Par albert.caston le 03/07/13

14ème législature

Question N° : 17537 de M. Michel Ménard ( Socialiste, républicain et citoyen - Loire-Atlantique ) Question écrite

Ministère interrogé > Égalité des territoires et logement Ministère attributaire > Justice

Rubrique > propriété Tête d'analyse > multipropriété Analyse > réglementation. réforme. perspectives

Question publiée au JO le : 05/02/2013 page : 1225

Réponse publiée au JO le : 02/07/2013 page : 6984

Date de changement d'attribution : 12/02/2013

Texte de la question

M. Michel Ménard attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur les difficultés liées à la multipropriété. Après le franc succès des vacances en multipropriété dans les années quatre-vingt et quatre-vingt-dix, ces séjours ne sont plus en vogue aujourd'hui, notamment en raison de l'importance des charges. Désireux de céder leurs parts, parfois même à titre gratuit, les propriétaires de vacances partagées se retrouvent confrontés à un marché complètement sclérosé et se heurtent aux articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et plus précisément par la loi du 6 janvier 1986, interdisant aux associés des sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé de se retirer de la société. De plus, le problème est parfois prenant lorsque ce sont les héritiers d'une personne décédée qui sont appelés à payer les charges d'un appartement qu'ils n'occupent jamais et dont ils ne peuvent se démettre. D'un actif, la situation est devenue un passif à vie. C'est pourquoi il lui demande les mesures envisagées pour remédier à des situations préjudiciables pour de nombreux propriétaires de multipropriétés.

Texte de la réponse

Le fonctionnement des sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé est régi par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986, à laquelle la loi n° 2009-888 de développement et de modernisation des services touristiques du 22 juillet 2009 a apporté des modifications significatives destinées à améliorer la situation des associés. Il a ainsi été instauré un droit de retrait d'ordre public ouvert à tout associé, soit après autorisation donnée par l'unanimité des associés, soit par décision de justice pour justes motifs, notamment lorsque les parts ou actions que l'associé détient dans le capital social lui ont été transmises par succession depuis moins de deux ans, ou lorsque celui-ci ne peut plus jouir de son bien du fait de la fermeture ou de l'inaccessibilité de la station ou de l'ensemble immobilier concerné (art. 19-1). Il appartient aux juridictions, lorsqu'elles sont saisies par des associés désirant se retirer de la société, de se prononcer souverainement dans chaque cas d'espèce au vu des motifs avancés et de leur justification par les demandeurs. Il importe que l'exercice du droit de retrait, sans être impossible, demeure strictement encadré afin de ne pas mettre en péril l'équilibre de la société et de ne pas nuire aux associés restants dont les charges se trouvent accrues par l'effet du retrait. Compte tenu toutefois des doléances exprimées par certains associés, il a été décidé de procéder à une évaluation des difficultés qui peuvent subsister à la suite de la modification législative précédemment évoquée. Des réunions de concertation sont actuellement menées par les services du ministère de la justice et du ministère de l'économie et de finances afin d'évaluer la nécessité d'une éventuelle évolution de la réglementation existante.

Par albert.caston le 26/06/13

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du mercredi 19 juin 2013

N° de pourvoi: 12-19.405

Non publié au bulletin Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 5 mars 2012), que l'association Union fédérale des consommateurs de l'Isère (l'UFC 38) a, sur le fondement de l'article L. 421-6 du code de la consommation, introduit contre la société Agence Henry (la société), une action en suppression de clauses illicites ou abusives contenues dans les contrats de syndic, versions 2005 et 2008, proposés aux syndicats de copropriétaires, et que la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) est intervenue volontairement à l'instance ; que l'arrêt, qui examine les clauses contenues dans les documents contractuels tels que proposés aux clients dans leur version de 2010, accueille l'action pour certaines clauses et la rejette pour d'autres ;

Sur le premier moyen, tel que reproduit en annexe :

Attendu qu'ayant constaté que la société avait versé aux débats le contrat de syndic dans sa version 2010 et que celui-ci se substituait au jour où elle statuait aux conventions antérieurement proposées aux consommateurs, la cour d'appel qui a examiné les clauses contenues dans ces documents contractuels, a, à bon droit, rejeté la demande de l'UFC en ce qu'elle tendait à voir déclarer abusives ou illicites les clauses contenues dans les conventions antérieures qui ne figuraient plus dans le contrat de 2010 ; que le moyen ne peut être accueilli ;

