Par albert.caston le 15/01/14

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du jeudi 4 avril 2013

N° de pourvoi: 11-19.452

Non publié au bulletin Cassation partielle

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 07 avril 2011), qu'en octobre 1993, M. X... a hérité d'un appartement situé au troisième étage de la résidence Le Cézembre, sous l'appartement de Mme A... ; que M. X... s'étant plaint d'infiltrations provenant de l'appartement situé au dessus, une expertise a été ordonnée, puis étendue au syndicat des copropriétaires et à M. Y... entrepreneur intervenu pour exécuter des travaux sur les balcons en 1991-1992 ; que, par acte du 29 septembre 2003, M. X... a vendu l'appartement aux époux Z..., l'acte prévoyant que le vendeur faisait son affaire personnelle de la procédure à l'encontre de Mme A..., l'acquéreur n'étant jamais intéressé dans cette affaire ; qu'après expertise, M. X... a assigné Mme A... en réalisation des travaux préconisés par l'expert et indemnisation de ses préjudices sur le fondement des troubles anormaux de voisinage ; que les époux Z... sont intervenus volontairement à l'instance ; que Mme A... a appelé en garantie le syndicat des copropriétaires ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme A... fait grief à l'arrêt de la condamner avec le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux préconisés par l'expert, alors, selon le moyen, que les travaux de modification portant sur

un bâtiment ou une partie de bâtiment d'habitation collectif doivent, au minimum, maintenir les conditions d'accessibilité existantes ; qu'en se bornant à déclarer qu'il n'était pas établi que les travaux d'étanchéité de la terrasse étaient de nature à modifier la hauteur du seuil de la porte-fenêtre dans des proportions importantes par rapport à la hauteur actuelle, ni qu'un aménagement de l'accès était impossible à réaliser pour tenir compte du handicap de la copropriétaire, quand il résultait ainsi de ses propres constatations que lesdits travaux ne maintenaient pas les conditions d'accessibilité existantes, la cour d'appel a violé l'article R. 111-18-8 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu qu'ayant souverainement relevé qu'il n'était pas établi que les travaux préconisés par l'expert modifieraient la hauteur du seuil dans des proportions telles qu'un aménagement de l'accès était impossible pour tenir compte de l'état de santé de Mme A..., contrainte ponctuellement de se déplacer en fauteuil roulant, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que Mme A... ne pouvait invoquer une modification des conditions d'accès à sa terrasse en méconnaissance des dispositions des articles R. 111-18-8 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé, d'une part, que le comportement de Mme A... justifiait qu'elle soit condamnée à payer aux époux Z... une somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts, d'autre part, que, pour les mêmes raisons, au stade de la contribution à la dette entre le syndicat des copropriétaires et Mme A..., l'importance de leurs manquements respectifs dans la réalisation des dommages justifiait la répartition retenue par le tribunal, la cour d'appel n'a pas indemnisé deux fois le même préjudice ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que M. X... avait subi entre 1995 et la vente de l'appartement en 2003 des infiltrations provenant du balcon, génératrices d'un préjudice, qu'il s'était engagé à poursuivre la procédure lors de cette cession et que, s'agissant des époux Z..., au-delà de la garantie que leur conférait cet engagement de leur vendeur, ils subissaient un préjudice personnel depuis l'acquisition du fait des infiltrations et de la gêne qu'entraîneront les travaux de reprise dans leur appartement, la cour d'appel a pu en déduire, sans refuser d'entendre Mme A..., que M. X... et les époux Z... avaient intérêt et qualité pour agir ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le deuxième moyen :

Vu les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que pour la débouter, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu'aucun motif ne justifie que Mme A... soit garantie par la copropriété pour la condamnation à procéder aux travaux mis à sa charge et qu'elle ne peut prétendre être garantie par le syndicat des copropriétaires des conséquences à l'égard de ses voisins des interventions sur ses parties privatives ;

Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que Mme A... n'avait pas réalisé elle-même les perforations en cause et que ces trous s'ils avaient été faits dans le seuil d'une porte-fenêtre posée dans le respect des règles de l'art, sur un rejingot contre lequel vient s'appliquer l'étanchéité du balcon, auraient été sans conséquence, ce dont il résultait que les troubles avaient pour cause un vice de construction, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute Mme A... de sa demande de garantie formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires, l'arrêt rendu le 7 avril 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble Le Cézembre aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble Le Cézembre à payer à Mme A... la somme de 2 500 euros, rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre avril deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour Mme Marie-France A...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un copropriétaire (Mme A..., l'exposante) de sa demande contre le syndicat de copropriété (celui de l'immeuble LE CEZEMBRE à Saint Malo) tendant à ce que les travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse respectent les conditions d'accessibilité existantes à cette partie commune ;

AUX MOTIFS QUE Mme A... ne pouvait invoquer utilement une modification des conditions d'accès de sa terrasse, en méconnaissance des dispositions des articles R. 111-18-8 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; qu'en effet, il n'était pas établi que ces travaux modifieraient la hauteur du seuil dans des proportions très importantes par rapport à sa hauteur actuelle, ni qu'un aménagement de l'accès était impossible pour tenir compte de l'état de santé de Mme A... dont elle justifiait par la production de documents médicaux et qui la conduisait ponctuellement à se déplacer en fauteuil roulant, situation connue de l'expert, puisqu'il en avait tenu compte à l'occasion de l'examen d'un autre point litigieux, étranger au présent débat, et qui n'avait amené aucune réserve de sa part sur les travaux à réaliser sur la terrasse (arrêt attaqué, p. 5, dernier alinéa) ;

ALORS QUE les travaux de modification portant sur un bâtiment ou une partie de bâtiment d'habitation collectif doivent, au minimum, maintenir les conditions d'accessibilité existantes ; qu'en se bornant à déclarer qu'il n'était pas établi que les travaux d'étanchéité de la terrasse étaient de nature à modifier la hauteur du seuil de la porte-fenêtre dans des proportions importantes par rapport à la hauteur actuelle, ni qu'un aménagement de l'accès était impossible à réaliser pour tenir compte du handicap de la copropriétaire, quand il résultait ainsi de ses propres constatations que lesdits travaux ne maintenaient pas les conditions d'accessibilité existantes, la cour d'appel a violé l'article R. 111-18-8 du code de la construction et de l'habitation.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un copropriétaire (Mme A..., l'exposante), condamné du chef d'un trouble de jouissance causé à ses voisins (M. X... ainsi que M. et Mme Z...), de sa demande en garantie contre le syndicat de copropriété (celui de l'immeuble LE CEZEMBRE) au titre des travaux mis à sa charge et du préjudice matériel ;

AUX MOTIFS propres et éventuellement adoptés QUE, au contradictoire de l'ensemble des parties, l'expert avait constaté que les infiltrations dans l'appartement du troisième étage étaient possibles en raison de l'existence de deux trous pratiqués dans le seuil de la porte fenêtre de l'appartement de Mme A..., partie privative selon le règlement de copropriété ; que ces perforations permettaient à l'eau, après avoir traversé la dalle béton, d'atteindre le plafond de l'appartement des époux Z... ; que l'expert avait également constaté que ces trous, s'ils avaient été faits dans le seuil d'une porte posée dans le respect des règles de l'art sur un rejingot contre lequel venait s'appliquer l'étanchéité du balcon, partie commune, auraient été sans conséquence puisque l'eau aurait été renvoyée vers le balcon de Mme A... ; que les propriétaires successifs de l'appartement du troisième étage, subissant les dommages, étaient donc fondés à invoquer à l'encontre de Mme A... un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage du fait des infiltrations imputables à une partie privative de l'immeuble dont elle était responsable, pour solliciter sa condamnation à exécuter les travaux nécessaires à y mettre fin et à indemniser les préjudices subis, peu important que Mme A... n'eût pas réalisé elle-même les perforations en cause ; que, de la même façon, le syndicat de copropriété, en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, était responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de la construction affectant les parties communes, conséquence en l'espèce de la mauvaise qualité de l'exécution de l'étanchéité lors des travaux de reprise commandés par lui en 1991 et 1992 ; qu'il devait donc être également condamné à réaliser les travaux nécessaires sur les parties communes et à indemniser les préjudices subis, ayant eu également la possibilité d'attraire à la procédure la société chargée de la réalisation de ces travaux, sous réserve de l'acquisition évidente de la prescription ; que Mme A... et le syndicat de copropriété ayant contribué ensemble à la réalisation de l'entier dommage subi par les propriétaires de l'appartement situé au troisième étage, le tribunal les avait justement condamnés à exécuter sous astreinte les travaux préconisés par l'expert sur les parties privatives et communes dont ils avaient respectivement la charge ; que Mme A... ne pouvait prétendre à être garantie par le syndicat de copropriété des conséquences à l'égard de ses voisins des interventions sur ses parties privatives (arrêt attaqué, p. 4, dernier alinéa ; p. 5, al. 1 à 3 ; p. 7, al. 3) ; que aucun motif particulier ne justifiait que Mme A..., dont les convictions relatives à l'exclusion de sa propre responsabilité quant à l'origine des désordres avaient prolongé la durée de ceux-ci, fût garantie par la copropriété pour la condamnation à procéder aux travaux mis à sa charge (jugement entrepris, p. 11, al. 5) ;

