres qui compromettent sa solidité ou qui le rendent impropre à sa destination ; Qu'en statuant ainsi, par cette seule affirmation et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les désordres affectant l'isolation thermique et le chauffage et si l'impossibilité de le clore ne rendaient pas le logement impropre à sa destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;   Il résultait de tout cela une trop grande incertitude sur ce que serait l’application de la garantie décennale en cas de défaut de performance énergétique de l’ouvrage[12]. Les professionnels et les pouvoirs publics ont donc imaginé divers régimes d’encadrement de l’impropriété à la destination.   Sous l’égide, du ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie, la mission « plan bâtiment durable » avait émis un rapport (juillet 2013), préconisant une approche restrictive de la présomption de responsabilité décennale[13]. Le texte proposé (page 12 du rapport) envisageait une application limitée de l’impropriété à la destination au seul cas de différence de consommation conventionnelle supérieure à un certain seuil, défini par décret en Conseil d’État.   Mais finalement, c’est par le biais d’un amendement (n°1473) à la loi du 17 août 2015 sur la transition énergétique pour la croissance verte que le législateur a limité l’application de la garantie décennale en cas de défaut de performance énergétique, de telle sorte que les nouveaux époux sont réputés vivre ensemble mais chacun de son côté !.     II – Mariage forcé et double vie séparée...   La première source d’étonnement réside dans le choix de la résidence des « époux ». On s’interroge en effet sur les raisons (déférence de façade ?) ayant conduit à insérer dans le code de la construction et de l’habitation un texte sur l’impropriété à la destination régie par  l’article 1792 du Code civil non modifié, et déjà repris dans le même CCH.   Si, dans le cadre du rapport du Plan  bâtiment durable, la modification envisagée s’appuyait sur  un seuil technique n’ayant pas sa place dans le Code civil, en revanche, le texte retenu par le législateur aurait dû prendre place dans le Code civil, ainsi qu’il a été fait pour l’article 1792-7. Les praticiens du droit devront prendre garde à ce nouvel article L. 111-13-1, de la section 6  «Responsabilité des constructeurs d'ouvrage»  du CCH, et dont on n’a pas osé affubler le Code civil....   Le nouvel article L.111-13-1 du CCH encadre donc comme suit l’application de l’impropriété à la destination de l’article 1792 du code civil (ou L.111-13 du CCH), en cas de défaut de performance énergétique :   «En matière de performance énergétique, l’impropriété à la destination, mentionnée à l’article L. 111-13, ne peut être retenue qu’en cas de dommages résultant d’un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l’ouvrage, de l’un de ses éléments constitutifs ou de l’un de ses éléments d’équipement conduisant, toute condition d’usage et d’entretien prise en compte et jugée appropriée, à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant ».   Ce texte impose ainsi à ce couple deux conditions (faute et dommage), assorties d’une cause d’exonération de responsabilité : le fait (ou la faute) de celui qui se plaint ...   Mais on va voir que la rédaction habile de cette nouvelle disposition va faire que la responsabilité décennale ne pourra jamais être mise en œuvre avec succès pour défaut de performance énergétique, de telle sorte que les concepts antérieurs risquent fort de conserver toute leur force...   II.1. Conditions incompatibles de « vie commune »   La présomption de responsabilité décennale ne s’appliquera, en cas de dépassement de la consommation énergétique conventionnelle (au sens de la RT 2012), que si l’impropriété à la destination (telle que nouvellement définie en la matière) découle d’un dommage avéré à l’ouvrage, consécutif soit à :   <>-<>-<>-Cass. civ. 3ème 30 septembre 2015, n° 14-19.776 :   Attendu que pour écarter l'application de la garantie décennale, l'arrêt retient, d'une part, que la cause du sinistre n'est pas connue en présence d'une expertise qui n'a pas permis d'établir l'existence d'un vice de construction affectant l'ouvrage réalisé par la société Jean Lefebvre ou les soudures réalisées par son sous-traitant, et d'autre part, que la preuve d'interventions sur le lot affecté de désordres, par des tiers, après la réception est rapportée ; Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure la responsabilité de plein droit des constructeurs, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;   L’écueil de ce texte, détaché du régime de la responsabilité décennale des articles 1792 et suivants du Code civil, est cependant de créer un régime dérivé spécifique de garantie décennale en cas d’atteinte à la performance énergétique de l’ouvrage.   II.1.2-  Le dommage grave   La gravité du dommage constitue l’un des « fondamentaux » de la responsabilité décennale. Il est donc conservé, mais sans référence à une atteinte à la destination de l’ouvrage, ouvrage  dont les conditions d’habitabilité n’ont plus à être ici compromises autrement que par le préjudice résultant du montant en quelque sorte absolument anormal des dépenses d’énergie nécessaires, pour que le confort normalement espéré puisse être obtenu : « une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant».   On voit déjà là que l’article L.111-13-1 du CCH exclut la prise en compte de simple non-conformité à la réglementation intrinsèque.   Quant à l’appréciation du caractère « exorbitant » du coût, elle relèvera de l’appréciation des tribunaux. Si une surconsommation à un coût déraisonnable s’avérera insuffisante pour retenir la garantie décennale, à partir de quel seuil de surconsommation la considérera-t-on comme d’un coût exorbitant ?   Larousse nous enseigne qu’est exorbitant ce qui revêt un  « caractère particulièrement exagéré, excessif »  Etymologiquement, est exorbitant ce qui « sort de l’ornière » (orbita en latin). A titre de simple comparaison, on peut rappeler qu’en droit des marchés publics, la clause exorbitante est celle qui établit un rapport d'inégalité entre les cocontractants. Dans les contrats de droit privé, elle serait illégale comme ayant «...pour objet de conférer aux parties des droits ou de mettre à leur charge des obligations, étrangers par leur nature à ceux qui sont susceptibles d'être librement consentis par quiconque dans le cadre des lois civiles et commerciales »([14]). On rejoint là l’idée selon laquelle ce qui est exorbitant est, en quelque sorte,  « hors la loi » commune et donc quasiment inacceptable, hors nécessité d’intérêt public. Il reste qu’il s’agit donc là d’un critère totalement subjectif, et dont on ne connaîtra jamais à l’avance,  le niveau de déclenchement. À ce titre, on peut regretter la proposition du Plan « bâtiment durable », qui prévoyait la définition d’un seuil défini par décret[15]. Lors des débats[16],, c’est Mme Ségolène Royal, ministre qui a suggéré de substituer à l’expression «coût raisonnable » (proposée dans la première version de l’amendement) les mots «coût exorbitant», pour parer à tout contentieux opportuniste. Elle précisait en outre «d’autant plus que la jurisprudence fait déjà état de cette formulation». Certes, l’analyse du contentieux démontre que «le coût exorbitant» d’une mesure, d’une indemnisation ou d’une facture est souvent avancé par les plaideurs pour contester les prétentions adverses. Les décisions ne font cependant pas apparaître de critères d’appréciation déterminants pour apprécier ce qui est exorbitant ou non. C’est donc une question d’espèce. L’article 31 de la loi consacre ainsi une notion jurisprudentielle aux contours incertains, indéfinis, car on ne trouve guère en jurisprudence[17] de décisions employant cette expression. On peut cependant citer un arrêt de la chambre criminelle de la Cour de cassation, rendu en matière d’abus de faiblesse : Cour de Cassation, Chambre criminelle, du 19 