Par albert.caston le 19/10/21

Copropriété et obligation de démolir

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 13 octobre 2021




Cassation


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 712 F-D

Pourvoi n° Z 20-19.583




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 OCTOBRE 2021

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], dont le siège est [Adresse 1], représenté par son syndic la société Régie Guers, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° Z 20-19.583 contre l'arrêt rendu le 22 mai 2020 par la cour d'appel de Bourges (chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [B] [G], domiciliée [Adresse 5],

2°/ à Mme [W] [Q], veuve [G], domiciliée [Adresse 4],

3°/ à M. [T] [G], domicilié [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jobert, conseiller, les observations de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat des consorts [G], après débats en l'audience publique du 7 septembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jobert, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Bourges, 22 mai 2020) rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 11 juillet 2019, pourvoi n° 18-11.676), Mme [Q] et M. et Mme [G] (les consorts [G]), respectivement usufruitière et nu-propriétaires indivis d'un lot constitué d'un garage dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble (le syndicat) en restitution de la jouissance paisible de leur lot par la réalisation des travaux nécessaires et en indemnisation de leur préjudice.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

2. Le syndicat fait grief à l'arrêt de le condamner à restituer aux consorts [G] la jouissance paisible de leur lot par la réalisation des travaux nécessaires, sauf à justifier d'un accord unanime des copropriétaires du bâtiment F pour qu'il soit procédé à la destruction de celui-ci, alors « que la réparation en nature ne peut être ordonnée lorsqu'elle est matériellement impossible ; qu'en condamnant le syndicat à restituer aux consorts [G] la jouissance paisible de leur lot n° 432 par la réalisation des travaux nécessaires, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les garages situés à l'étage du bâtiment F ne pouvaient faire l'objet d'aucun travaux et devaient obligatoirement être démolis en raison du défaut structurel du bâtiment F, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 :

3. Selon ce texte, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

4. Pour condamner le syndicat à réaliser les travaux nécessaires à la restitution aux consorts [G] de la jouissance paisible de leur lot, l'arrêt retient que la responsabilité du syndicat est encourue de plein droit du fait du vice de construction ayant rendu inutilisables les box et garages du bâtiment F et que tant le refus par l'assemblée générale des copropriétaires de réaliser des travaux de nature à restituer à un copropriétaire la jouissance de son bien que le caractère trop onéreux des travaux à engager ne constituent pas une circonstance exonératoire de la responsabilité du syndicat.

5. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les garages situés à l'étage du bâtiment F ne pouvaient faire l'objet d'aucun travaux et devaient obligatoirement être démolis en raison du défaut structurel du bâtiment, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 mai 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

Condamne Mme [Q] et M. et Mme [G] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [Q] et M. et Mme [G] et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6]

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à restituer aux consorts [G] la jouissance paisible de leur lot n°432 par la réalisation des travaux nécessaires sauf à justifier d'un accord unanime des copropriétaires du bâtiment F pour qu'il soit procédé à la destruction de celui-ci et ce dans un délai de huit mois à compter de la signification de l'arrêt, d'avoir dit et jugé que passé ce délai de huit mois, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer aux consorts [G] une astreinte de 40 euros par jour de retard et ce pendant trois mois, et de l'avoir condamné à payer aux consorts [G] une indemnité mensuelle de 50 euros par mois et ce à compter du 10 février 2015 jusqu'au jour où leur sera restituée la libre jouissance de leur box constitutif du lot n°432 ;

ALORS QUE la réparation en nature ne peut être ordonnée lorsqu'elle est matériellement impossible ; qu'en condamnant le syndicat à restituer aux consorts [G] la jouissance paisible de leur lot n°432 par la réalisation des travaux nécessaires, sans rechercher, comme elle y était invitée (cf. conclusions d'appel de l'exposant, p. 8, § 2), si les garages situés à l'étage du bâtiment F ne pouvaient faire l'objet d'aucun travaux et devaient obligatoirement être démolis en raison du défaut structurel du bâtiment F, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019.ECLI:FR:CCASS:2021:C300712
 
Par albert.caston le 29/09/21

Copropriété - assurance "dommages-ouvrage" - prescription - responsabilité du syndic

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

SG



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 9 septembre 2021




Cassation partielle sans renvoi


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 615 F-D

Pourvoi n° J 20-12.554




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 SEPTEMBRE 2021

La société Foncia Segg, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° J 20-12.554 contre l'arrêt rendu le 27 novembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant :

1°/ à la Société parisienne de gérance d'immeubles (SPGI), société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],

2°/ au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], dont le siège est [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société Nexity Lamy, dont le siège est [Adresse 4]

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Foncia Segg, de la SCP Foussard et Froger, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], après débats en l'audience publique du 15 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 novembre 2019), pour garantir la construction d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, une assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la société Axa Corporate Solutions.

