Par albert.caston le 02/10/13

14ème législature

Question N° : 507 de M. Dominique Le Mèner ( Union pour un Mouvement Populaire - Sarthe ) Question écrite

Ministère interrogé > Égalité des territoires et logement Ministère attributaire > Justice

Rubrique > copropriété Tête d'analyse > syndics Analyse > responsabilité

Question publiée au JO le : 10/07/2012 page : 4311

Réponse publiée au JO le : 01/10/2013 page : 10360

Date de changement d'attribution : 28/08/2012

Texte de la question

M. Dominique Le Mèner attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur la réforme introduite par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 qui porte sur la copropriété. En effet, il a été créé une procédure préventive pour les immeubles en copropriété aux articles 29-1 A et 29-1 B de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cette procédure permet au syndic ou à des copropriétaires représentant au moins 15 % du syndicat, de saisir le président du Tribunal de grande instance en vue de la désignation d'un mandataire ad hoc lorsque les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles à la clôture des comptes. Le 2ème alinéa de l'article 29-1 B dispose que « le président du Tribunal de grande instance précise, dans son ordonnance, l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic ou le partage des frais entre eux [...] ». Il s'agit des frais inhérents à la désignation du mandataire. En pratique, certains syndics professionnels ayant mis en oeuvre cette procédure ont été condamnés personnellement au paiement de tout ou partie de ces frais, alors même qu'ils avaient fait diligence pour mettre fin aux difficultés financières du syndicat des copropriétaires. Ces frais acquittés deviennent ainsi une charge définitive et « irrécouvrable » contre le syndicat. En ordonnant une telle imputation, la loi présume d'une faute dans la gestion du syndic, sans que celle-ci soit prouvée et pour laquelle l'assureur en responsabilité civile professionnelle du syndic ne peut intervenir. Il lui demande donc si une évolution du droit sur cette question est envisageable afin que les sommes engagées soient recouvrables lorsqu'à l'issue de la procédure, la gestion du syndic a clairement été mise hors de cause.

Texte de la réponse

Le deuxième alinéa de l'article 29-1 B de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le président du tribunal de grande instance « précise, dans son ordonnance, l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre eux, dans les cas visés aux premier et deuxième alinéas de l'article 29-1 A », c'est-à-dire lorsqu'il a été saisi sur requête à l'initiative du syndic ou en référé, à l'initiative de copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat. Le texte prévoit la possibilité de répartir les frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic mais ne précise pas les critères de cette répartition. En particulier, il ne limite pas aux seuls cas de défaillance avérée du syndic l'imputation des frais à ce dernier. Or, les incertitudes liées à la répartition finale des frais de procédure peuvent décourager certains syndics de mettre en oeuvre la procédure préventive introduite dans la loi du 10 juillet 1965 par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion. Soucieux d'améliorer l'efficacité des dispositifs de prévention des difficultés des copropriétés, le Gouvernement prévoit, dans le cadre du projet de loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové, que ces frais ne pourront être imputés au syndic, à moins qu'il ne soit démontré que la situation d'endettement résulte d'un manquement de sa part.

Par albert.caston le 02/10/13

14ème législature

Question N° : 8698 de Mme Kheira Bouziane ( Socialiste, républicain et citoyen - Côte-d'Or ) Question écrite

Ministère interrogé > Égalité des territoires et logement Ministère attributaire > Justice

Rubrique > propriété Tête d'analyse > multipropriété Analyse > réglementation. réforme. perspectives

