Par albert.caston le 05/07/19

 

 
Etude Georget, sur cass. n°18-10.772.
 
Par albert.caston le 14/06/19
 
Etude Noguéro, D. 2019, p. 1200, sur cass. n°16-23.730 et 16-24.168.
 
Par albert.caston le 29/05/19
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 16 mai 2019
N° de pourvoi: 18-14.282

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Gaschignard, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. R... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme G... et la SCP Z... C... ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 25 janvier 2018), que, à la suite d'une annonce émanant de la société Gessy immobilier, Mme G... a acquis de M. R..., selon une promesse synallagmatique de vente du 25 février 2010 réitérée par acte authentique du 27 mai 2010, un appartement situé dans un immeuble en copropriété ; qu'il était stipulé que tous les travaux votés postérieurement au 25 février 2010 seraient à la charge du nouveau propriétaire ; qu'estimant avoir été victime d'une réticence dolosive du vendeur, ainsi que d'un manquement de l'agent immobilier et du notaire à leur devoir d'information et de conseil concernant la charge des travaux de ravalement de la façade arrière du bâtiment, Mme G... les a assignés en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que M. R... fait grief à l'arrêt de le condamner à garantir la société Gessy immobilier de la condamnation prononcée au profit de Mme G... ;

Mais attendu, d'une part, que, M. R... n'ayant pas soutenu, devant les juges du fond, qu'il y avait lieu à partage de responsabilité avec la société Gessy immobilier en fonction de leurs fautes respectives, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs adoptés, souverainement retenu que l'agence Gessy immobilier n'avait pu porter dans l'annonce publicitaire la mention « ravalement façade arrière voté, charge vendeur » qu'aux dires du vendeur, alors que les travaux de ravalement, s'ils avaient été envisagés, n'avaient pas été votés, la cour d'appel a pu en déduire que M. R... devait garantir intégralement la société Gessy immobilier ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. R... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 
Par albert.caston le 16/05/19

 

 
Note Sizaire, Constr.-urb. 2019-5, p. 40.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 21 mars 2019
N° de pourvoi: 18-10.772

Publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin, président
SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

 



 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 octobre 2017), que, le 22 décembre 2012, M. et Mme G... ont consenti à M. et Mme Y..., par l'intermédiaire de l'agence immobilière En Appart'Et, une promesse de vente d'un immeuble qui a été notifiée le même jour, en application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; que, le 31 juillet 2013, le notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique de vente a dressé un procès-verbal de difficultés constatant le défaut de consentement à la vente des acquéreurs qui avaient exercé leur droit de rétractation ; que M. et Mme G... les ont assignés, ainsi que l'agent immobilier, en paiement de la clause pénale stipulée à la promesse et en indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. et Mme G... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre les acquéreurs, alors, selon le moyen :

1°/ que les actes du mandataire apparent engagent le mandant, comme s'ils émanaient directement de celui-ci, de sorte que la signature apposée par un tel mandataire sur l'accusé de réception de la notification d'une promesse de vente prévue à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation suffit à établir que la promesse a été personnellement notifiée à l'acquéreur ; que dès lors, en affirmant, pour juger que la signature par M. Y... de l'accusé de réception de la notification de la promesse destinée à son épouse était privée d'effet et refuser de rechercher si ce dernier n'était pas titulaire d'un mandat apparent l'autorisant à recevoir une telle notification au nom de son épouse, qu'à supposer même que M. Y... ait pu être considéré par La Poste comme investi d'un tel mandat, il ne pouvait être tenu pour certain que l'acte sous seing privé avait été notifié à Mme Y..., la cour d'appel a violé les articles 1984 et 1998 du code civil, ensemble l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2°/ que la croyance légitime dans le pouvoir de représentation de celui qui paraît agir au nom et pour le compte d'un tiers permet d'engager ce tiers sur le fondement du mandat apparent ; qu'en se contentant d'énoncer, pour juger que M. Y... n'avait pas signé l'avis de réception de la notification de la promesse litigieuse destinée à son épouse en qualité de mandataire, que l'avis de réception de la poste prévoyait qu'en cas de signature par un mandataire, le nom et le prénom de celui-ci étaient indiqués et que l'avis de réception litigieux ne précisait pas le nom et le prénom du signataire, sans rechercher si le fait que la poste se soit déchargée de la lettre recommandée destinée à Mme Y..., en acceptant que M. Y... appose sa signature sur l'avis de réception, n'avait pas donné à la société En Appart'Et et aux époux G... la croyance légitime que M. Y... avait reçu le pouvoir de son épouse de se faire délivrer la lettre en son nom, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1984 et 1998 du code civil ;