avril 2005, 04-83.902, Publié au bulletin  Attendu que, pour déclarer Jean-Pierre X... coupable du délit d'abus de faiblesse prévu par l'article L. 122-8 du Code de la consommation, l'arrêt attaqué retient qu'il s'est présenté à deux reprises, les 16 décembre 1997 et 19 février 1998, en compagnie d'un autre vendeur, au domicile de Pierre Y..., situé à Saint-Martin-du-Vieux- Bellême (Orne) et que celui-ci, pressé par les deux hommes, a commandé deux systèmes d'alarme, pour un montant global de près de 100 000 francs et signé deux offres de crédit comportant des mensualités supérieures au tiers de ses faibles revenus ; Que les juges ajoutent que Pierre Y..., âgé de soixante-quatorze ans au moment des faits, a été contraint d'accepter ces engagements d'un coût exorbitant et d'une utilité douteuse tant au regard de la modestie de son cadre de vie que de l'absence de délinquance dans cette petite commune rurale, obligations dont il n'a pas été en mesure d'apprécier la portée ; La question reste donc totalement ouverte… De multiples zones d’ombre demeurent cependant, ainsi qu’il est de règle après d’aussi importantes modifications législatives, surtout dans un système aussi complexe :   Pour parler de surconsommation, il faudrait déjà disposer de moyens de mesures adaptés. A cet égard, l’arrêté du 26 octobre 2010 (celui objet de l’arrêt précité du Conseil d’Etat du 23 juillet 2014), déjà modifié par un arrêté du 11 décembre 2014, impose l’installation de compteurs dans chaque logement, mais alors surgit une autre difficulté, signalée par M. Dessuet[18] :   « Une fois constaté le niveau de la consommation, la notion de surconsommation  suppose le constat de transgression d’une norme. Or, en l’espèce, il n’y en a point, puisque le seul référentiel en la matière s’entend par bâtiment et non par logement et surtout est un référentiel de calcul et non de mesure in situ, par ailleurs exprimé en énergie primaire et non en énergie finale (celle qui apparaitra sur les compteurs) »   Quid pour des consommations supérieures à celle dite « conventionnelle » et qui seront jugées non exorbitantes. Reviendra-t-on, pour ces préjudices (insusceptibles de relever de la garantie décennale), à la responsabilité de droit commun des constructeurs pour « dommages intermédiaires » ?   Quid aussi pour des non-conformités sans dommages matériels (par exemple, un isolant mis en œuvre ne répondant à la réglementation thermique). Devra-t-on retenir la responsabilité contractuelle des constructeurs et du vendeur d’immeuble ? Le champ d’application de la responsabilité contractuelle du vendeur d’immeuble risque dès lors de croître. En effet, en l’état, elle s’appliquera même en cas de défaut de conformité mineur([19]), mais sans que l’obligation d’assurance de responsabilité puisse jouer.   Quid alors  des assurances des professionnels pour les risques évoqués ci-dessus et hors champ de la décennale « new look » pour performance énergétique défaillante ?   Se pose aussi la question du sort des engagements contractuels allant au-delà de la réglementation au titre de la performance calculée ou de la performance mesurée.  Ce débat concerne les « labels », du type « haute performance énergétique », visé par  l’article R 111-20 du CCH, en vigueur  avant la RT 2012.  Il s’agit maintenant là d’une catégorie résiduelle, puisque disparue du texte de l’article L 111-9-1 du CCH, depuis la loi du 17 août 2015.   Il faut citer aussi :   la « garantie de performance énergétique intrinsèque» (GPEI) : c’est du « conventionnel », mais avec des contraintes supérieures,   la «  garantie de résultats énergétiques par l’usage » (GRE) : on bascule alors dans la consommation réelle et mesurée...   Par ailleurs, comment couvrira-t-on, la non-conformité de l’ouvrage à la RT 2012 lorsque l’acquéreur constatera que le DPE fait apparaître une consommation énergétique supérieure au seuil réglementaire ?   Dans le cadre du groupe de travail du Plan « bâtiment durable », les assureurs avaient proposé, globalement pour régler les problèmes de performance énergétique, une garantie pour faute, d’une durée limitée à cinq ans. Cette proposition (page 9, § 2.5 du rapport) trouve dorénavant son intérêt pour les défauts de performance énergétiques non décennaux.   On peut même se demander, si en l’absence de garanties nouvelles pour couvrir ces derniers défauts, les objectifs du Grenelle de l’environnement (repris au CCH) ne sont pas devenus un leurre. En effet, comment peut-on penser laisser en l’état des ouvrages non conformes à la RT 2012, parce que les défauts ne seraient pas de nature décennale au sens de l’article L.111-13-1 du CCH ?   Ce contentieux résiduel ne va donc pas disparaître avec l’instauration de l’article L.111-13-1 du CCH. Les constructeurs devront s’en soucier,  avec leurs assureurs.   II.2 L’exonération par le fait ou la faute de celui qui se plaint   Si les conditions ci-dessus (de dommages matériels et de surconsommation à un coût exorbitant) sont satisfaites, on ne peut se désintéresser, au niveau de la causalité du dommage, de l’exonération née du comportement de l’occupant, victime du dommage allégué.   Pour cette raison, l’article L.111-13-1 nouveau  prévoit que les conditions d’usage et d’entretien doivent être prises en compte et jugées appropriées… par le tribunal ; à défaut, toute indemnisation est refusée. Il y a donc là un renversement complet de la charge de la preuve ! C’est à la victime de prouver qu’elle n’a pas commis de faute ! Autant dire qu’elle ne sera jamais capable de le faire ...   On notera toutefois que si ce texte, avait été introduit à la suite de l’article 1792 du Code civil, on aurait considéré – de la même façon - que cette exonération constituerait la «cause étrangère» de l’alinéa 2 de l’article 1792 du Code civil ou correspondrait au défaut d’imputabilité des dommages (en l’espèce la surconsommation) aux constructeurs.   On ne sait d’ailleurs ce que pourrait être « l’entretien approprié ». La même loi (du 17 août 2015) a institué - par un nouvel article L 111-10-5 - un « carnet numérique de suivi et d’entretien du logement », intégrant le diagnostic technique. Il est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017 et pour tout logement faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025.  Il faudra donc se reporter à ce nouveau carnet numérique, en espérant qu’il existe, soit tenu à jour et que sa sincérité ne soit pas contestée ...   Finalement, les conditions d’application de la décennale en matière de performance énergétique ont été tellement durcies qu’elles ne trouveront jamais à s’appliquer. On adonc organisé une vie commune ...séparée !   Encore faut-il quand même envisager son assurabilité.     III – Modalités d’assurance du nouveau régime   III. 1 – Polices RC   Pour sa part, MMA délivre dans ses polices RC une garantie de « performance énergétique » ainsi libellée :   « Nous garantissons les conséquences pécuniaires : <>·<>o<>o<>o<>o<>o       L’indemnisation prend en compte : <>o<>o<>o<>·       L’indemnisation concerne : <>·<>·               résultant d’un : <>·<>·« Après réception, sont couverts, à l’exclusion de toute autre garantie du contrat, les dommages matériels, les non conformités ainsi que les dommages immatériels en résultant lorsque la responsabilité de l’assuré est recherchée en raison du non-respect des dispositions légales et règlementaires en matière de performance énergétique telles que visées par les décrets n° 2010-1269 du 26 octobre 2010 et n° 2012-1530 du 28 décembre 2012 ainsi que par les arrêtés pris pour leur application.   