2. La société Foncia Segg, syndic de l'immeuble jusqu'au 31 mars 2009, a déclaré à l'assureur des infiltrations survenues dans les parkings.

3. La société Axa Corporate Solutions, qui a offert une indemnité n'ayant pas été acceptée dans les deux ans de sa proposition, a ensuite opposé au syndicat des copropriétaires de l'immeuble (le syndicat) la prescription de sa demande.

4. Le syndicat a alors assigné en indemnisation de la perte d'indemnité la société Foncia Segg et la société parisienne de gestion d'immeubles (la SPGI), syndic du 15 mai 2009 au 11 mars 2001, laquelle a demandé la garantie de la société Foncia Segg.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en ses première, deuxième et quatrième branches, ci-après annexé

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

6. La société Foncia Segg fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir la SPGI de 80 % du montant des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre, alors « que faute de rappeler dans le contrat d'assurance les dispositions légales concernant la prescription biennale des actions dérivant du contrat d'assurance, l'assureur ne peut opposer à l'assuré ledit délai de prescription ; que, dans ses conclusions, la société Foncia Segg faisait valoir que le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve de l'existence de son préjudice, puisqu'en l'absence de production de la police d'assurance souscrite auprès de la société Axa, il était impossible de s'assurer que les dispositions légales concernant la prescription biennale des actions dérivant du contrat d'assurance avaient bien été rappelées dans ledit contrat et que la prescription avait été valablement opposée par l'assureur ; qu'en se bornant à affirmer que « c'est vainement que la société SPGI et la société Foncia excipent du droit à garantie du syndicat des copropriétaires par l'assureur dommages-ouvrage et de l'impossibilité pour ce dernier de se prévaloir de la prescription biennale », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les dispositions légales concernant la prescription biennale avaient bien été rappelées dans la police d'assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la société Axa, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 112-1 du code des assurances. »

Réponse de la Cour

7. Ayant retenu que la société Foncia Segg et la société SPGI avaient chacune commis une faute dans l'accomplissement de leur mission de syndic et que la faute de la société Foncia Segg était prépondérante par rapport à celle de la société SPGI, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, a pu condamner la société Foncia Segg à garantir la société SPGI à hauteur de 80 % du montant de la condamnation prononcée à son encontre.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le second moyen, pris en sa première branche


Enoncé du moyen

9. La société Foncia Segg fait grief à l'arrêt de la condamner à payer au syndicat la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, alors « que toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d'agir est irrecevable ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le syndicat des copropriétaires était dépourvu du droit d'agir à l'encontre de la société Foncia Segg, faute pour le syndic d'avoir été autorisé à agir contre cette dernière par l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en condamnant pourtant la société Foncia Segg à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé les articles 31 et 32 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 32 du code de procédure civile :

10. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

11. L'arrêt condamne la société Foncia Segg, partie perdante, à payer au syndicat la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

12. En statuant ainsi, alors qu'elle avait déclaré irrecevable la demande du syndicat contre la société Foncia Segg pour défaut d'autorisation du syndic à agir à son encontre, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

13. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

14. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen, pris en sa seconde branche, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Foncia Segg à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 27 novembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

DECLARE irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à l'encontre de la société Foncia Segg au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Foncia Segg à l'encontre de la SGPI, la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et le condamne à payer à la société Foncia Segg la somme de 3 000 euros ;
 
Par albert.caston le 09/07/21

Les régimes de responsabilité et d'assurance applicables aux vices de construction sous le prisme des baux commerciaux

 

 Etude, P. Dessuet, RGDA 2021-7; p. 7. Cass. 08-14.714.

 
Par albert.caston le 08/06/21

Responsabilité décennale et imputabilité du désordre...

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 3 juin 2021




Cassation partielle


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 480 F-D

Pourvoi n° F 20-10.573


Aide juridictionnelle totale en défense
au profit de M. [L].
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 13 mars 2020.



