Par albert.caston le 12/05/17

Vente immobilière - responsabilité de l'agent immobilier - conditions

 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 26 avril 2017
N° de pourvoi: 16-13.900

Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
Me Rémy-Corlay, SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 décembre 2015), que, le 13 septembre 2012, M. et Mme X...ont donné mandat à la société Efficity (l'agent immobilier) de vendre leur bien immobilier au prix de 179 000 euros, réduit à 140 000 euros par avenant du 22 décembre 2012 ; que, le 11 janvier 2013, M. Y... a formulé une offre d'achat auprès de l'agent immobilier, au prix de 110 000 euros ; que, par courriel du lendemain, ce dernier l'a informé de la réponse positive de ses mandants et a sollicité de M. Y... et de sa fille Sarah (les consorts Y...), qui devait habiter le bien, divers documents pour établir l'avant-contrat dont la signature a été fixée au 14 janvier suivant ; que ce rendez-vous a été annulé, M. et Mme X... ayant accepté une autre offre d'achat faite au prix de 124 000 euros ; que les consorts Y... ont assigné M. et Mme X... et l'agent immobilier aux fins, à titre principal, de voir régulariser l'acte authentique de transfert de propriété et, à titre subsidiaire, de voir condamner M. et Mme X..., et l'agent immobilier au paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de dommages-intérêts formée contre l'agent immobilier, alors, selon le moyen :
1°/ que constitue une faute susceptible d'entraîner la responsabilité de son auteur le fait, pour une agence immobilière, d'affirmer à un acquéreur que son offre a été acceptée sans aucune condition, quand le vendeur n'a pas réellement accepté l'offre en sorte que le contrat de vente ne sera en définitive pas conclu ; qu'ayant relevé que l'agent immobilier avait informé M. Y... que son offre d'achat avait été acceptée en tant que telle par les vendeurs, l'accord des parties à la vente devant intervenir le lundi suivant par la signature d'un avant contrat ; que le jour prévu pour la signature de cet avant contrat, l'agent immobilier avait invité les consorts Y... à présenter une offre à un prix supérieur pour pouvoir conclure la vente, la cour d'appel en considérant, néanmoins, que l'agent immobilier n'aurait commis aucune faute, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1382 du code civil ;
2°/ que l'assurance donnée par l'agence immobilière quant à l'acceptation de leur offre par M. et Mme X... a causé une perte de chance pour les consorts Y... d'acquérir un autre bien en janvier 2013 ; qu'en jugeant que « la circonstance que les consorts Y... n'aient pas pu procéder en janvier 2013 à l'acquisition d'un autre bien immobilier proposé par l'agence immobilière Effima, selon l'attestation de celui-ci en date du 20 février 2014, n'est aucunement la conséquence d'une faute commise par les époux X... ou par la société Efficity », la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'après avoir relevé que, par message du 12 janvier 2013, l'agent immobilier s'était borné, en tant qu'intermédiaire, à informer M. Y... que son offre d'achat avait été acceptée par les vendeurs et que la vente ne s'était pas faite en raison de la rupture des négociations par les vendeurs à la suite d'une meilleure offre d'un tiers, la cour d'appel en a exactement déduit que l'agent immobilier n'avait pas commis de faute à l'égard des consorts Y... ;
Et attendu qu'ayant retenu qu'aucune faute n'était imputable à l'agent immobilier, c'est à bon droit que la cour d'appel a rejeté la demande d'indemnisation de la perte de chance alléguée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... et Mme Sarah Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à la société Efficity la somme globale de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 20/04/17

Note Cornille, Constr.-urb. 2017-5, p. 30.

Note Parmentier, GP 2017, n° 19, p. 79.

 Agent immobilier et devoir d'information
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 29 mars 2017
N° de pourvoi: 15-50.102
Publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
Me Carbonnier, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 juillet 2015),
que, suivant acte sous seing privé du 10 août 2010, deux associations, prestataires de conseil et de formation en fiscalité et en gestion des entreprises, ont, par l'entremise de la société Sisteron immobilier (l'agent immobilier), acquis, sous diverses conditions suspensives, une propriété classée en zone NC du plan d'occupation des sols de la commune de Sisteron, comprenant une maison d'habitation de 308 m ² ; que, les 27 novembre et 2 décembre 2010, cette vente a été réitérée en la forme authentique par acte passé devant M. X...(le notaire), au profit d'une troisième association issue de la fusion des deux premières, dénommée Centre de gestion agréé des Alpes du Sud (l'acquéreur) ; qu'informé par les services de l'urbanisme que le classement administratif du bien ne permettait pas de l'affecter à un usage professionnel et que ce zonage ne serait pas modifié avant l'adoption du nouveau plan local d'urbanisme, l'acquéreur, soutenant que l'agent immobilier et le notaire avaient failli à leurs devoirs d'information et de conseil en ne l'alertant pas sur l'incompatibilité du classement de l'immeuble avec l'activité professionnelle qu'il projetait d'y mener, les a assignés, ainsi que la société Mutuelles du Mans assurances IARD, assureur de la responsabilité civile du notaire (l'assureur), en responsabilité et en indemnisation du retard apporté à la création d'une structure d'accueil et de formation unique, véritable objectif, selon lui, de son acquisition ;

Sur le premier moyen :

Attendu que l'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes indemnitaires dirigées contre l'agent immobilier, alors, selon le moyen :

1°/ que l'agent immobilier doit, de lui-même, se renseigner sur les attentes et besoins de son mandant afin de lui délivrer utilement l'information et le conseil qu'il lui doit ; qu'en se bornant à retenir, pour écarter toute faute de l'agent immobilier à raison de ce que le bien acquis par son mandant se trouvait dans une zone du plan d'occupation des sols qui le privait de modifier sa destination, que l'acquéreur savait avoir visité une maison d'habitation et avait déclaré destiner le bien à cet usage, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'agent immobilier, qui ne pouvait ignorer l'objet social de son mandant, sans rapport avec l'acquisition ou l'usage d'une habitation, ne devait pas, de lui-même, se renseigner auprès de lui pour l'informer et le conseiller utilement quant à l'adéquation avec son projet du bien dont l'acquisition était envisagé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