Sur le deuxième moyen, tel que reproduit en annexe :

Attendu que l'arrêt qui relève que la prestation relative à la réception par le syndic du président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande aux heures ouvrables est classée en prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties, décide exactement que le contrat de syndic peut intégrer cette prestation dans son forfait annuel et que la clause n'est pas abusive, dès lors qu'elle permet au consommateur ou non-professionnel de connaître les prestations offertes dans le forfait et n'offre pas la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, tel que reproduit en annexe :

Attendu que l'arrêt qui constate que la rémunération des relances est classée en prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties, retient à juste titre que l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées, de sorte que le classement en prestation variable des relances adressées par le syndic n'est ni abusif ni illicite et que le contrat de syndic peut intégrer cette prestation dans son forfait annuel, dès lors qu'une telle clause permet au consommateur ou non-professionnel de connaître les prestations offertes dans le forfait et n'offre pas la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ; que le moyen est mal fondé ;

Sur le quatrième moyen, tel que reproduit en annexe :

Attendu qu'abstraction faite du motif afférent au caractère étranger au litige des termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui est surabondant, l'arrêt qui relève que la rémunération du syndic en cas d'injonction de payer est classée en prestation variable à la charge du syndicat, décide à bon droit que l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées, de sorte que le classement en prestation variable de la procédure d'injonction de payer engagée par le syndic n'est ni abusif ni illicite ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le cinquième moyen, tel que reproduit en annexe :

Attendu qu'abstraction faite du motif afférent au caractère étranger au litige des termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui est surabondant, l'arrêt qui constate que la rémunération du syndic pour l'opposition et l'inscription du privilège immobilier spécial en cas de mutation de lots est classée en prestation variable à la charge du syndicat, décide exactement que l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante l'opposition prévue par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 lors de la mutation à titre onéreux d'un lot et la constitution du privilège immobilier spécial, de sorte que le classement en prestations variables non incluses dans le forfait de ces prestations n'est ni abusif ni illicite ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le sixième moyen, tel que reproduit en annexe :

Attendu que l'arrêt qui relève que la rémunération du syndic pour la prestation « Compte d'épargne : placement des fonds et affectation des intérêts » est classée en prestation variable à la charge du syndicat, retient à bon droit que cette clause n'est pas abusive puisque l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas cette prestation dans la gestion courante du syndic et que l'article 7.3 « compte épargne » du contrat de syndic version 2010 précise bien que, si le syndicat décidait d'ouvrir un compte spécial destiné à recevoir toutes sommes correspondant aux provisions spéciales et réserves pour travaux futurs (article 35-5° du décret du 17 mars 1967) et à toutes indemnités pouvant revenir au syndicat (étaient exclus les fonds affectés à la gestion courante, budget annuel, appels de fonds pour travaux décidés en assemblée générale, fonds de roulement, avance de trésorerie...), ce compte serait générateur d'intérêts lui revenant selon les modalités fixées par l'assemblée générale conformément à l'article 35 du décret du 17 mars 1967, faisant ainsi ressortir que l'article précité relatif au compte épargne distingue précisément les fonds concernés par cette stipulation, qui ne se confondent pas avec le compte de trésorerie relevant des prestations courantes ; que le moyen est mal fondé ;

Sur le septième moyen, tel que reproduit en annexe :

Attendu que l'arrêt qui relève que la rémunération de la mise en oeuvre d'un licenciement est classée en prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties, énonce à juste titre que la lecture du contrat de syndic permet de constater qu'il respecte les dispositions de l'arrêté du 19 mars 2010 relatives à la gestion du personnel du syndicat des copropriétaires concernant les prestations de base dites invariables relevant de la gestion courante du syndic, que cette prestation, non visée dans l'arrêté et relative à un licenciement, qui n'est pas une prestation récurrente mais nécessite un travail supplémentaire de la part du syndic, justifie qu'elle soit classée en prestation variable et qu'il n'est pas abusif, sauf à porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, d'autoriser le syndic à proposer au syndicat, s'il le souhaite, en l'estimant conforme à ses intérêts, de forfaitiser cette prestation en fonction des spécificités de la copropriété, dès lors qu'une telle clause permet au consommateur ou non-professionnel de connaître les prestations offertes dans le forfait et n'offre pas la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ; que le moyen n'est pas fondé ;

