Par albert.caston le 14/11/18

 

 
Repère Périnet-Marquet, Constr.-urb. 2018-10, p. 1.
 
Par albert.caston le 05/06/18

Notion de décision avant-dire droit

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 24 mai 2018
N° de pourvoi: 17-16.549

Non publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Piwnica et Molinié, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société civile immobilière Ameri (la SCI) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre MM. Y... et X... ;

Sur le moyen unique :

Vu les articles 544 et 545 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 16 février 2017), que, à la demande de la SCI, propriétaire dans un lotissement, un arrêt irrévocable du 9 avril 2013 a condamné la société Idat patrimoine (la société), coloti, à mettre sa construction en conformité et, avant dire droit sur la démolition des excédents de surface et de hauteur, ordonné une expertise ; que la société a appelé en garantie M. Y..., qui avait été chargé d'une mission de maître d'oeuvre, et M. X..., architecte ; qu'un jugement du 2 février 2016 a déclaré irrecevables les demandes de la société tendant à remettre en cause la mise en conformité du bâtiment, rejeté les demandes de complément d'expertise et de sursis à statuer, mis hors de cause MM. Y... et X... et renvoyé l'affaire à une audience de mise en état ; que, par ordonnance du conseiller de la mise en état du 3 novembre 2016, la société a été déclaré recevable en son appel ; que, la SCI a contesté la recevabilité de cet appel ;

Attendu que, pour déclarer immédiatement recevable l'appel interjeté contre le jugement du 2 février 2016, l'arrêt retient que cette décision a tranché partie du principal en mettant hors de cause MM. Y... et X..., appelés en garantie par la société, et a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le jugement se bornait à rejeter une fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée sans mettre fin à l'instance, à rejeter des demandes de sursis à statuer et de complément d'expertise et à mettre hors de cause les deux parties appelés en garantie par la société, sans trancher une partie du principal opposant la SCI et la société, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;

Condamne la société Idat patrimoine aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Idat patrimoine à payer la somme de 3 000 euros à la société civile immobilière Ameri ;

 

Par albert.caston le 05/01/18

Lotissement - cahier des charges - violation - sanction

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 14 décembre 2017
N° de pourvoi: 16-25.996

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Piwnica et Molinié, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 30 août 2016), que la société civile immobilière Ameri (la SCI), propriétaire d'un terrain dans un lotissement, en a cédé une partie à la société Idat patrimoine qui y a édifié un chalet et à laquelle la SCI a reproché de ne pas respecter le cahier des charges du lotissement en raison d'une surface totale excessive ; qu'un arrêt irrévocable du 9 avril 2013 a condamné la société Idat patrimoine à mettre sa construction en conformité avec le cahier des charges du lotissement ; que la société Idat patrimoine a assigné la SCI en révision de cet arrêt ;

Attendu que la société Idat patrimoine fait grief à l'arrêt de rejeter son recours en révision ;

Mais attendu qu'ayant retenu, sans dénaturation, qu'aucun élément versé aux débats ne permettait de dire que le cahier des charges était faux et qu'il aurait été établi pour les besoins de la cause, que la SCI, qui n'était pas à l'origine de ce document, n'avait pas entendu le dissimuler et qu'aucun agissement susceptible d'être qualifié de fraude ne pouvait être relevé à son encontre alors qu'aucune intention frauduleuse n'était démontrée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui a souverainement déduit de ces seuls motifs que le recours devait être rejeté, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Idat patrimoine aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 26/01/16
Voir notes :

- Grosser, SJ G 2016, p. 593.
- Bergel, RDI 2016, p. 223.

