Par albert.caston le 09/07/21

Les régimes de responsabilité et d'assurance applicables aux vices de construction sous le prisme des baux commerciaux

 

 Etude, P. Dessuet, RGDA 2021-7; p. 7. Cass. 08-14.714.

 
Par albert.caston le 11/05/21

Trouble illicite et pouvoirs du juge des référés

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 6 mai 2021




Cassation


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 401 F-D

Pourvoi n° A 19-23.145




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 MAI 2021

La société Le pain au Levain, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° A 19-23.145 contre l'arrêt rendu le 4 septembre 2019 par la cour d'appel de Nancy (5e chambre commerciale), dans le litige l'opposant à la société Norma, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Le pain au Levain, de la SAS Cabinet Colin - Stoclet, avocat de la société Norma, après débats en l'audience publique du 23 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Nancy, 4 septembre 2019), le 31 juillet 1981, la société civile immobilière Lystole (la SCI), propriétaire du centre commercial « [Établissement 1] », a donné à bail un local à une société aux droits de laquelle se trouve la société Le Pain au Levain. L'acte précise que les locaux ont une destination exclusive de « boulangerie, pâtisserie, traiteur, distribution automatique de produits alimentaires et non alimentaires. »

2. Par acte du 24 et 27 novembre 1998, la SCI a donné à bail à la société Norma divers locaux à usage de supermarché au sein du même centre commercial. Ce bail, en son article 3, dispose que « les locaux présentement loués devront servir exclusivement à l'exploitation du commerce de : Alimentation générale et tous commerces, à l'exception de ceux actuellement exploités dans le centre commercial, ainsi que boucherie-charcuterie. »

3. La société Pain au Levain, après avoir fait constater que la société Norma avait installé, en 2017, un four de cuisson pour les produits surgelés qui lui étaient livrés précuits et qu'elle commercialisait diverses viennoiseries et gammes de pain, a assigné en référé la société Norma, en invoquant un trouble manifestement illicite né de la violation par cette société de ses engagements contractuels, aux fins de voir condamner celle-ci à mettre fin à cette activité.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. La société le Pain au levain fait grief à l'arrêt de retenir l'absence de trouble manifestement illicite et de dire en conséquence n'y avoir lieu à référé, alors « que le juge des référés peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'article 3 du bail commercial liant la SCI Lystole à la société Norma stipulait que « les locaux présentement loués devront servir exclusivement à l'exploitation du commerce de : Alimentation générale et tous commerces, à l'exception de ceux actuellement exploités dans le centre commercial, ainsi que boucherie-charcuterie », que l'article 3 du bail commercial liant la SCI Lystole à la société Le Pain au Levain prévoyait que « les locaux présentement loués sont destinés à l'exploitation de son fonds de commerce de boulangerie, pâtisserie traiteur distribution automatique de produits alimentaires et non alimentaires, exclusivement » ; que « tant la société Le Pain au Levain que la société Norma exerç[aient] leur activité commerciale au sein du centre commercial « [Établissement 1] » à [Localité 1] » ; qu'il n'était pas contesté que l'activité de boulangerie exercée par la société Le Pain au Levain était antérieure à la conclusion du bail entre les sociétés Lystole et Norma ; qu'il s'en déduisait que la commercialisation de pains et viennoiseries précuits par un fournisseur de produits surgelés, après une nouvelle cuisson sur place au sein de son établissement, constituait une violation manifeste, par la société Norma, de ses obligations contractuelles comme empiétant sur l'activité de boulangerie-pâtisserie de la société Le Pain au Levain ; qu'en jugeant cependant, pour dire n'y avoir lieu à référé, que « le caractère licite ou non de la nouvelle activité exercée par la société Norma échappe à l'appréciation du juge des référés, comme constituant une question de fond devant impérativement être jugée à l'aune notamment des dispositions contractuelles liant respectivement les parties à leur bailleur commun», la cour d'appel a violé l'article 873 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 873, alinéa 1er, du code de procédure civile :

5. Selon ce texte, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de sa compétence, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

6. Pour rejeter les demandes de la société Le Pain au levain, l'arrêt retient que le caractère licite ou non de la nouvelle activité exercée par la société Norma échappe à l'appréciation du juge des référés, comme constituant une question de fond devant impérativement être jugée à l'aune notamment des dispositions contractuelles liant respectivement les parties à leur bailleur commun, que l'existence d'un trouble manifestement illicite n'est pas caractérisée dès lors que la société Le Pain au Levain ne se trouve pas privée de la faculté d'exercer sa propre activité commerciale par l'effet de la nouvelle activité de la société Norma qui, selon le chiffre d'affaires que cette société a réalisé, est très marginale.

7. En statuant ainsi, alors que la violation par la société Norma de ses obligations contractuelles était constitutive d'un trouble manifestement illicite qu'il lui appartenait de faire cesser, la cour d'appel, qui a méconnu l'étendue de ses pouvoirs, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 septembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;

Condamne la société Norma aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Norma et la condamne à payer à la société Le Pain au Levain, la somme de 3 500 euros ;
 
Par albert.caston le 26/04/21

Nuisances par locataire et droit de la copropriété à faire résilier le bail

 

 Note Strickler, SJ G 2021, p. 1029

 

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CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 avril 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 381 FS-P

Pourvoi n° J 20-18.327




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021

La société FMJ Scooter, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° J 20-18.327 contre l'arrêt rendu le 24 juin 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme G... B..., épouse P..., domiciliée [...] , prise tant en son nom personnel qu'en qualité d'ayant droit d'U... P..., décédé,

2°/ au syndicat des copropriétaires du [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Cabinet Maury-Schwob, [...] ,

3°/ à M. Q... L..., domicilié [...] , en qualité d'ayant droit de M... V..., veuve L..., décédée,

4°/ à M. T... L..., domicilié [...] , en qualité d'héritier de M... V... veuve L..., décédée,

5°/ à Mme H... L..., domiciliée [...] , en qualité d'héritière de M... V... veuve L..., décédée,

6°/ à M. C... L..., domicilié [...] , en qualité d'héritier de M... V... veuve L..., décédée,

7°/ à O... L..., domicilié [...] , en qualité d'héritier de M... V... veuve L..., décédée, lui-même décédé le [...], aux droits duquel viennent ses héritiers :

1°/ Mme H... L..., domiciliée [...] ,

2°/ M. J..., I..., S... L..., domicilié [...] ,

3°/ Mme K..., F..., D... L..., domicilié [...] (Israël),

ayant déclaré reprendre l'instance,

8°/ à Mme Y... P..., domiciliée [...] , en qualité d'héritière d'U... P..., décédé,

défendeurs à la cassation.

M. Q... L..., ès qualités d'ayant droit de M... V... veuve L..., a formé un pourvoi incident contre le même arrêt, dirigé contre Mmes B..., P... et la société FMJ Scooter.

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations et les plaidoiries de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de la société FMJ Scooter, de la SCP Alain Bénabent, avocat de Mmes B... et P..., de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de Mme H... et K... L... et MM. J... et C... L... et de O... L..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. Q... L..., et l'avis de M. Sturlèse, avocat général, auquel les parties, invitées à le faire n'ont pas souhaité répliquer, après débats en l'audience publique du 23 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M. Parneix, Mme Andrich, MM. Barbieri, Jessel, David, Jobert, conseillers, MM. Béghin, Jariel, Mmes Schmitt, Aldigé, conseillers référendaires, M. Sturlèse, avocat général, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Reprise d'instance

1. Il est donné acte à Mme H... L..., M. J... L... et Mme K... L... de la reprise de l'instance à laquelle leur auteur, O... L..., décédé le [...], était partie.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 juin 2020), le 24 octobre 2002, MM. C..., T... et Q... L..., O... L... et Mme H... L..., nus-propriétaires, et M... L..., usufruitière, ont donné à bail à la société FMJ Scooter un local commercial, situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, en vue de son utilisation pour l'activité d'achat, vente de cyclomoteurs, réparation de scooters, location de véhicules sans chauffeur et activités connexes.

3. Le 10 septembre 2012, se plaignant de nuisances sonores et olfactives, U... P... et Mme G... P..., propriétaires d'un lot contigu à ce local, ont assigné M... L..., la société FMJ Scooter, ainsi que le syndicat des copropriétaires, en résiliation du bail et expulsion de la société FMJ Scooter et, dans l'attente de celle-ci, en interdiction de toute activité de réparation de scooters dans les locaux pris à bail.