Question publiée au JO le : 30/10/2012 page : 6060

Réponse publiée au JO le : 01/10/2013 page : 10361

Date de changement d'attribution : 13/11/2012

Texte de la question

Mme Kheira Bouziane attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur la multipropriété. Régie par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé, la multipropriété permet à des personnes qui ne disposent pas d'importantes ressources d'accéder partiellement à la propriété afin de profiter notamment de certains lieux touristiques prisés dans lesquels l'accession à la pleine propriété est très difficile. Procédé répandu en particulier dans les stations de sport d'hiver ou dans les stations balnéaires, il participe, en renforçant le taux d'occupation desdits logements, au dynamisme de ces zones où l'économie repose sur le tourisme. Or il arrive que certains groupes immobiliers rachètent des parts à bas prix pour en posséder les deux tiers et ainsi procéder à la liquidation de la multipropriété en faisant de très substantiels bénéfices, tout en privant ceux qui n'ont pas voulu céder leurs parts d'un droit de jouissance. De nombreux multipropriétaires souhaiteraient ainsi voir modifier la loi du 6 janvier 1986, et notamment son article 16 sur le seuil des deux tiers afin de procéder à un acte de disposition, de dissolution ou de liquidation qu'ils proposent d'élever à trois quarts des voix, afin que soient renforcés leurs droits face à des groupes aux importantes capacités financières. Une plus grande souplesse dans la gestion de la multipropriété par l'instauration d'une majorité relative pour les décisions en rapport avec la répartition des droits entre les associés, est également avancée. Aussi elle souhaiterait connaître sa position sur ce sujet.

Texte de la réponse

L'attribution par une société d'un immeuble à usage d'habitation en jouissance par périodes à ses associés s'exerce dans le cadre de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. La prise de contrôle d'une telle société au moyen du rachat des parts sociales ou actions des associés par un investisseur ne constitue pas, en soi, une opération illicite. Il est loisible à chaque associé de céder ses parts sociales ou actions ou de refuser de donner suite à une offre d'achat, notamment parce qu'il l'estimerait insuffisante. L'article 13 de la loi du 6 janvier 1986, tel que modifié par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, prévoit que tout associé peut demander à tout moment à la gérance de la société la communication de la liste des noms et adresses des autres associés ainsi que la répartition des parts sociales et des droits de jouissance qui y sont attachés. L'exercice de cette faculté doit permettre aux associés de se connaître, malgré leur nombre et leur éparpillement, et d'agir en commun pour la préservation de leurs intérêts, notamment à l'occasion de semblables opérations. La majorité des deux tiers des voix des associés requise par l'article 16 de la loi du 6 janvier 1986 pour voter la dissolution anticipée de la société et les modalités de sa liquidation constitue une majorité significative qu'il n'est pas envisagé de renforcer. Les associés minoritaires, s'ils estiment que la décision de dissolution anticipée est contraire à l'intérêt social et qu'elle n'a été prise que dans l'unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment des membres de la minorité, peuvent saisir les juridictions compétentes d'une demande d'annulation de la décision sur le fondement de l'abus de majorité. Par ailleurs, en cas de liquidation frauduleuse, la mise en cause de la responsabilité pénale et civile du liquidateur peut également être envisagée. Le droit actuel offre donc une protection aux associés de sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. La modification de la répartition des droits des associés dans le capital constitue une décision particulièrement importante qui ont justifié les conditions de majorité du dernier alinéa de l'article 16 de la loi du 6 janvier 1986 Toutefois, l'attention du Gouvernement ayant été appelée par des associations de consommateurs et par des parlementaires, la direction des affaires civiles et du sceaux a constitué un groupe de travail interministériel afin de proposer des modifications législatives qui porteront notamment sur la difficulté à sortir des sociétés de temps partagé (marché de la revente des parts sociales réduit ; droit de retrait jugé trop restrictif) ; le manque de transparence de la gestion de certaines sociétés, particulièrement celles dont l'immeuble est inclus dans une copropriété ; l'augmentation des charges ; le rachat spéculatif de parts sociales de sociétés de temps partagé, par des investisseurs, dans le but d'imposer leur dissolution anticipée puis la vente de l'immeuble social au détriment des associés minoritaires souhaitant la poursuite de l'activité.

Par albert.caston le 26/09/13

Etude, par M. DERRIDA, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 3, p. 54. A propos de Cass. civ. 3ème, n° 12-15.551.

Par albert.caston le 26/09/13

Etude, par Mme COHET, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 3, p. 51. A propos de Cass. civ. 1ère, n° 12-19.405.

Par albert.caston le 26/09/13

Etude, par Mme COHET, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 3, p. 51. A propos de Cass. civ. 3ème n° 12-11.791. Cet arrêt est commenté par M. PERINET-MARQUET, SJ G, 2013, p. 1864.

Par albert.caston le 26/09/13

Etude, par M. BENILSI, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 3, p. 7.

Par albert.caston le 04/09/13

En collaboration avec François-Xavier AJACCIO, Rémi PORTE et Mario TENDEIRO : 7ème édition de "La responsabilité des constructeurs", devenu"Traité de la responsabilité des constructeurs", (960 pages, paru le 4 septembre 2013. Editions du Moniteur).

