Par albert.caston le 18/10/12

Voir, sur cet arrêt :

"RC des notaires et DO : la responsabilité des notaires ne serait-elle plus désormais que subsidiaire par rapport à celle des constructeurs ?"

Par Pascal Dessuet, Revue de droit immobilier 2012 p. 638.

COUR DE CASSATION, 3ÈME CHAMBRE CIVILE.

10 octobre 2012.

Pourvoi n° 11-17.627.Arrêt n° 1158.

CASSATION PARTIELLE

Inédite.

Joint les pourvois nº N 11-17. 627 et nº W 11-17. 796 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 23 février 2011), que la société civile immobilière Bellevue (la SCI), ayant pour associés et cogérants MM. X...et C..., a acquis un immeuble, divisé en lots de copropriété, vendus entre 1993 et 1999 ; qu'avec l'accord des premiers acquéreurs, la SCI a fait réaliser des terrasses avec le concours de la société Etablissements Gance et fils, chargée du lot menuiseries et charpentes, assurée en responsabilité décennale par la société GAN, de la société Coppe, chargée de l'étanchéité extérieure, placée en liquidation judiciaire, assurée par la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (la SMABTP) ; que des désordres étant apparus, le syndicat des copropriétaires de la résidence Bellevue (le syndicat) et les copropriétaires ont assigné en indemnisation la SCI, ses associés, les entreprises et leurs assureurs, ainsi que M. Y..., notaire rédacteur des actes ;

Sur le premier moyen du pourvoi nº N 11-17. 627 de la SMABTP :

Attendu que la SMABTP fait grief à l'arrêt de déclarer recevable la demande du syndicat des copropriétaires, alors, selon le moyen :

1º/ que le syndicat des copropriétaires n'a qualité pour agir en justice en réparation de désordres que pour autant que ceux-ci constituent un préjudice collectif ; qu'il n'en est pas ainsi de préjudices affectant les parties privatives d'une copropriété, la multiplication de ces préjudices ne suffisant pas à constituer un préjudice collectif ; qu'en l'espèce, pour écarter l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a retenu que dès lors que les désordres étaient généralisés à l'ensemble des balcons et terrasses, ils affectaient nécessairement les parties communes ; qu'en se déterminant ainsi, quand les balcons litigieux, selon ses propres constatations, constituaient des parties privatives de l'immeuble, ce qui interdisait au syndicat de poursuivre la réparation des dommages qui les affectaient, fût-ce sous réserve d'une ventilation ultérieure des sommes relevant de la réparation des parties communes et des parties privatives, la cour d'appel a violé l'article 15 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 ;

2º/ que pour déclarer recevable l'action du syndicat des copropriétaires à agir en justice pour obtenir réparation des dommages, après avoir pourtant constaté que ces balcons constituaient des parties privatives, la cour d'appel a retenu que ces désordres étant généralisés à tous les balcons et terrasses, cela affectait nécessairement des parties communes ; qu'en se déterminant ainsi, sans que le syndicat de copropriété ait justifié d'un préjudice collectif ni qu'ait été déterminée l'existence de désordres affectant les parties communes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 ;

