Par albert.caston le 08/09/15

voir note Astegiano-La Rizza, RTDI 2015-3, p. 41, sur le décret n° 2015-518 du 11 mai 2015.

Par albert.caston le 13/07/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 24 juin 2015
N° de pourvoi: 14-15.205
Publié au bulletin Cassation

M. Terrier (président), président
Me Bouthors, SCP Boutet-Hourdeaux, SCP Bénabent et Jéhannin, SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1641 et 1645 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 janvier 2014) que la société Paris Villiers (la société) a acquis en 2003 un immeuble qu'elle a rénové puis divisé et vendu par lots de copropriété, les actes de vente comportant en annexe un rapport de la société Socotec relatif à l'état de la couverture ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis... (le syndicat) a, après une expertise judiciaire, assigné la société, la société Axa France IARD son assureur et la société Socotec, afin qu'ils soient déclarés solidairement responsables des désordres survenus en toiture ; que les défendeurs ont soulevé l'irrecevabilité des demandes ;

Attendu que, pour dire le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes à l'encontre de la société Paris Villiers et de la société Axa, l'arrêt retient que si le syndicat a l'obligation d'assurer la sauvegarde et la conservation des parties communes de l'immeuble dont fait partie la toiture, il n'est pas titulaire des actions rédhibitoire et estimatoire réservées aux acquéreurs, que l'action en garantie des vices cachés est une action qui trouve son origine dans les contrats de vente auxquels il n'est pas partie et qu'elle vise à protéger les acquéreurs qui en sont les seuls titulaires ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'action en réparation du préjudice subi du fait d'un vice caché n'est pas subordonnée à l'exercice d'une action rédhibitoire ou estimatoire et peut, par suite, être engagée de manière autonome et que le syndicat des copropriétaires ayant qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble a qualité pour exercer, contre le vendeur des lots, l'action en réparation des désordres affectant les parties communes de l'immeuble vendu ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens :

CASSE et annule, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne les sociétés Paris Villiers et Axa France IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile ; condamne la société Paris Villiers et la société Axa France IARD, in solidum, à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis... à Paris ; rejette les autres demandes ;

Par albert.caston le 30/04/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 17 février 2015
N° de pourvoi: 13-25.698
Non publié au bulletin Cassation

M. Terrier (président), président
Me Blondel, Me Le Prado, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon les arrêts attaqués (Saint-Denis, 12 avril et 12 juillet 2013), que Mme X..., propriétaire d'un appartement soumis au statut de la copropriété, se prévalant notamment de la décision n° 9 de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 mai 2010 prévoyant le déplacement des climatiseurs installés par Mme Y..., propriétaire de l'appartement du dessous, l'a assignée, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, en déplacement de ceux-ci ; qu'elle a également assigné la société Loger, syndic de la copropriété, en exécution de cette décision et en paiement de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que la débouter de son action en déplacement des climatiseurs installés par Mme Y..., l'arrêt rendu le 12 avril 2013 retient que Mme X... n'apporte pas la preuve du trouble de voisinage allégué ;

Qu'en statuant ainsi, sans examiner la décision n° 9 de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 mai 2010, votée par Mme Y..., faisant état des nuisances engendrées aux voisins par ces climatiseurs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 18 de la loi du 13 juillet 1965 ;

Attendu que pour la débouter de son action en responsabilité délictuelle contre la société Loger l'arrêt rendu le 12 avril 2013 retient que, Mme X... n'apportant pas la preuve du trouble de voisinage allégué, la responsabilité du syndic ne peut être engagée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que Mme X... fondait sa demande sur la non-exécution par le syndic d'une décision d'assemblée générale des copropriétaires qui lui causait un préjudice personnel, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 avril 2013 rectifié le 12 juillet 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;

Condamne Mme Y... et le syndicat des copropriétaires Loger aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... et le syndicat des copropriétaires Loger à payer la somme de 3 000 euros à Mme X... ; rejette la demande de Mme Y... ;

Par albert.caston le 23/03/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 10 mars 2015
N° de pourvoi: 13-28.186
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Terrier (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boulloche, SCP Boutet-Hourdeaux, SCP Delaporte, Briard et Trichet, SCP Gadiou et Chevallier, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Roger, Sevaux et Mathonnet, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 7 octobre 2013), que, pour la construction de la résidence Studines d'Ornon comprenant quatre bâtiments, une assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la société Sprinks, devenue ICS, qui a, par la suite, mis en oeuvre une coassurance avec les sociétés Schweiz et Les Souscripteurs du Lloyd's de Londres et confié la gestion des dossiers à la société Crawford ; que la société Dumez Atlantique (la société Dumez) est intervenue en qualité d'entreprise générale pour le bâtiment A et a sous-traité l'exécution du lot gros oeuvre à la société SAT, devenue SOGEA Atlantique BTP (la société SOGEA) ; que la maîtrise d'oeuvre a été confiée à M. X..., assuré par la Mutuelle des architectes français (la MAF) ; que la réception des travaux a eu lieu le 25 juillet 1990 pour le bâtiment A et le 27 mai 1991 pour les bâtiments B, C et D ; que des désordres étant apparus en 1993, des déclarations de sinistres ont été effectuées auprès de la société Sprinks qui a versé une provision de 198 384,91 francs en 1997 pour la réfection d'une façade ; qu'invoquant de nouveaux désordres, le syndicat des copropriétaires de la résidence Studines d'Ornon (le syndicat) a fait assigner en référé expertise, le 1er avril 1999, la société ICS Assurances, venant aux droits de Sprinks ; que celle-ci a appelé en garantie les constructeurs et leurs assureurs par actes des 26, 27, 29 et 30 avril 1999 ; que la société ICS Assurances a fait l'objet d'un jugement de liquidation judiciaire le 30 septembre 1999 ; que, par actes des 22, 23, 24 janvier 2002, 13 février et 7 mars 2002 le syndicat a assigné la société Crawford, en sa qualité de mandataire des sociétés ICS Assurances, Schweiz, Lloyd's, pris en leur qualité de co-assureurs de la police dommages-ouvrage, ainsi que les différents constructeurs et leurs assureurs ; qu'enfin, par conclusions d'intervention volontaire du 30 octobre 2006, la SARL Les Studines d'Ornon, qui exploite certains studios, et 39 copropriétaires sont intervenus volontairement à la procédure ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident de la société Axa France :

Attendu que la société Axa France fait grief à l'arrêt de déclarer recevables les demandes formées par le syndicat à l'encontre de la société SOGEA, alors, selon le moyen :

