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La réception judiciaire ne s'entend que pour un immeuble habitable

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), sept. 2013, éd. « Le Moniteur », page 197.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 20 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-29.981

Non publié au bulletin Cassation partielle

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 24 septembre 2012), que les époux X... et la société Le Mas toulousain ont signé un contrat de construction de maison individuelle ; que diverses tentatives de réception de l'ouvrage ont été entreprises ; qu'après expertise, les époux X... ont assigné la société Le Mas toulousain en nullité et à défaut en résolution du contrat de construction de maison individuelle ; que la société Le Mas toulousain s'est opposée à ces demandes et a conclu au prononcé de la réception de l'ouvrage ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa première branche :

Attendu que la société Le Mas toulousain fait grief à l'arrêt de prononcer la réception judiciaire à la date du 19 février 2010 avec les réserves mentionnées dans le rapport établi à la date susvisée par l'expert judiciaire, de déclarer la société Le Mas toulousain responsable des désordres retenus et de la condamner à payer aux époux X... la somme de 72 387,06 euros au titre des travaux de réfection, la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, que la date de la réception judiciaire devait être fixée au moment où l'ouvrage est en état d'être reçu, à savoir au moment où l'ouvrage est devenu habitable ; qu'en se contentant de relever, pour fixer la date de la réception de l'ouvrage à la date du dépôt du rapport d'expertise du 19 février 2010, que l'immeuble habitable était à cette date, sans rechercher depuis quel moment l'immeuble avait été en état d'être reçu et était devenu habitable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-6 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'immeuble était effectivement habitable au jour du rapport de l'expert judiciaire, soit le 19 février 2010, avec les réserves mentionnées dans ce rapport, la cour d'appel a, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, pu en déduire que la réception judiciaire pouvait être fixée à cette date et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté, sans dénaturation, que l'immeuble était effectivement habitable au jour du rapport de l'expert judiciaire, soit le 19 février 2010, avec les réserves mentionnées dans ce rapport, la cour d'appel a pu en déduire que la réception judiciaire pouvait être fixée à cette date ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour condamner la société Le Mas toulousain à payer aux époux X... la somme de 100 387,64 euros au titre des loyers supportés par les époux X... jusqu'au prononcé de l'arrêt, l'arrêt retient que ces derniers ont dû supporter, en raison du manquement de la société Le Mas toulousain à ses obligations contractuelles et alors que l'immeuble aurait dû être livré au plus tard le 27 septembre 2004, le paiement de loyers ce qui justifie de ce chef l'octroi de la somme de 100 387,64 euros ;

Qu'en accordant ainsi aux époux X... la somme qu'ils réclamaient au titre des loyers supportés par eux jusqu'au prononcé de l'arrêt à intervenir, tout en constatant que l'immeuble était habitable à partir du 19 février 2010, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Le Mas toulousain à payer aux époux X... la somme de 100 387,64 euros au titre des loyers supportés par les époux X..., l'arrêt rendu le 24 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt novembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société Le Mas toulousain

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la réception judiciaire de l'immeuble à la date du 19 février 2010, avec les réserves mentionnées dans le rapport établi à la date susvisée par l'expert judiciaire, Monsieur Y..., d'avoir déclaré la société Le Mas Toulousain responsable des désordres retenus et de l'avoir condamnée à payer aux époux X... la somme de 72.387,06 euros, indexée sur l'indice du prix de la construction, l'indice du mois de février 2010 étant pris pour base, au titre des travaux de réfection, la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 100.387,64 euros au titre des loyers supportés par les époux X... ;

AUX MOTIFS QUE « sur la réception de l'ouvrage, qu'il n'est pas justifié, en la cause, d'une réception expresse contradictoire non plus que d'une volonté non équivoque du maître de recevoir l'ouvrage ; que sur la demande de réception judiciaire, qu'il s'évince de l'examen des pièces du dossier que la réception judiciaire peut être fixée au jour du rapport de l'expert judiciaire Y... (soit le 19 février 2010) avec les réserves mentionnées dans ce rapport, étant, constaté que l'immeuble est effectivement habitable à cette date ; que, sur la responsabilité de la société LE MAS TOULOUSAIN, celle-ci doit être examinée sur le fondement contractuel de droit commun (article 1147 du Code civil) ; que l'examen des rapports d'expertise judiciaire déposés établit la réalité et l'existence des désordres affectant la hauteur d'étage ; les linteaux, les chaînages, l'évacuation des eaux usées, les portes intérieures, les chutes EP, la ventilation du vide sanitaire, les tuiles (dont les tuiles de rives),le bornage, la dalle de compression dans le garage, le positionnement des canalisations, les plâtreries et l'escalier ; que les autres désordres ne sauraient été retenus et que, notamment, il convient de constater que les fondations sont, correctement, dimensionnées, que la surélévation de la construction est de nature à régler le problème de la surface et que le défaut d'implantation n'est pas caractérisé ; qu'il y a lieu de considérer, s'agissant des désordres ci-dessus retenus, que la société appelante a manqué à ses obligations et a engagé sa responsabilité contractuelle ; sur le préjudice, qu'il échet de constater que !es remèdes préconisés, notamment, par l'expert Y... sont les seuls susceptibles de réparer l'entier préjudice subi par les époux X... (étant noté que tous les désordres retenus sont réparables) et do considérer que l'évaluation du coût des travaux de réfection nécessaires (soit la somme de 72 387,06 qui sera indexée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision) constitue une exacte appréciation du dommage ; que les troubles de jouissance allégués justifient, compte tenu de leur nature et de leur durée, l'allocation de la somme de 10.000 ¿ à titre de dommagesintérêts ; qu'également, les époux X... ont dû supporter, en raison du manquement de la société LE MAS TOULOUSAIN à ses obligations contractuelles et alors que l'immeuble aurait dû être livré au plus tard le 27 septembre 2004, le paiement de loyers ce qui justifie de ce chef l'octroi de la somme de 100.387,64 ¿ » ;