3º/ que la cour d'appel a elle-même relevé dans sa motivation que « faute de modification établie de la consistance des lots et des parties communes, les balcons et terrasses sont demeurés des parties privatives » et que « le syndicat n'est recevable à réclamer réparation que des désordres intéressant les parties communes » ; qu'il s'ensuivait que la cour d'appel ne pouvait, comme elle l'a fait, déclarer recevable l'action du syndicat, sous réserve d'une ventilation ultérieure entre les réparations concernant les parties communes et celles concernant les parties privatives, dès lors qu'il n'existait aucune constatation relative à la survenance de dommages spécifiques affectant les parties communes ; qu'en se déterminant dès lors comme elle l'a fait, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a derechef violé l'article 15 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les désordres étaient généralisés à l'ensemble des balcons et des terrasses et affectaient les éléments de gros-oeuvre sur lesquels ils avaient été fixés, parties communes, la cour d'appel a retenu à bon droit que ces troubles étaient collectifs, que le syndicat était recevable à agir en justice pour leur réparation et qu'il convenait d'opérer une ventilation des sommes demandées, lot par lot et pour les parties communes ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi nº N 11-17. 627 de la SMABTP, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que les travaux d'étanchéité des terrasses extérieures et l'application d'un revêtement bitumineux, réalisés par la société Coppe, étaient inadaptés et avaient contribué au pourrissement des balcons, que les experts avaient constaté que l'affaissement de l'ensemble des structures des balcons était en lien avec le pourrissement des bois, imputable au caractère inadapté du traitement d'étanchéité mis en oeuvre, ayant contribué à la surcharge des structures, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la société Coppe avait une part de responsabilité dans les désordres des balcons, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le premier moyen du pourvoi nº W 11-17. 796 de la SCI et de ses associés, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que la SCI avait obtenu en 1993 l'accord des premiers acquéreurs des lots pour la création de terrasses moyennant un prix global, collecté les acomptes, pris contact avec les entreprises, passé les marchés, coordonné les travaux et qu'après l'apparition des premiers désordres, elle avait préconisé et fait mettre en oeuvre la pose du carrelage, la cour d'appel a pu en déduire que la SCI avait accompli en qualité de mandataire des propriétaires de l'ouvrage une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage et qu'elle était tenue à leur égard de la responsabilité décennale ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi nº W 11-17. 796 de la SCI et de ses associés, et le moyen unique du pourvoi incident du syndicat et des copropriétaires, réunis, ci-après annexés :

Attendu qu'ayant retenu que le notaire avait manqué à son devoir de conseil et commis une faute à l'égard des acquéreurs des lots, en ayant omis de vérifier si la SCI avait souscrit les assurances obligatoires au titre des garanties dommages-ouvrage et décennale et en ayant manqué d'attirer l'attention des acquéreurs sur cette carence mais retenu que cette faute n'était pas en relation de causalité avec la reprise des travaux intéressant les terrasses et balcons, les préjudices de jouissance ou la dépréciation des lots, qu'aucune demande n'était formée au titre de la perte d'une chance de renoncer à l'acquisition projetée à cause des risques liés à l'absence d'assurances et que la perte d'une chance d'être indemnisé des désordres décennaux n'était pas démontrée dès lors que la garantie des assureurs des autres constructeurs pouvait être mise en oeuvre, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le troisième moyen du pourvoi nº W 11-17. 796 de la SCI et de ses associés :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour faire supporter à la SCI la charge finale des condamnations à concurrence de 60 %, l'arrêt retient que sa faute est caractérisée par le fait qu'elle avait engagé une opération de rénovation importante en se dispensant de maîtrise d'oeuvre et d'assurances obligatoires, dans le souci de minimiser ses charges ;

Qu'en statuant ainsi sans constater que la SCI avait fait réaliser à moindre coût les travaux litigieux au risque de provoquer l'apparition de désordres, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fait supporter à la SCI Bellevue la charge finale des condamnations à concurrence de 60 %, l'arrêt rendu le 23 février 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen, autrement composée ;

Condamne la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) aux dépens du pourvoi nº N 11-17. 627 ;

Condamne la société Gance et fils, la société GAN incendie accidents et la SMABTP aux dépens du pourvoi nº W 11-17. 796 ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 15/10/12

Cet arrêt est commenté par :

- M. PERROT, Revue « PROCEDURES », 2012, n° 10, octobre, p. 9.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 10 juillet 2012