3°/ que le délai de rétractation de sept jours prévu à l'article L. 271-1 code de la construction et de l'habitation commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception ayant notifié à l'acquéreur la promesse de vente ; qu'en retenant, pour juger que le délai de rétractation n'avait pas commencé à courir à l'égard des époux Y... et qu'en conséquence, la promesse de vente litigieuse devait être annulée par l'effet de leur rétractation, que M. Y... avait signé le 26 décembre 2012 les avis de réception de la notification de la promesse de vente destinés tant à lui-même qu'à son épouse et qu'il n'était pas certain que cette dernière en ait reçu notification, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il résultait que le délai de rétractation avait commencé à courir, à tout le moins, à l'égard de M. Y... le 26 décembre 2012 (au plus tard), et a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

4°/ que dans leurs conclusions d'appel, les époux G... soutenaient que les époux Y... avaient commis une faute en taisant pendant plusieurs mois les difficultés qu'ils rencontraient pour financer l'acquisition du bien litigieux et leur décision de ne plus acquérir celui-ci, en les laissant ainsi notamment engager des frais inutiles et irréversibles pour leur nouveau logement ; qu'en se contenant de retenir, pour écarter toute faute des époux Y..., que le délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'avait pas commencé à courir à leur égard, sans répondre au moyen opérant dont elle était saisie tiré de la faute des époux Y... à avoir maintenu pendant plusieurs mois les époux G... dans l'ignorance de leur situation et de leur décision de ne plus acquérir le bien, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu que la notification de la promesse de vente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, n'est régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d'un pouvoir à cet effet ; qu'ayant retenu que, l'avis de réception de la lettre de notification adressée à Mme Y... le 22 décembre 2012 étant revêtu de la signature de M. Y..., sans précision du nom et prénom du signataire, celui-ci n'avait pas signé en qualité de mandataire de son épouse et qu'il n'était pas certain que la promesse avait été notifiée à Mme Y..., la cour d'appel en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à des recherches sur l'existence d'un mandat apparent que ses constatations rendaient inopérantes, que le délai de rétractation n'avait pas couru à l'égard de Mme Y... avant l'exercice, par celle-ci, de ce droit et a légalement justifié sa décision annulant le contrat ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme G... contre l'agent immobilier, l'arrêt retient que la société En Appart'Et, en sa qualité de mandataire des vendeurs et de rédacteur de l'avant-contrat, a notifié à chacun des époux acquéreurs, séparément et dans les formes prévues par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, l'avant-contrat du 22 décembre 2012 et que, ce faisant, l'agent immobilier a rempli sa mission, laquelle n'incluait pas la vérification des signatures apposées sur les avis de réception ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombait à l'agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l'avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. et Mme G... contre la société En Appart'Et, l'arrêt rendu le 27 octobre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société En Appart'Et aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 
Par albert.caston le 06/12/18

Note Parmentier, GP 2019, n° 8, p. 79.

Note Mayaux, RGDA 2019, p. 31.

 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 14 novembre 2018
N° de pourvoi: 16-23.730
Publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Gaschignard, SCP Le Bret-Desaché, SCP Ortscheidt, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y..., pris en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Nexalys ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 1er août 2007, à la suite d'un démarchage à domicile, M. X... a conclu un contrat intitulé « plan d'épargne fiscal et patrimonial » avec la société Nexalys, par l'intermédiaire de laquelle il a signé un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement, réitéré devant notaire le 18 mars 2008, portant sur un appartement au prix de 111 800 euros, intégralement financé au moyen d'un prêt ; que, le 4 juin 2009, la société Nexalys a été placée en liquidation judiciaire, M. Y... étant désigné en qualité de mandataire liquidateur ; qu'invoquant un préjudice financier résultant d'une inadaptation de l'opération à sa situation personnelle, M. X... a déclaré entre les mains de ce dernier une créance de dommages-intérêts et l'a assigné, ainsi que l'assureur de la société Nexalys, la société Allianz IARD (la société Allianz), aux fins de voir juger que la société Nexalys a manqué à son obligation de conseil, fixer sa créance d'indemnisation à la somme déclarée et condamner la société Allianz à la lui payer ; que, cette dernière ayant fait valoir que sa garantie n'était pas acquise au motif que la société A... lui avait succédé à compter du 1er janvier 2009 et que la réclamation du 8 avril 2011 était postérieure à cette date, M. X... a attrait celle-ci en la cause, aux fins de garantie, conjointement ou en lieu et place de la première ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

