Par albert.caston le 03/12/13

Etude, par M. BENILSI, Gaz. Pal., 2013, n° 331, p. 19. A propos de Cass. civ. 3ème n° 12-20.881.

Voir également :

- Etude par M. VIGNERON, Revue « LOYERS ET COPROPRIETE », 2013, n° 12, p. 29.

Par albert.caston le 02/12/13

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), sept. 2013, éd. « Le Moniteur », p. 293.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 13 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-24.916

Publié au bulletin Cassation partielle sans renvoi

Sur le moyen unique :

Vu l'article 6 § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Attendu que chacun a le droit d'accéder à un juge chargé de statuer sur ses prétentions ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 septembre 2011), que M. et Mme X..., propriétaires dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, des lots n° 23 et 24 constitués de chambres de service et du lot n° 25 défini par le règlement de copropriété comme étant « la propriété privative et particulière d'un couloir pour passage commun aux lots 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 et les 9 millièmes indivis des parties communes générales », ont édifié dans ce couloir un mur interdisant l'accès aux lots n° 23 et 24 et à l'extrémité du corridor ; que l'assemblée générale du 17 avril 2007 a adopté une décision donnant mandat au syndic d'obtenir, par tous moyens légaux, y compris judiciaires, le rétablissement du libre accès aux parties communes de l'immeuble et notamment à la gaine technique et aux WC communs ; que M. et Mme X... ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision ;

Attendu que pour accueillir cette demande, la cour d'appel retient que la desserte des chambres de service appartenant aux autres copropriétaires n'est pas entravée par le mur litigieux, qu'il n'est pas démontré que celui-ci a supprimé l'accès à une quelconque autre partie commune, que le syndicat des copropriétaires n'a pris aucune initiative pour donner une cohérence à cette situation, et qu'il est indéniable que la résolution votée dans ces circonstances nuit aux intérêts de M. et Mme X... sans pour autant être justifiée par l'intérêt collectif du syndicat des copropriétaires ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, saisie d'une demande d'annulation d'une décision mandatant le syndic en vue de saisir un juge pour faire établir les droits du syndicat des copropriétaires sur les parties communes de l'immeuble, la cour d'appel, qui ne pouvait se prononcer sur l'étendue des droits du syndicat, a violé le texte susvisé ;

Et vu l'article 627 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a annulé la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 17 avril 2007, l'arrêt rendu le 16 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Rejette la demande d'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 17 avril 2007 ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens d'appel et du pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... et M. Y..., ès qualités

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR prononcé l'annulation de la résolution numéro 5 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis ... en date du 17 avril 2007.

AUX MOTIFS QUE sur la nullité de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 17 avril 2007 ; que Monsieur et Madame X... font à cet égard valoir que le cinquième étage de l'immeuble est constitué d'un ensemble de " huit chambre de bonne décrites en tant que telles au règlement de copropriété " ; que ces chambres sont toutes desservies par un escalier partie commune menant du quatrième au cinquième étage et un couloir partie privative portant le lot numéro 25 " qui leur a été vendu le 27 janvier 2007 ; que la gaine technique de l'immeuble représente un recoin d'environ 0. 3 m ² et sert au passage de diverses canalisations d'eau, d'eau usée et de fils électriques ; qu'elle n'est jamais accessible depuis les parties communes de l'immeuble car il est nécessaire de pénétrer dans une partie privative avant d'y accéder ; qu'aucun mur n'a été construit par eux en empêchant l'accès ; que le WC, dont le rétablissement est demandé, ne figure pas dans le règlement de copropriété et que le lot 25 est énoncé au règlement de copropriété comme la propriété privative et particulière d'un couloir pour passage commun aux lots 17 à 24 outre les 9 millièmes indivis des parties communes générales ; que Monsieur X... invoque l'article 1134 du Code civil à l'appui de sa demande d'annulation et expose que la résolution numéro 5 a " transformé le fondement juridique des lieux pourtant établis par le règlement de copropriété " ; que les motifs de cette résolution réside dans le fait que dans le courant du mois d'octobre 2006, un mur a été construit à hauteur du lot numéro 23, bloquant l'accès à l'extrémité du couloir dans lequel selon l'intimé se trouverait le WC, étant précisé que seuls les lots 23 et 24 de Monsieur et Madame X... se situent au-delà de ce mur et que le WC aurait été initialement situé dans le lot 24 ; que le règlement de copropriété établi pour cet immeuble le 29 août 1984 comporte un état descriptif de division qui définit :- les lots 23 et 24 comme " la propriété privative particulière d'une chambre de bonne " et les 8/ 1000 indivis des parties communes générales pour le lot 23 ainsi que les 4/ 1000 indivis des parties communes générales pour le lot numéro 24,- le lot 25 comme " la propriété privative et particulière d'un couloir pour passage commun aux lots 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 et les 9 millièmes indivis des parties communes générales " ; que le règlement de copropriété, qui n'a jamais été ultérieurement modifié, a donc constitué le couloir desservant les chambres de bonne au cinquième étage en lot privatif assorti de millièmes de parties communes générales ; que par ailleurs, le règlement de copropriété ne mentionne pas la présence au titre des parties communes d'un WC ni d'un point d'eau commun sur le palier du cinquième étage et la circonstance que cet élément puisse être exigé par les règlements sanitaires est inopérante dans le cadre des présents débats ; qu'il résulte également d'un courrier que le syndic a adressé à Monsieur X... le 18 juillet 2006 ; qu'il est exact que le WC et le point d'eau du cinquième étage ne figurent pas sur le plan annexé au règlement de copropriété, ce qui constitue assurément une erreur ou une omission " celui-ci précisant en outre que le WC commun situé à l'extrémité nord du lot numéro 25 existait lorsqu'il a visité l'immeuble en1984, mais qu'il n'est pas en mesure de préciser quand ni par qui il a été détruit ; qu'enfin, il est exact que la partie dénommée " cour " dans laquelle se situe la gaine technique, n'est pas accessible par les parties communes, ni au cinquième étage, ni d'ailleurs aux autres étages ; qu'en l'état de cette situation, et dès lors :- d'une part, que la desserte des chambres de bonne appartenant aux autres copropriétaires n'est pas entravée par le mur litigieux, qu'il n'est pas non plus démontré que celui-ci a supprimé l'accès à une quelconque autre partie commune ou une partie privative d'un autre copropriétaire,- et d'autre part, que le syndicat des copropriétaires n'a pris aucune aucune initiative pour donner une cohérence à cette situation afin que les données de fait et les documents contractuels applicables à l'immeuble, contradictoire avec celles-ci, s'accordent, il est indéniable que la résolution votée dans ces circonstances nuit aux intérêts de Monsieur et Madame X... sans pour autant être justifiée par l'intérêt collectif du syndicat des copropriétaires ; que les demandes de Monsieur et Madame X... tendant à voir " constater " que les lots 23, 24, 25 sont des parties privatives et qu'il n'existe pas de WC commun au cinquième étage ne sont pas des demandes nouvelles devant la Cour mais seulement des moyens développés au soutien de la demande d'annulation de la résolution 5 qui avait été présentée au tribunal ; qu'en revanche, la demande reconventionnelle formée par Monsieur et Madame X... en paiement de loyer pour l'impossibilité de jouir des lots 23 et24, qui n'a pas été formulée devant le Premier juge et qui ne peux s'analyser comme le complément, la conséquence ou l'accessoire de la demande initiale, sera déclarée irrecevable comme nouvelle devant la Cour ; qu'en raison de la succombance respective des parties, les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel seront supportés par moitié par chacune d'entre elles.