Examen des moyens

Sur les moyens uniques des pourvois principal et incident, rédigés en termes identiques et réunis

Enoncé du moyen

4. La société FMJ Scooter et M. Q... L... font grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors :

« 1°/ qu'un copropriétaire ne peut, sans porter une atteinte excessive à la liberté contractuelle, agir par voie oblique en résiliation du contrat de bail conclu entre un autre copropriétaire et un preneur ; qu'en disant pourtant recevables et bien fondées Mmes G... et Y... P... à agir en résiliation judiciaire du bail consenti par les consorts L... à la société FMJ Scooter, la cour d'appel a violé l'article 1166 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;

2°/ qu'à supposer même qu'un copropriétaire puisse agir par voie oblique en résiliation du contrat de bail conclu entre un autre copropriétaire et un preneur, c'est à la condition de démontrer la carence de son débiteur de nature à compromettre ses droits ; qu'en l'espèce, la société FMJ Scooter soulignait qu'il ne pouvait être imputée à la bailleresse la moindre carence puisqu'à compter de 2008, les consorts P... ne s'étaient jamais adressés aux consorts L... pour exiger d'eux qu'ils enjoignent à leur locataire de respecter le règlement de copropriété ; qu'en retenant pourtant que « Mme L..., informée par le syndic et les autres copropriétaires des nuisances occasionnées par l'activité de la société FMJ Scooter n'a pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété », sans aucunement rechercher si une quelconque relance avait été adressée à M... L... depuis 2008, ce qui seul aurait pu établir sa carence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1165 et 1166 du code civil ;

3°/ qu'à supposer même qu'un copropriétaire puisse agir par voie oblique en résiliation du contrat de bail conclu entre un autre copropriétaire et un preneur, c'est à la condition de démontrer la carence de son débiteur de nature à compromettre ses droits ; que l'existence de diligences du débiteur, seraient-elles indépendantes de toute action en justice, prive de fondement l'action oblique ; qu'en l'espèce, la société FMJ Scooter soulignait que M... L... avait en réalité réalisé de nombreuses diligences afin de limiter les supposées nuisances induites par l'activité de l'exposante ; qu'elle avait ainsi réalisé les travaux de sécurité incendie, puis avait fait inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée des copropriétaires du 28 juin 2010 la demande d'autorisation des travaux à réaliser par la société FMJ Scooter ; qu'elle avait fait voter le 25 juin 2012 l'autorisation de réaliser les travaux : que ses ayants droits avaient encore sollicité le 8 décembre 2019 la réunion à leurs frais d'une nouvelle assemblée générale aux fins de réaliser les travaux ; qu'en retenant pourtant que « Mme L..., informée par le syndic et les autres copropriétaires des nuisances occasionnées par l'activité de la société FMJ Scooter n'a pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété », sans aucunement rechercher si ces multiples diligences n'étaient pas exclusives de toute carence du débiteur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1165 et 1166 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. D'une part, aux termes de l'article 1166 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne.

6. En application de ce texte, il est jugé qu'un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d'exercer l'action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires (3e Civ., 14 novembre 1985, pourvoi n° 84-15.577, Bull. 1985, III, n° 143).

7. Il est jugé par ailleurs que, le règlement de copropriété ayant la nature d'un contrat, chaque copropriétaire a le droit d'en exiger le respect par les autres (3e Civ., 22 mars 2000, pourvoi n° 98-13.345, Bull. 2000, III, n° 64).

8. Il en résulte que, titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l'instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d'un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci.

9. D'autre part, ayant retenu que la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 25 juin 2012 autorisant les travaux à réaliser par la société FMJ Scooter était, en ce qu'elle visait à l'acceptation des nuisances provoquées par l'activité de cette société, contraire aux stipulations du règlement de copropriété selon lesquelles chaque copropriétaire devait veiller à ne rien faire qui pourrait troubler la tranquillité des autres occupants et que M... L..., informée par le syndic et les autres copropriétaires des nuisances occasionnées par l'activité de la société FMJ Scooter, n'avait pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété, la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes.

10. La cour d'appel a retenu à bon droit que Mme P... et U... P..., chacun en sa qualité de copropriétaire, étaient recevables à exercer, en lieu et place de M... L..., une action oblique en résiliation de bail à l'encontre de la société FMJ Scooter et a légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la société FMJ Scooter et M. Q... L..., en qualité d'ayant droit de M... L..., aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société FMJ Scooter et M. Q... L..., en qualité d'ayant droit de M... L..., et les condamne à payer à Mme G... P..., tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'ayant droit d'U... P..., et à Mme Y... P..., en qualité d'héritière d'U... P..., la somme globale de 3 000 euros ;
 
Par albert.caston le 22/03/21

Urbanisme, vie privée, proportionnalité et obligation de démolir

 

 Note P. Cornille, constr.-urb. 2021-5, p. 23

 

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RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CM



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 4 mars 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 170 FS-P

Pourvoi n° J 20-11.726




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021

M. U... P..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° J 20-11.726 contre l'arrêt rendu le 7 novembre 2019 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre, section A), dans le litige l'opposant à la commune de Cabrières, représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité [...], défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de M. P..., de la SCP Didier et Pinet, avocat de la commune de Cabrières, et après débats en l'audience publique du 12 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M. Nivôse, Mmes Farrenq-Nési, Greff-Bohnert, Mme Abgrall, M. Jobert, conseillers, Mmes Georget, Renard, Djikpa, M. Zedda, conseillers référendaires, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 7 novembre 2019), M. P... est propriétaire d'un mas situé sur la commune de Cabrières, en zone agricole du plan local d'urbanisme où ne sont autorisées que les constructions nécessaires à l'activité agricole.

2. Lui reprochant d'avoir aménagé dans les lieux plusieurs appartements à usage d'habitation, qu'il a donnés à bail, la commune de Cabrières l'a assigné en remise en état.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, ci-après annexé

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

4. M. P... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors :

« 1°/ que la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage porte atteinte au droit au domicile des personnes y demeurant ; qu'il appartient au juge de s'assurer que l'ingérence dans ce droit est nécessaire et proportionnée au but légitime poursuivi ; qu'en retenant, pour ordonner la remise en état des logements n° 7, 8, 9, 10 et 11, que seuls les locataires des logements de M. P..., concernés par la mesure de démolition, pouvaient invoquer les dispositions de l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme, quand la remise en état des logements destinés à l'habitation en locaux destinés à l'exploitation agricole, qui a pour effet de contraindre les locataires à quitter leur domicile, ne peut être ordonnée qu'après un examen de tous les intérêts en présence, la cour d'appel a violé l'article 480-14 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme.

2°/ que la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage porte atteinte au droit au domicile des personnes y demeurant ; qu'il appartient au juge de s'assurer que l'ingérence dans ce droit est nécessaire et proportionnée au but légitime poursuivi ; qu'en retenant que, répondant à l'intérêt général, la mesure sollicitée était proportionnée, sans rechercher si, la mise en conformité de logements occupés par des familles toutes composées de jeunes enfants âgés entre six mois et cinq ans, n'avait pas pour effet de porter une atteinte disproportionnée au droit au domicile des locataires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 480-14 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme. »

Réponse de la Cour

5. Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

6. Il résulte de cette disposition que celui qui invoque la violation du droit au respect de sa vie privée et familiale et de son domicile, garanti par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (la Convention), doit justifier d'un intérêt personnel à agir, en démontrant qu'il est victime de la violation alléguée.

7. Cette condition rejoint celle découlant de l'article 34 de la Convention. Selon la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l'homme, pour pouvoir introduire une requête en vertu de ce texte, un individu doit pouvoir se prétendre victime d'une violation des droits reconnus dans la Convention, ce qui suppose qu'il ait été personnellement touché par la violation alléguée (CEDH, décision du 12 novembre 2013, Occhetto c. Italie, n° 14507/07, § 37).

8. Ayant relevé que le logement de M. P... n'était pas concerné par le litige et exactement retenu que seuls ses locataires étaient à même d'invoquer les dispositions de l'article 8 de la Convention, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à un contrôle de proportionnalité que ses constatations rendaient inopérant, a légalement justifié sa décision d'ordonner la remise en état des bâtiments modifiés en méconnaissance des règles d'urbanisme.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. P... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. P... et le condamne à payer à la commune de Cabrières la somme de 3 000 euros ;
 
Par albert.caston le 22/02/21

Principe de proportionnalité

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

FB



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 24 septembre 2020




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 657 FS-P+B+I

Pourvoi n° V 19-17.068

Aide juridictionnelle partielle en défense
au profit de Mme Q... B....
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 9 août 2019.