Attendu qu'il résulte de ce texte que relève de l'activité de transaction immobilière le fait de prêter son concours, de manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations portant sur la vente de biens immobiliers ; qu'il s'ensuit qu'à défaut de conditions particulières limitant la garantie ou de clauses d'exclusion, le contrat d'assurance couvrant une activité déclarée de transaction immobilière ou l'ensemble des activités entrant dans le champ d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 est susceptible de garantir la responsabilité de l'assuré dans la délivrance de conseils à l'occasion d'une vente immobilière, notamment au titre de conseils en investissement ou en défiscalisation ;

Attendu que, pour rejeter les demandes de M. X... formées contre la société A... , l'arrêt retient que la société Nexalys a fourni une prestation de conseil en investissement patrimonial aux fins de défiscalisation et non une prestation d'agent immobilier ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, selon ses propres constatations, la police d'assurance garantissait l'assurée pour l'activité « transactions immobilières », de sorte que le conseil en investissement et défiscalisation fourni par la société Nexalys, qui en constituait l'accessoire, était couvert par la police, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur la quatrième branche du moyen :

Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

Attendu que, pour rejeter les demandes de M. X... formées contre la société Allianz, l'arrêt retient que la société Nexalys a fourni à celui-ci une prestation de conseil en investissement patrimonial aux fins de défiscalisation et non une prestation d'agent immobilier ;

Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui incombait, si le contrat ne couvrait pas également les activités accessoires, et notamment l'activité de conseil en investissement immobilier en vue d'une opération de défiscalisation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. X... formées contre les sociétés Allianz IARD et A... , l'arrêt rendu le 21 juin 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;

Condamne les sociétés Allianz IARD et A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leurs demandes et les condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;

 
Par albert.caston le 10/10/18
 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 26 septembre 2018
N° de pourvoi: 16-25.184
Publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
Me Haas, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte authentique des 31 mars et 4 avril 2008, M. B... (le promettant) a consenti, par l'intermédiaire de la société Consultants immobilier (l'agent immobilier), une promesse unilatérale de vente au bénéfice de Mme X..., portant sur un immeuble situé à Paris, moyennant le prix de 4 100 000 euros ; qu'une indemnité d'immobilisation de 410 000 euros correspondant à 10 % du prix était prévue au cas où la vente, dont la réitération était fixée au 30 juin 2008, n'aurait pas lieu ; que, sur ce montant, la somme de 205 000 euros a été versée par l'agent immobilier au notaire, pour le compte de Mme X... ; que, par acte sous seing privé du 18 juin 2008, celle-ci s'est substitué M. Z... dans ses droits dans la promesse unilatérale de vente ; que l'option n'ayant pas été levée, le notaire a versé la somme de 205 000 euros au promettant à titre d'indemnité d'immobilisation ; que l'agent immobilier a assigné Mme X... et M. Z... en remboursement de cette somme ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Attendu que l'agent immobilier fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement, alors, selon le moyen, que les règles édictées par l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d'application, qui font notamment interdiction à un agent immobilier de recevoir, détenir et remettre une somme d'argent sans mandat exprès, n'ont vocation à s'appliquer qu'aux conventions portant sur la vente d'un bien ou l'une des opérations visées à l'article 1er de la loi et ne s'appliquent pas à un contrat de prêt, quand bien même ce dernier serait consenti par l'agent immobilier, lequel contrat emporte nécessairement l'obligation par l'emprunteur de restituer la somme prêtée ; qu'en l'espèce, en relevant, pour dire que l'agent immobilier ne disposait pas de créance sur Mme X... et sur M. Z..., que la remise des fonds au notaire, à défaut de mandat exprès de Mme X..., était illicite, après avoir pourtant relevé que les fonds en cause avaient été prêtés à Mme X... par l'agent immobilier, ce dont il se déduisait nécessairement que Mme X... était tenue de les lui restituer, peu important que leur remise au notaire ait été illicite au regard de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application dès lors que ces dispositions ne s'appliquaient pas au contrat de prêt, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé, par fausse application, les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 76 du décret du 20 janvier 1972 et, par refus d'application, les articles 1875 et 1902 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'agent immobilier avait disposé des fonds prêtés à Mme X... en les remettant au notaire pour le paiement d'une partie de l'indemnité d'immobilisation convenue dans la promesse unilatérale de vente, et que, titulaire d'un mandat non exclusif de vente émanant du promettant, il ne disposait d'aucun mandat écrit de celle-ci l'autorisant à procéder de la sorte, la cour d'appel en a exactement déduit que cette remise de fonds était illicite ; que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur la seconde branche du moyen :

