Par albert.caston le 01/04/21

Un arrêt didactique sur le défaut d'habilitation du syndic...

 

 

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 mars 2021, 20-15.307, Publié au bulletin

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 25 mars 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 286 FS-P

Pourvoi n° B 20-15.307




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 MARS 2021

Le syndicat des copropriétaires [...] sis [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Immo de France Normandie, dont le siège est [...] et ayant un établissement [...] , a formé le pourvoi n° B 20-15.307 contre l'arrêt rendu le 12 février 2020 par la cour d'appel de Rouen (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Gan assurances, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat du syndicat des copropriétaires [...] sis [...] , et l'avis de Mme Morel-Coujard, avocat général, après débats en l'audience publique du 16 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, MM. Parneix, Barbieri, Jessel, David, Jobert, conseillers, Mme Collomp, M. Béghin, Mmes Schmitt, Aldigé, conseillers référendaires, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 12 février 2020), le 16 novembre 2017, un syndicat de copropriétaires, se plaignant de désordres dans la construction de l'immeuble, a, après expertise, assigné en réparation de son préjudice la société Gan Assurances, assureur de la société chargée du gros oeuvre.

2. Le 25 avril 2019, se prévalant du défaut d'habilitation du syndic, la société Gan Assurances a signifié des conclusions d'incident demandant l'annulation de l'assignation.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

3. Le syndicat fait grief à l'arrêt d'annuler l'assignation délivrée à la société Gan Assurances, alors :

« 1°/ que les lois relatives à la procédure sont d'application immédiate ; qu'il résulte de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dans sa version issue du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice ; qu'en faisant droit à la demande d'annulation de l'assignation du 16 novembre 2017, fondée sur l'absence d'autorisation de la copropriété, formulée par un tiers, l'assureur du constructeur, l'arrêt a violé l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, ensemble l'article 12 du code de procédure civile et l'article 6 §1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

2°/ que, et à tout le moins, dès lors que le syndic a le pouvoir de représenter la copropriété à raison de sa désignation, l'exigence d'une autorisation émise par l'assemblée générale, à l'effet d'engager une action en justice, a pour seul objet de sauvegarder les intérêts de la copropriété en évitant qu'une action en justice ne soit exercée par le syndic avec les conséquences qu'elle peut comporter sans que l'assemblée générale l'ait voulu ; que si même l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 réservant à la copropriété le droit d'invoquer l'absence d'autorisation, n'est entré en vigueur que le 29 juin 2019, il révèle l'objet de la règle telle qu'elle doit être comprise, sans égard à la date d'introduction de la demande ; qu'il y a dès lors lieu de considérer, pour les instances intervenues antérieurement, qu'un tiers, privé d'intérêt, ne saurait se prévaloir d'un éventuel défaut d'autorisation ; que l'arrêt doit être censuré pour violation des articles 32 du Code de procédure civile, 117 du même code, 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, ensemble le principe suivant lequel une irrégularité ne peut être invoquée que par la partie que la règle vise à protéger. »

Réponse de la Cour

4. D'une part, l'article 12 du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 a inséré, après le premier alinéa de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, un alinéa aux termes duquel seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

5. Publié au Journal officiel du 28 juin 2019, ce texte est, en l'absence de disposition spécifique, entré en vigueur le 29 juin 2019.

6. Si, relatif à la procédure, il est immédiatement applicable aux instances en cours à cette date, il n'a pas pour conséquence, en l'absence d'une disposition expresse, de priver de leurs effets les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l'empire du texte ancien (2e Civ., 30 avril 2003, pourvoi n° 00-14.333, Bull. 2003, II, n° 123).

7. Dès lors, il n'est appelé à régir les exceptions de nullité tirées du défaut d'autorisation donnée au syndic pour agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires que si celles-ci ont été présentées à compter du 29 juin 2019.

8. Les conclusions d'incident de la société Gan Assurances ayant été signifiées antérieurement à cette date, c'est sans encourir le premier grief du moyen que la cour d'appel a statué en l'état du droit antérieur à l'application du décret du 27 juin 2019.

