Par albert.caston le 01/01/16

Editorial Mallet-Bricout, RTDI 2015-4, p. 2.

Par albert.caston le 20/11/15

Ce blog a été inaccessible les 18 et 19 novembre derniers.

Pour autant, il s’est encore passé des choses en droit immobilier pendant ces deux jours.

Pour ne rien manquer de l’actualité des questions que je traite, allez sur mon blog libre http://castonblog.blogspot.fr/, qui a continué, lui, à être alimenté. Vous aurez ainsi des informations récentes qui n’ont pu être répercutées sur le présent blog du fait du changement d’hébergeur l’ayant rendu complètement indisponible pendant ces deux jours.

Ont été traités les sujets suivants :

Par albert.caston le 08/10/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 30 septembre 2015
N° de pourvoi: 14-17.434
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Terrier (président), président
SCP Gatineau et Fattaccini, SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 10 mars 2014), que le 1er mars 2007, M. X...a donné un mandat de recherche d'un bien immobilier locatif à la société La Maison de l'investisseur Versailles, devenue la société LMI AM, qui lui a proposé un immeuble composé de trois studios et appartenant à Mme C...qui avait donné un mandat de vente à la société La Maison de l'investisseur Lille ; qu'après une promesse de vente signée les 8 et 10 mars 2007, la vente a été régularisée par un acte authentique du 8 juin 2007 ; qu'à la suite d'un dégât des eaux survenu le 19 novembre 2007 et après une expertise qui a mis en évidence de nombreux désordres et la surface insuffisante de chaque « studette » au regard de la législation sur le logement décent, M. X...a assigné Mme C...et la société La Maison de l'investisseur Lille en résolution de la vente, restitution du prix de vente et indemnisation de son préjudice ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que l'immeuble était déjà divisé en appartements affectés à la location lors de son acquisition par Mme C..., relevé, par un motif non critiqué, qu'il n'était pas soutenu que celle-ci aurait réalisé dans l'immeuble des travaux de construction entrant dans le champ d'application de l'assurance dommages-ouvrage, laquelle n'est pas obligatoire pour des travaux d'aménagement intérieur dans un immeuble ancien, et retenu que l'affirmation selon laquelle Mme C...avait rénové les studios afin de masquer les vices par des éléments de construction n'était étayée par aucun élément de preuve, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur ceux qu'elle décidait d'écarter, a pu, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, en déduire qu'il n'était pas démontré que Mme C...avait connaissance des vices cachés et que la clause de non-garantie devait recevoir application ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que la vente avait eu lieu par l'entremise de la société La Maison de l'investisseur Versailles qui avait bénéficié de la rémunération prévue par le mandat de recherche, notamment pour la réalisation d'un audit technique de l'immeuble, et non par celle de la société La Maison de l'investisseur Lille et retenu, par un motif non critiqué, que le préjudice subi par M. X...était sans aucun lien de causalité avec un manquement au devoir de conseil de la société La Maison de l'investisseur Lille envers Mme C..., la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité délictuelle de cette société ne pouvait être engagée ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le troisième et le quatrième moyens, réunis :

Vu les articles 1110 et 1604 du code civil ;

Attendu que pour rejeter les demandes de M. X...au titre des défauts de conformité et en nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles, l'arrêt retient que la destination de l'immeuble à un usage locatif était entrée dans le champ contractuel et que l'immeuble n'était pas impropre à la location ;

Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que l'expert avait relevé plusieurs défauts de conformité aux conditions auxquelles un logement doit satisfaire selon le décret du 30 janvier 2002 au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'il n'y pas de lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. X...de résolution de la vente pour défaut de conformité et sa demande de nullité de la vente pour vice du consentement, l'arrêt rendu le 10 mars 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Condamne Mme C...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme C...à payer la somme de 3 000 euros à M. X...; rejette la demande de Mme C...;

Par albert.caston le 08/09/15

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 9 juillet 2015
N° de pourvoi: 14-22.020
Non publié au bulletin Cassation

Mme Batut (président), président
Me Balat, SCP Odent et Poulet, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, dans une perspective d'optimisation fiscale, M. et Mme X... ont, par l'entremise de la société Audit et solutions, agence immobilière spécialisée en immobilier de placement, fait l'acquisition d'un appartement en l'état futur d'achèvement destiné à la location, moyennant le prix de 263 800 euros financé à l'aide d'un emprunt; que reprochant à la société Audit et solutions d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil, M. et Mme X... l'ont assignée en responsabilité et indemnisation de leur préjudice ;