La garantie s’applique par extension au non-respect des dispositions du décret n° 2007-363 du 19 mars 2007, relatif aux études de faisabilité des approvisionnements en énergie, aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants et à l’affichage du diagnostic de performance énergétique, ainsi qu’à celles des arrêtés pris pour leur application »   Une police décennale Allianz accorde, parmi des garanties complémentaires à l’assurance décennale une couverture des « défauts de performance énergétique » dans les termes suivants :   , pour les seuls ouvrages soumis à l’obligation d’assurance, les dommages résultant de causes intrinsèques à l’ouvrage et entrainant exclusivement une surconsommation ou un défaut de performance énergétique ne relevant pas des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, dès lors qu’ils surviennent après réception des travaux et engagent votre responsabilité contractuelle de droit commun.   La garantie, qui commence à l’expiration d’un délai d’un an à compter de la réception, porte sur le coût des travaux de réparation ou de mise en conformité à réaliser pour atteindre le niveau d’exigence défini par les dispositions légales ou réglementaires applicables, ainsi que sur le montant des pertes pécuniaires consécutives à cette non-conformité »   Des exclusions sont prévues, notamment :   les conséquences d’engagements contractuels pris par l’assuré au-delà des dispositions légales ou réglementaires, les réclamations en cas de non-justification de l’accomplissement des essais nécessaires avant réception.   Par ailleurs, la garantie « dommages intermédiaires » d’une police décennale des « réalisateurs d’ouvrage de construction », imaginée par Allianz, peut garantir un défaut de performance énergétique qui ne relèverait pas de la responsabilité décennale, et ce par la clause suivante :   « Que vous soyez lié au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ou que vous soyez sous-traitant, nous garantissons les dommages matériels affectant l’ouvrage soumis à l’obligation d’assurance à la réalisation duquel vous avez contribué, dès lors qu’ils surviennent postérieurement à la période de garantie de parfait achèvement, lorsque la responsabilité vous en incombe en vertu d’une décision de justice sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun »   Les exclusions concernent les travaux réservés, la non-exécution du marché, les dommages postérieurs au délai décennal et la responsabilité délictuelle.     *** *     En conclusion, l’article L.111-13-1 du CCH illustre l’aveu d’une peur surévaluée… Le juge de la décennale ne pouvait-il pas apprécier, à sa juste valeur,  la portée de ces nouvelles obligations réglementaires de performances énergétiques et les causes d’exonération des constructeurs ?   Si la non-conformité de la consommation «conventionnelle» aurait pu relever de l’impropriété à la destination – même en l’absence de dommages matériels avérés -, n’aurait-il pas mieux valu que le législateur, au regard des objectifs essentiels de préservation de l’environnement, inscrits dans la loi, impose aux constructeurs une garantie contractuelle, limitée dans la durée, de la performance énergétique, de telle sorte que l’ouvrage soit mis en conformité ? Sans nul doute, ces vœux louables auraient été mieux susceptibles d’être ainsi exaucés (et, sûrement, plus clairement..).     Cela étant, faute de possibilité de réunion des conditions légales d’application de la décennale à la performance énergétique, la jurisprudence en reviendra aux concepts antérieurs : impropriété à la destination entendue comme une habilité gravement compromise.   N’était-ce pas là d’ailleurs le but recherché par les auteurs de la réforme, alertés par les craintes des praticiens ?                                                                                                    Albert Caston   Bibliographie :   P. Dessuet, performance énergétique : : régime juridique, RGDA 2015, p. 437 et ss., p. 509 et ss. Christian Le Brun et Jean Claude Terrier, la réhabilitation thermique dans le bâtiment en France, RDI- juin 2015-272 ; B. Mallet et F. Gal, La RT2012 expliquée aux juristes, une tentative ! Agathe Van Lang, le Conseil d’Etat délivre son imprimatur à la RT 2012, RDI- février 2015-56 ; Ph. Malinvaud, à propos des amendements à la loi sur la transition énergétique, RDI-2014, décembre 2014-603 ; F.-X. Ajaccio, A. Caston, clarification pour le passé, mais… interrogations pour l’avenir, Gazette du palais, édition spécialisée « droit immobilier » 14 au 16 décembre 2014, n°348 à 350, page 5 et suivantes ; Le mariage forcé de la responsabilité décennale et de la performance énergétique, LE MONITEUR, 2 octobre 2015, p. 88. H. Périnet-Marquet, la performance énergétique au cœur de l’actualité, opérations immobilier, novembre - décembre 2013, éditorial, p. 3 ; Rapport du groupe de travail co-présidés par M. Huet et M. Jouvent, de juillet 2013, remis dans le cadre du Plan bâtiment durable - http://www.planbatimentdurable.fr/les-rapports-des-groupes-de-travail-r118.html G. Durand-Pasquier, l’application de la RT 2012 et la responsabilité décennale des constructeurs, RDI, avril 2013-184 ; Des conditions restrictives de la garantie décennale en cas de défaut de performance énergétique ; Ségolène Royal, entretien, Le Moniteur, 6 Mars 2015, p. 20 et suivantes ; Albert Caston, la responsabilité des constructeurs à l’aune de la performance énergétique, Le Moniteur, 8 février 2013, p.46 ; Le bâtiment en première ligne dans la loi sur la transition énergétique, Le Moniteur, 31 juillet 2015, p. 10 et s. ; le Bâtiment, priorité de la loi sur la transition énergétique, Frédérique Vergne et Olivier Baumann, Le Moniteur en ligne 23 juillet 2015 ; Adrien Fourmon, JurisClasseur Construction – Urbanisme, Fasc.  25-5 : PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE DES BÂTIMENTS ; (loi n° 2015-992 du 17 août 2015 (JORF n°0189 du 18 août 2015 page 14263) relative à la transition énergétique pour la croissance verte                      
[1] Annexe I à l’arrêté du 26 octobre 2010. [2] G. Durand-Pasquier, « La performance énergétique des bâtiments », JCP N 2010, chr. 1113 ; H. Périnet-Marquet, « L’impact du Grenelle de l’environnement sur le droit de la construction », Revue Lamy droit immobilier juin 2010 ; S. Becqué-Ikowitz, « L’impact du Grenelle sur la responsabilité des constructeurs », RDI 2011, p. 25. [3] loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte : JORF n°0189 du 18 août 2015 page 14263 [4] Voir bibliographie en fin de texte. [5] celui décrivant la « consommation conventionnelle » [6] CE 23 juillet 2014, n° 369964. [7] Agathe Van Lang, le Conseil d’État délivre son imprimatur à la RT 2012, RDI- février 2015-56 [8] art. 152-1 du CCH. [9] celle qui est dans la nature et grâce à laquelle on produit l’énergie secondaire : bois, charbon, pétrole, vent, soleil, hydraulique, géothermique. L’énergie finale est celle, consommée, lue sur les compteurs. [10] Cour de cassation, 3e chambre civile, 1er décembre. 2010, 09-15.282 [11] Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 juillet 2015, 14-18.144, inédit, rejet   [12] G. Durand-Pasquier, l’application de la RT 2012 et la responsabilité décennale des constructeurs, RDI, avril 2013-184 ;   [13] Rapport du groupe de travail co-présidé par M. Huet et M. Jouvent, de juillet 2013, remis dans le cadre du Plan bâtiment durable - http://www.planbatimentdurable.fr/les-rapports-des-groupes-de-travail-r118.html   [14] CE, Sect. 20 octobre 1950, Stein - Lebon. p. 505 [15] P. 10 § 2.6 [16] du 22 mai 2015, devant l’AN (deuxième lecture) de l’article 8 bis A (devenu l’article 31 de la loi [17]CA Caen CH. CIVILE 01 2 octobre 2012 n° 12/00595 ; COUR ADMINISTRATIVE D'APPEL DE LYON, 2ème chambre ; 20 avril 2010, n° 08LY02648   [18] RGDA 2015, p.450 [19] JurisClasseur Construction – Urbanisme , Fasc.  82-20 :   VENTES D'IMMEUBLES À CONSTRUIRE . - Régime général . - Dispositions communes à la vente à terme et à la vente en l'état futur d'achèvement, § 41    
Par albert.caston le 28/04/17
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Diagnostiqueur - vente immobilière - erreur de mesurage - préjudice   Note Mekki, GP 2017, n° 16, p. 28.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 9 mars 2017
N° de pourvoi: 15-29.384
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