Et sur le huitième moyen, tel que reproduit en annexe :

Attendu que l'arrêt qui relève que la prestation « Compte bancaire séparé ou le cas échéant compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété) » est classée dans les prestations de gestion courante incluses dans le forfait annuel, retient à bon droit que cette stipulation est conforme à l'arrêté du 19 mars 2010, sauf à dire que le syndic doit présenter les deux prix de son forfait pour permettre aux copropriétaires de choisir leur option ; que le moyen est mal fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne l'UFC 38 aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 17/06/13

Cour de cassation

chambre civile 2

Audience publique du jeudi 11 avril 2013

N° de pourvoi: 12-18.931

Non publié au bulletin Cassation

Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 329 du code de procédure civile ;

Attendu que le sort de l'intervention volontaire n'est pas lié à celui de l'action principale lorsque l'intervenant principal se prévaut d'un droit propre qu'il est seul habilité à exercer ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X..., propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété situé..., a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble (le syndicat des copropriétaires) afin de voir juger que le sur-comble situé au-dessus de son appartement constituait une partie privative dont il était propriétaire ; que M. X... a interjeté appel le 22 juin 2010 du jugement qui l'a débouté de ses demandes ; que la SCI Y...- Z... (la SCI), à laquelle M. X... a cédé l'appartement litigieux le 19 mai 2009, est intervenue volontairement à l'instance d'appel ;

Attendu que pour déclarer irrecevable l'intervention volontaire de la SCI, l'arrêt retient que l'appel interjeté par M. X... qui n'est plus propriétaire de l'appartement litigieux et est dépourvu d'intérêt personnel à agir, n'est pas recevable et que l'irrecevabilité de l'appel principal entraîne l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de la SCI ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la SCI était intervenue en qualité de propriétaire du lot litigieux pour reprendre à son compte les prétentions initialement formulées par M. X..., de sorte qu'elle se prévalait d'un droit propre qu'elle était seule habilitée à exercer, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à M. X... et à la SCI Y...- Z... la somme globale de 2 500 euros ;

Par albert.caston le 12/06/13

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), septembre 2013, éd. « Le Moniteur », page 679.

Voir étude, par M. DERRIDA, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 3, p. 55. A propos de l'arrêt ci-dessous :

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 27 mars 2013

N° de pourvoi: 12-12.121

Non publié au bulletin Cassation

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 octobre 2011) que le groupe d'immeubles en copropriété sis... et... comportait trois bâtiments d'habitation coté rue... (A, B et D), trois bâtiments d'habitation coté rue... (C, F et G) et un bâtiment E entre les deux ; que l'assemblée générale du 19 mai 1989 a autorisé la société Venelle Benjamin Franklin à construire un immeuble H après démolition des bâtiment C, F et G ; que la société Stim Ile-de-France résidentiel (la société Stim) a acquis les lots composant les bâtiments C, F et G ainsi que divers lots dans le bâtiment A et a fait réaliser les travaux, lesquels ont fait l'objet d'une réception le 29 juillet 1992 et le 27 avril 1992 pour ce qui est du bâtiment H ; que le syndicat des copropriétaires des bâtiments A, B, D et E (le syndicat) a assigné la société Stim et le syndicat des copropriétaires du bâtiment H en référé et qu'un expert a été désigné par ordonnance du 17 avril 2002 ; que sur la demande de M. X..., devenu propriétaire des trois lots formant le bâtiment E pour les avoir acquis par actes des 26 avril 1996, 7 octobre 1998 et 1er avril 2003, une ordonnance de référé du 23 septembre 2003 a rendu les opérations d'expertise opposables à M. X... et les a étendues à l'examen du bâtiment E ; qu'après dépôt du rapport d'expertise, M. X... a assigné la société Stim en payement du coût des travaux de reprise des désordres en parties communes et dans ses parties privatives et en réparation de son préjudice ; que la société Stim a soulevé l'irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir et prescription ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 31 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour condamner la société Stim à payer à M. X... une certaine somme, l'arrêt retient qu'aux termes de l'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut exercer seul les actions relatives à son lot en vue de sa sauvegarde, chaque lot étant composé d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes, que toute atteinte à ces dernières retentit sur le lot tout entier et que les demandes formées par M. X... sont recevables ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'action n'était pas dirigée contre la société Stim en sa qualité de maître d'ouvrage des travaux ayant causé les désordres dans les parties communes et si M. X... pouvait se prévaloir d'un préjudice personnellement éprouvé dans la propriété ou la jouissance de ses lots et indépendant de celui subi par la collectivité des copropriétaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Et sur le moyen unique pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches :

Vu les articles 2270 et 2244 anciens du code civil, ensemble l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que pour condamner la société Stim à payer à M. X... une certaine somme, l'arrêt retient que celui-ci a obtenu une ordonnance lui rendant communes les opérations d'expertise le 23 septembre 2003 et que dans la mesure où il était partie à l'expertise engagée par le syndicat et où il a continué l'instance et qu'il a délivré une assignation en référé le 18 août 2003, la prescription n'est pas acquise ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les désordres affectaient les parties communes et les parties privatives de M. X... de manière indivisible, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 octobre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Stim Ile-de-France résidentiel la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Par albert.caston le 12/06/13

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), septembre 2013, éd. « Le Moniteur », page 293.

Cet arrêt est commenté par :

- M. SIZAIRE, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2013, n° 6, juin, p. 24.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 3 avril 2013

N° de pourvoi: 11-27.053 12-16.024

Non publié au bulletin Cassation partielle

Joint les pourvois n° G 11-27. 053 et n° R 12-16. 024 ;

Sur la recevabilité du pourvoi n° G 11-27. 053 :

Attendu que le pourvoi n° G 11-27. 053 formé avant expiration des délais d'opposition à l'arrêt attaqué rendu par défaut est irrecevable ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 mai 2011), que la société civile immobilière Cannes rue d'Antibes (la SCI) a fait construire et a vendu un immeuble dénommé " Résidence Wagram " composé de logements et d'un local commercial en rez-de-chaussée ; que le permis de construire délivré le 12 juin 1989 a été modifié le 8 avril 1993 postérieurement à la publication du règlement de copropriété le 27 septembre 1990 ; que la déclaration d'achèvement des travaux est parvenue en mairie le 30 juin 1995 ; que, se plaignant de diverses malfaçons, non-finitions et défauts de conformité résultant de l'absence de local à vélo en rez-de-chaussée, de couloir d'accès au jardin paysager et de local à ordures, le syndicat des copropriétaires de la résidence Wagram a assigné en indemnisation le promoteur vendeur, aux droits duquel vient la société Sun Riviéra hôtel ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident qui est préalable, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que lors des diverses assemblées générales tenues entre le 27 décembre 1997 et le 18 septembre 2007, les copropriétaires après avoir décidé de donner pouvoir au syndic d'introduire une action à l'encontre du promoteur pour la réalisation des travaux non exécutés et la mise en conformité, avaient autorisé le syndic à réaliser tout acte de procédure tant en attaque qu'en défense dans le cadre des procédures à l'encontre de la SCI ainsi que dans la procédure liée aux différentes malfaçons faisant l'objet d'une expertise judiciaire en se référant au constat d'huissier du 3 mai 2000 et avaient donné, après la décision de première instance, une mission très étendue au syndic reprenant la demande de confirmation de la décision entreprise et celle de réformation pour le surplus, la cour d'appel a pu retenir, que le syndic avait été régulièrement habilité à agir ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que le local à ordures avait été créé par la société Sun Rivera hôtel à la place d'une cave en sous-sol ainsi que le prévoyait le règlement de copropriété, que le permis de construire initial et le permis de construire modificatif ne comprenaient comme obligation particulière à ce titre que celle de prévoir un itinéraire sans escalier, seuils ou marches permettant l'acheminement des containers d'ordures ménagères entre les locaux vide-ordures et le point de ramassage par les bennes de la collecte municipale et que l'expert judiciaire avait indiqué que la mise en conformité du local aux règles d'hygiène pouvait être réalisée facilement, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande relative à la construction d'un local vide-ordures en rez-de-chaussée et condamner la société Sun Riviera hôtel à mettre en conformité le local à ordures conformément aux prescriptions du permis de construire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais, sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu les articles 1604 du code civil et R. 261-13 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société Sun Riviera hôtel à lui restituer la surface nécessaire pour la construction d'un couloir d'accès au jardin en rez-de-chaussée et à lui payer une indemnité mensuelle par appartement et par mois, en réparation du trouble de jouissance occasionné par la quasi-inaccessibilité du jardin paysager, l'arrêt retient qu'il résulte du règlement de copropriété que le lot n° 31 a la jouissance exclusive du jardin situé coté rue Lépine d'environ 70 m ², que page 17 de ce même règlement, opposable à tous les copropriétaires il est précisé : « le copropriétaire du lot n° 31 ... bénéficiant de la jouissance privative d'un jardin devra entretenir ce jardin à ses frais sans pouvoir y poser quelques constructions que ce soient », qu'enfin le plan de rez-de-chaussée déposé aux minutes de M. X... qui a servi à l'établissement de ce règlement fait apparaître l'affectation de 14/ 2719 tantièmes pour ce jardin et qu'en conséquence le syndicat des copropriétaires ne peut venir présenter aucune demande à ce jour concernant ce jardin alors et surtout qu'il existe toujours un accès à ce jardin pour tous, même s'il est difficile à emprunter ;