1°) ALORS QUE la date de la réception judiciaire devait être fixée au moment où l'ouvrage est en état d'être reçu, à savoir au moment où l'ouvrage est devenu habitable ; qu'en se contentant de relever, pour fixer la date de la réception de l'ouvrage à la date du dépôt du rapport d'expertise du 19 février 2010, que l'immeuble habitable était à cette date, sans rechercher depuis quel moment l'immeuble avait été en état d'être reçu et était devenu habitable, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-6 du Code civil ;

2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU' en condamnant la société Le Mas Toulousain à payer aux époux X... la somme de 100.387,64 euros, en réparation du préjudice qu'ils prétendent avoir subi au titre des loyers supportés jusqu'au prononcé de l'arrêt, tout en constatant cependant que l'immeuble était effectivement habitable à partir du 19 février 2010, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, en violation de l'article 1147 du Code civil.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils pour M. et Mme X...

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande en résolution d'un contrat de construction de maison individuelle et du contrat de prêt y afférent formée par les maîtres de l'ouvrage (M. et Mme X..., les exposants) et d'avoir prononcé la réception judiciaire de l'immeuble au 19 février 2010 avec les réserves mentionnées dans le rapport de l'expert judiciaire ;

AUX MOTIFS QUE l'action en résolution du contrat de construction de maison individuelle ne pouvait prospérer dans la mesure où ce contrat n'était plus en cours d'exécution ; que, sur la demande de réception judiciaire, il s'évinçait de l'examen des pièces que la réception judiciaire pouvait être fixée au jour du rapport de l'expert Y... (soit le 19 février 2010) avec les réserves mentionnées dans ce rapport, étant constaté que l'immeuble était effectivement habitable à cette date ; que l'examen des rapports d'expertise judiciaire déposés établissait la réalité et l'existence des désordres affectant la hauteur d'étage, les linteaux, les chaînages, l'évacuation des eaux usées, les portes intérieures, les chutes EP, la ventilation du vide-sanitaire, les tuiles (dont les tuiles de rives), le bornage, la dalle de compression dans le garage, le positionnement des canalisations, les plâtreries et l'escalier ; que les autres désordres ne pouvaient être retenus et que, notamment, il convenait de constater que les fondations étaient correctement dimensionnées et que la surélévation de la construction serait de nature à régler le problème de la surface ; qu'enfin, le défaut d'implantation n'était pas caractérisé ; qu'il importait de constater, sur le préjudice, que les remèdes préconisés, notamment par l'expert Y..., étaient les seuls susceptibles de réparer l'entier préjudice subi par les époux X... ;

ALORS QUE, d'une part, comme le faisaient valoir les exposants (v. leurs conclusions signifiées le 12 avril 2012, p. 34, alinéa 6, prod.), l'expert judiciaire avait conclu que l'immeuble « n'(était) pas réceptionnable en l'état compte tenu du nombre de réserves et de l'importance de certaines d'entre elles (rehausse de la toiture, linteaux, etc.) » ; que le technicien précisait que, pendant les travaux de reprise la maison ne pouvait pas être habitée (v. rapport du 19 février 2010, p. 22, alinéa 9, prod.) ; qu'en estimant néanmoins que la réception judiciaire pouvait être fixée au jour du rapport de l'expert (soit le 19 février 2010) avec les réserves mentionnées dans ce rapport, et que l'immeuble était effectivement habitable à cette date, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis dudit rapport en violation de l'article 1134 du code civil ;

ALORS QUE, d'autre part, l'arrêt attaqué a retenu, parmi les reprises nécessaires préconisées par le technicien, la surélévation de la construction, donc la rehausse de la toiture ; qu'en déclarant néanmoins que l'immeuble était effectivement habitable, pour prononcer la réception de l'ouvrage et exclure la résolution du contrat, cela avant même la réalisation de ces travaux dont même le constructeur admettait qu'ils étaient exclusifs de tout caractère habitable de l'immeuble pendant leur durée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1792-6 du code civil.

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