 

 
Texte intégral REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 octobre 2015), que la société CHW a acquis, le 3 décembre 1997, un bien immobilier comportant un local commercial de 50 m ² au rez-de-chaussée et une cave en sous-sol, qu'elle a revendu le 20 juillet 2006, par l'entremise de la société Foncia Paris (la société Foncia), qui avait donné mission à la Compagnie nationale d'expertise et de mesurage, devenue la société Constatimmo, d'établir le métrage " loi Carrez " ; que l'attestation de mesurage a mentionné une superficie de 79, 21 m ² intégrant une réserve de 31m ² ; qu'un arrêt du 29 juin 2011 a condamné la société CHW à payer à l'acquéreur la somme de 36 876, 50 euros, au titre de la réduction du prix pour déficit de surface ; que la société CHW a assigné la société Foncia et la société civile professionnelle X... C...et D...(la SCP notariale), qui a dressé les actes du 3 décembre 1997 et du 20 juillet 2006, en responsabilité ; que la société Foncia a appelé à l'instance le mesureur et son assureur, la société Allianz IARD ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal de la société Foncia, le second moyen du pourvoi incident de la société Constatimmo et de la société Allianz IARD et le troisième moyen du pourvoi incident de la SCP notariale réunis, ci-après annexés :
Attendu que la société Foncia, la société Constatimmo, la société Allianz IARD et la SCP notariale font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer à la société CHW la somme de 44 420, 30 euros à titre de dommages-intérêts ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'attestation de superficie établie par la Compagnie nationale d'expertise et de mesurage comportait une erreur de mesurage grave et manifeste, en ce qu'elle indiquait une surface de 79, 21 m ² au rez-de-chaussée, alors que cette mesure comprenait l'ancienne cave transformée en réserve située en sous-sol, et que la société Foncia, professionnel de l'immobilier, qui connaissait parfaitement le local, aurait dû se rendre compte de cette erreur et demander au métreur de la rectifier et qu'il appartenait à la société Foncia et au notaire, rédacteur des actes d'achat et de vente, de vérifier les indications de cette attestation et, soit de faire modifier la surface légale, soit de mentionner une réserve concernant la cave reliée au rez-de-chaussée dans la promesse de vente et dans l'acte notarié, et souverainement retenu que ces fautes avaient causé un préjudice à la société CHW, consistant en la perte de chance de vendre son bien au prix d'évaluation auquel il avait été proposé, la cour d'appel, qui en a déduit que la société Constatimmo, la société Allianz IARD, la société Foncia et la SCP notariale devaient réparer l'entier préjudice de la société CHW, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident de la société Constatimmo et de la société Allianz IARD, ci-après annexé :
Attendu que la société Constatimmo et la société Allianz IARD font grief à l'arrêt de les condamner, in solidum avec la société Foncia et la SCP notariale, à payer à la société CHW la somme de 44 420, 30 euros à titre de dommages-intérêts et à supporter cette condamnation à proportion de 20 % ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que l'attestation de superficie établie par le mesureur comportait une erreur en ce qu'elle indiquait que le lot n° 4, constitué pour lui par l'intégralité du local, était situé en rez-de-chaussée, alors que la surface mesurée de 79, 21 m ² comprenait également l'ancienne cave transformée en réserve, située au sous-sol, et relevé que cette grave erreur de mesurage engageait la responsabilité de son auteur, tenu en tant que professionnel d'une obligation de résultat, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident de la SCP notariale, ci-après annexé :
Attendu que la SCP notariale fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec la société Foncia, la société Constatimmo et la société Allianz IARD, à payer à la société CHW la somme de 44 420, 30 euros à titre de dommages-intérêts ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le notaire était intervenu à l'acte d'achat du bien du 3 décembre 1997 par la société CHW et qu'il avait mentionné, dans l'acte de vente du 20 juillet 2006, un constat d'huissier de justice dressé quelque jours avant l'acte du 3 décembre 1997, indiquant que le lot n° 4 communiquait avec le lot n° 6 par une trappe donnant accès au sous-sol, la cour d'appel, qui a retenu souverainement que le notaire avait eu conscience de la difficulté liée au mesurage de la surface déclarée à l'acte par la société venderesse et avait manqué à son devoir de vérification et de mise en garde quant à l'incidence d'un métrage inadéquat, a, par ces seuls motifs légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi incident de la SCP notariale, ci-après annexé :
Attendu que la SCP notariale fait le même grief à l'arrêt ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que le notaire avait manqué à ses devoirs de vérification et de mise en garde quant à l'incidence de l'erreur de mesurage du bien et que la société CHW avait subi un préjudice consistant en la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre, la cour d'appel en a exactement déduit que la SCP notariale devait réparer ce préjudice ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen pris en sa première branche, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société Foncia Paris, la société Constatimmo, la société Allianz IARD et la société civile professionnelle X... C...et D...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum la société Foncia Paris, la société Constatimmo, la société Allianz IARD et la société civile professionnelle X... C...et D...à payer la somme globale de 3 000 euros à la société CHW et rejette leurs demandes ;

