Par albert.caston le 07/11/13

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition, sept. 2013 éd. « Le Moniteur », pages 293 et 679.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 16 octobre 2013

N° de pourvoi: 12-23.793

Publié au bulletin Cassation

Sur le premier moyen :

Vu l'article 554 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 21 mai 2012), que la société Résidence du Hameau a fait procéder à l'édification d'un immeuble à usage d'habitation et de bureaux qu'elle a divisé selon un règlement de copropriété et un état descriptif de division établi le 10 février 1994 rectifié le 5 septembre 1995 et vendu par lots en l'état futur d'achèvement ; que par acte du 29 décembre 1994, elle a vendu divers locaux à la société Château Soyer (la société) et à Mme X..., propriétaire d'un lot auquel est attaché un droit de jouissance privative d'une partie de terrasse ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3-5 ter rue Soyer (le syndicat) a assigné la société en démontage et retrait de l'appareil de climatisation installé sur cette terrasse ; que M. et Mme Y..., copropriétaires, sont intervenus volontairement à la procédure devant le tribunal et Mme X... devant la cour d'appel ;

Attendu que, pour déclarer Mme X... irrecevable en son intervention volontaire, l'arrêt relève que celle-ci est bénéficiaire de la jouissance d'une partie de la terrasse, partie commune sur laquelle est implanté le climatiseur, pour s'associer aux demandes du syndicat et demander le remboursement de charges indûment versées et retient que tous les copropriétaires sont propriétaires indivis de la toiture terrasse, et qu'en sa qualité de co-indivisaire, Mme X... ne peut pas être considérée comme un tiers ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si Mme X... n'avait pas un droit propre échappant à sa représentation par le syndicat, la cour d'appel n'a pas donnée de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la société Château Soyer aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize octobre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3-5 ter rue Soyer, Mme Chantal Y..., M. Vincent Y... et Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré Madame Jennifer X... irrecevable en son intervention volontaire ;

AUX MOTIFS QUE « Mme X..., propriétaire du lot n° 9009 et bénéficiaire de la jouissance d'une partie de terrasse, partie commune, sur laquelle est implantée le climatiseur litigieux, intervient volontairement en cause d'appel pour s'associer aux demandes du syndicat des copropriétaires et pour demander la condamnation solidaire de la SCI CHATEAU SOYER, de la SCI SOYER-BOSSE, de la SCI SIVAL et de la SARL ARES FILMS à lui rembourser la somme de 1.373,29 ¿ correspondant au montant des charges indues qu'elle a versées ; qu'aux termes de l'article 554 du code civil sic , « peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité » ; que Mme X... n'est pas intervenue en première instance mais, en sa qualité de copropriétaire, elle était représentée par le syndicat des copropriétaires, qu'en application de l'article 4 de la loi du 10 juillet 1965, tous les copropriétaires sont propriétaires indivis de la toiture terrasse partie commune sur laquelle est implanté le climatiseur litigieux ; qu'en sa qualité de co-indivisaire, elle ne peut, par application de l'article 554 précité, intervenir devant la cour puisqu'elle ne peut pas être considérée comme tiers ; que son intervention volontaire est donc irrecevable pour défaut de qualité à agir ; que, par ailleurs, sa demande en remboursement de charges, constitue une demande nouvelle qui n'a pas été soumise au tribunal, qu'elle doit donc être déclarée d'office irrecevable par application de l'article 564 du code de procédure civile » ;

1°/ ALORS QU' une partie qui était représentée en première instance est recevable à intervenir en appel en vue de faire valoir un droit propre pour lequel elle n'était pas représentée ; qu'en retenant, pour déclarer l'intervention volontaire de Madame Jennifer X... irrecevable pour défaut de qualité à agir, que cette dernière n'avait pas qualité à intervenir dès lors qu'elle avait été représentée en première instance par le syndicat des copropriétaires, sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si Madame Jennifer X... ne disposait pas d'un droit propre échappant à sa représentation par le syndicat, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 554 du Code de procédure civile ;

2°/ ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut relever d'office un moyen sans avoir au préalable invité les parties à s'en expliquer contradictoirement ; qu'en l'espèce, au soutien de leur demande tendant à faire constater l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de Madame Jennifer X..., les intimés faisaient seulement valoir que cette dernière n'aurait pas qualité à intervenir volontairement, et non que la demande en remboursement de charges qu'elle formait serait irrecevable en raison de sa nouveauté ; qu'en relevant d'office cette irrecevabilité, sans avoir au préalable invité les parties à s'en expliquer contradictoirement, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;