ALORS QUE, d'une part, le syndicat de copropriété est responsable des dommages causés par le vice de construction ; qu'en déclarant un copropriétaire, condamné du chef d'un trouble anormal de voisinage, non fondé en son recours en garantie contre le syndicat de copropriété pour la raison que les désordres provenaient d'interventions sur ses parties privatives, tout en constatant que le copropriétaire n'avait pas réalisé lui-même les perforations cause des désordres et que si ces perforations avaient été réalisées dans le seuil d'une porte-fenêtre posée dans le respect des règles de l'art sur un rejingot contre lequel serait venu s'appliquer l'étanchéité du balcon, partie commune, elles auraient été sans conséquence, ce dont il résultait que le copropriétaire n'était pas l'auteur des troubles, lesquels avaient pour cause un vice de conception de l'étanchéité des parties communes, la cour d'appel a violé les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382 du code civil et le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;

ALORS QUE, d'autre part, le propriétaire condamné pour trouble anormal de voisinage dispose d'un recours contre le tiers, auteur de ce trouble ; qu'en déboutant un copropriétaire, déclaré responsable d'un trouble anormal de voisinage, de sa demande de garantie contre le syndicat de copropriété pour la raison que ce dernier ne pouvait être responsable d'interventions sur les parties privatives, tout en relevant que le copropriétaire n'avait pas réalisé lui-même les perforations à l'origine du trouble et sans vérifier quel pouvait en être l'auteur, la cour d'appel n'a pas conféré de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil et le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, ensemble les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS QUE, enfin, en opposant à la demande de garantie d'un copropriétaire contre le syndicat de copropriété sa carence dans la mise en oeuvre des travaux de reprise, quand il importait seulement de vérifier si les désordres, à l'origine d'un trouble anormal de voisinage, avaient pour cause un vice de construction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382 du code civil et le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné un copropriétaire (Mme A..., l'exposante) à payer à d'autres copropriétaires (M. et Mme Z...) une somme de 1. 500 € pour résistance abusive ;

AUX MOTIFS QUE M. et Mme Z... subissaient depuis 2003 un préjudice de jouissance certain, la mise en oeuvre de travaux de réfection étant inenvisageable sauf en pure perte en l'absence de traitement de l'origine des infiltrations ; qu'il était en outre attesté que des écoulements d'eau survenaient ponctuellement, ce qui justifiait que l'indemnisation des propriétaires fût portée à 1. 500 € ; que les tentatives pour solutionner les infiltrations s'étaient heurtées à une résistance constante de Mme A..., dont attestaient les courriers antérieurs à l'introduction de la procédure et qui s'était poursuivie après le dépôt du rapport d'expertise bien que le syndicat eût pris les décisions permettant de réaliser les travaux et, notamment, à l'égard du maître d'oeuvre missionné pour les coordonner suite au jugement pourtant revêtu de l'exécution provisoire ; que ce comportement qui excédait le simple droit de faire valoir son opinion caractérisait au contraire un abus préjudiciable aux époux Z... qui ne pouvait être excusé par les différends ou les échanges difficiles ayant existé entre eux et justifiait que Mme A... fût condamnée à leur verser une somme de 1 500 euros à titre de dommages-et-intérêts ; que, pour les mêmes raisons, au stade de la contribution à la dette entre le syndicat et Mme A..., l'importance de leurs manquements respectifs dans la réalisation des dommages, justifiait la répartition retenue par le tribunal (v. arrêt attaqué, p. 6, al. 3 et 4) ;

ALORS QU'en condamnant un copropriétaire pour résistance abusive tout en retenant « pour les même raisons », à concurrence de trois quarts, sa responsabilité dans le trouble de jouissance subi par ses voisins, sanctionnant ainsi deux fois la même faute et indemnisant en conséquence deux fois le même préjudice, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir refusé les demandes formées par Mme A... sur la recevabilité des demandes de M. X... et des époux Z... et de façon générale de refuser d'entendre Mme MF A... ;

AUX MOTIFS QUE Mme A... ne fonde pas expressément ce moyen ne développant plus son argumentation quant au défaut d'intérêt et de qualité pour agir ou l'acquisition de prescription de l'action. Cependant le premier juge a parfaitement caractérisé la recevabilité de la demande, au regard qu'il a subi entre 1995 et jusqu'à la vente de l'appartement en 2003 les infiltrations provenant du balcon, génératrices d'un préjudice et qu'il s'est engagé à poursuivre la procédure lors de cette cession, que de plus le point de départ de prescription de dix ans étant fixé à la survenance du dommage, soit en 1995, le délai a été valablement interrompu par l'assignation en référé de 2003. S'agissant de M. et Mme Z..., au delà de la garantie que leur confère l'engagement de leur vendeur de poursuivre la procédure, le préjudice qu'ils subissent depuis l'acquisition des infiltrations et la gêne qu'entraîneront les travaux de reprise dans leur appartement leur conférant intérêt et qualité pour agir. Le jugement sera en conséquence confirme sur ce point ;

ALORS QUE Mme MF A... a rédigé elle-même ses conclusions devant la cour d'Appel de Rennes, déposant ses conclusions récapitulatives le 3 février 2011 tenant compte des conclusions N° 2 du 19 janvier 2011 pour le syndicat des copropriétaires du Cézembre et M. B...par Me Olivier SEBÂL, avocat et Me Bazille, avoué, et intégrant sa réponse.

Par albert.caston le 15/01/14

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 17 octobre 2012

N° de pourvoi: 11-18.439

Non publié au bulletin Cassation partielle

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 30 novembre 2010) que M. X..., propriétaire d'une pièce au premier étage et de combles situées au deuxième étage d'une maison d'habitation a assigné M. Y..., propriétaire dans le même immeuble de locaux situés au rez-de-chaussée aux fins d'homologation d'un projet de règlement de copropriété établi par notaire, de remise des lieux dans l'état antérieur aux travaux effectués et d'indemnisation de son préjudice ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 3, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 :

Attendu que, pour rejeter la demande d'homologation du projet de règlement de copropriété, l'arrêt relève que l'état de copropriété est visé dans l'acte d'acquisition de M. X... selon état descriptif de division et retient que si celui-ci est bien fondé à demander l'établissement d'un règlement de copropriété, il ne peut être passé outre l'obligation posée par l'article 26, alinéa b de la loi du 10 juillet 1965 de convoquer préalablement l'assemblée générale ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'à défaut d'accord entre les parties, le règlement de copropriété peut résulter d'un acte judiciaire constatant la division de l'immeuble dans les conditions fixées par la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande au titre des travaux de reprise des parties communes de l'immeuble, l'arrêt retient que celui-ci ne démontre pas que les désordres constituent un trouble anormal de voisinage affectant la jouissance de ses parties privatives ;

Qu'en statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. X... en homologation du projet de règlement de copropriété établi par Me Z... et au titre des travaux de reprise concernant les parties communes de l'immeuble en copropriété, l'arrêt rendu le 30 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble, autrement composée ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne M. Y... à payer à la SCP Blanc et Rousseau la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour M. X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande d'homologation du règlement de copropriété établi par Maître Z..., notaire ;

Aux motifs que, si Monsieur X... était bien fondé à demander l'établissement d'un règlement de copropriété, la cour ne pouvait passer outre l'obligation prévue par l'article 26 alinéa b de la loi du 10 juillet 1965 de convoquer préalablement l'assemblée générale, l'établissement du règlement de copropriété se prenant à la majorité de voix représentant au moins les deux tiers des voix ;

Alors qu'à défaut d'accord entre les parties, le règlement de copropriété peut résulter d'un acte judiciaire, sans qu'il soit nécessaire que cette absence d'accord soit préalablement constatée par une assemblée générale ; que le défaut d'accord entre les parties résultait de ce que la propriété n'était constituée que de deux copropriétaires et de ce que Monsieur Y..., dans ses conclusions d'appel, s'était opposé à la demande de Monsieur X... d'établissement du règlement (violation des articles 14 et 26 b de la loi du 10 juillet 1965 et 3 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967).

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de ses demandes de travaux de reprise concernant l'immeuble en copropriété ;

Aux motifs que ses demandes concernaient les parties communes de l'immeuble en copropriété et que Monsieur X... ne démontrait pas que les désordres affectaient la jouissance de ces parties communes ;

Alors que chaque copropriétaire a le droit d'exiger la cessation d'une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel affectant ses parties privatives (violation de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965).