1°) ALORS QUE nul ne peut se voir interdire d'accéder à un juge ; qu'un copropriétaire ne peut agir en nullité d'une délibération régulière en la forme de l'assemblée générale des copropriétaires ayant décidé d'une action en justice pour faire rétablir les droits de ces derniers, seraient-ils infondés, sur des parties communes ou des parties privatives à usage commun ; qu'en considérant que monsieur X... pouvait obtenir l'annulation d'une résolution de l'Assemblée générale des copropriétaires lui contestant ses droits pour la seule raison qu'elle nuisait à ses intérêts et n'aurait pas été justifiée par l'intérêt collectif du syndicat des copropriétaires, la Cour d'appel qui a pourtant constaté la parfaite régularité de la délibération, a violé l'article 4 du Code civil ainsi que l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

2°) ALORS QU'il résulte des constatations mêmes de l'arrêt attaqué (p. 5, dernier al.) que le règlement de copropriété de l'immeuble définit le lot 25, propriété des époux X..., comme « la propriété privative et particulière d'un couloir pour passage commun aux lots 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 et les 9 millièmes indivis des parties communes générales » ; qu'en se bornant à affirmer que le règlement de copropriété a donc constitué le couloir desservant les chambres de bonne au cinquième étage en un « lot privatif assorti de millièmes de parties communes générales », sans tenir compte de ce que ce couloir a pour destination de servir de « passage commun » auxdites chambres de bonnes et constitue ainsi une partie privative à usage commun, la Cour d'appel a dénaturé par omission le règlement de copropriété et violé l'article 1134 du Code civil.

3°) ALORS QUE le propriétaire d'une partie privative à usage commun ne peut, sans en changer la destination, rien entreprendre qui aurait pour objet d'en interdire ou d'en réduire l'usage ; qu'en l'espèce, le couloir pour « passage commun » aux chambres de bonne du cinquième étage de l'immeuble et portant le n° 25 du règlement de copropriété constituant une partie privative à usage commun, les époux X... ne pouvaient édifier sur ce couloir un mur ayant pour effet de bloquer l'accès à l'extrémité de ce couloir et de le transformer à usage exclusivement privatif, quand bien même la desserte des chambres de bonne autres que celles de ces derniers ne serait pas entravée ; qu'en annulant cependant la résolution n° 5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 avril 2007 ayant pour objet d'obtenir le rétablissement, par tous moyens légaux, y compris judiciaire, du libre accès à ce couloir de passage commun, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.

4°) ALORS QU'en application de l'article 3 de loi du 10 juillet 1965, constituent des parties communes, affectés à l'usage et à l'utilité de tous les copropriétaires, les gaines ainsi que les éléments d'équipement communs et les locaux techniques auxquels chaque copropriétaire est en droit d'accéder ; que la Cour d'appel a expressément constaté (arrêt p. 6, al. 2) que la partie du cinquième étage de l'immeuble dénommée « cour », située à l'extrémité du couloir desservant les chambres de bonne, inclut la gaine technique de l'immeuble et qu'elle n'est pas accessible par les parties communes, ni au 5ème étage ni aux autres étages ; que la partie technique dénommée « cour », qui sert au passage de diverses canalisations d'eau, d'eaux usées et de fils électriques (arrêt p. 5, al. 6), constitue donc une partie commune à laquelle le mur construit par les époux X... a supprimé l'accès et empêche la réparation de tous désordres ; qu'en décidant néanmoins qu'il n'était pas démontré que ce mur avait supprimé l'accès à une quelconque autre partie commune et en en déduisant que la cinquième résolution votée lors de l'assemblée générale du 17 avril 2007 n'était pas justifiée par l'intérêt collectif du syndicat des copropriétaires, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l'article 1134 du Code civil.

5°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (p. 14, dernier al.), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble avait fait valoir que l'existence d'un wc et d'un point d'eau communs à toutes les chambres de bonne du cinquième étage de l'immeuble situé dans l'emprise du lot n° 24, auquel le mur construit par les époux X... à l'extrémité du couloir servant de passage commun aux chambres de bonne empêche d'accéder, était attestée par l'ensemble des propriétaires et locataires de 6 des 7 chambres de bonne depuis plus de 30 ans et que le constat d'huissier produit présentait les restes de ces anciens éléments sanitaires qui avaient été supprimés ; qu'en se contentant de relever que le règlement de copropriété ne mentionne pas la présence au titre des parties communes d'un wc ni d'un point d'eau communs et en déboutant, en conséquence, le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant au rétablissement de l'accès au wc commun à ces chambres de bonne sans répondre aux conclusions du syndicat des copropriétaires sur ce point, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

6°) ALORS QU'en outre, dans ses conclusions d'appel (p. 12, al. 3), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble avait également fait valoir que les époux X... avaient supprimé l'installation électrique d'éclairage du couloir d'accès aux chambres de bonne de sorte que, outre la construction d'un mur sur le lot 25 à hauteur du lot 23 et la destruction des wc et du point d'eau communs à ces chambres de bonne, celles-ci étaient impropres à leur destination ; qu'en ne s'expliquant pas non plus sur cette destruction de l'installation électrique d'éclairage du couloir d'accès aux chambres de bonne dont le syndicat des copropriétaires était fondé à demander le rétablissement, la Cour d'appel a derechef violé l'article 455 du Code de procédure civile.

Par albert.caston le 27/11/13

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 13 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-26.131

Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président

Me Le Prado, SCP Baraduc et Duhamel, SCP Boulloche, SCP Laugier et Caston, avocat(s)

Donne acte au syndicat des copropriétaires du 4 rue Saint-Jacques du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société 6 rue Saint-Jacques ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que le contrat d'assurance de la société Biche de Bere garantissait les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que l'assuré pouvait encourir du fait des dommages corporels, matériels et immatériels causés à un tiers et imputables à l'activité déclarée de son entreprise, que l'article relatif aux risques assurés énumérait au titre des activités de la société la conception, la fabrication et la commercialisation de bijoux fantaisie, de prêt à porter et d'accessoires de mode et retenu qu'il ressortait de ces stipulations que la garantie n'était due que pour les activités définies au contrat et que l'activité déclarée ne pouvait inclure, directement ou indirectement, à titre d'accessoire, des travaux de gros oeuvre tels que ceux de décaissement de sous-sols entrepris par l'assurée, la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé :

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que les travaux ayant causé les désordres avaient été exécutés par la société Biche de Bere en 2001, alors que le syndicat des copropriétaires du 6 rue Saint-Jacques n'existait pas encore, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la responsabilité de ce dernier n'était pas engagée pour des travaux exécutés antérieurement à sa création, seul le propriétaire de l'immeuble avant division étant tenu à réparation, même si les travaux exécutés dans une partie de l'immeuble restée privative avaient affecté des parties ultérieurement devenues communes ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 4 rue Saint-Jacques aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 4 rue Saint-Jacques et le condamne à payer à la société MMA assurances et au syndicat des copropriétaires du 6 rue Saint-Jacques la somme globale de 2 500 euros et à la société Delaère, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société ABC, la somme de 1 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 4 rue Saint-Jacques

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 4, rue Saint Jacques à LILLE de ses demandes dirigées contre la Société MMA ASSURANCES ;

AUX MOTIFS QU'il est établi par les pièces produites que les désordres dont la réparation est demandée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 4, rue Saint Jacques à LILLE ont pour origine les travaux exécutés au cours de l'année 2001 par la SA BICHE DE BERE dans la cave de l'immeuble voisin situé 6, rue Saint Jacques, celle-ci étant locataire d'un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée de cet immeuble propriété de la SCI ABC ; qu'il résulte en effet du rapport de l'expert judiciaire que la SA BICHE DE BERE a entrepris des travaux consistant en des décaissements de cave sans prendre de précautions particulières, ce qui a eu pour conséquence d'affecter la stabilité des fondations des immeubles sur un sol dont la résistance mécanique s'est avérée très médiocre ; que les travaux ont été interrompus en 2001 sur injonction de l'architecte des bâtiments de France qui avait constaté une rupture d'allège en façade et dressé une contravention pour absence de permis de construire ; que l'immeuble est resté en l'état et les mesures de mise en sécurité n'ont été entreprises qu'à partir de 2003 par la SA BICHE DE BERE ; que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 4, rue Saint Jacques était par conséquent recevable et fondé à invoquer la responsabilité de la SA BICHE DE BERE sur le fondement du trouble anormal de voisinage, la Société MMA ASSURANCES ayant été appelée en cause en qualité d'assureur de la responsabilité civile de la SA BICHE DE BERE ; que cette société avait souscrit auprès de la Société MMA ASSURANCES une police responsabilité civile « tout sauf » ; que le paragraphe A-1 du titre II définit ce qui est garanti comme suit : « Ce qui est garanti : Sont garanties aux conditions et limites fixées par le présent contrat les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que l'assuré peut encourir du fait des dommages corporels, matériels, et immatériels causés à un tiers et imputables à l'activité déclarée de son entreprise » ; que le paragraphe C-1 du titre premier relatif aux risques assurés énumère au titre des activités de la SA BICHE DE BERE la conception, fabrication et commercialisation de bijoux fantaisie, de prêt à porter et d'accessoires de mode, le paragraphe C-2 relatif à la situation des risques précisant pour la fabrication une adresse à CHATEAUBRIANT et pour la commercialisation « le siège social et dans les boutiques et corners » ; qu'il résulte de ces dispositions contractuelles que la garantie n'est due par la Société MMA ASSURANCES que pour les activités définies au contrat, et le Tribunal a à bon droit relevé que l'activité déclarée ne peut inclure directement ou indirectement des travaux de gros oeuvre tels que les travaux de décaissement de sous-sols entrepris par la SA BICHE DE BERE dans la cave de l'immeuble, travaux qui ne sauraient être considérés comme des accessoires de l'activité de la société, étant en outre observé que le bail produit aux débats intervenu entre la SCI ABC et la SA BICHE DE BERE ne mentionne pas l'existence d'une cave dans la désignation du bien loué (arrêt, p. 7 et 8) ;

ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que, dans ses conclusions d'appel, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 4, rue Saint Jacques à LILLE faisait valoir que le contrat d'assurance souscrit par la SA BICHE DE BERE auprès de la Société MMA ASSURANCES envisageait la garantie des dommages causés par « les ouvrages ou travaux effectués par l'assuré (¿) par application des articles 1792 à 1792-4 et 2270 du Code civil ou d'une législation étrangère de même nature » et n'excluait nullement la garantie des dommages causés à autrui par lesdits ouvrages ou travaux, de sorte que l'on ne pouvait s'en tenir à la seule définition de l'activité déclarée qui ne comprenait pas les travaux de gros oeuvre ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 4, rue Saint Jacques à LILLE de ses demandes dirigées contre le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 6, rue Saint Jacques à LILLE ;

AUX MOTIFS QU'il est établi par les pièces du dossier et le rapport d'expertise que les travaux à l'origine du litige ont été exécutés par la SA BICHE DE BERE en 2001 alors que le syndicat des copropriétaires n'existait pas puisque la SCI 6 RUE SAINT JACQUES n'a acquis le lot numéro 2 de l'immeuble correspondant au rez-de-chaussée au couloir et à l'escalier d'accès au premier étage et la totalité des premier et deuxième étages et des combles que le 8 novembre 2002, date à compter de laquelle la propriété de l'immeuble a été effectivement divisée, la SCI ABC conservant la propriété du lot numéro 1 comprenant un local commercial en rez-de-chaussée et les caves de l'immeuble ; qu'il s'ensuit que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 6, rue Saint Jacques ne peut être engagée pour des travaux exécutés antérieurement à sa création, seul le propriétaire de l'immeuble avant sa division étant tenu des dommages causés antérieurement même si les travaux, exécutés dans une partie de l'immeuble restée privative, les caves faisant partie du lot numéro 1, ont affecté des parties ultérieurement devenues communes, tels le sol de la cave, les fondations ou les murs pignons ; qu'il s'ensuit que c'est à tort que le Tribunal a condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 6, rue Saint Jacques à indemniser le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 4, rue Saint Jacques pour les dommages subis par cet immeuble à l'occasion des travaux effectués (arrêt, p. 9) ;

ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux tiers par le vice de construction ou par le défaut d'entretien des parties communes ; que cette responsabilité est encourue quand bien même ces dommages trouveraient leur cause dans des travaux antérieurs à la création du syndicat ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Par albert.caston le 23/11/13

Cet arrêt est commenté par :

- M. KULLMANN, REVUE GENERALE DU DROIT DES ASSURANCES RGDA, 2014, p. 51.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 17 septembre 2013

N° de pourvoi: 12-21.498

Non publié au bulletin Rejet

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que les désordres aux parties communes étaient consécutifs à un incendie ayant pris naissance dans un appartement propriété des époux X..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, a pu retenir que les époux X... avaient commis une faute pour ne pas être couverts par une assurance de responsabilité civile au jour du sinistre et que les consorts Y..., tenus en leur qualité de copropriétaires au payement de leur quote-part du coût des réparations, avaient perdu une chance de voir leur contribution prise en charge par l'assureur des copropriétaires à l'origine des désordres affectant les parties communes ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que la cour d'appel, qui a relevé que M. Z... avait été attrait en intervention forcée par les époux X... en sa qualité de syndic bénévole et qu'aucune demande n'était formée à son encontre, n'a pas violé l'article 455 du code de procédure civile en ne visant pas l'acte de procédure par lequel M. Z... avait été assigné ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... et les condamne in solidum à payer aux consorts Y... la somme de 3000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour les époux X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir condamné les époux X... à payer 4. 000 ¿ uros de dommages-intérêts aux consorts Y...,

AUX MOTIFS QUE :

« Il s'évince des dispositions de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Au cas d'espèce, il n'est pas sérieusement discuté qu'à la suite d'un incendie en date du 18 juillet 2003 et ayant pris naissance dans l'un des appartements propriété des époux X..., la charpente et une partie de la toiture du bâtiment ont été détruites, occasionnant par la suite des dégâts des eaux tels que des infiltrations, ainsi constatés aux termes du rapport d'expertise du 9 mai 2005 de Monsieur A..., expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du 9 novembre 2004 à la requête de Monsieur B..., propriétaire de l'immeuble voisin de celui incendié.

À ce titre, n'est aucunement discuté l'intérêt légitime des consorts Y... à agir à l'encontre des époux X... en réparation de leur préjudice personnel subi dans la jouissance de leurs parties privatives à raison des désordres affectant la toiture de l'immeuble, partie commune, quand bien même aucune action n'aurait été initiée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre du ou des copropriétaires à l'origine de ces désordres.

Pour autant, il appartient aux consorts Y... d'apporter la preuve de ce préjudice.

Or, indépendamment de l'absence des époux X... aux opérations d'expertise judiciaire diligentées par Monsieur A..., alors même qu'ils avaient été régulièrement appelés à l'instance en référé ayant conduit à la désignation d'un expert, il convient de relever que la mission de l'expert se limitait à l'examen et à la description des locaux propriété de Monsieur B... au... à FRONTIGNAN, pour lesquels ont été constatés par l'expert des désordres du fait d'infiltrations provenant des pluies sur le mur mitoyen (copropriété Y...- X...) dont parties de la charpente et de la couverture se sont effondrées suite à l'incendie du 18 juillet 2003 sans qu'aucun travail de réfection n'ait été effectué depuis cette date.

En dépit de doléances relatives à des infiltrations affectant le local commercial lui appartenant et exprimées à l'expert par Monsieur Y... présent aux opérations d'expertise, force est de constater que les consorts Y... ne justifient nullement de la réalité des désordres affectant ledit local par quelque document ou autre procèsverbal de constat que ce soit, encore moins de son insalubrité laquelle serait, selon leurs dires, à l'origine exclusive de la résiliation du bail commercial qu'ils avaient consenti à l'agence Cabinet BESSON Assurances.

Les consorts Y... n'ont au demeurant pas plus agi pour voir étendre les opérations d'expertise à leur local ou faire constater les désordres invoqués.

En effet, pour justification d'une partie de leur préjudice, les consorts Y... versent aux débats :

* Une lettre du 10 février 2005 intitulée « accord » par laquelle « d'un commun accord entre les parties, il a été prévu que le local de Monsieur Y... sera libéré au plus tard le 28/ 02/ 05 » et que « lors de cette libération du local, Monsieur Y... s'engage à verser au Cabinet BESSON au titre d'indemnités la somme de 5. 335, 72 ¿ uros », la signature de Monsieur Y... étant précédée de la mention manuscrite « délai de paiement au 31/ 12/ 2005 » ;

* Un second courrier dactylographié en date du 3 juillet 2006, portant les signatures du locataire et du propriétaire bailleur, ainsi que l'indication de la « rupture du bail du local ... FRONTIGNAN » rédigé en ces termes : « Suite à l'incendie qui s'est produit dans un appartement du 2ème étage le 18 juillet 2003, appartenant aux époux X...- C..., l'incendie a détruit une grande partie de la toiture, occasionne à chaque pluie des infiltrations dans le local dont nous sommes locataires. De ce fait, le local est devenu insalubre et plus possible d'y travailler. Je sais bien que vous êtes assurés, nous aussi, mais du fait que les époux X...- C... ne le sont pas, aucune solution n'a pu être trouvée. Nous rompons le bail de location et vous demandons une indemnité de cinq mille trois cent trente trois ¿ uros 72 centimes (5. 333, 72 ¿) représentant le préjudice causé. Règlement reçu ce jour 6/ 01/ 2006 par chèque bancaire sur le CREDIT AGRICOLE » (sic).

