Par albert.caston le 10/11/16

Note Coutant-Lapalus, Loy. et copr. 2017-1, p. 31.

Responsabilité du syndic qui laisse entreprendre des travaux sans justification de l'existence des assurances construction obligatoires

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 3 novembre 2016
N° de pourvoi: 15-21.705

Non publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Piwnica et Molinié, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte au syndicat des copropriétaires 2 place Monseigneur Deydier à Toulon du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCI Véronique et Olivier ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 mai 2015), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ, 11 mai 2014, pourvoi n° 13-10.875), que la société civile immobilière Véronique et Olivier (la SCI), propriétaire d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a confié à un entrepreneur des travaux de surélévation de l'immeuble, après avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; que, lors du coulage de la dalle de béton, des désordres sont apparus, l'entrepreneur a abandonné le chantier et l'immeuble a été laissé dépourvu de toiture ; que le syndicat des copropriétaires a assigné, en réparation de son préjudice, la SCI, la société cabinet Estublier, ès qualités de syndic, et l'assureur de celle-ci, la société Covéa Risks, aux droits de laquelle viennent les sociétés MMA Iard Assurances mutuelles et MMA Iard SA ;

Attendu que, pour rejeter la demande formée contre le syndic, l'arrêt retient que le syndicat des copropriétaires n'invoque aucune perte de chance à l'encontre du cabinet Estublier et qu'il ne peut y être suppléé par la cour d'appel ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la faute du syndic ne pouvait conduire qu'à la réparation du préjudice du syndicat des copropriétaires résultant de la perte d'une chance de n'avoir pas subi les dommages, si le syndic n'avait pas laissé la SCI Véronique et Olivier entreprendre les travaux sans que celle-ci ait produit les attestations d'assurance, ou de ne pas être privé de la possibilité d'être indemnisé de la défaillance de l'entrepreneur et de la SCI, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Cabinet Estublier et les sociétés MMA Iard Assurances mutuelles et MMA Iard SA aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Cabinet Estublier, MMA Iard Assurances mutuelles et MMA Iard SA et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 2 bis place Monseigneur Deydier à Toulon la somme globale de 3 000 euros ;

 
Par albert.caston le 11/10/16

QPC - copropriété - désignation d'administrateur provisoire

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 5 octobre 2016
N° de pourvoi: 16-40.228 16-40.229 16-40.230 16-40.231 16-40.232 16-40.233

Publié au bulletin Qpc seule - Non-lieu à renvoi au cc

M. Chauvin (président), président
Me Haas, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Vu leur connexité, joint les QPC n° H 16-40.228, G 16-40.229, J 16-40.230, K 16-40.231, M 16-40.232 et N 16-40.233 ;

Attendu que, saisi par la commune de Marseille de demandes de désignation d'un administrateur provisoire ayant pour mission de prendre toutes les mesures nécessaires et utiles au rétablissement du fonctionnement normal de copropriétés de l'ensemble immobilier Parc Corot, le président du tribunal de grande instance de Marseille a transmis les questions prioritaires de constitutionnalité suivantes :

« 1°/ L'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans les dispositions querellées est-il contraire à l'article 4 de la Déclaration de 1789 en ce qu'il porte atteinte à la liberté contractuelle ainsi qu'au droit au maintien des conventions et contrats légalement conclus ?
2°/ L'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans ses dispositions querellées est-il contraire à l'article 8 de la Déclaration de 1789 en ce qu'il porte atteinte au principe de la légalité et des peines ainsi qu'à l'exigence constitutionnelle de la nécessité des peines ?
3°/ L'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 est-il contraire à l'article 9 de la Déclaration de 1789 en ce que les mesures prises conduisent ainsi à faire peser sur la personne du syndic une présomption de faute constitutive d'une violation du principe de la présomption d'innocence affirmé par l'article 9 DDHC ?
4°/ L'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans ses dispositions querellées est-il contraire à l'article 16 de la déclaration de 1789 en ce qu'il méconnaît le principe du respect des droits de la défense ?
5°/ L'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 est-il entaché d'incompétence négative dans des conditions qui mettent en cause par elles-mêmes les droits et libertés constitutionnellement garantis ci-dessus énoncés et visés ?
6°/ L'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 entraîne-t-il la violation de l'article 16 de la DDHC en ce qu'il méconnaît le principe du respect des droits de la défense. »

Attendu que les questions posées ne concernent que les deux premiers alinéas du I de l'article 29-1 précité ;

Attendu que les dispositions contestées sont applicables au litige au sens de l'article 23-2 de l'ordonnance du 7 novembre 1958 et n'ont pas déjà été déclarées conformes à la Constitution dans les motifs et le dispositif d'une décision du Conseil constitutionnel ;

Mais attendu, d'une part, que les questions, ne portant pas sur l'interprétation d'une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n'aurait pas encore eu l'occasion de faire application, ne sont pas nouvelles ;