Attendu que, pour exclure toute faute de la société Audit et solutions, l'arrêt relève que la valeur locative d'un bien immobilier constitue une donnée incertaine et fluctuante, et que M. et Mme X... ne pouvaient se méprendre sur le fait que le calcul du bénéfice ne tenait pas compte de tous les frais afférents à l'investissement immobilier, dont les intérêts ;

Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté une différence de plus de 27 % entre le loyer annoncé par la société Audit et solutions et celui perçu par M. et Mme X..., et relevé le caractère approximatif du calcul du bénéfice escompté de l'opération immobilière, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui découlaient de ses propres constatations, violant ainsi le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne la société Audit et solutions aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Audit et solutions à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... et rejette sa demande ;

Par albert.caston le 08/09/15

Voir note Abravanel-Jolly, RTDI 2015-3, p. 41.

Cour de cassation
chambre civile 2
Audience publique du jeudi 26 mars 2015
N° de pourvoi: 14-13.293
Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Flise (président), président
SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Ortscheidt, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société civile immobilière Alemae (la SCI) a fait l'acquisition, le 27 février 2006, d'un immeuble à Marseille ; que le 23 mars suivant, elle a souscrit auprès de la société Mudetaf (l'assureur) un contrat d'assurance "propriétaire non occupant" concernant cet immeuble ; que, par acte du 22 mars 2007, elle a confié à la société Agence Rive gauche (l'agence) la gestion de deux appartements situés au deuxième étage de celui-ci ; que l'un d'entre eux a été donné en location à M. X..., à compter du 15 octobre 2007 ; qu'un incendie s'est déclaré dans cet appartement le 16 octobre 2009, provoquant des dommages importants ; que l'assureur ayant refusé sa garantie, la SCI l'a assigné en indemnisation ainsi que l'agence ;

Sur le second moyen :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt statuant à nouveau, de déclarer mal fondée sa demande à l'encontre de l'agence, alors, selon le moyen :

1°/ qu'il appartient au mandataire professionnel, chargé par le propriétaire de la gestion de biens immobiliers, de vérifier que le locataire auquel il a consenti un bail d'habitation, est assuré pour les locaux loués ; que le seul envoi plusieurs mois avant le sinistre, d'un courrier de relance pour obtenir du locataire l'attestation d'assurance, qui n'a pas été suivi d'effet, n'établit pas que le mandataire a accompli les diligences nécessaires qui lui incombent mais caractérise au contraire sa négligence fautive ; que l'arrêt attaqué a ainsi violé les articles 1147 et 1992 du code civil ;

2°/ que le mandataire est tenu d'un devoir de conseil envers son mandant ; que constitue un manquement du mandataire à son devoir de conseil le fait de n'avoir pas accompli les vérifications nécessaires à la validité et à l'efficacité des actes souscrits par le mandant qui rentrent dans l'objet du mandat ; que, pour déclarer mal fondée la demande de la SCI à l'encontre de l'agence, la cour d'appel a relevé l'antériorité du contrat d'assurance souscrit auprès de la société Mudetaf à la conclusion du mandat de gestion avec l'agence et retenu que celle-ci n'était pas liée par cette convention et ne pouvait être tenue responsable des déclarations erronées faites par la SCI ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'absence de faute de l'agence la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1992 du code civil ;

Mais attendu que l'arrêt retient que la SCI a souscrit le 7 mars 2006 le contrat d'assurance litigieux, bien avant que l'agence ne se voie confier la gestion des deux appartements ; que l'agence n'est en aucun cas liée par cette convention et ne saurait être tenue responsable des déclarations erronées faites par la SCI ; qu'il est établi au dossier que le locataire a remis une attestation d'assurance responsabilité locative lors de la signature du bail ; que par la suite, l'agence lui a adressé un courrier de relance le 15 mai 2009 afin qu'il communique son attestation d'assurance pour le bien loué ;

Que de ces constatations et énonciations procédant de son appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, la cour d'appel a pu déduire que l'agence n'avait pas commis de faute dans l'exécution de son mandat ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article L. 113-5 du code des assurances, ensemble l'article 1134 du code civil ;

