Par albert.caston le 30/04/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 17 février 2015
N° de pourvoi: 13-25.698
Non publié au bulletin Cassation

M. Terrier (président), président
Me Blondel, Me Le Prado, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon les arrêts attaqués (Saint-Denis, 12 avril et 12 juillet 2013), que Mme X..., propriétaire d'un appartement soumis au statut de la copropriété, se prévalant notamment de la décision n° 9 de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 mai 2010 prévoyant le déplacement des climatiseurs installés par Mme Y..., propriétaire de l'appartement du dessous, l'a assignée, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, en déplacement de ceux-ci ; qu'elle a également assigné la société Loger, syndic de la copropriété, en exécution de cette décision et en paiement de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que la débouter de son action en déplacement des climatiseurs installés par Mme Y..., l'arrêt rendu le 12 avril 2013 retient que Mme X... n'apporte pas la preuve du trouble de voisinage allégué ;

Qu'en statuant ainsi, sans examiner la décision n° 9 de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 mai 2010, votée par Mme Y..., faisant état des nuisances engendrées aux voisins par ces climatiseurs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 18 de la loi du 13 juillet 1965 ;

Attendu que pour la débouter de son action en responsabilité délictuelle contre la société Loger l'arrêt rendu le 12 avril 2013 retient que, Mme X... n'apportant pas la preuve du trouble de voisinage allégué, la responsabilité du syndic ne peut être engagée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que Mme X... fondait sa demande sur la non-exécution par le syndic d'une décision d'assemblée générale des copropriétaires qui lui causait un préjudice personnel, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 avril 2013 rectifié le 12 juillet 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;

Condamne Mme Y... et le syndicat des copropriétaires Loger aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... et le syndicat des copropriétaires Loger à payer la somme de 3 000 euros à Mme X... ; rejette la demande de Mme Y... ;

Par albert.caston le 23/03/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 10 mars 2015
N° de pourvoi: 13-28.186
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Terrier (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boulloche, SCP Boutet-Hourdeaux, SCP Delaporte, Briard et Trichet, SCP Gadiou et Chevallier, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Roger, Sevaux et Mathonnet, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 7 octobre 2013), que, pour la construction de la résidence Studines d'Ornon comprenant quatre bâtiments, une assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la société Sprinks, devenue ICS, qui a, par la suite, mis en oeuvre une coassurance avec les sociétés Schweiz et Les Souscripteurs du Lloyd's de Londres et confié la gestion des dossiers à la société Crawford ; que la société Dumez Atlantique (la société Dumez) est intervenue en qualité d'entreprise générale pour le bâtiment A et a sous-traité l'exécution du lot gros oeuvre à la société SAT, devenue SOGEA Atlantique BTP (la société SOGEA) ; que la maîtrise d'oeuvre a été confiée à M. X..., assuré par la Mutuelle des architectes français (la MAF) ; que la réception des travaux a eu lieu le 25 juillet 1990 pour le bâtiment A et le 27 mai 1991 pour les bâtiments B, C et D ; que des désordres étant apparus en 1993, des déclarations de sinistres ont été effectuées auprès de la société Sprinks qui a versé une provision de 198 384,91 francs en 1997 pour la réfection d'une façade ; qu'invoquant de nouveaux désordres, le syndicat des copropriétaires de la résidence Studines d'Ornon (le syndicat) a fait assigner en référé expertise, le 1er avril 1999, la société ICS Assurances, venant aux droits de Sprinks ; que celle-ci a appelé en garantie les constructeurs et leurs assureurs par actes des 26, 27, 29 et 30 avril 1999 ; que la société ICS Assurances a fait l'objet d'un jugement de liquidation judiciaire le 30 septembre 1999 ; que, par actes des 22, 23, 24 janvier 2002, 13 février et 7 mars 2002 le syndicat a assigné la société Crawford, en sa qualité de mandataire des sociétés ICS Assurances, Schweiz, Lloyd's, pris en leur qualité de co-assureurs de la police dommages-ouvrage, ainsi que les différents constructeurs et leurs assureurs ; qu'enfin, par conclusions d'intervention volontaire du 30 octobre 2006, la SARL Les Studines d'Ornon, qui exploite certains studios, et 39 copropriétaires sont intervenus volontairement à la procédure ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident de la société Axa France :

Attendu que la société Axa France fait grief à l'arrêt de déclarer recevables les demandes formées par le syndicat à l'encontre de la société SOGEA, alors, selon le moyen :

1°/ que viole l'article 455 du code de procédure civile, la cour d'appel qui ne répond pas aux moyens faisant valoir que les procès verbaux d'assemblées générales des 18 avril 1998 et 28 avril 2001 précisaient qu'une « fois que l'expert désigné aura déposé son rapport, l'assemblée se réunira à nouveau pour décider de toute nouvelle action à mener », ce dont il résultait que le syndic n'était pas habilité à agir en justice sans une nouvelle délibération de l'assemblée des copropriétaires ;

2°/ qu'en ne constatant pas que les autorisations données précisaient la nature des désordres et les entrepreneurs concernés par l'action à engager, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;

Mais attendu qu'ayant constaté que, par deux résolutions votées les 18 avril 1998 et 28 avril 2001, l'assemblée générale avait mandaté le syndic pour engager une procédure tant sur le fond qu'en référé à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage, de tous les autres intervenants à la construction et leurs assureurs relativement aux désordres en cause dont il n'avait pas été soutenu devant elle qu'ils étaient insuffisamment détaillés, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi incident de la société Axa France :

Attendu que la société Axa France fait grief à l'arrêt de déclarer recevables les demandes formées par les copropriétaires intervenants à l'encontre de la société SOGEA, alors, selon le moyen :

1°/ que seul un acte signifié à celui qu'on veut empêcher de prescrire peut interrompre la prescription, de sorte que l'effet interruptif attaché à l'assignation en responsabilité délivrée par un syndicat des copropriétaires contre un entrepreneur ne profite pas aux copropriétaires intervenants postérieurement à l'acquisition de la prescription dans l'instance engagée par le syndicat ; que la cour d'appel constate que la prescription décennale commençait à courir en 1993 et que ce n'est que par conclusions d'intervention volontaire du 30 octobre 2006 que la SARL Les Studines d'Ornon et 39 copropriétaires étaient intervenus à l'instance engagée en 2002 par le syndicat des copropriétaires de la résidence ; d'où il suit qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 2244 du code civil dans sa rédaction applicable ;

2°/ que ne tire pas les conséquences légales de ses propres constatations et viole l'article 2244 du code civil, la cour d'appel qui déclare que les actions du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires ont le même objet et tendent aux mêmes fins après avoir constaté que l'action engagée par le syndicat des copropriétaires tendait à la réparation du trouble collectif imputable aux désordres et que l'action des copropriétaires tendait à la réparation des troubles personnels qu'ils subissaient s'agissant de leurs parties privatives ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que les dommages affectant les parties communes et les parties privatives procédaient des mêmes désordres, la cour d'appel a pu en déduire que l'effet interruptif de prescription de l'assignation délivrée par le syndicat bénéficiait aux copropriétaires intervenant à titre individuel ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi principal de la société SOGEA et le second moyen du pourvoi incident de la société Dumez, réunis :

Attendu que la société SOGEA et la société Dumez font grief à l'arrêt de dire que les désordres affectant l'ensemble des bâtiments ne relèvent pas de la garantie décennale, à l'exception du bombement des planchers et de la réfection des studios du bâtiment A, de limiter la garantie de la société Axa France au bombement des planchers et à la réfection des studios, alors, selon le moyen :

1°/ que tout jugement ou arrêt doit être motivé ; que pour exclure de la garantie décennale les fissures de structure, les microfissures du soubassement et la fissuration des façades constatées sur le bâtiment A de la résidence, l'arrêt attaqué énonce que ces désordres « ne sont susceptibles de compromettre la solidité de l'ouvrage qu'avec une probabilité très faible » ; qu'en statuant par ce motif hypothétique, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que relèvent de la garantie décennale les désordres qui rendent l'ouvrage impropre à sa destination ; qu'en excluant de la garantie décennale les fissures de structure, les microfissures du soubassement et le mouvement de l'ossature constatés sur le bâtiment A de la résidence, sans préciser en quoi ces désordres ne portaient pas atteinte à la destination de l'ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu, au vu du rapport d'expertise déposé seize ans après la réception, que les immeubles ne subissaient aucune infiltration, que les défauts constatés étaient d'ordre esthétique et que les mouvements d'ossature n'étaient pas susceptibles de compromettre la solidité de l'ouvrage, la cour d'appel a pu, sans se fonder sur le seul avis hypothétique de l'expert, souverainement déduire de ces seuls motifs que la solidité de l'ouvrage n'était pas affectée et qu'il n'était pas rendu impropre à sa destination ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que pour condamner la société SOGEA à payer au syndicat et aux copropriétaires intervenants la somme de 189 370,15 euros en réparation des dommages, la cour d'appel considère qu'il n'y a pas lieu de déduire de cette somme la provision versée en 1997 au syndicat pour la reprise des façades du bâtiment A au motif que cette somme et la provision ne portent pas sur les mêmes réfections ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait, au vu du rapport d'expertise, que la provision n'avait pas été utilisée par la copropriété et qu'elle accordait au syndicat une somme totale incluant la reprise des façades du bâtiment A, sans préciser en quoi les sommes accordées ne portaient pas sur les mêmes réfections, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le pourvoi incident de la société Crawford, ès qualités, Mme Y..., ès qualités et M. Z..., ès qualités :

Vu les articles 1984 et 1989 du code civil ;

Attendu que, pour condamner la société Crawford à payer certaines sommes au syndicat et à plusieurs copropriétaires intervenants, la cour d'appel retient que la mission de la société Crawford porte sur le règlement des sinistres, qu'elle intervient comme organisme « recouvreur» et payeur et que son mandat inclut ainsi le règlement des sinistres et l'obligation d'assumer les actions en justice ;

Qu'en statuant ainsi alors que le mandat confié à la société Crawford, qui n'est pas l'assureur de dommages, était un mandat de gestion des sinistres et que le mandataire n'est pas tenu personnellement des obligations du mandant, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Sur les troisièmes et quatrième moyens du pourvoi incident de la société Axa France :

Attendu qu'en raison du rejet des deux premiers moyens du pourvoi incident de la société Axa France, il n'y a pas lieu d'examiner les troisièmes et quatrièmes moyens de ce pourvoi ;

Attendu qu'en raison de la cassation sur le pourvoi incident de la société Crawford, il n'y a pas lieu d'examiner les autres moyens qui critiquent des dispositions de l'arrêt cassées par voie de conséquence ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il :
- condamne la société Crawford à payer au syndicat et à divers copropriétaires la somme de 36 200,90 euros HT pour la reprise des planchers et celle de 53 099,25 euros HT pour la remise en état des cinq appartements concernés, outre la TVA,
- condamne la société SOGEA, in solidum avec la société Crawford et la compagnie Axa France, assureur de la société SOGEA, solidarité limitée aux seuls désordres relatifs au gonflement des planchers et à la réfection des studios, ci-avant chiffrés, à payer au syndicat des copropriétaires et aux différents copropriétaires intervenants, la somme de 189 370,15 euros HT, outre TVA,
- déclare recevable et fondé le recours en garantie formée par la société Crawford à l'encontre de la société Dumez et de son assureur la compagnie Axa France, ainsi qu'à l'encontre de M. X... et de son assureur la MAF et condamne in solidum ces parties à garantir la société Crawford des condamnations prononcées à son encontre,
- condamne la société Crawford à payer 10 000 euros de frais irrépétibles au syndicat et aux copropriétaires,
- condamne la société Crawford aux dépens,
l'arrêt rendu le 7 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 03/03/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 17 février 2015
N° de pourvoi: 13-26.440
Non publié au bulletin Cassation