2°/ que la présence d'un conseil auprès du mandant de l'agent immobilier ne l'exonère pas de sa propre obligation d'information et de conseil à son égard ; que la cour d'appel qui, bien qu'elle ait relevé que c'est à l'architecte de l'acquéreur que l'agent immobilier avait envoyé les informations relatives au plan d'occupation des sols, ce dont il résultait que l'agent immobilier n'avait pas délivré à son mandant l'information et le conseil qui lui étaient dus, a néanmoins retenu que ce dernier était pleinement informé de la situation du bien en zone NC et des contraintes en résultant, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'acquéreur, qui avait donné pour mission à l'agent immobilier de rechercher « pour son compte, une propriété », s'était engagé, en signant la promesse synallagmatique de vente négociée et rédigée par celui-ci, à acquérir « une maison d'habitation » qu'il reconnaissait avoir visitée et déclarait vouloir affecter à l'usage d'habitation, la cour d'appel a retenu qu'il ne pouvait reprocher à son mandataire d'avoir acquis un immeuble qui ne pouvait être affecté qu'à cet usage ; que, de ces motifs, dont il ressort que l'agent immobilier avait été maintenu dans l'ignorance de la destination particulière que le mandant projetait de donner à l'immeuble, en l'affectant, au contraire de ce qu'il avait déclaré, à une exploitation professionnelle immédiate, elle a pu déduire, sans avoir à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, qu'il n'avait failli ni à ses obligations d'investigation ni à son devoir d'information et de conseil sur l'inadaptation du bien à la réalisation d'un tel projet ;

Que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

Sur le second moyen :

Attendu que l'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes indemnitaires formées contre le notaire et son assureur, alors, selon le moyen, que le notaire, tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties ; qu'en se fondant, pour écarter la faute du notaire, sur la circonstance inopérante que le rôle de ce dernier n'avait été que d'authentifier la vente, sans qu'il ait préalablement prêté son assistance à la rédaction de la promesse, ni qu'il soit intervenu lors de la conclusion de l'accord entre les parties, ce qui n'était pas de nature à exonérer le notaire de sa responsabilité, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu que le notaire chargé de dresser un acte de vente immobilière n'est pas tenu de vérifier la possibilité de procéder à un changement de destination de l'immeuble vendu qui n'est pas mentionné à l'acte et dont il n'a pas été avisé, à moins qu'il n'ait pu raisonnablement l'ignorer ;

Et attendu qu'ayant retenu que le notaire ne pouvait que constater la décision de l'acquéreur d'acheter l'immeuble pour l'affecter à l'usage d'habitation et n'avait pas à interférer dans ses motivations, la cour d'appel a pu, dès lors qu'une telle acquisition n'était pas illicite, en déduire qu'il n'avait commis aucune faute à l'origine du retard apporté à la réalisation d'un changement de destination qui ne lui avait pas été révélé ;

Que le moyen, qui s'attaque à un motif erroné mais surabondant, pris de ce que le notaire n'aurait fait qu'authentifier l'acte conclu entre les parties, est inopérant ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne l'association Centre de gestion agréé des Alpes du Sud aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer, d'une part, à M. X... et la société Mutuelle du Mans assurances IARD la somme globale de 1 500 euros, et, d'autre part, à la société Sisteron immobilier la somme de 1 500 euros
 

Par albert.caston le 23/03/17

 

 
Avis B. Sturlèse, av. gén., SJ G 2017, p. 538

Voir aussi :

- note G Pignarre, SJ G 2017, p. 545 note G Pignarre, SJ G 2017, p. 545 et chronique Sérinet, "Droit des contrats", SJ G 2017, p. 574.

Note Fauvarque-Cosson, D. 2017, p. 793.

Note Houtcieff, GP 2017, n° 15, p. 33.

Note Sizaire, constr.-urb. 2017-5, p. 27.

 

Cour de cassation
chambre mixte

Audience publique du vendredi 24 février 2017

N° de pourvoi: 15-20.411

Publié au bulletin Rejet

M. Louvel (premier président), président
Me Le Prado, SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat(s)
 


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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