N° de pourvoi: 11-16.245

Non publié au bulletin Cassation partielle

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 25 janvier 2011), que la société Compagnie immobilière des glaciers (la société CIG) a rénové un immeuble dont elle a vendu par lots les appartements en l'état futur d'achèvement ; qu'invoquant des désordres, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Glaciers l'a assignée en réparation ; que la société Axa IARD et la mutuelle l'Auxiliaire, assureurs de la société CIG appelés en intervention forcée, ont soulevé l'irrecevabilité de l'action du syndicat ;

Sur le premier moyen :

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de déclarer l'action irrecevable, alors selon le moyen :

1°/ que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; que si l'autorisation doit désigner les personnes contre lesquelles l'action doit être dirigée et viser les désordres concernés, cette dernière condition est satisfaite dès lors que les désordres sont déterminables par rapprochement entre la résolution autorisant le syndicat à agir et d'autres énonciations du procès-verbal d'assemblée générale dont il résulte que les copropriétaires ont eu connaissance des désordres dont la réparation doit être sollicitée en justice ; qu'au cas d'espèce, en retenant qu'aucune des onze résolutions adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Les Glaciers, les 23 janvier 1999, 28 août 1999, 23 septembre 2000, 1er septembre 2001, 26 avril 2003, 24 avril 2004, 16 avril 2005, 24 juin 2006, 28 avril 2007, 26 avril 2008 et 27 juin 2009, dont il était constant qu'elles habilitaient toutes le syndic à agir, n'était régulière faute de préciser les désordres concernés, sans rechercher si le contenu des résolutions concernées, et en particulier celle du 23 septembre 2000, qui visait une réunion d'expertise ainsi qu'un rapport d'expertise en faveur de la copropriété, celle du 26 avril 2003, faisant état d'une réunion d'expertise tenue le 26 novembre 2001 identifiant les différentes entreprises ayant exécuté les travaux commandés par la société Compagnie immobilière des glaciers et précisant que les opérations d'expertise avaient été étendues aux autres entreprises et à leurs assureurs, relatant encore une réunion d'expertise en date du 4 juillet 2002 en présence des constructeurs et de leurs assureurs au cours de laquelle l'expert judiciaire avait tenté de clarifier l'attribution des désordres aux parties concernées et visant enfin, au titre des travaux d'urgence, la mise hors d'eau des parties communes R2, cave, local à ski, pour l'exécution de l'étanchéité de la terrasse et le rétablissement de la pente du sas d'entrée du local à ski ainsi que l'isolation sous l'appartement n° 5 et la fermeture du vide sanitaire en façade est, outre des désordres au niveau R3, celle du 24 avril 2004, qui indiquait que «le rapport d'expertise serait rendu au juge du tribunal d'Albertville le 31 mai 2004» et celle du 16 avril 2005, indiquant que l'expert avait déposé son rapport et que chacun des copropriétaires avait été destinataire de celui-ci et avait pu se faire une idée des dommages causés par les travaux mal ou non réalisés, n'impliquait pas que les désordres concernés par l'action en justice étaient déterminables, notamment en ce qui concerne les défauts d'étanchéité, les juges du second degré n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ensemble l'article 117 du code de procédure civile ;

2°/ qu'en ne se prononçant pas sur la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 11 mars 2000, pourtant produite aux débats et développée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Glaciers dans ses conclusions d'appel, à l'occasion de laquelle les copropriétaires avaient à nouveau donné pouvoir au syndic pour poursuivre les procédures en cours après qu'une information sur l'état des procédures engagées contre la société Compagnie immobilière des glaciers avait été faite, qui rappelait notamment l'existence de fuites sur la toiture entre le premier rang des tuiles et les chéneaux, ainsi qu'un problème de désenfumage, pour déterminer si l'autorisation d'agir donnée au syndic ne visait pas des désordres déterminables, les juges du second degré n'ont à cet égard encore pas donné de base légale à leur décision au regard de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ensemble l'article 117 du code de procédure civile ;