3°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE l'interdiction de présenter des demandes nouvelles devant la cour d'appel ne s'applique pas aux intervenants volontaires en cause d'appel ; qu'en déclarant irrecevable la demande en remboursement de charges présentée par Madame Jennifer X..., intervenante volontaire, en raison de sa nouveauté, la Cour d'appel a violé l'article 564 du Code de procédure civile par fausse application de ce texte.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le Syndicat des Copropriétaires et les époux Y... de leurs demandes tendant, en substance, au démontage et au retrait, aux frais de la SCI Château du Soyer, du système de climatisation situé sur la terrasse de l'immeuble ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' « il résulte des pièces produites que les appareils de climatisation, qui servent au chauffage et à la climatisation des différents locaux à usage de bureaux de l'immeuble, ont été installés sur une partie de la toiture terrasse, partie commune, non pas par la SCI CHATEAU SOYER, mais par la SCI RESIDENCE DU HAMEAU, maître de l'ouvrage, au moment de la construction du bâtiment ; que ce système de climatisation apparaît ainsi sur les plans d'exécution datés du 5 septembre 1995 (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 13), qu'il a été fourni par la société TECHNIBEL le 28 novembre 1995 à la société LC ASSISTANCE chargée de la pose des appareils (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 18), que la tuyauterie alimentant la climatisation a été mise en place par la société JOHNSON CONTROLS en octobre 1995 (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 12) ; que la pose des appareils a été effectuée à la fin de l'année 1996 (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 16) ; que les travaux de construction de l'immeuble, en ce compris l'installation de climatisation qui était achevée, ont été réceptionnés par le maître de l'ouvrage le 29 janvier 1997 (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 15), que les travaux ont obtenu de la part de la ville de Neuilly-Sur-Seine le certificat de conformité le 2 juin 1997 ; qu'à cet égard, il n'est pas nécessaire que la SCI CHATEAU DU SOYER produise le permis de construire, ce qu'elle ne saurait être en mesure de faire puisqu'elle n'en a pas été bénéficiaire, seule l'obtention du certificat de conformité (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 11) étant suffisante pour attester, en l'absence de tout recours allégué par des tiers, de la conformité des travaux aux prescriptions du permis de construire et des documents annexés ; que le statut de la copropriété est devenu applicable à l'immeuble litigieux au moment de son achèvement, soit à une époque où les appareils de climatisation étaient déjà en place sur une partie de la toiture-terrasse, de sorte qu'ils sont inclus dans les parties communes ; que l'argument du syndicat des copropriétaires selon lequel l'installation de climatisation « est constitutive de travaux réalisés par certains copropriétaire au bénéfice exclusif de leurs lots et portant atteinte, pour les ouvrages extérieurs aux parties privatives, à l'intégrité des parties communes », est donc inopérant ;

Que le règlement de copropriété du 10 juillet 1994 stipule que « constituent des parties communes générales, celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires, ne constituant pas des parties privatives aux termes du présent règlement de copropriété ou de l'état descriptif de division » ; que ces parties communes comprennent notamment « les appareils (compteurs centraux, transformateurs, s'il en existe) et les branchements sur les conduites principales de la ville, les canalisations d'eau, de gaz, d'électricité communes à l'immeuble et, en général, tous les appareils, canalisation, gaines et réseaux de toute nature d'utilité commune à l'immeuble, ainsi que leur emplacement (mais non pas, bien entendu, les appareils et parties de canalisations, conduits et tuyaux affectés à l'intérieur de chaque local à l'usage exclusif et particulier de celui-ci, non plus que les appareils et parties de canalisation affectés particulièrement à un ou plusieurs groupes de copropriétaires) » ; qu'en l'espèce le climatiseur réversible est installé sur la toiture terrasse, partie commune de l'immeuble, et la canalisation traverse la toiture terrasse ; qu'à l'époque de la rédaction du règlement de copropriété, ce système de climatisation/chauffage n'avait pas encore été prévu par le constructeur-vendeur, et il n'y est donc pas mentionné, pas plus que l'installation de « ventilation mécanique contrôlée » (VMC) dont il n'est pas contesté qu'elle constitue une partie commune ; que le règlement de copropriété précise d'une part, en page 6 article 4 que « les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire », d'autre part en page 6 et concernant la définition des parties privatives, qu'il s'agit de « tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux », ce qui exclut le système de climatisation réversible qui se trouve à l'extérieur des locaux ; qu'il convient par conséquent de se référer, comme l'a exactement fait le tribunal, à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » ; que la climatisation étant affectée à tous les lots à usage de bureaux, elle constitue une partie commune en application de l'article 3 précité, et également au vu de ce qui a été indiqué figurant en page 6 du règlement de copropriété, étant précisé que depuis les ventes intervenues en janvier 2012, il y désormais plusieurs propriétaires de lots à usage de bureaux ;