CHAMBRE MIXTE

Audience publique du 24 février 2017

Arrêt n° 283 P + B + R + I
Pourvoi n° W 15-20. 411

LA COUR DE CASSATION, siégeant en CHAMBRE MIXTE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par Mme Corinne X..., domiciliée...,
contre l'arrêt rendu le 23 avril 2015 par la cour d'appel de d'Aix-en-Provence (11e chambre B), dans le litige l'opposant à la société Lepante, société civile immobilière, dont le siège est 10 avenue Georges Clemenceau, 06000 Nice,
défenderesse à la cassation :
Par arrêt du 6 octobre 2016, la troisième chambre civile a renvoyé le pourvoi devant une chambre mixte. Le premier président a, par ordonnance du 6 février 2017, indiqué que cette chambre mixte serait composée des première, troisième chambres civiles et de la chambre commerciale, financière et économique ;
La demanderesse invoque, devant la chambre mixte, le moyen de cassation annexé au présent arrêt ;
Ce moyen unique a été formulé dans un mémoire déposé au greffe de la Cour de cassation par Me Le Prado, avocat de Mme X... ;
Des premières observations en défense et un mémoire complémentaire ont été déposés au greffe de la Cour de cassation par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Lepante ;
Des observations complémentaires ont été déposées par Me Le Prado, avocat de Mme X... ;
Des observations en vue de l'audience ont été déposées par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Lepante ;
Le rapport écrit de Mme Graff-Daudret, conseiller, et l'avis écrit de M. Sturlèse, avocat général, ont été mis à la disposition des parties ;
Sur quoi, LA COUR, siégeant en chambre mixte, en l'audience publique du 10 février 2017, où étaient présents : M. Louvel, premier président, Mme Batut, Mme Mouillard, M. Chauvin, présidents, Mme Graff-Daudret, conseiller rapporteur, Mme Riffault-Silk, Mme Kamara, M. Jardel, Mmes Masson-Daum, Verdun, M. Guérin, Mmes Dagneaux, Reygner, conseillers, M. Sturlèse, avocat général, Mme Morin, directeur de greffe adjoint ;
Sur le rapport de Mme Graff-Daudret, conseiller, assistée de M. Turlin, directeur des services de greffe au service de documentation, des études et du rapport, les observations de Me Le Prado et de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, l'avis de M. Sturlèse, avocat général, auquel Me Le Prado et la SCP Lyon-Caen et Thiriez, invités à le faire, ont répliqué, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 avril 2015), que la SCI Lepante, représentée par la société Immobilière Parnasse, agent immobilier, a, le 29 octobre 2012, fait délivrer à Mme X..., locataire depuis le 15 mai 2007 d'un local à usage d'habitation lui appartenant, un congé avec offre de vente pour le 14 mai 2013 ; que Mme X... l'a assignée en nullité du congé ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en nullité du congé pour vente et d'ordonner son expulsion alors, selon le moyen :
1°/ que le congé pour vente s'analysant en une offre de vente, l'agent immobilier doit être en possession d'un mandat spécial pour procéder à sa délivrance ; qu'en se bornant à énoncer que la société Parnasse immobilier avait été mandatée pour procéder à la vente du bien au motif qu'elle avait reçu un mandat de gestion et d'administration l'autorisant à délivrer " tous congés ", sans relever l'existence d'un mandat spécial aux fins de délivrer un congé pour vendre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
2°/ qu'un mandat pour vendre confié à un agent immobilier n'est valable que s'il est écrit et s'il mentionne une durée et un numéro d'inscription ; que pour débouter Mme X... de son action en nullité du congé et juger que la société Parnasse immobilier avait qualité pour faire délivrer un congé pour vendre, la cour d'appel s'est fondée sur une correspondance de la SCI Lepante adressée à la société Parnasse immobilier ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette correspondance respectait les formalités obligatoires du mandat pour vendre confié à un agent immobilier, et notamment s'il mentionnait une durée et un numéro d'inscription sur le registre des mandats, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu que la société Immobilière Parnasse, titulaire d'un mandat d'administration et de gestion, avec pouvoir de donner tous congés, et d'une lettre datée du 19 octobre 2012 la mandatant spécialement pour vendre le bien occupé par Mme X... au terme du bail moyennant un certain prix et pour lui délivrer congé, la cour d'appel a procédé à la recherche prétendument omise ;
Et attendu, d'autre part, qu'il résulte des articles 1er, 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que le mandat doit comprendre une limitation de ses effets dans le temps et que l'agent immobilier doit mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l'avance coté sans discontinuité et relié, et reporter le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant ; que la Cour de cassation jugeait jusqu'à présent que ces dispositions, qui sont d'ordre public, sont prescrites à peine de nullité absolue, pouvant être invoquée par toute partie qui y a intérêt (1re Civ., 25 février 2003, pourvoi n° 01-00. 461 ; 3e Civ., 8 avril 2009, pourvoi n° 07-21. 610, Bull. 2009, III, n° 80) ;
Que la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général, tandis que la nullité est relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé ;
Que par la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, le législateur a entendu, tout à la fois, réguler la profession d'agent immobilier et protéger sa clientèle ; que la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové, comme il ressort de son étude d'impact, et la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques répondent aux mêmes préoccupations ;
Que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la délivrance d'un congé pour vendre au locataire d'un local à usage d'habitation qui constitue sa résidence principale, en posant notamment des conditions de délai, en ouvrant un droit de préemption et en imposant la délivrance d'une notice d'information avec le congé ;
Que l'évolution du droit des obligations, résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, conduit à apprécier différemment l'objectif poursuivi par les dispositions relatives aux prescriptions formelles que doit respecter le mandat, lesquelles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire ;
Que l'existence de dispositions protectrices du locataire, qui assurent un juste équilibre entre les intérêts de ce dernier et ceux du bailleur, et la finalité de protection du seul propriétaire des règles fixées par les articles 7, alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1970 et 72, alinéa 5, du décret du 20 juillet 1972 conduisent à modifier la jurisprudence et à décider que la méconnaissance des règles précitées doit être sanctionnée par une nullité relative ;
Que, dès lors, la cour d'appel n'était pas tenue d'effectuer une recherche inopérante relative à la mention de la durée du mandat et au report, sur le mandat resté en possession du mandant, d'un numéro d'inscription sur le registre des mandats ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la SCI Lepante la somme de 3 000 euros ;

 
Par albert.caston le 20/03/17

 Assurance responsabilité civile professionnelle des administrateurs de biens et agents immobiliers - activités garanties
Cour de cassation
chambre civile 2
Audience publique du jeudi 2 mars 2017
N° de pourvoi: 16-11.113 16-11.540
Non publié au bulletin Rejet

Mme Flise (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Rousseau et Tapie, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° K 16-11.113 et Z 16-11.540 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 30 novembre 2015, RG n° 14/00689), qu'au cours de l'année 2006, la société Marc Le Nezet consultants (la société MLNC) a commercialisé un programme relevant d'un dispositif légal de défiscalisation, portant sur quatre-vingt-sept logements dépendant de deux résidences de tourisme, dénommé « Le Village des trois vallées du Tarn », implanté en zone de revitalisation rurale et réalisé par la société Les Jardins du moulin, promoteur vendeur ; que M. et Mme X... (les acquéreurs) ont acquis de cette société, par acte du 12 décembre 2006, un bien dépendant de ce programme au prix de 118 194 euros, financé à l'aide d'un emprunt, puis ont donné ce bien à bail commercial, moyennant un loyer annuel de 3 840 euros, à la société Financière sport et loisir (la société FSL) qui avait conclu le 20 décembre 2006 une convention commerciale en vue de l'exploitation des résidences en cause avec la société Les Jardins du moulin ; qu'une procédure de sauvegarde a été ouverte au profit de la société FSL par jugement du 5 novembre 2008 et que l'administrateur a résilié les baux commerciaux conclus avec tous les copropriétaires à compter du 15 décembre 2008 ; que les acquéreurs ont transigé avec la société chargée de l'exploitation des résidences, suivant acte du 24 mars 2009, et choisi de se faire régler comptant, pour solde de tous comptes, une somme de 2 278,80 euros au titre de l'arriéré de loyers ; que le nouveau bail signé avec la société Trebas exploitation garantissait un loyer fixe de 60 000 euros minimum pour l'ensemble de la résidence à compter du 25 avril 2010 et un loyer variable correspondant à 50 % du chiffre d'affaires net réalisé et encaissé pour l'activité « hébergement » ; que se plaignant de n'avoir jamais perçu l'intégralité des loyers initialement prévus et de l'absence de compte séquestre destiné à garantir ceux-ci, les acquéreurs ont assigné, notamment, la société MLNC, qui a ultérieurement fait l'objet d'une procédure collective, son assureur, la société Assurances générales de France, aux droits de laquelle se trouve la société Allianz IARD (l'assureur), M. Y..., mandataire de la société MLNC, et la société Les Jardins du moulin ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° Z 16-11.540 de l'assureur :