R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 JUIN 2021

M. [X] [A], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° F 20-10.573 contre l'arrêt rendu le 12 novembre 2019 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [K] [L], domicilié [Adresse 2],

2°/ à la société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) (société d'assurances mutuelles), dont le siège est [Adresse 3],

3°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 4],

4°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Personne géo-morale 1], dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic la société Foncia Atlas, domicilié [Adresse 5],

5°/ à la société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) (société d'assurances mutuelles), dont le siège est [Adresse 3], pris en qualité d'assureur de la société Lisloise de Construction,

défendeurs à la cassation.

M. [L] a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

La société Axa France IARD a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation annexé au présent arrêt ;

M. [L], demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation annexé au présent arrêt ;

La société Axa France IARD, demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation également annexé au présent arrêt ;

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. [A], de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de M. [L], de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Axa France IARD, de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], après débats en l'audience publique du 4 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. [A] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Mutuelle du bâtiment et des travaux publics.



Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 12 novembre 2019), M. [A] est propriétaire d'un lot dont les parties privatives sont constituées d'un appartement situé au rez-de-chaussée d'un immeuble soumis au statut de la copropriété. M. [L] est propriétaire du lot comportant l'appartement situé au-dessus.

3. M. [A], s'étant plaint d'un dégât des eaux, a assigné, après expertise, M. [L] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble (le syndicat) en réparation de ses préjudices. Le syndicat a appelé en garantie son assureur, la société Axa France IARD.

Examen des moyens

Sur le moyen unique du pourvoi principal de M. [A] et sur le moyen unique du pourvoi incident de M. [L], rédigés en termes identiques, réunis

Enoncé du moyen

4. M. [A] et M. [L] font grief à l'arrêt de mettre hors de cause le syndicat et la société Axa France IARD, de condamner uniquement M. [L] à l'indemniser de ses préjudice et de rejeter le surplus de ses demandes, alors :

1°/ que le syndicat des copropriétaires, qui a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires par le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; que, devant la cour d'appel, M. [A] faisait valoir que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble était engagée de plein droit, dès lors que l'état d'insalubrité persistante de son appartement, rendant impossible sa location en l'état, était notamment le résultat des désordres affectant les parties communes dont le syndicat était tenu de garantir la sécurité et l'entretien, et pour la reprise desquels l'expert avait préconisé d'importants travaux de réfection (concl., p. 8-9) ; que M. [A] observait que dans son rapport complémentaire du 25 septembre 2018, l'expert avait constaté que les travaux de réfection du plancher et des parties communes réalisés par la société Lisloise de Construction en 2011 n'étaient pas conformes et nécessitaient d'être à leur tour repris de manière importante (rapport, p. 22) ; que la cour d'appel a constaté qu'il ressortait effectivement des conclusions expertales que les travaux de reprise de structure du plancher, effectués à la demande du syndicat des copropriétaires, étaient à l'origine de désordres compromettant la solidité de l'ouvrage et affectant les parties privatives (arrêt, p. 15) ; qu'elle a également constaté qu'à la suite d'un dégât des eaux, suivi de nouvelles infiltrations provenant de l'appartement de M. [L], la structure porteuse et le plancher séparatif des appartements de M. [A] et de M. [L], parties communes, avaient été gravement endommagés au point que le plafond en placoplâtre du séjour de l'appartement de M. [A] s'était par la suite effondré, rendant impossible sa location (arrêt, p. 10 avant-dernier §) ; qu'en affirmant pourtant que les désordres affectant l'appartement de M. [A] avaient pour origine exclusive le comportement négligent de M. [L] et que la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d'entretien des parties communes ne pouvait être engagée et qu'il devait, ainsi que son assureur, être mis hors de cause, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article 14, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965

2°/ que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires par le défaut d'entretien des parties communes et ne peut s'exonérer de sa responsabilité en démontrant l'absence de faute de sa part ; que, devant la cour d'appel, M. [A] faisait valoir que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble était engagée de plein droit, dès lors que l'état d'insalubrité persistante de son appartement, rendant impossible sa location en l'état, était notamment le résultat des désordres affectant les parties communes dont le syndicat était tenu de garantir la sécurité et l'entretien, et pour la reprise desquels l'expert avait préconisé d'importants travaux de réfection ; qu'en retenant que la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d'entretien des parties communes ne pouvait être engagée et qu'il devait, ainsi que son assureur, être mis hors de cause, au motif en réalité inopérant qu'il s'était montré suffisamment diligent lorsque le sinistre, survenu en juillet 2009 dans l'appartement de M. [A], avait été porté à sa connaissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a souverainement retenu que la fuite du bac à douche était à l'origine exclusive des désordres apparus en 2009 dans l'appartement de M. [A] et de l'arrêt des travaux entrepris en 2011 par la société lisloise de construction, du fait de la poursuite de l'utilisation, par la locataire du dessus, de la douche non étanche, que les fenêtres et les volets ne fermant plus de l'appartement de M. [L] étaient à l'origine d'infiltrations en période de pluie, lesquelles induisaient une aggravation progressive des désordres constatés en 2009, et que, dès lors, les désordres affectant tant l'appartement de M. [A] que les parties communes avaient pour cause exclusive le comportement de M. [L], qui n'était pas assuré au titre du dégât des eaux et n'avait jamais effectué les travaux de nature à assurer l'étanchéité de son appartement.