Que la jouissance exclusive de la partie de la terrasse toiture sur laquelle sont implantés les appareils de climatisation n'a pas été vendue à Mme X... mais à la SCI CHATEAU SOYER ; que le procès-verbal de livraison entre la SCI RÉSIDENCE DU HAMEAU, venderesse, et la SCI CHATEAU SOYER, du 15 avril 1996, fait état de la livraison, non seulement des bureaux et des halls d'entrée des bureaux, mais également du « droit de jouissance privative et particulière liée à la partie terrasse sur le lot 9009 » (pièce SCI n° 40), que cette partie de terrasse sert à l'assiette des appareils de climatisation des bureaux acquis par la SCI CHATEAU SOYER aux termes de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 29 décembre 1994 ; qu'aux termes de l'acte de « vente de biens achevés » du 19 mai 2000 reçu par Maître Z..., la SCI RÉSIDENCE DU HAMEAU a vendu à Mme X... divers lots parmi lesquels le lot n° 9009 constitué d'un appartement de 4 pièces et de « la jouissance privative d'une partie de la terrasse accessible », qu'il est annexé à l'acte un plan de la terrasse qui ne comporte ni paraphe ni signature (pièce syndicat des copropriétaires n° 33) ; que la SCI CHATEAU SOYER communique le même plan qu'elle a obtenu du notaire rédacteur de l'acte qui mentionne que le plan est « annexé à la minute d'un acte reçu par le notaire soussigné le 19 mai 2000 » et qui comporte la signature de Mme X... (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 17) ; que ce plan, annexé à l'acte de vente du 19 mai 2000 et signé par Mme X..., marque bien l'emplacement des appareils de climatisation sur la partie de la terrasse dont le droit de jouissance appartient à la SCI CHATEAU SOYER depuis le 15 avril 1996 ; que Mme X... n'a donc pas acquis, le 19 mai 2000, la totalité de la surface de la terrasse accessible, que Mme X... a signé le plan qui délimite l'emprise et qui exclut l'emprise du système de climatisation ; qu'il est à noter que le plan annexé à l'acte de vente du 19 mai 2000 signé par Mme X... (pièce 17 précitée) est en tout point similaire au dessin de la terrasse qui apparaît sur le plan d'exécution du 27 juin 1995 (pièce 13 précitée) ; qu'en outre la description des droits de jouissance exclusifs respectifs cédés à Mme X... par l'acte d'acquisition du 19 mai 2000 et à la SCI CHATEAU SOYER dans le procès-verbal de livraison des locaux du 15 avril 1996 est conforme au plan constituant l'état du règlement de copropriété d'origine du 10 février 1994 après 2ème rectificatif du 5 septembre 1995 du 4ème modificatif du 27 juin 1995 (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 1) ; que par l'effet de l'article 711 du code civil, la SCI CHATEAU SOYER est propriétaire de tous les lots à usage de bureaux d'une part, et du droit de jouissance exclusif de la partie de la terrasse servant d'assiette aux appareils de climatisation / chauffage des bureaux, ce qu'a confirmé la SCI RÉSIDENCE DU HAMEAU dans un courrier du 25 août 2003 adressé au notaire rédacteur de l'acte du 19 mai 2000 (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 39) ; que le syndicat des copropriétaires ne peut reprocher le transfert d'une partie du droit de jouissance exclusif de la terrasse accessible au profit de la SCI CHATEAU SOYER au regard de la clause « travaux modificatifs et supplémentaires » insérée dans chaque acte de vente en l'état futur d'achèvement qui est conforme à l'article R 261-5 du code de la construction et de l'habitation ; que tant que l'immeuble n'est pas achevé, le vendeur-constructeur peut modifier l'immeuble conformément à la clause « travaux modificatifs et complémentaires » dans la mesure où le syndicat n'a pas encore d'existence légale ; qu'en revanche, Mme X... qui a acheté des lots dans un immeuble achevé, ne peut avoir acquis ce qui a été déjà vendu à un tiers au terme d'un acte antérieur » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « il résulte des pièces versées aux débats par la défenderesse que le climatiseur litigieux a été installé par le constructeur de l'immeuble. C'est ce que révèlent les plans d'exécution du 27 Juin 1995 (pièce n° 13 du défendeur), le plan de l'entreprise SAGA intervenue sur le chantier (pièce n° 14), le procès-verbal de réception du 29 Janvier 1997 où l'une des réserves consiste à peindre en beige le cache du climatiseur (pièce n° 15) et le compte rendu de visite du 3 Octobre 1996, qui liste la nature des travaux à exécuter « climatisation à poser commande fixée » (pièce n° 16). S'agissant donc d'un équipement d'origine, qui dessert tous les lots à usage de bureau, et dans le silence du règlement de copropriété (puisque le règlement initial, qui continue à définir les parties communes et les parties privatives n'est pas produit aux débats), il convient de se référer aux dispositions de l'article 3 de la Loi du 10 Juillet 1965, qui dispose que sont communes, les parties des bâtiments et les terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, la loi répute parties communes les éléments d'équipements communs. Le climatiseur litigieux est donc un élément d'équipement commun aux locaux à usage de bureaux, et les canalisations ou alimentations électriques qui permettent le fonctionnement de cet élément commun sont également des parties communes en application du même article 3 susvisé qui répute parties communes, non seulement les éléments d'équipements communs, mais encore les parties de canalisations, y afférentes qui traversent les locaux privatifs. Le fait que cet élément commun (et les canalisations où câbles qui le desservent) n'apparaissent pas sur le plan annexé au règlement de copropriété ou aux actes de vente, n'est nullement révélateur d'une appropriation indue de parties communes ou de parties privatives. En effet, ni la VMC, ni les canalisations de distribution des fluides (eau, électricité, chauffage¿) ne sont représentés sur ces plans, alors qu'ils traversent effectivement les parties communes, voire les parties privatives. C'est donc pareillement, sans violation aucune du droit de la copropriété que l'alimentation en eau et les câbles d'alimentation électrique du climatiseur traversent la jardinière des époux Y..., partie commune à jouissance privative » ;