Vu l'article 1902 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter la demande en paiement, l'arrêt retient que, la remise des fonds par l'agent immobilier étant illicite, celui-ci ne dispose d'aucune créance ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le caractère illicite, mais non immoral, de ce versement ne privait pas l'agent immobilier de son droit à restitution de la seule somme par lui remise, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande en paiement de la somme de 205 300 euros formée par la société Consultants immobilier contre Mme X... et M. Z..., l'arrêt rendu le 14 octobre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne Mme X... et M. Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

 
Par albert.caston le 14/02/18

Agent immobilier - obligation de mandat écrit - enrichissement sans cause

 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 31 janvier 2018
N° de pourvoi: 17-10.340

Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
Me Ricard, SCP Le Bret-Desaché, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 10 novembre 2016), rendu sur renvoi après cassation (Com., 23 septembre 2014, pourvoi n° 13-11.595), que MM. A... et B... ont conclu en avril 2008 une promesse de vente, sous condition suspensive, portant sur un terrain à bâtir sur lequel le second prévoyait de développer un lotissement ; que, le 29 septembre 2008, M. B... a confié à la société Shelter Invest (l'agent immobilier), un mandat de commercialisation, dont la rémunération a été majorée par avenant du 22 avril 2009 ; que, le 28 mai 2009, la société Nacarat a signé une « reconnaissance d'indication de fonciers » par laquelle elle a reconnu que l'agent immobilier lui avait présenté le bien en cause et s'est engagée à ne traiter l'achat de cette affaire que par son intermédiaire ; qu'ayant appris que MM. B... et A... avaient signé un acte constatant la caducité de la promesse de vente et que M. A... avait ensuite signé avec la société Nacarat une promesse de vente portant sur le même terrain, l'agent immobilier, après avoir vainement réclamé à l'acquéreur le montant de sa commission, l'a assigné en paiement de dommages-intérêts ; que la société EMJ est intervenue volontairement à l'instance, en qualité de mandataire judiciaire de l'agent immobilier ;

Sur le premier moyen :

Attendu que l'agent immobilier et son mandataire judiciaire font grief à l'arrêt de dire que la cour d'appel n'est pas saisie des demandes en paiement au titre des activités de commercialisation et d'ingénierie du foncier ainsi que du manque à gagner sur la commercialisation des lots de la résidence de [...] sur le fondement de la responsabilité contractuelle, alors, selon le moyen :

1°/ que les juges du fond ne peuvent soulever d'office un moyen, sans inviter les parties à s'en expliquer au préalable ; qu'en soulevant d'office, pour constater qu'elle n'était pas saisie des demandes de l'agent immobilier et de son mandataire judiciaire fondées sur la responsabilité contractuelle de la société Nacarat, le moyen tiré de la portée de la cassation attachée à l'arrêt de la chambre commerciale du 23 septembre 2014, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble le principe de la contradiction ;

2°/ que la cassation qui atteint un chef de dispositif n'en laisse rien subsister ; qu'en ayant jugé qu'elle n'était pas saisie des demandes de l'agent immobilier et de son mandataire judiciaire fondées sur la responsabilité contractuelle de la société Nacarat, au motif que l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 24 octobre 2012 n'aurait pas été cassé en ce qu'il aurait écarté le fondement contractuel de la responsabilité de la société Nacarat, la cour d'appel a violé l'article 624 du code de procédure civile, dans sa rédaction alors applicable ;

Mais attendu que, lorsque, dans la même instance, il est statué sur les suites d'une précédente décision passée en force de chose jugée, le juge qui retient cette chose jugée pour rejeter des moyens tendant à la remettre en cause n'a pas à provoquer les explications des parties ; qu'ayant exactement retenu que l'arrêt du 24 octobre 2012 n'avait pas été cassé en ce qu'il infirmait le jugement sur le fondement juridique retenu de la responsabilité contractuelle de la société Nacarat, et que le pourvoi incident formé par l'agent immobilier contre cette disposition avait été rejeté, la cour d'appel en a justement déduit, sans violer le principe de la contradiction, qu'elle n'était pas saisie des demandes de celui-ci tendant à la condamnation de la société Nacarat à paiement sur le fondement de la responsabilité contractuelle ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que l'agent immobilier et son mandataire judiciaire font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en paiement formées contre la société Nacarat sur le fondement de la responsabilité délictuelle, alors, selon le moyen :

1°/ que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu'en ayant, au motif que la demanderesse ne pouvait se prévaloir d'aucun mandat de la société Nacarat, débouté l'agent immobilier et son mandataire judiciaire de leur demande d'indemnisation dirigée, sur le fondement délictuel, contre la société Nacarat qui avait, en toute connaissance du mandat dont bénéficiait l'agent immobilier, directement contracté avec le vendeur du terrain objet de l'opération immobilière envisagée, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil, devenu l'article 1240 du même code, et l'article 1165 ancien du code civil, devenu l'article 1199 du même code ;

