Par albert.caston le 03/04/13

14ème législature

Question N° : 7344 de M. Guillaume Larrivé ( Union pour un Mouvement Populaire - Yonne ) Question écrite

Ministère interrogé > Égalité des territoires et logement Ministère attributaire > Justice

Rubrique > propriété Tête d'analyse > multipropriété Analyse > réglementation. réforme. perspectives

Question publiée au JO le : 16/10/2012 page : 5670

Réponse publiée au JO le : 02/04/2013 page : 3612

Date de changement d'attribution : 23/10/2012

Date de renouvellement : 12/03/2013

Texte de la question

M. Guillaume Larrivé appelle l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur la multipropriété. Régie par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé, la multipropriété permet à des personnes qui ne disposent pas d'importantes ressources d'accéder partiellement à la propriété afin de profiter notamment de certains lieux touristiques prisés dans lesquels l'accession à la pleine propriété est très difficile. Procédé répandu en particulier dans les stations de sport d'hiver ou dans les stations balnéaires, il participe, en renforçant le taux d'occupation desdits logements, au dynamisme de ces zones où l'économie repose sur le tourisme. Or il arrive que certains groupes immobiliers rachètent des parts à bas prix pour en posséder les deux tiers et ainsi procéder à la liquidation de la multipropriété en faisant de très substantiels bénéfices, tout en privant ceux qui n'ont pas voulu céder leurs parts d'un droit de jouissance. De nombreux multipropriétaires souhaiteraient ainsi voir modifier la loi du 6 janvier 1986, et notamment son article 16 sur le seuil des deux tiers afin de procéder à un acte de disposition, de dissolution ou de liquidation qu'ils proposent d'élever à trois quarts des voix, afin que soient renforcés leurs droits face à des groupes aux importantes capacités financières. Une plus grande souplesse dans la gestion de la multipropriété par l'instauration d'une majorité relative pour les décisions en rapport avec la répartition des droits entre les associés, est également avancée. Il souhaiterait connaître sa position sur ce sujet et savoir la place qui sera accordée au sujet de la multipropriété dans le projet de loi sur le logement annoncée par elle pour l'année 2013.

Texte de la réponse

L'attribution par une société d'un immeuble à usage d'habitation en jouissance par périodes à ses associés s'exerce dans le cadre de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. La prise de contrôle d'une telle société au moyen du rachat des parts sociales ou actions des associés par un investisseur ne constitue pas, en soi, une opération illicite. Il est loisible à chaque associé de céder ses parts sociales ou actions ou de refuser de donner suite à une offre d'achat, notamment parce qu'il l'estimerait insuffisante. L'article 13 de la loi du 6 juillet 1986, tel que modifié par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, prévoit que tout associé peut demander à tout moment à la gérance de la société la communication de la liste des noms et adresses des autres associés ainsi que la répartition des parts sociales et des droits de jouissance qui y sont attachés. L'exercice de cette faculté doit permettre aux associés de se connaître, malgré leuur nombre et leur éparpillement, et d'agir en commun pour la préservation de leurs intérêts, notamment à l'occasion de semblables opérations. La majorité des deux tiers des voix des associés requise par l'article 16 de la loi du 6 janvier 1986 pour voter la dissolution anticipée de la société constitue d'ores et déjà une majorité significative qu'il n'est pas envisagé de renforcer. Les associés minoritaires, s'ils estiment que la décision de dissolution anticipée est contraire à l'intérêt social et qu'elle n'a été prise que dans l'unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment des membres de la minorité, peuvent saisir les juridictions compétentes d'une demande d'annulation de la décision sur le fondement de l'abus de majorité. Par ailleurs, en cas de liquidation frauduleuse, la mise en cause de la responsabilité pénale et civile du liquidateur peut également être envisagée. Enfin, la modification de la répartition des droits des associés dans le capital constitue une décision particulièrement importante. Les conditions de majorité figurant au dernier alinéa de l'article 16 de la loi du 6 janvier 1986 sont par conséquent justifiées. Compte tenu des doléances exprimées par certains associés de sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé, il a été décidé de procéder à une évaluation des difficultés qui peuvent subsister à la suite des modifications apportées par la loi du 22 juillet 2009. Des réunions de concertation sont actuellement menées par les services du ministère de la justice et du ministère de l'économie et des finances afin d'évaluer la nécessité d'une éventuelle évolution de la réglementation existante.