1°/ ALORS QUE la détermination des parties communes d'un immeuble en copropriété résulte des dispositions du règlement de copropriété ou, à défaut, de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que le règlement de copropriété de l'espèce, comme l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, déterminaient les parties communes en fonction de l'usage qui en est fait ; qu'en déduisant cependant que le système de climatisation litigieux était « inclus dans les parties communes » du seul fait que « le statut de copropriété est devenu applicable à l'immeuble litigieux au moment de son achèvement, soit à une époque où les appareils de climatisation étaient déjà en place sur une partie de la toiture-terrasse », la Cour d'appel, s'attachant ainsi à un critère chronologique indifférent, a statué par des motifs inopérants et privé ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil et de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

2°/ ALORS QUE les dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, aux termes desquelles « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » et « sont réputées parties communes (¿) les éléments d'équipements communs », n'ayant pas de caractère impératif, les copropriétaires sont libres d'y déroger dans le règlement de copropriété ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé que le règlement de copropriété prévoyait, en son article 4, que ne sont pas des parties communes « les appareils et parties de canalisation affectés particulièrement à un ou plusieurs groupes de copropriétaires », ce dont il résultait que le règlement dérogeait, pour ce qui concerne les appareils et parties de canalisations, à la définition des parties communes posée par l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en retenant cependant, pour déterminer la nature du système de climatisation litigieux, « qu'il convient (¿) de se référer (¿), à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 », ce dont elle a déduit que ce système de climatisation était une partie commune en ce qu'il était affecté à tous les lots à usage de bureaux, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1134 du Code civil ;

3°/ ALORS QUE le règlement de copropriété et l'état descriptif de division qu'il contient constituent des documents contractuels ; qu'en conséquence, ils ont force de loi entre les copropriétaires et ne peuvent être vidés de leur substance par un accord particulier ; qu'en énonçant que la jouissance privative de la partie de la terrasse sur laquelle se trouvait le système de climatisation litigieux « appartenait » à la SCI Château Soyer, pour se l'être vu « céder » aux termes du procès-verbal de réception établi le 14 avril 1996, sans rechercher si un tel acte n'avait pas pour effet de porter atteinte, en les vidant de leur substance, au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division qui y était inclus, lesquels n'accordaient un droit de jouissance privative de la terrasse qu'aux lots à usage d'habitation situés au sixième étage de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 Code civil ;

4°/ ALORS QUE lorsqu'il ne concerne pas des actes nécessaires pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme ou aux obligations imposées par le permis de construire ou pour assurer la desserte ou le raccordement de l'immeuble avec les réseaux de distribution et les services publics, le mandat donné par l'acquéreur au vendeur d'un immeuble à construire pour réaliser certains actes de disposition sur l'immeuble doit, conformément à l'article R. 261-5 du Code de la construction et de l'habitation, être spécial et porter sur des actes indispensables à la construction du bâtiment ; qu'en retenant que la clause « travaux modificatifs et supplémentaires » incluse dans les actes de vente en l'état futur d'achèvement permettait au vendeur constructeur de l'immeuble de transférer un droit de jouissance privative sur des parties communes, sans constater ni que cette clause contenait un mandat spécial en ce sens, ni qu'un tel transfert était indispensable à la construction de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R.261-5 du Code de la construction et de l'habitation.

Par albert.caston le 06/11/13

14ème législature

Question N° : 9212 de M. Jean-Pierre Gorges ( Union pour un Mouvement Populaire - Eure-et-Loir ) Question écrite

Ministère interrogé > Égalité des territoires et logement Ministère attributaire > Justice

Rubrique > propriété Tête d'analyse > multipropriété Analyse > réglementation. réforme. perspectives

Question publiée au JO le : 06/11/2012 page : 6237

Réponse publiée au JO le : 05/11/2013 page : 11645

Date de changement d'attribution : 13/11/2012

Date de renouvellement : 23/04/2013

Date de renouvellement : 06/08/2013

Texte de la question

M. Jean-Pierre Gorges appelle l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur les difficultés rencontrées par certains multipropriétaires face à des groupes immobiliers. Ces groupes se portent acquéreurs des parts des sociétés civiles, propriétaires des résidences. Lorsqu'ils détiennent les deux tiers des parts, ils demandent la dissolution de la société et rachètent à bas prix les parts restantes. Puis les immeubles sont vendus à la découpe, ce qui leur permet de réaliser une belle plus-value. Les copropriétaires sont alors doublement pénalisés par ce rachat à bas prix qui les prive de la jouissance de leur temps de séjour. Il lui demande quelles mesures vont être prises pour assurer la protection de ces multipropriétaires.