Par albert.caston le 15/01/14

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 29 février 2012

N° de pourvoi: 10-28.618

Non publié au bulletin Cassation partielle

Sur le moyen unique :

Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 9 novembre 2010), que M. X... et M. Y... sont propriétaires d'un appartement au premier étage d'un immeuble en copropriété, comprenant deux lots ; que la société civile immobilière Edmond Jean (la SCI) est, elle-même, propriétaire du lot n° 1 constitué d'un garage au rez de chaussée, dans lequel la société Jean Fleuriste, locataire, exploite un fonds de commerce de débit de boissons, restauration et bar de nuit ; que, se plaigant de nuisances sonores et olfactives, diurnes et nocturnes, MM. X... et Y... ont assigné en cessation de l'activité commerciale exercée dans le lot n° 1 et paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que pour débouter MM. X... et Y... de leur demande tendant à voir dire qu'il ne peut être exercé dans le lot n° 1 aucune activité de commerce de bouche et diffusion musicale, l'arrêt retient que le règlement de copropriété, stipulant que le garage " pourra être utilisé pour le stationnement des véhicules ou pour l'exploitation commerciale ou professionnelle " et ne prévoyant aucune restriction d'usage commercial, l'exercice d'une activité commerciale dans ce lot n'est pas contraire à la destination de l'immeuble ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'activité exercée dans le lot n° 1 était source de nuisances constitutives d'un trouble anormal pour les copropriétaires, la cour d'appel, qui n'a pas pris les mesures de nature à les faire cesser, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute MM. X... et Y... de leurs demandes tendant à voir dire qu'il ne peut être exercé dans le lot n° 1 de la copropriété situé au ... à Montpellier, toute activité de commerce de bouche ou musicale, l'arrêt rendu le 9 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

Condamne la société Edmond Jean et la société Jean Fleuriste aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Edmond Jean et la société Jean Fleuriste à payer à MM. X... et Y... la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf février deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour MM. X... et Y...

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté des copropriétaires (MM. X... et Y..., les exposants) de leur demande tendant à voir condamner un autre copropriétaire (la SCI EDMOND JEAN) et son locataire (la société JEAN FLEURISTE) à cesser toute activité de commerce de bouche et diffusion musicale dans le garage constituant le lot n° 1 de la copropriété ;

AUX MOTIFS QUE l'article 8 du règlement de copropriété précisait que l'immeuble était à usage principal d'habitation, l'article 10, sous le titre « conditions de jouissance des parties privatives et communes », que les appartements ne pourraient être occupés que bourgeoisement, l'exercice des professions libérales y étant toutefois toléré à la condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l'immeuble ; qu'il était indiqué ensuite que le « garage sis au rez-de-chaussée pourra être utilisé pour le stationnement des véhicules ou pour l'exploitation commerciale ou professionnelle » ; que, dès lors, ce garage pouvait être utilisé à usage commercial ; que le règlement de copropriété ne comportait aucune limitation à l'activité commerciale qui pourrait y être exercée et que le principe était celui de la liberté des activités commerciales ; que certes l'article 12 indiquait que les copropriétaires et occupants devraient veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne fût à aucun moment troublée, que les bruits et tapages nocturnes étaient formellement interdits, que l'usage des appareils de son était autorisé sous réserve de l'observation des règlements administratifs et à la condition que le bruit en résultant ne fût pas perceptible pour les voisins ; que l'article 13 disposait que les occupants ne pourraient encombrer les cours, entrées ou vestibules, paliers ou escaliers ; que les livraisons dans l'immeuble de provisions, matières sales ou encombrantes devaient être faites avant dix heures du matin (et non pas interdites) ; que cependant ces limitations ne concernaient pas la destination des lieux mais imposaient seulement aux occupants des obligations de faire ou de ne pas faire, sans rendre les locaux inaptes à une activité commerciale non interdite par le règlement de copropriété telle une activité de restauration ou de bar à vin ; qu'il s'agissait seulement d'un problème d'usage des lieux ; que l'article 15 qui interdisait de placer sur la façade des immeubles une enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque de caractère commercial ne pouvait à elle seule restreindre le caractère commercial du local ; que l'usage commercial litigieux n'était pas contraire à la destination de l'immeuble ; que la possibilité d'exercer dans le lot n° 1 une activité commerciale ne dispensait nullement le propriétaire et l'occupant de ce lot de respecter le règlement de copropriété ; que les exposants établissaient que l'activité y exercée avait été pour eux source de nuisances dès lors que le garage avait été transformé à partir de 2007 en établissement de restauration avec afflux de personnes stationnant sur la voie publique, mise en place d'équipements non conformes, nuisances sonores et olfactives justifiant une décision administrative de retrait de l'autorisation de terrasse ; que ces faits (bruits et odeurs) avaient été constatés par huissier de justice le 11 décembre 2009, et également par les service municipaux ; que les diverses nuisances étaient reprises dans l'arrêté municipal du 8 mars 2010 : odeurs de cuisson, positionnement d'une grille d'extraction à moins d'un mètre de la fenêtre d'une chambre à coucher, nuisances sonores et olfactives de nature à créer des risques sanitaires, mise en demeure restée sans effet ; qu'il en résultait que l'exploitant et son bailleur avaient causé des nuisances contraires au règlement de copropriété en ce que la tranquillité de l'immeuble avait été troublée, que ces faits constituaient un trouble anormal de voisinage (arrêt attaqué, p. 8, 2ème, 3ème, 4ème et 5ème al., p. 9, 3ème à 9ème al., p. 10, 2ème à 4ème al., 6ème, 8ème à 10ème al., et p. 11, 1er et 2ème al.) ;

ALORS QU'un copropriétaire ne peut, sans porter atteinte à la destination de l'immeuble, exploiter dans son lot un commerce, notamment de restauration, générateur de nuisances olfactives et sonores prohibées par le règlement de copropriété ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété interdisait formellement aux copropriétaires de troubler la tranquillité de l'immeuble (art. 10 et 12-1), de produire tous bruits ou tapages nocturnes (art. 12-2), d'utiliser des appareils de diffusion musicale bruyants (art. 12-3), d'introduire dans l'immeuble des matières malodorantes (art. 13-5), d'en encombrer les entrées (art. 13-1) et de poser sur sa façade une enseigne de caractère commercial (art. 15-6), autrement dit, prohibait l'exercice dans l'immeuble, destiné à l'usage principal d'habitation (art. 8-1), de toute activité, sous enseigne commerciale, génératrice de nuisances sonores, olfactives et d'encombrement ; qu'après avoir constaté que le commerce litigieux de restaurant et bar musical nocturne, exercé sous enseigne commerciale, générait de graves nuisances tout à la fois sonores et olfactives, et d'encombrement des entrées de l'immeuble, le juge ne pouvait pas décider qu'un tel commerce ne portait nulle atteinte à la destination de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS QUE, en outre, un copropriétaire ne peut poursuivre dans son lot une activité commerciale portant atteinte aux droits des autres copropriétaires en ce qu'elle produit de graves nuisances sonores et olfactives ; qu'après avoir relevé que le commerce litigieux de restaurant et bar de nuit exercé dans le lot n° 1 de la copropriété générait d'importantes nuisances sonores et olfactives constitutives d'un trouble anormal de voisinage, le juge ne pouvait pas décider que l'exploitant et son bailleur étaient en droit de continuer d'exercer pareille activité ; qu'en s'abstenant de tirer les conséquences légales de ses propres constatations d'où il résultait que l'activité litigieuse portait atteinte aux droits des autres copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Par albert.caston le 15/01/14

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 30 mars 2010

N° de pourvoi: 09-13.755

Non publié au bulletin Rejet

Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé à bon droit que les actions personnelles nées de l'application de la loi entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par dix ans, qu'il y avait lieu de retenir comme point de départ de ce délai le moment où Mme X... avait pu connaître de façon effective la cause des nuisances qu'elle subissait, et constaté que les époux Y... avaient occupé les lieux fin 2000 et que les réclamations de leur voisine avaient commencé à cette date, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que ce n'était qu'à cette date que Mme X... avait eu connaissance de la cause des nuisances, en a exactement déduit que la demande était recevable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que l'expert indiquait que le logement de Mme X... nécessitait des travaux de renforcement acoustique pour supprimer les troubles de voisinage en provenance du logement du deuxième étage, compte tenu de l'état actuel du plancher séparatif, et retenu l'obligation dans laquelle était le syndicat des copropriétaires, les travaux de démolition et de restauration des poutres, parties communes, étant effectués, de finir les réparations pour permettre une remise en état du plancher haut de l'appartement X... assurant une isolation phonique, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions ni de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu déduire de ces seuls motifs, sans dénaturation ni se contredire, que le syndicat des copropriétaires faisait justement observer qu'il devait avoir la maîtrise d'ouvrage portant sur les parties communes et le condamner à réaliser les travaux décrits dans le devis ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis :

Attendu qu'ayant relevé que les nuisances découlaient de façon certaine, aux termes du rapport d'expertise, d'un défaut d'isolation phonique du plancher haut et bas séparant les appartements X... et Y... et retenu que Mme X... avait subi un trouble de jouissance réel dont la preuve était rapportée par le rapport d'expertise, la cour d'appel a pu condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et les époux Y... à l'indemniser ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois principal et incident ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7 rue Notre-Dame des Victoires à Paris 2e aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7 rue Notre-Dame des Victoires à Paris 2e à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes de Mme X... à l'encontre des époux Y..., du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7 rue Notre-Dame des Victoires à Paris 2e à l'encontre de Mme X... et des époux Y... à l'encontre de Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7 rue Notre-Dame des Victoires à Paris 2e, demandeur au pourvoi principal

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré la demande de Madame X..., copropriétaire, non prescrite à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7, rue Notre-Dame des Victoires à Paris ;

AUX MOTIFS QUE le syndicat des copropriétaires soutient que l'action de Madame X... est prescrite, les travaux de démolition du plafond en plâtre ayant été exécutés entre le 21 juillet 1982 et le 20 août 1984 ; mais que, si aux termes de l'article de la loi du 10 juillet 1965, les actions personnelles nées de l'application de la loi entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par dix ans, il y lieu de retenir comme point de départ de ce délai le moment où Madame X... a pu connaître de façon effective la cause des nuisances qu'elle subissait ; qu'avant l'acquisition par les époux Y..., l'appartement était utilisé à usage de bureau, aux heures de travail et les nuisances sonores ne se sont révélées dans leur intensité qu'avec l'occupation par une famille, sans d'ailleurs que les conditions d'occupation de celle-ci aient été anormales ; que les époux Y... ont occupé les lieux fin 2000, les réclamations de leur voisine ont commencé à cette date et les sondages de l'architecte de l'immeuble ont expliqué (rapport du 14 novembre 2000) les nuisances sonores par le vide existant entre les solives et le faux-plafond de Madame X... ; que ce n'est qu'à cette date que Madame X... a eu connaissance de la cause des nuisances ; que celles-ci découlent de façon certaine, aux termes du rapport d'expertise, d'un défaut d'isolation phonique du plancher haut et bas séparant les appartements X... et Y... ; qu'il s'agit-là d'un défaut d'entretien incombant à la copropriété, que tant lors de l'assignation en référé délivrée au syndicat le 25 juillet 2003 que lors de l'assignation au fond lui ayant été délivrée le 17 juin 2005, la prescription de l'action n'était pas intervenue ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a déclaré la demande de Madame X... irrecevable comme prescrite ;

ALORS QUE les actions personnelles entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans ; qu'il ressort de l'arrêt attaqué que Madame X... prétendait s'être réellement aperçue d'une dégradation de l'isolation phonique de son appartement seulement avec le passage en 2000 d'un usage de bureau à un usage familial de l'appartement situé au-dessus du sien, de sorte que son action visant à la remise en état de l'isolation d'origine, supprimée en 1982, n'était pas prescrite, cependant que, même à le supposer de moindre intensité que celui d'un usage familial, un usage de bureau occasionne nécessairement des bruits d'impact par va-et-vient, de sorte que Madame X... ne pouvait prétendre n'avoir découvert qu'en 2000 la situation dont elle se plaignait et que le délai de prescription de son action, initié lors de son emménagement en 1984, était acquis au jour de l'introduction de son action en 2003 ; qu'en déclarant ladite action recevable, sans tirer les conséquences de ses propres constatations, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 42 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ensemble l'article 2219 du Code civil dans sa version alors en vigueur.

DEUXIÈME MOYEN (subsidiaire) DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7, rue Notre-Dame des Victoires à Paris à effectuer les travaux de démolition, isolation et repose du faux-plafond de l'appartement de Madame X..., copropriétaire ;

AUX MOTIFS QUE Madame X... occupe avec sa famille le 1er étage de l'immeuble depuis 1984 ; que le local situé à l'étage supérieur, jadis à usage de bureau a été transformé en appartement de famille lors de son acquisition par la famille Y... en 2000 ; que se plaignant de nuisances sonores, Madame X... a fait constater par l'architecte de l'immeuble l'existence d'un vide entre les deux étages, favorisant la transmission des sons ; que l'expertise judiciaire sollicitée par Madame X... a démontré que ce vide avait été créé en 1982 à l'occasion de travaux de rénovation du gros oeuvre qui avait nécessité la purge de gravats formant isolant phonique ; qu'en dépit de travaux d'isolation effectués par Madame X..., cette isolation s'en trouvait anormalement amoindrie, ce qu'avait constaté l'expert à l'occasion d'une visite inopinée effectuée le samedi 6 mars 2004, un jour où les époux Y... fêtaient l'anniversaire de leur fils de cinq ans avec une douzaine d'enfants du même âge, réunion dont ils avaient informé leur voisine, qui en avait profité pour faire constater de façon peu élégante mais efficace la réalité du bruit occasionné par cette fête, de sorte que l'expert a retenu l'existence d'une gêne incontestable par les impacts en provenance du logement Y... et qu'il a affirmé qu'il y avait un vrai problème de plancher dont la solution passait par la restauration de l'état antérieur à 1982 ; qu'il s'agit là d'un défaut d'entretien incombant à la copropriété, s'agissant d'une partie commune dont le syndicat des copropriétaires confirme qu'il doit en conserver la maîtrise d'ouvrage, les travaux de 1982 ne visant, selon l'expert, que la démolition du plafond en plâtre sur baculas pour permettre de vérifier l'état des poutres sans concerner leur renforcement ; que lors de l'assemblée générale de 1982, la copropriété a eu à s'exprimer sur les « travaux que la Mutuelle Générale Française envisage d'exécuter dans les locaux dont elle est propriétaire. Le très mauvais état des poutres de soutien nécessite de les consolider ou de les remplacer. » ; que le devis portait sur la démolition du plafond en plâtre sur baculas, l'étaiement et le remplacement de poutres ou de solives ; qu'il se trouve dans le rapport d'expertise les éléments suffisants pour préciser les travaux incombant au syndicat des copropriétaires pour permettre une isolation phonique de l'ordre de celle existant normalement dans un immeuble de construction traditionnelle datant du Second Empire ;

1) ALORS QUE le juge ne peut modifier l'objet de la demande tel que cet objet est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en déclarant le syndicat des copropriétaires du 7, rue Notre-Dame des Victoires à Paris responsable du défaut d'entretien du plafond séparant les 1er et 2ème étages, en tant que ce plafond est une partie commune, ce que l'arrêt déduit de l'indication du syndicat selon laquelle « il doit avoir la maîtrise d'ouvrage des travaux portant sur les parties communes », observation de portée générale qui ne concernait pas les plafonds de l'immeuble dont le syndicat rappelait au contraire expressément à la page 13 de ses conclusions qu'ils sont des parties privatives par opposition aux poutres qui sont des parties communes mais ne sont pas concernées par le litige portant exclusivement sur l'isolation phonique, assurée par le plafond litigieux, partie privative, la cour d'appel a dénaturé lesdites conclusions, et par suite les termes du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile, ensemble les articles 1134 du Code civil, 3 et 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

2) ALORS QUE l'engagement de responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d'entretien des parties communes suppose une carence imputable au syndicat et un lien de causalité avec le dommage allégué ; qu'en déclarant le syndicat des copropriétaires du 7, rue Notre-Dame des Victoires à Paris responsable du défaut d'entretien du plafond ou faux-plafond séparant les 1er et 2ème étages, sans rechercher, ainsi que l'invitait à le faire le syndicat des copropriétaires, en quoi le syndicat des copropriétaires aurait manqué à son obligation d'entretien, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

3) ALORS QUE sont communes les parties des bâtiments affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; qu'en déclarant le syndicat des copropriétaires du 7, rue Notre-Dame des Victoires à Paris responsable du défaut d'entretien du plafond ou faux-plafond séparant les 1er et 2ème étages, cependant que, ainsi que le soulignait le syndicat, les plafonds sont des parties privatives, ce que confirme l'article B du titre II du règlement de copropriété, versé aux débats, qui précise que sont parties communes les « poutres et les solives des planchers, les hourdis et plus généralement le gros oeuvre des planchers et des voûtes », tandis qu'est une partie privative « le plafond attaché aux poutres de l'appartement supérieur » de sorte que le syndicat ne devait en tout état de cause pas l'entretien de l'isolation phonique, accessoire du plafond de la copropriétaire recherchant à tort sa responsabilité, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 3 et 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

4) ALORS QUE sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; qu'en déclarant le syndicat des copropriétaires du 7, rue Notre-Dame des Victoires à Paris responsable du défaut d'entretien du plafond ou faux-plafond en sous face du 1er étage, du fait de la suppression en 1982, par le copropriétaire de l'époque, de gravats se trouvant entre les étages ce qui avait amoindri l'isolation phonique et du fait encore de l'insuffisance de la restauration de cette insonorisation par la copropriétaire actuelle, qui recherchait la responsabilité du syndicat, sans tirer les conséquences de ces constatations d'où il résultait que le plafond litigieux et sa fonction d'isolant phonique étaient incontestablement des parties privatives dont le syndicat n'était pas responsable de l'entretien, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 3 et 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

