Par albert.caston le 21/10/16

Conditions du droit à rémunération de l'agent immobilier

 
Cour de cassation
chambre commerciale
Audience publique du mardi 4 octobre 2016
N° de pourvoi: 15-14.360

Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Mouillard (président), président
SCP Piwnica et Molinié, SCP Rousseau et Tapie, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le contrat d'agence commerciale pour la commercialisation de maisons individuelles, qui la liait à la société Demeures terre et tradition ayant pris fin, la société Conseils et mise en relations (la société CMR) a assigné celle-ci en paiement de commissions ;
Sur le second moyen :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour faire droit à la demande de la société CMR au titre du dossier X..., l'arrêt retient que selon l'article 8 du contrat, l'agent a droit à une commission sur la vente " acceptée " par le mandant, sans qu'il n'y soit, à aucun moment, précisé que la vente doit être effectivement réalisée ;
Qu'en statuant ainsi, alors que cet article prévoit que " la commission n'est acquise dans son principe et son quantum qu'à la condition que le mandant puisse exécuter le contrat de construction ", que " le droit à commission s'éteint dès lors qu'il est établi que le contrat ne sera pas exécuté, cette exécution s'entend nécessairement de la réalisation de l'ouvrage et de sa livraison " et qu'il précise que " la non-réalisation de l'opération a pour conséquence l'annulation de la commande ", les " avances sur commissions " susceptibles d'avoir été versées " devant être remboursées ", la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le dernier grief :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Demeures terre et tradition à payer à la société Conseils et mise en relations la somme de 13 352, 32 euros au titre de la commission due sur le dossier X..., l'arrêt rendu le 18 décembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;
Condamne la société Conseils et mise en relations aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à la société Demeures terre et tradition la somme de 3 000 euros et rejette sa demande ;

 

Par albert.caston le 13/10/16

Date certaine du mandat de l'agent immobilier

 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 28 septembre 2016
N° de pourvoi: 15-19.313

Publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
SCP Marlange et de La Burgade, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers,13 février 2015), que, suivant contrat portant la date du 2 juillet 2010 pour la signature par la société Essentiel (la société) et le 5 juillet suivant pour celle de la société Cabinet immobilier Jacques Bailly (l'agent immobilier), la première a confié à la seconde un mandat en vue de vendre des locaux commerciaux, comportant une clause d'exclusivité interdisant de les céder par l'intermédiaire d'un autre mandataire ; qu'ayant été informée de leur cession par l'entremise d'un autre professionnel, l'agent immobilier a, le 12 octobre 2011, adressé à la société une vaine mise en demeure et, le 18 novembre 2011, l'a assignée en paiement de la clause pénale prévue au mandat ;

Attendu que l'agent immobilier fait grief à l'arrêt de dire nul le mandat de vente et de rejeter sa demande en paiement, alors, selon le moyen, que la charge de la preuve de la remise tardive du mandat de vente incombe au mandant qui l'invoque pour justifier sa demande en nullité dudit mandat ; qu'en décidant le contraire, aux motifs « qu'il n'est pas établi, faute de date certaine du courrier simple daté du 5 juillet 2010, que le cabinet Bailly ait effectivement remis par la poste à cette date, l'exemplaire du mandat destiné au mandant », la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les articles 1315 du code civil et 78 alinéa 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Mais attendu qu'en l'absence de date certaine du mandat, la formalité de l'enregistrement chronologique de cet acte, exigée par l'article 72, alinéa 4, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, n'est pas régulièrement accomplie, de sorte qu'il est nul ; que l'arrêt constate qu'il n'est pas établi, faute de date certaine de la lettre simple datée du 5 juillet 2010, que l'agent immobilier ait effectivement expédié par la poste, à cette date, l'exemplaire du mandat destiné à la société, qui indique l'avoir reçu ultérieurement ; qu'il en résulte qu'à défaut de date certaine, le mandat était nul ; que, par ce motif de pur droit, substitué, dans les conditions de l'article 1015 du code de procédure civile, à ceux critiqués, l'arrêt, qui a constaté cette nullité, se trouve légalement justifié ;
PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Cabinet immobilier Jacques Bailly aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande ;