6. Elle a pu en déduire, peu important la nature décennale des désordres affectant les travaux de reprise de la structure du plancher réalisés par la société lisloise de construction en 2011, que les dommages dont il était demandé indemnisation ne trouvaient leur origine ni dans un vice de construction, ni dans un défaut d'entretien des parties communes incombant à la copropriété.

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le moyen unique du pourvoi incident de la société Axa France IARD

Enoncé du moyen

8. La société Axa France IARD fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande à l'encontre de M. [L], alors « qu'en vertu des exigences du contradictoire, le juge ne peut pas relever d'office un moyen, pour justifier sa décision, sans avoir invité préalablement les parties à présenter leurs observations sur ce moyen ; qu'en ayant jugé que la demande de la société Axa France IARD formée contre Monsieur [L] était infondée, par application d'une clause de renonciation à recours, quand une telle clause n'avait été invoquée par aucune des parties dans le dispositif de ses dernières conclusions, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble le principe de la contradiction. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 16 du code de procédure civile :

9. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

10. Pour rejeter la demande, l'arrêt retient que les conditions générales du contrat multirisques immeuble souscrit auprès de la société Axa prévoient la renonciation de l'assureur à tout recours contre le syndic, le conseil syndical, le personnel attaché au service de l'immeuble, l'ensemble et chacun des copropriétaires, leurs ascendants et leurs descendants, sauf recours contre l'assureur si l'assureur (en réalité, l'auteur) du sinistre était assuré, qu'il est constant qu'au mois de juillet 2009, l'appartement de M. [L] n'était couvert par aucune assurance multirisque habitation, étant inoccupé depuis le 1er mars 2009, et qu'en l'état de la renonciation à recours de l'assureur contre le copropriétaire responsable des infiltrations, la demande formée par la société Axa France IARD à l'encontre de M. [L] doit être rejetée.

11. En statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur le moyen relevé d'office tiré d'une renonciation conventionnelle à recours, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Mise hors de cause

12. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause le syndicat et M. [A], dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de la société Axa France IARD à l'encontre de la M. [L] en paiement de la somme de 7 250,70 euros, l'arrêt rendu le 12 novembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

MET hors de cause M. [A] et le syndicat des copropriétaires du [Personne géo-morale 1] ;

Condamne M. [A] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par M. [A], ainsi que la demande du syndicat des copropriétaires du [Personne géo-morale 1] à l'encontre de la société Axa France IARD, et condamne M. [A] à payer au syndicat des copropriétaires du [Personne géo-morale 1] et à la société Axa France IARD, chacun, la somme de 3 000 euros ;
 
Par albert.caston le 01/04/21

Un arrêt didactique sur le défaut d'habilitation du syndic...

 

 

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 mars 2021, 20-15.307, Publié au bulletin

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 25 mars 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 286 FS-P

Pourvoi n° B 20-15.307




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 MARS 2021

Le syndicat des copropriétaires [...] sis [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Immo de France Normandie, dont le siège est [...] et ayant un établissement [...] , a formé le pourvoi n° B 20-15.307 contre l'arrêt rendu le 12 février 2020 par la cour d'appel de Rouen (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Gan assurances, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat du syndicat des copropriétaires [...] sis [...] , et l'avis de Mme Morel-Coujard, avocat général, après débats en l'audience publique du 16 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, MM. Parneix, Barbieri, Jessel, David, Jobert, conseillers, Mme Collomp, M. Béghin, Mmes Schmitt, Aldigé, conseillers référendaires, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 12 février 2020), le 16 novembre 2017, un syndicat de copropriétaires, se plaignant de désordres dans la construction de l'immeuble, a, après expertise, assigné en réparation de son préjudice la société Gan Assurances, assureur de la société chargée du gros oeuvre.