9. D'autre part, le défaut d'autorisation du syndic d'agir en justice au nom du syndicat constitue, lorsqu'elle est exigée, une irrégularité de fond, dont le régime est fixé par les articles 117 à 121 du code de procédure civile et qui peut être invoquée par tout défendeur à l'action (3e Civ., 12 octobre 1988, pourvoi n° 86-19.403, Bull. 1988, III, n° 140 ; Ass. plén., 15 mai 1992, pourvoi n° 89-18.021, Bull. 1992, AP, n° 5).

10. C'est par conséquent sans encourir le second grief du moyen que la cour d'appel a statué sur l'exception de nullité présentée par la société Gan Assurances.

11. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur les deuxième et troisième moyens, réunis

Enoncé des moyens

12. Par son deuxième moyen, le syndicat fait le même grief à l'arrêt, alors « que à partir du moment où une autorisation d'agir a été donnée au syndic notamment à partir des constatations résultant du rapport d'expertise, l'action exercée au nom de la copropriété l'est sur la base d'une assignation régulière ; qu'il est exclu qu'un tiers, tel qu'un constructeur, puisse se prévaloir de ce que, lors de l'assemblée générale, les copropriétaires n'avaient pas eu connaissance ou connaissance suffisante du rapport d'expertise sur la base duquel ils ont délibéré ; qu'en décidant le contraire, pour considérer comme irrégulière l'assemblée générale du 25 février 2019 quand seuls les copropriétaires pouvaient se prévaloir d'une irrégularité éventuelle, les juges du fond ont violé les articles 31 et 32 du code de procédure civile, 110 du même Code, 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction antérieure au 29 juin 2019, ensemble le principe suivant lequel seule la partie protégée par la règle violée peut invoquer l'irrégularité. »

13. Par son troisième moyen, le syndicat fait encore le même grief à l'arrêt, alors « que le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; qu'en considérant que le syndic ne disposait pas d'une habilitation régulière tout en retenant que le procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété en date du 25 février 2019 mentionnait la société Gan Assurances et précisait que le syndic « entendait se prévaloir du rapport d'expertise de Monsieur C... en date du 17 mai 2017 et obtenir réparation de l'ensemble des préjudices décrits dans ledit rapport », sachant que le rapport avait été précédemment présenté aux copropriétaires et les préjudices énoncés, ce dont il ressortait que tous les copropriétaires étaient parfaitement au courant de la situation, les juges du fond, qui ont omis de tirer les conséquences légales de leurs propres constatations, ont violé l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dans sa version applicable au litige. »

Réponse de la Cour

14. D'une part, ayant souverainement retenu que la résolution votée lors de l'assemblée générale du 25 février 2019 identifiait la personne à poursuivre mais ne contenait aucune désignation des désordres et procédait par renvoi au rapport d'expertise, alors qu'aucune mention du procès-verbal n'indiquait qu'il aurait été présenté aux copropriétaires lors de son déroulement et que la liste des pièces annexées à la convocation n'en faisait pas mention, la cour d'appel a pu en déduire que l'habilitation votée afin de régulariser l'assignation était atteinte par un vice.

15. D'autre part, ayant à bon droit énoncé que l'information devait être délivrée aux copropriétaires concomitamment au vote de l'habilitation et que le syndicat ne pouvait se prévaloir, pour régulariser l'absence de mention des désordres, d'une présentation du rapport faite antérieurement à cette assemblée, la cour d'appel en a exactement déduit que l'assignation devait être annulée.

16. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [...] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires [...] ;
 
Par albert.caston le 22/03/21

L'extension incontrôlée de la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires (ordonnance du 30/10/19 et nouvel art. 14 de la loi de 1965)

 

 Etude Poumarède, Loyers et copropriété 5021-3, p. 9.