Aide juridictionnelle partielle en défense
au profit de Mme T... W....
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 9 août 2019.


R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 SEPTEMBRE 2020

La société Tridoubec, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° V 19-17.068 contre l'arrêt rendu le 22 mars 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme Q... B...,

2°/ à Mme T... W...,

domiciliées [...] ,

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SCP Colin-Stoclet, avocat de la SCI Tridoubec, de la SCP Gouz-Fitoussi, avocat de Mmes B... et W..., et l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l'audience publique du 30 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M. Parneix, Mmes Andrich, Provost-Lopin, M. Jessel, conseillers, Mme Corbel, M. Béghin, Mme Schmitt, conseillers référendaires, M. Sturlèse, avocat général, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 mars 2019), par acte du 1er juillet 1955, la société « Les jeunes économes » a donné à bail à L... et K... B... un appartement à usage d'habitation. Après leurs décès survenus respectivement en 1963 et en 2015, la société civile immobilière Tridoubec (la SCI), devenue propriétaire des lieux, a assigné Mme B..., leur fille, et Mme W..., fille d'K... B..., occupantes du logement, afin de les voir déclarer occupantes sans droit ni titre.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

2. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à voir dire que l'application de la loi du 1er septembre 1948 constitue une violation de l'article 1er du protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et que les consorts B... W... ne peuvent en bénéficier alors « que le juge ne peut déduire la compatibilité d'une législation nationale avec l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales de la seule existence d'un but légitime poursuivi par cette législation ; qu'en se bornant à relever, pour considérer que l'application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 à l'occupation de l'appartement de la SCI Tridoubec par Mmes B... et W... ne caractérisait pas une atteinte aux exigences de cet article, que ces dispositions avaient pour objet d'encadrer les loyers susceptibles d'être pratiqués dans des zones urbaines marquées par le manque de logements disponibles, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cet objet était toujours justifié en 2018 et si l'ingérence dans le droit de la SCI Triboudec au respect de ses biens, caractérisée notamment par l'impossibilité de récupérer l'appartement ni de percevoir un loyer tenant compte de l'augmentation du prix de l'immobilier à Paris, n'était pas disproportionnée au regard du but poursuivi par la législation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article susvisé. »

Réponse de la Cour

3. La cour d'appel a retenu que les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ont en particulier pour objet d'encadrer les loyers susceptibles d'être pratiqués dans des zones urbaines marquées par le manque de logements disponibles et qu'en considération de cet objet elles ne méconnaissent pas les exigences des dispositions du protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et leur application ne caractérise pas en elle-même une atteinte à ces dispositions.

4. Elle n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante dès lors que la SCI avait acquis l'appartement en cours de bail, en toute connaissance des restrictions imposées par la loi du 1er septembre 1948 quant au montant du loyer et à la faculté de reprise des lieux par le bailleur.

5. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

6. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'expulsion, alors « que les droits du défunt ne sont transmis qu'aux héritiers qui ont accepté la succession ; que l'acceptation de la succession ne se présumant pas, l'absence d'élément permettant d'affirmer qu'un héritier aurait renoncé à la succession n'établit pas que cet héritier a accepté celle-ci ; qu'en se bornant, pour considérer que Mme Q... B... était devenue, en qualité d'héritière de son père, titulaire du droit au bail, à relever que la renonciation à la succession ne se présumait pas et qu'aucun élément ne permettait d'affirmer que Mme B... avait renoncé à sa qualité d'héritière, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1353 du code civil. »

Réponse de la Cour

7. Aux termes de l'article 730, alinéa 1er, du code civil, la qualité d'héritier s'établit par tous moyens. Aux termes de l'article 804, alinéa 1er, du même code, la renonciation à une succession ne se présume pas.

8. Ayant relevé que Mme B... produisait une copie du livret de famille sur lequel elle figurait comme enfant unique d'K... et L... B... et retenu à bon droit que la renonciation à une succession ne se présume pas, la cour d'appel en a souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que sa qualité d'héritière de son père était établie et qu'elle était devenue à ce titre titulaire du droit au bail.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Tridoubec aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SCI Tridoubec et la condamne à payer à la SCP Gouz-Fitoussi la somme de 3 000 euros ;
 
Par albert.caston le 15/12/20
 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 3 décembre 2020




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 936 F-D

Pourvoi n° D 19-20.894






R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 DÉCEMBRE 2020

La société Macif, société d'assurance mutuelle, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° D 19-20.894 contre l'arrêt rendu le 11 juin 2019 par la cour d'appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP), société d'assurance mutuelle, dont le siège est [...] ,

2°/ à l'Association départementale du Doubs de sauvegarde de l'enfant à l'adulte, dont le siège est [...] ,

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Macif, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la SMABTP, après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Besançon, 11 juin 2019), l'Office public départemental d'HLM du Doubs (l'Office), assuré auprès de la SMABTP, est propriétaire d'un immeuble donné à bail à l'association départementale du Doubs de sauvegarde de l'enfant à l'adulte (l'ADDSEA), assurée auprès de la Macif.

2. Au cours de la nuit du 12 au 13 juillet 2012, cet immeuble a été détruit par un incendie d'origine criminelle.

3. Après avoir indemnisé l'Office, la SMABTP, subrogée dans les droits de son assuré, a assigné l'ADDSEA et la Macif en remboursement du montant du dommage sur le fondement de l'article 1733 du code civil.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en ses troisième, quatrième et sixième à dixième branches, ci-après annexé

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen unique, pris en ses première, deuxième, cinquième et onzième branches

Enoncé du moyen

5. La Macif fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors :

« 1°/ que le preneur est exonéré de la présomption de responsabilité que l'article 1733 du code civil fait peser sur lui, lorsque la preuve d'un incendie criminel que rien ne permet d'imputer à l'une des personnes dont il doit répondre est rapportée ; qu'en retenant la responsabilité de l'ADDSEA dans la survenance de l'incendie criminel ayant détruit l'immeuble qu'elle louait au motif que les divers témoignages recueillis dans le cadre de l'enquête de police n'apportaient « aucun élément probant » de nature à établir que le ou les auteurs occupaient l'immeuble ou avaient été introduits par un occupant de l'immeuble de sorte que le dysfonctionnement du système d'ouverture n'était pas à l'origine de l'incendie, quand elle constatait que l'enquête de police avait conclu que l'incendie avait été perpétré par un ou plusieurs auteurs « demeurés inconnus » et que les divers témoignages recueillis dans le cadre de l'enquête de police n'apportaient « aucun élément probant » de nature à établir que le ou les auteurs occupaient l'immeuble ou avaient été introduits par un occupant de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1733 du code civil, ensemble l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;

2°/ qu'en présence d'un incendie criminel dont les auteurs ne sont pas déterminés, il appartient au bailleur d'établir qu'il a été commis par une personne dont le preneur doit répondre ou qu'il a été permis par sa négligence ; qu'en retenant la responsabilité du preneur bien qu'elle ait relevé que l'enquête de police avait conclu que l'incendie avait été perpétré par des auteurs « demeurés inconnus » et en imposant ainsi au preneur de prouver que les auteurs de cet incendie étaient extérieurs à l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil ;

5°/ que le manquement à une obligation contractuelle ne peut être invoqué par un tiers à ce contrat, dès lors que l'obligation inexécutée n'a pas été édictée dans son intérêt ; qu'en retenant que l'association preneuse avait commis une négligence à l'égard du bailleur en tolérant, dans ses rapports avec ses propres cocontractants qu'elle hébergeait, que ces derniers entreposaient des poussettes dans les parties communes en violation du contrat d'hébergement, quand le bailleur, qui n'était pas partie à ce contrat d'hébergement conclu avec l'association, ne pouvait se prévaloir de la violation d'une obligation à laquelle il n'était pas partie et qui n'avait pas pour objet de prévenir les risques d'incendie ni de protéger l'immeuble dont il était propriétaire, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code et 1165 du code civil, dans leur rédaction applicable à la cause ;

11°/ que, même s'il ne présente pas les caractères de la force majeure, le vice de construction auquel est assimilé le défaut d'entretien, exonère partiellement le preneur de sa responsabilité lorsqu'il a concouru à la survenance de l'incendie ; qu'en écartant toute exonération, même partielle, du preneur, au motif inopérant qu'il aurait commis une négligence en tolérant la présences de poussettes dans l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1733 du code civil. » Réponse de la Cour

6. En premier lieu, la cour d'appel a retenu, sans inverser la charge de la preuve, au vu des expertises versées aux débats, que l'incendie avait été volontairement provoqué par des auteurs restés inconnus et avait pris naissance sous l'escalier en bois où étaient entreposées des poussettes ayant permis le départ du feu, et que ces circonstances ne permettaient pas en soi d'exclure que ces auteurs occupaient l'immeuble ou avaient été introduits dans les lieux par un occupant de l'immeuble.