Et attendu, d'autre part, que les questions posées ne présentent pas un caractère sérieux en ce que la désignation d'un administrateur provisoire d'un syndicat de copropriétaires n'est pas constitutive d'une sanction ayant le caractère d'une punition, qu'une telle mesure temporaire, placée sous le contrôle d'un juge, répond à la nécessité de garantir à chacun un logement décent en rétablissant la situation financière et la conservation de l'immeuble, motif d'intérêt général, et que le législateur, qui en a défini les conditions, n'a pas méconnu sa propre compétence ;

D'où il suit qu'il n'y a pas lieu de les renvoyer au Conseil constitutionnel ;

PAR CES MOTIFS :

DIT N'Y AVOIR LIEU DE RENVOYER au Conseil constitutionnel les questions prioritaires de constitutionnalité ;

 

Par albert.caston le 27/09/16

Le syndicat des copropriétaires n'est pas un consommateur

 
Note Vigneron et Coutant-Lapalus, (soulignant aussi la qualité de non-professionnel du syndicat), "Loyers et copr.", 2016-9, p. 37, sur cass. n° 14-28.334.
 

Par albert.caston le 05/08/16

Etude Djigo, "loyers et copropriétéé, 2016-7/8, p. 8.

Par albert.caston le 12/07/16
 
https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport...

Action en justice – Qualité à agir du syndic : proposition de modification de l’article 55 du décret du 17 mars 1967

L’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis donne au syndicat des copropriétaires qualité pour agir en justice. L’article 18 de la même loi dispose que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice. L’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, une telle autorisation n’étant toutefois pas nécessaire pour certaines actions, notamment pour celles en recouvrement de charges.

Ces dispositions ont été inspirées par la nécessité de s’assurer que les copropriétaires ont eu connaissance de l’action et ont consenti à ce qu’elle soit exercée. Et, de fait, c’est bien le syndicat qui est titulaire de l’action et c’est lui qui supporte les conséquences de son issue.

Selon la jurisprudence, l’autorisation d’agir en justice conditionne le pouvoir du syndic pour agir en justice. Par suite, le défaut d’autorisation du syndic entre dans les prévisions de l’article 117 du code de procédure civile. La nullité de l’acte de procédure, en particulier de l’assignation, peut par conséquent être soulevée par toute partie à l’instance, la nullité de l’acte ne bénéficiant toutefois qu’à la partie qui l’a invoquée. L’expérience montre, notamment en matière de litiges de construction, que la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’autorisation du syndic n’est soulevée que par les constructeurs ou leurs assureurs défendeurs à l’action.

Dans ces conditions, la disposition qui était destinée à protéger le syndicat contre les initiatives du syndic est devenue un moyen mis à la disposition de tiers à la copropriété et leur permettant de différer l’issue du procès, voire même, dans certains cas, de bénéficier de la prescription de l’action puisque l’autorisation doit être donnée avant l’expiration du délai pour agir.

Il serait dans ces conditions souhaitable que seuls les copropriétaires puissent se prévaloir de l’absence d’habilitation du syndic pour agir en justice. Une solution pourrait être recherchée dans une disposition prévoyant que le syndic doit obtenir de l’assemblée générale des copropriétaires un mandat spécial pour exercer les actions en justice au nom du syndicat. Les exceptions au principe prévues par l’article 55, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 précité devraient être maintenues. Enfin, il devrait également être prévu que seuls le syndicat et les copropriétaires ont qualité à invoquer l’absence de mandat spécial du syndic lorsqu’un tel mandat est requis.

La direction des affaires civiles et du sceau indique que la problématique soulevée est réelle, mais estime que la solution préconisée est susceptible de créer de nouvelles difficultés en instaurant un formalisme excessif. Elle estime en conséquence nécessaire qu’une étude soit menée sur ce sujet.

 

 
Par albert.caston le 29/06/16
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 16 juin 2016
N° de pourvoi: 14-22.380 15-10.504 15-12.497 15-13.838
Non publié au bulletin Rejet

M. Jardel (conseiller doyen faisant fonction de président), président
Me Haas, Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boutet-Hourdeaux, SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, SCP Odent et Poulet, SCP Rousseau et Tapie, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° R 14-22. 380, C 15-10. 504, U 15-12. 497 et B 15-13. 838 ;