Par albert.caston le 25/03/13

Un nouvel article de M. BOUGUIER !

Par albert.caston le 18/03/13

Cet arrêt est commenté par :

- M. DERRIDA, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 1, p. 59.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 17 octobre 2012

N° de pourvoi: 11-18.439

Non publié au bulletin Cassation partielle

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 30 novembre 2010) que M. X..., propriétaire d'une pièce au premier étage et de combles situées au deuxième étage d'une maison d'habitation a assigné M. Y..., propriétaire dans le même immeuble de locaux situés au rez-de-chaussée aux fins d'homologation d'un projet de règlement de copropriété établi par notaire, de remise des lieux dans l'état antérieur aux travaux effectués et d'indemnisation de son préjudice ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 3, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 :

Attendu que, pour rejeter la demande d'homologation du projet de règlement de copropriété, l'arrêt relève que l'état de copropriété est visé dans l'acte d'acquisition de M. X... selon état descriptif de division et retient que si celui-ci est bien fondé à demander l'établissement d'un règlement de copropriété, il ne peut être passé outre l'obligation posée par l'article 26, alinéa b de la loi du 10 juillet 1965 de convoquer préalablement l'assemblée générale ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'à défaut d'accord entre les parties, le règlement de copropriété peut résulter d'un acte judiciaire constatant la division de l'immeuble dans les conditions fixées par la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande au titre des travaux de reprise des parties communes de l'immeuble, l'arrêt retient que celui-ci ne démontre pas que les désordres constituent un trouble anormal de voisinage affectant la jouissance de ses parties privatives ;

Qu'en statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. X... en homologation du projet de règlement de copropriété établi par Me Z... et au titre des travaux de reprise concernant les parties communes de l'immeuble en copropriété, l'arrêt rendu le 30 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble, autrement composée ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Par albert.caston le 18/03/13

Etude, par M. TALAU, Revue « LOYERS ET COPROPRIETE », 2013, n° 3, mars, p. 7.

Par albert.caston le 11/03/13

Cet arrêt est commenté par :

- Mme KAN-BALIVET, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 2, p. 53.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 23 janvier 2013

N° de pourvoi: 09-13.398

Publié au bulletin Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse Terre, 17 novembre 2008), que le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Spring (le syndicat) ayant signé un protocole d'accord avec l'assureur dommages ouvrage en indemnisation des malfaçons apparues dans la structure de l'immeuble et les copropriétaires étant en désaccord sur le sort de cet immeuble après répartition de l'indemnité entre eux M. X..., syndic bénévole, a saisi le président du tribunal de grande instance d'une requête en désignation d'un administrateur provisoire sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 le 15 janvier 1998 ; que par ordonnance du 16 janvier 1998, M. Y... a été désigné en qualité d'administrateur provisoire ; que M. Z..., copropriétaire, a assigné les consorts X... en rétractation de cette ordonnance ; que l'administrateur provisoire et plusieurs copropriétaires sont intervenus à l'instance ;

Sur le second moyen, qui est préalable :