1°/ que viole l'article 455 du code de procédure civile, la cour d'appel qui ne répond pas aux moyens faisant valoir que les procès verbaux d'assemblées générales des 18 avril 1998 et 28 avril 2001 précisaient qu'une « fois que l'expert désigné aura déposé son rapport, l'assemblée se réunira à nouveau pour décider de toute nouvelle action à mener », ce dont il résultait que le syndic n'était pas habilité à agir en justice sans une nouvelle délibération de l'assemblée des copropriétaires ;

2°/ qu'en ne constatant pas que les autorisations données précisaient la nature des désordres et les entrepreneurs concernés par l'action à engager, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;

Mais attendu qu'ayant constaté que, par deux résolutions votées les 18 avril 1998 et 28 avril 2001, l'assemblée générale avait mandaté le syndic pour engager une procédure tant sur le fond qu'en référé à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage, de tous les autres intervenants à la construction et leurs assureurs relativement aux désordres en cause dont il n'avait pas été soutenu devant elle qu'ils étaient insuffisamment détaillés, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi incident de la société Axa France :

Attendu que la société Axa France fait grief à l'arrêt de déclarer recevables les demandes formées par les copropriétaires intervenants à l'encontre de la société SOGEA, alors, selon le moyen :

1°/ que seul un acte signifié à celui qu'on veut empêcher de prescrire peut interrompre la prescription, de sorte que l'effet interruptif attaché à l'assignation en responsabilité délivrée par un syndicat des copropriétaires contre un entrepreneur ne profite pas aux copropriétaires intervenants postérieurement à l'acquisition de la prescription dans l'instance engagée par le syndicat ; que la cour d'appel constate que la prescription décennale commençait à courir en 1993 et que ce n'est que par conclusions d'intervention volontaire du 30 octobre 2006 que la SARL Les Studines d'Ornon et 39 copropriétaires étaient intervenus à l'instance engagée en 2002 par le syndicat des copropriétaires de la résidence ; d'où il suit qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 2244 du code civil dans sa rédaction applicable ;

2°/ que ne tire pas les conséquences légales de ses propres constatations et viole l'article 2244 du code civil, la cour d'appel qui déclare que les actions du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires ont le même objet et tendent aux mêmes fins après avoir constaté que l'action engagée par le syndicat des copropriétaires tendait à la réparation du trouble collectif imputable aux désordres et que l'action des copropriétaires tendait à la réparation des troubles personnels qu'ils subissaient s'agissant de leurs parties privatives ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que les dommages affectant les parties communes et les parties privatives procédaient des mêmes désordres, la cour d'appel a pu en déduire que l'effet interruptif de prescription de l'assignation délivrée par le syndicat bénéficiait aux copropriétaires intervenant à titre individuel ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi principal de la société SOGEA et le second moyen du pourvoi incident de la société Dumez, réunis :

Attendu que la société SOGEA et la société Dumez font grief à l'arrêt de dire que les désordres affectant l'ensemble des bâtiments ne relèvent pas de la garantie décennale, à l'exception du bombement des planchers et de la réfection des studios du bâtiment A, de limiter la garantie de la société Axa France au bombement des planchers et à la réfection des studios, alors, selon le moyen :

1°/ que tout jugement ou arrêt doit être motivé ; que pour exclure de la garantie décennale les fissures de structure, les microfissures du soubassement et la fissuration des façades constatées sur le bâtiment A de la résidence, l'arrêt attaqué énonce que ces désordres « ne sont susceptibles de compromettre la solidité de l'ouvrage qu'avec une probabilité très faible » ; qu'en statuant par ce motif hypothétique, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que relèvent de la garantie décennale les désordres qui rendent l'ouvrage impropre à sa destination ; qu'en excluant de la garantie décennale les fissures de structure, les microfissures du soubassement et le mouvement de l'ossature constatés sur le bâtiment A de la résidence, sans préciser en quoi ces désordres ne portaient pas atteinte à la destination de l'ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu, au vu du rapport d'expertise déposé seize ans après la réception, que les immeubles ne subissaient aucune infiltration, que les défauts constatés étaient d'ordre esthétique et que les mouvements d'ossature n'étaient pas susceptibles de compromettre la solidité de l'ouvrage, la cour d'appel a pu, sans se fonder sur le seul avis hypothétique de l'expert, souverainement déduire de ces seuls motifs que la solidité de l'ouvrage n'était pas affectée et qu'il n'était pas rendu impropre à sa destination ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que pour condamner la société SOGEA à payer au syndicat et aux copropriétaires intervenants la somme de 189 370,15 euros en réparation des dommages, la cour d'appel considère qu'il n'y a pas lieu de déduire de cette somme la provision versée en 1997 au syndicat pour la reprise des façades du bâtiment A au motif que cette somme et la provision ne portent pas sur les mêmes réfections ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait, au vu du rapport d'expertise, que la provision n'avait pas été utilisée par la copropriété et qu'elle accordait au syndicat une somme totale incluant la reprise des façades du bâtiment A, sans préciser en quoi les sommes accordées ne portaient pas sur les mêmes réfections, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le pourvoi incident de la société Crawford, ès qualités, Mme Y..., ès qualités et M. Z..., ès qualités :

Vu les articles 1984 et 1989 du code civil ;

Attendu que, pour condamner la société Crawford à payer certaines sommes au syndicat et à plusieurs copropriétaires intervenants, la cour d'appel retient que la mission de la société Crawford porte sur le règlement des sinistres, qu'elle intervient comme organisme « recouvreur» et payeur et que son mandat inclut ainsi le règlement des sinistres et l'obligation d'assumer les actions en justice ;

Qu'en statuant ainsi alors que le mandat confié à la société Crawford, qui n'est pas l'assureur de dommages, était un mandat de gestion des sinistres et que le mandataire n'est pas tenu personnellement des obligations du mandant, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Sur les troisièmes et quatrième moyens du pourvoi incident de la société Axa France :

Attendu qu'en raison du rejet des deux premiers moyens du pourvoi incident de la société Axa France, il n'y a pas lieu d'examiner les troisièmes et quatrièmes moyens de ce pourvoi ;