Texte de la réponse

L'attribution par une société d'un immeuble à usage d'habitation en jouissance par périodes à ses associés s'exerce dans le cadre de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. La prise de contrôle d'une telle société au moyen du rachat des parts sociales ou actions des associés par un investisseur ne constitue pas, en soi, une opération illicite. Il est loisible à chaque associé de céder ses parts sociales ou actions ou de refuser de donner suite à une offre d'achat, notamment parce qu'il l'estimerait insuffisante. L'article 13 de la loi du 6 janvier 1986, tel que modifié par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, prévoit que tout associé peut demander à tout moment à la gérance de la société la communication de la liste des noms et adresses des autres associés ainsi que la répartition des parts sociales et des droits de jouissance qui y sont attachés. L'exercice de cette faculté doit permettre aux associés de se connaître, malgré leur nombre et leur éparpillement, et d'agir en commun pour la préservation de leurs intérêts, notamment à l'occasion de semblables opérations. La majorité des deux tiers des voix des associés requise par l'article 16 de la loi du 6 janvier 1986 pour voter la dissolution anticipée de la société constitue une majorité significative. Il n'est donc pas envisagé de la renforcer, ni de fixer un nombre maximum de périodes ou de parts pouvant être possédées par un même associé. Les associés minoritaires, s'ils estiment que la décision de dissolution anticipée est contraire à l'intérêt social et qu'elle n'a été prise que dans l'unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment des membres de la minorité, peuvent saisir les juridictions compétentes d'une demande d'annulation de la décision sur le fondement de l'abus de majorité. Par ailleurs, en cas de liquidation frauduleuse, la mise en cause de la responsabilité pénale et civile du liquidateur peut également être envisagée. Le droit actuel offre une protection aux associés de sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. Toutefois, compte tenu des doléances exprimées par certains associés, le Gouvernement a décidé de procéder à une évaluation des difficultés qui peuvent subsister à la suite de la modification législative précédemment évoquée et a engagé une concertation avec les parties prenantes afin d'envisager d'éventuelles améliorations du dispositif actuellement en vigueur.

Par albert.caston le 17/10/13

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), sept. 2013, éd. « Le Moniteur », page 285.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 18 septembre 2013

N° de pourvoi: 12-16.358

Non publié au bulletin Cassation partielle

Attendu, selon les arrêts attaqués (Douai, 14 juin 2010 et 29 septembre 2011), que la société civile immobilière Les Salicornes (la société) a acquis, par acte du 9 novembre 1982, deux terrains afin d'y réaliser un groupe d'immeubles composé de trois bâtiments dont l'un a été édifié et vendu par lots en état futur d'achèvement ; qu'elle a fait établir un « règlement de copropriété général » et un « règlement de copropriété du bâtiment A » applicable à un syndicat secondaire pour la gestion interne de ce bâtiment ; que le permis de construire obtenu le 12 mars 1981 a été annulé par arrêt du Conseil d'Etat du 22 avril 2005 ; que l'ordonnance désignant un administrateur provisoire a été rétractée par arrêt du 6 décembre 2006 ; que le pourvoi contre cet arrêt a été rejeté par arrêt de la Cour de cassation du 20 novembre 2007 aux motifs que la création du syndicat secondaire et celle du syndicat principal étant subordonnées à l'édification du second bâtiment, il n'existait qu'un seul syndicat de copropriétaires ; qu'après avoir été mise en demeure de remettre en état le terrain d'assiette sur lequel elle avait commencé à édifier les bâtiments B et C, la société a, par acte du 7 juin 2007, assigné le syndicat secondaire « syndicat des copropriétaires du bâtiment A » et la société Opale gestion immobilière, syndic, en son nom personnel, en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Salicornes du 24 mars 2007 et en paiement de dommages-intérêts pour inexécution des dispositions du règlement de copropriété et abus de droit ; qu'elle a, par acte du 10 décembre 2009, assigné sur le fondement de l'article 908 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes (le syndicat) ; que ce dernier et la société Opale gestion immobilière ont soulevé l'irrecevabilité de l'appel ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires :

Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de dire l'action de la société recevable, alors, selon le moyen :

1°/ qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ; que cette situation n'est pas susceptible d'être régularisée lorsque la prétention est émise par ou contre une partie dépourvue de personnalité juridique ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le syndicat secondaire, syndicat des copropriétaires du bâtiment A d'habitation de l'ensemble immobilier Les Salicornes, assigné en première instance par la société civile immobilière Les Salicornes n'avait pas d'existence légale, mais que cette erreur de dénomination avait été rectifiée par les conclusions déposées devant la cour d'appel postérieurement à l'arrêt rendu par la Cour de cassation, ainsi que par l'assignation du syndicat des copropriétaires en vertu de l'article 908 du code de procédure civile ; qu'en statuant ainsi, alors que l'instance ayant été introduite contre une partie dépourvue de la personnalité juridique, cette irrégularité ne pouvait être couverte, la cour d'appel a violé l'article 32 du code de procédure civile ;