3°/ qu'en énonçant que le bordereau 09/930 daté du 19 mai 2009 n'était pas produit devant la cour, quand ce document correspondait à la déclaration d'appel n° 09/930 en date du 19 mai 2009 qui figurait nécessairement au dossier de la cour, les juges du second degré, qui l'ont dénaturée par omission, ont violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le bordereau d'appel n'était pas annexé au procès-verbal de la dernière l'assemblée générale, que les résolutions n° 7 de l'assemblée générale du 23 janvier 1999 et n° 3 de celle du 28 août 1999 autorisaient le syndic à engager toute action devant toute juridiction compétente pour obtenir la finition des travaux et la livraison des parties communes et que les résolutions postérieures, rédigées dans des termes généraux, ne précisaient pas les désordres pour lesquels il était demandé au syndic d'agir en justice, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, et qui a pu retenir, sans dénaturation, que ces dernières décisions ne pouvaient permettre de régulariser la procédure et que le syndic avait agi sans pouvoir régulier, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le troisième moyen :

Vu l'article 117 du code de procédure civile ;

Attendu qu'après avoir constaté que l'irrecevabilité de l'action du syndicat n'avait été soulevée que par la société Axa IARD et la société l'Auxiliaire, l'arrêt a déclaré entièrement irrecevable l'action du syndic ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'irrégularité de fond, tirée du défaut de pouvoir du syndic d'agir en justice n'a d'effet qu'à l'égard de celui qui l'invoque, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a dit irrecevable l'action exercée au nom du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Axa IARD et de la société l'Auxiliaire, l'arrêt rendu le 25 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;

Condamne la société Axa France IARD et la société mutuelle l'Auxiliaire aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Axa France IARD et la société mutuelle l'Auxiliaire à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Glaciers la somme de 2 500 euros, rejette les autres demandes ;

Par albert.caston le 02/10/12

Cet arrêt est commenté par :

- Mme. MAISTRE DU CHAMBON, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 1, p. 55.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 19 septembre 2012

N° de pourvoi: 11-10.827 11-12.963

Publié au bulletin Cassation partielle

Joint les pourvois W 11-10.827 et T 11-12.963 ;

Donne acte à la société Allianz IARD du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le syndicat des copropriétaires du Centre commercial les Portes de la Ville, M. X..., ès qualités, la société Cicofoma 3, M. Y..., la société Twodaf devenue la société ACM, les époux Z..., la SCI Mazal, M. A..., la SCI du Cinq, la société BTP immobilier, MM. B..., C..., D..., E..., F... et la SCI Carel ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 25 octobre 2010), que la société Cicofoma 3, propriétaire de locaux situés dans le centre commercial dénommé Les Portes de la Ville assuré auprès de la compagnie Axa courtage devenue Axa France IARD (la société Axa), a donné à bail par acte du 10 janvier 2000 une partie de ses locaux à la société Gonesse primeurs 95 (la société Gonesse), et par acte du 17 janvier 2000, une autre partie de ses locaux à la société Twodaf, ces deux sociétés étant assurées auprès de la société AGF IART aux droits de laquelle se trouve la société Allianz IARD (la société Allianz) ; que le 18 avril 2000, les locaux loués aux sociétés Gonesse et Twodaf ont été détruits par un incendie ; que la société Cicofoma 3 puis le centre commercial ont assigné la société Axa en paiement des indemnités contractuellement dues ; que la société Axa a assigné en garantie les sociétés Twodaf et Gonesse, la société Allianz et M. X..., mandataire ad hoc de la société Gonesse ; que la SCI Jacquemin (la SCI), propriétaire de locaux situés dans le centre commercial, qui avait assigné le syndic du centre commercial a, à la suite de la jonction des procédures, formé des demandes en paiement tant contre la société Axa que contre la société Allianz ; que le syndicat des copropriétaires du Centre commercial (le syndicat) ainsi que des copropriétaires, soit les époux Z..., la SCI Mazal, M. A..., la SCI du Cinq, la société BTP immobilier, MM. B..., C..., D..., E..., F... et Y... et la SCI Carel sont intervenus à l'instance ;