5) ALORS QUE tout jugement ou arrêt doit comporter les motifs propres à justifier sa décision ; que l'insuffisance ou la contradiction de motifs équivaut à leur absence ; que pour qualifier de partie commune, dont le syndicat des copropriétaires serait responsable de la suppression, l'isolation phonique par accumulation de gravats entre les 1er et 2ème étages de l'immeuble 7, rue Notre-Dame des Victoires à Paris, l'arrêt indique à la fois que cette nature de partie commune se déduit de ce que l'assemblée générale du 21 juillet 1982 appelée à autoriser ces travaux ne concernait « aucun renforcement du plancher » (arrêt, page 4, avant dernier §), ce qui démontrait aux yeux de la cour d'appel que l'isolation phonique était considérée par l'assemblée comme partie commune, tout en indiquant au contraire, page 6, 5ème et 6ème §, que « lors de l'assemblée générale de 1982, la copropriété a eu à s'exprimer sur les travaux que la Mutuelle Générale Française envisage ait d'exécuter dans les locaux dont elle est propriétaire. Le très mauvais état des poutres de soutien nécessit ant de les consolider ou de les remplacer », et ajoutant que le devis portait, outre sur la démolition du plafond en plâtre sur baculas, sur « l'étaiement et le remplacement de poutres ou de solives », la cour d'appel, statuant par motifs contradictoires, a directement violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

6) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'en jugeant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7, rue Notre-Dame des Victoires à Paris, responsable d'un défaut d'entretien consistant en la suppression en 1982 de l'isolation phonique assurée par la présence de gravats situés entre les 1er et 2ème étages cependant que l'assemblée générale des copropriétaires du 21 juillet 1982 n'avait autorisé que la dépose du plafond par le copropriétaire du 1er étage, sans connaissance de cause de l'atteinte que cette intervention allait porter aux qualités acoustiques du premier étage de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la faute exigée par l'article 14, dernier alinéa, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, a privé sa décision de toute base légale ;

7) ALORS QUE la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d'entretien des parties communes suppose un dommage ; que l'arrêt attaqué juge le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7, rue Notre-Dame des Victoires à Paris responsable de l'atteinte portée à l'isolation phonique du fait de la suppression de gravats entre les 1er et 2ème étages, tout en constatant l'absence de troubles anormaux de voisinage et par conséquent de dommage, en quoi la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé, par fausse application, l'article 14, dernier alinéa, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

8) ALORS QUE la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d'entretien des parties communes suppose un dommage ; que la cour d'appel qui juge le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7, rue Notre-Dame des Victoires à Paris, responsable de la suppression, en 1982, de gravats favorisant l'isolation phonique entre les 1er et 2ème étages, sans répondre à l'objection tirée de l'absence de toute comparaison avec les autres appartements dotés de l'isolation d'origine, ce qui seul aurait été de nature à confirmer ou infirmer le déficit d'isolation invoqué, prive de base légale sa décision au regard des conditions d'application de l'article 14, dernier alinéa, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

9) ALORS QUE les arrêts qui ne sont pas motivés sont déclarés nuls, et que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en jugeant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7, rue Notre-Dame des Victoires à Paris, responsable de la suppression, en 1982, de gravats favorisant l'isolation phonique entre les 1er et 2ème étages, sans répondre aux conclusions du syndicat faisant valoir que cette intervention constituait à son égard une cause étrangère exclusive de toute responsabilité puisqu'elle avait été décidée et effectuée non par luimême, mais par le copropriétaire de l'époque, et que l'isolation avait été reconstituée par et aux frais de la copropriétaire actuelle pour un résultat jugé insuffisant par l'expert mais tout aussi étranger à la responsabilité du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel, délaissant ces conclusions, a directement violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

10) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires n'est pas responsable de la détérioration des parties communes due à une cause étrangère ; qu'en jugeant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7, rue Notre-Dame des Victoires à Paris, responsable d'un défaut d'entretien consistant en la suppression, en 1982, de l'isolation phonique par présence de gravats entre les 1er et 2ème étages, cependant que cette démolition avait été décidée et effectuée par le copropriétaire de l'époque, et que l'isolation avait été reconstituée par et aux frais de la copropriétaire actuelle avec un résultat jugé insuffisant par l'expert, circonstances parfaitement étrangères au syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 14, dernier alinéa, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

TROISIÈME MOYEN (subsidiaire) DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné les époux Y..., et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7, rue Notre-Dame des Victoires à Paris à garantir les époux Y... pour toute condamnation prononcée au profit de Madame X..., copropriétaire ;

AUX MOTIFS QUE Madame X... occupe avec sa famille le 1er étage de l'immeuble depuis 1984 ; que le local situé à l'étage supérieur, jadis à usage de bureau a été transformé en appartement de famille lors de son acquisition par la famille Y... en 2000 ; que se plaignant de nuisances sonores, Madame X... a fait constater par l'architecte de l'immeuble l'existence d'un vide entre les deux étages, favorisant la transmission des sons ; que l'expertise judiciaire sollicitée par Madame X... a démontré que ce vide avait été créé en 1982 à l'occasion de travaux de rénovation du gros oeuvre qui avait nécessité la purge de gravats formant isolant phonique ; qu'en dépit de travaux d'isolation effectués par Madame X..., cette isolation s'en trouvait anormalement amoindrie, ce qu'avait constaté l'expert à l'occasion d'une visite inopinée effectuée le samedi 6 mars 2004, un jour où les époux Y... fêtaient l'anniversaire de leur fils de cinq ans avec une douzaine d'enfants du même âge, réunion dont ils avaient informé leur voisine, qui en avait profité pour faire constater de façon peu élégante mais efficace la réalité du bruit occasionné par cette fête, de sorte que l'expert a retenu l'existence d'une gêne incontestable par les impacts en provenance du logement Y... et qu'il a affirmé qu'il y avait un vrai problème de plancher dont la solution passait par la restauration de l'état antérieur à 1982 ; qu'il s'agit là d'un défaut d'entretien incombant à la copropriété, s'agissant d'une partie commune dont le syndicat des copropriétaires confirme qu'il doit en conserver la maîtrise d'ouvrage, les travaux de 1982 ne visant, selon l'expert, que la démolition du plafond en plâtre sur baculas pour permettre de vérifier l'état des poutres sans concerner leur renforcement ; que lors de l'assemblée générale de 1982, la copropriété a eu à s'exprimer sur les « travaux que la Mutuelle Générale Française envisage d'exécuter dans les locaux dont elle est propriétaire. Le très mauvais état des poutres de soutien nécessite de les consolider ou de les remplacer. » ; que le devis portait sur la démolition du plafond en plâtre sur baculas, l'étaiement et le remplacement de poutres ou de solives ; qu'il se trouve dans le rapport d'expertise les éléments suffisants pour préciser les travaux incombant au syndicat des copropriétaires pour permettre une isolation phonique de l'ordre de celle existant normalement dans un immeuble de construction traditionnelle datant du Second Empire ; qu'avant l'acquisition par les époux Y..., l'appartement était utilisé à usage de bureau, aux heures de travail et les nuisances sonores ne se sont révélées dans leur intensité qu'avec l'occupation par une famille, sans d'ailleurs que les conditions d'occupation de celle-ci aient été anormales ; que Madame X... a subi un trouble de jouissance réel depuis la fin de l'année 2000, dont la preuve est rapportée par le rapport d'expertise ; qu'il sera toutefois observé que l'intensité du trouble était particulièrement important lors des contrôles effectués par l'expert lors d'une fête d'enfants et que le trouble quotidien, bien que réel, était modéré ; que par ailleurs, les époux Y... versent de nombreuses attestations d'où il ressort que des coups violents ressemblant à des coups de balai étaient portés au plancher de leur appartement et que de la musique très forte s'échappait de l'appartement X..., dont portes et fenêtres étaient violemment fermées ; qu'il ressort de ces attestations que Madame X... n'était plus apte à supporter le moindre bruit en provenance de l'appartement du dessus sans manifester sa réprobation, comportement actif destiné à gêner son voisinage, alors que les époux Y... ne faisaient qu'occuper un appartement mal isolé, du fait du défaut d'entretien par la copropriété ; que le trouble de voisinage devant s'analyser comme celui subi par un copropriétaire « bon père de famille », la cour trouve dans les circonstances de la présente affaire les éléments nécessaires pour fixer l'indemnisation du trouble de voisinage subi par Madame X..., compte tenu de sa durée, à la somme de 8. 000 € que les époux Y... et le syndicat des copropriétaires seront condamnés à payer à Madame X... ; que le préjudice de cette dernière étant la conséquence du défaut d'entretien de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires sera condamné à garantir les époux Y... du paiement de cette somme, ainsi que de toutes condamnations découlant de la présente décision ;