2°/ que les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a énoncé que la désignation du syndicat secondaire ne pouvait avoir induit le syndicat des copropriétaires en erreur sur la personne morale visée et ne créait aucune confusion possible ; qu'en se fondant ainsi sur l'absence de grief causé au syndicat des copropriétaires par la désignation du syndicat secondaire, pour rejeter le fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité, la cour d'appel a violé l'article 124 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'il avait été jugé qu'aucun autre syndicat des copropriétaires n'avait jamais existé, que l'erreur de dénomination de la personne morale avait été rectifiée dans les conclusions déposées devant la cour postérieurement à l'arrêt du 20 novembre 2007, que le syndicat avait été assigné en vertu de l'article 908 du code de procédure civile et que les demandes formées contre celui-ci avaient le même objet et tendaient aux mêmes fins que celles contenues dans l'assignation introductive d'instance, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que l'erreur de dénomination de la personne morale, ensuite rectifiée, était sans incidence et que l'assignation n'encourait pas la nullité et n'affectait pas la recevabilité de l'appel ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais, sur le second moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires :

Vu l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que, pour prononcer l'annulation des décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2007, l'arrêt relève que le règlement de copropriété décrit le groupe d'immeubles comme comprenant un terrain, l'emplacement du bâtiment A à construire, un bâtiment B et un bâtiment C, étant précisé que ces deux derniers bâtiments ne formeront qu'un seul ensemble, les fondations étant communes, représentant le lot 64 et retient qu'en affectant 6 000 dix-millièmes des parties communes au lot 64, le règlement de copropriété reconnaît à ce lot, non encore bâti, un droit de construire portant sur des ouvrages dont la description est contenue dans les documents annexés au règlement de copropriété ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la partie privative du lot 64 était constituée du droit de construire les bâtiments B et C, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen du pourvoi incident de la société Opale gestion immobilière qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

Et attendu qu'aucun grief n'est dirigé contre l'arrêt rendu le 14 juin 2010 par la cour d'appel de Douai ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les moyens du pourvoi principal et le second moyen du pourvoi incident de la société Opale gestion immobilière :

REJETTE le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt rendu le 14 juin 2010 par la cour d'appel de Douai ;

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare l'appel recevable, l'arrêt rendu le 29 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Condamne la société Les Salicornes aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Les Salicornes et la condamne à payer à la société Opale gestion immobilière la somme de 3 000 euros et au syndicat des copropriétaires de la résidence La Salicorne la somme de 3 000 euros ;

Par albert.caston le 04/10/13

Cet arrêt est commenté par :

- François-Xavier AJACCIO, Dictionnaire permanent « assurances », bulletin novembre 2013, p. 6.

- François-Xavier AJACCIO, Rémi PORTE et Albert CASTON, Gaz. Pal., 2013, n° 349, p. 11.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 18 septembre 2013

N° de pourvoi: 12-17.440

Publié au bulletin Cassation partielle

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 4 novembre 2011), rendu en matière de référé, que M. X..., propriétaire dans un immeuble en copropriété à Fort-de-France d'un lot partiellement détruit lors d'un tremblement de terre, a assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que la société GFA Caraïbes, assureur de ce dernier, en paiement d'une indemnité provisionnelle à valoir sur le coût des dépenses nécessaires à la réparation des désordres ; que le syndicat des copropriétaires a formé reconventionnellement à l'encontre de l'assureur une demande similaire à son profit ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident :

Attendu que la société GFA Caraïbes fait grief à l'arrêt de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité provisionnelle, alors, selon le moyen :

1°/ que le juge des référés ne peut accorder une provision au créancier que dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ; que dès lors en affirmant, pour condamner la société GFA Caraïbes à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Plein Ciel une indemnité provisionnelle de 300 000 euros, que les biens assurés étant, selon les conditions générales du contrat d'assurance, l'immeuble c'est-à-dire les constructions se trouvant sous la même toiture, les dépendances, les murs et grilles clôturant la propriété, d'évidence les conditions générales du contrat ne limitent pas la garantie aux seules parties communes, l'assureur ne justifiant pas d'une quelconque restrictions à ce titre dans les conditions particulières, ce que déniait la société GFA Caraïbes sur la base des termes des conditions générales, la cour d'appel, qui s'est livrée à une interprétation du contrat d'assurance, a tranché une contestation sérieuse et partant violé l'article 809, alinéa 2, du code de procédure civile ;