Sur le premier moyen du pourvoi W 11-10.827, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant à bon droit retenu qu'il n'était pas nécessaire d'établir un règlement de copropriété pour constater l'application de plein droit du statut de la copropriété et relevé que le centre commercial était constitué d'un groupe d'immeubles bâtis constitués de lots, parties privatives, et d'une galerie d'accès à ces divers lots, laquelle constituait une partie commune dont l'existence avait été constatée par les experts amiables commis par la compagnie Axa et par l'expert judiciaire et dont l'utilisation privative par les commerçants du centre commercial était interdite par le règlement intérieur du centre, la cour d'appel, qui a effectué la recherche prétendument omise, en a exactement déduit que le syndicat des copropriétaires du centre commercial était régulièrement constitué et qu'il avait intérêt à réclamer la garantie de la société Axa, son assureur, pour les dommages subis par la galerie commune ;

Sur la première branche du troisième moyen du pourvoi W 11-10.827, ci-après annexé :

Attendu que, sous le couvert d'un grief de manque de base légale, le moyen critique une omission de statuer sur la demande de la société Axa, assureur subrogé dans les droits du syndicat et de la société Cicofoma 3, en paiement contre la société Allianz, qui, pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, ne constitue pas un cas d'ouverture à cassation ;

D'où il suit que le moyen est irrecevable ;

Mais sur les premier et second moyens du pourvoi T 11-12.963, réunis :

Vu les articles 1733 et 1384, alinéa 2 du code civil ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que, dans ses rapports avec le bailleur, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine, mais que vis-à-vis des tiers, il n'est responsable des dommages causés par l'incendie ayant pris naissance dans l'immeuble qu'il occupe que s'il est prouvé qu'il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable ;

Attendu que pour condamner la société Allianz à payer à la SCI une certaine somme au titre des pertes de loyers et à garantir la société Axa de sa condamnation à payer à la SCI une certaine somme au titre de son préjudice matériel, l'arrêt retient que la SCI est propriétaire d'un local commercial loué situé dans la galerie marchande et endommagé par l'incendie, qu'il résulte de l'article 1734 du code civil que s'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie proportionnellement à la valeur locative de l'immeuble qu'ils occupent à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un deux, que les expertises n'ont pas permis de déterminer si le feu avait une origine électrique dans les locaux occupés par la société Twodaf ou dans ceux occupés par la société Gonesse, que dans ces conditions, il y a lieu de retenir la responsabilité sans faute des deux locataires de la société Cicofoma 3 proportionnellement à la valeur locative de leurs lots et de dire que la société Allianz est tenue en sa qualité d'assureur des sociétés Twodaf et Gonesse d'indemniser la SCI, et doit donc lui payer la somme de 75 146,63 euros pour les pertes de loyers et garantir la société Axa en ce qu'elle est condamnée à payer à son assurée, la SCI, la somme de 7 754,28 euros ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il n'existait aucun rapport locatif entre la SCI et les sociétés Twodaf et Gonesse, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen et sur la seconde branche du troisième moyen du pourvoi W 11-10.827 qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Allianz, assureur des sociétés Gonesse et Twodaf à garantir la société Axa du paiement à la SCI Jacquemin de la somme de 7 754,28 euros et à payer à la SCI la somme de 75 146,63 euros, l'arrêt rendu, le 25 octobre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt, et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la société Axa France IARD et la SCI Jacquemin aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Axa France IARD à payer la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires du Centre commercial Les Portes de la Ville, la somme de 1 500 euros à la société Cicofoma 3, et la somme de 1 500 euros à la SCI Jacquemin et la condamne, in solidum avec la SCI Jacquemin, à payer la somme de 2 500 euros à la société Allianz IARD ; rejette les autres demandes ;