ALORS QUE le trouble de voisinage ne donne lieu à indemnisation que s'il excède la normalité ; qu'en condamnant les époux Y... et le syndicat des copropriétaires du 7, rue Notre-Dame des Victoires à Paris à garantir les époux Y..., copropriétaires, de toutes condamnations prononcées au profit de leur voisine, Madame X... du fait des nuisances sonores dont elle se plaignait en raison de la mauvaise isolation sonore de son appartement, tout en constatant que le trouble quotidien, bien que réel, était modéré, que Madame X... n'était plus apte à supporter le moindre bruit, et que les époux Y... ne faisait qu'occuper un appartement mal isolé sans d'ailleurs que les conditions d'occupation de cet appartement aient été anormales, la cour d'appel, ne tirant pas les conséquences de ses propres constatations d'où il résultait une absence d'anormalité des troubles invoqués, a violé, par fausse application, le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour les époux Y..., demandeurs au pourvoi incident

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné les époux Y..., copropriétaires, à payer à Madame X..., également copropriétaire, la somme de 8. 000 € à titre de dommages et intérêts pour troubles anormaux de voisinage ;

AUX MOTIFS QUE Madame X... occupe avec sa famille le 1er étage de l'immeuble depuis 1984 ; que le local situé à l'étage supérieur, jadis à usage de bureau a été transformé en appartement de famille lors de son acquisition par la famille Y... en 2000 ; que se plaignant de nuisances sonores, Madame X... a fait constater par l'architecte de l'immeuble l'existence d'un vide entre les deux étages, favorisant la transmission des sons ; que l'expertise judiciaire sollicitée par Madame X... a démontré que ce vide avait été créé en 1982 à l'occasion de travaux de rénovation du gros oeuvre qui avait nécessité la purge de gravats formant isolant phonique ; qu'en dépit de travaux d'isolation effectués par Madame X..., cette isolation s'en trouvait anormalement amoindrie, ce qu'avait constaté l'expert à l'occasion d'une visite inopinée effectuée le samedi 6 mars 2004, un jour où les époux Y... fêtaient l'anniversaire de leur fils de cinq ans avec une douzaine d'enfants du même âge, réunion dont ils avaient informé leur voisine, qui en avait profité pour faire constater de façon peu élégante mais efficace la réalité du bruit occasionné par cette fête, de sorte que l'expert a retenu l'existence d'une gêne incontestable par les impacts en provenance du logement Y... et qu'il a affirmé qu'il y avait un vrai problème de plancher dont la solution passait par la restauration de l'état antérieur à 1982 ;

qu'il s'agit là d'un défaut d'entretien incombant à la copropriété, s'agissant d'une partie commune dont le syndicat des copropriétaires confirme qu'il doit en conserver la maîtrise d'ouvrage, les travaux de 1982 ne visant, selon l'expert, que la démolition du plafond en plâtre sur baculas pour permettre de vérifier l'état des poutres sans concerner leur renforcement ; que lors de l'assemblée générale de 1982, la copropriété a eu à s'exprimer sur les « travaux que la Mutuelle Générale Française envisage d'exécuter dans les locaux dont elle est propriétaire. Le très mauvais état des poutres de soutien nécessite de les consolider ou de les remplacer. » ; que le devis portait sur la démolition du plafond en plâtre sur baculas, l'étaiement et le remplacement de poutres ou de solives ; qu'il se trouve dans le rapport d'expertise les éléments suffisants pour préciser les travaux incombant au syndicat des copropriétaires pour permettre une isolation phonique de l'ordre de celle existant normalement dans un immeuble de construction traditionnelle datant du Second Empire ;

qu'avant l'acquisition par les époux Y..., l'appartement était utilisé à usage de bureau, aux heures de travail et les nuisances sonores ne se sont révélées dans leur intensité qu'avec l'occupation par une famille, sans d'ailleurs que les conditions d'occupation de celle-ci aient été anormales ; que Madame X... a subi un trouble de jouissance réel depuis la fin de l'année 2000, dont la preuve est rapportée par le rapport d'expertise ; qu'il sera toutefois observé que l'intensité du trouble était particulièrement important lors des contrôles effectués par l'expert lors d'une fête d'enfants et que le trouble quotidien, bien que réel, était modéré ;

que par ailleurs, les époux Y... versent de nombreuses attestations d'où il ressort que des coups violents ressemblant à des coups de balai étaient portés au plancher de leur appartement et que de la musique très forte s'échappait de l'appartement X..., dont portes et fenêtres étaient violemment fermées ; qu'il ressort de ces attestations que Madame X... n'était plus apte à supporter le moindre bruit en provenance de l'appartement du dessus sans manifester sa réprobation, comportement actif destiné à gêner son voisinage, alors que les époux Y... ne faisaient qu'occuper un appartement mal isolé, du fait du défaut d'entretien par la copropriété ; que le trouble de voisinage devant s'analyser comme celui subi par un copropriétaire « bon père de famille », la cour trouve dans les circonstances de la présente affaire les éléments nécessaires pour fixer l'indemnisation du trouble de voisinage subi par Madame X..., compte tenu de sa durée, à la somme de 8. 000 € que les époux Y... et le syndicat des copropriétaires seront condamnés à payer à Madame X... ; que le préjudice de cette dernière étant la conséquence du défaut d'entretien de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires sera condamné à garantir les époux Y... du paiement de cette somme, ainsi que de toutes condamnations découlant de la présente décision ;

ALORS QUE le trouble de voisinage ne peut donner lieu à indemnisation que s'il est anormal ; qu'en condamnant les époux Y..., copropriétaires, à payer à leur voisine, Madame X..., la somme de 8. 000 € du fait des nuisances sonores dont elle se plaignait en raison de la mauvaise isolation acoustique de son appartement, tout en constatant que le trouble quotidien, bien que réel, était modéré ; que les époux Y... ne faisaient qu'occuper un appartement mal isolé sans d'ailleurs que les conditions d'occupation de cet appartement aient été anormales, la cour d'appel, ne tirant pas les conséquences de ses propres constatations d'où il résultait une absence d'anormalité des troubles invoqués, a violé, par fausse application, le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;

Par albert.caston le 23/12/13

- Etude par M. VIGNERON, Revue « LOYERS ET COPROPRIETE », 2013, n° 12, p. 30. A propos de Cass. civ. 3ème n° 12-20.566.

Par albert.caston le 23/12/13

- Etude par M. VIGNERON, Revue « LOYERS ET COPROPRIETE », 2013, n° 12, p. 29. A propos de Cass. civ. 3ème n° 12-17.084.

Voir également : Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 4, p. 60, note Mme MAISTRE DU CHAMBON. A propos de Cass. civ. 3ème n° 12-19.426.

Par albert.caston le 23/12/13

- Etude par M. VIGNERON, Revue « LOYERS ET COPROPRIETE », 2013, n° 12, p. 28. A propos de Cass. civ. 3ème n° 12-19.481.

Par albert.caston le 03/12/13

Etude, par M. BENILSI, Gaz. Pal., 2013, n° 331, p. 19. A propos de Cass. civ. 3ème n° 12-20.881.

Voir également :

- Etude par M. VIGNERON, Revue « LOYERS ET COPROPRIETE », 2013, n° 12, p. 29.

Par albert.caston le 02/12/13

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), sept. 2013, éd. « Le Moniteur », p. 293.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 13 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-24.916

Publié au bulletin Cassation partielle sans renvoi

Sur le moyen unique :

Vu l'article 6 § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Attendu que chacun a le droit d'accéder à un juge chargé de statuer sur ses prétentions ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 septembre 2011), que M. et Mme X..., propriétaires dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, des lots n° 23 et 24 constitués de chambres de service et du lot n° 25 défini par le règlement de copropriété comme étant « la propriété privative et particulière d'un couloir pour passage commun aux lots 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 et les 9 millièmes indivis des parties communes générales », ont édifié dans ce couloir un mur interdisant l'accès aux lots n° 23 et 24 et à l'extrémité du corridor ; que l'assemblée générale du 17 avril 2007 a adopté une décision donnant mandat au syndic d'obtenir, par tous moyens légaux, y compris judiciaires, le rétablissement du libre accès aux parties communes de l'immeuble et notamment à la gaine technique et aux WC communs ; que M. et Mme X... ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision ;

Attendu que pour accueillir cette demande, la cour d'appel retient que la desserte des chambres de service appartenant aux autres copropriétaires n'est pas entravée par le mur litigieux, qu'il n'est pas démontré que celui-ci a supprimé l'accès à une quelconque autre partie commune, que le syndicat des copropriétaires n'a pris aucune initiative pour donner une cohérence à cette situation, et qu'il est indéniable que la résolution votée dans ces circonstances nuit aux intérêts de M. et Mme X... sans pour autant être justifiée par l'intérêt collectif du syndicat des copropriétaires ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, saisie d'une demande d'annulation d'une décision mandatant le syndic en vue de saisir un juge pour faire établir les droits du syndicat des copropriétaires sur les parties communes de l'immeuble, la cour d'appel, qui ne pouvait se prononcer sur l'étendue des droits du syndicat, a violé le texte susvisé ;

Et vu l'article 627 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a annulé la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 17 avril 2007, l'arrêt rendu le 16 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Rejette la demande d'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 17 avril 2007 ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens d'appel et du pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... et M. Y..., ès qualités

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR prononcé l'annulation de la résolution numéro 5 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis ... en date du 17 avril 2007.