M. Terrier (président), président
Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boullez, SCP Boulloche, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 septembre 2013), que Mme X..., copropriétaire, se plaignant d'un défaut d'étanchéité de la terrasse attenante à son appartement, a obtenu la désignation d'un expert judiciaire ; qu'après dépôt du rapport d'expertise, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Guibert (le syndicat) a perçu de l'assureur dommages ouvrage une indemnité destinée au financement des travaux de reprise de l'étanchéité et du revêtement de la terrasse puis a confié les travaux à la société Isochape, sous la maîtrise d'oeuvre de la société Agasse, architecte ; que Mme X..., estimant que les travaux n'avaient pas été réalisés conformément aux règles de l'art, a obtenu une seconde expertise puis a assigné le syndicat, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, en paiement de diverses sommes correspondant aux coût des travaux de remise en état de la terrasse et indemnisation de ses préjudices ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu les articles 564 et 565 du code de procédure civile ;

Attendu, selon ces textes, que les parties ne peuvent soumettre à la cour d'appel de nouvelles prétentions ; que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ;

Attendu que l'arrêt déclare Mme X...irrecevable en sa demande du solde de l'indemnité transactionnelle ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que Mme X...demandait en première instance, le paiement d'une somme de 6 435, 50 euros au titre des travaux de remise en état de la terrasse et en cause d'appel le paiement d'une somme de 11 860, 25 euros au titre du solde de l'indemnisation pour les travaux, ce dont il résultait que la demande n'était pas nouvelle, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour débouter Mme X...de l'ensemble de ses demandes, l'arrêt retient que les travaux confiés à la société Isachape n'ont pas pu être terminés en raison de la seule attitude opposante, voir agressive de Mme X...et que le courrier adressé par le syndic au maître d'oeuvre visant à favoriser le respect des souhaits de celle-ci pour la pose du revêtement de la terrasse était de nature à démontrer que le syndicat avait rempli ses engagements ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions faisant valoir que le syndicat avait commis une faute en ne finançant pas l'intégralité des travaux avec le budget qui leur était destiné et en ne cherchant pas une nouvelle entreprise pour réaliser les travaux inachevés ou ne demandant pas à Mme X...de les faire chiffrer, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 septembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 11 villa Guibert 75116 Paris, la société Agasse et la société Isochape aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 11 villa Guibert 75116 Paris, la société Agasse et la société Isochape, à payer à Mme Sandra X...la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

Par albert.caston le 20/03/14

LA BLOGOSPHERE DES AVOCATS DE FRANCE NE DOIT PAS DISPARAITRE

chambre civile 3

Audience publique du mardi 11 mars 2014

N° de pourvoi: 13-10.875

Non publié au bulletin Cassation partielle

Donne acte au syndicat des copropriétaires 2 place Monseigneur Deydier à Toulon du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCI de Location Véronique et Olivier ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 novembre 2012), que la société civile immobilière Véronique et Olivier (la SCI), propriétaire d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a, après avoir obtenu le 15 avril 2003 l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, confié à un entrepreneur des travaux de surélévation de l'immeuble ; que lors du coulage de la dalle de béton, des désordres sont apparus, que l'entrepreneur a abandonné le chantier et l'immeuble a été laissé dépourvu de toiture ; que le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI et le cabinet Estublier, ès qualités de syndic, ainsi que l'assureur de ce dernier, la société Covea Risks, en réparation de son préjudice ;

Sur le moyen unique, pris en ses troisième, quatrième et cinquième branches :

Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1992 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande formée contre le syndic, la cour d'appel retient que l'assemblée générale a décidé en toute connaissance de cause de passer outre la production préalable au démarrage des travaux des pièces justificatives, et notamment des attestations de polices d'assurances, et que par ailleurs, le lien de causalité entre la faute prétendue du syndic et les dommages déplorés n'est pas établi, ces derniers étant la conséquence exclusive et directe du coulage de la dalle béton et de l'abandon immédiat et définitif du chantier par l'entreprise de construction, et non d'un défaut d'assurance, et qu'en outre, en l'absence de réception des travaux, l'existence d'une assurance décennale n'aurait conféré au syndicat des copropriétaires aucune chance de couvrir les conséquences de la défaillance de la SCI ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, l'assemblée générale ayant décidé que la SCI devrait "produire les attestations d'assurances à jour, garantie décennale et autres attestations accessoires", le syndic n'était pas tenu de s'assurer de la souscription des assurances prévues pour ce type de travaux et si l'absence de souscription de ces assurances, indépendamment de celle couvrant la responsabilité décennale, n'avait pas privé le syndicat des copropriétaires de la possibilité d'être indemnisé de la défaillance de l'entrepreneur et de la SCI, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 2 bis place Monseigneur Deydier de ses demandes dirigées contre la société Cabinet Estublier et la société Covea Risks, l'arrêt rendu le 9 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet en conséquence sur ce point la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne le cabinet Estublier et la société Covea Risks aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le cabinet Estublier et la société Covea Risks à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 2 bis place Monseigneur Deydier à Toulon une somme de 3 000 euros ; rejette la demande du cabinet Estublier et de la société Covea Risks ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires du 2 bis place Monseigneur Deydier

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires du 2 bis place Monseigneur Deydier de ses demandes dirigées contre le cabinet ESTUBLIER et son assureur, la société Covea Risks

AUX MOTIFS QUE le syndicat des copropriétaires de la résidence 2 bis Place Monseigneur Deydier critique le jugement entrepris en ce qu'il a écarté, à tort selon lui, la responsabilité du cabinet ESTUBLIER et fait valoir qu'il existe une contradiction entre le jugement rendu le 21 novembre 2005 (qui retient la responsabilité du syndic) et le jugement entrepris (qui l'écarte), que l'autorité de la chose jugée est attachée au jugement du 21 novembre 2005, que la faute du syndic consiste à avoir totalement failli à son devoir de conseil à l'égard des copropriétaires, à n'avoir pas exigé de la SCI, préalablement au démarrage des travaux, les polices d'assurance et à s'être montré défaillant dans sa gestion du sinistre pour avoir pris des mesures insuffisantes ; que le syndicat des copropriétaires fait tout d'abord référence au jugement rendu le 21 novembre 2005 par le tribunal de grande instance de TOULON dans l'instance ayant opposé des copropriétaires, Mme Z... et les époux A... d'une part, à la SCI VERONIQUE ET LOCATION, au syndicat des copropriétaires, au cabinet ESTUBLIER et à l'assureur de celui-ci, en vue de l'indemnisation du préjudice occasionné au niveau de leurs parties privatives ; qu'en application de l'article 1351 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause et qu'elle soit entre les mêmes parties, formée par elles et contre elles en la même qualité ; qu'en l'espèce, faute d'identité de parties, la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée ne sera pas retenue ; qu'il est ensuite reproché au cabinet ESTUBLIER un manquement à son devoir de conseil envers les copropriétaires ; que la question des travaux de surélévation de l'immeuble a été évoquée lors des assemblées générales du 15 juin 2001, 20 novembre 2001, 9 octobre 2002 et 15 avril 2003, au cours desquelles de nombreuses informations ont été fournies aux copropriétaires; qu'en effet, les deux assemblées générales extraordinaires des 15 juin 2001 et 20 novembre 2001 ont été exclusivement consacrées aux travaux de remise en état de la toiture de l'immeuble ; Qu'à cette occasion, les copropriétaires ont largement débattu de l'état de la toiture de l'immeuble antérieure aux travaux incriminés et de la nécessité de procéder à sa réfection, du projet des représentants de la SCI VERONIQUE ET OLIVIER consistant en une surélévation du bâtiment avec création de deux logements, du dépôt d'un permis de construire au nom de la copropriété par la SCI, de la nécessité de ne débuter les travaux de surélévation qu'après l'expiration du délai de recours des tiers et la production d'attestations d'assurances dommage ouvrage et responsabilité professionnelle, de la nécessité de faire contrôler les travaux par un architecte, de l'imputation des frais à la charge de la SCI (coût des travaux, honoraires, frais de maîtrise d'oeuvre et assurance) ; que ces questions ont à nouveau été longuement évoquées lors de l'assemblée générale du 9 octobre 2002 au cours de laquelle les copropriétaires ont été informés des difficultés rencontrées par le précédent syndic avec la SCI VERONIQUE ET OLIVIER pour l'obtention des pièces justificatives sollicitées, ladite assemblée générale ayant alors décidé d'interdire tout commencement des travaux ; que l'assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2003 a décidé dans la résolution n° 2, votée à l'unanimité, de transférer les droits à construire de la copropriété à la SCI VERONIQUE ET OLIVIER, en contrepartie de la réfection des façades et du toit de l'immeuble ; que cette décision a été prise par l'assemblée générale en pleine connaissance de cause compte tenu des nombreuses informations qui lui ont été délivrées au cours des assemblées précédentes, que par cette décision, l'assemblée générale a décidé de passer outre la production préalable au démarrage des travaux des pièces justificatives, et notamment des attestations de polices d'assurance, et qu'il est de la responsabilité du syndic d'assurer l'exécution de la décision prise par l'assemblée dans sa souveraineté ; qu'il est en outre reproché au syndic une gestion fautive du sinistre caractérisée par l'insuffisance des mesures prises ; qu'il ressort des débats que le syndic a immédiatement pris une mesure conservatoire de bâchage de l'immeuble, effectuée par l'entreprise ESTRA EGEDIME pour un montant de 3.038,82 € sans attendre la réunion d'une assemblée générale et a fait procéder à un constat d'huissier dès le 8 septembre 2003 ; qu'il a contacté l'avocat de la copropriété, Maître PEISSE afin qu'une procédure de référé soit rapidement engagée ; qu'il a mandaté l'entreprise d'ingénierie du bâtiment BEGP pour examiner les travaux de surélévation, dire s'ils ont été réalisés dans les règles de l'art, donner des solutions de mise à niveau des travaux et évaluer les travaux restant à effectuer pour parvenir à la mise hors d'eau du bâtiment ; que, dans un rapport de diagnostic du 9 décembre 2003, Monsieur B... de l'entreprise BEGP a estimé le montant des travaux nécessaires à la mise hors d'eau de l'immeuble à la somme de 60 000 €, honoraires de maîtrise d'oeuvre et frais divers compris ; que le syndic a, en outre, réuni diverses assemblées générales, dont une assemblée extraordinaire le 8 décembre 2003, appelée à se prononcer sur les mesures d'urgence prises par le syndic, sur la procédure judiciaire engagée à l'encontre de la SC1, et sur un appel de fonds exceptionnel de 15 000 euros pour couvrir tous les frais engendrés par la non exécution par la SCI de ses obligations ; que le syndic a, à nouveau, réuni une assemblée générale extraordinaire le 19 janvier 2004, au cours de laquelle un «point sur le dossier travaux de surélévation» a été effectué ; qu'à cette occasion, les copropriétaires ont estimé "l'enveloppe financière de la mise hors d'eau et hors d'air établie par Monsieur B... trop élevée et les délais trop importants", et ont proposé "de se passer de maîtrise d'oeuvre et de demander des devis directement aux entreprises", avec, le cas échéant, "un architecte ou un maître d'oeuvre pour le suivi des travaux" ultérieurement ; qu'au cours de cette même assemblée, il a été décidé 1°) "de dégager une enveloppe financière de 180 000 euros maximum qui seront appelés aux copropriétaires pour mettre hors d'eau et hors d'air l'immeuble et de mandater, à cet effet, Monsieur C... (SCI LES NECTARINES) pour rechercher des entreprises aptes à effectuer la mise hors d'eau et hors d'air de l'immeuble, pour demander des devis, pour choisir avec le syndic de la copropriété l'entreprise qui effectuera les travaux sans qu'il soit besoin de convoquer une assemblée de copropriétaires", 2°) d'autoriser le syndic à ester en justice à l'encontre de la SCI VERONIQUE ET OLIVIER, de Monsieur D... et Madame E..., associés de la SCI, et de la société BM 3000 pour "indemnisation du préjudice causé par la non exécution des travaux de surélévation" ; qu'en outre, le rapport d'expertise judiciaire établi le 23 mars 2009 par M. F... mentionne, en sa page 53 : "on ne peut passer sous silence la mesure conservatoire prise par la copropriété pour atténuer les incidences de détérioration des parties communes qui a fait exécuter partiellement la couverture en tuiles pour un montant TTC de 18 000 euros» ; que par ailleurs, le lien de causalité entre la faute prétendue du syndic et les dommages déplorés n'est pas établi, ces derniers étant la conséquence exclusive et directe du coulage de la dalle béton et de l'abandon immédiat et définitif du chantier par l'entreprise de construction, et non d'un défaut d'assurance ; qu'en outre, en l'absence de réception des travaux, l'existence d'une assurance décennale n'aurait conféré au syndicat des copropriétaires aucune chance de couvrir les conséquences de la défaillance de la SCI VERONIQUE ET OLIVIER ; que sur le préjudice, le syndicat des copropriétaires prétend au paiement d'une somme de 230 530,81 euros, supérieure à celle définie par l'expert judiciaire de 196 488,01 euros, et retenue par le tribunal, au motif que les dépenses qu'il a engagées excèdent la condamnation prononcée par le jugement entrepris ; qu'il ressort du rapport d'expertise qu'un pré-rapport a été envoyé aux parties, lesquelles n'ont adressé aucune observation à l'expert dans le délai imparti ; qu'en conséquence, il convient de confirmer le jugement sur ce point.