En voici un aperçu, par le texte de son "avant-propos".

AVANT-PROPOS...

La première édition de ce livre est parue en 1974, au siècle dernier, autant dire à la préhistoire du régime actuel de responsabilité des constructeurs. A l'époque, le code civil de 1804 n'avait été, dans notre matière, que légèrement retouché, en 1967 et cette réformette avait amené plus de questions que de réponses.

L'idée d'une obligation d'assurance généralisée appliquée au domaine de la « décennale », n'était pas alors dans beaucoup d'esprits. Seul l'architecte était assujetti à une telle obligation, ce qui faisait de sa mutuelle le « roc » de l'assurance construction, mais faussait un peu le sens des décisions...Pour l'indemnisation de la victime par préfinancement des travaux de réparation, ne régnait qu'une modeste police dite des « maîtres d'ouvrage », facultative et dotée d'un processus d'accord amiable, non contraignant parce que dépourvu de sanctions.

De ce point de vue, il était temps que SPINETTA arrive... Il fallut attendre quatre ans encore et ce fut une chance pour notre deuxième édition, parue peu après la promulgation de la loi. Quatre autres ont suivi, la confiance des lecteurs (et celle de l'éditeur...) l'ayant permis. Dans le même temps, se sont multipliées les études publiées sur ce sujet, illustrant l'intérêt pratique et doctrinal des questions traitées.

Notre sixième édition remontait déjà à 2006. Depuis, la réforme des prescriptions est passée par là, exigeant à elle seule une mise à jour. En fait, une véritable refonte a été effectuée, puisque les développements consacrés à l'assurance-construction sont maintenant contenus dans un livre distinct, paru en 2012 , et qui fut même l'occasion d'une rencontre, source de bonheur : collaborer avec des coauteurs de talent, patients et attentifs : François-Xavier Ajaccio et Rémi Porte, sans le concours de qui je n'imagine plus, aujourd'hui de publier quoi que ce soit.

Leur compétence a encore trouvé à s'épanouir dans le présent livre, qui n'aurait pas été aussi enrichi pour la partie consacrée au droit public, sans le concours de mon confrère et excellent associé Mario Tendeiro. La volonté de l'éditeur (et le patient travail de chacun...) a fait aussi que cette septième édition, copieusement élargie, est devenue un « traité » de la responsabilité des constructeurs. Puisse le lecteur y trouver autant de satisfaction que nous avons eu de plaisir constant à l'établir.

Cela étant, il demeure que, du fait de la coexistence de deux régimes parallèles (droit privé d'une part, droit public de l'autre...), analyser la responsabilité des constructeurs conduit à procéder à des recherches de « droit comparé franco-français ». Le commentateur constate alors, sur de nombreux thèmes identiques, des différences de raisonnement dont la logique ne paraît pas toujours très évidente. D'autres complications naissent encore, parce qu'en deçà du contrat principal s'établit une relation de sous-traitance, peinant à trouver son équilibre contractuel (et économique d'ailleurs...). Il résulte de tout cela que, quoique régnant sur un domaine économique majeur, ce droit demeure difficile à connaître.

Pourtant, face à l'évolution générale du droit des contrats, la responsabilité bienno-décennale des constructeurs conserve encore une certaine autonomie. Contractuelle ou légale, elle s'adapte. Sa force (ou sa faiblesse ?) est d'être très largement de création prétorienne.

Mais, pour les deux ordres de juridictions, le droit commun de la responsabilité contractuelle est toujours plus présent et l'emporte même de plus en plus sur la responsabilité délictuelle. En droit privé, il assiège la responsabilité décennale, pour accorder souvent réparation, là où les articles 1792 et suivants ne le permettraient pas, tandis que le droit public demeure strictement fidèle à la doctrine classique de l'extinction des obligations contractuelles à la réception. De son côté, le juge administratif fait régir par la responsabilité décennale le recours du maître d'ouvrage à la suite de l'action d'un tiers. En revanche, la Cour de Cassation y voit (maintenant) matière à mise en oeuvre de l'article 1147...

Au travers de tout cela, il est apparu nécessaire de modifier le plan habituel de cette étude, la collaboration étant une école d'humilité, mais ô combien enrichissante. L'exposé est donc maintenant présenté de manière, en quelque sorte, chronologique, autour d'un pivot central : la réception des travaux, en faisant aussi une place plus importante à l'environnement européen.