Sur le premier et le deuxième moyens, réunis, ci-après annexés :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 24 mars 2014), que courant 1987, la société civile immobilière du Centre commercial de la place d'Armes au Lamantin, a souscrit, en qualité de maître de l'ouvrage, une police unique de chantier auprès de la compagnie UAP, aux droits de laquelle vient la société Axa Caraïbes, pour la construction d'immeubles à usage de centre commercial ; que les lots ont été vendus en l'état futur d'achèvement et le syndicat des copropriétaires du Centre commercial de la place d'Armes (le syndicat des copropriétaires) a été constitué ; que le centre commercial est constitué d'un magasin Carrefour, qui appartient à la Société de réalisation immobilière du groupe alimentaire (Soriga) et est géré par la Société de commerce lamentinois (Socolam), locataire, ainsi qu'une soixantaine de boutiques et des locaux professionnels ; qu'après réception au mois de mai 1988, les maîtres d'oeuvre constatant l'apparition de désordres, au début de l'année 1991, ont, le 19 octobre 1995, assigné en référé-expertise le syndicat des copropriétaires et l'assureur dommages-ouvrage qui a assigné les constructeurs ; que les sociétés Soriga et Socolam, propriétaire et locataire de l'hypermarché, constatant des malfaçons, ont, le 17 juillet 1996, assigné en référé-expertise la société UAP, le syndicat des copropriétaires et divers constructeurs ; qu'une expertise a été ordonnée le 19 juillet 1996 ; que la société UAP, le 3 mars 1997 a sollicité une nouvelle expertise, obtenue par ordonnance du 6 mars 1997, expertise rendue commune à sa demande aux sociétés Sercom et Marlet par ordonnance du 23 juillet 1997, aux sociétés Nord France entreprise et Nofram, par ordonnance du 28 mai 1997 ; que le syndicat des copropriétaires et la société Socolam ont, les 18, 21, 23 et 25 mai 2007, assigné au fond, la SCI Centre commercial de la place d'Armes, la société Axa, la société Tournier, MM. X... et Y..., la société X..., le Cebtp, les sociétés Colas, Nord France Boutonnat, Veritas, Sercom et Nofram ; que, le 25 mai 2007, la SCI Gereve, la société Snacks Elyse Matillon, la SCI Eucalyptus et soixante-huit copropriétaires ont assigné les mêmes défendeurs ; que, les 24 et 25 mai 2007, la société Axa Caraïbes a fait assigner les sociétés CEP, Veritas, Cebtp, Tournier et GFA Caraïbes ; que, les 17, 18, 19 et 20 mai 2010, les copropriétaires ont assigné la SCI Centre commercial de la place d'Armes, la société Tournier, M. Y..., les sociétés Nord France Boutonnat et Nofram et que la société Socoarmes est intervenue à l'instance aux droits de la société Socolam, aux côtés du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires ;

Attendu que syndicat des copropriétaires et les copropriétaires font grief à l'arrêt de dire prescrite leur action à l'encontre des constructeurs et réputés tels et de leurs assureurs respectifs ;

Mais attendu qu'ayant relevé que ni le syndicat des copropriétaires, ni aucun des copropriétaires n'avaient pris l'initiative d'une procédure de référé-expertise, qu'ils ne justifiaient pas que les ordonnances de référé des 3 janvier 1996, 19 juillet 1996, 6 mars 1997, 28 mai 1997, 23 juillet 1997 et 13 octobre 1997 avaient été signifiées par eux aux parties contre lesquelles ils dirigeaient leurs demandes et qu'ils n'avaient pas introduit de procédure au fond avant le mois de mai 2007, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à des recherches, ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a exactement déduit, de ces seuls motifs, que le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires n'avaient pas interrompu la prescription à l'égard des constructeurs et de leurs assureurs et a légalement justifié sa décision ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le troisième moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne le syndicat des copropriétaires et les quarante quatre copropriétaires du centre commercial de la place d'Armes au Lamantin aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 

 
Par albert.caston le 28/04/16
 
Voir note Vigneron, "loy. et copr." 2016-4, p. 36, sur cass. n° 14-29.434.
 
Par albert.caston le 11/04/16
 
Etude Périnet-Marquet, SJ G 2016, p. 757, sur cass. n° 14-20.760, 14-21.873, 14-29.347.
Notes :
- Boubli, RDI 2016, p. 290.
Par albert.caston le 08/04/16

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 31 mars 2016
N° de pourvoi: 15-10.409
Non publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Le Griel, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 

Sur le moyen unique :

Vu les articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant ; que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 17 novembre 2014), que la société Groupe ABAC ingénierie (la société Abac) a assigné la société Immo de France "prise en sa qualité de syndic de la copropriété du parking Résidence de l'Hermitage" en paiement de dommages-intérêts pour résiliation unilatérale d'un contrat de maîtrise d'oeuvre ;

Attendu que, pour déclarer irrecevable l'appel formé par la société Abac et confirmer le jugement, l'arrêt retient que, dès lors que celle-ci forme des demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires qui a la personnalité juridique, son action devait être dirigée contre ce dernier ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le syndic avait été assigné en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 novembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans, autrement composée ;

Condamne la société Citya Immobilier Centre Loire, venant aux droits de la société Immo de France Blois et de la société Immo de France Centre Loire, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Citya Immobilier Centre Loire, venant aux droits de la société Immo de France Blois et de la société Immo de France Centre Loire, et la condamne à payer à la société Abac la somme de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 29/03/16
 
Etude Zalewski-Sicard, Constr.Urb. 2016-3, p. 4.