Attendu que M. Z... et cinq autres copropriétaires font grief à l'arrêt de rejeter la demande de nullité de l'ordonnance pour défaut de communication de la demande au procureur de la République alors, selon le moyen, que toute demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat est communiquée au procureur de la République, qui est avisé, s'il y a lieu, de la date de l'audience de sorte qu'en rejetant la demande de nullité de l'ordonnance du 16 janvier 1998, tout en constatant que la requête du 15 janvier 1998, seule à l'origine de la saisine du tribunal de grande instance de la demande du syndic tendant à la désignation d'un administrateur provisoire, n'avait pas été communiquée au procureur de la République, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres énonciations et, par conséquent, a violé l'article 62-3 du décret du 17 mars 1967 ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que M. X... avait saisi le juge d'une requête le 4 décembre 1997 dont il avait communiqué une copie au procureur de la République par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 8 décembre 1997 puis avait réitéré la requête le 15 janvier 1998 en raison d'une maladresse de procédure, la cour d'appel a exactement retenu que la circonstance que la réitération de la même requête le 15 janvier 1998 n'ait pas donné lieu à une nouvelle communication au procureur de la République était sans incidence sur la régularité de la procédure ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. Z... et cinq autres copropriétaires font grief à l'arrêt de dire n'y avoir lieu à rétracter l'ordonnance du 16 janvier 1998 alors, selon le moyen, que si l'équilibre financier du syndicat es copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat, de sorte qu'en rejetant la nullité de l'ordonnance du 16 janvier 1998, en jugeant recevables la requête aux fins de désignation d'un administrateur provisoire déposée le 15 janvier 1998 par M. André X..., syndic bénévole, sur le fondement des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, à partir du seul constat d'une situation de blocage due à l'opposition de certains copropriétaires à la vente de l'immeuble voulue par le syndic bénévole, sans caractériser un équilibre financier du syndicat des copropriétaires gravement compromis ou une impossibilité du syndicat de pourvoir à la conservation de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu'ayant relevé que selon l'avis de plusieurs techniciens, les travaux de réhabilitation de l'immeuble étaient incompatibles avec l'état de dégradation de celui-ci, que seule sa démolition et sa reconstruction étaient envisageables, que trois assemblées générales avaient décidé de ne pas reconstruire les locaux, de mettre en vente l'immeuble et de donner pouvoir au syndic de collecter les mandats de vente de tous les copropriétaires et qu'il résultait de l'opposition de certains d'entre eux à la vente une situation de blocage du fonctionnement du syndicat, la cour d'appel, qui a pu retenir que le syndicat des copropriétaires était dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation matérielle de l'immeuble au sens de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Z..., Mme A..., M. B..., M. C..., M. et Mme D... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z..., Mme A..., M. B..., M. C..., M. et Mme D... à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ;

Par albert.caston le 07/03/13

14ème législature

Question N° : 3662 de M. Jean-Pierre Decool ( Union pour un Mouvement Populaire - Nord ) Question écrite

Ministère interrogé > Égalité des territoires et logement Ministère attributaire > Justice

Rubrique > justice Tête d'analyse > droit d'ester Analyse > actions de groupe. litige immobilier. perspectives

Question publiée au JO le : 04/09/2012 page : 4883

Réponse publiée au JO le : 05/03/2013 page : 2608

Date de changement d'attribution : 11/09/2012

Date de renouvellement : 11/12/2012

Texte de la question

M. Jean-Pierre Decool attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur la nécessité de permettre aux associations de copropriétaires de porter un dossier unique en justice, au nom de l'ensemble de leurs adhérents, en cas de litige avec un promoteur immobilier, ou avec un gestionnaire en zone de revitalisation rurale (ZRR). En effet, à ce jour, malgré l'union en association, chaque propriétaire doit entamer à titre individuel une procédure judiciaire, pour des dossiers pourtant identiques. Dans un souci de simplification face à la lourdeur de cette disposition, et face à l'engorgement des juridictions de ce fait, il souhaiterait connaître les intentions du Gouvernement quant aux solutions à apporter à ce problème.

Texte de la réponse

Il existe d'ores et déjà des dipositions permettant à un syndicat de copropriétaires d'agir en justice sur le fondement de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cet article lui confère un droit d'action propre en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et donc pour la défense de l'intérêt collectif des copropriétaires, lequel ne se confond pas avec l'intérêt personnel de chacun des copropriétaires. Il est en outre permis d'agir en justice par la voie d'une requête commune qui regroupe plusieurs personnes ayant confié leurs intérêts à un seul avocat dès lors qu'il n' y a pas de conflit d'intérêts entre eux. Si ces voies devaient apparaître insuffisantes, le Gouvernement examinerait les moyens d'améliorer les droits des copropriétaires.