 

Par albert.caston le 06/10/16

Nullité du mandat de l'agent immobilier

 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 28 septembre 2016
N° de pourvoi: 15-19.313

Publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
SCP Marlange et de La Burgade, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers,13 février 2015), que, suivant contrat portant la date du 2 juillet 2010 pour la signature par la société Essentiel (la société) et le 5 juillet suivant pour celle de la société Cabinet immobilier Jacques Bailly (l'agent immobilier), la première a confié à la seconde un mandat en vue de vendre des locaux commerciaux, comportant une clause d'exclusivité interdisant de les céder par l'intermédiaire d'un autre mandataire ; qu'ayant été informée de leur cession par l'entremise d'un autre professionnel, l'agent immobilier a, le 12 octobre 2011, adressé à la société une vaine mise en demeure et, le 18 novembre 2011, l'a assignée en paiement de la clause pénale prévue au mandat ;

Attendu que l'agent immobilier fait grief à l'arrêt de dire nul le mandat de vente et de rejeter sa demande en paiement, alors, selon le moyen, que la charge de la preuve de la remise tardive du mandat de vente incombe au mandant qui l'invoque pour justifier sa demande en nullité dudit mandat ; qu'en décidant le contraire, aux motifs « qu'il n'est pas établi, faute de date certaine du courrier simple daté du 5 juillet 2010, que le cabinet Bailly ait effectivement remis par la poste à cette date, l'exemplaire du mandat destiné au mandant », la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les articles 1315 du code civil et 78 alinéa 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Mais attendu qu'en l'absence de date certaine du mandat, la formalité de l'enregistrement chronologique de cet acte, exigée par l'article 72, alinéa 4, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, n'est pas régulièrement accomplie, de sorte qu'il est nul ; que l'arrêt constate qu'il n'est pas établi, faute de date certaine de la lettre simple datée du 5 juillet 2010, que l'agent immobilier ait effectivement expédié par la poste, à cette date, l'exemplaire du mandat destiné à la société, qui indique l'avoir reçu ultérieurement ; qu'il en résulte qu'à défaut de date certaine, le mandat était nul ; que, par ce motif de pur droit, substitué, dans les conditions de l'article 1015 du code de procédure civile, à ceux critiqués, l'arrêt, qui a constaté cette nullité, se trouve légalement justifié ;
PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Cabinet immobilier Jacques Bailly aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande ;

 

Par albert.caston le 29/06/16
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 16 juin 2016
N° de pourvoi: 15-19.432
Non publié au bulletin Rejet

M. Jardel (conseiller doyen faisant fonction de président), président
SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 17 mars 2015), que M. et Mme X... ont vendu à Mme Y... une maison d'habitation ; qu'invoquant des déformations importantes de la toiture, Mme Y... a, après expertise, assigné M. et Mme X... en indemnisation ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à Mme Y... une certaine somme ;

Mais attendu qu'ayant relevé que Mme X... était gérante d'une société ayant pour activité « toutes transactions immobilières, agence immobilière, toutes transactions sur immeubles, de fonds de commerce, marchand de biens, syndic de copropriété et gérance d'immeubles », et retenu que la vente d'immeubles ressortait de ses compétences et attributions, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et qui a pu en déduire que Mme X... était un vendeur professionnel au moment de la transaction, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ;
 

 
Par albert.caston le 20/06/16
 
Note JP Karila, RGDA 2016, p. 325, sur cass. n° 15-11.078.
 