Par albert.caston le 02/10/12

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 18 septembre 2012

N° de pourvoi: 11-17.701

Non publié au bulletin Rejet

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que la société Imezzo (la société) avait signifié des conclusions et communiqué des pièces au syndicat des copropriétaires Le Monteverdi (le syndicat) le vendredi 24 septembre 2010 alors que la clôture de la procédure intervenait le lundi 27 septembre 2010 et relevé que ces conclusions comportaient des demandes nouvelles, la cour d'appel, sans violer l'article 784 du code de procédure civile, a souverainement retenu que ces conclusions n'avaient pas été produites en temps utile au sens des articles 15 et 16 du code de procédure civile ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que l'assemblée générale du 5 octobre 2005 avait désigné la société à responsabilité limitée Belvédère immobilier en qualité de syndic et que l'assemblée générale du 25 octobre 2006 avait été convoquée par la société par actions simplifiée Urbania Nice Belvédère immobilier et relevé, par motifs adoptés, qu'au cours d'une assemblée générale du 21 septembre 2005, les associés de la société Belvédère immobilier avaient décidé du changement de la forme sociale de la société et que par la suite la dénomination Belvédère immobilier avait été remplacée par celle de Urbania Nice Belvédère immobilier, la cour d'appel a retenu, à bon droit que s'il y a rupture de mandat de syndic lorsque celui-ci cède son fonds de commerce ou le donne en location gérance ou encore lorsque la société syndic fait l'objet d'une fusion absorption, tel n'était pas le cas lorsque la société syndic change seulement sa forme et sa dénomination sociales, la société poursuivant en ce cas son existence ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant exactement relevé qu'une assemblée générale n'avait pas vocation à imputer des charges à tel ou tel copropriétaire, cette répartition relevant des attributions du syndic, la cour d'appel a souverainement retenu, par motifs propres et adoptés et sans violer l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que la société ne fournissait aucun élément permettant d'établir la véracité de ses affirmations ni ne justifiait que l'assemblée générale lui aurait, outrepassant ses pouvoirs, imputé des charges qui ne lui incombaient pas ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Imezzo aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Imezzo et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Monteverdi à Nice la somme de 2 500 euros ;

Par albert.caston le 24/09/12

Etude par Mme. COHET-CORDEY, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2012, n° 3, p. 66. A propos de Cass. civ. 3ème n° 10-19.180.

Par albert.caston le 18/09/12

Cet arrêt est commenté par :

- M. LEGUAY, Dictionnaire permanent « assurances », bulletin, octobre 2012, p.16.

- Mme. PARMENTIER, Gaz. Pal., 2012, n° 305, p. 34.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 12 septembre 2012

N° de pourvoi: 11-10.421

Publié au bulletin Cassation

Sur le moyen unique :

Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 novembre 2010), qu'en exécution d'un arrêt du 18 décembre 1996, les entreprises responsables de désordres affectant les parties communes et privatives d'un immeuble en copropriété ont été condamnées à effectuer des travaux de remise en état ;

que se plaignant de la persistance de désordres dans leur appartement, les époux X..., copropriétaires, ont obtenu la désignation d'un expert puis, sur le fondement de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, ont assigné le syndicat des copropriétaires du 11 rue de Paris en réparation de leur préjudice ;

Attendu que pour débouter les époux X... de leur demande, l'arrêt retient que tout en constatant à la suite des différents experts que les désordres bien que trouvant leur origine dans les parties communes il y a lieu d'exonérer le syndicat des copropriétaires de toute responsabilité dès lors que les responsables des désordres ont été identifiés et condamnés et qu'il appartenait à M. X... de présenter ses éventuelles demandes de réparation aux responsables au cours de la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires qui a abouti à plusieurs décisions ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ces énonciations que les désordres trouvaient leur origine dans un vice de construction des parties communes et sans établir la faute des époux X... ou celle d'un tiers, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires 11 rue de Paris à Charenton-Le-Pont aux dépens ;

Par albert.caston le 06/09/12

Etude par M. BAUDOUIN, Gaz. Pal., 2012, n° 244, p. 17.