 
Par albert.caston le 12/02/21

Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction de l'immeuble sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 28 janvier 2021




Cassation partielle


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 122 F-D

Pourvoi n° D 19-19.261




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 JANVIER 2021

1°/ Mme D..., J... I...,

2°/ Mme D..., W... M..., veuve I...,

domiciliées toutes deux [...],

3°/ M. D..., A... I..., domicilié [...] ,

tous trois pris en leur qualité d'héritiers de D... R... N... I..., décédé le [...],

ont formé le pourvoi n° D 19-19.261 contre l'arrêt rendu le 15 avril 2019 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Habitat Contact - Citya, dont le siège est [...] ,

2°/ à la société Entreprise A. Maigne, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

3°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [...] ,

4°/ à la société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP), dont le siège est [...] , société d'assurance mutuelle,

5°/ à la société Mutuelle des architectes français (MAF), dont le siège est [...] ,

6°/ à M. X... S..., domicilié [...] ,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de Mme D... J... I..., de Mme D... W... M... et de M. D... A... I..., de la SCP Spinosi et Sureau, avocat du syndicat des copropriétaires [...] , après débats en l'audience publique du 8 décembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement

1.Il est donné acte à Mme D... J... I..., Mme D... W... M... et M. D... A... I..., venant aux droits de D... I..., du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Entreprise A. Maigne, la Compagnie Axa France Iard, la SMABTP, la Mutuelle des Architectes Français et M. S....

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 15 avril 2019), M. D... I..., propriétaire de lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, s'étant plaint d'infiltrations à la suite de travaux d'étanchéité en toiture réalisés sous la maîtrise d'ouvrage du syndicat des copropriétaires (le syndicat), est intervenu à l'instance opposant le syndicat aux constructeurs, à leurs assureurs et à l'assureur dommages-ouvrage, et a demandé au syndicat l'indemnisation d'un préjudice financier né du retard dans la vente de son bien.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. Les consorts I... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes à l'encontre du syndicat, alors « que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et qu'en l'absence de toute précision dans les écritures sur le fondement de la demande, les juges du fond doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques, conformément aux règles de droit qui leur sont applicables ; que la cour a constaté en l'espèce que si les consorts I... faisaient certes état de carences du syndicat des copropriétaires, ils ne visaient toutefois « aucun fondement juridique à l'appui de leurs demandes de condamnations formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires » ; qu'en statuant dès lors de la sorte, motif pris que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne pouvait être engagée qu'en cas de faute, laquelle n'était pas établie en l'espèce, quand il lui appartenait de se prononcer, en application de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sur la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires à raison du vice de construction qu'elle relevait, et tenant au défaut d'étanchéité de la toiture terrasse, la cour a violé l'article 12 du code de procédure civile.»

Réponse de la Cour

Vu l'article 12 du code de procédure civile :

5. Selon ce texte, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

6. Pour rejeter les demandes des consorts I... qui soutenaient que les infiltrations à l'origine des préjudices de M. I... trouvaient leur origine dans les travaux exécutés sur les parties communes, l'arrêt retient que les consorts I... ne visent aucun fondement juridique à l'appui de leurs demandes, que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée qu'en cas de preuve d'une faute caractérisée soit par un manquement au règlement de copropriété, soit par un manquement à la loi, et qu'aucune faute du syndicat n'est prouvée.

7. En statuant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction de l'immeuble sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel, qui, en l'absence de toute précision sur le fondement de la demande, devait examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques, conformément aux règles de droit qui leur étaient applicables, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de Mme D... J... I..., de Mme D... W... M... et de M. D... A... I... à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [...] , l'arrêt rendu le 15 avril 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [...] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires du [...] et le condamne à payer à Mme D... J... I..., Mme D... W... M... et M. D... A... I... la somme globale de 3 000 euros ;
 
Par albert.caston le 14/12/20
 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 2

CM



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 26 novembre 2020




Cassation partielle


M. PIREYRE, président



Arrêt n° 1290 F-D

Pourvoi n° K 19-20.509




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 NOVEMBRE 2020

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...], dont le siège est [...] , représenté son syndic le cabinet Z..., dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° K 19-20.509 contre l'arrêt rendu le 16 mai 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-3), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. D... P...,

2°/ à Mme O... J..., épouse P...,

tous deux domiciliés [...] , (Australie),

3°/ à la société SMABTP, dont le siège est [...] ,

4°/ à la société [...], dont le siège est [...] ,

5°/ à la société Allianz eurocourtage, dont le siège est [...] ,

6°/ à la société Allianz Iard, dont le siège est [...] , venant aux droits de de la société Gan Eurocourtage,

