Par albert.caston le 24/10/19

 

 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 10 octobre 2019
N° de pourvoi: 18-21.268

Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
Me Bertrand, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil, ensemble l'article R. 261-2 du code de la construction ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte sous seing privé du 15 novembre 2010, Mme J... (l'acquéreur) a réservé un logement meublé en l'état futur d'achèvement ; que, suivant acte authentique reçu le 6 juillet 2011 par M. G..., notaire associé de la société civile professionnelle X...-V...-R...-F...-Z...-N...-G...- K..., devenue la SCP V...-R...-F...-Z...-N...-G...- K..., titulaire d'un office notarial (la SCP), la société foncière Beaulieu patrimoine, aux droits de laquelle se trouve la société B-Patrimoine Investment Management (le vendeur), a vendu à l'acquéreur un lot d'un ensemble immobilier à usage d'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, au prix de 187 733 euros, financé par un prêt d'un montant de 179 437 euros, souscrit par l'acquéreur auprès de la Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe, devenue Caisse d'épargne et de prévoyance Hauts de France, (la banque) ; que, les travaux n'étant pas achevés ni les loyers payés, l'acquéreur a assigné le vendeur, la SCP et la banque en nullité de l'acte de vente et en indemnisation ;

Attendu que, pour condamner la SCP à payer à l'acquéreur la somme de la 173 075 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, et à garantir celui-ci du paiement à la banque de la somme de 179 437 euros au titre du remboursement du prêt, ces deux sommes se compensant à hauteur de la plus faible d'entre elles, et pour condamner la SCP à garantir le vendeur de la condamnation prononcée à son encontre au paragraphe II-A, soit à rembourser à l'acquéreur la somme de 187 733 euros correspondant au montant de la vente, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, et à lui payer, à titre de dommages-intérêts, la somme de 1 367 euros pour les frais d'acte augmentés des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, en précisant que le montant total de cette garantie sera plafonné à 50 % des sommes, l'arrêt retient que l'acte authentique faisant référence à l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, le notaire n'a pas assuré l'efficacité de son acte et a manqué à son obligation de conseil envers l'acquéreur en se limitant à inclure dans son acte une déclaration du maître d'oeuvre attestant de l'achèvement des travaux, sans que cet achèvement ait été constaté par une personne qualifiée, en application de l'article R. 261-2 du même code ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement, rien n'impose que l'achèvement soit constaté par une personne qualifiée, l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation n'étant applicable que dans l'hypothèse d'une vente à terme, de sorte que l'achèvement des travaux pouvait être constaté par tout professionnel de la construction comme le maître d'oeuvre, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société civile professionnelle V...-R...-F...-Z...-N...-G...- K... à payer à Mme J... la somme de 173 075 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, et à garantir celui-ci du paiement à la Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe de la somme de 179 437 euros au titre du remboursement du prêt, ces deux sommes se compensant à hauteur de la plus faible d'entre elles, et en ce qu'il la condamne à garantir la société B-Patrimoine Investment Management de la condamnation prononcée à son encontre à rembourser à Mme J... la somme de 187 733 euros correspondant au montant de la vente, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011 et à lui payer, à titre de dommages-intérêts, la somme de 1 367 euros pour les frais d'acte, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, en précisant que le montant total de cette garantie sera plafonné à 50 % des sommes, l'arrêt rendu le 18 mai 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne Mme J... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 
Par albert.caston le 01/10/19

Note Malinvaud, RDI 2019, p. 577.