Attendu qu'en raison de la cassation sur le pourvoi incident de la société Crawford, il n'y a pas lieu d'examiner les autres moyens qui critiquent des dispositions de l'arrêt cassées par voie de conséquence ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il :
- condamne la société Crawford à payer au syndicat et à divers copropriétaires la somme de 36 200,90 euros HT pour la reprise des planchers et celle de 53 099,25 euros HT pour la remise en état des cinq appartements concernés, outre la TVA,
- condamne la société SOGEA, in solidum avec la société Crawford et la compagnie Axa France, assureur de la société SOGEA, solidarité limitée aux seuls désordres relatifs au gonflement des planchers et à la réfection des studios, ci-avant chiffrés, à payer au syndicat des copropriétaires et aux différents copropriétaires intervenants, la somme de 189 370,15 euros HT, outre TVA,
- déclare recevable et fondé le recours en garantie formée par la société Crawford à l'encontre de la société Dumez et de son assureur la compagnie Axa France, ainsi qu'à l'encontre de M. X... et de son assureur la MAF et condamne in solidum ces parties à garantir la société Crawford des condamnations prononcées à son encontre,
- condamne la société Crawford à payer 10 000 euros de frais irrépétibles au syndicat et aux copropriétaires,
- condamne la société Crawford aux dépens,
l'arrêt rendu le 7 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 03/03/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 17 février 2015
N° de pourvoi: 13-26.440
Non publié au bulletin Cassation

M. Terrier (président), président
Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boullez, SCP Boulloche, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 septembre 2013), que Mme X..., copropriétaire, se plaignant d'un défaut d'étanchéité de la terrasse attenante à son appartement, a obtenu la désignation d'un expert judiciaire ; qu'après dépôt du rapport d'expertise, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Guibert (le syndicat) a perçu de l'assureur dommages ouvrage une indemnité destinée au financement des travaux de reprise de l'étanchéité et du revêtement de la terrasse puis a confié les travaux à la société Isochape, sous la maîtrise d'oeuvre de la société Agasse, architecte ; que Mme X..., estimant que les travaux n'avaient pas été réalisés conformément aux règles de l'art, a obtenu une seconde expertise puis a assigné le syndicat, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, en paiement de diverses sommes correspondant aux coût des travaux de remise en état de la terrasse et indemnisation de ses préjudices ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu les articles 564 et 565 du code de procédure civile ;

Attendu, selon ces textes, que les parties ne peuvent soumettre à la cour d'appel de nouvelles prétentions ; que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ;

Attendu que l'arrêt déclare Mme X...irrecevable en sa demande du solde de l'indemnité transactionnelle ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que Mme X...demandait en première instance, le paiement d'une somme de 6 435, 50 euros au titre des travaux de remise en état de la terrasse et en cause d'appel le paiement d'une somme de 11 860, 25 euros au titre du solde de l'indemnisation pour les travaux, ce dont il résultait que la demande n'était pas nouvelle, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour débouter Mme X...de l'ensemble de ses demandes, l'arrêt retient que les travaux confiés à la société Isachape n'ont pas pu être terminés en raison de la seule attitude opposante, voir agressive de Mme X...et que le courrier adressé par le syndic au maître d'oeuvre visant à favoriser le respect des souhaits de celle-ci pour la pose du revêtement de la terrasse était de nature à démontrer que le syndicat avait rempli ses engagements ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions faisant valoir que le syndicat avait commis une faute en ne finançant pas l'intégralité des travaux avec le budget qui leur était destiné et en ne cherchant pas une nouvelle entreprise pour réaliser les travaux inachevés ou ne demandant pas à Mme X...de les faire chiffrer, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 septembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 11 villa Guibert 75116 Paris, la société Agasse et la société Isochape aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 11 villa Guibert 75116 Paris, la société Agasse et la société Isochape, à payer à Mme Sandra X...la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

Par albert.caston le 20/03/14

LA BLOGOSPHERE DES AVOCATS DE FRANCE NE DOIT PAS DISPARAITRE

chambre civile 3

Audience publique du mardi 11 mars 2014

N° de pourvoi: 13-10.875

Non publié au bulletin Cassation partielle

Donne acte au syndicat des copropriétaires 2 place Monseigneur Deydier à Toulon du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCI de Location Véronique et Olivier ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 novembre 2012), que la société civile immobilière Véronique et Olivier (la SCI), propriétaire d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a, après avoir obtenu le 15 avril 2003 l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, confié à un entrepreneur des travaux de surélévation de l'immeuble ; que lors du coulage de la dalle de béton, des désordres sont apparus, que l'entrepreneur a abandonné le chantier et l'immeuble a été laissé dépourvu de toiture ; que le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI et le cabinet Estublier, ès qualités de syndic, ainsi que l'assureur de ce dernier, la société Covea Risks, en réparation de son préjudice ;

Sur le moyen unique, pris en ses troisième, quatrième et cinquième branches :

Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1992 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande formée contre le syndic, la cour d'appel retient que l'assemblée générale a décidé en toute connaissance de cause de passer outre la production préalable au démarrage des travaux des pièces justificatives, et notamment des attestations de polices d'assurances, et que par ailleurs, le lien de causalité entre la faute prétendue du syndic et les dommages déplorés n'est pas établi, ces derniers étant la conséquence exclusive et directe du coulage de la dalle béton et de l'abandon immédiat et définitif du chantier par l'entreprise de construction, et non d'un défaut d'assurance, et qu'en outre, en l'absence de réception des travaux, l'existence d'une assurance décennale n'aurait conféré au syndicat des copropriétaires aucune chance de couvrir les conséquences de la défaillance de la SCI ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, l'assemblée générale ayant décidé que la SCI devrait "produire les attestations d'assurances à jour, garantie décennale et autres attestations accessoires", le syndic n'était pas tenu de s'assurer de la souscription des assurances prévues pour ce type de travaux et si l'absence de souscription de ces assurances, indépendamment de celle couvrant la responsabilité décennale, n'avait pas privé le syndicat des copropriétaires de la possibilité d'être indemnisé de la défaillance de l'entrepreneur et de la SCI, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 2 bis place Monseigneur Deydier de ses demandes dirigées contre la société Cabinet Estublier et la société Covea Risks, l'arrêt rendu le 9 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet en conséquence sur ce point la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne le cabinet Estublier et la société Covea Risks aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le cabinet Estublier et la société Covea Risks à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 2 bis place Monseigneur Deydier à Toulon une somme de 3 000 euros ; rejette la demande du cabinet Estublier et de la société Covea Risks ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires du 2 bis place Monseigneur Deydier

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires du 2 bis place Monseigneur Deydier de ses demandes dirigées contre le cabinet ESTUBLIER et son assureur, la société Covea Risks