Attendu que l'assureur fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de mise hors de cause, de dire qu'il ne pouvait opposer aucune exclusion de garantie et de le condamner, in solidum avec la société Les Jardins du moulin et M. Y..., à verser aux acquéreurs la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation d'une perte de chance et celle de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral, alors, selon le moyen :

1°/ que les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « Hoguet » et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 s'appliquent exclusivement aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à une opération prévue par l'article 1er de cette loi, et chargées d'un mandat écrit consistant en la recherche de clients et la négociation, ou en l'une de ces missions seulement ; qu'elles ne bénéficient pas à la personne à laquelle est confiée une mission de conception, d'assistance et de commercialisation d'un programme immobilier, par exemple dans le cadre d'une opération de défiscalisation immobilière ; que la seule participation du mandataire commercialisateur au processus de conclusion de la vente ne suffit pas à le qualifier d'intermédiaire au sens de la loi Hoguet ; qu'en l'espèce, l'assureur faisait valoir que le contrat d'assurance de responsabilité souscrit par la société MLNC ne couvrait que ses activités visées par la loi Hoguet et celles en rapport avec ces activités principales ; qu'il faisait également valoir que la société MLNC était uniquement intervenue en tant qu'audit et conseil en optimisation fiscale financière et patrimoniale dans le cadre d'une mission de commercialisation, et qu'aucun mandat écrit, tel qu'exigé par la loi Hoguet, ne lui avait été confié ; que la cour d'appel a pourtant considéré par motifs propres et adoptés que la société MLNC avait exercé « l'activité principale garantie, concrétisée par la conclusion de ventes immobilières, fût-ce par l'intermédiaire de mandataires indépendants, dont l'intervention habituelle en la matière n'est pas prohibée par la police ni de nature à modifier la garantie due par l'assureur, quelles qu'aient été les modalités effectives par lesquelles s'est exercée cette activité » et peu important « les moyens tirés de l'irrégularité du mandat donné à l'agent immobilier par le promoteur vendeur » ; qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à caractériser en quoi la société MLNC avait exercé l'activité d'agent immobilier, tandis qu'elle avait retenu qu'elle était intervenue en tant que « mandataire commercialisateur », et sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société MLNC n'avait en réalité exercé qu'une mission de commercialisation du programme immobilier réalisé par la société Les Jardins du moulin, à l'exclusion de toute activité d'intermédiation immobilière au sens de la loi Hoguet, en l'absence de preuve d'un mandat écrit conforme à cette loi d'ordre public, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 124-3 du code des assurances ;

2°/ que l'étendue de la garantie d'assurance résulte de la définition du risque garanti par le contrat d'assurance ; qu'en l'espèce, en énonçant que l'assureur n'établissait pas que la société MLNC aurait exercé l'une des activités exclues par le contrat, pour écarter le moyen tiré de l'absence de garantie de l'activité de cette société à l'origine du fait dommageable, tandis que l'absence d'exclusion expresse de l'activité de mandataire commercialisateur n'impliquait pas la garantie de cette activité, laquelle, comme le faisait valoir l'assureur, était distincte de celle d'agent immobilier au sens de la loi Hoguet et n'était donc pas couverte par le contrat d'assurance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 124-3 du code des assurances ;

3°/ que l'étendue de la garantie d'assurance ne saurait excéder les termes par lesquels le risque couvert est défini par le contrat d'assurance ; qu'en l'espèce, l'assureur faisait valoir que la garantie souscrite par la société MLNC ne couvrait que son activité d'agent immobilier au sens de la loi Hoguet, et les activités s'y rapportant ; qu'en décidant, par motifs adoptés, que la police souscrite garantissait « l'activité également de « conseil… dans toutes les opérations immobilières » et n'excluait pas expressément l'activité d'audit et de conseil en optimisation fiscale financière et patrimoniale », sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette activité de conseil était l'accessoire d'une activité principale d'agent immobilier, seule garantie, ce qui n'était pas le cas, de sorte qu'aucune garantie ne pouvait être due au titre d'un manquement à cette activité principale de conseil en défiscalisation immobilière, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 124-3 du code des assurances ;

Mais attendu qu'après avoir constaté que le contrat d'assurance responsabilité civile professionnelle des administrateurs de biens et agents immobiliers souscrit par la société MLNC prévoit que les activités de l'assuré susceptibles de bénéficier de la garantie sont celles qui sont visées par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et notamment les transactions sur immeubles et fonds de commerce, la gestion immobilière et de syndic de copropriété ainsi que les activités en rapport avec ces activités principales, à l'exclusion cependant de celles de promoteur, constructeur, réalisateur, fabricant, marchand de biens, avocat, expert-comptable, notaire, l'arrêt relève, par motifs adoptés, que la société MLNC a été en l'espèce rémunérée par le seul promoteur pour rechercher et présenter des acquéreurs et qu'il y a bien eu transaction immobilière par son entremise, et, par motifs propres, que l'assureur n'établit pas que la société MLNC aurait exercé en l'espèce l'une des activités exclues par le contrat et que cette société, qui n'était pas rémunérée par l'acquéreur dont elle n'était pas le conseil en gestion de patrimoine, a exercé, pour la commercialisation du programme immobilier, l'activité principale garantie, concrétisée par la conclusion de ventes immobilières, fût-ce par l'intermédiaire de mandataires indépendants dont l'intervention habituelle en la matière n'est pas prohibée par la police ni de nature à modifier la garantie due par l'assureur du mandant, de sorte que les moyens tirés de l'irrégularité du mandat donné à l'agent immobilier par le promoteur vendeur sont inopérants ; que, par ces seuls motifs desquels il résulte que la garantie de l'assureur était recherchée au titre d'une activité couverte par le contrat conclu par la société MLNC, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° K 16-11.113 de M. Y..., pris en ses première et troisième branches, et le second moyen du pourvoi n° Z 16-11.540 de l'assureur, pris en ses deux dernières branches, qui sont similaires, réunis, tels que reproduits en annexe :