1°/ ALORS QUE le syndic est tenu, à l'égard des copropriétaires, d'un devoir de conseil ; qu'il doit les éclairer sur la portée et les conséquences des décisions qu'ils prennent ; que pour décider que les copropriétaires avaient autorisé les travaux litigieux en «pleine connaissance de cause», la cour d'appel s'est bornée à relever que la question des travaux litigieux avait été discutée au cours de quatre assemblées générales successives ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si, au cours des discussions sur les travaux, le syndic avait exercé son devoir de conseil en attirant l'attention des copropriétaires sur la nécessité que le constructeur soit assuré et les avait spécialement mis en garde contre le fait d'autoriser les travaux sans avoir préalablement obtenu une attestation d'assurance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ ALORS QU'en ne recherchant pas si le cabinet ESTUBLIER, en acceptant de relayer la proposition de la SCI VERONIQUE et OLIVIER, qui n'avait toujours pas produit d'attestation d'assurance, consistant à monnayer l'autorisation des travaux litigieux contre la prise en charge de travaux incombant à la copropriété sans spécialement mettre en garde les copropriétaires nécessairement séduits par une telle proposition, n'avait pas commis une faute, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

3°/ ALORS QUE lors de l'assemblée générale du 15 avril 2003, les copropriétaires n'ont autorisé les travaux litigieux que sous la condition que la «SCI VERONIQUE et OLIVIER produise les attestations d'assurance : garantie décennale et autres attestations» (procès-verbal, production) ; qu'en ne recherchant pas si en laissant débuter les travaux sans exiger de la SCI VERONIQUE et OLIVIER qu'elle justifie des attestations à la production desquelles était subordonnée l'autorisation de réaliser les travaux, le syndicat des copropriétaires n'avait pas commis une faute, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

4°/ ALORS QU'en retenant, pour écarter la responsabilité du cabinet ESTUBLIER, que le dommage était la conséquence directe du coulage de la dalle en béton et de l'abandon du chantier, et non de l'absence d'assurance, sans rechercher si l'absence d'assurance n'avait pas privé le syndicat des copropriétaires de tout recours, notamment de la possibilité d'être indemnisé de la défaillance de la SCI VERONIQUE et OLIVIER et de l'entreprise chargée des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

5°/ ALORS QUE pour écarter la responsabilité du cabinet ESTUBLIER, la cour d'appel a encore indiqué que l'existence d'une assurance décennale n'aurait pas permis aux copropriétaires d'être mieux couverts, en l'absence de réception des travaux ; que dans ses écritures, le syndicat des copropriétaires indiquait que le cabinet ESTUBLIER devait s'assurer de la production non seulement de la garantie décennale mais encore «d'une police couvrant les dommages susceptibles d'être occasionnés aux existants du fait des travaux» ; qu'en ne recherchant pas si le syndic n'était pas tenu de s'assurer de l'existence d'une assurance adaptée, quelle qu'elle soit, et sans la limiter à l'assurance décennale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

6°/ ALORS QUE pour retenir que le cabinet ESTUBLIER avait fait le nécessaire pour préserver l'immeuble, la cour d'appel a constaté qu'il avait fait immédiatement procéder au bâchage conservatoire de la toiture ; qu'en s'abstenant de rechercher si cette intervention sur l'immeuble, la seule réalisée en 12 mois, n'était pas manifestement insuffisante en ce qu'elle ne mettait pas l'immeuble hors d'eau et hors d'air, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

7°/ ALORS QUE le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci; qu'en ne recherchant pas si le fait d'avoir attendu 6 mois après le sinistre pour convoquer une assemblée générale ne caractérisait pas un manquement du cabinet ESTUBLIER à son obligation de sauvegarde de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l'article 1382 du code civil ;

8°/ ALORS QU'en retenant, pour écarter la responsabilité du cabinet ESTUBLIER, que les copropriétaires avaient refusé l'exécution des travaux, sans rechercher si, s'agissant de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il n'incombait pas au cabinet ESTUBLIER d'y procéder de sa propre initiative, au besoin en passant outre les hésitations des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l'article 1382 du code civil.

Par albert.caston le 14/02/14

LA BLOGOSPHERE DES AVOCATS DE FRANCE NE DOIT PAS DISPARAITRE

Voir notes de :

- M. ZALEWSKI-SICARD, Gaz. Pal., 2014, n° 61, p. 29.

- M. SIZAIRE, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2014, n° 3, p. 33.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 22 janvier 2014

N° de pourvoi: 12-29.368

Publié au bulletin Cassation

Sur le premier moyen :

Vu les articles 1601-3 du code civil et R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble les articles 1er et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 octobre 2012) rendu sur renvoi après cassation (3e civ., 10 février 2009, n° 08-12. 131), que la société Résidence Altamira (la société) a fait édifier un immeuble sur un terrain lui appartenant qu'elle a placé sous le régime de la copropriété et vendu par lots en l'état futur d'achèvement ; que par acte des 5 et 12 février 1975, M. et Mme X... ont acquis les lots 125 et 43 de l'immeuble dont la livraison était prévue le 31 août 1975 ; que la société a été condamnée par arrêt du 3 mars 1983 à délivrer les lots aux acquéreurs ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence Altamira a assigné M. et Mme X... en paiement de l'arriéré de charges de copropriété ;

Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient qu'un immeuble vendu par lots en l'état futur d'achèvement se trouve soumis au statut de la copropriété dès qu'il est pour partie habitable et qu'il appartient à deux copropriétaires au moins et que la défaillance du vendeur dans son obligation d'achever les parties privatives d'un lot n'exonère pas l'acquéreur de celui-ci du payement des charges de copropriété ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquéreur n'est tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis et sans rechercher si les lots étaient achevés à la date d'exigibilité des charges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 octobre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne le syndicat des copropriétaires résidence Altamira aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires résidence Altamira à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires résidence Altamira ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux janvier deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux X... à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Altamira la somme de 13. 606, 21 euros au titre des charges exigibles à la date du 17 décembre 2009 ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'un immeuble vendu par lots en l'état futur d'achèvement se trouve soumis au régime de la copropriété dès qu'il est pour partie habitable et qu'il appartient à deux copropriétaires au moins ; que la défaillance du vendeur dans son obligation d'achever les parties privatives d'un lot n'exonère pas l'acquéreur de celui-ci du paiement des charges de copropriété ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE par actes notariés des 5 et 12 février 1975, Monsieur et Madame Y... ont vendu en l'état futur d'achèvement les biens et droits immobiliers des lots n° 125 (appartement) et n° 43 (cave) qu'ils avaient acquis le 20 mai 1974 de la Société Civile Immobilière « Résidence Altamira » dans l'immeuble dénommé « Résidence Altamira », sis à Mandelieu ; que pour s'opposer à la demande principale du Syndicat des Copropriétaires, les époux X... font valoir qu'ils n'ont pas la qualité de copropriétaires, dans la mesure où il n'y a pas eu livraison des lots acquis et où la réception ne peut intervenir, le studio n'étant pas achevé au sens de l'article R 261-1 du Code de la construction d'habitation ; que selon l'article 1601-3 du Code civil, « la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux » ; que l'article 1601-4 du Code civil prévoit « la cession des droits par l'acquéreur des droits qu'il tient d'une vente d'immeuble à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l'acquéreur envers le vendeur » ; qu'ainsi, à la différence de la vente à terme, dans l'hypothèse d'une vente en l'état futur d'achèvement, le transfert de propriété s'effectue immédiatement ; qu'il importe peu, dès lors, que l'acquéreur n'ait pas pris possession de son lot ou qu'il n'y ait pas eu de réception, dans la mesure où c'est lui qui est désormais le propriétaire du sol, de ce qui a été construit et, au fur et à mesure, de ce qui se construit et non plus le vendeur ; que c'est donc l'acquéreur qui a la qualité de copropriétaire, dès lors que la copropriété est constituée et qui est redevable des charges, conformément à la loi de 1965 ; qu'en conséquence, Monsieur X... Antoine et Madame X... née A...Michelle ayant acquis les lots 125 et 48 au sein de la copropriété de la Résidence l'Altamira, en l'état futur d'achèvement, ont bien la qualité de propriétaires et sont redevables de la quote-part de charges et provisions ;

ALORS QU'en cas de vente d'un lot de copropriété en l'état futur d'achèvement, le vendeur et l'acquéreur ont sur ce lot des droits concurrents tant que le bien immobilier correspondant n'est pas achevé, c'est-à-dire que tant que n'ont pas été exécutés les ouvrages ni installés les éléments d'équipements indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ; qu'il s'ensuit que, jusqu'à l'achèvement de l'ouvrage, l'acquéreur du lot à construire ne peut être regardé comme tenu, et en tout cas comme seul tenu, au règlement des charges de copropriété y afférentes ; qu'en considérant néanmoins que les époux X... étaient seuls redevables des charges de copropriété afférentes aux lots litigieux et en les condamnant à régler l'intégralité de ces charges, sans s'être préalablement assurés que l'appartement en cause disposait des éléments d'équipements indispensables à son utilisation et qu'il pouvait dès lors être regardé comme achevé, ce que contestaient fermement les époux X... dans leurs conclusions d'appel, preuves à l'appui (cf. leurs dernières écritures, p. 6 à 8), la Cour ne justifie pas légalement sa décision au regard des articles 1601-3 du Code civil, R 261-1 du Code de la construction et d'habitation et 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux X... à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Altamira la somme de 13. 606, 21 euros au titre des charges exigibles à la date du 17 décembre 2009 ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'aucune dépense de chauffage n'a été mise à la charge des époux X... ; que les dépenses d'eau sont relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ; que les dépenses d'électricité ont été entraînées par des équipements communs présentant une utilité objective pour les lots des époux X... ; que ces derniers sont donc tenus de participer à ces dépenses sans pouvoir opposer au Syndicat des Copropriétaires le fait, d'une part, que leur lot 125 ne dispose pas de convecteur électrique, ne bénéficie pas d'installation sanitaire ni même de l'eau, d'autre part, que leur lot n° 43 ne serait pas identifiable, ce que, de surcroît, ils ne démontrent pas ; que le Syndicat des Copropriétaires justifie de l'exigibilité de sa créance par la production des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes de l'exercice 1994/ 1995 et des exercices postérieurs, des décomptes de charges, des relevés d'appels de fonds adressés aux époux X... et d'un état récapitulatif détaillé de sa créance faisant apparaître un solde débiteur de 13. 606, 21 euros à la date du 17 décembre 2009 ; que les époux X... ne rapportant pas la preuve de leur libération, il convient de les condamner au paiement de cette somme ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; que le Tribunal doit donc distinguer selon la nature des charges réclamées et déterminer s'il s'agit de charges communes générales imputables aux copropriétaires en fonction de leurs tantièmes ou de charges communes spéciales imputables en fonction de l'utilité qu'elles présentent pour les lots litigieux ; que la notion d'utilité est appréciée « in abstracto », objectivement par rapport à chaque lot et non pas de l'usage que les copropriétaires en font au gré de leur convenance ; que l'article 10 alinéa 1er ne vise pas l'utilisation réellement faite par les copropriétaires d'un élément d'équiquement, mais prend en compte une utilité objective et directe, à l'exclusion de l'utilité résiduelle ou fortuite, tout en retenant également l'usage des parties privatives compte tenu de leur destination ; qu'en l'espèce, les époux X... contestent l'utilité des charges réclamées ; qu'il résulte des tableaux de répartition des charges, de l'état des dépenses et du décompte individuel des époux X... arrêté au 5 août 2004 que les charges de piscine ne sont pas réclamées par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Altamira ; que s'agissant de l'entretien des espaces verts par les copropriétaires, il a été décidé par l'Assemblée Générale des copropriétaires du 22 juillet 1983 que si ces derniers n'assuraient pas un entretien régulier, celui-ci serait effectué par le jardinier de la copropriété et leur serait facturé en charges particulières ; que les frais de nettoyage des espaces verts des lots appartenant aux époux X... leur sont donc imputables ; que s'agissant du chauffage, le raccordement du lot est techniquement possible, comme cela est déclaré en l'espèce, dans l'hypothèse de la réalisation des travaux prescrits par Monsieur B..., expert, ces charges doivent donc être considérées comme présentant une utilité objective pour les défendeurs ; que les frais de carrelage du local à poubelles, d'étanchéité ou de confortement ou les travaux de transformateur présentent une utilité objective pour les époux X..., s'agissant de l'entretien des parties communes accessibles à tous et tous les copropriétaires étant susceptibles de bénéficier de l'électricité dans les parties communes ; qu'il en est de même de l'ascenseur, dans la mesure où l'entrée se fait par un étage et que l'appartement des défendeurs est situé au rez-de-chaussée ; que l'étude de sécurité constitue des dépenses générales communes ; qu'en revanche, ne présente aucune utilité objective pour les époux X... les charges relatives à la porte d'entrée D pour un montant de 15, 25 euros ;