AUX MOTIFS QUE le syndicat des copropriétaires de la résidence 2 bis Place Monseigneur Deydier critique le jugement entrepris en ce qu'il a écarté, à tort selon lui, la responsabilité du cabinet ESTUBLIER et fait valoir qu'il existe une contradiction entre le jugement rendu le 21 novembre 2005 (qui retient la responsabilité du syndic) et le jugement entrepris (qui l'écarte), que l'autorité de la chose jugée est attachée au jugement du 21 novembre 2005, que la faute du syndic consiste à avoir totalement failli à son devoir de conseil à l'égard des copropriétaires, à n'avoir pas exigé de la SCI, préalablement au démarrage des travaux, les polices d'assurance et à s'être montré défaillant dans sa gestion du sinistre pour avoir pris des mesures insuffisantes ; que le syndicat des copropriétaires fait tout d'abord référence au jugement rendu le 21 novembre 2005 par le tribunal de grande instance de TOULON dans l'instance ayant opposé des copropriétaires, Mme Z... et les époux A... d'une part, à la SCI VERONIQUE ET LOCATION, au syndicat des copropriétaires, au cabinet ESTUBLIER et à l'assureur de celui-ci, en vue de l'indemnisation du préjudice occasionné au niveau de leurs parties privatives ; qu'en application de l'article 1351 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause et qu'elle soit entre les mêmes parties, formée par elles et contre elles en la même qualité ; qu'en l'espèce, faute d'identité de parties, la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée ne sera pas retenue ; qu'il est ensuite reproché au cabinet ESTUBLIER un manquement à son devoir de conseil envers les copropriétaires ; que la question des travaux de surélévation de l'immeuble a été évoquée lors des assemblées générales du 15 juin 2001, 20 novembre 2001, 9 octobre 2002 et 15 avril 2003, au cours desquelles de nombreuses informations ont été fournies aux copropriétaires; qu'en effet, les deux assemblées générales extraordinaires des 15 juin 2001 et 20 novembre 2001 ont été exclusivement consacrées aux travaux de remise en état de la toiture de l'immeuble ; Qu'à cette occasion, les copropriétaires ont largement débattu de l'état de la toiture de l'immeuble antérieure aux travaux incriminés et de la nécessité de procéder à sa réfection, du projet des représentants de la SCI VERONIQUE ET OLIVIER consistant en une surélévation du bâtiment avec création de deux logements, du dépôt d'un permis de construire au nom de la copropriété par la SCI, de la nécessité de ne débuter les travaux de surélévation qu'après l'expiration du délai de recours des tiers et la production d'attestations d'assurances dommage ouvrage et responsabilité professionnelle, de la nécessité de faire contrôler les travaux par un architecte, de l'imputation des frais à la charge de la SCI (coût des travaux, honoraires, frais de maîtrise d'oeuvre et assurance) ; que ces questions ont à nouveau été longuement évoquées lors de l'assemblée générale du 9 octobre 2002 au cours de laquelle les copropriétaires ont été informés des difficultés rencontrées par le précédent syndic avec la SCI VERONIQUE ET OLIVIER pour l'obtention des pièces justificatives sollicitées, ladite assemblée générale ayant alors décidé d'interdire tout commencement des travaux ; que l'assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2003 a décidé dans la résolution n° 2, votée à l'unanimité, de transférer les droits à construire de la copropriété à la SCI VERONIQUE ET OLIVIER, en contrepartie de la réfection des façades et du toit de l'immeuble ; que cette décision a été prise par l'assemblée générale en pleine connaissance de cause compte tenu des nombreuses informations qui lui ont été délivrées au cours des assemblées précédentes, que par cette décision, l'assemblée générale a décidé de passer outre la production préalable au démarrage des travaux des pièces justificatives, et notamment des attestations de polices d'assurance, et qu'il est de la responsabilité du syndic d'assurer l'exécution de la décision prise par l'assemblée dans sa souveraineté ; qu'il est en outre reproché au syndic une gestion fautive du sinistre caractérisée par l'insuffisance des mesures prises ; qu'il ressort des débats que le syndic a immédiatement pris une mesure conservatoire de bâchage de l'immeuble, effectuée par l'entreprise ESTRA EGEDIME pour un montant de 3.038,82 € sans attendre la réunion d'une assemblée générale et a fait procéder à un constat d'huissier dès le 8 septembre 2003 ; qu'il a contacté l'avocat de la copropriété, Maître PEISSE afin qu'une procédure de référé soit rapidement engagée ; qu'il a mandaté l'entreprise d'ingénierie du bâtiment BEGP pour examiner les travaux de surélévation, dire s'ils ont été réalisés dans les règles de l'art, donner des solutions de mise à niveau des travaux et évaluer les travaux restant à effectuer pour parvenir à la mise hors d'eau du bâtiment ; que, dans un rapport de diagnostic du 9 décembre 2003, Monsieur B... de l'entreprise BEGP a estimé le montant des travaux nécessaires à la mise hors d'eau de l'immeuble à la somme de 60 000 €, honoraires de maîtrise d'oeuvre et frais divers compris ; que le syndic a, en outre, réuni diverses assemblées générales, dont une assemblée extraordinaire le 8 décembre 2003, appelée à se prononcer sur les mesures d'urgence prises par le syndic, sur la procédure judiciaire engagée à l'encontre de la SC1, et sur un appel de fonds exceptionnel de 15 000 euros pour couvrir tous les frais engendrés par la non exécution par la SCI de ses obligations ; que le syndic a, à nouveau, réuni une assemblée générale extraordinaire le 19 janvier 2004, au cours de laquelle un «point sur le dossier travaux de surélévation» a été effectué ; qu'à cette occasion, les copropriétaires ont estimé "l'enveloppe financière de la mise hors d'eau et hors d'air établie par Monsieur B... trop élevée et les délais trop importants", et ont proposé "de se passer de maîtrise d'oeuvre et de demander des devis directement aux entreprises", avec, le cas échéant, "un architecte ou un maître d'oeuvre pour le suivi des travaux" ultérieurement ; qu'au cours de cette même assemblée, il a été décidé 1°) "de dégager une enveloppe financière de 180 000 euros maximum qui seront appelés aux copropriétaires pour mettre hors d'eau et hors d'air l'immeuble et de mandater, à cet effet, Monsieur C... (SCI LES NECTARINES) pour rechercher des entreprises aptes à effectuer la mise hors d'eau et hors d'air de l'immeuble, pour demander des devis, pour choisir avec le syndic de la copropriété l'entreprise qui effectuera les travaux sans qu'il soit besoin de convoquer une assemblée de copropriétaires", 2°) d'autoriser le syndic à ester en justice à l'encontre de la SCI VERONIQUE ET OLIVIER, de Monsieur D... et Madame E..., associés de la SCI, et de la société BM 3000 pour "indemnisation du préjudice causé par la non exécution des travaux de surélévation" ; qu'en outre, le rapport d'expertise judiciaire établi le 23 mars 2009 par M. F... mentionne, en sa page 53 : "on ne peut passer sous silence la mesure conservatoire prise par la copropriété pour atténuer les incidences de détérioration des parties communes qui a fait exécuter partiellement la couverture en tuiles pour un montant TTC de 18 000 euros» ; que par ailleurs, le lien de causalité entre la faute prétendue du syndic et les dommages déplorés n'est pas établi, ces derniers étant la conséquence exclusive et directe du coulage de la dalle béton et de l'abandon immédiat et définitif du chantier par l'entreprise de construction, et non d'un défaut d'assurance ; qu'en outre, en l'absence de réception des travaux, l'existence d'une assurance décennale n'aurait conféré au syndicat des copropriétaires aucune chance de couvrir les conséquences de la défaillance de la SCI VERONIQUE ET OLIVIER ; que sur le préjudice, le syndicat des copropriétaires prétend au paiement d'une somme de 230 530,81 euros, supérieure à celle définie par l'expert judiciaire de 196 488,01 euros, et retenue par le tribunal, au motif que les dépenses qu'il a engagées excèdent la condamnation prononcée par le jugement entrepris ; qu'il ressort du rapport d'expertise qu'un pré-rapport a été envoyé aux parties, lesquelles n'ont adressé aucune observation à l'expert dans le délai imparti ; qu'en conséquence, il convient de confirmer le jugement sur ce point.