AUX MOTIFS QUE sur la nullité de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 17 avril 2007 ; que Monsieur et Madame X... font à cet égard valoir que le cinquième étage de l'immeuble est constitué d'un ensemble de " huit chambre de bonne décrites en tant que telles au règlement de copropriété " ; que ces chambres sont toutes desservies par un escalier partie commune menant du quatrième au cinquième étage et un couloir partie privative portant le lot numéro 25 " qui leur a été vendu le 27 janvier 2007 ; que la gaine technique de l'immeuble représente un recoin d'environ 0. 3 m ² et sert au passage de diverses canalisations d'eau, d'eau usée et de fils électriques ; qu'elle n'est jamais accessible depuis les parties communes de l'immeuble car il est nécessaire de pénétrer dans une partie privative avant d'y accéder ; qu'aucun mur n'a été construit par eux en empêchant l'accès ; que le WC, dont le rétablissement est demandé, ne figure pas dans le règlement de copropriété et que le lot 25 est énoncé au règlement de copropriété comme la propriété privative et particulière d'un couloir pour passage commun aux lots 17 à 24 outre les 9 millièmes indivis des parties communes générales ; que Monsieur X... invoque l'article 1134 du Code civil à l'appui de sa demande d'annulation et expose que la résolution numéro 5 a " transformé le fondement juridique des lieux pourtant établis par le règlement de copropriété " ; que les motifs de cette résolution réside dans le fait que dans le courant du mois d'octobre 2006, un mur a été construit à hauteur du lot numéro 23, bloquant l'accès à l'extrémité du couloir dans lequel selon l'intimé se trouverait le WC, étant précisé que seuls les lots 23 et 24 de Monsieur et Madame X... se situent au-delà de ce mur et que le WC aurait été initialement situé dans le lot 24 ; que le règlement de copropriété établi pour cet immeuble le 29 août 1984 comporte un état descriptif de division qui définit :- les lots 23 et 24 comme " la propriété privative particulière d'une chambre de bonne " et les 8/ 1000 indivis des parties communes générales pour le lot 23 ainsi que les 4/ 1000 indivis des parties communes générales pour le lot numéro 24,- le lot 25 comme " la propriété privative et particulière d'un couloir pour passage commun aux lots 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 et les 9 millièmes indivis des parties communes générales " ; que le règlement de copropriété, qui n'a jamais été ultérieurement modifié, a donc constitué le couloir desservant les chambres de bonne au cinquième étage en lot privatif assorti de millièmes de parties communes générales ; que par ailleurs, le règlement de copropriété ne mentionne pas la présence au titre des parties communes d'un WC ni d'un point d'eau commun sur le palier du cinquième étage et la circonstance que cet élément puisse être exigé par les règlements sanitaires est inopérante dans le cadre des présents débats ; qu'il résulte également d'un courrier que le syndic a adressé à Monsieur X... le 18 juillet 2006 ; qu'il est exact que le WC et le point d'eau du cinquième étage ne figurent pas sur le plan annexé au règlement de copropriété, ce qui constitue assurément une erreur ou une omission " celui-ci précisant en outre que le WC commun situé à l'extrémité nord du lot numéro 25 existait lorsqu'il a visité l'immeuble en1984, mais qu'il n'est pas en mesure de préciser quand ni par qui il a été détruit ; qu'enfin, il est exact que la partie dénommée " cour " dans laquelle se situe la gaine technique, n'est pas accessible par les parties communes, ni au cinquième étage, ni d'ailleurs aux autres étages ; qu'en l'état de cette situation, et dès lors :- d'une part, que la desserte des chambres de bonne appartenant aux autres copropriétaires n'est pas entravée par le mur litigieux, qu'il n'est pas non plus démontré que celui-ci a supprimé l'accès à une quelconque autre partie commune ou une partie privative d'un autre copropriétaire,- et d'autre part, que le syndicat des copropriétaires n'a pris aucune aucune initiative pour donner une cohérence à cette situation afin que les données de fait et les documents contractuels applicables à l'immeuble, contradictoire avec celles-ci, s'accordent, il est indéniable que la résolution votée dans ces circonstances nuit aux intérêts de Monsieur et Madame X... sans pour autant être justifiée par l'intérêt collectif du syndicat des copropriétaires ; que les demandes de Monsieur et Madame X... tendant à voir " constater " que les lots 23, 24, 25 sont des parties privatives et qu'il n'existe pas de WC commun au cinquième étage ne sont pas des demandes nouvelles devant la Cour mais seulement des moyens développés au soutien de la demande d'annulation de la résolution 5 qui avait été présentée au tribunal ; qu'en revanche, la demande reconventionnelle formée par Monsieur et Madame X... en paiement de loyer pour l'impossibilité de jouir des lots 23 et24, qui n'a pas été formulée devant le Premier juge et qui ne peux s'analyser comme le complément, la conséquence ou l'accessoire de la demande initiale, sera déclarée irrecevable comme nouvelle devant la Cour ; qu'en raison de la succombance respective des parties, les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel seront supportés par moitié par chacune d'entre elles.

1°) ALORS QUE nul ne peut se voir interdire d'accéder à un juge ; qu'un copropriétaire ne peut agir en nullité d'une délibération régulière en la forme de l'assemblée générale des copropriétaires ayant décidé d'une action en justice pour faire rétablir les droits de ces derniers, seraient-ils infondés, sur des parties communes ou des parties privatives à usage commun ; qu'en considérant que monsieur X... pouvait obtenir l'annulation d'une résolution de l'Assemblée générale des copropriétaires lui contestant ses droits pour la seule raison qu'elle nuisait à ses intérêts et n'aurait pas été justifiée par l'intérêt collectif du syndicat des copropriétaires, la Cour d'appel qui a pourtant constaté la parfaite régularité de la délibération, a violé l'article 4 du Code civil ainsi que l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

2°) ALORS QU'il résulte des constatations mêmes de l'arrêt attaqué (p. 5, dernier al.) que le règlement de copropriété de l'immeuble définit le lot 25, propriété des époux X..., comme « la propriété privative et particulière d'un couloir pour passage commun aux lots 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 et les 9 millièmes indivis des parties communes générales » ; qu'en se bornant à affirmer que le règlement de copropriété a donc constitué le couloir desservant les chambres de bonne au cinquième étage en un « lot privatif assorti de millièmes de parties communes générales », sans tenir compte de ce que ce couloir a pour destination de servir de « passage commun » auxdites chambres de bonnes et constitue ainsi une partie privative à usage commun, la Cour d'appel a dénaturé par omission le règlement de copropriété et violé l'article 1134 du Code civil.

3°) ALORS QUE le propriétaire d'une partie privative à usage commun ne peut, sans en changer la destination, rien entreprendre qui aurait pour objet d'en interdire ou d'en réduire l'usage ; qu'en l'espèce, le couloir pour « passage commun » aux chambres de bonne du cinquième étage de l'immeuble et portant le n° 25 du règlement de copropriété constituant une partie privative à usage commun, les époux X... ne pouvaient édifier sur ce couloir un mur ayant pour effet de bloquer l'accès à l'extrémité de ce couloir et de le transformer à usage exclusivement privatif, quand bien même la desserte des chambres de bonne autres que celles de ces derniers ne serait pas entravée ; qu'en annulant cependant la résolution n° 5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 avril 2007 ayant pour objet d'obtenir le rétablissement, par tous moyens légaux, y compris judiciaire, du libre accès à ce couloir de passage commun, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.

4°) ALORS QU'en application de l'article 3 de loi du 10 juillet 1965, constituent des parties communes, affectés à l'usage et à l'utilité de tous les copropriétaires, les gaines ainsi que les éléments d'équipement communs et les locaux techniques auxquels chaque copropriétaire est en droit d'accéder ; que la Cour d'appel a expressément constaté (arrêt p. 6, al. 2) que la partie du cinquième étage de l'immeuble dénommée « cour », située à l'extrémité du couloir desservant les chambres de bonne, inclut la gaine technique de l'immeuble et qu'elle n'est pas accessible par les parties communes, ni au 5ème étage ni aux autres étages ; que la partie technique dénommée « cour », qui sert au passage de diverses canalisations d'eau, d'eaux usées et de fils électriques (arrêt p. 5, al. 6), constitue donc une partie commune à laquelle le mur construit par les époux X... a supprimé l'accès et empêche la réparation de tous désordres ; qu'en décidant néanmoins qu'il n'était pas démontré que ce mur avait supprimé l'accès à une quelconque autre partie commune et en en déduisant que la cinquième résolution votée lors de l'assemblée générale du 17 avril 2007 n'était pas justifiée par l'intérêt collectif du syndicat des copropriétaires, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l'article 1134 du Code civil.