ALORS QUE, D'UNE PART, les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs qu'en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de leurs lots ; qu'ils ne sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes que proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; qu'il s'en déduit que l'obligation d'un copropriétaire au paiement de sa quote-part de charges est subordonnée à l'existence effective de son lot privatif, ce qui suppose que celui-ci soit objectivement de nature à servir à l'usage auquel il est destiné, de sorte que si en raison de son inachèvement, ou encore d'un sinistre, l'appartement constituant un lot privatif est impropre à servir à l'usage d'habitation auquel il est destiné, aucune charge ne peut être réclamée à son propriétaire ; qu'en condamnant néanmoins les époux X... au paiement d'un arriéré de charges, sans s'assurer que leur appartement, compte tenu de son inachèvement et de son état de dégradation, n'était pas radicalement inhabitable, la Cour prive sa décision de base légale au regard des articles 5, 6 et 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, à partir du moment où un lot privatif se trouve être, en raison d'un sinistre ou de son inachèvement, impropre à l'usage auquel il est destiné et qu'il ne présente de ce fait objectivement aucune utilité pour son propriétaire, les services collectifs et éléments d'équipements communs ne peuvent par hypothèse lui être davantage d'une quelconque utilité, ce qui interdit de mettre à la charge de ce copropriétaire de telles dépenses ; qu'en décidant le contraire, pour mettre notamment à la charge des époux X... les dépenses d'électricité afférentes à l'usage des équipements communs dont est doté l'immeuble collectif, la Cour viole l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Par albert.caston le 20/01/14

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 29 octobre 2013

N° de pourvoi: 12-23.953

Non publié au bulletin Cassation

Sur le moyen unique :

Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 12 juin 2012) que M. X... , propriétaire d'un appartement dans un immeuble situé ...soumis au statut de la copropriété, a découvert à l'occasion de la dépose d'un placard adossé au mur mitoyen avec l'immeuble voisin situé ..., le mauvais état de ce mur qui menaçait la solidité de l'immeuble ; qu'il a assigné le syndicat des copropriétaires de chacun de ces deux immeubles en exécution des travaux de réfection, qui ont été réalisés en cours de procédure, ainsi qu'en réparation de divers préjudices, notamment de jouissance ;

Attendu que pour rejeter les demandes de M. X... en réparation de ses préjudices, l'arrêt retient qu'il appartient aux copropriétaires d'attirer l'attention du syndicat sur le mauvais état du mur dans la mesure où ils peuvent en être conscients, que le précédent propriétaire de l'appartement pouvait s'apercevoir du mauvais état du mur mitoyen par un simple examen visuel avant de faire poser les lambris qui ont dissimulé le mur, que M. X... ne prétend pas que les deux syndicats de copropriétaires aient été prévenus du mauvais état du mur mitoyen par le précédent propriétaire, dont la faute est donc la cause exclusive du préjudice de M. X... et exonère le syndicat de toute responsabilité sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser l'existence d'une faute à l'origine du dommage, seule susceptible d'exonérer le syndicat de copropriétaires de la responsabilité qu'il encourt pour défaut d'entretien des parties communes, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ...et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ...et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ...à payer chacun une somme de 1 000 euros à M. X... ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ...et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ...;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. X... .

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR jugé que la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER « ...» et du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER « ...» n'était pas engagée sur le fondement de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, et d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande en réparation de son préjudice de jouissance, de charges diverses et de surcoût des travaux ;

AUX MOTIFS QU'il résulte du rapport d'expertise que dans l'appartement de Monsieur X..., existait avant le début des travaux un placard adossé au mur mitoyen en renfoncement dans celui-ci, dont le fond en lambris a été enlevé par l'entrepreneur ce qui a permis de découvrir que le mur à l'arrière était en mauvais état, à tel point que la solidité de l'immeuble était menacée ; que ce placard a été aménagé à l'emplacement d'une ancienne cheminée à foyer ouvert, alors que la maçonnerie à l'arrière présente un bombement, que les matériaux constitutifs du mur sont localement friables et pulvérulents, que le linteau au-dessus de la cheminée et les jambages qui le supportent sont très déformés, l'un de ces jambages accusant même un faux aplomb d'environ 15 cm ; que les murs, de construction très grossière, ont été remaniés au fil du temps, qu'en raison de leur mauvaise planéité, les occupants des logements les ont progressivement doublés avec des matériaux divers, le plus souvent avec des lames de lambris ou des plaques de plâtre (page 7) ; que dans le cas de Monsieur X... , le mur mitoyen avait été caché par des lambris posés sur le fond du placard ; que les deux syndicats de copropriétaires font valoir à juste titre qu'ils n'ont aucun moyen de contrôler l'état du mur mitoyen puisqu'il faut non seulement pénétrer dans les parties privatives des copropriétaires, mais encore et surtout, procéder par voie de sondages destructifs à travers les matériaux de doublage ; qu'il appartient aux copropriétaires d'attirer l'attention du syndicat sur le mauvais état de ce mur, dans la mesure où ils peuvent en être conscients ; que le précédent propriétaire de l'appartement de Monsieur X... pouvait s'apercevoir du mauvais état du mur mitoyen par un simple examen visuel avant de faire poser les lambris qui ont dissimulé ce mur ; que Monsieur X... ne prétend pas que les deux syndicats de copropriétaires aient été prévenus par le précédent propriétaire du mauvais état du mur mitoyen ; que la faute de ce précédent propriétaire est la cause exclusive du préjudice de celui-ci, qu'elle est de nature à exonérer le syndicat de toute responsabilité sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'une partie qui a obtenu gain de cause en première instance ne peut être condamnée à payer des dommages et intérêts en appel, qu'il convient en conséquence de débouter les deux syndicats de copropriétaires de leurs demandes de ce chef ; qu'il est vrai que les syndicats de copropriétaires n'ont engagé les travaux qu'après avoir été assignés par Monsieur X... , qu'il apparaît toutefois qu'il ne leur était pas possible d'agir plus rapidement en raison de la nécessité de réunir les deux assemblées générales, qu'il convient en conséquence de mettre la totalité des dépens à la charge de Monsieur X... ;

ET AUX MOTIFS, à les supposer adoptés du jugement, QUE Monsieur Bernard X... invoque à l'appui de sa demande d'indemnisation un préjudice résultant du retard imputable aux syndicats dans la réalisation des travaux relatifs au mur mitoyen, l'empêchant de terminer ses propres travaux et de louer son bien ; que Monsieur Bernard X... indique que ses travaux ayant débuté en janvier 2007 devaient être terminés à la fin du mois d'avril 2007 afin qu'il puisse louer son bien à compter du mois de mai 2007 alors que le bien n'a été effectivement loué qu'à compter du 1er juin 2009 ; qu'il convient de relever que l'expert précise que l'éventualité d'être confronté à une vétusté de la structure ne pouvait être ignorée ni par Monsieur Bernard X... ni par l'entreprise qu'il a chargée des travaux de gros oeuvre ; qu'il en résulte que la date de fin de chantier fixée en théorie par Monsieur Bernard X... à fin avril 2007 pour une réfection intégrale du logement ne peut être retenue comme une date certaine ; que par ailleurs, il n'est pas justifié une négligence des syndicats dans la prise en compte des désordres ; qu'en effet, il ne peut être reproché aux syndicats des deux copropriétés de ne pas avoir réalisé les travaux au seul vu du 1er devis établi par l'entreprise CAMPOY le 6 février 2007 pour un montant de 25 109 euros TTC alors que le coût des travaux retenu par l'expert sur la base d'un second devis établi par l'entreprise CAMPOY en date du 23 janvier 2008 s'élève à la somme de 10 560, 55 euros TTC ; qu'il n'est pas contesté que dès la révélation des désordres, une assemblée générale extraordinaire a été réunie le 28 mars 2007 aux fins d'être autorisé à solliciter une expertise judiciaire laquelle a été ordonnée le 18 juin 2007 ensuite d'une assignation délivrée à l'initiative des deux copropriétés ; que le rapport a été déposé le 7 juillet 2008 et qu'une assemblée générale extraordinaire a été convoquée le 16 septembre 2008 aux fins de réalisation des travaux ; qu'il est ensuite justifié des démarches effectuées auprès d'entreprises pour la réalisation effective des travaux lesquels ont été achevés en février 2009 conformément aux préconisations de l'expert ; qu'au vu de ces éléments et ainsi que l'expert le relève, il apparaît légitime que les copropriétés concernées aient cherché à mettre en oeuvre les moyens leur permettant d'appréhender toutes les conséquences de la situation avant de procéder aux travaux, le temps écoulé ne relevant d'aucune négligence de leur part ;

ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'il ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en démontrant la force majeure ou la faute de la victime ; qu'il résulte des constatations mêmes de l'arrêt que le mur mitoyen en cause était « en mauvais état, à tel point que la solidité de l'immeuble était menacée » si bien que cet état de vétusté impliquait défaut d'entretien des parties communes ; qu'en l'état des réparations faites tardivement sur ce mur par la copropriété, Monsieur X... poursuivait la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour les conséquences dommageables résultant du retard à effectuer les travaux, qui avait entraîné pour le copropriétaire une atteinte à son droit de jouissance sur ses parties privatives, dont la copropriété est garante ; qu'en rejetant cette demande sur le seul fondement des fautes du propriétaire précédent, qui n'avait pas attiré l'attention du syndicat des copropriétaires sur l'état du mur et avait posé des lambris en masquant les désordres, sans relever à la charge du propriétaire actuel, Monsieur X... , victime du retard dans l'exécution des travaux, l'existence d'une faute seule de nature à exonérer la copropriété de sa responsabilité sans faute de plein droit des conséquences du défaut d'entretien et du retard à y mettre fin, et en constatant au contraire que Monsieur X... avait immédiatement averti le syndicat des copropriétaires dès le début du mois de février 2007 de l'état de vétusté et pourriture du mur, ce qui devait être confirmé par l'expert judiciaire, et avait dû pourtant attendre jusqu'au mois de février 2009, après assignation au fond, la réparation de désordres, retard qui lui avait causé un important préjudice, la Cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ET ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'en ne s'expliquant pas, à titre subsidiaire, sur la responsabilité encourue par le syndicat des copropriétaires en application de l'article 1384 alinéa 1er du Code civil au titre de ses pouvoirs de gardien du mur partie commune pour le préjudice résultant de l'état persistant de vétusté de ce mur entre le mois de février 2007 et le mois de février 2009, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse aux conclusions, violant l'article 455 du Code de procédure civile.