1°/ ALORS QUE le syndic est tenu, à l'égard des copropriétaires, d'un devoir de conseil ; qu'il doit les éclairer sur la portée et les conséquences des décisions qu'ils prennent ; que pour décider que les copropriétaires avaient autorisé les travaux litigieux en «pleine connaissance de cause», la cour d'appel s'est bornée à relever que la question des travaux litigieux avait été discutée au cours de quatre assemblées générales successives ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si, au cours des discussions sur les travaux, le syndic avait exercé son devoir de conseil en attirant l'attention des copropriétaires sur la nécessité que le constructeur soit assuré et les avait spécialement mis en garde contre le fait d'autoriser les travaux sans avoir préalablement obtenu une attestation d'assurance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ ALORS QU'en ne recherchant pas si le cabinet ESTUBLIER, en acceptant de relayer la proposition de la SCI VERONIQUE et OLIVIER, qui n'avait toujours pas produit d'attestation d'assurance, consistant à monnayer l'autorisation des travaux litigieux contre la prise en charge de travaux incombant à la copropriété sans spécialement mettre en garde les copropriétaires nécessairement séduits par une telle proposition, n'avait pas commis une faute, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

3°/ ALORS QUE lors de l'assemblée générale du 15 avril 2003, les copropriétaires n'ont autorisé les travaux litigieux que sous la condition que la «SCI VERONIQUE et OLIVIER produise les attestations d'assurance : garantie décennale et autres attestations» (procès-verbal, production) ; qu'en ne recherchant pas si en laissant débuter les travaux sans exiger de la SCI VERONIQUE et OLIVIER qu'elle justifie des attestations à la production desquelles était subordonnée l'autorisation de réaliser les travaux, le syndicat des copropriétaires n'avait pas commis une faute, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

4°/ ALORS QU'en retenant, pour écarter la responsabilité du cabinet ESTUBLIER, que le dommage était la conséquence directe du coulage de la dalle en béton et de l'abandon du chantier, et non de l'absence d'assurance, sans rechercher si l'absence d'assurance n'avait pas privé le syndicat des copropriétaires de tout recours, notamment de la possibilité d'être indemnisé de la défaillance de la SCI VERONIQUE et OLIVIER et de l'entreprise chargée des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

5°/ ALORS QUE pour écarter la responsabilité du cabinet ESTUBLIER, la cour d'appel a encore indiqué que l'existence d'une assurance décennale n'aurait pas permis aux copropriétaires d'être mieux couverts, en l'absence de réception des travaux ; que dans ses écritures, le syndicat des copropriétaires indiquait que le cabinet ESTUBLIER devait s'assurer de la production non seulement de la garantie décennale mais encore «d'une police couvrant les dommages susceptibles d'être occasionnés aux existants du fait des travaux» ; qu'en ne recherchant pas si le syndic n'était pas tenu de s'assurer de l'existence d'une assurance adaptée, quelle qu'elle soit, et sans la limiter à l'assurance décennale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

6°/ ALORS QUE pour retenir que le cabinet ESTUBLIER avait fait le nécessaire pour préserver l'immeuble, la cour d'appel a constaté qu'il avait fait immédiatement procéder au bâchage conservatoire de la toiture ; qu'en s'abstenant de rechercher si cette intervention sur l'immeuble, la seule réalisée en 12 mois, n'était pas manifestement insuffisante en ce qu'elle ne mettait pas l'immeuble hors d'eau et hors d'air, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

7°/ ALORS QUE le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci; qu'en ne recherchant pas si le fait d'avoir attendu 6 mois après le sinistre pour convoquer une assemblée générale ne caractérisait pas un manquement du cabinet ESTUBLIER à son obligation de sauvegarde de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l'article 1382 du code civil ;

8°/ ALORS QU'en retenant, pour écarter la responsabilité du cabinet ESTUBLIER, que les copropriétaires avaient refusé l'exécution des travaux, sans rechercher si, s'agissant de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il n'incombait pas au cabinet ESTUBLIER d'y procéder de sa propre initiative, au besoin en passant outre les hésitations des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l'article 1382 du code civil.

Par albert.caston le 14/02/14

LA BLOGOSPHERE DES AVOCATS DE FRANCE NE DOIT PAS DISPARAITRE

Voir notes de :

- M. ZALEWSKI-SICARD, Gaz. Pal., 2014, n° 61, p. 29.