 

 

Par albert.caston le 28/04/17
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Notaire - devoir d'information - faute intentionnelle du vendeur immobilier   Note Mekki, GP 2017, n° 16, p.27.

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 11 janvier 2017
N° de pourvoi: 15-22.776
Publié au bulletin Cassation partielle

M. Avel (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat(s)

 

 
Texte intégral REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte reçu le 20 décembre 2003 par M. X..., notaire associé, M. et Mme Y... (les vendeurs) ont vendu une maison d'habitation située à Saignon, sous le bénéfice d'une clause de non-garantie des vices cachés ; que, déchus du droit de se prévaloir de cette clause, pour avoir, de mauvaise foi, dissimulé, notamment, l'existence d'un arrêté interministériel du 27 décembre 2000, portant reconnaissance à l'état de catastrophe naturelle de deux épisodes de sécheresse survenus dans cette commune, ils ont été définitivement condamnés à payer à l'acquéreur le montant des travaux de reprise et de confortement de l'immeuble et à indemniser le trouble de jouissance consécutif à ces travaux ; qu'ils ont, ensuite, assigné la société civile professionnelle A...-X... (le notaire), successeur de celle au sein de laquelle M. X... avait exercé, en garantie de ces condamnations, pour manquement à ses devoirs d'efficacité et de conseil ;
Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches :
Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt d'accueillir partiellement ce recours, alors, selon le moyen :
1°/ que la partie, qui a volontairement dissimulé une information à son cocontractant, ne peut reprocher à un rédacteur d'acte de ne pas l'avoir révélée à la victime de cette dissimulation ; qu'en retenant que le notaire avait omis d'informer les parties de l'existence du rapport Hydrosol et de l'arrêté de catastrophe naturelle adopté à la suite de ce rapport, quand elle relevait elle-même que les vendeurs avaient délibérément occulté l'existence de ces documents et des désordres qu'ils mettaient en exergue, de sorte qu'ayant connaissance de ces informations qu'ils avaient cachées à leurs cocontractants, les vendeurs n'étaient pas fondés à se prévaloir d'un manquement du rédacteur d'acte à son obligation de les communiquer aux acquéreurs, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en violation de l'article 1382 du code civil ;
2°/ que nul ne saurait voir sa responsabilité engagée pour ne pas avoir rappelé le principe de bonne foi qui s'impose en matière contractuelle ; qu'en reprochant au notaire de ne pas avoir averti les vendeurs de ce que la clause de non-garantie stipulée à leur profit ne couvrait pas les désordres que révélaient les documents qu'ils avaient dissimulés aux acquéreurs, quand le notaire n'était pas tenu d'avertir ses clients des conséquences de leur mensonge, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu que le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; que la faute intentionnelle ne prive pas le vendeur de tout recours contributif contre le notaire qui, ayant prêté son concours à la rédaction d'un acte dolosif, peut être tenu de le garantir partiellement, en considération de la faute professionnelle qu'il a commise ;
Et attendu qu'après avoir exactement énoncé que la faute intentionnelle d'une partie ne dispense pas le notaire des devoirs liés à sa fonction d'officier public, puis souverainement estimé qu'ayant son étude à quelques kilomètres de la commune de Saignon, à laquelle avait été reconnu l'état de catastrophe naturelle, le notaire ne pouvait ignorer la publication de l'arrêté interministériel portant constatation de cet état, relayée de surcroît dans la presse locale, la cour d'appel a retenu que le rédacteur de l'acte de vente ne pouvait, sans manquer à son obligation d'information, s'abstenir de renseigner les parties sur l'existence de cet arrêté, par une mention ou par une annexion, au même titre que l'état parasitaire de l'immeuble ou le diagnostic amiante ; que, de ces motifs, elle a pu, sans excéder les limites du devoir d'investigation du notaire, déduire que ce dernier avait commis une faute ;
D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
Mais sur la troisième branche du moyen :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner le notaire à garantir partiellement les vendeurs des condamnations prononcées contre eux, l'arrêt retient qu'il leur a fait perdre une chance de bénéficier de la pleine efficacité de la clause de non-garantie insérée à l'acte de vente dans le procès les ayant opposés à l'acquéreur ;
Qu'en relevant d'office ce moyen tiré de la perte de chance, sans inviter au préalable les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il dit que la SCP A...-X... a commis une faute, l'arrêt rendu le 7 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