Par albert.caston le 20/01/14

Etude par Mme COUTANT-LAPALUS, Revue « LOYERS ET COPROPRIETE », 2014, n° 1, p. 7.

Par albert.caston le 19/01/14

En 2013, deux arrêts ont été rendus sur ce point, en matière de copropriété, et un troisième est intervenu dans le cadre d'un régime spécifique :

* Cass. civ. 3ème, n° 11-27.053 du 3 avril 2013,non publié au bulletin : habilitation conforme, comme suffisamment précise, car délivrée au titre de malfaçons faisant l'objet d'une expertise et d'un constat d'huissier,

* Cass. civ. 3ème, n° 11-16.245, du 10 juillet 2012, non publié au bulletin : le moyen ne bénéficie qu'à celui qui l'a soulevé (rappel d'une solution constante).

* Cass. civ. 2ème, n° 12-20.317, du 16 mai 2013, publié au bulletin : la partie adverse n'est pas autorisée à se prévaloir de cette exception, si une disposition légale ne la prévoit que dans l'intérêt de la personne morale représentée (ici, une collectivité territoriale) : car « l'exception tirée du défaut d'autorisation d'agir en justice au nom du département donnée par le conseil général à son président existe seulement dans l'intérêt de la collectivité territoriale et que, dès lors, la partie adverse n'est pas autorisée à s'en prévaloir ».

Par ailleurs, la déclaration d'appel déposée au nom de l'ancien syndic qui n'avait plus pouvoir n'est affectée que d'un vice de forme, comme constituant « une erreur dans la désignation de l'organe représentant la personne morale » : Cass. civ. 3ème 13 novembre 2013, n° 12-24.870, publié, commenté par M. PERROT, Revue « PROCEDURES », 2014, n° 2, p. 19.

Par albert.caston le 15/01/14

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 13 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-24.446

Non publié au bulletin Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 20 juin 2012), que la société Cofrimo, propriétaire des lots n° 23 et 24 à usage commercial dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision prise lors de l'assemblée générale du 31 mars 2011 refusant l'installation d'un commerce à l'enseigne Coffee Shop dans ses lots ; qu'elle a également sollicité l'annulation de l'article 6 du règlement de copropriété qui impose que ces lots soient utilisés pour des commerces de luxe ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Cofrimo fait grief à l'arrêt de la débouter de ces demandes, alors, selon le moyen :

1°/ qu'il est interdit au juge de former sa conviction d'après la connaissance personnelle qu'il aurait acquise des faits du litige, en dehors des moyens de preuve ou d'instruction admis par la loi ; qu'en l'espèce, il ne résulte ni des écritures de la cause ni des éléments du dossier que le quartier du boulevard des Pyrénées avait été créé dans le but de permettre le développement de Pau en tant que villégiature d'hiver à destination d'une riche clientèle étrangère notamment anglaise et que ce quartier demeurait un quartier d'habitation cossu, très recherché et prisé par les palois, ce dernier fait étant au demeurant contesté par l'exposante ; qu'en se fondant néanmoins sur ces éléments pour juger que la clause du règlement de copropriété de l'immeuble situé 22 boulevard des Pyrénées imposant l'exercice d'une activité de commerce de luxe était toujours justifiée par la destination de l'immeuble, ses caractères et sa situation, quand de telles énonciations ne pouvaient résulter que des connaissances personnelles du juge quant à l'histoire et à la sociologie du quartier du boulevard des Pyrénées, les juges du second degré ont violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble le principe suivant lequel le juge ne peut fonder sa décision sur ses connaissances personnelles ;

2°/ qu'en outre l'existence et l'effectivité de la liberté du commerce et de l'industrie imposent que les atteintes portées au droit d'établissement et d'installation du commerçant soient strictement proportionnées à l'objectif poursuivi ; que chaque copropriétaire est libre d'user et de jouir librement de ses lots commerciaux, le règlement de copropriété ne pouvant imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient strictement justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation ; qu'en l'espèce, l'exposante faisait valoir que si l'insertion, dans le règlement de copropriété, d'une clause imposant l'exercice de commerce de luxe se justifiait en 1948 alors que le boulevard des Pyrénées était un quartier d'habitation aisé, tel n'était plus le cas aujourd'hui puisque cet environnement avait disparu, le quartier du boulevard dans lequel se situe l'immeuble litigieux n'abritant plus, dans ces beaux immeubles, qu'une succession de cafés et non des commerces de luxe ; que la cour d'appel a constaté en ce sens que le boulevard des Pyrénées était toujours un quartier d'habitation cossu mais que la composition sociologique des promeneurs et des résidents avait évolué et que des débits de boissons ou des brasseries s'étaient installés tout au long du boulevard ; qu'en déboutant néanmoins la société Cofrimo de sa demande en nullité de la clause du règlement de copropriété litigieux imposant l'exercice d'un commerce de luxe dans le lot appartenant à la société Cofrimo, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations desquelles il résultait que la destination et l'environnement de l'immeuble litigieux n'imposaient plus l'exercice de commerce de luxe et que cette clause représentait aujourd'hui une atteinte injustifiée à la liberté d'établissement et d'installation de la société Cofrimo ; qu'elle a ainsi violé l'article 8, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l'article 7 des décrets des 7 et 12 mars 1791 et le principe constitutionnellement garanti de la liberté du commerce et de l'industrie ;

3°/ que nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; que la rupture d'égalité entre copropriétaires ou exploitants est constitutive d'un abus de majorité ; que dans ses conclusions, la société Cofrimo faisait valoir que la copropriété n'était pas fondée à s'opposer à l'exploitation, dans le lot n° 23, d'un commerce sous enseigne « Coffee Shop » au prétexte qu'il ne s'agirait pas d'une activité de salon de thé ou d'un commerce de luxe et que cette activité était bruyante alors qu'elle avait auparavant renoncé à l'application des clauses réglementant les activités autorisées dans les locaux en copropriété au bénéfice du précédent propriétaire du lot n° 23 et du précédent locataire que la société Cofrimo projetait d'installer en autorisant ces établissement à exploiter des commerces qui n'étaient pas des salons de thé, ni des commerces de luxe, et qui étaient autrement plus bruyants et attentatoires aux droits des copropriétaires que l'activité aujourd'hui projetée par l'exposante, s'agissant notamment de commerce de restauration ou de brasserie avec l'exploitation d'une licence IV ; qu'en déboutant néanmoins la société Cofrimo de sa demande en nullité de la résolution n° 1 de l'assemblée générale du 31 mars 2011 aux motifs que l'activité exercée par les franchisés « coffee shop » n'était pas celle de salon de thé qui existait lors de la mise en copropriété et que cette activité n'était pas un commerce de luxe, seules activités autorisées par le règlement de copropriété, sans égard à ces conclusions qui étaient de nature à justifier l'annulation de la résolution litigieuse comme étant entachée d'un abus de majorité, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant retenu, se fondant sur la documentation produite aux débats par la société Cofrimo, que la restriction prévue par le règlement de copropriété imposant l'exercice d'un commerce de luxe était toujours justifiée par la destination de l'immeuble qui, en dépit de l'évolution de la composition sociologique des promeneurs et des résidents du quartier au cours des ans et de l'installation de débits de boissons et de brasseries dans certains bâtiments, restait un bel immeuble situé dans un quartier d'habitation cossu, et que l'activité envisagée, qui n'était pas un salon de thé mais s'apparentait à de la restauration rapide, n'était pas un commerce de luxe, et était par nature bruyante, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, abstraction faite de motifs surabondants, sans violer l'article 16 du code de procédure civile ni le principe suivant lequel le juge ne peut fonder sa décision sur ses connaissances personnelles, en déduire que la clause n'était pas illicite et que le refus du syndicat des copropriétaires d'autoriser l'installation du commerce envisagé par la société Cofrimo n'était pas abusif ;

Sur le second moyen :

Attendu que la société Cofrimo fait grief à l'arrêt attaqué de la débouter de sa demande en paiement de dommages-intérêts dirigée contre le syndicat des copropriétaires, alors, selon le moyen :

1°/ que la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen, qui reproche à l'arrêt d'avoir débouté la société Cofrimo de sa demande en nullité de la clause du règlement de copropriété imposant l'exercice d'un commerce de luxe dans le lot n° 23 et de sa demande en nullité de la première résolution de l'assemblée générale du 31 mars 2011 entraînera, par voie de conséquence, la censure de l'arrêt en ce qu'il a débouté la société Cofrimo de sa demande en versement d'une somme de 300 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

2°/ qu'en tout état de cause, tout fait de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'en l'espèce, la société Cofrimo faisait valoir que la copropriété avait découragé de manière systématique toute activité commerciale dans ses locaux depuis juin 2007, date à laquelle la société Cofrimo les avait acquis, en refusant de lui donner les autorisations nécessaires à la réalisation de ses différents projets ou en faisant pression sur les locataires qu'elle projetait d'installer ; qu'elle sollicitait en conséquence l'allocation d'une somme de 300 000 euros en réparation des sommes dont elle aurait pu bénéficier depuis juin 2007 si elle avait pu faire exploiter ou exploiter elle-même ses locaux commerciaux ; qu'en déboutant néanmoins la société Cofrimo de sa demande indemnitaire aux motifs que le refus d'autorisation de l'assemblée générale du 31 mars 2011 était justifié sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si l'opposition systématique de la copropriété à l'exercice, par la société Cofrimo, d'une quelconque activité commerciale depuis juin 2007 n'était pas constitutive d'une faute engageant sa responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, le moyen qui invoque la cassation par voie de conséquence est devenu sans portée ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le refus d'autorisation de l'assemblée générale était justifié, et que la preuve d'une faute commise par le syndicat des copropriétaires en lui refusant l'autorisation sollicitée n'était pas rapportée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Cofrimo aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Cofrimo à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 22 boulevard des Pyrénées à Pau, représenté par son syndic la société Nexity Lamy, la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Cofrimo;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Compagnie française de restauration immobilière

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Cofrimo de sa demande en nullité de la clause du règlement de copropriété de l'immeuble situé 22 boulevard des Pyrénées imposant l'exercice d'une activité commerciale de luxe et d'AVOIR débouté la société Cofrimo de sa demande en annulation de la première résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 31 mars 2011 ;