- M. SIZAIRE, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2014, n° 3, p. 33.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 22 janvier 2014

N° de pourvoi: 12-29.368

Publié au bulletin Cassation

Sur le premier moyen :

Vu les articles 1601-3 du code civil et R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble les articles 1er et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 octobre 2012) rendu sur renvoi après cassation (3e civ., 10 février 2009, n° 08-12. 131), que la société Résidence Altamira (la société) a fait édifier un immeuble sur un terrain lui appartenant qu'elle a placé sous le régime de la copropriété et vendu par lots en l'état futur d'achèvement ; que par acte des 5 et 12 février 1975, M. et Mme X... ont acquis les lots 125 et 43 de l'immeuble dont la livraison était prévue le 31 août 1975 ; que la société a été condamnée par arrêt du 3 mars 1983 à délivrer les lots aux acquéreurs ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence Altamira a assigné M. et Mme X... en paiement de l'arriéré de charges de copropriété ;

Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient qu'un immeuble vendu par lots en l'état futur d'achèvement se trouve soumis au statut de la copropriété dès qu'il est pour partie habitable et qu'il appartient à deux copropriétaires au moins et que la défaillance du vendeur dans son obligation d'achever les parties privatives d'un lot n'exonère pas l'acquéreur de celui-ci du payement des charges de copropriété ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquéreur n'est tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis et sans rechercher si les lots étaient achevés à la date d'exigibilité des charges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 octobre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne le syndicat des copropriétaires résidence Altamira aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires résidence Altamira à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires résidence Altamira ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux janvier deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux X... à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Altamira la somme de 13. 606, 21 euros au titre des charges exigibles à la date du 17 décembre 2009 ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'un immeuble vendu par lots en l'état futur d'achèvement se trouve soumis au régime de la copropriété dès qu'il est pour partie habitable et qu'il appartient à deux copropriétaires au moins ; que la défaillance du vendeur dans son obligation d'achever les parties privatives d'un lot n'exonère pas l'acquéreur de celui-ci du paiement des charges de copropriété ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE par actes notariés des 5 et 12 février 1975, Monsieur et Madame Y... ont vendu en l'état futur d'achèvement les biens et droits immobiliers des lots n° 125 (appartement) et n° 43 (cave) qu'ils avaient acquis le 20 mai 1974 de la Société Civile Immobilière « Résidence Altamira » dans l'immeuble dénommé « Résidence Altamira », sis à Mandelieu ; que pour s'opposer à la demande principale du Syndicat des Copropriétaires, les époux X... font valoir qu'ils n'ont pas la qualité de copropriétaires, dans la mesure où il n'y a pas eu livraison des lots acquis et où la réception ne peut intervenir, le studio n'étant pas achevé au sens de l'article R 261-1 du Code de la construction d'habitation ; que selon l'article 1601-3 du Code civil, « la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux » ; que l'article 1601-4 du Code civil prévoit « la cession des droits par l'acquéreur des droits qu'il tient d'une vente d'immeuble à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l'acquéreur envers le vendeur » ; qu'ainsi, à la différence de la vente à terme, dans l'hypothèse d'une vente en l'état futur d'achèvement, le transfert de propriété s'effectue immédiatement ; qu'il importe peu, dès lors, que l'acquéreur n'ait pas pris possession de son lot ou qu'il n'y ait pas eu de réception, dans la mesure où c'est lui qui est désormais le propriétaire du sol, de ce qui a été construit et, au fur et à mesure, de ce qui se construit et non plus le vendeur ; que c'est donc l'acquéreur qui a la qualité de copropriétaire, dès lors que la copropriété est constituée et qui est redevable des charges, conformément à la loi de 1965 ; qu'en conséquence, Monsieur X... Antoine et Madame X... née A...Michelle ayant acquis les lots 125 et 48 au sein de la copropriété de la Résidence l'Altamira, en l'état futur d'achèvement, ont bien la qualité de propriétaires et sont redevables de la quote-part de charges et provisions ;

ALORS QU'en cas de vente d'un lot de copropriété en l'état futur d'achèvement, le vendeur et l'acquéreur ont sur ce lot des droits concurrents tant que le bien immobilier correspondant n'est pas achevé, c'est-à-dire que tant que n'ont pas été exécutés les ouvrages ni installés les éléments d'équipements indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ; qu'il s'ensuit que, jusqu'à l'achèvement de l'ouvrage, l'acquéreur du lot à construire ne peut être regardé comme tenu, et en tout cas comme seul tenu, au règlement des charges de copropriété y afférentes ; qu'en considérant néanmoins que les époux X... étaient seuls redevables des charges de copropriété afférentes aux lots litigieux et en les condamnant à régler l'intégralité de ces charges, sans s'être préalablement assurés que l'appartement en cause disposait des éléments d'équipements indispensables à son utilisation et qu'il pouvait dès lors être regardé comme achevé, ce que contestaient fermement les époux X... dans leurs conclusions d'appel, preuves à l'appui (cf. leurs dernières écritures, p. 6 à 8), la Cour ne justifie pas légalement sa décision au regard des articles 1601-3 du Code civil, R 261-1 du Code de la construction et d'habitation et 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux X... à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Altamira la somme de 13. 606, 21 euros au titre des charges exigibles à la date du 17 décembre 2009 ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'aucune dépense de chauffage n'a été mise à la charge des époux X... ; que les dépenses d'eau sont relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ; que les dépenses d'électricité ont été entraînées par des équipements communs présentant une utilité objective pour les lots des époux X... ; que ces derniers sont donc tenus de participer à ces dépenses sans pouvoir opposer au Syndicat des Copropriétaires le fait, d'une part, que leur lot 125 ne dispose pas de convecteur électrique, ne bénéficie pas d'installation sanitaire ni même de l'eau, d'autre part, que leur lot n° 43 ne serait pas identifiable, ce que, de surcroît, ils ne démontrent pas ; que le Syndicat des Copropriétaires justifie de l'exigibilité de sa créance par la production des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes de l'exercice 1994/ 1995 et des exercices postérieurs, des décomptes de charges, des relevés d'appels de fonds adressés aux époux X... et d'un état récapitulatif détaillé de sa créance faisant apparaître un solde débiteur de 13. 606, 21 euros à la date du 17 décembre 2009 ; que les époux X... ne rapportant pas la preuve de leur libération, il convient de les condamner au paiement de cette somme ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; que le Tribunal doit donc distinguer selon la nature des charges réclamées et déterminer s'il s'agit de charges communes générales imputables aux copropriétaires en fonction de leurs tantièmes ou de charges communes spéciales imputables en fonction de l'utilité qu'elles présentent pour les lots litigieux ; que la notion d'utilité est appréciée « in abstracto », objectivement par rapport à chaque lot et non pas de l'usage que les copropriétaires en font au gré de leur convenance ; que l'article 10 alinéa 1er ne vise pas l'utilisation réellement faite par les copropriétaires d'un élément d'équiquement, mais prend en compte une utilité objective et directe, à l'exclusion de l'utilité résiduelle ou fortuite, tout en retenant également l'usage des parties privatives compte tenu de leur destination ; qu'en l'espèce, les époux X... contestent l'utilité des charges réclamées ; qu'il résulte des tableaux de répartition des charges, de l'état des dépenses et du décompte individuel des époux X... arrêté au 5 août 2004 que les charges de piscine ne sont pas réclamées par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Altamira ; que s'agissant de l'entretien des espaces verts par les copropriétaires, il a été décidé par l'Assemblée Générale des copropriétaires du 22 juillet 1983 que si ces derniers n'assuraient pas un entretien régulier, celui-ci serait effectué par le jardinier de la copropriété et leur serait facturé en charges particulières ; que les frais de nettoyage des espaces verts des lots appartenant aux époux X... leur sont donc imputables ; que s'agissant du chauffage, le raccordement du lot est techniquement possible, comme cela est déclaré en l'espèce, dans l'hypothèse de la réalisation des travaux prescrits par Monsieur B..., expert, ces charges doivent donc être considérées comme présentant une utilité objective pour les défendeurs ; que les frais de carrelage du local à poubelles, d'étanchéité ou de confortement ou les travaux de transformateur présentent une utilité objective pour les époux X..., s'agissant de l'entretien des parties communes accessibles à tous et tous les copropriétaires étant susceptibles de bénéficier de l'électricité dans les parties communes ; qu'il en est de même de l'ascenseur, dans la mesure où l'entrée se fait par un étage et que l'appartement des défendeurs est situé au rez-de-chaussée ; que l'étude de sécurité constitue des dépenses générales communes ; qu'en revanche, ne présente aucune utilité objective pour les époux X... les charges relatives à la porte d'entrée D pour un montant de 15, 25 euros ;