7. En deuxième lieu, la cour d'appel a souverainement retenu que la locataire avait commis une faute en relation de causalité avec le sinistre en laissant ses résidents entreposer des poussettes dans les parties communes, contrairement au règlement intérieur de l'immeuble.

8. Le tiers à un contrat pouvant invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage, la cour d'appel a pu juger que le bailleur, bien que tiers au règlement intérieur, pouvait invoquer cette faute contractuelle dès lors que celle-ci était à l'origine de son dommage.

9. En dernier lieu, la cour d'appel a souverainement retenu qu'il n'était pas démontré que le défaut d'entretien de la porte d'entrée par le bailleur fût à l'origine de l'intrusion dans l'immeuble des auteurs de l'incendie, de sorte qu'il ne pouvait exonérer la locataire de la présomption de responsabilité pesant sur elle.

10. Elle en a déduit, à bon droit, que le sinistre ne présentait pas les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité de la force majeure et que la locataire était entièrement responsable de ses conséquences.

11. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Macif aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la Macif et la condamne à payer à la SMABTP la somme de 3 000 euros ; 
 
Par albert.caston le 13/10/20

 Note Pélisier, RGDA oct. 2020, p. 18.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 juillet 2020, 19-12.836, Inédit

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

JT



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 9 juillet 2020




Cassation partielle


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 426 F-D

Pourvoi n° V 19-12.836




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020

La société Dupuy Delebecque, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° V 19-12.836 contre l'arrêt rendu le 13 décembre 2018 par la cour d'appel de Douai (3e chambre), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Vaesken, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

2°/ à la société Swisslife assurances de biens, société anonyme, dont le siège est [...] ,

3°/ à la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est [...] ,

défenderesses à la cassation.

La société Vaesken a formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de la société Dupuy Delebecque, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Allianz IARD, de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de la société Swisslife assurances de biens, de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société Vaesken, après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Douai, 13 décembre 2018), la société Dupuy-Delebecque est propriétaire de locaux à usage de stockage de produits agricoles donnés à bail en 2003 à la société Vaesken.

2. Le 28 janvier 2013, l'un des bâtiments loués s'est effondré à la suite d'une chute de neige.

3. La société Dupuy-Delebecque a assigné son assureur, la société Swisslife assurances de biens (la société Swisslife), en indemnisation du sinistre. La société Vaesken et la société Allianz Iard, son assureur, sont intervenues volontairement à l'instance.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en ses première, deuxième et cinquième branches, et sur le premier moyen du pourvoi incident, ci-après annexés

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en ses troisième et quatrième branches

Enoncé du moyen

5. La société Dupuy-Delebecque fait grief à l'arrêt de dire qu'elle est responsable pour moitié du sinistre et de la condamner à payer diverses sommes à la société Vaesken, alors :

« 1°/ que les parties peuvent aménager conventionnellement les modalités d'exécution des obligations de délivrance et d'entretien qui pèsent sur le bailleur dès lors qu'elles ne déchargent pas le bailleur de son obligation de délivrance ; qu'il était prévu dans le contrat de bail, dont la cour d'appel a relevé que les parties reconnaissaient qu'il était opposable à la société Vaesken, que le locataire devait informer le bailleur de « toute atteinte qui sera[it] portée à la propriété et de toutes dégradations et détériorations qui viendraient à se produire dans les locaux loués et qui rendraient nécessaires des travaux incombant au bailleur » ; qu'en écartant la clause au motif que le bailleur ne peut par une clause relative à l'exécution de travaux dans les lieux loués s'affranchir de son obligation de délivrance et qu' « il appartient [
] au propriétaire, en exécution de son obligation de délivrance, de veiller de façon constante, et sans même à être informé par son locataire de la nécessité de travaux, à l'entretien de son immeuble » quand ladite clause obligeait uniquement le locataire à informer le bailleur des dégradations et détériorations afin qu'il effectue les travaux nécessaires sans décharger ce dernier de son obligation de délivrance, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et les articles 1719, 1720 et 1735 du même code ;

2°/ que la faute de la victime est une cause exonératoire de responsabilité et est exclusive de toute responsabilité lorsqu'elle constitue la cause exclusive du dommage ; que les parties peuvent aménager conventionnellement les modalités d'exécution des obligations de délivrance et d'entretien qui pèsent sur le bailleur dès lors qu'elles ne déchargent pas le bailleur de son obligation de délivrance ; qu'il était prévu dans le contrat de bail, dont la cour d'appel a relevé que les parties reconnaissaient qu'il était opposable à la société Vaesken, que le locataire devait prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvaient au jour de l'entrée en jouissance et informer le bailleur de « toute atteinte qui sera[it] portée à la propriété et de toutes dégradations et détériorations qui viendraient à se produire dans les locaux loués et qui rendraient nécessaires des travaux incombant au bailleur » ; qu'en retenant qu' « il appartient [
] au propriétaire, en exécution de son obligation de délivrance, de veiller de façon constante, et sans même à être informé par son locataire de la nécessité de travaux, à l'entretien de son immeuble » et que la société Dupuy-Delebecque était en partie à l'origine du sinistre en raison de son manquement à l'obligation de délivrance de la chose louée en bon état et de son absence d'entretien de la structure du bâtiment sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si ces manquements ne trouvaient pas leur cause dans le fait que la société Vaesken n'avait pas, conformément aux stipulations du contrat de bail, informé la société Dupuy-Delebecque des dégradations et détériorations qui rendaient nécessaires des travaux incombant à cette dernière, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et des articles 1719, 1720 et 1735 du même code. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a retenu, à bon droit, qu'il appartient au propriétaire, en exécution de son obligation de délivrance, de veiller de façon constante, et sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité de travaux à effectuer, à l'entretien de son immeuble.

7. Elle a relevé que la corrosion physique de la structure métallique du bâtiment, due à l'atmosphère marine et à l'humidité, était bien antérieure à la prise de possession des lieux par la locataire, ce dont il se déduisait que ce phénomène était connu de la bailleresse.

8. La cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la société Vaesken n'avait pas à aviser la société Dupuy-Delebecque de l'état d'usure de l'immeuble.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le second moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal et sur le second moyen, pris en sa première branche, du pourvoi incident, réunis

Enoncé du moyen

10. La société Dupuy-Delebecque et la société Vaesken font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de prise en charge du sinistre par la société Swisslife, alors « que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, la société Dupuy-Delebecque avait souscrit une assurance auprès de la société Swisslife prévoyant qu'étaient garantis les dommages matériels directs résultant de l'action directe du poids de la neige ; que pour retenir que le sinistre n'était pas couvert par la garantie souscrite, la cour d'appel a retenu que le sinistre avait son origine dans la corrosion des poteaux structurant le hangar ; qu'en statuant ainsi alors qu'elle constatait que l'effondrement du bâtiment avait bien été déclenché par le poids de la neige, peu important qu'il ait aussi trouvé son origine dans la corrosion des poteaux, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 :

11. Selon ce texte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à eux qui les ont faites.

12. Pour rejeter les demandes de prise en charge du sinistre par la société Swisslife, l'arrêt retient que le poids de la neige sur la toiture n'a été que le fait déclenchant de la ruine du bâtiment causée elle-même par la corrosion des aciers de la structure.

13. En statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la présence de neige sur le toit du bâtiment avait contribué à son effondrement et qu'il n'était pas contesté que le contrat d'assurance souscrit par la société Dupuy-Delebecque auprès de la société Swisslife garantissait les dommages résultant du poids de la neige accumulée sur les toitures, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de prise en charge du sinistre dirigées par la société Dupuy-Delebecque et par la société Vaesken contre la société Swisslife, l'arrêt rendu le 13 décembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Douai autrement composée ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
Par albert.caston le 12/05/20
 

Note Schulz, RGDA 2020-5, p. 42

Note Pimbert, RGDA 2020-5, p. 45.