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 19 septembre 2019
N° de pourvoi: 18-19.918

Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Gatineau et Fattaccini, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 9 mai 2018), que, par acte du 29 mars 2013, M. et Mme R... ont vendu à M. L... et à Mme Q... (les consorts L... Q...) un chalet en bois qu'ils avaient acquis en kit et qu'ils avaient eux-mêmes monté ; que, se plaignant d'importantes fuites d'eau, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en réparation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie décennale, de la garantie des vices cachés, de l'obligation de délivrance conforme et du dol ;

Sur les deuxième, troisième et quatrième moyens, ci-après annexés :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le premier moyen :

Vu les articles 1792 et 1792-1, 2° du code civil ;

Attendu que, pour rejeter la demande des consorts L... Q... formée sur le fondement de la garantie décennale, l'arrêt retient que la vente est intervenue avant l'expiration d'un délai de dix ans suivant l'achèvement du montage du chalet par les vendeurs, que, du fait des désordres d'étanchéité, l'immeuble est impropre à sa destination, mais que, compte tenu du caractère manifestement apparent de ces désordres au jour de la vente, la responsabilité de M. et Mme R... ne saurait être engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l'achèvement des travaux, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande fondée sur l'article 1792-1, 2° du code civil, l'arrêt rendu le 9 mai 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

Condamne M. et Mme R... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 
Par albert.caston le 26/02/19

 

Note A. Pimbert, RGDA 2019-4, p. 15, sur le thème : "catastrophes naturelles : les affres de la cause déterminante".
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 14 février 2019
N° de pourvoi: 17-31.083

Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Delvolvé et Trichet, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Jean-Philippe Caston, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Constate la reprise de l'instance par Mmes E... et S..., ès qualités d'héritières de P... K... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 septembre 2017), que M. M... et Mme D... (les consorts M...) ont acquis un terrain à bâtir, sur lequel ils ont fait édifier une villa ; qu'ils ont souscrit une assurance habitation auprès de la société Assurances Banque populaire ; que, le terrain étant très pentu, les consorts M... ont confié la réalisation de trois murs de soutènement à P... K..., assuré auprès du GAN ; que, le 14 décembre 2008, à la suite de très fortes pluies, ces murs de soutènement se sont effondrés ; que P... K... a déclaré le sinistre à son assureur ; que, par arrêté du 25 juin 2009, l'état de catastrophe naturelle a été reconnu pour les mouvements de terrain survenus du 13 au 17 décembre 2008 ; que, la société Assurances Banque populaire ayant refusé sa garantie, les consorts M... ont, après expertise, assigné P... K..., le GAN et la société Assurances Banque populaire en indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que les consorts M... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes formées contre la société Assurances Banque populaire ;

Mais attendu qu'ayant relevé, procédant à la recherche prétendument omise, que, si les murs de soutènement s'étaient effondrés à l'occasion de pluies importantes, c'était en raison de leurs insuffisances constructives, que ces murs avaient été édifiés sur un terrain en forte pente, sans étude de sol et sans recours à un bureau d'études techniques pour définir leurs caractéristiques, que l'expert avait relevé sur ces ouvrages en béton armé, dont chacun mesurait environ vingt mètres de long sur une hauteur d'environ deux mètres cinquante, un ferraillage dans la partie en élévation mal positionné et insuffisant, que l'épisode pluvieux qui avait donné lieu à la publication d'un arrêté de catastrophe naturelle n'avait été qu'un élément révélateur et déclencheur des insuffisances de la construction de ces murs et que la cause déterminante du sinistre n'était pas la survenance d'un phénomène climatique exceptionnel, pouvant être qualifié de catastrophe naturelle, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 1792-6 du code civil ;

Attendu que, pour déclarer P... K... responsable, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, de l'effondrement de murs de soutènement et rejeter les demandes des consorts M... contre le GAN, l'arrêt retient que, lors des opérations d'expertise, P... K... a lui-même avoué que le sinistre s'était produit en cours de chantier et que les consorts M... ne prouvent pas qu'au moment du sinistre, le 14 décembre 2008, les travaux de construction des murs étaient achevés et avaient fait l'objet d'une réception ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'achèvement de l'ouvrage n'est pas une condition de la réception tacite, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette les demandes formées contre la société Assurances Banque Populaire, l'arrêt rendu le 7 septembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société GAN Assurances IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du GAN et le condamne à payer aux consorts M... la somme globale de 3 000 euros et à la SCP Garreau Bauer-Violas Feschotte-Desbois la somme de 2 000 euros ;
 

 
Par albert.caston le 05/03/18

Vers une modernisation de la vente en état futur d'achèvement

 
Repère Sizaire, Constr.-urb. 2018-2, p.1.
 