Toutefois, outre l'absence de production de ce bail malgré sommation de communiquer en ce sens en date du 20 mai 2009, voire le visa d'un local au « 5bis » rue du Port au lieu du « 5 », il convient de noter que le premier des deux documents précités fait état d'une résiliation de bail à effet du 28 février 2005 avec versement d'une indemnité par le bailleur sans mention aucune des motifs de cette rupture tandis que le second de ces documents laisse entendre une rupture seulement au 6 janvier 2006 sans que le motif invoqué ne soit corroboré par des pièces justificatives ni que l'indemnité versée ne soit explicitée par le contrat non produit ou tout autre document.

Par ailleurs, en dehors de procéder par simples allégations, les consorts Y... ne démontrent pas plus leur préjudice à raison d'éventuelles pertes de loyers.

Dans ces conditions, la demande en réparation du préjudice allégué par les consorts Y... à ce double titre sera en voie de rejet.

S'agissant de la quote-part réglée par les consorts Y... à Monsieur Z..., acquéreur avec Madame D..., courant août 2008, des lots de copropriété des époux X..., à hauteur de 4. 154, 70 ¿ uros, la faute imputable aux époux X... consiste pour ces derniers à ne pas avoir souscrit une assurance responsabilité civile ou, à tout le moins, à ne plus être couverts au jour du sinistre par une telle assurance, de sorte que les consorts Y..., tenus en leur qualité de copropriétaires de l'immeuble au paiement pour un quart des réparations concernant la réfection de la charpente et de la toiture, parties communes.

Il s'agit là d'une simple perte de chance à voir leur contribution en tant que copropriétaires être prise en charge par l'assureur des copropriétaires à l'origine des désordres affectant lesdites parties communes.

En l'état des éléments de la cause, cette perte de chance sera réparée par l'octroi de dommages-intérêts à hauteur de 4. 000 ¿ uros.

Le jugement déféré sera infirmé en ce sens. »

ALORS D'UNE PART QUE la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis et aucun autre texte de loi ne prévoit une quelconque obligation d'assurance pour le propriétaire d'un lot de copropriété ; Qu'en imputant à faute aux époux X... le fait ne pas être assurés pour leur responsabilité civile sans préciser en vertu de quel texte de loi ils étaient soumis à une telle obligation, la Cour d'appel a mis la Cour de Cassation dans l'impossibilité d'exercer son contrôle ; Que, ce faisant, elle a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS D'AUTRE PART QUE M. et Mme X... soulignaient en page 2 de leurs conclusions déposées le 21 octobre 2010 (prod.) que l'incendie aurait été déclenché par le locataire de l'un de leurs appartements ; Que dès lors que l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, il appartenait à la Cour d'appel de rechercher si les consorts Y... n'auraient pas pu se retourner contre l'assureur du locataire à l'origine du sinistre ; Qu'en énonçant, sans se livrer à cette recherche, que les intimés avaient subi une perte de chance de voir leur contribution en tant que copropriétaires prise en charge par l'assureur des copropriétaires à l'origine des désordres affectant les parties communes du fait du défaut d'assurance de M. et Mme X... à l'époque du sinistre, la Cour d'appel a encore violé l'article 455 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir, après avoir mis Monsieur Z... hors de cause, condamné les époux X... à lui payer une indemnité à hauteur de 1. 000 ¿ uros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour l'avoir appelé en la cause par intervention forcée en sa seule qualité de syndic bénévole du syndicat des copropriétaires 5 rue du Port à FRONTIGNAN sans former aucune demande à son encontre et sans appeler le syndicat des copropriétaires en la cause ;

ALORS QU'aucune des mentions de l'arrêt attaqué ne précise par quel acte de procédure Monsieur Z... a été appelée en intervention forcée ; Qu'en s'abstenant totalement de viser l'acte de procédure par lequel Monsieur Z... avait été assigné en intervention forcée, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

Par albert.caston le 20/11/13

Cet arrêt est commenté par :

- M. LANDEL, Dictionnaire permanent « assurances », bulletin, décembre 2013, p. 15.

- M. CHOLET, SJ G, 2013, p. 2326.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 13 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-24.870

Publié au bulletin Cassation

Sur le moyen unique :

Vu les articles 114 et 117 du code de procédure civile, ensemble l'article 901 du même code ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 25 juin 2012) que le syndicat des copropriétaires de la résidence Paul Leautaud (le syndicat) a relevé appel du jugement du 30 novembre 2010 l'ayant condamné à payer certaines sommes à la société Cofex Ile-de-France (la société Cofex) suivant déclaration du 23 décembre 2010 faite pour le syndicat représenté par son syndic la société Cabinet Foncia Manago ; que la société Cofex a soulevé la nullité de la déclaration d'appel faite par l'ancien syndic de la copropriété ;

Attendu que, pour dire nulle la déclaration d'appel, l'arrêt relève que le jugement avait été signifié le 3 mars 2011 au syndicat pris en la personne de son syndic la société Sabimo et retient que la déclaration d'appel du 23 décembre 2010, formée par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Foncia Manogo, qui n'avait plus le pouvoir de le représenter, était nulle et que les conclusions prises le 22 avril 2011 n'avaient pu régulariser la déclaration d'appel, la couverture de cette nullité de fond ne pouvant intervenir que dans le délai d'appel, lequel expirait le 3 avril 2011 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'erreur dans la désignation de l'organe représentant légalement une personne morale dans un acte d'appel avec ou sans représentation obligatoire, ne constitue qu'un vice de forme, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la société Cofex Ile-de-France aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Cofex Ile-de-France à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Paul Leautaud la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Cofex Ile-de-France ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Paul Leautaud