Plus précisément :

* Une partie préliminaire rappelle brièvement les origines et l'évolution récente de cette responsabilité et décrit les principaux concepts contractuels dont la connaissance est nécessaire pour entrer dans l'ouvrage,

* La partie 1 examine les responsabilités susceptibles d'être mises en oeuvre avant réception,

* La partie 2 est entièrement consacrée à la réception,

* La partie 3 analyse les responsabilités encourues après réception,

* La partie 4 traite des responsabilités délictuelles des constructeurs,

* La partie 5 évoque la place de notre système de responsabilité décennale dans l'actuel environnement européen et montre les menaces qui pèsent actuellement sur lui de ce fait,

* La partie 6 s'attache à un domaine cher à l'auteur initial de ce livre : « les pièges du règlement des litiges », partie essentielle, car - au-delà de ce que l'on pourrait appeler la noblesse des principes fondamentaux de la matière - le succès de l'indemnisation (ou de la défense à l'action) exige aussi la perception claire et précise d'un certain nombre de données, sans doute plus modestes, mais dont l'expérience montre l'importance essentielle, spécialement à l'heure où le fil d'une procédure s'apparente de plus en plus à un parcours d'obstacles, presque initiatique...

A l'heure du « bouclage » de cette septième édition, force est à nouveau de constater, comme nous l'avions fait pour la précédente, que l'abondance des décisions rendues illustre la vitalité de ce droit. Cette richesse jurisprudentielle traduit-elle la mauvaise qualité des constructions ou l'incertitude du plaideur sur l'état réel de la règle ? Il serait hasardeux de répondre par l'affirmative à la première question, car ce livre ne traite que des trains qui n'arrivent pas à l'heure et oublie volontairement tous les autres (c'est la loi du genre...). Quant à l'ambiguïté dont seraient coupables les variations prétoriennes, force est de constater que les lois elles-mêmes ne sont pas toujours très bien rédigées, alors, à tout prendre...

Albert CASTON

Par albert.caston le 04/09/13

14ème législature

Question N° : 27753 de M. Philippe Gosselin ( Union pour un Mouvement Populaire - Manche ) Question écrite

Ministère interrogé > Égalité des territoires et logement Ministère attributaire > Justice

Rubrique > propriété Tête d'analyse > multipropriété Analyse > réglementation. réforme. perspectives

Question publiée au JO le : 28/05/2013 page : 5432

Réponse publiée au JO le : 03/09/2013 page : 9297

Date de changement d'attribution : 25/06/2013

Texte de la question

M. Philippe Gosselin appelle l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur les difficultés liées à la jouissance immobilière en temps partagé. Ce système repose sur un contrat spécifique d'acquisition donnant droit à la jouissance d'un logement dans une résidence de vacances pour une durée limitée à une période donnée de l'année. Destiné à permettre à des personnes d'accéder partiellement à la propriété et de profiter de semaines de vacances dans un lieu touristique où les prix de l'immobilier sont élevés, l'immobilier en temps partagé est peu à peu devenu un véritable piège. Des charges excessives imposées à l'acquéreur à l'impossibilité de revendre son bien, sans oublier une gestion souvent opaque des sociétés, les causes de litiges sont innombrables et connues de tous. Les modifications introduites par la loi de développement et de modernisation des services touristiques du 22 juillet 2009 n'ont hélas pas permis de remédier à l'ensemble des rigidités et effets pernicieux du système, qui semble hélas porter le principe d'un gagnant et d'un perdant. C'est pourquoi il lui demande de prendre très rapidement des mesures pour permettre aux propriétaires en temps partagé de sortir de ce piège en envisageant, le cas échéant, l'interdiction de ces contrats.