2°/ qu'en retenant encore, pour condamner la société GFA Caraïbes à lui payer une provision, que le syndicat des copropriétaires ayant pour objet notamment la conservation de l'immeuble dans son intégralité, l'étendue de la réparation n'est pas limitée aux parties communes de l'immeuble mais concerne à l'évidence tous les dégâts ayant affecté l'immeuble au moment du sinistre, la cour d'appel a tranché une contestation sérieuse portant sur l'étendue de l'obligation à garantie de la société GFA Caraïbes et de nouveau violé l'article 809, alinéa 2, du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait de façon évidente des conditions générales du contrat d'assurance et d'un courrier du 25 juin 1997 versés aux débats qu'étaient assurés les dommages ayant eu pour cause déterminante l'intensité anormale d'un agent naturel et affectant l'immeuble dans son ensemble sans que cette garantie ne soit limitée aux seules parties communes, et que l'assureur ne justifiait pas d'une quelconque restriction à ce titre dans les conditions particulières, la cour d'appel a pu, sans interpréter le contrat ni trancher une contestation sérieuse, allouer une provision au syndicat des copropriétaires ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :

Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que pour rejeter la demande de M. X..., l'arrêt retient que l'immeuble Plein Ciel a été conçu et réalisé conformément aux règles techniques en vigueur en 1970, époque à laquelle il n'existait pas de norme parasismique de construction et que le dommage a donc eu pour origine non pas un vice de construction mais le séisme du 29 novembre 2007, que la destruction de son local résulte non d'un élément intrinsèque mais d'une cause extérieure, le séisme, constitutif d'un cas de force majeure, et enfin qu'à supposer même que l'immeuble soit affecté d'un vice de construction, aucun lien de causalité n'est démontré entre l'état de l'immeuble et le dommage subi ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence de normes parasismiques applicables à l'époque de la construction n'exclut pas à elle seule un vice de construction, et par des motifs impropres à caractériser la force majeure, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. X... en paiement d'une indemnité provisionnelle, l'arrêt rendu le 4 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ; remet en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Plein Ciel et la société GFA Caraïbes aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Plein Ciel à payer à M. X... la somme de 3 000 euros et condamne la société GFA Caraïbes à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Plein Ciel la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

Par albert.caston le 02/10/13

14ème législature

Question N° : 507 de M. Dominique Le Mèner ( Union pour un Mouvement Populaire - Sarthe ) Question écrite

Ministère interrogé > Égalité des territoires et logement Ministère attributaire > Justice

Rubrique > copropriété Tête d'analyse > syndics Analyse > responsabilité

Question publiée au JO le : 10/07/2012 page : 4311

Réponse publiée au JO le : 01/10/2013 page : 10360

Date de changement d'attribution : 28/08/2012

Texte de la question

M. Dominique Le Mèner attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur la réforme introduite par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 qui porte sur la copropriété. En effet, il a été créé une procédure préventive pour les immeubles en copropriété aux articles 29-1 A et 29-1 B de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cette procédure permet au syndic ou à des copropriétaires représentant au moins 15 % du syndicat, de saisir le président du Tribunal de grande instance en vue de la désignation d'un mandataire ad hoc lorsque les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles à la clôture des comptes. Le 2ème alinéa de l'article 29-1 B dispose que « le président du Tribunal de grande instance précise, dans son ordonnance, l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic ou le partage des frais entre eux [...] ». Il s'agit des frais inhérents à la désignation du mandataire. En pratique, certains syndics professionnels ayant mis en oeuvre cette procédure ont été condamnés personnellement au paiement de tout ou partie de ces frais, alors même qu'ils avaient fait diligence pour mettre fin aux difficultés financières du syndicat des copropriétaires. Ces frais acquittés deviennent ainsi une charge définitive et « irrécouvrable » contre le syndicat. En ordonnant une telle imputation, la loi présume d'une faute dans la gestion du syndic, sans que celle-ci soit prouvée et pour laquelle l'assureur en responsabilité civile professionnelle du syndic ne peut intervenir. Il lui demande donc si une évolution du droit sur cette question est envisageable afin que les sommes engagées soient recouvrables lorsqu'à l'issue de la procédure, la gestion du syndic a clairement été mise hors de cause.

Texte de la réponse

Le deuxième alinéa de l'article 29-1 B de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le président du tribunal de grande instance « précise, dans son ordonnance, l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre eux, dans les cas visés aux premier et deuxième alinéas de l'article 29-1 A », c'est-à-dire lorsqu'il a été saisi sur requête à l'initiative du syndic ou en référé, à l'initiative de copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat. Le texte prévoit la possibilité de répartir les frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic mais ne précise pas les critères de cette répartition. En particulier, il ne limite pas aux seuls cas de défaillance avérée du syndic l'imputation des frais à ce dernier. Or, les incertitudes liées à la répartition finale des frais de procédure peuvent décourager certains syndics de mettre en oeuvre la procédure préventive introduite dans la loi du 10 juillet 1965 par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion. Soucieux d'améliorer l'efficacité des dispositifs de prévention des difficultés des copropriétés, le Gouvernement prévoit, dans le cadre du projet de loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové, que ces frais ne pourront être imputés au syndic, à moins qu'il ne soit démontré que la situation d'endettement résulte d'un manquement de sa part.