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 11 mars 2020
N° de pourvoi: 18-26.577

Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Boutet et Hourdeaux, SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat(s)
 




Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 1

FB

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 11 mars 2020

Cassation partielle

Mme BATUT, président

Arrêt n° 192 F-D

Pourvoi n° K 18-26.577

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 11 MARS 2020

M. U... I..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° K 18-26.577 contre l'arrêt rendu le 9 octobre 2018 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Toit basque, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [...] , exerçant sous l'enseigne Laforêt immobilier,

2°/ à la société Axa France IARD, dont le siège est [...] ,

3°/ à la société Juris expertise conseil, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , représentée par son mandataire ad hoc, la société FHB, dont le siège est [...] ,

défenderesses à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de M. I..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Toit basque, de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société Axa France IARD, après débats en l'audience publique du 4 février 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 9 octobre 2018), courant décembre 2008, M. I..., propriétaire d'un appartement, en a confié la location à la société Toit basque et a souscrit, par l'intermédiaire de ce mandataire, une assurance « garantie de loyers impayés » auprès de la société CGAIM.

2. Le 16 décembre 2008, il a conclu avec la société Juris expertise conseil un mandat d'administration du bien et, le 26 décembre 2008, la société Toit basque et la société Juris expertise conseil ont conclu ensemble une convention de partenariat.

3. Le 6 novembre 2010, le bien a été donné en location. Le locataire n'ayant pas réglé les loyers, une ordonnance de référé du 10 juillet 2013 a constaté la résiliation du bail, décidé l'expulsion du locataire et condamné celui-ci au paiement d'une provision au titre de l'arriéré de loyers.

4. Soutenant que les sociétés Toit basque et Juris expertise conseil avaient commis des fautes dans la gestion locative en louant son appartement à un locataire impécunieux et en ne déclarant pas le sinistre en temps utile auprès de la société CGAIM qui a refusé de prendre en charge les arriérés locatifs, M. I... les a assignées, le 28 mai 2014, en responsabilité et indemnisation. La société Toit basque a appelé en la cause la société Axa France IARD (l'assureur), assureur de la société Juris expertise conseil.

Examen des moyens

Sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

5. M. I... fait grief à l'arrêt de rejeter ses prétentions à l'égard de la société Axa France IARD et de mettre celle-ci hors de cause, alors :

« 1°/ que le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ; que, par ses dernières écritures d'appel, M. I..., visant la garantie responsabilité civile souscrite par la société Juris expertise conseil auprès de l'assureur, avait entendu exercer, non un recours en garantie de l'assurée contre son assureur, mais une action directe, en tant que victime du dommage, contre l'assureur de son responsable ; que la cour d'appel a elle-même relevé que la société Juris expertise conseil, dont la responsabilité était établie à l'égard de M. I..., avait souscrit un contrat d'assurance avec l'assureur, de sorte qu'un droit d'action directe était ouvert contre ce dernier à M. I... ; qu'en estimant néanmoins que celui-ci n'avait pas demandé la condamnation solidaire de l'assureur aux côtés de son assurée, sans rechercher, comme elle en avait l'obligation aux termes de l'article 12, alinéa 2, du code de procédure civile, si la demande de M. I... aux fins d'obtenir condamnation de l'assureur à garantir son assurée des condamnations prononcées contre cette dernière n'était pas en réalité une action directe contre l'assureur, tendant à le voir condamné à payer l'indemnité mise à la charge de l'assurée responsable, la cour d'appel a violé l'article 124-3 du code des assurances, ensemble le texte précité ;

2°/ que l'article L. 124-3 du code des assurances, selon lequel le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, fonde une règle que le juge doit relever d'office ; que, par ses dernières écritures d'appel, M. I... avait, en visant la garantie responsabilité civile souscrite par la société Juris expertise conseil auprès de l'assureur, invoqué l'existence d'une police d'assurance et, partant, d'une obligation de l'assureur de couvrir son assurée ; qu'en s'abstenant de relever d'office le droit d'action directe de la victime contre l'assureur du responsable, cependant qu'en l'état d'une telle police d'assurance, la victime devait se voir reconnaître un tel droit, la cour d'appel a derechef violé l'article 124-3 du code des assurances, ensemble l'article 12, alinéa 2, du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

6. Ayant relevé que M. I... ne faisait état d'aucun lien de droit avec l'assureur et qu'il ne demandait pas la condamnation solidaire de celui-ci et de la société Juris expertise conseil, la cour d'appel, qui ne pouvait modifier ses prétentions, n'a pas méconnu son office en énonçant exactement que M. I... ne pouvait réclamer, pour le compte de la société Juris expertise conseil, l'application de la garantie résultant de la police d'assurance liant cette dernière à l'assureur.

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

8. M. I... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes formées contre la société Toit basque et de la mettre hors de cause, alors « que l'agent immobilier, négociateur d'une opération locative, est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location par des vérifications sérieuses ; que le bailleur n'a donc pas, pour faire constater la responsabilité de l'agent immobilier au titre d'un manquement à cette obligation, à démontrer qu'il lui aurait donné des instructions spécifiques sur des justificatifs à fournir par ces candidats ; qu'après avoir constaté que la société Toit basque, agent immobilier, était liée à M. I... pour la recherche d'un locataire, la cour d'appel, pour écarter la responsabilité de cette société au titre d'un manquement à son obligation de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location, s'est fondée sur la prétendue absence de preuve d'instructions spécifiques données à ladite société quant aux justificatifs à fournir par les candidats ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 1147 ancien du code civil, ensemble les articles 1991 et 1992 du même code. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1991 et 1992 du code civil :

9. Il résulte de ces textes que l'agent immobilier est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses.

10. Pour rejeter les demandes de M. I... formées contre la société Toit basque et mettre celle-ci hors de cause, l'arrêt retient que les éléments versés aux débats ne permettent pas de s'assurer que M. I... a donné des instructions concernant les justificatifs à fournir par le locataire qu'il souhaitait voir entrer dans son appartement.

11. En statuant ainsi, alors qu'il appartenait à l'agent immobilier de vérifier de manière sérieuse la solvabilité du locataire, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Et sur le deuxième moyen, pris en sa première branche

12. M. I... fait grief à l'arrêt de limiter la condamnation de la société Juris expertise conseil à la somme de 3 000 euros au titre de la perte de chance, alors « que le préjudice causé par la faute de l'agent immobilier qui, ayant reçu mandat de gestion d'une location de bien, omet de faire en temps utile une déclaration de sinistre auprès de l'assureur tenu d'une garantie des loyers impayés, est, en présence d'un refus de garantie opposé par l'assureur pour cette raison, un préjudice direct et certain consistant dans l'absence de prise en charge des loyers impayés par l'assureur, et, partant, en la non-perception des sommes dues à ce titre, et non une simple perte de chance pour le bailleur mandant de bénéficier de cette garantie ; que la cour d'appel a non seulement retenu la faute de la société Juris expertise conseil, qui avait reçu mandat de gestion de la location du bien de M. I..., pour avoir omis de faire en temps utile une déclaration de sinistre auprès de l'assureur auprès de qui avait été souscrite une garantie des loyers impayés, mais aussi constaté le refus de garantie opposé par l'assureur pour cette raison, ce dont il résultait que le préjudice causé par cette faute était un préjudice direct et certain, consistant dans l'absence de prise en charge des loyers impayés par l'assureur et, partant, en la non-perception des sommes dues à ce titre, et non un simple préjudice de perte de chance, pour le bailleur mandant, de bénéficier de cette garantie ; qu'en retenant au contraire que la faute de la société Juris expertise conseil n'avait causé qu'un tel préjudice de perte de chance, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 ancien du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

13. Il résulte de ce texte que seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, et que le préjudice causé par une telle perte est distinct de l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Toutefois, la réparation doit être intégrale lorsque la faute a causé le préjudice en son entier, et non une simple perte de chance.

14. Pour limiter la condamnation de la société Juris expertise conseil à la somme de 3 000 euros au titre de la perte d'une chance, l'arrêt énonce que la faute de la société Juris expertise conseil n'a fait que contribuer au préjudice de M. I... en le privant d'une chance de bénéficier de l'assurance garantie des impayés ou d'engager moins tardivement des poursuites contre le locataire défaillant.