2°/ que l'agent immobilier a droit à la réparation du préjudice que lui a causé un tiers acquéreur indélicat qui, mis en relation avec un vendeur, conclut, en toute connaissance du mandat liant ce dernier à l'agent, directement l'affaire avec le vendeur ; qu'ayant constaté que la société Nacarat avait eu pleinement connaissance du mandat dont bénéficiait l'agent immobilier et que la société Nacarat avait conclu la vente directement avec M. A..., en « doublant » l'intermédiaire, sans en déduire qu'elle avait engagé sa responsabilité à l'égard de l'agent immobilier, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil, devenu l'article 1240 ;

3°/ que le tiers à un mandat d'agence immobilière doit réparer à l'agent immobilier le préjudice qu'il lui a causé en contractant directement, en toute connaissance de cause, avec le vendeur du bien objet du mandat ; qu'en ayant débouté l'agent immobilier et son mandataire judiciaire de leur demande d'indemnisation dirigée, sur le fondement délictuel, contre la société Nacarat, au motif inopérant que la preuve d'un préjudice distinct de celui résultant d'un mandat inexistant n'était pas rapportée par l'agent immobilier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien du code civil, devenu l'article 1240 du même code, et de l'article 1165 ancien du code civil, devenu l'article 1199 du même code ;

Mais attendu que la cour d'appel de renvoi a statué en conformité de l'arrêt de cassation qui l'avait saisie ; que le moyen, qui appelle la Cour de cassation à revenir sur la doctrine affirmée par son précédent arrêt, est irrecevable ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que l'agent immobilier et son mandataire judiciaire font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur action fondée sur l'enrichissement sans cause, alors, selon le moyen, que l'action de in rem verso est subsidiaire, ce qui signifie qu'elle ne peut être intentée que si aucune autre action n'est ouverte au demandeur ; qu'en ayant déclaré l'action de in rem verso intentée par l'agent immobilier et son mandataire judiciaire irrecevable, après avoir pourtant écarté les fondements contractuel et délictuel de l'action en responsabilité dirigée contre la société Nacarat, la cour d'appel a violé le principe selon lequel nul ne peut s'enrichir au détriment d'autrui, qui a été codifié aux articles 1303 et suivants nouveaux du code civil, ainsi que l'article 1371 ancien du code civil ;

Mais attendu que les règles de l'enrichissement sans cause ne peuvent tenir en échec les dispositions d'ordre public des articles 6-I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, lesquels subordonnent la licéité de l'intervention d'un agent immobilier dans toute opération immobilière, et partant, son droit à rémunération comme à indemnisation, à la détention d'un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties à l'opération ; que, par suite, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que l'action fondée sur l'enrichissement sans cause était irrecevable, dès lors que l'agent immobilier échouait à rapporter la preuve d'un mandat écrit ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Shelter Invest et la société EMJ, en qualité de mandataire judiciaire de celle-ci, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à la société Nacarat la somme de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 05/01/18

Vente immobilière - notaire et agent immobilier - devoir de conseil et d'information

Note Sizaire, Const.-urb. 2018-2, p. 21.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 14 décembre 2017
N° de pourvoi: 16-24.170

Publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Boutet et Hourdeaux, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 21 juillet 2016), que, par acte authentique du 20 juillet 2007, dressé par M. X..., notaire membre de la société civile professionnelle X...- E...-F... (le notaire), M. Y... (le vendeur) a vendu, au prix de 98 000 euros, par l'intermédiaire de la société Marc immobilier (l'agent immobilier), à M. et Mme Z... (les acquéreurs) une maison d'habitation atteinte de fissures anciennes ; qu'un jugement irrévocable du 25 septembre 1997 avait admis le principe de sa démolition et de sa reconstruction en raison des désordres compromettant la solidité de l'immeuble et du refus de délivrance du certificat de conformité ; que, se plaignant de l'apparition de nouvelles fissures et de déformations du gros oeuvre, les acquéreurs ont, après expertise, assigné en garantie des vices cachés le vendeur et le notaire ; que celui-ci a appelé en garantie l'agent immobilier ; que le vendeur a appelé en garantie M. A..., l'entrepreneur à qui il avait confié, en septembre 2003, des travaux de reprises ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident du notaire, pris en première branche, ci-après annexé :

Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de déclarer l'action des acquéreurs bien fondée à son encontre et de le condamner à supporter 10 % des sommes mises à la charge du vendeur ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le notaire avait omis de joindre à l'acte de vente le jugement du 25 septembre 1997, qui devait permettre aux acquéreurs de prendre connaissance de l'ampleur réelle du sinistre telle que relevée par l'expert et des préconisations de démolition et de reconstruction retenues pour y remédier, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées, a pu retenir la responsabilité du notaire dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident de l'agent immobilier, ci-après annexé :

Attendu que l'agent immobilier fait grief à l'arrêt de déclarer l'action des acquéreurs bien fondée à son encontre et de le condamner à supporter 10 % des sommes mises à la charge du vendeur ;

Mais attendu qu'ayant retenu que l'agent immobilier avait seulement mentionné dans la promesse de vente que les acquéreurs avaient pris connaissance du sinistre résolu relatif à des fissures et que le dossier avait été clôturé sans solliciter du vendeur plus d'information et de justificatif et sans effectuer plus de recherches, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que l'agent immobilier avait failli à ses obligations et que sa responsabilité devait être retenue dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu le principe de la réparation intégrale du préjudice ;

Attendu que, pour condamner le vendeur à indemniser les acquéreurs à hauteur de 238 291, 08 euros au titre de la restitution d'une partie du prix d'achat de la maison et du coût de la démolition et de la reconstruction, outre les préjudices divers, l'arrêt retient qu'en application de l'article 1645 du code civil, les acquéreurs ont choisi de conserver l'immeuble et que le vendeur, qui connaissait les vices affectant le bien, est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers les acquéreurs ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la restitution d'une partie du prix de vente et l'indemnité allouée pour la démolition et la reconstruction compensaient l'une et l'autre la perte de l'utilité de la chose, la cour d'appel a violé le principe susvisé ;

Et sur le second moyen du pourvoi incident du notaire et le second moyen du pourvoi incident de l'agent immobilier, réunis :

Vu l'article 1644 du code civil ;

Attendu que, pour condamner le notaire et l'agent immobilier à supporter chacun 10 % des sommes mises à la charge du vendeur, en ce compris la somme de 60 000 euros au titre de la restitution de la partie correspondant au coût de la maison hors terrain, l'arrêt retient que la faute du notaire et de l'agent immobilier ont chacune produit le dommage à concurrence de 10 % ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la restitution du prix de vente, à laquelle un vendeur est condamné à la suite de la réduction prévue à l'article 1644 du code civil, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation au profit de l'acquéreur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe à 238 291, 08 euros la somme allouée à M. et Mme Z... et en ce qu'il condamne la société civile professionnelle X...- E...-F... et la société Marc immobilier à supporter, chacune, partie de la réduction du prix de vente, l'arrêt rendu le 21 juillet 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 20/12/17

Vente immobilière - responsabilités multiples - préjudices - causalité

Note Sizaire, Const.-urb. 2018-2, p. 21.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 14 décembre 2017
N° de pourvoi: 16-24.170

Publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Boutet et Hourdeaux, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 21 juillet 2016), que, par acte authentique du 20 juillet 2007, dressé par M. X..., notaire membre de la société civile professionnelle X...- E...-F... (le notaire), M. Y... (le vendeur) a vendu, au prix de 98 000 euros, par l'intermédiaire de la société Marc immobilier (l'agent immobilier), à M. et Mme Z... (les acquéreurs) une maison d'habitation atteinte de fissures anciennes ; qu'un jugement irrévocable du 25 septembre 1997 avait admis le principe de sa démolition et de sa reconstruction en raison des désordres compromettant la solidité de l'immeuble et du refus de délivrance du certificat de conformité ; que, se plaignant de l'apparition de nouvelles fissures et de déformations du gros oeuvre, les acquéreurs ont, après expertise, assigné en garantie des vices cachés le vendeur et le notaire ; que celui-ci a appelé en garantie l'agent immobilier ; que le vendeur a appelé en garantie M. A..., l'entrepreneur à qui il avait confié, en septembre 2003, des travaux de reprises ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident du notaire, pris en première branche, ci-après annexé :

Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de déclarer l'action des acquéreurs bien fondée à son encontre et de le condamner à supporter 10 % des sommes mises à la charge du vendeur ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le notaire avait omis de joindre à l'acte de vente le jugement du 25 septembre 1997, qui devait permettre aux acquéreurs de prendre connaissance de l'ampleur réelle du sinistre telle que relevée par l'expert et des préconisations de démolition et de reconstruction retenues pour y remédier, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées, a pu retenir la responsabilité du notaire dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident de l'agent immobilier, ci-après annexé :

Attendu que l'agent immobilier fait grief à l'arrêt de déclarer l'action des acquéreurs bien fondée à son encontre et de le condamner à supporter 10 % des sommes mises à la charge du vendeur ;