Par albert.caston le 05/12/17

Note Tricoire et Tournafond, RDI 2018, p. 99.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 30 novembre 2017
N° de pourvoi: 16-19.073

Publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Boullez, SCP Boulloche, SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat(s)
 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. X... et à la Mutuelle des architectes français (la MAF) du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme Y..., M. et Mme Z..., M. et Mme A..., M. et Mme B... et le syndicat des copropriétaires du Parc de Valmont ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 janvier 2016), que la société civile immobilière le Parc Valmont (la SCI) a fait construire, sous la maîtrise d'oeuvre de M. X..., assuré par la MAF, quatre villas vendues en l'état futur d'achèvement et soumises à la loi sur la copropriété des immeubles bâtis ; que les acquéreurs ont pris possession, en janvier et février 2008, des villas réceptionnées en décembre 2007 et pour lesquelles les réserves ont été levées en mars 2008 ; qu'aucun constat contradictoire d'achèvement n'étant intervenu, la SCI a assigné en paiement du solde du prix les acquéreurs qui ont invoqué l'inachèvement des immeubles, des malfaçons et non-façons et ont sollicité la désignation, par le juge, de la personne qualifiée mentionnée à l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation aux fins de dire si les immeubles étaient achevés au sens de l'article R. 261-1 du même code ; que, la personne qualifiée ayant conclu à l'inachèvement des ouvrages, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ont assigné la SCI en consignation du prix et en paiement des pénalités de retard et des travaux de parachèvement ; que, dans une instance distincte, la SCI a assigné les copropriétaires en paiement du solde du prix et M. X..., avec la MAF, en responsabilité ;

Sur le troisième moyen du pourvoi incident, qui est préalable, ci-après annexé :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de condamnation de M. X... et la MAF à lui payer le solde du prix de vente des immeubles ;

Mais attendu qu'ayant relevé que, si, dans le dispositif de ses conclusions, la SCI sollicitait que M. X... fût déclaré responsable des préjudices subis, elle n'en tirait comme conséquence qu'une demande de condamnation à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, la cour d'appel en a exactement déduit qu'elle n'était pas saisie d'une demande en paiement, par l'architecte et son assureur, du solde des prix de vente des immeubles ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi incident :

Vu l'article 4 du code civil, ensemble les articles R. 261-1 et R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que, pour rejeter la demande de la SCI en paiement du solde des prix de vente, l'arrêt retient que, eu égard au cadre spécifique de la désignation de la personne qualifiée et aux conséquences attachées par les actes de vente à l'avis émis par celle-ci, le juge ne pouvait se substituer à cette dernière ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'en matière de vente en l'état futur d'achèvement, la clause prévoyant le recours à l'avis d'une personne qualifiée, à défaut d'accord des parties sur l'achèvement, ne fait pas obstacle à ce que le juge vérifie la conformité de cet avis aux critères d'achèvement définis par l'article R. 261-1 précité, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le deuxième moyen du pourvoi incident :

Vu l'article 624 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi principal de M. X... et la MAF :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevables les demandes de la SCI Parc Valmont en paiement du solde du prix de vente à l'encontre de M. et Mme Y..., de M. et Mme Z..., de M. et Mme A... et de M. et Mme B..., condamne la SCI Parc de Valmont à payer à ceux-ci, la somme de 54 840 euros chacun, au titre des pénalités de retard et condamne M. X... et la MAF, in solidum, à relever la SCI Parc de Valmont de ces condamnations, l'arrêt rendu le 21 janvier 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. et Mme Y..., M. et Mme Z..., M. et Mme A... et M. et Mme B... aux dépens, à l'exception des dépens du pourvoi principal qui resteront à la charge de M. X... et la MAF ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 24/01/17

Réception tacite, réception judiciaire : où sont nos repères ?