Par albert.caston le 31/05/16
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 19 mai 2016
N° de pourvoi: 12-30.172
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Occhipinti, SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP de Nervo et Poupet, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 21 juin 2012), que M. et Mme X... ont conclu une promesse synallagmatique de vente de leur maison d'habitation avec M. et Mme Y..., sous condition suspensive de l'obtention par ceux-ci d'un prêt ; que, l'acte n'ayant pas été réitéré et soutenant que la non-réalisation de cette condition suspensive était due à la passivité ou à la négligence des acquéreurs, M. et Mme X... les ont assignés en résolution de la vente et paiement de l'indemnité forfaitaire ; que M. et Mme Y... ont appelé en garantie la société Agence Robin, qui avait apporté son concours à la rédaction de l'acte sous seing privé ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente et de les condamner à payer la somme de 17 000 euros à M. et Mme X... au titre de la clause pénale, outre 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant constaté que M. et Mme Y... avaient déposé une demande de prêt non-conforme aux stipulations contractuelles auprès d'un seul établissement bancaire, postérieurement à l'expiration de la durée de validité de la condition suspensive, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que les acquéreurs avaient manqué à leur devoir de diligence et de loyauté et qui n'était pas tenue de répondre à une allégation dépourvue d'offre de preuve, a pu en déduire que la condition suspensive afférente à l'obtention d'un prêt devait être réputée accomplie et que la clause pénale prévue au contrat devait s'appliquer ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur appel en garantie à l'encontre de la société Agence Robin ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le paragraphe, prévoyant que la vente serait subordonnée à celle, préalable, de la propriété des acquéreurs, avait été barré sur l'acte de vente sous seing privé et retenu que cela démontrait que la question avait été discutée avant la signature de la promesse et que M. et Mme Y... ne rapportaient pas la preuve d'un manquement de l'agent immobilier à son obligation de conseil quant à la suppression de cette clause, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... et la somme de 3 000 euros à la société Agence Robin ;

 
Par albert.caston le 26/02/16
 
Etude Zalewski-Sicard, GP 2016, n° 8, p. 66.
 
Par albert.caston le 03/02/16
Voir note Fleury, RLDC 2016-3, p. 12.
 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 14 janvier 2016
N° de pourvoi: 14-26.474
Publié au bulletin Cassation

Mme Batut (président), président
Me Blondel, SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'en vertu d'un mandat de vente exclusif, la société Etude Lodel (l'agent immobilier) a négocié et rédigé, moyennant une commission de 30 000 euros à la charge de l'acquéreur, un « compromis de vente ferme » aux termes duquel M. et Mme X...(les acquéreurs) ont acquis, sous diverses conditions suspensives, une villa, avec réserve d'un droit d'usage et d'habitation partiel et viager au profit du vendeur, construite sur un terrain de 1 000 m ², au prix de 450 000 euros, sur lequel ils ont versé un acompte dont l'agent immobilier a été institué séquestre ; que le terrain s'étant avéré d'une surface inférieure à celle annoncée et frappé d'une servitude conventionnelle non aedificandi, les acquéreurs, invoquant des manquements de l'agent immobilier à ses obligations d'efficacité, d'information et de conseil ont, après que la vente eut été réitérée en la forme authentique, le 1er février 2011, refusé de lui régler la commission convenue ; qu'assignés en paiement, ils ont demandé, à titre reconventionnel, la réduction de cette commission, la restitution de l'acompte conservé par l'agent immobilier et l'allocation de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article 6- I de la loi n° 70-09 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1999 du code civil ;

Attendu que l'ouverture du droit à rémunération de l'agent immobilier, dans les conditions impératives que fixe le premier de ces textes, ne fait pas obstacle au pouvoir que le juge tient du second, de réduire, voire supprimer cette rémunération, en considération des fautes que l'intermédiaire a commises dans l'exécution de sa mission ;

Attendu que, pour dire n'y avoir lieu à réduction de la commission due à l'agence, l'arrêt retient que cette rémunération, conventionnellement arrêtée à la somme de 30 000 euros, est la loi des parties et qu'il n'appartient pas à la cour de la modifier ; qu'il ajoute que, ne s'agissant pas d'une clause pénale, son montant ne peut être modéré ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Sur le deuxième moyen, pris en ses quatre premières branches :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que l'intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie ;