Texte de la réponse

Le fonctionnement des sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé est régi par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986, à laquelle la loi n° 2009-888 de développement et de modernisation des services touristiques du 22 juillet 2009 a apporté des modifications significatives destinées à améliorer la situation des associés. Ainsi, le contrôle exercé par les associés sur le gérant a été renforcé par la limitation à trois ans renouvelables de la durée de son mandat (art. 5 de la loi du 6 janvier 1986). Par ailleurs, le droit désormais reconnu à chaque associé de demander à tout moment à la société la communication de la liste des noms et adresses des autres associés, ainsi que la répartition des parts sociales et des droits en jouissance qui y sont attachés, doit permettre aux associés de mieux s'organiser pour la défense de leurs intérêts communs (art. 13). En outre, il a été instauré un droit de retrait d'ordre public ouvert à tout associé, soit après autorisation donnée par l'unanimité des associés, soit par décision de justice pour justes motifs, notamment lorsque les parts ou actions que l'associé détient dans le capital social lui ont été transmises par succession depuis moins de deux ans, ou lorsque celui-ci ne peut plus jouir du bien du fait de la fermeture ou de l'inaccessibilité de la station ou de l'ensemble immobilier concerné (art. 19-1). Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 22 juillet 2009, les juridictions sont saisies par des associés désirant se retirer de la société. Elles se prononcent souverainement dans chaque cas d'espèce au vu des motifs avancés et de leur justification par les demandeurs. Il n'est pas envisagé d'interdire la pratique du « temps partagé » qui permet à de nombreuses personnes de bénéficier de séjours dans des stations de montagne ou de bord de mer. Toutefois, compte tenu des doléances exprimées par certains associés, le Gouvernement a décidé de procéder à une évaluation des difficultés qui peuvent subsister à la suite de la modification législative précédemment évoquée et a engagé une concertation avec les parties prenantes afin d'envisager d'éventuelles améliorations du dispositif actuellement en vigueur.

Par albert.caston le 26/08/13

14ème législature

Question N° : 12082 de Mme Valérie Lacroute ( Union pour un Mouvement Populaire - Seine-et-Marne ) Question écrite

Ministère interrogé > Justice Ministère attributaire > Justice

Rubrique > propriété Tête d'analyse > multipropriété Analyse > réglementation. réforme. perspectives

Question publiée au JO le : 27/11/2012 page : 6928

Réponse publiée au JO le : 20/08/2013 page : 8896

Texte de la question

Mme Valérie Lacroute attire l'attention de Mme la garde des sceaux, ministre de la justice, sur le système de propriété partagée permettant l'accès à un appartement durant une à plusieurs semaines. Or les multipropriétaires dénoncent les agissements de certains groupes immobiliers, qui se portent acquéreurs à bas prix des parts dont des associés de sociétés civiles (SC) souhaitent se défaire. Dès qu'ils possèdent un nombre de parts égal aux deux tiers du total, ils font convoquer une assemblée générale extraordinaire de la SC et demandent sa dissolution. Comme la dissolution n'est pas causée par une faillite, ils font nommer le liquidateur de leur choix. Ce dernier met délibérément en vente le bâtiment à bas prix sans publicité excessive. Le groupe l'achète alors et sans travaux coûteux, met en vente à la découpe en pleine propriété, réalisant une plus-value substantielle. Cette opération conduit à une spoliation des multipropriétaires qui ne désiraient pas vendre et les privent ainsi de leur droit à jouissance. Face à cette situation, nombre de multipropriétaires demandent l'interdiction pour un même associé de posséder plus d'un certain nombre d'appartements-périodes dans la même SC. Elle lui demande de bien vouloir lui indiquer si elle envisage de prendre des mesures pour protéger les multipropriétaires.

Texte de la réponse

L'attribution par une société d'un immeuble à usage d'habitation en jouissance par périodes à ses associés s'exerce dans le cadre de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. La prise de contrôle d'une telle société au moyen du rachat des parts sociales ou actions des associés par un investisseur ne constitue pas, en soi, une opération illicite. Il est loisible à chaque associé de céder ses parts sociales ou actions ou de refuser de donner suite à une offre d'achat, notamment parce qu'il l'estimerait insuffisante. L'article 13 de la loi du 6 janvier 1986, tel que modifié par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, prévoit que tout associé peut demander à tout moment à la gérance de la société la communication de la liste des noms et adresses des autres associés ainsi que la répartition des parts sociales et des droits de jouissance qui y sont attachés. L'exercice de cette faculté doit permettre aux associés de se connaître, malgré leur nombre et leur éparpillement, et d'agir en commun pour la préservation de leurs intérêts, notamment à l'occasion de semblables opérations. La majorité des deux tiers des voix des associés requise par l'article 16 de la loi du 6 janvier 1986 pour voter la dissolution anticipée de la société et fixer les modalités de sa liquidation constitue une majorité significative. Il n'est donc pas envisagé de la renforcer, ni de fixer un nombre maximum de périodes ou de parts pouvant être possédées par un même associé. Les associés minoritaires, s'ils estiment que la décision de dissolution anticipée est contraire à l'intérêt social et qu'elle n'a été prise que dans l'unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment des membres de la minorité, peuvent saisir les juridictions compétentes d'une demande d'annulation de la décision sur le fondement de l'abus de majorité. Par ailleurs, en cas de liquidation frauduleuse, la mise en cause de la responsabilité pénale et civile du liquidateur peut également être envisagée. Le droit actuel offre donc d'ores et déjà une protection aux associés de sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé.