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR déclaré nulle la déclaration d'appel du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Paul Léautaud à Sarcelles ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « considérant que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'ordonnance d'avoir déclaré nulle sa déclaration d'appel aux motifs que le nom du syndic représentant le syndicat des copropriétaires n'est pas celui représentant effectivement, à la date de l'appel, le syndicat des copropriétaires, et que la régularisation qui aurait pu intervenir par voie de conclusions a été effectuée hors délais, alors qu'il n'y aurait pas absence de pouvoir du syndic, représentant le syndicat des copropriétaires, puisque la déclaration d'appel mentionne bien que l'organe de représentation du syndicat est son syndic, erreur matérielle sur le nom du syndic, représentant le syndicat des copropriétaires, alors qu'il s'agirait d'un vice de forme et qu'il n'y aurait pas de grief, alors que la déclaration d'appel n'encourrait pas la forclusion ; Considérant que la déclaration d'appel a été faite, le 23 décembre 2010, au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence Paul Léautaud à Sarcelles, syndicat de copropriété ayant son siège social résidence Paul Léautaud à Sarcelles et représenté par son syndic la SAS Cabinet Foncia Manago dont le siège est 3 rue Henri Dunant à Ezanville, pour qui domicile est élu à Versailles en l'étude de l'avoué laquelle se constitue pour le susnommé ; Considérant que, par lettre du 14 décembre 2010, l'huissier de justice a fait connaître au conseil de la société Cofex IDF que le cabinet Foncia a refusé l'acte de signification du jugement au motif qu'il n'était plus syndic de la résidence ; Considérant que la société Cofex IDF a fait signifier, à personne habilitée, le jugement, le 3 mars 2011, au syndicat des copropriétaires de la résidence Paul Léautaud à Sarcelles pris en la personne de son syndic la SARL Sabimo ; Considérant qu'aux termes de l'article 117 du code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte, le défaut de pouvoir d'une personne figurant au procès comme représentant d'une personne morale ; Considérant que l'article 121 du même code dispose que dans les cas où elle est susceptible d' être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ; Considérant que c'est par d'exacts motifs que le conseiller de la mise en état s'est prononcé en retenant que la déclaration d'appel du 23 décembre 2011 lire 2010 est nulle comme formée par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Foncia Manago qui n'avait plus le pouvoir de le représenter ; Considérant que la couverture de cette nullité de fond ne pouvait intervenir que dans le délai d'appel, lequel expirait le 3 avril 2011; que les conclusions prises le 22 avril 2011 par le syndicat des copropriétaires n'ont pu régulariser la déclaration d'appel ; que le délai d'appel n'a pu être interrompu par la déclaration d'appel du 23 décembre 2010, une déclaration d'appel ne s' analysant pas en une demande en justice et les dispositions invoquées des articles 2241 et 2242 du code civil n'étant, en tout état de cause, pas applicables en l'espèce au litige introduit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Vu le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 30 novembre 2010 prononçant diverses condamnations à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence Paul Léautaud à Sarcelles au profit de la société COFEX ILE-DE-FRANCE ; Vu le refus en date du 14 décembre 2010 du cabinet FONCIA MANAGO de recevoir la signification de ce jugement au motif qu'il n'était plus le syndic de la résidence ; Vu l'appel en date du 23 décembre 2010 du syndicat des copropriétaires "représenté par son syndic, la société FONCIA MANAGO" ; Vu, en date du 3 mars 2011, la nouvelle signification du jugement faite à personne habilitée de la société SABIMO, nouveau syndic de la résidence ; Vu l'absence de nouvelle déclaration d'appel de la société SABIMO ; Vu, en date du 22 avril 2011, les premières conclusions d'appel du syndicat des copropriétaires "représenté par son syndic, le cabinet SABIMO" ; Vu les conclusions de nullité de déclaration d'appel (dernières conclusions: 30 janvier 2012) de la société COFEX ILE-DE-FRANCE nous demandant en outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les conclusions en réponse du syndicat des copropriétaires (dernières conclusions : 30 janvier 2012) nous demandant de rejeter la demande de nullité de son appel formée par la société COFEX ILE-DE-FRANCE et de condamner celle-ci à lui verser la somme de 5.000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Avons entendu le 31 janvier 2012 les conseils des parties et statué ainsi qu'il suit : Attendu que la déclaration d'appel du 23 décembre 2011 lire 2010 du syndicat des copropriétaires "représenté par son syndic, la société FONCIA MANAGO" est nulle, ladite société n'ayant plus le pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires comme elle l'a du reste déclaré elle-même à l'huissier qui venait lui signifier le jugement le 14 décembre précédent ; Attendu que la société COFEX ILE-DE-FRANCE a fait signifier à nouveau le jugement du 30 novembre 2011 lire 2010 au nouveau syndic de la résidence, le cabinet SABIMO, le 3 mars 2001 ; que le délai d'appel a donc expiré le 3 avril 2011 ; qu'à supposer que les conclusions au fond du syndicat des copropriétaires du 22 avril 2011 puissent valoir implicitement régularisation d'appel, comme il l'allègue, elles sont de toutes façons tardives ; qu'il échet, en conséquence, de déclarer nulle la déclaration d'appel du syndicat des copropriétaires » ;

1°/ ALORS, D'UNE PART, QUE l'indication erronée de l'organe représentant légalement une personne morale dans un acte de procédure ne saurait priver un justiciable de son droit d'accès à un tribunal et ne constitue qu'un vice de forme dont la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque, de prouver l'existence d'un grief ; qu'en l'espèce, pour annuler la déclaration d'appel et déclarer l'appel irrecevable, la cour d'appel a affirmé que constituait une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte le fait que la déclaration d'appel avait été formée par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Foncia Manago qui n'avait plus le pouvoir de le représenter car elle avait été remplacée dans ses fonctions de syndic par la société Sabimo, quand cette irrégularité ne constituait qu'un simple vice de forme ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, les articles 114, 117 et 901 du Code de procédure civile et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ ALORS, D'AUTRE PART, QUE la nullité pour vice de forme d'un acte de procédure n'est prononcée que si la preuve d'un grief est rapportée par la partie qui l'invoque ; qu'en l'espèce, pour annuler la déclaration d'appel, la cour d'appel s'est bornée à énoncer que l'indication, pour la première fois, dans les conclusions du 22 avril 2011, que le syndicat des copropriétaires était représenté par la société Sabimo, son nouveau syndic, était tardive ; que la cour d'appel, qui n'a pas relevé que l'intimée avait invoqué l'existence d'un grief causé par cette irrégularité de forme et qui n'en a constaté elle-même aucun, a violé les articles 114, alinéa 2, 117 et 901 du Code de procédure civile ;

3°/ ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la nullité pour vice de forme d'un acte de procédure peut être couverte en tout état de la procédure, par une régularisation ultérieure jusqu'à ce que le juge statue ; qu'en l'espèce, pour déclarer l'appel irrecevable, la cour d'appel a affirmé que l'indication, pour la première fois, dans les conclusions du 22 avril 2011, que le syndicat des copropriétaires était représenté par la société Sabimo, son nouveau syndic, était tardive et ne saurait emporter régularisation puisqu'elle était postérieure à l'expiration du délai d'appel ; qu'en statuant comme elle l'a fait, bien que la régularisation de la mention de l'organe représentant légalement le syndicat des copropriétaires pouvait intervenir en tout état de la procédure, la cour d'appel a violé l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et les articles 114 et 115 du Code de procédure civile par refus d'application et l'article 117 du Code de procédure civile par fausse application.

Par albert.caston le 20/11/13

14ème législature

Question N° : 29172 de Mme Seybah Dagoma ( Socialiste, républicain et citoyen - Paris ) Question écrite

Ministère interrogé > Égalité des territoires et logement Ministère attributaire > Justice

Rubrique > propriété Tête d'analyse > multipropriété Analyse > réglementation. réforme. perspectives

Question publiée au JO le : 11/06/2013 page : 6012

Réponse publiée au JO le : 19/11/2013 page : 12133

Date de changement d'attribution : 25/06/2013

Texte de la question

Mme Seybah Dagoma attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur la pratique des « ventes à la découpe ». Ces derniers mois, ces opérations spéculatives de liquidation du parc locatif privé se sont multipliées à Paris et dans de nombreuses grandes villes, où elles détruisent la mixité sociale et rendent l'accès au logement encore plus difficile dans des zones déjà sous tension. Bien souvent, ces ventes à la découpe, conduites principalement par des sociétés « marchandes de biens » sans autre impératif que de rendement financier spéculatif, sont un véritable drame social pour les nombreux locataires, souvent issus des catégories populaires et moyennes, qui les subissent. En effet, malgré la loi Aurillac et l'accord collectif relatif aux congés pour vente du 16 mars 2005, les locataires de ces immeubles découpés n'ont en réalité pas d'autre choix que de racheter leur logement à un prix souvent très élevé, dans les six mois du lancement de l'opération ou de se savoir expulsable au plus tard dans les six ans, par le « découpeur » ou l'investisseur individuel qui rachète le logement occupé. Paris et les grandes métropoles subissent les conséquences de ces opérations immobilières spéculatives. L'inexistence d'un « permis de diviser », en particulier dans les secteurs tendus, prive préfets et collectivités locales d'un outil efficace pour lutter contre les dérives spéculatives et la disparition du parc locatif privé. Une telle autorisation ne devrait être délivrée que sous certaines conditions techniques (habitabilité, salubrité, sécurité, performances environnementales, accessibilité...) mais surtout en contrepartie de garanties de maintien locatif de longue durée, pour les locataires en place, et de mixité sociale dans l'immeuble. Aussi, face à ce constat, elle lui demande quels dispositifs de renforcement des droits des locataires et de lutte contre ces opérations qui vont à l'encontre des priorités en matière de logement, le Gouvernement compte prendre, notamment dans le cadre du futur projet de loi sur le logement.