Attendu que, pour rejeter la demande en dommages-intérêts formée par les acquéreurs, en réparation de la révélation tardive de la servitude non aedificandi, l'arrêt retient qu'en l'absence de mandat conclu avec l'agent immobilier, il ne peut y avoir de manquement contractuel de sa part et que, faute d'avoir exigé l'insertion, dans la promesse synallagmatique de vente, d'une condition suspensive supplémentaire, subordonnant la vente à la délivrance d'un certificat d'urbanisme révélant la possibilité de construire une autre maison, les acquéreurs ne peuvent se prévaloir d'aucun manquement délictuel ;

Qu'en se déterminant ainsi, alors que l'interdiction de construire résultait, non de contraintes d'urbanisme mais d'une servitude conventionnelle, et qu'elle devait rechercher, comme elle y était invitée, si les vérifications auxquelles l'agent immobilier était tenu de procéder pour assurer l'efficacité juridique de la convention, telle que la consultation du titre de propriété du vendeur, auraient révélé l'existence de cette servitude, et, dans l'affirmative, si cette charge réelle grevant l'immeuble était de nature à affecter l'usage normalement attendu, ou annoncé, de son acquisition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu, enfin, que l'arrêt rejette la demande des acquéreurs tendant se voir restituer par l'agent immobilier, qui l'a conservé en paiement de sa commission, l'acompte versé sur le prix de vente ;

Qu'en statuant ainsi, sans donner aucun motif à ce chef de sa décision, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 septembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne la société Etude Lodel aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Etude Lodel à payer à M. et Mme X...la somme globale de 3 000 euros ;
 

 
Par albert.caston le 26/01/16
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 21 janvier 2016
N° de pourvoi: 14-12.144 14-12.221 14-19.135
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boulloche, SCP Coutard et Munier-Apaire, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° Q 14-12.144, Y 14-12.221 et P 14-19.135 ;

Attendu, selon les arrêts attaqués (Rouen, 13 juin 2012 et 4 décembre 2013), que, par acte sous seing privé du 2 avril 2005, M. et Mme X... ont conclu avec M. et Mme Y..., par l'intermédiaire de la société Agence du Vieux Marché, un "compromis" de vente portant sur un ensemble immobilier composé de six logements ; que l'acte authentique de vente a été signé par les parties le 11 octobre 2005 ; qu'ayant constaté des désordres, M. et Mme X... ont assigné M. Y..., en sa qualité de constructeur, M. Z..., architecte, les consorts A..., notaires, et la société Agence du Vieux Marché, en responsabilité et dommages-intérêts ;

Sur le pourvoi n° P 14-19.135 et le premier moyen du pourvoi n° Q 14-12.144 de la société Agence du Vieux Marché, réunis, ci-après annexés :

Attendu qu'ayant décidé, à bon droit, que le principe de la responsabilité délictuelle de la société Agence du Vieux Marché à l'égard de M. et Mme X... avait été définitivement retenu par le jugement du 30 octobre 2008, et relevé que le manquement de celle-ci à son obligation d'information à l'égard des acquéreurs sur la conformité des lieux aux normes d'habitabilité leur avait causé une perte de chance de renoncer à l'acquisition ou d'en modifier les conditions et que, s'ils avaient eu connaissance d'une telle impropriété de l'immeuble à sa destination du fait de son insalubrité, ils auraient vraisemblablement renoncé à leur investissement, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé les conclusions de M. et Mme X... ni le rapport d'expertise et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu déduire, de ces seuls motifs, que la société Agence du Vieux Marché devait être condamnée à réparer les préjudices des acquéreurs dont elle a souverainement fixé le montant ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le premier moyen, pris en ses trois premières branches, et le second moyen, pris en sa première branche, du pourvoi n° Y 14-12.221 de M. Z..., ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que M. Z..., professionnel averti, avait visité les lieux puisqu'il en avait établi les plans et que leur non-conformité aux normes d'habitabilité minimales n'avait pu lui échapper, que la nature de l'immeuble, divisé en six logements, ne laissait pas le moindre doute sur la vocation locative de ce dernier et qu'il était tenu à l'égard de M. Y..., même dans le cadre limité de la mission reçue, d'une obligation de conseil et d'information qui aurait dû le conduire à lui indiquer clairement les désordres présentés par les ouvrages réalisés et les risques de mise en jeu de sa responsabilité auxquels il était exposé, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que ce manquement engageait la responsabilité délictuelle de M. Z... à l'égard des époux X... qui avaient perdu une chance de renoncer à l'acquisition et de ne pas subir le préjudice lié à l'impropriété à destination du bien acquis ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le pourvoi incident de M. Y..., pris en sa première branche, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté qu'il avait été définitivement jugé que M. Y... avait, vis-à-vis des époux X..., la qualité de constructeur et relevé que les ouvrages lui étant imputables étaient à l'origine d'une impropriété à destination des logements vendus, qu'il n'était pas soutenu que la nécessité d'une nouvelle rénovation des logements avait été envisagée par les parties et que les préjudices invoqués étaient sans lien avec la délivrance du permis de construire, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que M. Y... était responsable de plein droit des désordres de nature décennale de l'immeuble vendu, a légalement justifié sa décision ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen du pourvoi n° Q 14-12.144 de la société Agence du Vieux Marché, sur la quatrième branche du premier moyen et la seconde branche du second moyen du pourvoi n° Y 14-12.221 de M. Z... et sur la seconde branche du pourvoi incident de M. Y... qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la société Agence du Vieux Marché, M. Z... et M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Agence du Vieux Marché, M. Z... et M. Y... à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette les demandes de la société Agence du Vieux Marché, M. Z... et M. Y... ;