Attendu que pour dire irrecevable l'action de la SCI à l'encontre de l'assureur, et mettre celui-ci hors de cause, l'arrêt énonce qu'il appartient à la SCI de se retourner contre son locataire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la possibilité ouverte au bailleur d'exercer un recours contre son locataire ne constitue pas, en elle-même, une cause d'irrecevabilité de l'action de l'assuré contre son assureur, tendant à obtenir l'exécution de l'obligation de garantie stipulée au contrat d'assurance, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du premier moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de la SCI Alemae à l'égard de la société Mudetaf et mis celle-ci hors de cause, l'arrêt rendu le 12 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Mudetaf et la SCI Alemae aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Mudetaf, la condamne à payer à la SCI Alemae la somme de 3 000 euros, condamne la SCI Alemae à payer à la société Agence Rive gauche la somme de 3 000 euros ;

Par albert.caston le 06/03/15

Voir D. 2015, p. 531 et cass. 13-19.061, 13-19.626, 14-10.974, 13-12.433.

Par albert.caston le 03/03/15

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 18 février 2015
N° de pourvoi: 13-26.092
Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
SCP Gaschignard, SCP Marc Lévis, SCP Thouin-Palat et Boucard, SCP Vincent et Ohl, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué ( Paris, 15 mai 2013), que M. et Mme X..., propriétaires d'un appartement situé en-dessous de celui appartenant à M. Y... et loué par l'intermédiaire de la société ETC gestion (la société), mandataire du bailleur, à M. et Mme Z... à compter du 1er octobre 1998, ont, suite aux nombreux dégâts des eaux qui ont endommagé leur logement, obtenu en référé la désignation d'un expert ; qu'après dépôt du rapport, ils ont demandé réparation de leurs préjudices ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal :

Attendu que la société fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir M. Y... des condamnations prononcées à son encontre en raison des dégradations subies par Mme X..., alors, selon le moyen :

1°/ que la responsabilité contractuelle suppose la violation d'une obligation et la démonstration d'un lien de cause à effet avec un dommage subi par le cocontractant ; que la société ETC a effectué plusieurs devis de réparation auxquels le mandant n'a pas donné suite en raison de ses faibles ressources financières ; que ces devis témoignent de l'absence de faute contractuelle de la part de la société ETC ; qu'en imputant malgré tout à cette dernière une faute de gestion, la cour d'appel a violé les articles 1147, 1134 et 1991 et suivants du code civil ;

2°/ que la faute du mandant est de nature à exonérer le mandataire de sa responsabilité contractuelle ; que la société ETC soulevait, dans ses conclusions d'appel, qu'elle avait fourni des devis à M. Y... afin de remédier aux fuites d'eau à l'origine des dommages ; qu'en ne donnant pas suite à ces devis établis par la société ETC, M. Y... a commis une faute de nature à exonérer la société ETC de toute responsabilité ; qu'en ne répondant pas à cette argumentation de nature à mettre hors de cause la société ETC, la cour d'appel a violé l'article 1992 du code civil ;

3°/ que l'effet relatif d'une convention ne permet pas de mettre à la charge de l'une des parties les conséquences dommageables à l'égard des tiers du comportement fautif de l'autre partie ; qu'en condamnant la société ETC à garantir M. Y... des condamnations prononcées à son encontre à l'égard de tiers à la convention de mandat, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil ;

4°/ que contrairement à la responsabilité civile délictuelle, la responsabilité contractuelle est soumise au principe de la prévisibilité du dommage ; qu'en mettant à la charge de la société ETC l'intégralité de la réparation du dommage délictuelle pour lequel M. Y... a été condamné, la cour d'appel n'a pas tenu compte du principe de la réparation du dommage prévisible en matière contractuelle et violé les articles 1147 et 1150 du code civil ;

Mais attendu qu'après avoir retenu qu'il ressort du rapport d'expertise que les nombreux dégâts des eaux subis par Mme X... depuis 1998 sont dus à la vétusté de l'installation sanitaire de l'appartement de M. Y..., l'arrêt relève, d'une part, que le mandat de gestion consenti le 29 juin 1995 par celui-ci lui conférait de larges pouvoirs, notamment « faire dresser tous états des lieux, assurer toutes réparations, reconstructions et tous changement de distribution, passer à cet effet les devis et marchés avec tous architectes, entrepreneurs et artisans et en payer les mémoires, et prendre toutes dispositions pour assurer la bonne marche et l'entretien de divers services de fonctionnement tels que l'eau, le gaz, l'électricité et le chauffage » et, d'autre part, que l'état des lieux signé le 1er octobre 1998 entre la société et les époux Z... fait mention d'un « état moyen » des équipements sanitaires et de l'humidité de la salle de bains, que douze factures de réparations établies entre 1998 et 2007 concernent les conséquences de fuites dans cette salle de bains et que l'expert qualifie de vétuste l'installation sanitaire de ce logement ;