15. En statuant ainsi, alors que, si la faute relative à la tardiveté de l'action contre le locataire avait généré une perte de chance, celle consistant à ne pas avoir déclaré le sinistre en temps utile à l'assureur avait causé un préjudice plein et entier à M. I..., la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. I... formées contre la société Toit basque et met celle-ci hors de cause, et en ce qu'il limite la condamnation de la société Juris expertise conseil à la somme de 3 000 euros au titre de la perte de chance occasionnée par sa défaillance, l'arrêt rendu le 9 octobre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne la société Toit basque et la société Juris expertise conseil, représentée par son mandataire ad hoc, aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 
Par albert.caston le 28/01/20

 

 

 
2MTtZLKbB-IbfSJe69ezpOrXFpY-q7MPv-IH9wGZ
N° 2601
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ASSEMBLÉE NATIONALE
CONSTITUTION DU 4 OCTOBRE 1958
QUINZIÈME LÉGISLATURE
Enregistré à la Présidence de l’Assemblée nationale le 21 janvier 2020.
PROPOSITION DE LOI
tendant à rendre effectif le droit au logement,
(Renvoyée à la commission des affaires économiques, à défaut de constitution d’une commission spéciale
dans les délais prévus par les articles 30 et 31 du Règlement.)
présentée par Mesdames et Messieurs
Jean-Luc MÉLENCHON, Éric COQUEREL, Clémentine AUTAIN, Ugo BERNALICIS, Alexis CORBIÈRE, Caroline FIAT, Bastien LACHAUD, Michel LARIVE, Danièle OBONO, Mathilde PANOT, Loïc PRUD’HOMME, Adrien QUATENNENS, Jean-Hugues RATENON, Muriel RESSIGUIER, Sabine RUBIN, François RUFFIN, Bénédicte TAURINE,
Député.es.
EXPOSÉ DES MOTIFS
Mesdames, Messieurs,
Le droit d’avoir un logement de qualité est constitutif de la dignité de la personne humaine. Il conditionne l’accès à d’autres droits fondamentaux comme le droit au travail, à la santé ou à l’éducation. Il est fondamental puisque sans toit sur la tête, il est impossible de construire une existence stable et épanouie, de fonder une famille, de trouver un emploi ou de se consacrer à son éducation ou à celle de ses enfants. La déclaration universelle des droits de l’Homme de 1948 proclame ce droit à son article 25. Le préambule de la constitution de 1946, intégré à notre bloc constitutionnel stipule quant à lui que « la Nation assure à l’individu et à la famille les conditions nécessaires à son développement. Elle garantit à tous, notamment à l’enfant, à la mère et aux vieux travailleurs, la protection de la santé, la sécurité matérielle, le repos et les loisirs ». Sur la base de ce texte, le Conseil constitutionnel a considéré dans sa décision du 19 janvier 1995 que la possibilité de disposer d’un logement décent était un objectif de valeur constitutionnelle. Enfin, la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable a institué que « le droit à un logement décent et indépendant est garanti par l’État à toute personne qui n’est pas en mesure d’y accéder par ses propres moyens ou de s’y maintenir ».
Pourtant, aujourd’hui encore, la République est encore largement défaillante pour rendre effectif ce droit maintes fois proclamé. De nombreuses personnes vivent l’enfer d’une vie sans logement, une vie à la rue. L’Insee n’a pas comptabilisé le nombre de sans-domicile fixe depuis 2012. Il y a sept ans, donc, ils étaient 143 000. Ce chiffre était en augmentation de 50 % depuis 2001. Depuis, il n’y a plus de statistique officielle mais l’augmentation de la population de sans-abris est une certitude. Les associations de l’hébergement et de la solidarité estiment qu’il s’agit maintenant de 200 000 personnes. Une étude réalisée à partir des données du centre d’épidémiologie sur les causes médicales de décès évalue à 2 000 le nombre de personnes qui meurent chaque année dans la rue. Mais il serait en réalité plus exact de dire qu’elles meurent de la rue. Le 20 novembre 2019, une dizaine d’associations lançaient une alerte sur les enfants qui dorment à la rue. À Paris, chaque nuit, le 115 est incapable de fournir un hébergement à au moins 700 enfants. 700 mineurs qui dorment dans les rues, les gares, les parcs ou sous les ponts de la capitale. En 2019, 8 sont morts d’après le décompte du collectif des morts de la rue. Parmi eux, il y avait un bébé d’un mois, décédé à Saint-Denis le 25 mars 2019 et un nouveau-né, décédé le 4 novembre 2019.
Au-delà de ces situations où la vie est à chaque instant engagée, il y a bien d’autres formes de privation du droit au logement. Par exemple, le phénomène du surpeuplement des logements. D’après les normes de l’Insee d’occupation normale d’un logement, 7,6 millions de personnes sont dans cette situation. 936 000 sont même en surpeuplement accentué, ce qui concrètement signifie par exemple cinq personnes vivant dans un appartement de 30 m2. Le mal-logement comprend aussi la crise de de l’habitat indigne et insalubre. Le 5 novembre 2018, deux immeubles se sont effondrés rue d’Aubagne, dans le centre-ville de Marseille. Huit personnes sont mortes dans cet accident causé par la vétusté du bâti. Ce drame a permis de se rendre compte de l’ampleur du problème dans la cité phocéenne : selon la Fondation Abbé Pierre, ce sont 100 000 marseillais qui vivent dans des logements indignes ou insalubres. Dans les semaines qui ont suivies l’effondrement de la rue d’Aubagne, près de 3 000 personnes ont été évacuées de leur logement dans cette ville parce que leur état représentait une menace vitale. Mais il ne faut pas croire que les conditions indignes de logement se limitent à la deuxième ville de France. Le phénomène est massif et répandu sur tout le territoire, comme le montrent par exemple plusieurs accidents survenus en Seine-Saint-Denis. Toujours selon la Fondation Abbé Pierre, plus d’un million de personnes vivent dans des logements de très mauvaise qualité.
Toutes ces mauvaises conditions d’habitat ont des conséquences lourdes sur tous les aspects de la vie des personnes. Vivre dans un mauvais logement rend malade. Une étude de l’Observatoire français des conjonctures économiques a montré que les individus qui vivent dans un logement insalubre ou trop petit se déclarent en mauvaise santé 40 % plus que la moyenne. L’humidité et la mauvaise isolation thermique augmentent considérablement le risque de pathologies respiratoire et dermatologiques. Des conditions indécentes de logement engendrent aussi des troubles du sommeil. Cela affecte la santé mentale en favorisant le stress, la nervosité et l’angoisse. Pour les jeunes enfants, le manque de sommeil et d’espace ont des conséquences sur le développement nerveux et de la mémoire. Lorsqu’ils grandissent, leur parcours scolaire est plus difficile que pour les autres. Comment réviser un examen lorsqu’on partage une chambre à trois, quatre ou cinq ? Ou bien que l’on grelotte de froid chez soi ?
La crise sociale du logement est causée par l’augmentation de la pauvreté et de la précarité, la progression des logiques de spéculation et finalement l’écart croissant entre les revenus des ménages et les prix. Dans les grandes agglomérations, les prix d’acquisition et les loyers ont flambé sans aucun rapport ni avec leur valeur réelle ni avec les salaires. À Paris, le prix de l’immobilier a augmenté de 350 % depuis 1996. Et au niveau national, cette augmentation dépasse de cinq fois celle des revenus des ménages. La construction de logements sociaux HLM n’a pas été à la hauteur de cette financiarisation du logement. Preuve en est des deux millions de familles aujourd’hui inscrites sur les listes d’attente pour obtenir un HLM. Cette pénurie est d’abord le fait des quartiers et des communes les plus riches. Elles ont organisé leur sécession du reste du pays en refusant de construire des logements pour les classes populaires et les classes moyennes, y compris au mépris de la loi. Sur les 1 152 communes assujetties à des obligations de construction de logements sociaux par la loi sur la solidarité et le renouvellement urbain du 13 décembre 2000, plus de la moitié ne les respectent pas. La ville de Neuilly-sur-Seine, qui compte 6 % de logements sociaux n’a par exemple jamais respecté ses objectifs de rattrapage pourtant obligatoires. Le manque de logements publics et sociaux a des effets sur les conditions générales de logement. De nombreuses familles repoussées dans le marché privé par le manque de logements sociaux n’ont d’autre choix que d’accepter des appartements indignes du fait du niveau de leurs revenus. Dans son rapport paru le 21 novembre 2019, le haut comité au logement des personnes défavorisées a fait le lien entre l’insuffisance de construction de logements sociaux et la crise humanitaire due aux logements indignes.
Après bientôt trois années de quinquennat du Président Emmanuel Macron, la situation est pire que jamais. Les baisses successives des APL, systématiques depuis 2017, ont plongé dans la pauvreté beaucoup de locataires. Pour la seule année 2018, 400 000 personnes de plus sont passées sous le seuil de pauvreté. 36 000 personnes ont été expulsées de leur logement avec le concours de la force publique ce qui constitue un record absolu. Pour obtenir le chiffre réel des personnes expulsées, il faut multiplier ce chiffre par deux ou trois. La politique sociale du logement a subi une baisse de 17 % de son budget. Les premiers touchés par cette austérité sont les organismes HLM qui ont déjà dû réduire leur production et leurs programmes de rénovation thermique, indispensables pour la baisse des charges des locataires et la lutte contre le changement climatique.
La présente proposition de loi vise à rendre effectif le droit au logement. Elle le fait par les méthodes de la solidarité et de la régulation. Elle tire son inspiration de plusieurs sources. D’abord, le programme de la France insoumise pour l’élection présidentielle de 2017, l’Avenir en Commun. Ensuite, les contributions nombreuses et de très grande qualité au débat public sur le logement des associations de défense des mal-logés ou des locataires comme Droit Au logement (DAL), la Fondation Abbé Pierre, la Confédération nationale du logement (CNL) ou la Confédération syndicale des familles. Enfin, elle reprend plusieurs articles du travail d’un atelier des lois sur le logement indigne tenu à Marseille le 7 février 2019.
Les deux premiers articles visent à tarir le flux des expulsions en créant une véritable sécurité sociale du logement. L’article 1 interdit d’ordonner une expulsion s’il n’y a pas de proposition de relogement acceptable. C’est la conséquence directe de l’application du droit au logement. L’article 2 crée une garantie universelle des loyers. Cette assurance universelle, obligatoire et publique sur les impayés de loyers permettrait d’indemniser les propriétaires lorsque leur locataire se retrouve dans la difficulté. Elle est donc la contrepartie normale de l’interdiction des expulsions. Par ailleurs, son corollaire est la suppression des cautions privées demandées comme condition de location, prévue à l’article 3, ce qui permettrait à beaucoup de gens d’accéder plus facilement à un logement. Selon les estimations du Commissariat Général à l’Environnement et au développement durable (CGEDD), une cotisation comprise entre 2 et 2,5 % des revenus locatifs pourrait permettre de financer cette caisse.