 

 
Par albert.caston le 19/01/16
 
Voir note Cornille, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2016, n° 1, p. 34.

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 25 novembre 2015
N° de pourvoi: 14-22.102
Publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
Me Brouchot, SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. X...du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme Y... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 15 mai 2014), que M. X...(l'acquéreur) qui, en vertu d'une promesse synallagmatique de vente négociée et rédigée par la société Agence Albert 1er immobilier, devenue la société Foncia Languedoc Provence (l'agent immobilier), mandataire des vendeurs, s'était engagé à acheter, sous diverses conditions suspensives, une maison d'habitation avec dépendances à un certain prix, a, après avoir découvert que divers ouvrages contrevenaient aux règlements d'urbanisme ou aux prescriptions de permis de construire dont l'acte préparatoire ne faisait pas mention, refusé de signer l'acte authentique et engagé de nouvelles négociations à l'issue desquelles il a acquis l'immeuble à un prix moindre, suivant acte reçu par M. Z... (le notaire), le 7 avril 2006 ; que, faute de consignation par l'acquéreur d'une somme suffisante, cet acte n'a été publié que le 11 décembre 2007, aux frais avancés du notaire et de son assureur, la société Mutuelles du Mans assurances IARD (l'assureur), qui, ayant acquitté les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière, ont assigné en remboursement l'acquéreur, débiteur conventionnel de « tous les frais, droits et émoluments de l'acte, de ses suites et de ses conséquences » ainsi que l'agent immobilier, séquestre du dépôt de garantie, auquel ils reprochaient de l'avoir indûment conservé en paiement de sa rémunération ; que l'acquéreur a reconventionnellement opposé, au notaire, la déchéance du droit de recouvrer les frais de la vente, faute d'avoir exigé une consignation conforme aux prescriptions de l'article 6 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires, et, à l'agent immobilier qui lui réclamait le solde de sa commission, divers manquements à ses obligations d'information et de conseil ;

Sur le premier moyen :

Attendu que l'acquéreur fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à l'assureur la somme de 37 036, 20 euros, au titre des frais de publication, et au notaire celle de 5 781, 80 euros, au titre de la franchise restée à sa charge, alors, selon le moyen :