ALORS QUE, D'UNE PART, les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs qu'en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de leurs lots ; qu'ils ne sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes que proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; qu'il s'en déduit que l'obligation d'un copropriétaire au paiement de sa quote-part de charges est subordonnée à l'existence effective de son lot privatif, ce qui suppose que celui-ci soit objectivement de nature à servir à l'usage auquel il est destiné, de sorte que si en raison de son inachèvement, ou encore d'un sinistre, l'appartement constituant un lot privatif est impropre à servir à l'usage d'habitation auquel il est destiné, aucune charge ne peut être réclamée à son propriétaire ; qu'en condamnant néanmoins les époux X... au paiement d'un arriéré de charges, sans s'assurer que leur appartement, compte tenu de son inachèvement et de son état de dégradation, n'était pas radicalement inhabitable, la Cour prive sa décision de base légale au regard des articles 5, 6 et 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, à partir du moment où un lot privatif se trouve être, en raison d'un sinistre ou de son inachèvement, impropre à l'usage auquel il est destiné et qu'il ne présente de ce fait objectivement aucune utilité pour son propriétaire, les services collectifs et éléments d'équipements communs ne peuvent par hypothèse lui être davantage d'une quelconque utilité, ce qui interdit de mettre à la charge de ce copropriétaire de telles dépenses ; qu'en décidant le contraire, pour mettre notamment à la charge des époux X... les dépenses d'électricité afférentes à l'usage des équipements communs dont est doté l'immeuble collectif, la Cour viole l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Par albert.caston le 20/01/14

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 29 octobre 2013

N° de pourvoi: 12-23.953

Non publié au bulletin Cassation

Sur le moyen unique :

Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 12 juin 2012) que M. X... , propriétaire d'un appartement dans un immeuble situé ...soumis au statut de la copropriété, a découvert à l'occasion de la dépose d'un placard adossé au mur mitoyen avec l'immeuble voisin situé ..., le mauvais état de ce mur qui menaçait la solidité de l'immeuble ; qu'il a assigné le syndicat des copropriétaires de chacun de ces deux immeubles en exécution des travaux de réfection, qui ont été réalisés en cours de procédure, ainsi qu'en réparation de divers préjudices, notamment de jouissance ;

Attendu que pour rejeter les demandes de M. X... en réparation de ses préjudices, l'arrêt retient qu'il appartient aux copropriétaires d'attirer l'attention du syndicat sur le mauvais état du mur dans la mesure où ils peuvent en être conscients, que le précédent propriétaire de l'appartement pouvait s'apercevoir du mauvais état du mur mitoyen par un simple examen visuel avant de faire poser les lambris qui ont dissimulé le mur, que M. X... ne prétend pas que les deux syndicats de copropriétaires aient été prévenus du mauvais état du mur mitoyen par le précédent propriétaire, dont la faute est donc la cause exclusive du préjudice de M. X... et exonère le syndicat de toute responsabilité sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser l'existence d'une faute à l'origine du dommage, seule susceptible d'exonérer le syndicat de copropriétaires de la responsabilité qu'il encourt pour défaut d'entretien des parties communes, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ...et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ...et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ...à payer chacun une somme de 1 000 euros à M. X... ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ...et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ...;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. X... .

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR jugé que la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER « ...» et du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER « ...» n'était pas engagée sur le fondement de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, et d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande en réparation de son préjudice de jouissance, de charges diverses et de surcoût des travaux ;