AUX MOTIFS QUE « Sur la demande d'annulation de la 1ère résolution de l'assemblée générale du 31 mars 2011. Attendu qu'au soutien de sa demande en nullité de la première résolution de l'assemblée générale de la copropriété du 31 mars 2011 la société Cofrimo développe les moyens suivants : - l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe de l'interdiction pour un règlement de copropriété de porter atteinte à la liberté d'utilisation des parties privatives par une clause ne se justifiant pas par la destination de l'immeuble et, dès lors, la clause du règlement de copropriété qui impose l'exercice de commerces de luxe dans les locaux du rez-dechaussée alors que l'état descriptif de division comporte la présence de locaux commerciaux et que l'article 6 du règlement de copropriété autorise l'utilisation des lots 23, 24 et 37 à usage commercial est nulle ; - l'activité n'avait pas à être soumise à l'assemblée générale dans la mesure où le 1er alinéa de l'article 6 du règlement de copropriété autorise l'exercice dans les lots 23, 24 et 37 d'une activité de salon de thé ; or, l'activité pressentie pour être exercée dans ses lots est bien une activité de salon de thé sous l'enseigne Coffee Shop comme démontre la plaquette du franchiseur et non une activité de bar ce qui exclut toute activité bruyante ; - par ailleurs, l'alinéa 2 de cet article ne prévoit la nécessité de demander l'autorisation de l'assemblée générale que lors de la transmission ou de la modification de la nature de l'activité commerciale ce qui n'était pas le cas en l'espèce puisqu'une activité de salon de thé était autorisée dans les lieux en application de l'article 21 du règlement de copropriété et qu'il allait simplement procéder à sa réouverture ; - le refus de l'assemblée générale n'a pas été motivé ; - le règlement de copropriété doit être interprété de façon restrictive dans ses clauses attentatoires aux droits privatifs des copropriétaires et le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d'une éventuelle infraction à ce règlement pour s'opposer à sa demande et ce d'autant que l'établissement projeté ne vend pas d'alcool ce qui exclut toute activité bruyante, qu'il s'agit d'une activité de jour puisque l'établissement ferme à 20 heures ; par ailleurs, au regard de présentation de la franchise, il s'agit incontestablement d'un établissement luxueux ; - le règlement de copropriété n'est pas un document intangible ; il doit être interprété notamment en fonction de la modification de son environnement ce qui est le cas en l'espèce s'agissant d'un document rédigé en 1948 et des cafés existant aujourd'hui le long du boulevard de Pyrénées ; Attendu que pour s'opposer à cette demande le syndicat des copropriétaires prétend que : - la question de l'incompatibilité de l'exploitation d'une activité de brasserie, pâtisserie, salon de thé avec exploitation de licence IV dans le local nº 23 a déjà été tranchée en se prévalant de plusieurs décisions rendues par la cour d'appel de Pau les 19 octobre 2004 et 15 juin 2006 et d'un jugement du tribunal de grande instance de Pau en date du 3 septembre 2008 ; - la demande en nullité du règlement de copropriété est une demande nouvelle irrecevable en application des dispositions combinées des 'articles 555 et du code de procédure civile' ; - en application de l'article 6 du règlement de copropriété les lots 23, 24 et 37 ne peuvent être utilisés que pour des commerces de luxe dont la nature et l'activité doivent être soumises à l'approbation de l'assemblée générale dans la mesure où l'activité exercée dans les lieux a été modifiée en raison de la transmission du lot ; - en l'espèce, les documents produits par l'appelante relatifs à l'exploitation d'un bar sous l'enseigne Coffee Shop, démontrent qu'elle n'entend pas exercer dans les lieux un commerce de luxe et elle ne justifie pas que l'activité projetée correspond aux exigences des articles 6 et 9 du règlement de copropriété ; Attendu que l'article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; Attendu que l'article 6 du règlement de copropriété relatif à la destination de l'immeuble prévoit que : 'L'immeuble est destiné à l'usage d'habitation sauf en ce qui concerne les lots nº 23 et 24 (salon de thé et annexe) qui sont et peuvent être utilisés à usage commercial comme dit ci-dessus. Toutefois, ces trois derniers lots, ne pourront être utilisés que pour des commerces de luxe dont la nature et l'activité devront être soumis à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires à chaque transmission ou modification de la nature et l'activité de commerce. En aucun cas, il ne pourra être établi d'établissements bruyants ou une activité quelconque pendant la nuit' ; Attendu qu'il résulte de l'article 9 de ce même règlement que ne pourra être exercée dans l'immeuble en ce qui concerne les lots 23 et 24 aucune activité susceptible de nuire à la tranquillité des autres occupants de l'immeuble, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées ; Que cet article prévoit encore qu'en plus des installations déjà existantes du rez-dechaussée à la date du 1er décembre 1947, il ne pourra jamais être établi dans l'immeuble aucun autre commerce ou industrie quel qu'il soit, toutefois les magasins ne pourront être utilisés que pour des commerces de luxe dont la nature et l'activité devront être soumis à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires à chaque transmission ou modification de la nature et de l'activité du commerce et en aucun cas, il ne pourra être établi d'établissements bruyants ou ayant une activité quelconque pendant la nuit ; Attendu qu'il n'est donc pas contestable au regard de ces dispositions, que les lots 23 et 24 sont bien à usage commercial, les autres lots étant à usage d'habitation ; Que néanmoins la nature de l'activité commerciale qui est exploitée dans l'immeuble est strictement limitée par le règlement de copropriété et doit être conforme à sa destination ce que la société Cofrimo ne pouvait ignorer lorsqu'elle a acquis ces lots ; Que la destination de l'immeuble s'appréciant « in concreto », il convient de vérifier si, dans le cas considéré, cette destination justifie ou non la restriction aux droits des copropriétaires ; Attendu que l'immeuble est situé 22 boulevard des Pyrénées construit au 19ème siècle pour permettre le développement de Pau en tant que villégiature d'hiver à destination d'une riche clientèle étrangère notamment anglaise ; Qu'il s'agit d'une longue promenade offrant une vue exceptionnelle sur la chaîne des Pyrénées dont la renommée dépasse la seule ville de Pau ; Qu'elle est bordée d'un grand nombre de très beaux immeubles dont d'anciens palaces et de résidences de standing dont la copropriété concernée, comme le démontre d'ailleurs la documentation produite par l'appelante ; Attendu que si au cours des ans la composition sociologique des promeneurs et des résidents a évolué et si des débits de boissons ou des brasseries ont pu être installés au rez-de-chaussée dans certains immeubles, il n'en demeure pas moins que le boulevard des Pyrénées est toujours un quartier d'habitation cossu, recherché et très prisé des palois ; Que dès lors la clause du règlement de copropriété restreignant la nature des activités commerciales pouvant être exercées est toujours justifiée par la destination de l'immeuble telle qu'elle résulte du règlement de copropriété qui fait la loi des parties et par ses caractères et sa situation ; Que le moyen tiré de l'illégalité de cette clause est donc inopérant pour justifier la demande de nullité de la 1ère résolution de l'assemblée générale du 31 mars 2011 ; Attendu que la résolution contestée est ainsi rédigée : 'A la demande de la Cofrimo, propriétaire du lot 23, local commercial, l'assemblée générale approuve la mise en place, dans ce local, d'une activité de bar concept 'Coffee Shop (soit boissons chaudes ou froides sans alcool, pâtisseries, à consommer sur place ou à emporter), dans le respect de l'ensemble des articles du règlement de copropriété' résolution rejetée par 5 105 tantièmes contre 4 895 ceux de la Cofrimo ; Attendu que la convocation adressée le 7 mars 2011 en vue de l'assemblée générale du 31 mars 2011 produite par l'appelante (pièce nº 2) indiquait à l'ordre du jour 'autorisation à donner à Cofrimo pour la mise en place d'une activité de bar concept 'Coffee Shop' sur le lot 23, local commercial (majorité de l'article 25)' ; Que dès lors la société Cofrimo ne peut valablement soutenir qu'elle a pu se méprendre sur le texte qui allait être soumis au vote suite à sa demande d'autorisation, en prétendant qu'elle n'est pas l'auteur de la rédaction de la résolution contestée ; Qu'elle ne démontre pas que lors de l'assemblée générale, elle s'est opposée à ce que la résolution soit soumise au vote dans la rédaction telle qu'elle figure au procès-verbal ou demandé que le terme de 'bar' soit supprimé de la résolution ; Attendu que d'ailleurs, la société COFRIMO prétend avoir communiqué à la copropriété la lettre de candidature du locataire pressenti en date du 17 janvier 2011 (pièce 11) et le projet de bail du futur occupant (pièce 5) ; Que ces deux documents font référence non seulement à l'exploitation d'un salon de thé mais également d'un café et d'une activité de glacier ; Que lors de l'assemblée générale les copropriétaires ont donc bien eu à se prononcer non sur la réouverture d'un salon de thé mais sur l'ouverture d'un bar concept 'Coffee Shop', activité différente et plus large s'apparentant plus à une activité de restauration rapide qu'à celle d'un salon de thé et visant une clientèle plus diversifiée comme le démontrent tant la plaquette descriptive de cette activité (pièce nº 4) que les photographies des établissements à l'enseigne Coffee Shop déjà existants (pièce 20) produites par l'appelante ; Attendu qu'en effet, même si dans ces documents le concept 'French Coffee Shop' est décrit comme une nouvelle génération de salon de thé à l'atmosphère cosy et chaleureuse destinée à une clientèle recherchant la détente pendant une coupure de travail, la relaxation au milieu du shoping ou bien encore le calme pour faire ses devoirs, ces documents démontrent également que sont servis sous cette enseigne des boissons non alcoolisées, des cafés de toutes origines, ainsi que des cocktails chauds ou glacés à base de café, chocolat, thé, lait et quelques pâtisseries à emporter ou sur place servies dans des gobelets jetables, les clients commandant au bar, réglant, emportant ou consommant sur place les boissons, une musique étant diffusée en permanence, blues, saoul, Rn'B ; Attendu que dès lors l'activité que la société Cofrimo entend exercer dans le lot 23 est une activité autre que celle de 'salon de thé' qui existait lors de la mise en copropriété et celle-ci doit, en application de l'article 6 alinéa 2 du règlement de copropriété, obtenir l'autorisation de l'assemblée générale s'agissant de cette nouvelle activité ; Attendu que pour démontrer que l'assemblée générale a commis un abus en lui refusant l'autorisation sollicitée, elle doit justifier que cette activité est un commerce de luxe et n'est pas bruyante comme le prévoit le règlement de copropriété ; Attendu qu'il convient de relever que l'article 21 du règlement de copropriété invoqué par la société Cofrimo est relatif au paiement des frais d'établissement du règlement de copropriété ; Que les prétentions de l'appelante ne doivent donc pas s'apprécier au regard de cet article ; Attendu que contrairement à ce que prétend la société Cofrimo l'activité qu'elle entend exercer dans le lot 23 n'est pas un commerce de luxe ; Qu'en effet, ne peut être considérée comme telle une activité s'apparentant à de la restauration rapide où les consommations sont servies dans des contenants jetables, où les clients commandent au bar et où le logo de l'enseigne représente une grenouille avachie sur un transat ; Attendu que par ailleurs, il résulte des documents produits par la société Cofrimo que son activité est par nature bruyante puisqu'une musique sera diffusée en permanence dans son local sans que pour autant elle ne démontre avoir pris et justifié lors de l'assemblée générale, les précautions nécessaires pour assurer la tranquillité des occupants de l'immeuble ; Attendu que dès lors le refus qui lui a été opposé par cette assemblée générale qui n'avait pas à être motivé, n'est pas abusif et il convient de confirmer le jugement déféré ; Sur la demande d'annulation de la clause du règlement de copropriété relative à l'exercice d'une activité de commerce de luxe Attendu que pour les motifs ci-dessus développés, il apparaît que la clause du règlement de copropriété relative à l'exercice d'une activité de commerce de luxe dont la société Cofrimo demande l'annulation n'est pas justifiée au regard de la destination de l'immeuble ; Qu'elle sera donc déboutée de cette demande » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « Sur la nullité de la résolution N° 1 : L'article 6 du règlement de copropriété précité se lit comme posant la règle que le lot n° 23 ¿ salon de thé au jour de la rédaction dudit règlement ¿ est utilisé pour des commerces de luxe. Il en résulte donc que le salon de thé doit être exploité comme un commerce de luxe pour prétendre à exister dans le lot n° 23. Ceci est confirmé par l'article 9-7 ° et 11 ° dudit règlement qui indique : « ¿7°- Il ne devra être introduit dans l'immeuble aucune matière dangereuse, insalubre ou malodorante. Il ne pourra y être exercé en ce qui concerne les lots 23 et 24, aucune activité susceptible de nuire à la tranquillité des autres occupants de l'immeuble, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées¿.. 11°¿ En plus des installations déjà existantes au rez de chaussée à la date du 1er décembre 1947, il ne pourra jamais être établi dans l'immeuble, savoir : A/ aucun autre commerce ou industrie quel qu'il soit, toutefois les magasins ne pourront être utilisées que pour des commerces de luxe dont la nature et l'activité devront être soumis à l'approbation de l'Assemblée Générale des Copropriétaires à chaque transmission ou modification de la nature et de l'activité du commerce. En aucun cas, il ne pourra être établi d'établissement bruyant ou ayant une activité quelconque la nuit ». Or le texte de la résolution proposée par COFRIMO elle-même et soumis à l'assemblée générale est le suivant : « l'assemblée générale approuve la mise en place dans ce local (lot n°23) d'une activité de bar concept « Coffee Shop » (soit boissons chaudes ou froides sans alcool, pâtisseries, à consommer sur place ou à emporter) dans le respect de l'ensemble des articles du règlement de copropriété ». Il en résulte que le terme de bar ¿ c'est-à-dire un débit de boisson ou l'on peut consommer debout à un comptoir (Robert de poche 1999) ¿ est utilisé, que ce vocable comme sa définition l'indique d'une part, ne représente pas un commerce de luxe et d'autre part peut se révéler bruyant. Les documents versés à l'appui de la contestation ne sont pas davantage convaincants sur le caractère de luxe et de sérénité de l'activité. En effet, même si la plaquette descriptive du FRENCH COFFEE SHOP évoque une « atmosphère cosy et chaleureuse », la détente pendant une coupure de travail, la relaxation au milieu du shopping ou bien encore le calme pour faire des devoirs », il n'en demeure pas moins d'une part, qu'il y est précisé qu'une musique est diffusée en permanence, blues, saoul, Rn'B et d'autre part, que les gobelets dans lesquels sont servies les consommations sont jetables. Ainsi, non seulement le calme est loin d'être certain mais également le caractère luxueux est battu en brèche par l'usage de gobelets jetables qui se situent aux antipodes de tasses en porcelaine. Les termes mêmes du projet de bail ¿ que la COFRIMO entendait conclure avec le locataire pressenti ¿ tout en précisant que les locaux devront être consacrés à l'exploitation de l'activité de salon de thé, café, glaces à l'exclusion de tout autre même temporairement et en rappelant qu'il ne pourra être établi d'établissement bruyants ou ayant une activité quelconque la nuit, - laissent la possibilité au preneur de s'adjoindre des activités connexes ou complémentaires dans les conditions prévues par l'article L 145-47 du code de commerce ou d'être autorisée à exercer des activités différentes dans le cas prévu par l'article L 145-48 du même code. Ainsi, de façon indirecte l'autorisation donnée pour une activité précise de « BAR COFFEE SHOP » risque d'être détournée au profit d'une autre activité ¿ connexe, complémentaire ou différente ¿ ne correspondant pas aux exigences du règlement de copropriété qui ne sont en tout état de cause que rappelées très partiellement dans le projet de contrat (destination des lieux page 3) et rappelées de façon générique dans la proposition de résolution. En conséquence, ne démontrant que l'activité projetée correspond aux exigences posées par les articles 6 et 9 du règlement de copropriété, la COFRIMO sera déboutée de l'intégralité de ses demandes » ;