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de juger que les acquéreurs pouvaient se prévaloir d'une perte de chance de ne pas contracter et de le condamner, in solidum avec d'autres, à leur payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de cette perte de chance ; que l'assureur fait grief à l'arrêt de dire que la société MLNC a manqué à son obligation précontractuelle d'information des acquéreurs et de le condamner en conséquence, en tant qu'assureur de cette société, in solidum avec la société Les Jardins du moulin et M. Y..., à verser aux acquéreurs la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation d'une perte de chance et celle de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ;

Attendu que le jugement a retenu que les acquéreurs ne pouvaient se prévaloir que d'une perte de chance de n'avoir pas contracté et qu'il ne résulte ni de leurs conclusions ni de l'arrêt que M. Y... et l'assureur aient fait valoir en appel qu'un tel préjudice n'était pas réparable dans les circonstances de l'espèce ; qu'il s'ensuit que le grief de la première branche du moyen du pourvoi de M. Y... et de la deuxième branche du second moyen du pourvoi de l'assureur est nouveau, mélangé de fait et de droit, partant irrecevable ; que, sous couvert d'un grief non fondé de violation de l'article 1382 du code civil, ces moyens ne tendent en leur troisième branche qu'à remettre en discussion, devant la Cour de cassation, l'évaluation souveraine du préjudice résultant de la perte de chance litigieuse faite par la cour d'appel qui s'est référée à la mesure de la probabilité de la chance perdue de ne pas conclure la vente après avoir constaté, par des motifs non critiqués, que le défaut d'information des acquéreurs avait été de nature à peser sur leur décision d'acquérir le bien au prix fixé ;

D'où il suit que le moyen du pourvoi de M. Y... ne peut être accueilli en ses première et dernière branches et que le second moyen du pourvoi de l'assureur ne peut être l'être en aucune de ses deux dernières branches ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la deuxième branche du moyen unique du pourvoi de M. Y... et la première branche du second moyen du pourvoi de l'assureur, annexés, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. Y... et la société Allianz IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leurs demandes et les condamne in solidum à payer à M. et Mme X... la somme globale de 1 000 euros ;
 

Par albert.caston le 19/03/17

 Vente immobilière - devoir de conseil et assurance de l'agent immobilier
Note Mayaux, RGDA 2017, p. 169.

Cour de cassation
chambre civile 2
Audience publique du jeudi 12 janvier 2017
N° de pourvoi: 16-10.042
Non publié au bulletin Rejet

Mme Flise (président), président
Me Carbonnier, SCP Foussard et Froger, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société Les Souscripteurs du Lloyd's de Londres du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Banque populaire de l'Ouest ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 6 octobre 2015), que M. et Mme X...(les époux X...) ont acheté une maison à M. et Mme Y...(les époux Y...), par l'intermédiaire d'un agent immobilier, la société Family'Immo, dont M. Y... était co-gérant ; qu'en raison des désordres affectant l'immeuble, les époux X... ont assigné, d'une part, les époux Y... en résolution de la vente, en présence de la Banque populaire de l'Ouest, prêteur de deniers, d'autre part, la société Family'Immo dont ils ont recherché la responsabilité pour manquement à son obligation de conseil ; que la société Family'Immo a assigné en garantie son assureur, la société Les Souscripteurs du Lloyd's de Londres (l'assureur), à l'encontre de laquelle les époux X... ont exercé une action directe en paiement de l'indemnité d'assurance ; que les époux X... ont enfin assigné en intervention forcée M. Z...en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Family'Immo ;

Sur le premier moyen, pris en ses première et troisième branches :

Attendu que l'assureur fait grief à l'arrêt de dire qu'il devra garantir la société Family'Immo et de le condamner à réparer toutes conséquences dommageables en résultant pour les époux X..., in solidum avec les époux Y..., et de le condamner en conséquence, sous déduction de la franchise contractuelle, à verser aux époux X..., in solidum avec les époux Y..., à titre de garantie, les sommes de 163 000 euros au titre de la restitution du prix, 5 500 euros au titre de la commission perçue par la société Family'Immo, ainsi que diverses sommes au titre d'autres postes de préjudice en lien avec la résolution de la vente, alors, selon le moyen :

1°/ que la faute dolosive est une cause exclusive de garantie ; qu'en l'espèce, pour dire les époux X... fondés à solliciter la garantie auprès de l'assureur, la cour d'appel a considéré que la faute commise par la société Family'Immo consistait simplement en une négligence ne justifiant pas l'application de l'exclusion de garantie, après pourtant avoir qualifié cette négligence d'« inacceptable », relevé que le gérant de l'agence immobilière était la personne même du vendeur, constaté que celui-ci avait agi de mauvaise foi puisqu'il avait présenté aux époux X... la maison litigieuse comme rénovée alors qu'il savait n'avoir effectué que des travaux sommaires et s'être attaché à améliorer surtout la présentation superficielle de la maison, sachant mieux que quiconque l'importance que les acheteurs néophytes attachent à de simples embellissements cosmétiques, et enfin retenu que la société Family'Immo avait eu conscience du risque qu'elle faisait courir aux acheteurs en manquant à son obligation de conseil, considérations qui caractérisent la faute dolosive et non une simple négligence ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé, par fausse qualification, l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;

2°/ que la faute dolosive, exclusive de garantie, peut consister en une mauvaise foi consciente et délibérée du cocontractant dans l'inexécution ou la mauvaise exécution de ses obligations, indépendamment de toute intention de nuire ; qu'en l'espèce, pour dire les époux X... fondés à solliciter la garantie auprès de l'assureur, la cour d'appel a considéré que la faute commise par la société Family'Immo consistait simplement en une négligence ne justifiant pas l'application de l'exclusion de garantie, après pourtant avoir qualifié cette négligence d'« inacceptable », relevé que le gérant de l'agence immobilière était la personne même du vendeur, constaté que celui-ci avait agi de mauvaise foi puisqu'il avait présenté aux époux X... la maison litigieuse comme rénovée alors qu'il savait n'avoir effectué que des travaux sommaires et s'être attaché à améliorer surtout la présentation superficielle de la maison, sachant mieux que quiconque l'importance que les acheteurs néophytes attachent à de simples embellissements cosmétiques, et enfin retenu que la société Family'Immo avait eu conscience du risque qu'elle faisait courir aux acheteurs en manquant à son obligation de conseil, d'où il ressort que la société Family'Immo a agi avec une mauvaise foi consciente et délibérée et que, par conséquent, l'exclusion contractuelle de garantie aurait dû s'appliquer ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;