2. Le 25 avril 2019, se prévalant du défaut d'habilitation du syndic, la société Gan Assurances a signifié des conclusions d'incident demandant l'annulation de l'assignation.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

3. Le syndicat fait grief à l'arrêt d'annuler l'assignation délivrée à la société Gan Assurances, alors :

« 1°/ que les lois relatives à la procédure sont d'application immédiate ; qu'il résulte de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dans sa version issue du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice ; qu'en faisant droit à la demande d'annulation de l'assignation du 16 novembre 2017, fondée sur l'absence d'autorisation de la copropriété, formulée par un tiers, l'assureur du constructeur, l'arrêt a violé l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, ensemble l'article 12 du code de procédure civile et l'article 6 §1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

2°/ que, et à tout le moins, dès lors que le syndic a le pouvoir de représenter la copropriété à raison de sa désignation, l'exigence d'une autorisation émise par l'assemblée générale, à l'effet d'engager une action en justice, a pour seul objet de sauvegarder les intérêts de la copropriété en évitant qu'une action en justice ne soit exercée par le syndic avec les conséquences qu'elle peut comporter sans que l'assemblée générale l'ait voulu ; que si même l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 réservant à la copropriété le droit d'invoquer l'absence d'autorisation, n'est entré en vigueur que le 29 juin 2019, il révèle l'objet de la règle telle qu'elle doit être comprise, sans égard à la date d'introduction de la demande ; qu'il y a dès lors lieu de considérer, pour les instances intervenues antérieurement, qu'un tiers, privé d'intérêt, ne saurait se prévaloir d'un éventuel défaut d'autorisation ; que l'arrêt doit être censuré pour violation des articles 32 du Code de procédure civile, 117 du même code, 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, ensemble le principe suivant lequel une irrégularité ne peut être invoquée que par la partie que la règle vise à protéger. »

Réponse de la Cour

4. D'une part, l'article 12 du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 a inséré, après le premier alinéa de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, un alinéa aux termes duquel seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

5. Publié au Journal officiel du 28 juin 2019, ce texte est, en l'absence de disposition spécifique, entré en vigueur le 29 juin 2019.

6. Si, relatif à la procédure, il est immédiatement applicable aux instances en cours à cette date, il n'a pas pour conséquence, en l'absence d'une disposition expresse, de priver de leurs effets les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l'empire du texte ancien (2e Civ., 30 avril 2003, pourvoi n° 00-14.333, Bull. 2003, II, n° 123).

7. Dès lors, il n'est appelé à régir les exceptions de nullité tirées du défaut d'autorisation donnée au syndic pour agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires que si celles-ci ont été présentées à compter du 29 juin 2019.

8. Les conclusions d'incident de la société Gan Assurances ayant été signifiées antérieurement à cette date, c'est sans encourir le premier grief du moyen que la cour d'appel a statué en l'état du droit antérieur à l'application du décret du 27 juin 2019.

9. D'autre part, le défaut d'autorisation du syndic d'agir en justice au nom du syndicat constitue, lorsqu'elle est exigée, une irrégularité de fond, dont le régime est fixé par les articles 117 à 121 du code de procédure civile et qui peut être invoquée par tout défendeur à l'action (3e Civ., 12 octobre 1988, pourvoi n° 86-19.403, Bull. 1988, III, n° 140 ; Ass. plén., 15 mai 1992, pourvoi n° 89-18.021, Bull. 1992, AP, n° 5).

10. C'est par conséquent sans encourir le second grief du moyen que la cour d'appel a statué sur l'exception de nullité présentée par la société Gan Assurances.

11. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur les deuxième et troisième moyens, réunis

Enoncé des moyens

12. Par son deuxième moyen, le syndicat fait le même grief à l'arrêt, alors « que à partir du moment où une autorisation d'agir a été donnée au syndic notamment à partir des constatations résultant du rapport d'expertise, l'action exercée au nom de la copropriété l'est sur la base d'une assignation régulière ; qu'il est exclu qu'un tiers, tel qu'un constructeur, puisse se prévaloir de ce que, lors de l'assemblée générale, les copropriétaires n'avaient pas eu connaissance ou connaissance suffisante du rapport d'expertise sur la base duquel ils ont délibéré ; qu'en décidant le contraire, pour considérer comme irrégulière l'assemblée générale du 25 février 2019 quand seuls les copropriétaires pouvaient se prévaloir d'une irrégularité éventuelle, les juges du fond ont violé les articles 31 et 32 du code de procédure civile, 110 du même Code, 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction antérieure au 29 juin 2019, ensemble le principe suivant lequel seule la partie protégée par la règle violée peut invoquer l'irrégularité. »