1°/ ALORS QU'il est interdit au juge de former sa conviction d'après la connaissance personnelle qu'il aurait acquise des faits du litige, en dehors des moyens de preuve ou d'instruction admis par la loi ; qu'en l'espèce, il ne résulte ni des écritures de la cause ni des éléments du dossier que le quartier du boulevard des Pyrénées avait été créé dans le but de permettre le développement de Pau en tant que villégiature d'hiver à destination d'une riche clientèle étrangère notamment anglaise et que ce quartier demeurait un quartier d'habitation cossu, très recherché et prisé par les palois, ce dernier fait étant au demeurant contesté par l'exposante (conclusions d'appel de l'exposante, p. 16) ; qu'en se fondant néanmoins sur ces éléments pour juger que la clause du règlement de copropriété de l'immeuble situé 22 boulevard des Pyrénées imposant l'exercice d'une activité de commerce de luxe était toujours justifiée par la destination de l'immeuble, ses caractères et sa situation, quand de telles énonciations ne pouvaient résulter que des connaissances personnelles du juge quant à l'histoire et à la sociologie du quartier du boulevard des Pyrénées, les juges du second degré ont violé l'article 16 du Code de procédure civile, ensemble le principe suivant lequel le juge ne peut fonder sa décision sur ses connaissances personnelles ;

2°/ ALORS EN OUTRE QUE l'existence et l'effectivité de la liberté du commerce et de l'industrie imposent que les atteintes portées au droit d'établissement et d'installation du commerçant soient strictement proportionnées à l'objectif poursuivi ; que chaque copropriétaire est libre d'user et de jouir librement de ses lots commerciaux, le règlement de copropriété ne pouvant imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient strictement justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation ; qu'en l'espèce, l'exposante faisait valoir que si l'insertion, dans le règlement de copropriété, d'une clause imposant l'exercice de commerce de luxe se justifiait en 1948 alors que le boulevard des Pyrénées était un quartier d'habitation aisé, tel n'était plus le cas aujourd'hui puisque cet environnement avait disparu, le quartier du boulevard dans lequel se situe l'immeuble litigieux n'abritant plus, dans ces beaux immeubles, qu'une succession de cafés et non des commerces de luxe (conclusions d'appel de l'exposante, p. 16) ; que la cour d'appel a constaté en ce sens que le boulevard des Pyrénées était toujours un quartier d'habitation cossu mais que la composition sociologique des promeneurs et des résidents avait évolué et que des débits de boissons ou des brasseries s'étaient installés tout au long du boulevard (Arrêt attaqué, p. 7, §3) ; qu'en déboutant néanmoins la société Cofrimo de sa demande en nullité de la clause du règlement de copropriété litigieux imposant l'exercice d'un commerce de luxe dans le lot appartenant à la société Cofrimo, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations desquelles il résultait que la destination et l'environnement de l'immeuble litigieux n'imposaient plus l'exercice de commerce de luxe et que cette clause représentait aujourd'hui une atteinte injustifiée à la liberté d'établissement et d'installation de la société Cofrimo ; qu'elle a ainsi violé l'article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l'article 7 des décrets des 7 et 12 mars 1791 et le principe constitutionnellement garanti de la liberté du commerce et de l'industrie ;

3°/ ALORS ENCORE QUE nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; que la rupture d'égalité entre copropriétaires ou exploitants est constitutive d'un abus de majorité ; que dans ses conclusions, la société Cofrimo faisait valoir que la copropriété n'était pas fondée à s'opposer à l'exploitation, dans le lot n°23, d'un commerce sous enseigne « Coffee shop » au prétexte qu'il ne s'agirait pas d'une activité de salon de thé ou d'un commerce de luxe et que cette activité était bruyante alors qu'elle avait auparavant renoncé à l'application des clauses réglementant les activités autorisées dans les locaux en copropriété au bénéfice du précédent propriétaire du lot n° 23 et du précédent locataire que la société Cofrimo projetait d'installer en autorisant ces établissement à exploiter des commerces qui n'étaient pas des salons de thé, ni des commerces de luxe, et qui étaient autrement plus bruyants et attentatoires aux droits des copropriétaires que l'activité aujourd'hui projetée par l'exposante, s'agissant notamment de commerce de restauration ou de brasserie avec l'exploitation d'une licence IV (conclusions d'appel de l'exposante, p.13) ; qu'en déboutant néanmoins la société Cofrimo de sa demande en nullité de la résolution n°1 de l'assemblée générale du 31 mars 2011 aux motifs que l'activité exercée par les franchisés « coffee shop » n'était pas celle de salon de thé qui existait lors de la mise en copropriété et que cette activité n'était pas un commerce de luxe, seules activités autorisées par le règlement de copropriété, sans égard à ces conclusions qui étaient de nature à justifier l'annulation de la résolution litigieuse comme étant entachée d'un abus de majorité, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Cofrimo de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 300.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE : « Sur le préjudice. Attendu que le refus d'autorisation de l'assemblée générale étant justifié et l'appelante ne démontrant pas que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en lui refusant l'autorisation sollicitée doit être déboutée de sa demande en dommages-intérêts » ;

1°/ ALORS QUE la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen, qui reproche à l'arrêt d'avoir débouté la société Cofrimo de sa demande en nullité de la clause du règlement de copropriété imposant l'exercice d'un commerce de luxe dans le lot n° 23 et de sa demande en nullité de la première résolution de l'assemblée générale du 31 mars 2011 entraînera, par voie de conséquence, la censure de l'arrêt en ce qu'il a débouté la société Cofrimo de sa demande en versement d'une somme de 300.000 euros à titre de dommagesintérêts ;

2°/ ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE tout fait de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'en l'espèce, la société Cofrimo faisait valoir que la copropriété avait découragé de manière systématique toute activité commerciale dans ses locaux depuis juin 2007, date à laquelle la société Cofrimo les avait acquis, en refusant de lui donner les autorisations nécessaires à la réalisation de ses différents projets ou en faisant pression sur les locataires qu'elle projetait d'installer ; qu'elle sollicitait en conséquence l'allocation d'une somme de 300.000 euros en réparation des sommes dont elle aurait pu bénéficier depuis juin 2007 si elle avait pu faire exploiter ou exploiter elle-même ses locaux commerciaux (conclusions d'appel des exposants, p . 16-18) ; qu'en déboutant néanmoins la société Cofrimo de sa demande indemnitaire aux motifs que le refus d'autorisation de l'assemblée générale du 31 mars 2011 était justifié sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si l'opposition systématique de la copropriété à l'exercice, par la société Cofrimo, d'une quelconque activité commerciale depuis juin 2007 n'était pas constitutive d'une faute engageant sa responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.

Par albert.caston le 15/01/14

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 26 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-25.995

Non publié au bulletin Rejet

Sur le moyen unique, pris en ses première à sixième branches, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant à bon droit retenu, par motifs propres et adoptés, que le délai de prescription décennal prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 avait commencé à courir du jour où les consorts X... avaient été en mesure de percevoir les nuisances sonores provoquées par les bruits de pas sur le sol carrelé de l'appartement de Mme Z..., et, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve produits, abstraction faite du motif surabondant relatif à l'attestation de Mme Y..., retenu que Mme Z... apportait la preuve que le sol de la cuisine, de la salle de bains et des toilettes de son appartement était revêtu de carrelage depuis au moins 1988, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, et qui en a justement déduit que l'action tendant à la mise en conformité du revêtement de sol de ces pièces avec le règlement de copropriété, engagée le 16 septembre 2004, était prescrite, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le moyen unique, pris en ses septième à onzième branches, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que les consorts X..., à qui incombait la charge de la preuve, ne justifiaient ni de la perception de bruits dépassant les limites de la normalité, seule de nature à caractériser l'existence d'un trouble anormal de voisinage, ni de la modification du revêtement des sols dans les autres pièces de l'appartement de Mme Z..., ni d'un quelconque préjudice, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit qu'il ne pouvait être suppléé à leur carence dans l'administration de la preuve par une mesure d'expertise, et qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, ni de procéder à une recherche relative à la violation de l'article 9- b du règlement de copropriété que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que leurs demandes en remplacement du revêtement des sols et en réparation de leur préjudice devaient être rejetées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Roger, Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour les consorts X...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable comme prescrite l'action des consorts X... pour violation du règlement de copropriété, débouté de leurs autres demandes et de les avoir condamnés à payer à Madame Z... une somme de 4. 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;