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Guého, conseiller référendaire, les observations de Me Occhipinti, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...], de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Allianz Iard, et l'avis de M. Grignon Dumoulin, avocat général, après débats en l'audience publique du 14 octobre 2020 où étaient présents M. Pireyre, président, Mme Guého, conseiller référendaire rapporteur, Mme Gelbard-Le Dauphin, conseiller doyen, et M. Carrasco, greffier de chambre,

la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte au syndicat des copropriétaires de l'immeuble de [...] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. D... P..., Mme J..., épouse P..., la société SMABTP, la société [...] et la société Allianz eurocourtage.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 mai 2019), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] (le syndicat des copropriétaires) a fait réaliser des travaux de réfection de l'étanchéité des toitures-terrasses du bâtiment 3.

3. M. et Mme P..., propriétaires de l'un des appartements se trouvant dans ce bâtiment, s'étant plaints d'infiltrations, le syndicat des copropriétaires a transmis le 18 décembre 2009 une déclaration de sinistre à la société Gan eurocourtage, son assureur au titre d'un contrat multirisques habitation, aux droits duquel est venue la société Allianz Iard (l'assureur), puis a obtenu en référé la désignation d'un expert.

4. Après le dépôt du rapport d'expertise, M. et Mme P... ont assigné le syndicat des copropriétaires en remboursement des travaux de remise en état et en indemnisation de leur préjudice de jouissance. Le syndicat des copropriétaires a assigné son assureur en garantie.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le débouter de son appel en garantie contre la société Allianz Iard, alors « qu'une clause d'exclusion de garantie doit être formelle et limitée ; que tel n'est pas le cas de la clause qui exclut de la garantie les dommages résultant d'un manque de réparations indispensables incombant à l'assuré, ou les dommages résultant d'un défaut d'entretien permanent et volontaire ; qu'en estimant cette clause formelle et limitée et donc applicable, la cour d'appel a violé l'article L. 113-1 du code des assurances. »

Réponse de la Cour

Vu l'article L. 113-1 du code des assurances :

6. Selon ce texte, l'assureur répond des conséquences des fautes de l'assuré, sauf clause d'exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

7. Pour débouter le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie contre l'assureur, l'arrêt, après avoir rappelé que ce dernier sollicitait sa mise hors de cause en opposant une exclusion de garantie concernant « les dommages résultant d'un défaut permanent et volontaire d'entretien ou d'un manque de réparations indispensables incombant à l'assuré », énonce que l'expertise a mis clairement en évidence que les désordres affectant les toitures-terrasses ne provenaient pas d'une cause accidentelle à l'origine des événements garantis, mais d'un défaut d'étanchéité. Il ajoute que la police d'assurance, dans son article 6.1, ne garantit que les dégâts des eaux provenant de fuites ou débordements accidentels, notamment des « infiltrations accidentelles des eaux provoquées par la pluie, la grêle, la neige, le gel, le dégel, au travers de la couverture des bâtiments, des toitures en terrasse, des balcons couvrant des terrasses », et exclut les dommages résultant d'un défaut permanent et volontaire d'entretien ou d'un manque de réparations. Il en déduit que cette clause, qui est explicite, limitée et dont le caractère abusif n'est pas démontré, a vocation à s'appliquer et que la cause des désordres n'entrant pas dans le champ d'application de la police d'assurance, la couverture de l'assureur ne peut être mobilisée.

8. En statuant ainsi, alors que cette clause d'exclusion de garantie, ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, n'était pas formelle et limitée et ne pouvait ainsi recevoir application en raison de son imprécision, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] de son appel en garantie contre la société Allianz Iard, l'arrêt rendu le 16 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne la société Allianz Iard aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Allianz Iard et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble de [...] la somme de 3 000 euros ;
 
Par albert.caston le 15/09/20

Changement de syndic de copropriété et poursuite de procédure

 

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 juillet 2020, 18-25.408, Inédit

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

MY1



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 9 juillet 2020




Cassation


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 416 F-D

Pourvoi n° Q 18-25.408




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Facultés, dont le siège est [...] , représenté par son syndic, la société Nexity Lamy, [...] , a formé le pourvoi n° Q 18-25.408 contre l'arrêt rendu le 4 octobre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige l'opposant à la société Crystal Palace, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Richard, avocat du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Facultés, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société Crystal Palace, après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 octobre 2018), la SCI Crystal Palace (la SCI) est propriétaire d'un lot donné à bail commercial, situé dans l'ensemble immobilier Les Facultés soumis au statut de la copropriété.