Mais attendu qu'ayant retenu que l'agent immobilier avait seulement mentionné dans la promesse de vente que les acquéreurs avaient pris connaissance du sinistre résolu relatif à des fissures et que le dossier avait été clôturé sans solliciter du vendeur plus d'information et de justificatif et sans effectuer plus de recherches, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que l'agent immobilier avait failli à ses obligations et que sa responsabilité devait être retenue dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu le principe de la réparation intégrale du préjudice ;

Attendu que, pour condamner le vendeur à indemniser les acquéreurs à hauteur de 238 291, 08 euros au titre de la restitution d'une partie du prix d'achat de la maison et du coût de la démolition et de la reconstruction, outre les préjudices divers, l'arrêt retient qu'en application de l'article 1645 du code civil, les acquéreurs ont choisi de conserver l'immeuble et que le vendeur, qui connaissait les vices affectant le bien, est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers les acquéreurs ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la restitution d'une partie du prix de vente et l'indemnité allouée pour la démolition et la reconstruction compensaient l'une et l'autre la perte de l'utilité de la chose, la cour d'appel a violé le principe susvisé ;

Et sur le second moyen du pourvoi incident du notaire et le second moyen du pourvoi incident de l'agent immobilier, réunis :

Vu l'article 1644 du code civil ;

Attendu que, pour condamner le notaire et l'agent immobilier à supporter chacun 10 % des sommes mises à la charge du vendeur, en ce compris la somme de 60 000 euros au titre de la restitution de la partie correspondant au coût de la maison hors terrain, l'arrêt retient que la faute du notaire et de l'agent immobilier ont chacune produit le dommage à concurrence de 10 % ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la restitution du prix de vente, à laquelle un vendeur est condamné à la suite de la réduction prévue à l'article 1644 du code civil, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation au profit de l'acquéreur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe à 238 291, 08 euros la somme allouée à M. et Mme Z... et en ce qu'il condamne la société civile professionnelle X...- E...-F... et la société Marc immobilier à supporter, chacune, partie de la réduction du prix de vente, l'arrêt rendu le 21 juillet 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 19/10/17

Agent immobilier - assurance - activité déclarée

 
Cour de cassation
chambre civile 2
Audience publique du jeudi 5 octobre 2017
N° de pourvoi: 16-21.457

Non publié au bulletin Rejet

Mme Flise (président), président
SCP Boutet et Hourdeaux, SCP Gatineau et Fattaccini, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société X...-Y..., prise en la personne de M. X..., de sa reprise d'instance en qualité de liquidateur judiciaire de la société Cap plus ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 19 mai 2016), que par un jugement du 19 avril 2012, confirmé par un arrêt irrévocable du 15 mai 2014, la société Cap plus (la société), agent immobilier, a été condamnée à indemniser M. et Mme Z...de leur dommage consécutif à un manquement à une obligation de conseil et de mise en garde lors d'un investissement ; que la société Axa France IARD (l'assureur), auprès de laquelle elle avait souscrit une assurance garantissant sa responsabilité civile professionnelle, ayant refusé de prendre en charge le sinistre, la société l'a assignée le 31 janvier 2013 en exécution du contrat ;

Sur le premier moyen :

Attendu que le liquidateur judiciaire fait grief à l'arrêt de débouter la société de ses demandes visant à voir juger que la garantie de l'assureur lui était due au titre de la police d'assurance de responsabilité civile professionnelle, alors, selon le moyen :