 

Par albert.caston le 28/04/17
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Vendeur immobilier sanctionné pour avoir notamment caché des oeufs pourris dans les murs   Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 20 avril 2017
N° de pourvoi: 15-13.198 15-13.498
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat(s)

 

 
Texte intégral REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° F 15-13. 198 et H 15-13. 498 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 26 juin 2014), qu'un arrêt devenu définitif a dit que la vente par M. et Mme X...de leur maison à M. et Mme Y...était parfaite ; que ceux-ci, invoquant des difficultés à prendre possession des lieux et l'existence de dégradations, ont assigné M. X... et Mme Z... divorcée X..., en paiement d'une indemnité d'occupation et en indemnisation des dommages causés à la maison et de leur préjudice moral ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° F 15-13. 198 de M. X..., ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande en résolution de la vente ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que M. X... n'avait pas qualité pour formuler seul une demande en résolution de la vente, en raison de l'existence d'une indivision post-communautaire consécutive au divorce de M. et Mme X..., la cour d'appel n'a pu qu'en déduire que sa demande était irrecevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du même pourvoi, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes tendant à ce que soient rapportés l'ordonnance de référé du 20 février 2009 et l'arrêt confirmatif du 16 décembre 2009, qu'il soit dit n'y avoir lieu à expertise ni prise de possession des lieux par M. et Mme Y... jusqu'à ce que la purge des hypothèques soit effectuée, tout comme le versement du solde du prix de vente à M. X... et Mme Z..., qu'un notaire soit désigné afin qu'il procède à la purge des hypothèques et verse le solde disponible à M. X... et Mme Z... dans un délai de deux mois, que soit ordonnée la pose de scellés judiciaires, ainsi que ses demandes d'indemnisation et de le condamner à payer diverses sommes à M. et Mme Y... ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la séquestration du prix de vente avait été réalisée par M. et Mme Y... conformément aux décisions rendues par le juge de l'exécution et retenu que la contestation relative à la distribution de ce prix était sans lien avec le droit des acquéreurs de prendre possession des lieux dont ils avaient été reconnus propriétaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur le troisième moyen du même pourvoi, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer la somme de 60 000 euros à M. et Mme Y... au titre des dégradations constatées dans l'immeuble ;
Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que l'expert judiciaire avait constaté qu'une peinture marron foncé avait été appliquée dans l'ensemble de la maison, au pistolet, sans précaution de protection des boiseries, sols et vitrages, que des oeufs pourris avaient été dissimulés dans des boîtiers électriques par des rebouchages en plâtre recouverts de la même peinture marron, que de la mousse de polyuréthane avait été injectée dans la canalisation d'eau et que du sable était présent dans les canalisations, et que, devant l'expert, M. X... avait reconnu être l'auteur de l'application de la peinture, la cour d'appel, qui a souverainement déduit de ces seuls motifs, que les dégradations constatées lui étaient imputables, a légalement justifié sa décision ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° H 15-13. 498 de M. et Mme Y..., ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de limiter leur indemnisation des dégradations de l'immeuble à la somme de 60 000 euros ;
Attendu que, sous le couvert du grief non fondé de violation du principe de la réparation intégrale, le moyen se borne à remettre en discussion, devant la Cour de cassation, les appréciations par lesquelles la cour d'appel a souverainement déterminé l'étendue et le montant du préjudice subi par M. et Mme Y... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du même pourvoi, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'indemnisation des dégradations de l'immeuble à l'encontre de Mme Z... ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... avait engagé sa responsabilité contractuelle, en commettant une faute volontaire et délibérée en relation de causalité avec les dommages constatés, et que la participation de Mme Z... à ses agissements n'était pas établie et ayant écarté la clause usuelle élusive de garantie de délivrance du bien, la cour d'appel en a exactement déduit que la responsabilité de son ex-épouse ne pouvait être recherchée ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

 

Par albert.caston le 26/04/17
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Norme AFNOR P03-001 et régularité de transmission du décompte

Note Sizaire, Constr.-urb. 2017-6, p. 30.

 

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 20 avril 2017
N° de pourvoi: 16-12.092
Publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
Me Balat, SCP Boulloche, SCP Piwnica et Molinié, avocat(s)

 

 
Texte intégral REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 octobre 2015), que M. et Mme X... ont confié à la société GBR, sous la maîtrise d'oeuvre de la société Y... Z... (la société Y...), des travaux de réfection d'une maison ; que la société GBR a adressé son mémoire définitif à la société Y... qui ne l'a pas transmis aux maîtres de l'ouvrage ; que la société GBR a assigné M. et Mme X... en paiement du solde du marché ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu que, pour condamner M. et Mme X... à payer à la société GRB la seule somme de 67 076 euros au titre du solde du marché, l'arrêt retient que le délai de quarante-cinq jours prévu par l'article 19. 6. 2 de la norme NF P 03-001 n'a pas couru à l'encontre de M. et Mme X..., faute par la société Y... de leur avoir transmis le mémoire définitif de la société GRB comme le lui imposait l'article 19. 6. 1, et qu'à défaut de respect des règles fixées par cette norme, l'entrepreneur ne peut se prévaloir du silence du maître de l'ouvrage pour tenir pour accepté le mémoire définitif ;

Qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que l'entrepreneur avait notifié au maître d'oeuvre son mémoire définitif conformément aux prescriptions de la norme, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

Et sur le second moyen du pourvoi principal, qui est recevable :

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

Attendu que, pour condamner la société GRB, in solidum avec M. et Mme X..., à payer à M. Y... et la société Y... la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt retient que l'appel formé à l'encontre de ces derniers sans motif et sans demande suffit à démontrer le caractère abusif de la procédure ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la société GRB n'avait pas formé appel à l'encontre de M. Y... et de la société Y... à l'égard desquels seuls M. et Mme X... avaient exercé une action en garantie, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour condamner M. et Mme X..., in solidum avec la société GRB, à payer à M. Y... et à la société Y... la somme de 2 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et celle de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt retient que l'appel formé à l'encontre de ces derniers sans motif et sans demande suffit à démontrer le caractère abusif de la procédure ;

Qu'en statuant ainsi, alors que M. et Mme X... sollicitaient la garantie de la société Y... et de M. Y... et leur condamnation à des dommages-intérêts, la cour d'appel, qui a méconnu l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 octobre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à la société GRB la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

 
Par albert.caston le 26/04/17
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Conditions de la réception tacite des travaux de construction (CCMI)

Notes :

Pagès de Varenne, Constr.-urb. 2017-6, p. 32 et 36..