Les articles suivants visent à briser les logiques de spéculation :
L’article 4 met en place un encadrement des loyers. Il aura pour objectif de faire baisser les loyers dans les zones où la crise du logement est la plus aigüe et de les stabiliser à leur niveau actuel dans le reste du pays.
L’article 5 rend obligatoire l’acquisition d’un permis de louer pour les bailleurs, permettant de s’assurer à l’échelle nationale que tout logement mis à la location répond à des critères essentiels (en termes par exemple de surface, de plomb, d’isolation...) afin de lutter contre l’habitat insalubre et les marchands de sommeil.
Les deux articles suivants renforcent les obligations en matière de construction de logements sociaux. L’article 6 rehausse à 30 % au lieu de 25 % l’objectif de la part de logements sociaux dans les communes des grandes agglomérations. L’article 7 rend automatique le transfert de la compétence de délivrance des autorisations d’urbanisme, dont les permis de construire, aux préfets pour les communes qui ne respectent pas la loi.
L’article 8 s’attache à financer les actions de lutte contre l’habitat indigne. Il créé une taxe sur les transactions immobilières supérieures à un million d’euros dont le produit est affecté à l’agence nationale de l’habitat qui finance partout en France des programmes de réhabilitation des logements insalubres. Le barème de cette taxe est progressif. Elle permet de mettre le secteur de l’immobilier de luxe à contribution dans la lutte contre les logements indignes.
L’article 9 précise que la garantie universelle des loyers est financée par une taxe sur les revenus locatifs et que la mise en place des observatoires locaux des loyers par les collectivités territoriales sera financée par une hausse de la dotation globale de fonctionnement (DGF).
PROPOSITION DE LOI
Article 1er
Après l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il est inséré un article L. 412-6-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 412-6-1. - Aucun concours de la force publique ne peut être accordé lorsque la personne qui est visée par la procédure d’expulsion locative mentionnée aux articles L. 412-1 à L. 412-6, L. 611-1, L. 621-4, L. 631-6 et L. 641-8 et qui ne serait pas en mesure d’accéder à un logement par ses propres moyens, ou de s’y maintenir, n’a pas obtenu de proposition de relogement adapté à ses besoins et à ses capacités. »
Article 2
Après l’article 24-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il est inséré un article 24-1-1 ainsi rédigé :
« Art. 24-1-1. – I. – Il est créé, sous la forme d’un établissement public administratif de l’État, une caisse nationale unique de garantie des loyers. Elle jouit de la personnalité juridique et de l’autonomie financière. Elle est soumise au contrôle des autorités compétentes de l’État.
« Sa mission est d’indemniser les propriétaires dont les locataires sont défaillants pour le paiement de leur loyer, de façon à permettre le maintien dans les lieux.
« Elle concerne les locaux d’habitation loués à usage de résidence principale.
« II. – La caisse nationale unique de garantie des loyers est dotée d’un conseil d’administration. Il est composé de trois collèges représentant respectivement les propriétaires, les locataires et les collectivités publiques.
« Les membres des collèges de propriétaires et de locataires sont élus dans des élections nationales au scrutin de liste proportionnel au plus fort reste à un tour.
« Les modalités de l’élection sont déterminées par un décret en Conseil d’État.
« III. – Les produits affectés à la caisse nationale unique de garantie des loyers sont constitués par une taxe sur les loyers perçus au titre de logements. Son taux, fixe, est proposé chaque année par le conseil d’administration de la caisse nationale unique de garantie des loyers. Pour les personnes physiques, la taxe est établie, contrôlée et recouvrée comme en matière d’impôt sur le revenu et sous les mêmes garanties et sanctions. Le seuil de mise en recouvrement mentionné au 1 bis de l’article 1657 du code général des impôts s’applique à la somme de la taxe et de la cotisation initiale d’impôt sur le revenu. »
Article 3
L’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi rédigé :
« Art. 22-1. – Aucun cautionnement ne peut être demandé par un bailleur pour la location d’un local à usage d’habitation, sous peine de nullité. »
Article 4
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifiée :
1° L’article 16 est ainsi rédigé :
« Art. 16. – Les observatoires locaux des loyers créés par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové sont généralisés à l’ensemble du territoire. Lorsque dans un territoire, après un délai d’un an après la publication de la loi n°      du       tendant à rendre effectif le droit au logement, aucune collectivité territoriale ou aucun établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre compétent en matière d’habitat n’a manifesté sa volonté de créer un observatoire local des loyers, l’État en prend l’initiative. »
2° L’article 17 est ainsi rédigé :
« Art. 17. – Le représentant de l’État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.
« Dans les communes où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, et dont la liste est fixée par décret, le représentant de l’État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer de référence est inférieur au loyer médian observé par les observatoires locaux de l’habitat et au minimum égal à 80% de sa valeur. Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence. Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.
« Dans les autres communes, l’État fixe, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer de référence est égal au loyer médian observé par les observatoires locaux des loyers. Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence. Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %. Le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. »
Article 5
L’article L. 635-1 du code de la construction et de l’habitation est complété par un IV ainsi rédigé :
« IV. – Dans chaque département, le représentant de l’État dans le département détermine les zones les plus touchées par l’habitat dégradé dans lesquelles la mise en place de l’autorisation préalable de mise en location est obligatoire par les communes concernées. »
Article 6 :
Après le II de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un II bis ainsi rédigé :
« II bis. – Dans les communes où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, le nombre total de logements locatifs sociaux doit représenter au moins 30 % des résidences principales. Au moins un quart de ces logements doivent avoir des niveaux de loyer et des plafonds de revenu équivalent aux logements financés avec des prêts locatifs aidés d’intégration. Un décret fixe, au moins au début de chacune des périodes triennales, les communes concernées. »
Article 7
Lorsque dans une commune soumise aux obligations définies aux I et II de l’article L. 302-5 du code de la construction et concernée par un arrêté de carence pour la période triennale précédente, le nombre de logements locatifs sociaux à réaliser en application du I de l’article L. 302-8 du même code n’a pas été atteint ou lorsque la typologie de financement définie au III du même article L. 302-8 n’a pas été respectée, le représentant de l’État dans le département informe le maire de la commune de son intention d’engager la procédure de constat de carence. Il lui précise les faits qui motivent l’engagement de la procédure et l’invite à présenter ses observations dans un délai au plus de deux mois.
Le représentant de l’État dans le département prononce la carence de la commune, par un arrêté motivé pris après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement et, le cas échéant, après avis de la commission mentionnée aux II et III de l’article L. 302-9-1-1 dudit code. Cet arrêté prévoit, pendant toute sa durée d’application, le transfert à l’État des droits de réservation mentionnés à l’article L. 441-1du même code, dont dispose la commune sur des logements sociaux existants ou à livrer, et la suspension ou modification des conventions de réservation passées par elle avec les bailleurs gestionnaires, ainsi que l’obligation pour la commune de communiquer au représentant de l’État dans le département la liste des bailleurs et des logements concernés. Cet arrêté prévoit aussi obligatoirement les secteurs dans lesquels le représentant de l’État dans le département est compétent pour délivrer les autorisations d’utilisation et d’occupation du sol pour des catégories de constructions ou d’aménagements à usage de logements listées dans l’arrêté. Les dispositions prévues dans le cadre d’un arrêté de carence s’appliquent ici de manière identique.
Article 8
I. – À compter du 1er janvier 2021, il est institué une taxe sur l’acquisition à titre onéreux d’un logement dont le prix est supérieur à un million d’euros, ou dont la valeur vénale réelle estimée au moment de la mutation est supérieure à un million d’euros dans le cas de l’acquisition simultanée de plusieurs biens immobiliers.
II. – La taxe est due par l’acquéreur, sauf s’il s’agit :
« 1° De l’État, d’une ou plusieurs collectivités territoriales, d’un ou plusieurs organismes ou établissements publics ;
« 2° D’un organisme d’habitations à loyer modéré, d’une société d’économie mixte gérant des logements sociaux, de l’association mentionnée à l’article L. 313-34 du code de la construction et de l’habitation, d’une société civile immobilière dont cette association détient la majorité des parts pour les logements visés au 4° de l’article L. 351-2 du même code ou d’un organisme bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L. 365-2 dudit code, dans la mesure où cette acquisition vise à transformer le bien en logements sociaux.
III. – La taxe est liquidée sur le prix de vente ou la valeur vénale réelle du logement. Son taux est fixé comme suit :
« 1° De 1 million d’euros à 2 millions d’euros : 1 % ;
« 2° De 2 millions d’euros à 3 millions d’euros : 2 % ;
« 3° De 3 millions d’euros à 4 millions d’euros : 3 % ;
« 4° De 4 millions d’euros à 5 millions d’euros : 4 % ;
« 5° De 5 millions d’euros à 6 millions d’euros : 5 % ;
« 6° De 6 millions d’euros à 7 millions d’euros : 6 % ;
« 7° De 7 millions d’euros à 8 millions d’euros : 7 % ;
« 8° De 8 millions d’euros à 9 millions d’euros : 8 % ;
« 9° De 9 missions d’euros à 10 millions d’euros : 9 % ;
« 10° Supérieur à 10 millions d’euros : 10 %.
IV. - Le produit de cette taxe est affecté à l’Agence nationale de l’habitat afin de contribuer à la résorption de l’habitat indigne.
Article 9 :
I. – La charge qui pourrait résulter pour l’État et l’établissement public mentionné au I de l’article 24-1-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 de l’application de la présente loi est compensée à due concurrence par la création de la taxe mentionnée au III du même article, dans sa rédaction résultant de la présente loi.
II. – La charge pour les collectivités territoriales est compensée à due concurrence par la majoration de la dotation globale de fonctionnement et, corrélativement pour l’État, par la création d’une taxe additionnelle aux droits mentionnés aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.
 