Par albert.caston le 17/07/13

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 17 avril 2013

N° de pourvoi: 11-28.887

Non publié au bulletin Cassation partielle

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 13 octobre 2011), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 12 mai 2010, pourvoi n° 09-13.707), qu'à la suite d'infiltrations survenues dans les locaux pris à bail par la société DP impression, la société Axa France IARD, subrogée dans les droits de celle-ci, a, après expertise, assigné en paiement le syndicat des copropriétaires du 2 boulevard Vercingétorix (le syndicat) et le bailleur qui ont respectivement appelé en garantie la société Azur assurances, devenue la société Mutuelles du Mans assurances IARD (les MMA) et la société Sabimo, syndic de copropriété ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les MMA font grief à l'arrêt de les condamner, in solidum avec le syndicat, à payer une certaine somme, outre intérêts au taux légal, à la société Axa France IARD et de les autoriser à opposer à leur assuré les franchises contractuelles, alors, selon le moyen :

1°/ qu'elles soulignaient qu'elles étaient fondées à opposer au syndicat l'article 86 des conditions générales du contrat d'assurance conclu entre ce dernier et la société Azur, excluant de la garantie les dommages provenant « d'un défaut d'entretien ou de réparations indispensables, des conduits ou appareils ou encore de leur usure signalée et connue de l'assuré lorsque celui-ci n'y aurait pas remédié dans un délai de quinze jours à compter de celui où il en a eu connaissance sauf cas fortuit ou de force majeure » dès lors que le syndicat n'avait fait réaliser aucun des travaux d'entretien et de réfection indispensables en dépit des infiltrations survenues en 1997 et 1998 ; qu'en se bornant à énoncer, pour dénier aux MMA le droit d'opposer cette exclusion de garantie, que la faute commise par le syndicat n'était pas une faute volontaire, sans rechercher, ainsi que cela lui était demandé, si la négligence du syndicat à entretenir le chéneau et à effectuer des travaux de réfection pourtant reconnus indispensables ne justifiait pas l'application de la clause d'exclusion de garantie stipulée à l'article 86 des conditions générales, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 113-1 du code des assurances ;

2°/ qu'en toute hypothèse, l'article 86 des conditions générales du contrat d'assurance conclu entre le syndicat et la société Azur, excluait de la garantie les dommages provenant « d'un défaut d'entretien ou de réparations indispensables, des conduits ou appareils ou encore de leur usure signalée et connue de l'assurée lorsque celui-ci n'y aurait pas remédié dans un délai de quinze jours à compter de celui où il en a eu connaissance sauf cas fortuit ou de force majeure » ; qu'en jugeant que cette clause d'exclusion de garantie ne pouvait s'appliquer qu'en cas de faute volontaire commise par l'assuré, la cour d'appel a dénaturé la clause susvisée, en violation de l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le sinistre avait pour origine la conception de l'ensemble du réseau d'évacuation des eaux qui était inadaptée et vétuste et un raccordement du chéneau de la toiture qui ne respectait pas les règles de l'art, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui a pu en déduire, sans dénaturation, que les MMA devaient leur garantie, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que, pour rejeter l'appel en garantie formé par les MMA contre la société Sabimo, l'arrêt retient qu'aucune faute personnelle ne peut être relevée à l'encontre du syndic qui n'a jamais disposé des fonds nécessaires pour remettre en ordre la couverture bien que l 'assemblée générale de la copropriété en ait décidé ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater que le syndic avait fait toutes les diligences permettant de recueillir les fonds, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la société Mutuelles du Mans assurances IARD de son appel en garantie contre la société Sabimo, l'arrêt rendu le 13 octobre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la société Sabimo aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;