1°/ que dans ses conclusions délaissées, M. X...faisait valoir que le notaire disposait de la somme nécessaire pour payer les frais d'enregistrement et de publication et qu'en réalité il avait, à tort utilisé cette somme à d'autres fins, ne s'étant au demeurant jamais plaint auprès du conseil du notaire qu'il manquait des fonds pour ce paiement ; qu'en n'ayant pas répondu à ces conclusions opérantes qui démontraient la faute du notaire et l'absence de toute faute de M. X...qui avait ainsi réglé entre les mains du notaire les frais d'enregistrement et de publication, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que la méconnaissance par le notaire de l'obligation de consigner une somme suffisante pour assurer le paiement des frais, droits, déboursés et émoluments constitue une faute professionnelle engageant sa responsabilité civile ; qu'est alors refusé au notaire le droit d'obtenir le paiement des émoluments et déboursés qui lui sont dus ; que pour condamner M. X..., acquéreur, au paiement des frais de publication réglés par le notaire, la cour d'appel a considéré que cette faute n'avait pas porté préjudice à l'acquéreur dont l'obligation au paiement d'une telle somme découlait de l'acquisition, qu'en statuant de la sorte quand elle avait pourtant relevé que le notaire avait commis une faute consistant en l'absence de consignation suffisante de sorte qu'il ne pouvait en réclamer le paiement, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 6 du décret du 8 mars 1978 ;

Mais attendu que le notaire qui s'abstient, avant de recevoir un acte, de faire consigner une somme suffisante pour le paiement des frais, droits, déboursés ou émoluments, en méconnaissance des prescriptions de l'article 6 du décret du 8 mars 1978, n'est pas déchu du droit d'en réclamer le paiement à l'acquéreur redevable de ces sommes ; qu'il peut seulement se voir opposer cette faute, et, le cas échéant, une exception de compensation par la partie à laquelle le défaut de consignation porte préjudice ; qu'ayant, d'une part, relevé qu'une fois le prix convenu remis aux vendeurs, les fonds restant en la possession du notaire étaient insuffisants pour procéder à la publication de l'acte, d'autre part, retenu que l'obligation de payer les droits d'enregistrement et taxes de publication, que l'acte authentique mettait à la charge de l'acquéreur, était la conséquence de l'acquisition et non celle d'une faute du notaire, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées, en a exactement déduit que l'acquéreur, auquel ni la tardiveté de la publication de l'acte ni l'absence de consignation suffisante n'avaient préjudicié, devait rembourser au notaire et à son assureur l'intégralité des droits dont ils avaient fait l'avance ; d'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu que ce moyen, dirigé contre l'agent immobilier, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que l'acquéreur fait encore grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, que l'agent immobilier est tenu de procéder à toutes les vérifications utiles ou nécessaires, recueillir et communiquer toutes les données susceptibles de peser sur le consentement des parties comme les éléments relatifs aux caractéristiques ou attributs techniques ou juridiques du bien sur lequel porte l'opération considérée sauf à voir sa responsabilité engagée envers les parties ; qu'aussi, en affirmant, pour débouter M. X..., acquéreur, de ses demandes dirigées à l'encontre de l'agent immobilier, que celui-ci n'était pas tenue de s'assurer de la conformité des travaux aux règlements d'urbanisme ni de rechercher si des bâtiments étaient ou non conformes aux permis de construire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 janvier 1972 ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la promesse de vente, dont le descriptif des immeubles était matériellement exact, n'indiquait ni la date de leur construction ni celle de leur achèvement, puis souverainement estimé qu'il n'était pas établi qu'à la date de la signature de cet acte, l'agent immobilier avait eu connaissance des travaux d'agrandissement réalisés par les auteurs de ses mandants dix ans plus tôt, a pu en déduire que cet intermédiaire, qui n'était pas un professionnel de la construction, n'avait pas, pour satisfaire à son devoir d'information et de conseil, à vérifier la conformité de ces travaux aux prescriptions de permis de construire dont elle ignorait l'existence, ni, en l'absence d'éléments faisant apparaître une difficulté sur ce point, à s'assurer que l'implantation des ouvrages répondait aux règlements d'urbanisme ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., et condamne celui-ci à payer la somme globale de 3 000 euros à M. Z... et à la société Mutuelles du Mans assurances IARD, et la même somme à la société Foncia Languedoc Provence venant aux droits de la société Agence Albert 1er immobilier ;