Que de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a pu déduire que, peu important l'attitude du propriétaire, la société avait commis une faute de gestion en ne prenant pas les mesures nécessaires à la bonne gestion du bien et qu'elle devait être condamnée à garantir M. Y... et son assureur, la MACIF, à hauteur de 85 % des condamnations mises à leur charge ;

Que le moyen, nouveau, mélangé de fait et irrecevable en sa quatrième branche, n'est pas fondé pour le surplus ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de condamner M. Y... et la MACIF à lui verser la seule somme de 36 800 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Attendu que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de preuve et d'évaluation du préjudice que la cour d'appel, qui n'avait pas à s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle écartait, et abstraction faite des motifs erronés mais surabondants critiqués par les deuxième et troisième branches du moyen, a fixé comme elle l'a fait l'indemnité due à Mme X... en réparation de son trouble de jouissance pour la période comprise entre mai 2009 et décembre 2012 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société ETC gestion aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société ETC gestion, de Mme X... et de la société ACM ; condamne la société ETC gestion à payer à M. Y... la somme de 276 euros et à la SCP Vincent et Ohl la somme de 2 500 euros ;

Par albert.caston le 19/02/15

Voir note Tosi-Dupriet, Gaz. Pal. 2015, n° 42, p. 17, sur cass. 13-23.178.

Par albert.caston le 04/02/15

Vente immobilière - obligation de délivrance - responsabilité agent immobilier
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 28 janvier 2015
N° de pourvoi: 13-19.945 13-27.050
Publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Gaschignard, SCP Le Bret-Desaché, SCP de Nervo et Poupet, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... et la société Allianz ;

Joint les pourvois n° Y 13-19.945 et W 13-27.050 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 21 mars 2013), que M. Z... et Mme X... ont vendu à M. A... et Mme B... une maison d'habitation ; qu'alertés par des mauvaises odeurs, M. A... et Mme B... ont constaté que l'évacuation de leurs eaux usées n'était pas raccordée au réseau public d'assainissement ; qu'après expertise judiciaire, ils ont assigné M. et Mme Z... pour obtenir la réparation de leur préjudice ; que M. Z... a appelé en la cause la société Dol Immobilier, M. Y... en qualité de mandataire judiciaire de celle-ci et la société AGF son assureur ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal de M. Z..., le moyen unique du pourvoi incident de Mme X... et le moyen unique du pourvoi principal de Mme X..., réunis :

Attendu que M. Z... et Mme X... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande de M. A... et de Mme B..., alors, selon le moyen :

1°/ que la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée est soumise au régime de la garantie des vices cachées ; qu'en décidant que la responsabilité de M. Z... et de Mme X... était engagée sur le fondement de l'article 1604 du code civil après avoir retenu qu'ils avaient méconnu leur obligation de livrer une installation permettant l'utilisation normale de la maison vendue, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1641 du code civil ;

2°/ qu'en retenant la responsabilité de M. Z... et de Mme X... pour manquement à leur obligation de délivrance sans rechercher comme elle y était expressément invitée par les dernières conclusions de M. Z... si la non-conformité dénoncée ne constituait pas un défaut rendant la chose impropre à sa destination ouvrant droit exclusivement à la garantie fixée par les articles 1641 et s du code civil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

3°/ que la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée est soumise au régime de la garantie des vices cachés ; qu'en condamnant Mme X... avec M. Z... au paiement du coût des travaux de remise en état ainsi qu'à des dommages-intérêts sur le fondement de l'obligation de délivrance en raison de l'absence de raccordement des eaux usées au réseau public d'assainissement tout en constatant l'existence de désordres liés à l'évacuation des eaux usées et des odeurs nauséabondes dans le jardin constitutifs d'un vice de nature à rendre la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1641 du code civil ;

4°/ qu'en condamnant Mme X... et M. Z... sur le fondement de l'obligation de délivrance sans rechercher, comme Mme X... l'y invitait pourtant dans ses dernières écritures, si les désordres liés à l'absence de raccordement des eaux usées au réseau public d'assainissement ne rendaient pas la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée justifiant la seule application de la garantie fondée sur les vices cachés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'immeuble avait été vendu comme étant raccordé au réseau public d'assainissement et constaté que le raccordement n'était pas conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi principal de M. Z..., ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que les vendeurs n'avaient pas signalé à l'agent immobilier l'existence d'un dispositif individuel d'assainissement et retenu que celui-ci n'avait pas dès lors à vérifier le mode d'évacuation des eaux usées, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en rejetant les demandes des vendeurs à l'encontre de la société Dol immobilier et de son assureur ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. Z... et Mme X... aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer la somme de 2 000 euros à M. A... et Mme B... ; rejette les autres demandes ;