13. Par son troisième moyen, le syndicat fait encore le même grief à l'arrêt, alors « que le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; qu'en considérant que le syndic ne disposait pas d'une habilitation régulière tout en retenant que le procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété en date du 25 février 2019 mentionnait la société Gan Assurances et précisait que le syndic « entendait se prévaloir du rapport d'expertise de Monsieur C... en date du 17 mai 2017 et obtenir réparation de l'ensemble des préjudices décrits dans ledit rapport », sachant que le rapport avait été précédemment présenté aux copropriétaires et les préjudices énoncés, ce dont il ressortait que tous les copropriétaires étaient parfaitement au courant de la situation, les juges du fond, qui ont omis de tirer les conséquences légales de leurs propres constatations, ont violé l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dans sa version applicable au litige. »

Réponse de la Cour

14. D'une part, ayant souverainement retenu que la résolution votée lors de l'assemblée générale du 25 février 2019 identifiait la personne à poursuivre mais ne contenait aucune désignation des désordres et procédait par renvoi au rapport d'expertise, alors qu'aucune mention du procès-verbal n'indiquait qu'il aurait été présenté aux copropriétaires lors de son déroulement et que la liste des pièces annexées à la convocation n'en faisait pas mention, la cour d'appel a pu en déduire que l'habilitation votée afin de régulariser l'assignation était atteinte par un vice.

15. D'autre part, ayant à bon droit énoncé que l'information devait être délivrée aux copropriétaires concomitamment au vote de l'habilitation et que le syndicat ne pouvait se prévaloir, pour régulariser l'absence de mention des désordres, d'une présentation du rapport faite antérieurement à cette assemblée, la cour d'appel en a exactement déduit que l'assignation devait être annulée.

16. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [...] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires [...] ;
 
Par albert.caston le 22/03/21

L'extension incontrôlée de la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires (ordonnance du 30/10/19 et nouvel art. 14 de la loi de 1965)

 

 Etude Poumarède, Loyers et copropriété 5021-3, p. 9.

 
Par albert.caston le 12/02/21

Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction de l'immeuble sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 janvier 2021




Cassation partielle


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 122 F-D

Pourvoi n° D 19-19.261




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 JANVIER 2021

1°/ Mme D..., J... I...,

2°/ Mme D..., W... M..., veuve I...,

domiciliées toutes deux [...],

3°/ M. D..., A... I..., domicilié [...] ,

tous trois pris en leur qualité d'héritiers de D... R... N... I..., décédé le [...],

ont formé le pourvoi n° D 19-19.261 contre l'arrêt rendu le 15 avril 2019 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Habitat Contact - Citya, dont le siège est [...] ,

2°/ à la société Entreprise A. Maigne, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

3°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [...] ,

4°/ à la société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP), dont le siège est [...] , société d'assurance mutuelle,

5°/ à la société Mutuelle des architectes français (MAF), dont le siège est [...] ,

6°/ à M. X... S..., domicilié [...] ,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de Mme D... J... I..., de Mme D... W... M... et de M. D... A... I..., de la SCP Spinosi et Sureau, avocat du syndicat des copropriétaires [...] , après débats en l'audience publique du 8 décembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement

1.Il est donné acte à Mme D... J... I..., Mme D... W... M... et M. D... A... I..., venant aux droits de D... I..., du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Entreprise A. Maigne, la Compagnie Axa France Iard, la SMABTP, la Mutuelle des Architectes Français et M. S....

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 15 avril 2019), M. D... I..., propriétaire de lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, s'étant plaint d'infiltrations à la suite de travaux d'étanchéité en toiture réalisés sous la maîtrise d'ouvrage du syndicat des copropriétaires (le syndicat), est intervenu à l'instance opposant le syndicat aux constructeurs, à leurs assureurs et à l'assureur dommages-ouvrage, et a demandé au syndicat l'indemnisation d'un préjudice financier né du retard dans la vente de son bien.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. Les consorts I... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes à l'encontre du syndicat, alors « que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et qu'en l'absence de toute précision dans les écritures sur le fondement de la demande, les juges du fond doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques, conformément aux règles de droit qui leur sont applicables ; que la cour a constaté en l'espèce que si les consorts I... faisaient certes état de carences du syndicat des copropriétaires, ils ne visaient toutefois « aucun fondement juridique à l'appui de leurs demandes de condamnations formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires » ; qu'en statuant dès lors de la sorte, motif pris que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne pouvait être engagée qu'en cas de faute, laquelle n'était pas établie en l'espèce, quand il lui appartenait de se prononcer, en application de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sur la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires à raison du vice de construction qu'elle relevait, et tenant au défaut d'étanchéité de la toiture terrasse, la cour a violé l'article 12 du code de procédure civile.»