Par albert.caston le 06/09/12

Etude par Mme. DECHELETTE-TOLOT et M. VAUTHIER, Gaz. Pal., 2012, n° 244, p. 8.

Par albert.caston le 28/08/12

Etude par M. VIGNERON. Revue « LOYERS ET COPROPRIETE », 2012, n° 7, juillet, p. 41. A propos de Cass. civ. 3ème, 9 mai 2012, n° 11-17.726.

Par albert.caston le 13/06/12

Cet arrêt est commenté par :

- M. VIGNERON, Revue « LOYERS ET COPROPRIETE », 2012, n° 9, septembre, p. 30.

- Mme. COHET-CORDEY, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2012, n° 3, p. 65.

- M. CAPOULADE, D. 2013, p. 1862.

Voir aussi :

- 11-17.322,

- 10-25.840

- 10-26.207.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 23 mai 2012

N° de pourvoi: 11-14.599

Publié au bulletin Cassation partielle

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société Matmut entreprises du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Immo de France ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 20 janvier 2011), que la commune de Courbevoie, propriétaire d'une crèche qui subissait des infiltrations par une terrasse, a assigné, après expertise judiciaire, la société BFA fleurs qui la fleurissait, la société Matmut entreprises (la MATMUT) qui assurait cette société, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 32-42 avenue de l'Arche à Courbevoie (le syndicat des copropriétaires) en réparation de son préjudice ; que le syndicat des copropriétaires a assigné la société Icade administration de biens devenue Immo de France, syndic de copropriété, et M. X..., alors propriétaire du lot auquel était attachée la jouissance de la terrasse, pour être garanti des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre ; que M. X... a assigné son propre assureur, la société GAN assurances IARD, son vendeur, M. Y..., qui ne lui avait pas révélé les désordres, et l'assureur de celui-ci, la société Axa Courtage assurance devenue Axa France IARD ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé, qui est recevable :

Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que l'article n° 32 des conditions générales du contrat d'assurance produites par la MATMUT ne satisfaisait pas aux dispositions de l'article L. 113-1 du code des assurances et souverainement retenu que l'activité à l'occasion de laquelle la société BFA fleurs avait vendu et installé ou même simplement conseillé à M. Y... la plantation de bambous dans ses jardinières entrait bien dans les termes de la déclaration faite à son assureur " fleuriste jardinerie ", la cour d'appel, qui a relevé à bon droit que la simple faute professionnelle ne pouvait justifier que soit refusée par l'assureur sa garantie et que l'article n° 32 ne recevait pas application en l'espèce, a pu en déduire que la Matmut devait garantie à la société BFA Fleurs des condamnations mises à sa charge au titre des dommages causés du fait de ces plantations ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi incident :

Vu l'article 1992 du code civil ;

Attendu que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ;

Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société Immo de France à lui verser rembourser les frais d'urgence et de réparation de la terrasse, l'arrêt retient qu'il convient de relever la responsabilité de cette société qui a manqué à ses obligations professionnelles mais que cette faute n'est pas " détachable " de ses fonctions si bien que le syndic a engagé par son comportement la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires lequel ne peut donc être admis à agir à son encontre à titre personnel ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic de copropriété engage sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires dans l'exécution de son mandat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi incident :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires de son action en garantie à l'encontre de la société Immo de France, l'arrêt rendu le 20 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la société Matmut entreprises et la société Immo de France aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Matmut entreprises à payer à la société Axa France IARD et à M. Y..., ensemble, la somme de 1. 250 euros, à la société GAN assurances IARD et à M. X..., ensemble, la somme de 1 250 euros et à la commune de Courbevoie la somme de 1 250 euros ; condamne la société Immo de France à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 32-42 rue de l'Arche à Courbevoie la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;