Par albert.caston le 07/03/13

14ème législature

Question N° : 8098 de Mme Thérèse Guilbert ( Socialiste, républicain et citoyen - Pas-de-Calais ) Question écrite

Ministère interrogé > Égalité des territoires et logement Ministère attributaire > Justice

Rubrique > propriété Tête d'analyse > multipropriété Analyse > réglementation. réforme. perspectives

Question publiée au JO le : 23/10/2012 page : 5868

Réponse publiée au JO le : 05/03/2013 page : 2619

Date de changement d'attribution : 06/11/2012

Texte de la question

Mme Thérèse Guilbert appelle l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur les problèmes rencontrés par les multipropriétaires en jouissance à temps partagé, porteurs de parts d'une SC dont ils sont associés. L'état du marché de ces multipropriétés qui ont fleuri dans les années 70-80 est désormais tel que nombre de propriétaires ont du mal à vendre leur part. Face à cette situation, des groupes immobiliers opèrent auprès de ces multipropriétaires décontenancés des rachats de parts à bas prix, non pour en user, mais pour être en situation de dissoudre la SC et d'effectuer, le bâtiment une fois racheté, des opérations immobilières fructueuses. Ce type d'opération lèse les multipropriétaires qui souhaitent garder leur jouissance et qui ne peuvent juridiquement s'opposer au démantèlement de la SC. Aussi, elle souhaiterait connaître les mesures que le Gouvernement envisage d'apporter pour lutter contre cette spéculation qui porte préjudice à nombre de multipropriétaires.

Texte de la réponse

L'attribution par une société d'un immeuble à usage d'habitation en jouissance par périodes à ses associés s'exerce dans le cadre de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. La prise de contrôle d'une telle société au moyen du rachat des parts sociales ou actions des associés par un investisseur ne constitue pas, en soi, une opération illicite. Il est loisible à chaque associé de céder ses parts sociales ou actions ou de refuser de donner suite à une offre d'achat, notamment parce qu'il l'estimerait insuffisante. L'article 13 de la loi du 6 juillet 1986, tel que modifié par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, prévoit que tout associé peut demander à tout moment à la gérance de la société la communication de la liste des noms et adresses des autres associés ainsi que la répartition des parts sociales et des droits de jouissance qui y sont attachés. L'exercice de cette faculté doit permettre aux associés de se connaître, malgré leuur nombre et leur éparpillement, et d'agir en commun pour la préservation de leurs intérêts, notamment à l'occasion de semblables opérations. Par ailleurs, la majorité des deux tiers des voix des associés requise par l'article 16 de la loi du 6 janvier 1986 pour voter la dissolution anticipée de la société constitue une majorité significative. Les associés minoritaires, s'ils estiment que la décision de dissolution anticipée est contraire à l'intérêt social et qu'elle n'a été prise que dans l'unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment des membres de la minorité, peuvent saisir les juridictions compétentes d'une demande d'annulation de la décision sur le fondement de l'abus de majorité. Enfin, en cas de liquidation frauduleuse, la mise en cause de la responsabilité pénale et civile du liquidateur peut également être envisagée. Il apparaît, par conséquent, que les associés qui ne désirent pas céder leurs parts disposent des moyens juridiques leur permettant de préserver leurs intérêts.

Par albert.caston le 17/01/13

A propos de Cass. civ. 3ème n° 11-21.921.

Etudes par :

- M. VIGNERON, Revue « LOYERS ET COPROPRIETE », 2013, n° 1, janvier, p. 35.

- Mme REBOUL-MAUPIN, D. 2013, p. 2137.

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), septembre 2013, éd. « Le Moniteur », page 741.

Par albert.caston le 17/01/13

Etude par M. VIGNERON, Revue « LOYERS ET COPROPRIETE », 2013, n° 1, janvier, p. 33. A propos de Cass. civ. 3ème n° 11-10.590.

Par albert.caston le 17/01/13

Etude par M. VIGNERON, Revue « LOYERS ET COPROPRIETE », 2013, n° 1, janvier, p. 30. A propos de Cass. civ. 3ème n° 11-23.807