Réponse de la Cour

Vu l'article 12 du code de procédure civile :

5. Selon ce texte, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

6. Pour rejeter les demandes des consorts I... qui soutenaient que les infiltrations à l'origine des préjudices de M. I... trouvaient leur origine dans les travaux exécutés sur les parties communes, l'arrêt retient que les consorts I... ne visent aucun fondement juridique à l'appui de leurs demandes, que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée qu'en cas de preuve d'une faute caractérisée soit par un manquement au règlement de copropriété, soit par un manquement à la loi, et qu'aucune faute du syndicat n'est prouvée.

7. En statuant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction de l'immeuble sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel, qui, en l'absence de toute précision sur le fondement de la demande, devait examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques, conformément aux règles de droit qui leur étaient applicables, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de Mme D... J... I..., de Mme D... W... M... et de M. D... A... I... à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [...] , l'arrêt rendu le 15 avril 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [...] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires du [...] et le condamne à payer à Mme D... J... I..., Mme D... W... M... et M. D... A... I... la somme globale de 3 000 euros ;
 
Par albert.caston le 14/12/20
 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
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LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 2

CM



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 26 novembre 2020




Cassation partielle


M. PIREYRE, président



Arrêt n° 1290 F-D

Pourvoi n° K 19-20.509




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 NOVEMBRE 2020

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...], dont le siège est [...] , représenté son syndic le cabinet Z..., dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° K 19-20.509 contre l'arrêt rendu le 16 mai 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-3), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. D... P...,

2°/ à Mme O... J..., épouse P...,

tous deux domiciliés [...] , (Australie),

3°/ à la société SMABTP, dont le siège est [...] ,

4°/ à la société [...], dont le siège est [...] ,

5°/ à la société Allianz eurocourtage, dont le siège est [...] ,

6°/ à la société Allianz Iard, dont le siège est [...] , venant aux droits de de la société Gan Eurocourtage,

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Guého, conseiller référendaire, les observations de Me Occhipinti, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...], de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Allianz Iard, et l'avis de M. Grignon Dumoulin, avocat général, après débats en l'audience publique du 14 octobre 2020 où étaient présents M. Pireyre, président, Mme Guého, conseiller référendaire rapporteur, Mme Gelbard-Le Dauphin, conseiller doyen, et M. Carrasco, greffier de chambre,

la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte au syndicat des copropriétaires de l'immeuble de [...] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. D... P..., Mme J..., épouse P..., la société SMABTP, la société [...] et la société Allianz eurocourtage.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 mai 2019), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] (le syndicat des copropriétaires) a fait réaliser des travaux de réfection de l'étanchéité des toitures-terrasses du bâtiment 3.

3. M. et Mme P..., propriétaires de l'un des appartements se trouvant dans ce bâtiment, s'étant plaints d'infiltrations, le syndicat des copropriétaires a transmis le 18 décembre 2009 une déclaration de sinistre à la société Gan eurocourtage, son assureur au titre d'un contrat multirisques habitation, aux droits duquel est venue la société Allianz Iard (l'assureur), puis a obtenu en référé la désignation d'un expert.

4. Après le dépôt du rapport d'expertise, M. et Mme P... ont assigné le syndicat des copropriétaires en remboursement des travaux de remise en état et en indemnisation de leur préjudice de jouissance. Le syndicat des copropriétaires a assigné son assureur en garantie.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le débouter de son appel en garantie contre la société Allianz Iard, alors « qu'une clause d'exclusion de garantie doit être formelle et limitée ; que tel n'est pas le cas de la clause qui exclut de la garantie les dommages résultant d'un manque de réparations indispensables incombant à l'assuré, ou les dommages résultant d'un défaut d'entretien permanent et volontaire ; qu'en estimant cette clause formelle et limitée et donc applicable, la cour d'appel a violé l'article L. 113-1 du code des assurances. »