Texte de la réponse

Plusieurs mesures ont été prises afin d'organiser les ventes par lots dans les grands ensembles immobiliers. Outre des accords collectifs conclus en 1998 et 2005 dans le cadre de la Commission nationale de concertation, qui ont notamment permis de renforcer l'information individuelle des locataires, la loi du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente a instauré au bénéfice du locataire un droit de préemption en cas de vente globale d'un immeuble, assimilée à la vente par appartements. Cette loi a également élargi l'exercice du droit de préemption de la commune, créé une protection particulière du locataire en fin de bail ainsi que des sanctions en cas de non respect des obligations issues des accords collectifs. Si ce dispositif mérite d'être amélioré en vue d'assurer une meilleure protection des locataires en place, qui ne peuvent faute de moyens suffisants exercer leur droit de préemption, cette protection doit néanmoins s'articuler avec les exigences constitutionnelles liées au respect du droit de propriété. Or, soumettre à l'obtention d'un permis de diviser, délivré par une autorité administrative, la possibilité pour le propriétaire d'un immeuble de vendre son bien à la découpe pourrait être considéré comme une atteinte excessive au droit de propriété. De même, imposer à un propriétaire privé, de vendre un bien en garantissant au locataire en place le maintien dans les lieux sans limitation de durée serait susceptible d'être contraire au droit de propriété non seulement du vendeur mais encore de l'acquéreur. A l'issue d'une large concertation, le projet de loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové, en cours d'examen au Parlement, prévoit de modifier l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, afin d'élargir le champ d'application de la législation relative à la vente à la découpe et pour inclure dans la procédure les immeubles dès lors qu'ils sont vendus par lot de plus de 5 logements, au lieu de 10 actuellement. En élargissant le champ d'application des dispositions protectrices, cette modification contribuera à renforcer les droits des locataires.

Par albert.caston le 07/11/13

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition, sept. 2013 éd. « Le Moniteur », pages 293 et 679.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 16 octobre 2013

N° de pourvoi: 12-23.793

Publié au bulletin Cassation

Sur le premier moyen :

Vu l'article 554 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 21 mai 2012), que la société Résidence du Hameau a fait procéder à l'édification d'un immeuble à usage d'habitation et de bureaux qu'elle a divisé selon un règlement de copropriété et un état descriptif de division établi le 10 février 1994 rectifié le 5 septembre 1995 et vendu par lots en l'état futur d'achèvement ; que par acte du 29 décembre 1994, elle a vendu divers locaux à la société Château Soyer (la société) et à Mme X..., propriétaire d'un lot auquel est attaché un droit de jouissance privative d'une partie de terrasse ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3-5 ter rue Soyer (le syndicat) a assigné la société en démontage et retrait de l'appareil de climatisation installé sur cette terrasse ; que M. et Mme Y..., copropriétaires, sont intervenus volontairement à la procédure devant le tribunal et Mme X... devant la cour d'appel ;

Attendu que, pour déclarer Mme X... irrecevable en son intervention volontaire, l'arrêt relève que celle-ci est bénéficiaire de la jouissance d'une partie de la terrasse, partie commune sur laquelle est implanté le climatiseur, pour s'associer aux demandes du syndicat et demander le remboursement de charges indûment versées et retient que tous les copropriétaires sont propriétaires indivis de la toiture terrasse, et qu'en sa qualité de co-indivisaire, Mme X... ne peut pas être considérée comme un tiers ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si Mme X... n'avait pas un droit propre échappant à sa représentation par le syndicat, la cour d'appel n'a pas donnée de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la société Château Soyer aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize octobre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3-5 ter rue Soyer, Mme Chantal Y..., M. Vincent Y... et Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré Madame Jennifer X... irrecevable en son intervention volontaire ;

AUX MOTIFS QUE « Mme X..., propriétaire du lot n° 9009 et bénéficiaire de la jouissance d'une partie de terrasse, partie commune, sur laquelle est implantée le climatiseur litigieux, intervient volontairement en cause d'appel pour s'associer aux demandes du syndicat des copropriétaires et pour demander la condamnation solidaire de la SCI CHATEAU SOYER, de la SCI SOYER-BOSSE, de la SCI SIVAL et de la SARL ARES FILMS à lui rembourser la somme de 1.373,29 ¿ correspondant au montant des charges indues qu'elle a versées ; qu'aux termes de l'article 554 du code civil sic , « peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité » ; que Mme X... n'est pas intervenue en première instance mais, en sa qualité de copropriétaire, elle était représentée par le syndicat des copropriétaires, qu'en application de l'article 4 de la loi du 10 juillet 1965, tous les copropriétaires sont propriétaires indivis de la toiture terrasse partie commune sur laquelle est implanté le climatiseur litigieux ; qu'en sa qualité de co-indivisaire, elle ne peut, par application de l'article 554 précité, intervenir devant la cour puisqu'elle ne peut pas être considérée comme tiers ; que son intervention volontaire est donc irrecevable pour défaut de qualité à agir ; que, par ailleurs, sa demande en remboursement de charges, constitue une demande nouvelle qui n'a pas été soumise au tribunal, qu'elle doit donc être déclarée d'office irrecevable par application de l'article 564 du code de procédure civile » ;

1°/ ALORS QU' une partie qui était représentée en première instance est recevable à intervenir en appel en vue de faire valoir un droit propre pour lequel elle n'était pas représentée ; qu'en retenant, pour déclarer l'intervention volontaire de Madame Jennifer X... irrecevable pour défaut de qualité à agir, que cette dernière n'avait pas qualité à intervenir dès lors qu'elle avait été représentée en première instance par le syndicat des copropriétaires, sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si Madame Jennifer X... ne disposait pas d'un droit propre échappant à sa représentation par le syndicat, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 554 du Code de procédure civile ;

2°/ ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut relever d'office un moyen sans avoir au préalable invité les parties à s'en expliquer contradictoirement ; qu'en l'espèce, au soutien de leur demande tendant à faire constater l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de Madame Jennifer X..., les intimés faisaient seulement valoir que cette dernière n'aurait pas qualité à intervenir volontairement, et non que la demande en remboursement de charges qu'elle formait serait irrecevable en raison de sa nouveauté ; qu'en relevant d'office cette irrecevabilité, sans avoir au préalable invité les parties à s'en expliquer contradictoirement, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;

3°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE l'interdiction de présenter des demandes nouvelles devant la cour d'appel ne s'applique pas aux intervenants volontaires en cause d'appel ; qu'en déclarant irrecevable la demande en remboursement de charges présentée par Madame Jennifer X..., intervenante volontaire, en raison de sa nouveauté, la Cour d'appel a violé l'article 564 du Code de procédure civile par fausse application de ce texte.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le Syndicat des Copropriétaires et les époux Y... de leurs demandes tendant, en substance, au démontage et au retrait, aux frais de la SCI Château du Soyer, du système de climatisation situé sur la terrasse de l'immeuble ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' « il résulte des pièces produites que les appareils de climatisation, qui servent au chauffage et à la climatisation des différents locaux à usage de bureaux de l'immeuble, ont été installés sur une partie de la toiture terrasse, partie commune, non pas par la SCI CHATEAU SOYER, mais par la SCI RESIDENCE DU HAMEAU, maître de l'ouvrage, au moment de la construction du bâtiment ; que ce système de climatisation apparaît ainsi sur les plans d'exécution datés du 5 septembre 1995 (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 13), qu'il a été fourni par la société TECHNIBEL le 28 novembre 1995 à la société LC ASSISTANCE chargée de la pose des appareils (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 18), que la tuyauterie alimentant la climatisation a été mise en place par la société JOHNSON CONTROLS en octobre 1995 (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 12) ; que la pose des appareils a été effectuée à la fin de l'année 1996 (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 16) ; que les travaux de construction de l'immeuble, en ce compris l'installation de climatisation qui était achevée, ont été réceptionnés par le maître de l'ouvrage le 29 janvier 1997 (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 15), que les travaux ont obtenu de la part de la ville de Neuilly-Sur-Seine le certificat de conformité le 2 juin 1997 ; qu'à cet égard, il n'est pas nécessaire que la SCI CHATEAU DU SOYER produise le permis de construire, ce qu'elle ne saurait être en mesure de faire puisqu'elle n'en a pas été bénéficiaire, seule l'obtention du certificat de conformité (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 11) étant suffisante pour attester, en l'absence de tout recours allégué par des tiers, de la conformité des travaux aux prescriptions du permis de construire et des documents annexés ; que le statut de la copropriété est devenu applicable à l'immeuble litigieux au moment de son achèvement, soit à une époque où les appareils de climatisation étaient déjà en place sur une partie de la toiture-terrasse, de sorte qu'ils sont inclus dans les parties communes ; que l'argument du syndicat des copropriétaires selon lequel l'installation de climatisation « est constitutive de travaux réalisés par certains copropriétaire au bénéfice exclusif de leurs lots et portant atteinte, pour les ouvrages extérieurs aux parties privatives, à l'intégrité des parties communes », est donc inopérant ;