 
Edito Pagès-de-Varenne, Constr. urb. 2017-1, p. 1.
 

Par albert.caston le 24/01/17

Délai décennal - ouverture - notion d'achèvement de l'ouvrage

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 19 janvier 2017
N° de pourvoi: 15-27.068

Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Boullez, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Nîmes, 17 septembre 2015), que M. et Mme X..., ayant acquis une maison avec une terrasse construite par M. et Mme Y..., les ont, après expertise, assignés en indemnisation des désordres affectant la terrasse ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de déclarer leur action prescrite, alors, selon le moyen :
1°/ qu'il appartient au vendeur constructeur qui conteste la recevabilité de l'action des acquéreurs de rapporter la preuve que celle-ci était engagée après l'expiration du délai de garantie décennale ; qu'il appartenait ainsi aux époux Y..., vendeurs constructeurs, qui se prétendaient libérés de leurs obligations résultant des articles 1792 et suivants du code civil, d'apporter la preuve que l'action des époux X... était engagée hors délai ; qu'en déclarant l'action des époux X... prescrite au motif que « les époux X... agissent sur le fondement de l'article 1792 du code civil. Il leur appartient donc de prouver qu'ils ont assigné dans le délai décennal qui court à compter de … (l') achèvement (de
l'ouvrage). L'assignation en référé étant en date du 7 octobre 2009, ils doivent donc démontrer que l'ouvrage n'était pas achevé le 7 octobre 1999 » lors même qu'il appartenait aux époux Y..., vendeurs constructeurs, qui contestaient la recevabilité de l'action des demandeurs de rapporter la preuve que celle-ci était engagée après l'expiration du délai de garantie décennale, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil ;
2°/ que toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du code civil est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, après dix ans à compter de la réception des travaux ; que dans l'hypothèse spécifique du vendeur constructeur, le délai de prescription court à compter de la date de l'achèvement des travaux ; qu'en l'espèce, l'expert judiciaire a dit que les éléments de preuve ne permettaient pas de « fixer une date précise » de l'achèvement des travaux et qu'« aucun élément ne permet d'affirmer que la date d'achèvement des travaux est antérieure à 10 années à la date de l'assignation » ; que la cour d'appel a constaté que les époux Y... n'apportent pas « la preuve irréfutable » de cette date ; qu'en déclarant néanmoins l'action en garantie décennale prescrite, sans préciser la date exacte d'achèvement des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 à 1792-4 du code civil ;
3°/ que le seul usage d'un immeuble est impropre à caractériser son achèvement ; qu'en énonçant, pour déclarer l'action des époux X... prescrite, que la terrasse était utilisable et propre à sa fonction dès l'été 1999, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser l'achèvement de l'ouvrage, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 à 1792-4 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'expert judiciaire avait établi un tableau récapitulatif et chronologique des livraisons des toupies de béton et vérifié les quantités mises en oeuvre et les dates de tirage des photographies prises au fur et à mesure de l'avancement de l'ouvrage, et retenu que la terrasse était utilisable et propre à sa fonction à l'été 1999, ce qui corroborait des attestations témoignant de son utilisation à cette date, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, qu'à la date de l'assignation en référé, le 7 octobre 2009, le délai d'épreuve de l'article 1792-4-1 du code civil était expiré, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 09/11/16

VEFA et notion d'achèvement de l'immeuble

 
Etude Tournafond et Tricoire, RDI 2016, p. 604, sur cass. n° 15-27.722.
 

Par albert.caston le 20/09/16
 
Note Sizaire, "Constr.-Urb.", 2016, n° 9, p. 34, sur cass. n° 15-10.770
 
Par albert.caston le 22/02/16

 

 

Note Sizaire, rev "constr. urb.", 2016-2, p. 37, sur cass. n° 14-29.960.

Voir aussi notes :

- Zalewski-Sicard, GP 2016, n° 8, p. 81.
- Bury, GP 2016, n° 10, p. 65.