Réponse de la Cour

Vu l'article L. 113-1 du code des assurances :

6. Selon ce texte, l'assureur répond des conséquences des fautes de l'assuré, sauf clause d'exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

7. Pour débouter le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie contre l'assureur, l'arrêt, après avoir rappelé que ce dernier sollicitait sa mise hors de cause en opposant une exclusion de garantie concernant « les dommages résultant d'un défaut permanent et volontaire d'entretien ou d'un manque de réparations indispensables incombant à l'assuré », énonce que l'expertise a mis clairement en évidence que les désordres affectant les toitures-terrasses ne provenaient pas d'une cause accidentelle à l'origine des événements garantis, mais d'un défaut d'étanchéité. Il ajoute que la police d'assurance, dans son article 6.1, ne garantit que les dégâts des eaux provenant de fuites ou débordements accidentels, notamment des « infiltrations accidentelles des eaux provoquées par la pluie, la grêle, la neige, le gel, le dégel, au travers de la couverture des bâtiments, des toitures en terrasse, des balcons couvrant des terrasses », et exclut les dommages résultant d'un défaut permanent et volontaire d'entretien ou d'un manque de réparations. Il en déduit que cette clause, qui est explicite, limitée et dont le caractère abusif n'est pas démontré, a vocation à s'appliquer et que la cause des désordres n'entrant pas dans le champ d'application de la police d'assurance, la couverture de l'assureur ne peut être mobilisée.

8. En statuant ainsi, alors que cette clause d'exclusion de garantie, ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, n'était pas formelle et limitée et ne pouvait ainsi recevoir application en raison de son imprécision, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] de son appel en garantie contre la société Allianz Iard, l'arrêt rendu le 16 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne la société Allianz Iard aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Allianz Iard et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble de [...] la somme de 3 000 euros ;
 
Par albert.caston le 15/09/20

Changement de syndic de copropriété et poursuite de procédure

 

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 juillet 2020, 18-25.408, Inédit

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 juillet 2020




Cassation


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 416 F-D

Pourvoi n° Q 18-25.408




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Facultés, dont le siège est [...] , représenté par son syndic, la société Nexity Lamy, [...] , a formé le pourvoi n° Q 18-25.408 contre l'arrêt rendu le 4 octobre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige l'opposant à la société Crystal Palace, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Richard, avocat du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Facultés, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société Crystal Palace, après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 octobre 2018), la SCI Crystal Palace (la SCI) est propriétaire d'un lot donné à bail commercial, situé dans l'ensemble immobilier Les Facultés soumis au statut de la copropriété.

2. Par ordonnance du 29 avril 2014, M. O... a été désigné en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de cet ensemble (le syndicat) en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3. Le syndicat, représenté par M. O..., a assigné la société Crystal Palace en résiliation du bail commercial portant sur son lot et en mise en conformité avec le règlement de copropriété.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche

Enoncé du moyen

4. Le syndicat fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes, alors « que le défaut de pouvoir d'une personne figurant au procès comme représentant une personne morale constitue une irrégularité de fond affectant la validité des actes de procédure ; que cette irrégularité peut être couverte à hauteur d'appel jusqu'au jour où le juge statue ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions du syndicat, qui soutenait que l'assemblée générale des copropriétaires, lors de sa séance du 27 octobre 2017, avait désigné la société Fergan comme nouveau syndic de la copropriété afin de poursuivre la procédure judiciaire devant la cour d'appel, de sorte que ce syndic, qui était intervenu à l'instance, disposait du pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires à hauteur d'appel, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 455 du code de procédure civile :

5. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Un défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

6. Pour déclarer les demandes du syndicat irrecevables, l'arrêt retient que l'administrateur provisoire n'avait pas qualité pour engager une action qui était sans rapport avec le redressement de la situation financière de la copropriété, auquel sa mission était circonscrite, et qui visait la résiliation d'un bail commercial.

7. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du syndicat soutenant qu'un nouveau syndic avait été mandaté lors de I'assemblée générale du 27 octobre 2017 pour poursuivre l'instance en appel, de sorte que ses demandes étaient recevables, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 octobre 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne la société Crystal Palace aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Crystal Palace et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Facultés la somme de 3 000 euros ;
 
Par albert.caston le 14/09/20

Réforme de la copropriété : décryptage du décret et de l'arrêté du 2 juillet 2020

 
Etude A Lebatteux, Loy. et copr. 2020-9, p. 12.