Mais attendu qu'ayant, dans l'exercice de son pouvoir souverain, retenu que la négligence inacceptable de la société Family'Immo qui s'était abstenue d'exercer son devoir de conseil à l'égard des époux X..., avait été commise avec la simple conscience qu'elle faisait courir un risque aux acheteurs, la cour d'appel, qui a ainsi exclu le caractère intentionnel ou dolosif du manquement, en a justement déduit que l'assureur était tenu de garantir les conséquences de la responsabilité civile de son assurée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, pris en sa première branche :

Attendu que l'assureur fait grief à l'arrêt de le condamner, sous déduction de la franchise contractuelle, à verser aux époux X..., in solidum avec les époux Y..., à titre de garantie, les sommes de 163 000 euros au titre de la restitution du prix de vente et 5 500 euros au titre de la commission perçue, alors, selon le moyen, que dans le cas de résolution d'une vente, la restitution du prix reçu par le vendeur est la contrepartie de la restitution de la chose par l'acheteur ; que, par conséquent, seul le vendeur doit restituer à l'acheteur le prix qu'il en a reçu ; qu'en l'espèce, pour dire les époux X... fondés à solliciter la garantie auprès de l'assureur pour ce qui concerne la restitution du prix de vente, la cour d'appel a affirmé que « si la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la résolution de la vente ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable, l'agent immobilier peut être tenu à garantir le remboursement du prix, si cette restitution est impossible par suite de l'insolvabilité avérée du débiteur », quand seuls les époux Y... pouvaient être condamnés à restituer le prix de vente, à l'exclusion de la société Family'Immo et donc de son assureur ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;

Mais attendu qu'ayant, d'abord, relevé qu'après la résolution de la vente les époux X... n'avaient pu obtenir la restitution du prix qu'ils avaient payé en raison de l'insolvabilité des époux Y..., ensuite, évalué à 163 000 euros le préjudice en résultant, c'est à bon droit que la cour d'appel a condamné au paiement de cette indemnité l'assureur de la société Family'Immo déclarée responsable, avec les époux Y..., du préjudice des époux X... et, par suite, tenue de le réparer intégralement ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen annexé pris en ses deuxième et quatrième branches et sur le second moyen annexé pris en sa seconde branche qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Les Souscripteurs du Lloyd's de Londres aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
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Libellés : Agent immobilier , assurances , causalité , devoir de conseil , Dol , préjudice , résolution , restitution , vente immobilière

Par albert.caston le 01/03/17

Manquement de l'agent immobilier à son devoir de conseil

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 23 février 2017
N° de pourvoi: 16-10.127

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Foussard et Froger, SCP Ortscheidt, SCP Piwnica et Molinié, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 23 novembre 2015), que M. et Mme X... ont vendu leur maison d'habitation à M. et Mme Y..., par l'entremise de la société Bourse de l'immobilier ; qu'ayant découvert la présence de nombreuses fissures dans les murs intérieurs de la maison, les acquéreurs ont, après expertise, assigné M. et Mme X... et la société Bourse de l'immobilier en indemnisation de leurs préjudices, sur le fondement de la garantie des vices cachés ; que les vendeurs ont demandé la garantie de l'agent immobilier ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de limiter à 25 % la garantie de la société Bourse de l'immobilier au titre des condamnations prononcées contre eux au bénéfice de M. et Mme Y... et de déclarer irrecevable leur demande en paiement de la somme de 49 124 euros ;

Mais attendu qu'ayant, d'une part, retenu souverainement que l'agent immobilier, qui avait manqué à son devoir de conseil et d'information sur la qualité du bien objet du mandat dans sa mission d'entremise, n'avait pas commis de faute distincte en sa qualité de rédacteur de l'acte de vente, et, d'autre part, relevé que la demande en paiement de la somme de 49 124 euros, correspondant à une nouvelle décote sur le prix de vente fixé de manière erronée par l'agent immobilier, n'avait pas été présentée devant le tribunal et était nouvelle, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer à M. et Mme Y... la somme de 3 000 euros et à la société Bourse de l'immobilier la somme de 2 000 euros ;

 

Par albert.caston le 27/12/16

 Conditions du droit à rémunération de l'agent immobilier
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 14 décembre 2016
N° de pourvoi: 15-25.352
Non publié au bulletin Cassation

Mme Batut (président), président
SCP Marlange et de La Burgade, SCP Piwnica et Molinié, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 15 décembre 2010, la société Blanc Colombe (le mandant) a confié à la société 2 H immo (l'agent immobilier) un mandat non exclusif de vendre un fonds de commerce au prix de 275 000 euros, incluant une commission d'entremise de 25 000 euros ; que l'agent immobilier lui ayant transmis une offre d'achat au prix demandé, assortie de diverses conditions, émanant de la société PM (le pollicitant), le mandant a, le 9 juin 2011, accepté cette offre, sous réserve du versement d'un chèque d'acompte de 25 000 euros avant le 16 juin, puis a mis un terme aux négociations, devant le refus du pollicitant d'acquitter cette somme avant la signature de la promesse de vente ; qu'invoquant une violation de l'obligation spécialement souscrite par le mandant de « signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assortie d'une demande de prêt immobilier [...] avec tout acquéreur présenté par le mandataire », l'agent immobilier l'a assigné en paiement de l'indemnité compensatrice forfaitaire, égale au montant de sa rémunération, stipulée en cas d'inexécution de cet engagement ; que le pollicitant est intervenu à l'instance afin de solliciter l'allocation de dommages-intérêts, pour rupture abusive des pourparlers ;

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l'article 72, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005 ;

Attendu que, selon le premier de ces textes, aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ;
qu'en vertu du second, à défaut de comporter une clause expresse qui comporte l'autorisation de s'engager pour une opération spéciale, un tel mandat n'emporte pas offre de contracter ;