1°/ Aux motifs propres, sur la violation du règlement de copropriété, que l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les actions personnelles nées de l'application de cette loi entre des copropriétaires se prescrivent dans un délai de dix ans ; qu'en cas d'action en réparation de dommages ou d'un préjudice particulier, le délai court du jour de la survenance du dommage ; que dans le cas de nuisances sonores liées à des résonnances provenant de bruits de pas sur un sol carrelé, le délai court du jour où le copropriétaire qui s'en plaint a été en mesure de les percevoir ; que Madame X... a acquis son appartement par acte du 18 juillet 1972 ; que si Madame Z... n'a elle-même acquis son appartement dans la même copropriété qu'en 1995, elle apporte la preuve que le sol de la cuisine et de la salle de bains de son appartement situé au troisième étage au-dessus de celui occupé par les époux X... était revêtu de carrelage depuis au moins l'année 1988 et même en raison de son aspect dès les années 1970 ; que Monsieur et Madame X... occupant eux-mêmes l'appartement depuis 1972, l'action était prescrite au jour de l'assignation délivrée le 16 septembre 2004 ; qu'en conséquence ¿ le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré l'action irrecevable par application des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Et aux motifs, le cas échéant repris des premiers juges, que l'assemblée générale de copropriétaires du 29 mars 2004, n'a fait que rappeler dans la septième résolution le règlement de copropriété concernant les revêtements de sol, sans qu'il puisse être tiré aucune conséquence de l'absence de contestation de cette résolution par Madame Annie Z... ; que les consorts X... invoquent une violation du règlement de copropriété qui précise qu'« afin de ne pas modifier l'isolation phonique de l'immeuble, les copropriétaires des appartements des locaux ne devront en rien modifier les revêtements de sol ; en cas d'usure de ces revêtements et notamment des tapis, bulgommes, etc ¿ ils devront les remplacer par des matériaux identiques » ; qu'aux termes de s dispositions de l'article 42 de la loi n° 65-557 en date du 10 juillet 1965, les actions personnelles en application de cette loi entre des copropriétaires se prescrivent par un délai de dix ans ; que Madame Annie Z... soulève l'irrecevabilité de l'action et ne conteste pas que le sol de la cuisine, de la salle de bain et des WC est carrelé alors que la notice descriptive du constructeur prévoyait pour les revêtements de sols des cuisines, bains et WC, du Gerflex Liège et pour l'entrée, le séjour et les chambres du tapiscom 300 ; que Madame Annie Z... a acheté l'appartement par acte authentique du 13 septembre 1995 aux époux A... ; qu'eux-mêmes l'avaient acquis le 24 mars 1988 de Madame B... ; que Madame Y... qui demeure dans le même immeuble depuis le 24 juin 1992 atteste qu'elle connaissait bien les époux A..., et qu'elle a eu l'occasion d'aller à plusieurs reprises chez eux ; qu'elle précise que quelques semaines avant son attestation du 24 novembre 2004, elle est allée chez Madame Z... ; qu'elle « confirme que le carrelage de la cuisine et de la salle de bains est le même que du temps de Monsieur et Madame A... » ; que Madame C... (agent immobilier) dans son attestation du 17 août 2004 indique qu'elle a fait visiter en juin 1995 l'appartement à Madame Annie Z... et qu'elle a pu « constater que le sol de la cuisine, de la salle de bains et des WC était carrelé » ; qu'elle affirme que Monsieur et Madame A... lui avaient alors précisé que lors de leur achat de 1988 le sol était déjà carrelé ; que selon elle, la couleur et la composition du carrelage démontrent que ce carrelage a été posé dans les années 1970-1975 et qu'elle retrouve ce modèle dans ces années-là ; qu'elle précise encore qu'elle a eu l'occasion d'avoir en vente ou en location d'autres appartements de cet immeuble dans lesquels la cuisine et la salle de bains et les WC étaient carrelés ; que Madame D... membre du conseil syndical en 2001 atteste que « le sol en carrelage de la cuisine avait été fait par les prédécesseurs à savoir Mademoiselle E... Jamie devenue B... » ; que Monsieur Franck F..., du groupe qui a construit l'immeuble, indique dans un courrier du 31 mars 2008 qu'« au vu des photos, il confirme bien volontiers que ce carrelage correspond aux types et modèles posés dans les années 1970 » ; qu'il résulte de l'ensemble de ces attestations concordantes que le carrelage de la cuisine, de la salle de bains et des WC non conforme au descriptif des revêtements était déjà présent en 1988 et qu'en conséquence, l'action en violation du règlement de copropriété introduite le 16 septembre 2004 est irrecevable par application des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ;

Alors, de première part que le point de départ du délai de prescription décennale de l'article 42 de la loi n° 65-557 se situe au jour où le demandeur a connu de façon certaine la cause des désordres qu'il invoque au soutien de son action ; qu'en déclarant prescrite l'action des consorts X... s'agissant de la cuisine, de la salle de bains et des WC, en se bornant à constater que ces pièces auraient été carrelées avant 1988, voire dans les années 1970, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les consorts X... n'avaient connu de façon certaine la cause des désordres allégués qu'à la date du 13 juin 2005 où Madame Z... avait reconnu dans ses écritures produites devant le Tribunal de grande instance de Saint-Nazaire la pose d'un carrelage en contravention aux dispositions du règlement de copropriété, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 42 de la loi n° 65-557 en date du 10 juillet 1965 ;

Alors, de deuxième part, subsidiairement, qu'il appartient aux juges du fond de fixer la date d'apparition du désordre constituant le point de départ du délai de prescription décennale de l'article 42 de la loi n° 65-667 en date du 10 juillet 1965 ; qu'en déclarant prescrite l'action des consorts X... s'agissant de la cuisine, de la salle de bains et des WC en se bornant à constater que la carrelage litigieux aurait été posé avant 1988, voire dans les années 1970, sans préciser la date à laquelle ce carrelage aurait été effectivement posé, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 42 de la loi n° 65-557 en date du 10 juillet 1965 ;

Alors, de troisième part, très subsidiairement qu'en se fondant sur les déclarations de Madame Y..., qui attestait que le carrelage litigieux aurait déjà été posé « du temps » des précédents propriétaires de l'appartement de Madame Z..., cependant que ces précédents propriétaires avaient cédé l'appartement par acte authentique en date du 13 septembre 1995, soit moins de dix ans avant que ne soit introduite en date du 16 septembre 2004, l'action en justice déclarée prescrite sur le fondement de l'article 42 de la loi n° 65-557 en date du 10 juillet 1965, la Cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant, privant ainsi sa décision de toute base légale au regard de la disposition susvisée ;

Alors, de quatrième part, très subsidiairement, que l'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés ; qu'en se fondant sur les déclarations de Madame C..., qui relatait qu'au moment de la vente de l'appartement litigieux à Madame Z..., les vendeurs, soit Monsieur et Madame A..., lui auraient indiqué que le carrelage était déjà posé lors de leur propre acquisition en 1988, la Cour d'appel s'est fondée sur une constatation de fait indirecte de la part de Madame C... en violation des articles 199 et 203 du Code de procédure civile ;

Alors, de cinquième part, très subsidiairement qu'en déclarant prescrite l'action introduite s'agissant de la pose du carrelage litigieux dans la cuisine, la salle de bains et les WC en se fondant sur les déclarations de Madame C... et de Monsieur F... qui indiquaient que le carrelage litigieux correspondait aux modèles posés entre 1970 et 1975 sans rechercher, comme elle y était invitée, si au moment de la livraison de l'immeuble intervenue en 1972, le constructeur n'avait pas proposé qu'un seul revêtement pour les sols de la cuisine, de la salle de bains et des WC, correspondant à un Gerflex Liège, révélant nécessairement une pose ultérieure du carrelage litigieux par Madame Z..., la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 42 de la loi n° 65-557 en date du 10 juillet 1965 ;

Alors, de sixième part, très subsidiairement qu'en se fondant sur les déclarations de Madame D..., qui attestait que le carrelage litigieux aurait déjà été posé par « les prédécesseurs à savoir Mademoiselle E... Jamie devenue B... », sans qu'il ne s'en évince une date précise permettant de déterminer le moment où le carrelage litigieux a effectivement été posé, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 42 de la loi n° 65-557 en date du 10 juillet 1965 ;

2°/ Aux motifs propres, sur le trouble du voisinage, que le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage ; qu'il appartient à celui qui invoque l'existence d'un trouble d'apporter la preuve par tous moyens que celui-ci excède les inconvénients normaux du voisinage ; que les consorts X... ne communiquent aucun élément permettant d'apprécier si les faits qu'ils invoquent dépassent les limites de la normalité des troubles de voisinage, notamment ceux liés à la perception dans l'appartement situé à l'étage inférieur des bruits provenant de celui de l'étage supérieur ; qu'ils sollicitent une mesure d'expertise qui ne peut qu'être rejetée en application des dispositions de l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne pouvant être ordonnée en vue de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve ;

Et aux motifs, le cas échéant repris des premiers juges, qu'il appartient aux consorts X... de rapporter la preuve d'un trouble anormal du voisinage ou d'une violation du règlement de copropriété par Madame Z... pour le revêtement des sols des autres pièces ; qu'il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions de l'article 146 du Code de procédure civile « en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve » ; que force est de constater que les demandeurs ne produisent aucune attestation, aucun constat d'huissier, aucun élément permettant d'établir l'existence d'un trouble anormal du voisinage ; que de même, ils se contentent de soutenir que les revêtements des autres pièces de l'appartement de Madame Annie Z... ne sont pas conformes au règlement de copropriété sans produire aucun élément permettant de le vérifier ; qu'il ne peut être fait droit dans ces conditions à la demande d'expertise, le tribunal ne pouvant pallier à la carence des parties dans la charge de la preuve ;

Alors de septième part, qu'en considérant que les consorts X... ne rapportaient pas la preuve d'une infraction au règlement de copropriété s'agissant des autres pièces de l'appartement de Z..., en dépit de ce que celle-ci, comme le rappelait les consorts X... dans leurs écritures, reconnaissait de manière explicite que le revêtement de sol de toutes les pièces avaient été modifiés, la Cour d'appel a dénaturé l'objet du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;

Alors de huitième part, qu'une carence dans l'administration de la preuve ne saurait être reprochée à la partie qui sollicite une mesure en vue d'obtenir des renseignements se trouvant exclusivement en la possession de son adversaire ; qu'en déboutant les consorts X... de leur demande d'expertise en se bornant à relever une prétendue carence dans l'administration de la preuve leur incombant quant à la nature des revêtements de sol de l'appartement de Madame Z... sans rechercher, comme elle y était dûment invitée, si la mesure sollicitée n'avait pas justement pour but d'obtenir des renseignements qui n'étaient en possession que de Madame Z..., la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 146, alinéa 2, du Code de procédure civile ;

Alors, de neuvième part qu'en considérant que les consorts X... ne rapportaient pas la preuve d'une infraction au règlement de copropriété s'agissant des autres pièces de l'appartement de Z..., sans rechercher, comme elle y était invitée, si celle-ci ne pouvait pas résulter d'un manquement à la clause générale du règlement de copropriété mentionnant que « tout bruit ou tapage, de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants, est formellement interdit, alors même qu'il aurait lieu dans l'intérieur des appartements », la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 42 de la loi n° 65-557 en date du 10 juillet 1965 ;

Alors, de dixième part, qu'en cas de modification de l'isolation phonique d'un appartement, le trouble du voisinage doit être apprécié comparativement à l'isolation sonore des appartements tels que livrés par le promoteur ; qu'en retenant que les consorts X... ne rapportaient pas la preuve d'un trouble du voisinage, après avoir pourtant constaté l'existence de l'infraction au règlement de copropriété résidant dans la pose d'un carrelage en violation de l'article 9 du règlement précité, la Cour d'appel a violé les articles 544 et 1382 du Code civil ;

3°/ Aux motifs propres, sur les demandes en dommages-intérêts, que faute pour les consorts X... de justifier d'un quelconque préjudice, leurs demandes de dommages-intérêts ne peuvent qu'être rejetées ;

Alors, de onzième part, que le juge doit préciser et analyser, même de façon sommaire, les éléments de preuve produits sur lesquels il fonde sa décision ; qu'en déboutant les consorts X... de leur prétentions au motif que la preuve d'un préjudice ne serait pas rapportée sans examiner l'offre de preuve des demandeurs qui concluaient à l'existence d'un préjudice sonore en versant à la procédure, d'une part, un procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 29 mars 2004 exigeant de Madame Z... qu'elle se mette en conformité avec les exigences phoniques du règlement de copropriété et, d'autre part, un courrier de mise en demeure en date du 2 juin 2004 démontrant que Madame Z... avait persisté en ses manquements, la Cour d'appel a omis de procéder à un examen au moins sommaire de ces pièces et a ainsi méconnu les exigences de motivation qui découlent de l'article 455 du Code de procédure civile ;