 

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 21 janvier 2016
N° de pourvoi: 15-10.566
Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Ricard, SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 novembre 2014), rendu en référé, que M. X..., propriétaire d'un lot d'un lotissement, a assigné la société Beval pour obtenir sa condamnation à démolir l'extension d'un bâtiment édifié sur un lot voisin au motif que cette extension ne respectait pas les dispositions de l'article 15 du cahier des charges du lotissement limitant la superficie des constructions pouvant être édifiées sur chaque lot et que ces travaux d'extension, dont l'interruption avait été ordonnée par une précédente décision, avaient été achevés ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Beval fait grief à l'arrêt de la condamner sous astreinte à faire procéder aux travaux de démolition de l'extension du bâtiment « L'Oliveraie », édifiée en vertu d'un arrêté de la commune d'Antibes en date du 7 décembre 2010 et de dire que l'astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard s'appliquerait à nouveau, sans limitation de durée, à compter de la signification de l'arrêt, alors, selon le moyen, que constitue une règle d'urbanisme toute disposition relative aux conditions d'utilisation du sol et notamment à la surface des constructions ; qu'en retenant que la clause du cahier des charges réglementant la surface des constructions autorisées dans le lotissement n'était qu'une convention de droit privé et n'instituait pas une règle d'urbanisme ¿ qualification qui aurait justifié la position d'une question préjudicielle à la juridiction administrative ou emporté caducité de la règle concernée du fait de la couverture du domaine de la Brague par le plan d'occupation des sols puis le plan local d'urbanisme de la ville d'Antibes ¿, la cour d'appel a violé l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d'appel a décidé à bon droit qu'il n'y avait pas lieu à question préjudicielle devant la juridiction administrative et que ces dispositions continuaient à s'appliquer entre colotis ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que la société Beval fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :

1°/ que le juge des référés ne peut valablement déduire l'existence d'un trouble manifestement illicite d'une prétendue méconnaissance d'une clause ambiguë du cahier des charges d'un lotissement, dont l'interprétation excède ses pouvoirs ; que l'article 15, alinéa 1er, du cahier des charges du lotissement, intitulé « coefficient de construction », stipulait que « la surface totale occupée par la construction principale ne pourra en aucun cas dépasser une superficie de deux cent cinquante mètres carrés ; les construction existant à ce jour pourront être maintenues et aménagées quelle que soit leur position » ; qu'en affirmant que ladite clause « exclut d'évidence toute construction au sol d'une superficie dépassant 250 mètres carrés, quelle que soit sa nature ou la surface du lot ou terrain sur lequel elle est implantée », quand elle ne visait qu'une « construction principale », notion que l'absence de définition contractuelle rendait nécessairement ambiguë relativement à sa portée, de sorte que s'imposait une interprétation exclusive du pouvoir du juge des référés, la cour d'appel a violé l'article 809, alinéa 1er du code de procédure civile ;

2°/ que lorsqu'est établie une violation d'une servitude continue stipulée dans le cahier des charges d'un lotissement, il appartient au coloti qui se prévaut de ladite servitude de démontrer qu'elle a été exercée depuis moins de trente ans ; qu'en se déterminant par la considération qu'il n'était pas établi que tous les colotis sans exception n'avaient pas usé pendant trente ans de la servitude en cause et que les travaux litigieux avaient été exécutés en vertu du permis de construire délivré le 7 décembre 2010, quand il appartenait à M. X... d'établir qu'un coloti avait exercé le droit de servitude qui résultait du cahier des charges du 19 août 1926 depuis moins de trente ans, dès lors qu'il était soutenu par la société Beval que de nombreux colotis avaient méconnu l'article 15 du cahier des charges du lotissement depuis plus de trente ans sans être inquiétés « ni par M. X..., ni par quelque autre colotis, de sorte que M. X... et l'ensemble des colotis, en laissant perdurer des situations contraires à l'article 15, avaient prescrit leur droit de l'invoquer, même au plan civil », la cour d'appel a interverti la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ;

3°/ que la servitude est éteinte par non-usage pendant trente ans ; qu'en matière de lotissement, l'extinction par non-usage trentenaire de la servitude de ne pas bâtir au-delà d'une certaine densité, stipulée au cahier des charges, résulte de la preuve de l'édification d'une seule construction en contravention à ladite servitude sans action d'un coloti en vue d'en assurer le respect ; qu'en se déterminant par la considération qu'il n'était pas établi que tous les colotis sans exception n'avaient pas usé pendant trente ans de la servitude en cause et que les travaux litigieux avaient été exécutés en vertu du permis de construire délivré le 7 décembre 2010, quand il était soutenu par la société Beval que de nombreux colotis avaient méconnu l'article 15 du cahier des charges du lotissement depuis plus de trente ans sans être inquiétés « ni par M. X..., ni par quelque autre colotis, de sorte que M. X... et l'ensemble des colotis, en laissant perdurer des situations contraires à l'article 15, avaient prescrit leur droit de l'invoquer, même au plan civil », la cour d'appel a violé les articles 706 et 707 du code civil ;