Par albert.caston le 21/01/20
 
15ème législature


Question N° 4572
de M. Hervé Saulignac (Nouvelle Gauche - Ardèche )
Question écrite


Ministère interrogé > Cohésion des territoires
Ministère attributaire > Cohésion des territoires et relations avec les collectivités territoriales

 

Rubrique > taxe sur la valeur ajoutée
Titre > Taux de TVA applicable aux opérations de cons


Question publiée au JO le : 16/01/2018 page : 263
Réponse publiée au JO le : 03/12/2019 page : 10528
Date de changement d'attribution: 16/10/2018
Date de signalement: 10/09/2019


Texte de la question

M. Hervé Saulignac alerte M. le ministre de la cohésion des territoires sur le relèvement du taux de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicable aux opérations de construction et de réhabilitation de logement social. En effet, l'article 12 de la loi de finances modifie le régime du taux de TVA concernant les opérations de logements locatifs sociaux en l'élevant de 5,5 % à 10 % pour les constructions neuves et les réhabilitations achevées à compter du 1er janvier 2018, quand bien même celles-ci auraient été agréées et financées antérieurement à cette date. En prévoyant que cette mesure s'applique aux opérations déjà engagées ou en cours de réalisation, c'est l'équilibre financier qui avait été calculé et obtenu sur la base d'une TVA à 5,5 %, toujours dans une recherche d'économies et sans dépenses superflues, qui est mis en péril. Les agréments ont été accordés par l'État et les prêts ont été octroyés par la caisse des dépôts et consignations à partir de cet équilibre. Pour ces opérations, la hausse de la TVA sera donc portée uniquement par les fonds propres des organismes HLM, dégradant de manière substantielle la situation financière des bailleurs sociaux, alors même que leur capacité financière se trouve largement compromise par d'autres mesures de la loi de finances et tout particulièrement par la réduction de loyer de solidarité (RLS). Au-delà du retard sur la livraison des chantiers ou l'abandon de certaines opérations déjà agréées que peut engendrer un tel changement de règle en cours de route, cette augmentation du taux de TVA applicable aux opérations engagées va conséquemment grever de plusieurs millions d'euros les budgets de chaque organisme et pénaliser tout particulièrement les bailleurs HLM qui se sont engagés dans un programme ambitieux d'investissement. En conséquence, il lui demande quelles sont les mesures envisagées pour remédier à cette situation.

Texte de la réponse

Le Gouvernement a initié une réforme ambitieuse du secteur du logement social afin de le consolider et de le renforcer par des réformes structurelles. Cette réforme est fondée sur quatre piliers : l'évolution du mode de financement du secteur, la réorganisation du tissu des opérateurs de logement social, la mise en place de mesures en faveur de l'accession sociale à la propriété et la définition progressive d'une nouvelle politique des loyers. La loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 prévoyait la mise en place d'une réduction de loyer de solidarité (RLS) couplée à une hausse du taux réduit de la TVA applicable aux opérations de logements locatifs sociaux de 5,5 % à 10 %, suite aux discussions menées et aux accords trouvés entre le Gouvernement et les représentants du secteur. Attentif à la situation financière des organismes et au maintien d'un haut niveau d'investissement, le Gouvernement avait accédé à la demande des bailleurs sociaux d'organiser un travail dit de "clause de revoyure" à partir de la fin d'année 2018. Des discussions ont eu lieu entre l'État et des représentants des bailleurs sociaux à partir de novembre 2018, afin de dresser un bilan de la mise en œuvre de la RLS et stabiliser l'environnement des prochaines années. Un pacte constructif a ainsi été négocié et signé par le Gouvernement le 25 avril 2019 avec les représentants des bailleurs, Action Logement et la Caisse des Dépôts. Ce pacte gagnant-gagnant couvre la période 2020-2022 et comporte trois parties : – des objectifs ambitieux d'investissement, en termes de production neuve (110 000 logements annuels) et de rénovation énergétique (125 000 par an, impliquant au moins un saut d'étiquette, et une accélération du nombre de « passoires thermiques » éradiquées) ; – des mesures financières très substantielles, qui engagent l'État (la cible de réduction de loyer de solidarité a été diminuée et la TVA a été de nouveau réduite sur certains types d'opérations), Action Logement (contribution de 900 M€ au FNAP) et la Caisse des Dépôts (CDC). – des outils de contrôle et de suivi des engagements. Ainsi, l'État s'est engagé à une stabilisation de la RLS à 1,3 Md€, au lieu des 1,5 Md€ inscrits dans la trajectoire des finances publiques à compter de 2020, un retour de la TVA à 5,5% pour les prêt locatif aidé d'intégration (PLAI), les acquisitions améliorations de prêt locatif à usage social (PLUS) et les opérations menées dans le cadre du Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) ainsi que, par ailleurs, à des mesures favorables à l'accompagnement social. Le projet de loi de finances 2020 présenté par le Gouvernement intégre ces mesures et en particulier les mesures de réduction de TVA à 5,5 % pour les bailleurs sociaux. Pendant cette période de réforme visant à consolider le modèle du logement social français au profit de l'ensemble de nos concitoyens, l'État se tient aux côtés des organismes de logement social, aussi bien via le dispositif de péréquation créé au sein de la Caisse de garantie du logement locatif social pour aider les organismes les plus fragiles et faciliter la restructuration du secteur, qu'à travers les discussions qui seront menées au niveau local par les préfets de région et de départements, pour qu'aucun territoire ne soit délaissé.