Qu'en statuant ainsi après avoir relevé qu'en raison des nombreuses modifications apportées, le jardin était inaccessible aux nombreuses personnes âgées voire aux personnes à mobilité réduite qui vivent dans l'immeuble, la cour d'appel, qui s'est référée aux seules dispositions du règlement de copropriété, sans examiner les autres documents ayant valeur contractuelle et notamment la notice descriptive de la résidence, dont se prévalait le syndicat des copropriétaires invoquant un manquement du promoteur à son obligation de délivrance conforme, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission des pourvois ;

PAR CES MOTIFS :

Déclare IRRECEVABLE le pourvoi n° G 11-27. 053 ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence Wagram de ses demandes relatives à l'accès au jardin de l'immeuble, l'arrêt rendu le 6 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Sun Riviera hôtel aux dépens du pourvoi n° R 12-16. 024 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Wagram aux dépens du pourvoi n° G 11-27. 053 ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sun Riviera hôtel, la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Wagram la somme de 2 500 euros ;

Par albert.caston le 29/05/13

Les copropriétés en difficulté

Étude de législation comparée

n° 236 - 28 mai 2013

Cette note concerne le régime applicable aux copropriétés en difficulté.

Elle étudie quatre États d'Europe : Allemagne, Espagne, Italie et Royaume-Uni.

Dans la mesure où le concept de « copropriété en difficulté » est sans équivalent à l'étranger, on s'est attaché à trouver, dans les législations de ces pays, les outils originaux qui pourraient utilement contribuer à résoudre les problèmes posés par ces copropriétés qui sont, pour le moment, restés sans solution dans notre pays.

A lire là :

http://www.senat.fr/notice-rapport/2012/lc236-notice.html

Par albert.caston le 24/05/13

Cet arrêt est commenté par :

- M. ZALEWSKI, Gaz. Pal., 2013, n° 137, p. 44.

- M. PERINET-MARQUET, SJ G, 2013, p. 1864.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 27 mars 2013

N° de pourvoi: 12-13.328

Publié au bulletin Rejet

Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 novembre 2011) que la société Proimo a fait réaliser à Marseille un programme immobilier, dénommé Domaine des Bastides, soumis au statut de la copropriété ; que le règlement de copropriété établi le 30 juillet 2003 désignait la société Proimo comme syndic provisoire jusqu'à la première assemblée générale chargée de nommer le syndic ; que les actes de vente des lots en l'état futur d'achèvement, comportaient une clause aux termes de laquelle « l'acquéreur donne mandat à la société Proimo à l'effet de désigner un syndic professionnel provisoire. Ce syndic professionnel provisoire aura tous pouvoirs aux fins de procéder, au nom de l'acquéreur, à la constatation du parachèvement des parties communes » ; que la société Proimo ayant désigné comme syndic provisoire la société Solafim, celle-ci a signé un procès-verbal intitulé « livraison des parties communes » le 8 septembre 2005 ; que le syndicat des copropriétaires du Domaine des Bastides a assigné la société Proimo et la société Solafim en nullité de ce procès-verbal ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que le visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date n'est nécessaire que si le juge n'expose pas succinctement leurs prétentions respectives et leurs moyens ; que la cour d'appel ayant exposé les prétentions de la société Proimo puis répondu aux moyens que cette société développait à leur soutien, le moyen tiré du défaut de visa des conclusions est inopérant ;