4°/ que la cour d'appel s'est bornée à retenir qu'il serait résulté du cahier des charges qu'aucune construction ne pouvait excéder 250 mètres carrés de surface dans le lotissement et n'a pas recherché, comme l'y avait invitée la société Beval, si l'article 15 de ce document ne devait pas être lu notamment à la lumière de son deuxième alinéa, selon lequel « aucune construction ne devra it couvrir plus du quart du terrain dans lequel elle sera it implantée » et s'il n'en découlait pas qu'en l'état d'un co-loti tel qu'elle-même, propriétaire de plusieurs lots constitutifs d'un même « terrain » au sens de cette disposition et sur lesquels étaient implantées plusieurs constructions, l'existence d'un lien de principal à accessoire entre ces diverses constructions imposait que la norme de surface édictée à l'alinéa premier du même texte s'appliquât exclusivement à la « construction principale », laquelle était au cas particulier le château de la Brague et non le bâtiment « L'Oliveraie », construction annexe seule critiquée par M. X... comme comportant une surface au sol excessive ; qu'en ne procédant pas à cette recherche, pourtant indispensable à la solution du litige puisque de nature à faire apparaître l'absence de trouble manifestement illicite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du code de procédure civile ;

5°/ que la société Beval avait rappelé que la précédente instance en référé engagée à son encontre par M. X... et ayant donné lieu au prononcé d'une ordonnance rendue le 23 décembre 2011 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse puis d'un arrêt rendu le 6 décembre 2012 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence, avait concerné des travaux de réhabilitation du bâtiment « L'Oliveraie », achevés dès avant cette instance antérieure, et non les travaux d'extension de ce bâtiment, seuls concernés par la présente instance en référé introduite par M. X... par acte du 20 juin 2013 ; qu'en retenant qu'un trouble manifestement illicite serait d'autant plus caractérisé que la société Beval aurait, en violation de ces précédentes décisions de justice, achevé les « mêmes travaux de construction » que ceux concernés par la précédente instance en référé, sans rechercher si les deux instances en référé successivement introduites par M. X... n'avaient pas concerné des travaux distincts, de sorte qu'aucune mauvaise foi ni persistance illicite de la société Beval ne pouvait en être déduite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du code de procédure civile ;

6°/ que la cour d'appel avait constaté la prohibition dans le lotissement, par l'article 15 du cahier des charges, des constructions d'une surface excédant 250 mètres carrés, ce dont il résultait qu'une mise en conformité au cahier des charges supposait seulement une réduction des constructions implantées en cas de dépassement de cette surface, et non leur entière démolition ; qu'en décidant néanmoins la démolition pure et simple de l'extension du bâtiment « L'Oliveraie », et non la simple réduction de sa surface à concurrence du plafond admis par le cahier des charges, la cour d'appel a imposé au propriétaire constructeur une atteinte à ses biens disproportionnée aux exigences de l'intérêt commun des co-lotis et a violé l'article 1143 du code civil, ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Mais attendu qu'ayant relevé, sans procéder à une interprétation excédant les pouvoirs du juge des référés, que l'article 15 du cahier des charges du lotissement excluait toute construction au sol d'une superficie dépassant 250 mètres carrés, quelle que soit sa nature ou la surface du lot ou terrain sur lequel elle était implantée, la cour d'appel, devant laquelle la société Beval avait indiqué que le bâtiment préexistant avait une superficie de 736 mètres carrés environ et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inutile, a retenu, à bon droit, que le moyen de la société Beval tiré de la prescription de l'action de M. X... était inopérant, que la réalisation de l'extension contrevenant aux dispositions de l'article 15 du cahier des charges constituait pour M. X... un trouble manifestement illicite et que la démolition de la totalité de l'extension devait être ordonnée pour faire cesser le trouble subi, une telle mesure poursuivant le but légitime d'assurer le respect du cahier des charges régissant les droits des colotis et n'apparaissant pas disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte causée par l'extension litigieuse ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Beval aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Beval et la condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;