1°/ que l'assureur doit sa garantie lorsque la responsabilité civile de l'assuré est engagée au cours ou à l'occasion des activités déclarées lors de la souscription du contrat ; qu'en conséquence, les dommages causés par les conseils donnés par un agent immobilier, à l'occasion d'une transaction immobilière conclue par son intermédiaire et consistant en une vente en l'état futur d'achèvement, sont garantis par l'assurance professionnelle qu'il a souscrite pour les opérations « portant sur les biens d'autrui et relatives à (…) la vente (…) d'immeubles bâtis ou non bâtis », peu important que l'agent immobilier ait conseillé cette vente à l'acquéreur à fin de placement ; qu'en l'espèce, le contrat d'assurance couvrait la responsabilité de l'assuré pour les opérations « portant sur les biens d'autrui et relatives à […] la vente […] d'immeubles bâtis ou non bâtis » ; qu'en jugeant que la responsabilité de la société Cap plus, assurée, avait été engagée au titre d'une prestation de conseil en investissement, non expressément couverte par la police, qui excédait l'activité d'agent immobilier déclarée, quand cette responsabilité avait été engagée à l'occasion d'une opération de vente d'un immeuble appartenant à autrui, ce qui suffisait à rendre la police applicable, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2°/ que le juge ne peut pas statuer par des motifs inopérants ; qu'en se bornant à constater, par motifs éventuellement adoptés, que bien qu'assignée le 8 mars 2011, la société Cap plus avait attendu d'être condamnée pour intenter une action contre assureur, motifs impropres à établir que l'action était prescrite et donc que la demande de la société Cap plus ne pouvait pas prospérer, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résulte des dispositions combinées des conditions générales et particulières du contrat d'assurance litigieux que la garantie de base ne s'applique que « pour les seules activités qui sont définies aux conditions particulières », que ces dernières définissent l'activité garantie comme étant celle d'« agent immobilier : transactions sur immeubles et fonds de commerce », et précisent, sous la rubrique « conventions spécifiques-objet de la garantie », que celle-ci s'applique aux activités ainsi définies : «... l'achat, la vente, l'échange, la location ou la sous location, en nu et en meublé, d'immeubles bâtis ou non bâtis ; l'achat, la vente ou la location gérance de fonds de commerce ; la cession de cheptel agricole mort ou vif ; la souscription, l'achat ou la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ; l'achat, la vente de parts sociales ou négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce », puis constaté que ces conditions particulières ne mentionnent pas comme étant couvertes les activités accessoires à ces activités et que ni les extensions, ni les exclusions de garantie y étant prévues n'évoquent l'activité de conseil en investissements, la cour d'appel a pu, sans méconnaître les stipulations contractuelles, en déduire que cette dernière activité, présentée par la société comme accessoire à celles d'agent immobilier mais qui les excède quand bien même elle se rapporterait à une opération immobilière, n'entrait pas dans le champ de la garantie souscrite et que l'assureur n'était donc pas tenu de garantir les conséquences de la responsabilité professionnelle de la société dans le litige l'ayant opposée aux époux Z...;

D'où il suit que le moyen qui, en sa seconde branche, s'attaque à un motif surabondant, n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, pris en ses deuxième et troisième branches :

Attendu que le liquidateur judiciaire fait grief à l'arrêt de débouter la société de sa demande au titre du manquement de l'assureur au devoir d'information et de conseil dans le cadre de la souscription du contrat d'assurance de responsabilité civile professionnelle du 26 février 2009, alors, selon le moyen :

1°/ que celui qui a accepté de donner des renseignements a lui-même l'obligation de s'informer pour informer en connaissance de cause ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'agent général de l'assureur avait accepté de réaliser une étude d'assurance et de garantie financière en vue de la souscription de contrats d'assurance ; que cela lui imposait de s'informer, y compris au-delà de la mission confiée par l'assurée et des déclarations de cette dernière, sur l'activité de cette assurée, qui était expressément mentionnée par son extrait K bis, pour proposer un produit d'assurance en parfaite adéquation avec les besoins de cette assurée ; qu'en jugeant au contraire que l'assurée devait être déboutée de ses demandes pour manquement de l'assureur à son obligation d'information, faute de justifier avoir informé l'assureur de son activité de conseil en investissement, l'étude réalisée par l'agent d'assurance ayant porté sur la seule activité d'agent immobilier, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et l'article L. 511-1 du code des assurances ;

2°/ que le juge ne peut pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, le contrat de garantie financière du 25 février 2009, concomitant du contrat d'assurance de responsabilité civile professionnelle, avait expressément fait de la « production de l'extrait K bis » une « condition du contrat » ; que ce contrat n'ayant jamais été remis en cause, il s'en évinçait clairement et précisément que l'assureur avait eu connaissance de l'extrait K bis de la société Cap plus qui mentionnait expressément son activité de conseil en investissement ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a dénaturé le contrat de garantie financière produit aux débats, violant ainsi l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la société ne démontrait pas que l'agent général de l'assureur et ce dernier connaissaient son activité de conseil en investissements, après avoir notamment relevé, sans dénaturer ce document, qu'il ne ressortait pas de la seule mention du contrat de garantie financière du 25 février 2009 relative à la production de l'extrait K bis de la société que cet extrait, faisant état de l'activité de conseil en investissements financiers, avait été communiqué à l'assureur avant la souscription, le 26 février 2009, du contrat d'assurance de responsabilité civile professionnelle, la cour d'appel a pu en déduire que l'assureur ou son mandataire, qui n'avaient pas à rechercher si la société exerçait une activité autre que celle qu'elle leur avait indiquée, n'avaient pas manqué à une obligation d'information et de conseil en ayant omis de recommander à la société d'étendre la garantie à cette autre activité ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la première branche du second moyen annexé qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société X...-Y..., prise en la personne de M. X..., ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;