2. Par ordonnance du 29 avril 2014, M. O... a été désigné en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de cet ensemble (le syndicat) en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3. Le syndicat, représenté par M. O..., a assigné la société Crystal Palace en résiliation du bail commercial portant sur son lot et en mise en conformité avec le règlement de copropriété.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche

Enoncé du moyen

4. Le syndicat fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes, alors « que le défaut de pouvoir d'une personne figurant au procès comme représentant une personne morale constitue une irrégularité de fond affectant la validité des actes de procédure ; que cette irrégularité peut être couverte à hauteur d'appel jusqu'au jour où le juge statue ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions du syndicat, qui soutenait que l'assemblée générale des copropriétaires, lors de sa séance du 27 octobre 2017, avait désigné la société Fergan comme nouveau syndic de la copropriété afin de poursuivre la procédure judiciaire devant la cour d'appel, de sorte que ce syndic, qui était intervenu à l'instance, disposait du pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires à hauteur d'appel, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 455 du code de procédure civile :

5. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Un défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

6. Pour déclarer les demandes du syndicat irrecevables, l'arrêt retient que l'administrateur provisoire n'avait pas qualité pour engager une action qui était sans rapport avec le redressement de la situation financière de la copropriété, auquel sa mission était circonscrite, et qui visait la résiliation d'un bail commercial.

7. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du syndicat soutenant qu'un nouveau syndic avait été mandaté lors de I'assemblée générale du 27 octobre 2017 pour poursuivre l'instance en appel, de sorte que ses demandes étaient recevables, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 octobre 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne la société Crystal Palace aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Crystal Palace et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Facultés la somme de 3 000 euros ;
 
Par albert.caston le 14/09/20

Réforme de la copropriété : décryptage du décret et de l'arrêté du 2 juillet 2020

 
Etude A Lebatteux, Loy. et copr. 2020-9, p. 12.
 
Par albert.caston le 14/09/20

Le contrat de syndic est-il toujours un mandat ?

 
Focus Poumarède, Loy. et copr., 2020-9, p. 3.
 
Par albert.caston le 11/09/20

Le droit spécial des biens à l'épreuve du droit réel de jouissance spéciale : droit réel de jouissance et copropriété

 
Etude Reboul-Maupin, D. 2020, p. 1689.
 
Par albert.caston le 14/08/20

Même si le constructeur avait pris l'initiative de modifier l'emplacement de l'ascenseur desservant l'immeuble, ce fait ne démontrait pas, en soi, que l'immeuble construit présentât un vice de construction, notion distincte du défaut de livraison conforme.

 

 Cour de cassation

chambre civile 3
Audience publique du jeudi 9 juillet 2020
N° de pourvoi: 19-12.256

Non publié au bulletinRejet

M. Chauvin (président), président
SCP Marlange et de La Burgade, SCP Ortscheidt, avocat(s)
 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MY1

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 9 juillet 2020

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 418 F-D

Pourvoi n° Q 19-12.256

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020

M. P... C..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° Q 19-12.256 contre l'arrêt rendu le 5 novembre 2018 par la cour d'appel de Nancy (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Villa Kennedy, société civile de construction vente, dont le siège est [...] ,

2°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la [...], [...] , représenté par son syndic, la société Alpha conseil, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de M. C..., de la SCP Ortscheidt, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la [...], après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Nancy, 5 novembre 2018), M. C..., propriétaire, pour l'avoir acquis en l'état futur d'achèvement, d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble (le syndicat) en indemnisation des préjudices résultant d'une insuffisance de surface par rapport aux stipulations du contrat de vente. La SCCV Villa Kennedy a été appelée en intervention forcée.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