AUX MOTIFS QU'il résulte du rapport d'expertise que dans l'appartement de Monsieur X..., existait avant le début des travaux un placard adossé au mur mitoyen en renfoncement dans celui-ci, dont le fond en lambris a été enlevé par l'entrepreneur ce qui a permis de découvrir que le mur à l'arrière était en mauvais état, à tel point que la solidité de l'immeuble était menacée ; que ce placard a été aménagé à l'emplacement d'une ancienne cheminée à foyer ouvert, alors que la maçonnerie à l'arrière présente un bombement, que les matériaux constitutifs du mur sont localement friables et pulvérulents, que le linteau au-dessus de la cheminée et les jambages qui le supportent sont très déformés, l'un de ces jambages accusant même un faux aplomb d'environ 15 cm ; que les murs, de construction très grossière, ont été remaniés au fil du temps, qu'en raison de leur mauvaise planéité, les occupants des logements les ont progressivement doublés avec des matériaux divers, le plus souvent avec des lames de lambris ou des plaques de plâtre (page 7) ; que dans le cas de Monsieur X... , le mur mitoyen avait été caché par des lambris posés sur le fond du placard ; que les deux syndicats de copropriétaires font valoir à juste titre qu'ils n'ont aucun moyen de contrôler l'état du mur mitoyen puisqu'il faut non seulement pénétrer dans les parties privatives des copropriétaires, mais encore et surtout, procéder par voie de sondages destructifs à travers les matériaux de doublage ; qu'il appartient aux copropriétaires d'attirer l'attention du syndicat sur le mauvais état de ce mur, dans la mesure où ils peuvent en être conscients ; que le précédent propriétaire de l'appartement de Monsieur X... pouvait s'apercevoir du mauvais état du mur mitoyen par un simple examen visuel avant de faire poser les lambris qui ont dissimulé ce mur ; que Monsieur X... ne prétend pas que les deux syndicats de copropriétaires aient été prévenus par le précédent propriétaire du mauvais état du mur mitoyen ; que la faute de ce précédent propriétaire est la cause exclusive du préjudice de celui-ci, qu'elle est de nature à exonérer le syndicat de toute responsabilité sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'une partie qui a obtenu gain de cause en première instance ne peut être condamnée à payer des dommages et intérêts en appel, qu'il convient en conséquence de débouter les deux syndicats de copropriétaires de leurs demandes de ce chef ; qu'il est vrai que les syndicats de copropriétaires n'ont engagé les travaux qu'après avoir été assignés par Monsieur X... , qu'il apparaît toutefois qu'il ne leur était pas possible d'agir plus rapidement en raison de la nécessité de réunir les deux assemblées générales, qu'il convient en conséquence de mettre la totalité des dépens à la charge de Monsieur X... ;

ET AUX MOTIFS, à les supposer adoptés du jugement, QUE Monsieur Bernard X... invoque à l'appui de sa demande d'indemnisation un préjudice résultant du retard imputable aux syndicats dans la réalisation des travaux relatifs au mur mitoyen, l'empêchant de terminer ses propres travaux et de louer son bien ; que Monsieur Bernard X... indique que ses travaux ayant débuté en janvier 2007 devaient être terminés à la fin du mois d'avril 2007 afin qu'il puisse louer son bien à compter du mois de mai 2007 alors que le bien n'a été effectivement loué qu'à compter du 1er juin 2009 ; qu'il convient de relever que l'expert précise que l'éventualité d'être confronté à une vétusté de la structure ne pouvait être ignorée ni par Monsieur Bernard X... ni par l'entreprise qu'il a chargée des travaux de gros oeuvre ; qu'il en résulte que la date de fin de chantier fixée en théorie par Monsieur Bernard X... à fin avril 2007 pour une réfection intégrale du logement ne peut être retenue comme une date certaine ; que par ailleurs, il n'est pas justifié une négligence des syndicats dans la prise en compte des désordres ; qu'en effet, il ne peut être reproché aux syndicats des deux copropriétés de ne pas avoir réalisé les travaux au seul vu du 1er devis établi par l'entreprise CAMPOY le 6 février 2007 pour un montant de 25 109 euros TTC alors que le coût des travaux retenu par l'expert sur la base d'un second devis établi par l'entreprise CAMPOY en date du 23 janvier 2008 s'élève à la somme de 10 560, 55 euros TTC ; qu'il n'est pas contesté que dès la révélation des désordres, une assemblée générale extraordinaire a été réunie le 28 mars 2007 aux fins d'être autorisé à solliciter une expertise judiciaire laquelle a été ordonnée le 18 juin 2007 ensuite d'une assignation délivrée à l'initiative des deux copropriétés ; que le rapport a été déposé le 7 juillet 2008 et qu'une assemblée générale extraordinaire a été convoquée le 16 septembre 2008 aux fins de réalisation des travaux ; qu'il est ensuite justifié des démarches effectuées auprès d'entreprises pour la réalisation effective des travaux lesquels ont été achevés en février 2009 conformément aux préconisations de l'expert ; qu'au vu de ces éléments et ainsi que l'expert le relève, il apparaît légitime que les copropriétés concernées aient cherché à mettre en oeuvre les moyens leur permettant d'appréhender toutes les conséquences de la situation avant de procéder aux travaux, le temps écoulé ne relevant d'aucune négligence de leur part ;

ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'il ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en démontrant la force majeure ou la faute de la victime ; qu'il résulte des constatations mêmes de l'arrêt que le mur mitoyen en cause était « en mauvais état, à tel point que la solidité de l'immeuble était menacée » si bien que cet état de vétusté impliquait défaut d'entretien des parties communes ; qu'en l'état des réparations faites tardivement sur ce mur par la copropriété, Monsieur X... poursuivait la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour les conséquences dommageables résultant du retard à effectuer les travaux, qui avait entraîné pour le copropriétaire une atteinte à son droit de jouissance sur ses parties privatives, dont la copropriété est garante ; qu'en rejetant cette demande sur le seul fondement des fautes du propriétaire précédent, qui n'avait pas attiré l'attention du syndicat des copropriétaires sur l'état du mur et avait posé des lambris en masquant les désordres, sans relever à la charge du propriétaire actuel, Monsieur X... , victime du retard dans l'exécution des travaux, l'existence d'une faute seule de nature à exonérer la copropriété de sa responsabilité sans faute de plein droit des conséquences du défaut d'entretien et du retard à y mettre fin, et en constatant au contraire que Monsieur X... avait immédiatement averti le syndicat des copropriétaires dès le début du mois de février 2007 de l'état de vétusté et pourriture du mur, ce qui devait être confirmé par l'expert judiciaire, et avait dû pourtant attendre jusqu'au mois de février 2009, après assignation au fond, la réparation de désordres, retard qui lui avait causé un important préjudice, la Cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ET ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'en ne s'expliquant pas, à titre subsidiaire, sur la responsabilité encourue par le syndicat des copropriétaires en application de l'article 1384 alinéa 1er du Code civil au titre de ses pouvoirs de gardien du mur partie commune pour le préjudice résultant de l'état persistant de vétusté de ce mur entre le mois de février 2007 et le mois de février 2009, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse aux conclusions, violant l'article 455 du Code de procédure civile.

Par albert.caston le 20/01/14

Etude par Mme COUTANT-LAPALUS, Revue « LOYERS ET COPROPRIETE », 2014, n° 1, p. 7.