Par albert.caston le 29/01/15

Vente immobilière : 1) vices cachés - acquéreurs successifs - actions récursoires (conditions); 2) Agent immobilier - responsabilité
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 21 janvier 2015
N° de pourvoi: 13-17.982
Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boullez, SCP Boutet-Hourdeaux, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 mars 2013), que le 3 juillet 2000, M. X... a acquis de M. Y... et Mme Z... (les consorts Y...- Z...) une maison d'habitation qu'il a vendue le 23 août 2002 par l'intermédiaire de l'agence immobilière Atella immo (la société Atella immo) à M. et Mme B... ; que ceux-ci, se plaignant d'infiltrations d'eau, ont assigné, après expertise, en annulation de la vente et indemnisation de leurs préjudices la société Atella immo et M. X..., qui a appelé en garantie les consorts Y...- Z... ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action en garantie des vices cachés de M. et Mme B..., de prononcer la résolution de la vente et de le condamner à leur verser diverses sommes, alors, selon le moyen :

1°/ que le vendeur qui n'est pas un professionnel, peut se prévaloir de la stipulation d'une clause l'exonérant de la garantie des vices cachés, sauf à établir qu'il avait eu effectivement connaissance du vice avant la vente ; qu'en se déterminant en considération de M. A... qui a précisé que la cause des dégâts était identique à ceux qu'il avait constatés lors de la première visite technique du 22 mai 2001 pour en déduire, même en l'absence de devis ou de tout autre écrit remis à M. X... à l'occasion de cette première visite, que ce dernier avait été nécessairement informé du vice résultant du pourrissement de la toiture, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser la mauvaise foi de M. X..., à défaut d'avoir constaté d'où il résultait que M. A... aurait expressément averti M. X... que la cause des désordres provenait des fuites de la toiture qui étaient cachées par la présence d'un matelas d'isolation phonique ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;

2°/ que la bonne foi du vendeur profane est toujours présumée ; qu'il s'ensuit qu'il appartenait à M. et Mme B... de rapporter la preuve de la mauvaise foi de M. X... en démontrant qu'il avait connaissance des vices provenant de la toiture et qu'il avait sollicité les services de M. A... aux fins d'y remédier ; qu'en imposant à M. X... de rapporter la preuve que le passage de M. A... était justifié par la nécessité d'évaluer le coût de la remise en état de la charpente affaissée, ce qui serait contredit par l'absence de devis, mais qu'elle n'était pas justifiée par les fuites de la toiture dont il n'avait pas connaissance, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve ; qu'ainsi, elle a violé les articles 1315 et 1643 du Code civil ;

3°/ que le vendeur qui n'est pas un professionnel, est présumé ignorer les vices de la chose vendue ; qu'en retenant qu'il résulte de ce qui précède que M. X... ne pouvait ignorer l'existence des vices, à supposer même qu'il n'ait pas su que leur cause résidait dans une toiture fuyarde, la cour d'appel qui tient pour inopérante la démonstration que M. X... ignorait que les désordres trouvaient leur cause dans le vice de la toiture dont le pourrissement était dissimulé par la présence d'un matelas d'isolation phonique, a posé à la charge du vendeur profane, une présomption de connaissance des vices, en violation de l'article 1643 du code civil ;