Par albert.caston le 02/10/13

14ème législature

Question N° : 8698 de Mme Kheira Bouziane ( Socialiste, républicain et citoyen - Côte-d'Or ) Question écrite

Ministère interrogé > Égalité des territoires et logement Ministère attributaire > Justice

Rubrique > propriété Tête d'analyse > multipropriété Analyse > réglementation. réforme. perspectives

Question publiée au JO le : 30/10/2012 page : 6060

Réponse publiée au JO le : 01/10/2013 page : 10361

Date de changement d'attribution : 13/11/2012

Texte de la question

Mme Kheira Bouziane attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur la multipropriété. Régie par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé, la multipropriété permet à des personnes qui ne disposent pas d'importantes ressources d'accéder partiellement à la propriété afin de profiter notamment de certains lieux touristiques prisés dans lesquels l'accession à la pleine propriété est très difficile. Procédé répandu en particulier dans les stations de sport d'hiver ou dans les stations balnéaires, il participe, en renforçant le taux d'occupation desdits logements, au dynamisme de ces zones où l'économie repose sur le tourisme. Or il arrive que certains groupes immobiliers rachètent des parts à bas prix pour en posséder les deux tiers et ainsi procéder à la liquidation de la multipropriété en faisant de très substantiels bénéfices, tout en privant ceux qui n'ont pas voulu céder leurs parts d'un droit de jouissance. De nombreux multipropriétaires souhaiteraient ainsi voir modifier la loi du 6 janvier 1986, et notamment son article 16 sur le seuil des deux tiers afin de procéder à un acte de disposition, de dissolution ou de liquidation qu'ils proposent d'élever à trois quarts des voix, afin que soient renforcés leurs droits face à des groupes aux importantes capacités financières. Une plus grande souplesse dans la gestion de la multipropriété par l'instauration d'une majorité relative pour les décisions en rapport avec la répartition des droits entre les associés, est également avancée. Aussi elle souhaiterait connaître sa position sur ce sujet.

Texte de la réponse

L'attribution par une société d'un immeuble à usage d'habitation en jouissance par périodes à ses associés s'exerce dans le cadre de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. La prise de contrôle d'une telle société au moyen du rachat des parts sociales ou actions des associés par un investisseur ne constitue pas, en soi, une opération illicite. Il est loisible à chaque associé de céder ses parts sociales ou actions ou de refuser de donner suite à une offre d'achat, notamment parce qu'il l'estimerait insuffisante. L'article 13 de la loi du 6 janvier 1986, tel que modifié par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, prévoit que tout associé peut demander à tout moment à la gérance de la société la communication de la liste des noms et adresses des autres associés ainsi que la répartition des parts sociales et des droits de jouissance qui y sont attachés. L'exercice de cette faculté doit permettre aux associés de se connaître, malgré leur nombre et leur éparpillement, et d'agir en commun pour la préservation de leurs intérêts, notamment à l'occasion de semblables opérations. La majorité des deux tiers des voix des associés requise par l'article 16 de la loi du 6 janvier 1986 pour voter la dissolution anticipée de la société et les modalités de sa liquidation constitue une majorité significative qu'il n'est pas envisagé de renforcer. Les associés minoritaires, s'ils estiment que la décision de dissolution anticipée est contraire à l'intérêt social et qu'elle n'a été prise que dans l'unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment des membres de la minorité, peuvent saisir les juridictions compétentes d'une demande d'annulation de la décision sur le fondement de l'abus de majorité. Par ailleurs, en cas de liquidation frauduleuse, la mise en cause de la responsabilité pénale et civile du liquidateur peut également être envisagée. Le droit actuel offre donc une protection aux associés de sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. La modification de la répartition des droits des associés dans le capital constitue une décision particulièrement importante qui ont justifié les conditions de majorité du dernier alinéa de l'article 16 de la loi du 6 janvier 1986 Toutefois, l'attention du Gouvernement ayant été appelée par des associations de consommateurs et par des parlementaires, la direction des affaires civiles et du sceaux a constitué un groupe de travail interministériel afin de proposer des modifications législatives qui porteront notamment sur la difficulté à sortir des sociétés de temps partagé (marché de la revente des parts sociales réduit ; droit de retrait jugé trop restrictif) ; le manque de transparence de la gestion de certaines sociétés, particulièrement celles dont l'immeuble est inclus dans une copropriété ; l'augmentation des charges ; le rachat spéculatif de parts sociales de sociétés de temps partagé, par des investisseurs, dans le but d'imposer leur dissolution anticipée puis la vente de l'immeuble social au détriment des associés minoritaires souhaitant la poursuite de l'activité.

Par albert.caston le 26/09/13

Etude, par M. DERRIDA, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 3, p. 54. A propos de Cass. civ. 3ème, n° 12-15.551.

Par albert.caston le 26/09/13

Etude, par Mme COHET, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 3, p. 51. A propos de Cass. civ. 1ère, n° 12-19.405.

Par albert.caston le 26/09/13

Etude, par Mme COHET, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 3, p. 51. A propos de Cass. civ. 3ème n° 12-11.791. Cet arrêt est commenté par M. PERINET-MARQUET, SJ G, 2013, p. 1864.

Par albert.caston le 26/09/13

Etude, par M. BENILSI, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 3, p. 7.