2. M. C... fait grief à l'arrêt de rejeter les demandes, alors « qu'aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction des parties communes ; que constitue un vice de construction au sens de ce texte la modification de l'aménagement des parties communes, rendue nécessaire par un défaut de conception de l'immeuble, entraînant la réduction de la superficie d'une partie privative, et causant ainsi un dommage à un copropriétaire ; que dès lors, en jugeant en l'espèce que la modification de l'emplacement de l'ascenseur desservant l'immeuble à l'initiative du constructeur, due à un défaut de conception de l'immeuble, et ayant entraîné l'amputation d'une partie de l'appartement de M. C..., copropriétaire, ne constituait pas un vice de construction, la cour d'appel a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

3. La cour d'appel a relevé qu'un arrêt du 12 avril 2011 avait retenu la responsabilité du constructeur sur le fondement d'un défaut de livraison conforme de l'appartement acquis sur plan par M. C... et que la non-conformité consistait en une perte de surface, dans la cuisine de l'appartement, perturbant l'implantation prévue pour l'électroménager et le chauffe-eau l'équipant.

4. Elle a retenu que, même si le constructeur avait pris l'initiative de modifier l'emplacement de l'ascenseur desservant l'immeuble, ce fait ne démontrait pas, en soi, que l'immeuble construit présentât un vice de construction, notion distincte du défaut de livraison conforme.

5. Elle en a exactement déduit qu'en l'absence de vice de construction affectant les parties communes de l'immeuble, la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'était pas engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. C... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. C... et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la [...] la somme de 3 000 euros.

 
Par albert.caston le 14/08/20

Copropriété - obligation de démolir - prescription

 

 Cour de cassation

chambre civile 3
Audience publique du jeudi 9 juillet 2020
N° de pourvoi: 19-17.843

Non publié au bulletinRejet

M. Chauvin (président), président
Me Balat, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)
 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CM

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 9 juillet 2020

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 422 F-D

Pourvoi n° N 19-17.843

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020

1°/ M. H... X... ,

2°/ Mme T... Q..., épouse X... ,

tous deux domiciliés [...] ,

3°/ M. Q... X... , domicilié [...] ,

ont formé le pourvoi n° N 19-17.843 contre l'arrêt rendu le 26 mars 2019 par la cour d'appel de Grenoble (2e chambre civile), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic, la société Immo de France Rhône-Alpes, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat des consorts X... , de Me Balat, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] , et après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. Q... X... du désistement de son pourvoi.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 26 mars 2019), M. et Mme H... X... , propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont édifié un bâtiment sur le toit de l'immeuble et un appentis à l'entrée de leur appartement en rez-de-chaussée.

3. Le syndicat des copropriétaires les a assignés en démolition de ces bâtiments et remise en état des lieux.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche, et le second moyen, ci-après annexés

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. M. et Mme X... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors « que le délai de la prescription extinctive court à compter de jour où le titulaire du droit sujet à prescription a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en décidant que le délai de prescription de l'espèce a commencé de courir à la date à laquelle les travaux de surélévation ont été exécutés, la cour d'appel, qui relève pourtant que tous les copropriétaires ont, dès le 2 mai 2004 et le 12 décembre 2005, formellement approuvé le projet de construction que M. et Mme H... X... leur ont soumis avant d'entreprendre les travaux, ce qui leur permettait, à partir du 2 mai 2004 ou du 12 décembre 2005, de s'y opposer, au besoin en demandant au syndicat des copropriétaires d'agir en démolition, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a retenu, à bon droit, que le point de départ de la prescription était la réalisation des travaux et que M. et Mme X... ne pouvaient se prévaloir d'un accord des copropriétaires donné, en 2004 et 2005, pour leur exécution, alors que seule l'assemblée générale a compétence pour autoriser des travaux.

7. Ayant constaté que l'assignation avait été délivrée le 26 janvier 2016 et retenu que la preuve de la réalisation des travaux plus de dix ans avant l'assignation n'était pas rapportée, alors que le permis de construire avait été délivré le 18 avril 2006, elle en a exactement déduit que la prescription n'était pas acquise.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme H... X... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme H... X... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] la somme globale de 2 000 euros ;