4°/ qu'en retenant que M. X... avait déjà fait établir un constat de dégât des eaux au 2ème étage dans le mois suivant son acquisition, quand une telle circonstance n'était pas d'avantage de nature à établir que M. X... ait eu connaissance des désordres affectant la toiture et son caractère fuyard, la cour d'appel a déduit un motif inopérant, en violation de l'article 1643 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que, dans son attestation, M. A..., entrepreneur contacté en mai 2001 par M. X... pour établir un devis de réfection de la couverture, précisait que les causes des dégâts constatés en octobre 2002 existaient déjà en mai 2001, relevé, sans inversion de la charge de la preuve, que M. X..., qui s'était contenté de repeindre les murs pour faire disparaître les traces d'infiltration et permettre la vente, avait connaissance du vice dans son ampleur au moment de la vente et retenu qu'il ne pouvait être considéré de bonne foi, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à un constat de dégâts des eaux, en a exactement déduit que M. X... ne pouvait se prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés incluse dans l'acte de vente ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu M. X... fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action en garantie des vices cachés de M. et Mme B..., de prononcer la résolution de la vente et de le condamner à leur verser diverses sommes, alors, selon le moyen, que l'action rédhibitoire est fermée à l'acquéreur lorsqu'il n'est plus en mesure de restituer la chose qui est perdue par l'effet de sa négligence et de son manque d'entretien ; qu'en refusant de s'expliquer sur les manquements des acheteurs à leur obligation d'entretien courant comme sur leur refus d'adopter les mesures conservatoires qui auraient permis d'éviter que la maison ne tombe en ruine pour la raison que la perte de la chose n'est que la conséquence directe du défaut de la chose vendue, ainsi que l'expert en a attesté, au lieu de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'entretien de la maison par les acquéreurs et la pose adéquate d'une bâche préconisée par l'expert aurait permis d'éviter que la maison ne tombe en ruine et qu'elle ne fasse l'objet d'un arrêté de péril au point qu'elle ne doive être rebâtie, la cour d'appel a violé les articles 1644 et 1647 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que le vice caché constitué par le pourrissement très avancé des bois, chevrons et liteaux composant l'ossature de la charpente n'était pas décelable dans son ampleur par M. et Mme B... lors de la vente, relevé que la perte de l'immeuble, y compris l'effondrement de ses parties supérieures, était la conséquence directe du vice qui l'affectait et retenu que M. et Mme B... étaient dans l'incapacité de procéder aux travaux de réfection de la couverture préconisés par l'expert, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que, même en l'absence de bâchage immédiat, les demandes de M. et Mme B... pouvaient être accueillies ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, la première branche, qui invoque une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que M. X... avait eu connaissance en mai 2001 du vice affectant la toiture de l'immeuble acheté aux consorts Y...- Z... et ne les avait attraits en garantie de ce vice qu'en 2007 et que son action soumise aux dispositions de l'article 1648 du code civil, dans sa rédaction applicable, n'avait pas été intentée dans un bref délai à compter de la découverte de ce vice, la cour d'appel, qui n'a pas adopté les motifs contraires du jugement, en a exactement déduit que son action à leur encontre était prescrite ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de garantie des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. et Mme B... par la société Atella Immo, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation emportera nécessairement l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions de l'arrêt déboutant M. X... de l'appel en garantie qu'il avait formé à l'encontre de son agent immobilier en se fondant sur la prétendue connaissance qu'il avait acquise du vice en mai 2001 ;

2°/ que tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard du vendeur qui l'a mandaté, l'agent immobilier est tenu de le mettre en garde contre les vices dont est affecté l'immeuble qu'il se propose de vendre, et de procéder au besoin aux contrôles qui lui permettraient d'en découvrir l'existence d'autant qu'il est averti par son mandant de la nécessité de procéder à certains travaux affectant sa structure lourde tels que des travaux de toiture ; qu'en retenant, pour dégager la société Attela Immo de toute responsabilité à l'égard de son mandant, qu'il n'était pas établi qu'elle ait eu des connaissances des vices affectant la toiture de l'immeuble, quand il lui appartenait de se renseigner sur l'état de la toiture dont le vendeur l'avait informé qu'elle nécessitait des travaux de réfection, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1991 du code civil ;

3°/ que l'agent immobilier doit déconseiller à son client de mettre en vente un immeuble défectueux, à supposer même que le vendeur en connaisse les vices ; qu'en retenant, par des motifs adoptés des premiers juges, que M. X... ne pouvait exiger de l'agent immobilier qu'il lui déconseille de mettre en vente un immeuble comprenant des vices, bien qu'il ait informé son mandataire de la nécessité de travaux, la cour d'appel a violé l'article 1147 et 1991 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, la première branche, qui invoque une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé qu'aucun élément n'établissait que la société Atella immo, à laquelle M. X... avait indiqué que des travaux étaient à prévoir au niveau de la toiture, avait eu connaissance du vice caché affectant l'immeuble, ni été informée par M. X... de sa réalité et retenu que l'état apparent de l'immeuble ne justifiait, de la part de cette société qui n'était pas un professionnel de la construction, aucune investigation supplémentaire par rapport à l'information qui lui avait été donnée, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire qu'elle n'avait pas manqué à son obligation de renseignement et de conseil à l'égard de M. X... ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Atella immo la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;