Que le règlement de copropriété du 10 juillet 1994 stipule que « constituent des parties communes générales, celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires, ne constituant pas des parties privatives aux termes du présent règlement de copropriété ou de l'état descriptif de division » ; que ces parties communes comprennent notamment « les appareils (compteurs centraux, transformateurs, s'il en existe) et les branchements sur les conduites principales de la ville, les canalisations d'eau, de gaz, d'électricité communes à l'immeuble et, en général, tous les appareils, canalisation, gaines et réseaux de toute nature d'utilité commune à l'immeuble, ainsi que leur emplacement (mais non pas, bien entendu, les appareils et parties de canalisations, conduits et tuyaux affectés à l'intérieur de chaque local à l'usage exclusif et particulier de celui-ci, non plus que les appareils et parties de canalisation affectés particulièrement à un ou plusieurs groupes de copropriétaires) » ; qu'en l'espèce le climatiseur réversible est installé sur la toiture terrasse, partie commune de l'immeuble, et la canalisation traverse la toiture terrasse ; qu'à l'époque de la rédaction du règlement de copropriété, ce système de climatisation/chauffage n'avait pas encore été prévu par le constructeur-vendeur, et il n'y est donc pas mentionné, pas plus que l'installation de « ventilation mécanique contrôlée » (VMC) dont il n'est pas contesté qu'elle constitue une partie commune ; que le règlement de copropriété précise d'une part, en page 6 article 4 que « les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire », d'autre part en page 6 et concernant la définition des parties privatives, qu'il s'agit de « tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux », ce qui exclut le système de climatisation réversible qui se trouve à l'extérieur des locaux ; qu'il convient par conséquent de se référer, comme l'a exactement fait le tribunal, à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » ; que la climatisation étant affectée à tous les lots à usage de bureaux, elle constitue une partie commune en application de l'article 3 précité, et également au vu de ce qui a été indiqué figurant en page 6 du règlement de copropriété, étant précisé que depuis les ventes intervenues en janvier 2012, il y désormais plusieurs propriétaires de lots à usage de bureaux ;

Que la jouissance exclusive de la partie de la terrasse toiture sur laquelle sont implantés les appareils de climatisation n'a pas été vendue à Mme X... mais à la SCI CHATEAU SOYER ; que le procès-verbal de livraison entre la SCI RÉSIDENCE DU HAMEAU, venderesse, et la SCI CHATEAU SOYER, du 15 avril 1996, fait état de la livraison, non seulement des bureaux et des halls d'entrée des bureaux, mais également du « droit de jouissance privative et particulière liée à la partie terrasse sur le lot 9009 » (pièce SCI n° 40), que cette partie de terrasse sert à l'assiette des appareils de climatisation des bureaux acquis par la SCI CHATEAU SOYER aux termes de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 29 décembre 1994 ; qu'aux termes de l'acte de « vente de biens achevés » du 19 mai 2000 reçu par Maître Z..., la SCI RÉSIDENCE DU HAMEAU a vendu à Mme X... divers lots parmi lesquels le lot n° 9009 constitué d'un appartement de 4 pièces et de « la jouissance privative d'une partie de la terrasse accessible », qu'il est annexé à l'acte un plan de la terrasse qui ne comporte ni paraphe ni signature (pièce syndicat des copropriétaires n° 33) ; que la SCI CHATEAU SOYER communique le même plan qu'elle a obtenu du notaire rédacteur de l'acte qui mentionne que le plan est « annexé à la minute d'un acte reçu par le notaire soussigné le 19 mai 2000 » et qui comporte la signature de Mme X... (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 17) ; que ce plan, annexé à l'acte de vente du 19 mai 2000 et signé par Mme X..., marque bien l'emplacement des appareils de climatisation sur la partie de la terrasse dont le droit de jouissance appartient à la SCI CHATEAU SOYER depuis le 15 avril 1996 ; que Mme X... n'a donc pas acquis, le 19 mai 2000, la totalité de la surface de la terrasse accessible, que Mme X... a signé le plan qui délimite l'emprise et qui exclut l'emprise du système de climatisation ; qu'il est à noter que le plan annexé à l'acte de vente du 19 mai 2000 signé par Mme X... (pièce 17 précitée) est en tout point similaire au dessin de la terrasse qui apparaît sur le plan d'exécution du 27 juin 1995 (pièce 13 précitée) ; qu'en outre la description des droits de jouissance exclusifs respectifs cédés à Mme X... par l'acte d'acquisition du 19 mai 2000 et à la SCI CHATEAU SOYER dans le procès-verbal de livraison des locaux du 15 avril 1996 est conforme au plan constituant l'état du règlement de copropriété d'origine du 10 février 1994 après 2ème rectificatif du 5 septembre 1995 du 4ème modificatif du 27 juin 1995 (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 1) ; que par l'effet de l'article 711 du code civil, la SCI CHATEAU SOYER est propriétaire de tous les lots à usage de bureaux d'une part, et du droit de jouissance exclusif de la partie de la terrasse servant d'assiette aux appareils de climatisation / chauffage des bureaux, ce qu'a confirmé la SCI RÉSIDENCE DU HAMEAU dans un courrier du 25 août 2003 adressé au notaire rédacteur de l'acte du 19 mai 2000 (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 39) ; que le syndicat des copropriétaires ne peut reprocher le transfert d'une partie du droit de jouissance exclusif de la terrasse accessible au profit de la SCI CHATEAU SOYER au regard de la clause « travaux modificatifs et supplémentaires » insérée dans chaque acte de vente en l'état futur d'achèvement qui est conforme à l'article R 261-5 du code de la construction et de l'habitation ; que tant que l'immeuble n'est pas achevé, le vendeur-constructeur peut modifier l'immeuble conformément à la clause « travaux modificatifs et complémentaires » dans la mesure où le syndicat n'a pas encore d'existence légale ; qu'en revanche, Mme X... qui a acheté des lots dans un immeuble achevé, ne peut avoir acquis ce qui a été déjà vendu à un tiers au terme d'un acte antérieur » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « il résulte des pièces versées aux débats par la défenderesse que le climatiseur litigieux a été installé par le constructeur de l'immeuble. C'est ce que révèlent les plans d'exécution du 27 Juin 1995 (pièce n° 13 du défendeur), le plan de l'entreprise SAGA intervenue sur le chantier (pièce n° 14), le procès-verbal de réception du 29 Janvier 1997 où l'une des réserves consiste à peindre en beige le cache du climatiseur (pièce n° 15) et le compte rendu de visite du 3 Octobre 1996, qui liste la nature des travaux à exécuter « climatisation à poser commande fixée » (pièce n° 16). S'agissant donc d'un équipement d'origine, qui dessert tous les lots à usage de bureau, et dans le silence du règlement de copropriété (puisque le règlement initial, qui continue à définir les parties communes et les parties privatives n'est pas produit aux débats), il convient de se référer aux dispositions de l'article 3 de la Loi du 10 Juillet 1965, qui dispose que sont communes, les parties des bâtiments et les terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, la loi répute parties communes les éléments d'équipements communs. Le climatiseur litigieux est donc un élément d'équipement commun aux locaux à usage de bureaux, et les canalisations ou alimentations électriques qui permettent le fonctionnement de cet élément commun sont également des parties communes en application du même article 3 susvisé qui répute parties communes, non seulement les éléments d'équipements communs, mais encore les parties de canalisations, y afférentes qui traversent les locaux privatifs. Le fait que cet élément commun (et les canalisations où câbles qui le desservent) n'apparaissent pas sur le plan annexé au règlement de copropriété ou aux actes de vente, n'est nullement révélateur d'une appropriation indue de parties communes ou de parties privatives. En effet, ni la VMC, ni les canalisations de distribution des fluides (eau, électricité, chauffage¿) ne sont représentés sur ces plans, alors qu'ils traversent effectivement les parties communes, voire les parties privatives. C'est donc pareillement, sans violation aucune du droit de la copropriété que l'alimentation en eau et les câbles d'alimentation électrique du climatiseur traversent la jardinière des époux Y..., partie commune à jouissance privative » ;