Melaine, Bulletin constr-urb.,  EL, oct. 2017, p. 4.

 

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 20 avril 2017
N° de pourvoi: 16-10.486
Publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, SCP Richard, avocat(s)

 

 
Texte intégral REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 12 novembre 2015), que, le 8 juillet 2008, M. et Mme X... ont conclu avec la société Maisons Côte Atlantique (la société MCA), assurée auprès de la société Camca assurances, deux contrats de construction de maison individuelle ; que les opérations ont été financées par deux prêts immobiliers consentis par la société BNP Paribas Invest Immo (la BNP) ; qu'une garantie de livraison a été délivrée par la Compagnie européenne des garanties immobilières (la CEGI) ; que M. et Mme X... ont réglé les appels de fonds au fur et à mesure et jusqu'à 95 % de l'avancement des travaux ; que, par devis accepté du 14 juin 2007, M. et Mme X... ont confié à la société Sicaud la réalisation de l'accès de chantier, le raccordement à l'égout, le réseau pluvial, l'adduction des fluides, la réalisation d'un parking, la réalisation d'une clôture et d'un terrassement ; que la société PLS, titulaire de deux mandats de gestion locative, a donné les immeubles en location à partir des 27 novembre et 11 décembre 2009 ; que, se prévalant d'irrégularités, de désordres et de retard, M. et Mme X... ont, après expertise, assigné la société MCA, la société Sicaud, la BNP et la CEGI en réparation de différents préjudices et que la société MCA a appelé en cause la société Camca, son assureur ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de fixer à la date du 16 décembre 2009 la réception tacite des travaux réalisés par la société MCA, avec toutes conséquences de droit, alors, selon le moyen :

1°/ que la réception d'une maison individuelle édifiée dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle doit être expresse et ne peut intervenir tacitement ; qu'en décidant néanmoins le contraire, pour en déduire que les travaux de construction de deux maisons individuelles réalisées au profit des époux X... avaient pu faire l'objet d'une réception tacite, la cour d'appel a violé les articles L. 231-6 et R. 231-7 du code de la construction et de l'habitation ;

2°/ que les parties peuvent convenir de ce que la réception des travaux devrait intervenir de manière expresse et exclure, ainsi, toute réception tacite ; qu'en décidant qu'une réception tacite était intervenue, sans répondre aux conclusions de M. et Mme X..., qui soutenaient qu'il avait été stipulé dans les contrats de construction de maison individuelle que la réception devrait intervenir en présence d'un professionnel, ce qui excluait toute réception tacite résultant de la prise de possession ou du paiement d'une partie du prix, la cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que la réception tacite ne peut résulter que de la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'accepter les travaux ; que le paiement d'une partie seulement du prix de construction, même accompagnée d'une prise de possession, n'est pas de nature à caractériser une réception tacite ; qu'en se bornant néanmoins, pour décider que les maisons individuelles avaient fait l'objet d'une réception tacite au plus tard, le 16 décembre 2009, à relever que les prestations de la société MCA avaient été payées à hauteur de 95 % et que les locataires étaient entrés dans les lieux le 16 décembre 2009 pour le lot 8 et le 7 décembre 2009 pour le lot 38, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé une réception tacite des maisons individuelles par M. et Mme X..., a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-6, R. 231-7 du code de la construction et de l'habitation et 1792-6 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que les dispositions applicables au contrat de construction de maison individuelle n'excluaient pas la possibilité d'une réception tacite et relevé que les prestations de la société MCA avaient été payées à hauteur de 95 % et que les locataires étaient entrés dans les lieux le 16 décembre 2009 pour le lot 8 et le 7 décembre pour le lot 38, ce dont il résultait une volonté non équivoque des maîtres de l'ouvrage d'accepter les travaux au plus tard le 16 décembre 2009, la cour d'appel, qui, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu fixer à cette date la réception tacite pour la société MCA, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction, alors, selon le moyen :

1°/ que le contrat de construction d'une maison individuelle visé à l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation doit comporter notamment le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution ; qu'est annexée à ce contrat une notice descriptive comportant une clause manuscrite rédigée par la suite de l'ouvrage et paraphée par celui-ci par laquelle il en accepte le coût et la charge ; que cette mention ne peut être rédigée par un tiers ; qu'en décidant néanmoins que cette mention manuscrite avait pu être valablement opposée par un tiers, la cour d'appel a violé les articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'annexe de l'arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les articles R. 231-4 et R. 232-4 du code de la construction et de l'habitation relatifs au contrat de construction d'une maison individuelle ;

2°/ que les travaux nécessaires à l'habitation de l'immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n'ayant pas fait l'objet d'une mention manuscrite, par laquelle le maître de l'ouvrage accepte d'en supporter la charge incombant au constructeur ; qu'en affirmant, pour débouter M. et Mme X... de leur demande de réintégration du coût
des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction, fondée sur le fait que la mention des notices descriptives n'a pas été écrite de leur main, que seule la nullité des contrats pouvait sanctionner une telle irrégularité, de sorte que M. et Mme X... ne pouvaient prétendre voir réintégrer le coût de ces travaux dans le prix forfaitaire de la construction la cour d'appel a violé les articles L. 231-2, c) et d) et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'annexe de l'arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les articles R. 231-4 et R. 232-4 du code de la construction et de l'habitation relatifs au contrat de construction d'une maison individuelle ;

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que seule la sanction de la nullité du contrat est applicable à l'irrégularité résultant de l'absence de clause manuscrite et constaté que M. et Mme X... ne sollicitaient pas une telle sanction, la cour d'appel a pu rejeter la demande en réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à voir réintégrer dans le prix global et forfaitaire de la construction le coût des travaux portant sur les branchements extérieurs ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que les travaux relatifs aux branchements extérieurs pouvaient être réservés et hors forfait et constaté que M. et Mme X... s'étaient réservés ces travaux pour 18 000 euros, la cour d'appel, devant laquelle ces derniers n'ont pas soutenu que ces travaux devaient être décrits et chiffrés pour chacun d'entre eux, a pu en déduire qu'ils n'étaient pas fondés à en réclamer la prise en charge par la société MCA et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de condamner la société MCA, avec la garantie de la société Camca, à leur verser la seule somme de 14 003 euros au titre de la réparation des désordres ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'expert avait retenu une solution de nature à réparer le dommage, consistant à assurer l'abaissement des seuils, à modifier la porte-fenêtre, à procéder à l'élargissement de l'accès à la salle d'eau et à remplacer la porte par une porte plus large pour permettre la rotation du fauteuil et retenu que ces travaux ne seraient pas de nature à rendre les immeubles inesthétiques, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif erroné, mais surabondant, a souverainement retenu qu'il y avait lieu d'entériner l'évaluation proposée par l'expert ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le septième moyen, ci-après annexé :