5°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (p. 14, dernier al.), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble avait fait valoir que l'existence d'un wc et d'un point d'eau communs à toutes les chambres de bonne du cinquième étage de l'immeuble situé dans l'emprise du lot n° 24, auquel le mur construit par les époux X... à l'extrémité du couloir servant de passage commun aux chambres de bonne empêche d'accéder, était attestée par l'ensemble des propriétaires et locataires de 6 des 7 chambres de bonne depuis plus de 30 ans et que le constat d'huissier produit présentait les restes de ces anciens éléments sanitaires qui avaient été supprimés ; qu'en se contentant de relever que le règlement de copropriété ne mentionne pas la présence au titre des parties communes d'un wc ni d'un point d'eau communs et en déboutant, en conséquence, le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant au rétablissement de l'accès au wc commun à ces chambres de bonne sans répondre aux conclusions du syndicat des copropriétaires sur ce point, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

6°) ALORS QU'en outre, dans ses conclusions d'appel (p. 12, al. 3), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble avait également fait valoir que les époux X... avaient supprimé l'installation électrique d'éclairage du couloir d'accès aux chambres de bonne de sorte que, outre la construction d'un mur sur le lot 25 à hauteur du lot 23 et la destruction des wc et du point d'eau communs à ces chambres de bonne, celles-ci étaient impropres à leur destination ; qu'en ne s'expliquant pas non plus sur cette destruction de l'installation électrique d'éclairage du couloir d'accès aux chambres de bonne dont le syndicat des copropriétaires était fondé à demander le rétablissement, la Cour d'appel a derechef violé l'article 455 du Code de procédure civile.

Par albert.caston le 27/11/13

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 13 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-26.131

Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président

Me Le Prado, SCP Baraduc et Duhamel, SCP Boulloche, SCP Laugier et Caston, avocat(s)

Donne acte au syndicat des copropriétaires du 4 rue Saint-Jacques du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société 6 rue Saint-Jacques ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que le contrat d'assurance de la société Biche de Bere garantissait les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que l'assuré pouvait encourir du fait des dommages corporels, matériels et immatériels causés à un tiers et imputables à l'activité déclarée de son entreprise, que l'article relatif aux risques assurés énumérait au titre des activités de la société la conception, la fabrication et la commercialisation de bijoux fantaisie, de prêt à porter et d'accessoires de mode et retenu qu'il ressortait de ces stipulations que la garantie n'était due que pour les activités définies au contrat et que l'activité déclarée ne pouvait inclure, directement ou indirectement, à titre d'accessoire, des travaux de gros oeuvre tels que ceux de décaissement de sous-sols entrepris par l'assurée, la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé :

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que les travaux ayant causé les désordres avaient été exécutés par la société Biche de Bere en 2001, alors que le syndicat des copropriétaires du 6 rue Saint-Jacques n'existait pas encore, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la responsabilité de ce dernier n'était pas engagée pour des travaux exécutés antérieurement à sa création, seul le propriétaire de l'immeuble avant division étant tenu à réparation, même si les travaux exécutés dans une partie de l'immeuble restée privative avaient affecté des parties ultérieurement devenues communes ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 4 rue Saint-Jacques aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 4 rue Saint-Jacques et le condamne à payer à la société MMA assurances et au syndicat des copropriétaires du 6 rue Saint-Jacques la somme globale de 2 500 euros et à la société Delaère, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société ABC, la somme de 1 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 4 rue Saint-Jacques

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 4, rue Saint Jacques à LILLE de ses demandes dirigées contre la Société MMA ASSURANCES ;

AUX MOTIFS QU'il est établi par les pièces produites que les désordres dont la réparation est demandée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 4, rue Saint Jacques à LILLE ont pour origine les travaux exécutés au cours de l'année 2001 par la SA BICHE DE BERE dans la cave de l'immeuble voisin situé 6, rue Saint Jacques, celle-ci étant locataire d'un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée de cet immeuble propriété de la SCI ABC ; qu'il résulte en effet du rapport de l'expert judiciaire que la SA BICHE DE BERE a entrepris des travaux consistant en des décaissements de cave sans prendre de précautions particulières, ce qui a eu pour conséquence d'affecter la stabilité des fondations des immeubles sur un sol dont la résistance mécanique s'est avérée très médiocre ; que les travaux ont été interrompus en 2001 sur injonction de l'architecte des bâtiments de France qui avait constaté une rupture d'allège en façade et dressé une contravention pour absence de permis de construire ; que l'immeuble est resté en l'état et les mesures de mise en sécurité n'ont été entreprises qu'à partir de 2003 par la SA BICHE DE BERE ; que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 4, rue Saint Jacques était par conséquent recevable et fondé à invoquer la responsabilité de la SA BICHE DE BERE sur le fondement du trouble anormal de voisinage, la Société MMA ASSURANCES ayant été appelée en cause en qualité d'assureur de la responsabilité civile de la SA BICHE DE BERE ; que cette société avait souscrit auprès de la Société MMA ASSURANCES une police responsabilité civile « tout sauf » ; que le paragraphe A-1 du titre II définit ce qui est garanti comme suit : « Ce qui est garanti : Sont garanties aux conditions et limites fixées par le présent contrat les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que l'assuré peut encourir du fait des dommages corporels, matériels, et immatériels causés à un tiers et imputables à l'activité déclarée de son entreprise » ; que le paragraphe C-1 du titre premier relatif aux risques assurés énumère au titre des activités de la SA BICHE DE BERE la conception, fabrication et commercialisation de bijoux fantaisie, de prêt à porter et d'accessoires de mode, le paragraphe C-2 relatif à la situation des risques précisant pour la fabrication une adresse à CHATEAUBRIANT et pour la commercialisation « le siège social et dans les boutiques et corners » ; qu'il résulte de ces dispositions contractuelles que la garantie n'est due par la Société MMA ASSURANCES que pour les activités définies au contrat, et le Tribunal a à bon droit relevé que l'activité déclarée ne peut inclure directement ou indirectement des travaux de gros oeuvre tels que les travaux de décaissement de sous-sols entrepris par la SA BICHE DE BERE dans la cave de l'immeuble, travaux qui ne sauraient être considérés comme des accessoires de l'activité de la société, étant en outre observé que le bail produit aux débats intervenu entre la SCI ABC et la SA BICHE DE BERE ne mentionne pas l'existence d'une cave dans la désignation du bien loué (arrêt, p. 7 et 8) ;

ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que, dans ses conclusions d'appel, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 4, rue Saint Jacques à LILLE faisait valoir que le contrat d'assurance souscrit par la SA BICHE DE BERE auprès de la Société MMA ASSURANCES envisageait la garantie des dommages causés par « les ouvrages ou travaux effectués par l'assuré (¿) par application des articles 1792 à 1792-4 et 2270 du Code civil ou d'une législation étrangère de même nature » et n'excluait nullement la garantie des dommages causés à autrui par lesdits ouvrages ou travaux, de sorte que l'on ne pouvait s'en tenir à la seule définition de l'activité déclarée qui ne comprenait pas les travaux de gros oeuvre ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 4, rue Saint Jacques à LILLE de ses demandes dirigées contre le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 6, rue Saint Jacques à LILLE ;

AUX MOTIFS QU'il est établi par les pièces du dossier et le rapport d'expertise que les travaux à l'origine du litige ont été exécutés par la SA BICHE DE BERE en 2001 alors que le syndicat des copropriétaires n'existait pas puisque la SCI 6 RUE SAINT JACQUES n'a acquis le lot numéro 2 de l'immeuble correspondant au rez-de-chaussée au couloir et à l'escalier d'accès au premier étage et la totalité des premier et deuxième étages et des combles que le 8 novembre 2002, date à compter de laquelle la propriété de l'immeuble a été effectivement divisée, la SCI ABC conservant la propriété du lot numéro 1 comprenant un local commercial en rez-de-chaussée et les caves de l'immeuble ; qu'il s'ensuit que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 6, rue Saint Jacques ne peut être engagée pour des travaux exécutés antérieurement à sa création, seul le propriétaire de l'immeuble avant sa division étant tenu des dommages causés antérieurement même si les travaux, exécutés dans une partie de l'immeuble restée privative, les caves faisant partie du lot numéro 1, ont affecté des parties ultérieurement devenues communes, tels le sol de la cave, les fondations ou les murs pignons ; qu'il s'ensuit que c'est à tort que le Tribunal a condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 6, rue Saint Jacques à indemniser le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 4, rue Saint Jacques pour les dommages subis par cet immeuble à l'occasion des travaux effectués (arrêt, p. 9) ;

ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux tiers par le vice de construction ou par le défaut d'entretien des parties communes ; que cette responsabilité est encourue quand bien même ces dommages trouveraient leur cause dans des travaux antérieurs à la création du syndicat ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;