Attendu que, pour condamner le mandant à payer à l'agent immobilier une peine modérée, en application de l'article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, à la somme de 15 000 euros, l'arrêt retient qu'en subordonnant l'acceptation de l'offre d'achat au versement de l'acompte, dans un délai très bref, inhabituel et peu compatible avec la rédaction d'une promesse de vente, le mandant a ajouté une nouvelle condition à son offre initiale, et que, dès lors que l'offre d'achat transmise correspondait aux conditions de son mandat, l'agent immobilier était fondé à demander l'application de la clause pénale ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations qu'en l'absence de clause expresse donnant pouvoir au mandataire de le représenter pour conclure la vente, l'opération n'avait pas été effectivement conclue, de sorte que l'agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, laquelle emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l'absence de faute imputable au mandant, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le second moyen, pris en sa troisième branche :

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Attendu que, pour condamner le mandant à payer au pollicitant la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt relève que la faute commise par le premier, qui a refusé une offre d'achat correspondant aux conditions du mandant qu'il avait donné à l'agent immobilier afin de vendre son fonds de commerce, puis en subordonnant son acceptation de l'offre d'achat à de nouvelles conditions, inhabituelles, a été suffisamment établie ; qu'il en déduit qu'est fautif le refus de poursuivre la vente, alors que les parties étaient d'accord sur la chose et le prix ;

Qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser un abus dans l'exercice du droit de rompre les pourparlers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Condamne la société 2 H immo et la société PM aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leurs demandes et les condamne, chacune, à payer à la société Blanc Colombe la somme de 1 750 euros ;
 

Par albert.caston le 30/11/16

1) Vente immobilière - obligation de délivrance; 2) Agent immobilier - honoraires

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 24 novembre 2016
N° de pourvoi: 14-14.005 14-17.972

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Delaporte et Briard, SCP Delvolvé et Trichet, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° N 14-14.005 et n° Z 14-17.972 ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° N 14-14.005 et le moyen unique du pourvoi n° Z 14-17.972, réunis, ci-après annexés :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes,16 janvier 2014), que la société Le Bois d'amour a confié à la société Dugué immobilier un mandat de vente d'un hôtel à un prix incluant le paiement d'une commission par l'acquéreur ; que, le 30 juillet 2008, par son entremise, la société Le Bois d'amour a conclu avec la société d'Ampi une promesse de vente prévoyant sa réitération au plus tard le 15 mars 2009 ; qu'invitée à signer l'acte authentique le 18 mars 2009, cette société s'y est refusée au motif que le bien n'était pas libre de toute occupation ; qu'après de vaines sommations de comparaître devant le notaire, la société Le Bois d'amour a signifié la résolution de la vente à la société d'Ampi et l'a assignée en paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts ; que la société Dugué immobilier a assigné la société d'Ampi en paiement de sa commission ; que ces deux procédures ont été jointes ;

Attendu que la société Le Bois d'amour et la société Dugué Immobilier font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la société Le Bois d'amour s'était engagée, par la promesse de vente, à rendre l'hôtel, exploité par M. X... selon un bail expirant le 31 août 2008, libre de toute occupation et débarrassé de tout encombrant à cette date et que, le 18 mars 2009, comme constaté par un huissier de justice, l'immeuble, dont les chambres et la salle à manger étaient garnies de meubles, était toujours occupé par M. X..., la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la société Le Bois d'amour avait manqué à son obligation de délivrance et rejeter ses demandes ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le droit à rémunération de l'agent immobilier était conditionné par la réalisation effective de la vente et que celle-ci n'avait pas eu lieu du fait de sa résolution par le vendeur et retenu que la société Le Bois d'amour avait manqué à son obligation de délivrance, alors que la société d'Ampi n'avait commis aucune faute, la cour d'appel en a exactement déduit, sans modifier l'objet du litige, que la demande en paiement formée par la société Dugué immobilier contre la société d'Ampi ne pouvait être accueillie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 29/11/16

Agent immobilier - Droit au paiement d'honoraires - Conditions

Note Sizaire, Constr. urb. 2017-1, p. 32.
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 16 novembre 2016
N° de pourvoi: 15-22.010

Publié au bulletin Cassation

Mme Batut (président), président
SCP Spinosi et Sureau, SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen relevé d'office, après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile :

Vu l'article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010 ;

Attendu qu'il résulte du rapprochement de ces textes qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 30 novembre 2010, Mme X... (la mandante) a confié à la société Jean-Baptiste Clément immobilier (l'agent immobilier), pour une période irrévocable de trois mois, renouvelable par périodes successives de trois mois sans pouvoir excéder un an, un mandat exclusif aux fins de vendre son appartement au prix « net vendeur » de 1 900 000 euros, la réalisation de cette opération ouvrant droit au profit du mandataire à une rémunération égale à 4 % HT du prix de vente, à la charge de l'acquéreur ; que, le 11 mars 2011, après qu'elle eut notifié la révocation de ce mandat, avec effet au 14 mars 2011, la mandante a reçu de l'agent immobilier une offre d'achat au prix de 1 980 000 euros, comprenant une commission de négociation réduite à la somme de 80 000 euros, offre qu'elle a déclinée ; qu'invoquant une violation de son engagement exprès de « signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assortie d'une demande de prêt immobilier [...] avec tout acquéreur présenté par le mandataire », stipulé à titre de clause pénale, l'agent immobilier l'a assignée en paiement de l'indemnité conventionnelle forfaitaire, égale au montant de sa rémunération initiale, sanctionnant l'inexécution de cet engagement ;

Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la mandante, qui a décliné l'offre d'achat transmise par l'agent immobilier les 14, 15 et 25 mars 2011, a ainsi manqué, par trois fois, à l'engagement de vendre au prix du mandat stipulé au paragraphe « a » de la clause pénale, de sorte que sa faute contractuelle est acquise ; qu'il ajoute que cette faute ayant privé l'agent immobilier de sa commission, la pénalité est due ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la vente n'avait pas été effectivement conclue, de sorte que l'agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, laquelle emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l'absence de faute imputable au mandant, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne la société Jean-Baptiste Clément immobilier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 16/11/16

Conditions de résiliation du mandat de l'agent immobilier

 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 3 novembre 2016
N° de pourvoi: 15-23.534

Publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
Me Bouthors, SCP Ohl et Vexliard, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 mai 2015), que, par acte sous seing privé du 17 novembre 2009, la société Conforama France (le mandant) a confié à la société Mat immobilier (l'agent immobilier) un mandat exclusif de recherche et de négociation portant sur un local commercial déterminé, aux fins d'en acquérir le droit au bail ou le pas-de-porte et de négocier un nouveau bail commercial auprès du bailleur, moyennant une commission égale à 30 % hors taxes du montant du loyer annuel du nouveau bail, à la charge du mandant ; que ce mandat, stipulé d'une durée irrévocable de trois mois, renouvelable par tacite reconduction par périodes de trois mois aux mêmes titre et conditions, était assorti d'une clause pénale garantissant l'exécution, par le mandant, de son engagement de ne pas contracter sans le concours de son mandataire, même dans les douze mois suivant l'expiration du mandat, "concernant l'acquisition des biens présentés et négociés par celui-ci pendant la durée de son mandat" ; que, soutenant avoir accompli sa mission en négociant, pendant la période de validité de son mandat, les conditions du nouveau bail commercial que les parties ont pu conclure, nonobstant la mise en liquidation judiciaire du preneur en place et l'arrêté d'un plan de cession en faveur d'une société tierce, avec reprise du bail portant sur les locaux objets du mandat, l'agent immobilier a assigné le mandant en paiement de sa commission, estimée à la somme de 143 520 euros ;

Attendu que l'agent immobilier fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ qu'il résulte de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 que la rémunération d'un agent immobilier est exigible si l'opération visée au mandat est effectivement conclue, et ce même si le mandataire n'a pas assisté à la signature du contrat visé au mandat, le mandataire ayant traité directement avec la personne, dès lors que l'opération a effectivement été réalisée grâce à son entremise ; qu'au cas présent, le mandat exclusif de recherche et de négociation donné le 17 novembre 2009 à l'agent immobilier par le mandant pour l'acquisition du droit au bail et la location d'un local commercial comportait la négociation du droit au bail de l'actuel locataire aux meilleures conditions possibles et la négociation d'un nouveau bail commercial avec le bailleur, la rémunération du mandataire étant de 30 % du montant du loyer annuel du nouveau bail commercial ; qu'il résulte des propres constatations de la cour d'appel que l'agent immobilier a mis en rapport le mandant avec l'indivision propriétaire du local commercial, le mandant confirmant, par lettre du 24 décembre 2009, son accord pour un prix du loyer du nouveau bail fixé à 400 000 euros, puis, après avoir transmis l'offre de location à l'administrateur judiciaire du précédent locataire, offre refusée au profit d'une société Atmosphères, qu'elle a étroitement collaboré avec les bailleurs pour faire délivrer un congé au tiers cessionnaire du droit au bail et aboutir à une transaction avec ce dernier ; qu'ainsi, les conditions du mandat étant réalisées grâce aux négociations du mandataire, l'agent immobilier, la cour d'appel ne pouvait, par des motifs inopérants, refuser de condamner le mandant qui avait régularisé, le 28 avril 2011, le bail directement avec les bailleurs, à payer à l'agent immobilier sa rémunération sans violer l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1134 du code civil et le contrat de mandat ;

2°/ que l'article 5 du contrat de mandat énonce que le mandant s'interdit de contracter sans le concours de son mandataire, même dans les douze mois suivant l'expiration du mandat, concernant l'acquisition des biens présentés et négociés par le mandataire, le non-respect de cette clause engageant de façon expresse le mandant à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération fixée audit mandat ; que cette clause signifie que le mandant s'oblige à appeler le mandataire à l'acte concrétisant ses accords avec le tiers présenté par l'intermédiaire pendant une période donnée ; qu'en retenant cependant que cette clause signifiait que le mandant est libéré de toute obligation de paiement un an après l'expiration du mandat, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du mandat en violation de l'article 1134 du code civil ;

3°/ que la clause n° 5 du mandat n'avait pas pour objet de prévoir la rémunération du mandataire mais son indemnisation pour le cas où le mandat prétendrait réaliser l'opération sans le concours de son mandataire ; que tel étant le cas, la cour d'appel ne pouvait refuser d'appliquer l'article 5 du mandat, en énonçant que l'agent immobilier avait seulement sollicité le versement de la commission qu'elle estimait devoir lui revenir et non pas des dommages-intérêts, sans dénaturer les termes du litige et violer l'article 4 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'il résulte du rapprochement des deux premiers alinéas de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2009-766 du 22 juin 2009, applicable en la cause, que lorsqu'il est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou qu'il comporte une clause de garantie de rémunération en faveur de l'intermédiaire, le mandat doit rappeler la faculté qu'a chacune des parties, passé le délai de trois mois à compter de sa signature, de le dénoncer à tout moment, dans les conditions de forme et de délai réglementairement prescrites, et en faire mention, comme de la clause dont cette faculté de résiliation procède, en caractères très apparents ; que cette disposition influant sur la détermination de la durée du mandat, est prescrite à peine de nullité absolue de l'entier contrat, en application de l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, alors en vigueur ;

Attendu que l'arrêt constate que la clause de résiliation figurant dans ce mandat stipule que, passé le délai de trois mois,"il se poursuivra par tacite reconduction pour une durée de trois mois en trois mois aux mêmes titre et conditions, sauf dénonciation par l'une des parties par lettre recommandée avec accusé de réception au moins quinze jours avant l'expiration de l'une des périodes sus-indiquées" ; qu'il en résulte qu'une telle clause, qui restreint l'exercice de la faculté de résiliation à l'échéance du terme de chaque période trimestrielle de reconduction tacite, contrevient aux exigences impératives de l'article 78, alinéa 2, du décret précité qui prévoit que la dénonciation peut intervenir à tout moment ; qu'un tel mandat, étant nul, n'ouvre droit ni à rémunération ni à l'application de la clause pénale sanctionnant le non-respect de l'exclusivité du mandat ; que, par ces motifs de pur droit, substitués, après avis donné aux parties dans les conditions de l'article 1015 du code de procédure civile, à ceux que critique le moyen, l'arrêt se trouve légalement justifié ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Mat immobilier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;