Attendu que, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;

Sur le huitième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à voir condamner la BNP à les indemniser de leur préjudice ;

Mais attendu, d'une part, que, la cassation n'étant pas prononcée sur les troisième et quatrième moyens, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, à bon droit, que la banque, qui n'était pas tenue de s'immiscer dans les affaires de ses clients, devait s'assurer, en sa qualité de banquier professionnel prêtant son concours à un contrat de construction de maison individuelle, de ce que ce contrat comportait les énonciations de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel, qui a relevé, par un motif non critiqué, que tel avait été le cas, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le deuxième moyen :

Vu l'article 1792-6 du code civil ;

Attendu que, pour dire que les travaux réalisés par la société Sicaud ont fait l'objet d'une réception tacite le 14 septembre 2009 et rejeter les demandes formées par M. et Mme X... au titre des malfaçons et non-façons apparentes, l'arrêt retient que les travaux commandés ont été réglés sur facture du 14 septembre 2009, dont M. et Mme X... se sont acquittés sans retenue ni réserve, ce qui permet de fixer la réception tacite de l'ouvrage à la date de ladite facture ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la volonté non équivoque de M. et Mme X... d'accepter les travaux de construction réalisés par la société Sicaud, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Et sur le sixième moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour condamner la société Sicaud à payer à M. et Mme X... la seule somme de 7 190 euros, au titre de la conformité des accès extérieurs, l'arrêt retient que les désordres consistant en une non-conformité aux normes d'accès handicapés n'étaient pas apparents pour un profane, et il n'est pas allégué que M. et Mme X... soient avertis des choses de l'immobilier et que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Sicaud à payer la somme de 7 190,00 euros au titre de la mise en conformité des accès extérieurs ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le jugement avait relevé que les sommes retenues par l'expert pour la mise en conformité des accès seraient mises pour moitié à la charge de la société Sicaud, dès lors que M. et Mme X... auraient dû, s'agissant de travaux réservés, dont ils conservaient la responsabilité, s'intéresser davantage au suivi du chantier, la cour d'appel, qui s'est contredite, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que les travaux réalisés par la société Sicaud ont fait l'objet d'une réception tacite le 14 septembre 2009, en ce qu'il rejette les demandes formées par M. et Mme X... au titre des malfaçons et non-façons apparentes et en ce qu'il condamne la société Sicaud à payer à M. et Mme X... la somme de 7 190 euros au titre de la conformité des accès extérieurs, l'arrêt
rendu le 12 novembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

 

Par albert.caston le 26/04/17
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Quand le contrat d'assurance est-il formé ?

 Voir notes :

- Cousin, SJ G 2017, p. 1444.

-  Dessuet, RDI 2017, p. 307; 

-  Pélissier, RGDA 2017, p. 358. 

-  Pagès de Varenne, Constr.-urb. 2017-6, p. 33.  

- Ajaccio, Caston et Porte, GP 2017, n° 30, p. 50.

 

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 20 avril 2017
N° de pourvoi: 16-10.696
Publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Jean-Philippe Caston, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat(s)

 

 
Texte intégral REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article L. 112-2 du code des assurances, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 29 octobre 2015), que, en vue de la réalisation d'un programme immobilier, la société Le Rubia a sollicité l'octroi d'une garantie financière d'achèvement auprès d'une banque et a mandaté un agent d'assurances afin de souscrire un contrat garantissant les risques encourus en sa qualité de promoteur et de constructeur non réalisateur ; que, le 3 février 2012, agissant pour le compte de la société de droit britannique Elite Insurance Company Limited (la société Elite Insurance), la société Securities & Financial solutions France (la société SFS), aux droits de laquelle vient la société SFS Europe, a transmis des offres d'assurances à la société Le Rubia qui les a acceptées le 8 février 2012 et a adressé trois chèques de 36 512,22 euros chacun, ainsi que différentes pièces qui lui étaient réclamées ; que la société Le Rubia a reçu les notes de couverture le 15 février 2012 mais a demandé, le 22 février 2012, aux sociétés SFS et Elite Insurance de ne pas établir le contrat et de lui restituer les chèques remis en paiement de la prime prévisionnelle globale en raison du refus de la banque de délivrer la garantie financière d'achèvement ; que les sociétés SFS et Elite Insurance ont poursuivi l'exécution forcée des contrats d'assurance et la société Le Rubia a sollicité reconventionnellement le remboursement des deux chèques qui avaient été encaissés ;

Attendu que, pour accueillir la demande de la société Le Rubia et rejeter celle des sociétés SFS et Elite Insurance, l'arrêt retient que les contrats n'avaient pas été valablement formés en dépit de l'acceptation par la société Le Rubia des offres qui lui avaient été faites dans la mesure où la validité des notes de couverture était conditionnée à la fourniture de la déclaration d'ouverture de chantier qui n'a jamais été remise et que les conditions générales et particulières des contrats n'avaient pas été adressées à la société Le Rubia et acceptées par elle ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que la société Le Rubia avait accepté les offres émises par l'assureur à qui elle avait adressé trois chèques en règlement des primes et alors que la connaissance et l'acceptation des conditions générales et particulières conditionnent leur opposabilité à l'assuré et non la formation du contrat, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 octobre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la société Le Rubia aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

 

Par albert.caston le 22/04/17
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 Assurance de chose : l'assuré n'a pas à prouver la cause du sinistre !
Note M. Asselain, RGDA 2017, p. 255, sur cass. n° 16-15.864.
 

Par albert.caston le 22/04/17
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 Assurance : règles proportionnelles de prime et de capitaux
Etude A. Pélissier, RGDA 2017, p. 244, sur cass. n° 15-27.831.
 

Par albert.caston le 22/04/17
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 Construction : domaine d'application de l'obligation d'assurance décennale
Etude Dessuet, RGDA 2017, p. 226.