Sur le second moyen :

Attendu que la société Proimo fait grief à l'arrêt de déclarer inopposable au syndicat des copropriétaires l'acte de livraison des parties communes établi le 8 septembre 2005, alors, selon le moyen :

1°/ que l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 autorise la désignation d'un syndic provisoire avant la réunion de la première assemblée générale, par le règlement de copropriété ou « par tout autre accord des parties », cette désignation devant être soumise à la ratification de cette première assemblée générale ; qu'il en résulte qu'est valable la clause prévue dans les contrats de vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement donnant mandat au vendeur de désigner un syndic professionnel provisoire ayant le pouvoir de procéder à la réception des parties communes ; qu'en décidant qu'une telle clause devait être déclarée non écrite, la cour d'appel a violé le texte précité, ensemble les articles 1134 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui interdit au syndic de se faire substituer, ne fait pas obstacle à ce que mandat lui soit donné par les acquéreurs de lots en l'état futur d'achèvement, avant la première réunion de l'assemblée générale, de désigner un syndic professionnel provisoire afin de procéder à la réception des parties communes ; qu'en déclarant cette clause non écrite, la cour d'appel a violé le texte susvisé, ensemble les articles 1134 du code civil et 17 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu qu'il résultait des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public, que, dans tous les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic avait été désigné par le règlement de copropriété, cette désignation ne pouvait être modifiée que par l'assemblée générale des copropriétaires réunie par ce syndic à cet effet, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la clause figurant dans les contrats de vente était nulle et de nul effet et que l'acte intitulé « Livraison des parties communes » établi le 8 septembre 2005 devait être déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires du Domaine des Bastides ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Proimo aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Proimo, la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du Domaine des Bastides la somme de 2 500 euros ;

Par albert.caston le 22/05/13

Etude, par M. VIGNERON, M. ROUX, Revue « LOYERS ET COPROPRIETE », 2013, n° 5, mai, p. 41

Par albert.caston le 03/05/13

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), septembre 2013, éd. « Le Moniteur », page 679.

14ème législature

Question N° : 3662 de M. Jean-Pierre Decool ( Union pour un Mouvement Populaire - Nord ) Question écrite

Ministère interrogé > Égalité des territoires et logement Ministère attributaire > Justice

Rubrique > justice Tête d'analyse > droit d'ester Analyse > litiges immobiliers. actions collectives. perspectives

Question publiée au JO le : 04/09/2012 page : 4883

Réponse publiée au JO le : 05/03/2013 page : 2608

Date de changement d'attribution : 11/09/2012

Date de renouvellement : 11/12/2012

Texte de la question

M. Jean-Pierre Decool attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur la nécessité de permettre aux associations de copropriétaires de porter un dossier unique en justice, au nom de l'ensemble de leurs adhérents, en cas de litige avec un promoteur immobilier, ou avec un gestionnaire en zone de revitalisation rurale (ZRR). En effet, à ce jour, malgré l'union en association, chaque propriétaire doit entamer à titre individuel une procédure judiciaire, pour des dossiers pourtant identiques. Dans un souci de simplification face à la lourdeur de cette disposition, et face à l'engorgement des juridictions de ce fait, il souhaiterait connaître les intentions du Gouvernement quant aux solutions à apporter à ce problème.

Texte de la réponse

Il existe d'ores et déjà des dipositions permettant à un syndicat de copropriétaires d'agir en justice sur le fondement de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cet article lui confère un droit d'action propre en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et donc pour la défense de l'intérêt collectif des copropriétaires, lequel ne se confond pas avec l'intérêt personnel de chacun des copropriétaires. Il est en outre permis d'agir en justice par la voie d'une requête commune qui regroupe plusieurs personnes ayant confié leurs intérêts à un seul avocat dès lors qu'il n' y a pas de conflit d'intérêts entre eux. Si ces voies devaient apparaître insuffisantes, le Gouvernement examinerait les moyens d'améliorer les droits des copropriétaires.

Par albert.caston le 10/04/13

En attendant la publication, le 7 août prochain ...

Ce fut finalement le 4 septembre, et la maquette a été légèrement modifiée...

Une belle aventure, en tous cas !