1°/ ALORS QUE la détermination des parties communes d'un immeuble en copropriété résulte des dispositions du règlement de copropriété ou, à défaut, de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que le règlement de copropriété de l'espèce, comme l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, déterminaient les parties communes en fonction de l'usage qui en est fait ; qu'en déduisant cependant que le système de climatisation litigieux était « inclus dans les parties communes » du seul fait que « le statut de copropriété est devenu applicable à l'immeuble litigieux au moment de son achèvement, soit à une époque où les appareils de climatisation étaient déjà en place sur une partie de la toiture-terrasse », la Cour d'appel, s'attachant ainsi à un critère chronologique indifférent, a statué par des motifs inopérants et privé ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil et de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

2°/ ALORS QUE les dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, aux termes desquelles « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » et « sont réputées parties communes (¿) les éléments d'équipements communs », n'ayant pas de caractère impératif, les copropriétaires sont libres d'y déroger dans le règlement de copropriété ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé que le règlement de copropriété prévoyait, en son article 4, que ne sont pas des parties communes « les appareils et parties de canalisation affectés particulièrement à un ou plusieurs groupes de copropriétaires », ce dont il résultait que le règlement dérogeait, pour ce qui concerne les appareils et parties de canalisations, à la définition des parties communes posée par l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en retenant cependant, pour déterminer la nature du système de climatisation litigieux, « qu'il convient (¿) de se référer (¿), à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 », ce dont elle a déduit que ce système de climatisation était une partie commune en ce qu'il était affecté à tous les lots à usage de bureaux, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1134 du Code civil ;

3°/ ALORS QUE le règlement de copropriété et l'état descriptif de division qu'il contient constituent des documents contractuels ; qu'en conséquence, ils ont force de loi entre les copropriétaires et ne peuvent être vidés de leur substance par un accord particulier ; qu'en énonçant que la jouissance privative de la partie de la terrasse sur laquelle se trouvait le système de climatisation litigieux « appartenait » à la SCI Château Soyer, pour se l'être vu « céder » aux termes du procès-verbal de réception établi le 14 avril 1996, sans rechercher si un tel acte n'avait pas pour effet de porter atteinte, en les vidant de leur substance, au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division qui y était inclus, lesquels n'accordaient un droit de jouissance privative de la terrasse qu'aux lots à usage d'habitation situés au sixième étage de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 Code civil ;

4°/ ALORS QUE lorsqu'il ne concerne pas des actes nécessaires pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme ou aux obligations imposées par le permis de construire ou pour assurer la desserte ou le raccordement de l'immeuble avec les réseaux de distribution et les services publics, le mandat donné par l'acquéreur au vendeur d'un immeuble à construire pour réaliser certains actes de disposition sur l'immeuble doit, conformément à l'article R. 261-5 du Code de la construction et de l'habitation, être spécial et porter sur des actes indispensables à la construction du bâtiment ; qu'en retenant que la clause « travaux modificatifs et supplémentaires » incluse dans les actes de vente en l'état futur d'achèvement permettait au vendeur constructeur de l'immeuble de transférer un droit de jouissance privative sur des parties communes, sans constater ni que cette clause contenait un mandat spécial en ce sens, ni qu'un tel transfert était indispensable à la construction de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R.261-5 du Code de la construction et de l'habitation.

Par albert.caston le 06/11/13

14ème législature

Question N° : 9212 de M. Jean-Pierre Gorges ( Union pour un Mouvement Populaire - Eure-et-Loir ) Question écrite

Ministère interrogé > Égalité des territoires et logement Ministère attributaire > Justice

Rubrique > propriété Tête d'analyse > multipropriété Analyse > réglementation. réforme. perspectives

Question publiée au JO le : 06/11/2012 page : 6237

Réponse publiée au JO le : 05/11/2013 page : 11645

Date de changement d'attribution : 13/11/2012

Date de renouvellement : 23/04/2013

Date de renouvellement : 06/08/2013

Texte de la question

M. Jean-Pierre Gorges appelle l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur les difficultés rencontrées par certains multipropriétaires face à des groupes immobiliers. Ces groupes se portent acquéreurs des parts des sociétés civiles, propriétaires des résidences. Lorsqu'ils détiennent les deux tiers des parts, ils demandent la dissolution de la société et rachètent à bas prix les parts restantes. Puis les immeubles sont vendus à la découpe, ce qui leur permet de réaliser une belle plus-value. Les copropriétaires sont alors doublement pénalisés par ce rachat à bas prix qui les prive de la jouissance de leur temps de séjour. Il lui demande quelles mesures vont être prises pour assurer la protection de ces multipropriétaires.

Texte de la réponse

L'attribution par une société d'un immeuble à usage d'habitation en jouissance par périodes à ses associés s'exerce dans le cadre de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. La prise de contrôle d'une telle société au moyen du rachat des parts sociales ou actions des associés par un investisseur ne constitue pas, en soi, une opération illicite. Il est loisible à chaque associé de céder ses parts sociales ou actions ou de refuser de donner suite à une offre d'achat, notamment parce qu'il l'estimerait insuffisante. L'article 13 de la loi du 6 janvier 1986, tel que modifié par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, prévoit que tout associé peut demander à tout moment à la gérance de la société la communication de la liste des noms et adresses des autres associés ainsi que la répartition des parts sociales et des droits de jouissance qui y sont attachés. L'exercice de cette faculté doit permettre aux associés de se connaître, malgré leur nombre et leur éparpillement, et d'agir en commun pour la préservation de leurs intérêts, notamment à l'occasion de semblables opérations. La majorité des deux tiers des voix des associés requise par l'article 16 de la loi du 6 janvier 1986 pour voter la dissolution anticipée de la société constitue une majorité significative. Il n'est donc pas envisagé de la renforcer, ni de fixer un nombre maximum de périodes ou de parts pouvant être possédées par un même associé. Les associés minoritaires, s'ils estiment que la décision de dissolution anticipée est contraire à l'intérêt social et qu'elle n'a été prise que dans l'unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment des membres de la minorité, peuvent saisir les juridictions compétentes d'une demande d'annulation de la décision sur le fondement de l'abus de majorité. Par ailleurs, en cas de liquidation frauduleuse, la mise en cause de la responsabilité pénale et civile du liquidateur peut également être envisagée. Le droit actuel offre une protection aux associés de sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. Toutefois, compte tenu des doléances exprimées par certains associés, le Gouvernement a décidé de procéder à une évaluation des difficultés qui peuvent subsister à la suite de la modification législative précédemment évoquée et a engagé une concertation avec les parties prenantes afin d'envisager d'éventuelles améliorations du dispositif actuellement en vigueur.

Par albert.caston le 17/10/13

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), sept. 2013, éd. « Le Moniteur », page 285.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 18 septembre 2013

N° de pourvoi: 12-16.358

Non publié au bulletin Cassation partielle

Attendu, selon les arrêts attaqués (Douai, 14 juin 2010 et 29 septembre 2011), que la société civile immobilière Les Salicornes (la société) a acquis, par acte du 9 novembre 1982, deux terrains afin d'y réaliser un groupe d'immeubles composé de trois bâtiments dont l'un a été édifié et vendu par lots en état futur d'achèvement ; qu'elle a fait établir un « règlement de copropriété général » et un « règlement de copropriété du bâtiment A » applicable à un syndicat secondaire pour la gestion interne de ce bâtiment ; que le permis de construire obtenu le 12 mars 1981 a été annulé par arrêt du Conseil d'Etat du 22 avril 2005 ; que l'ordonnance désignant un administrateur provisoire a été rétractée par arrêt du 6 décembre 2006 ; que le pourvoi contre cet arrêt a été rejeté par arrêt de la Cour de cassation du 20 novembre 2007 aux motifs que la création du syndicat secondaire et celle du syndicat principal étant subordonnées à l'édification du second bâtiment, il n'existait qu'un seul syndicat de copropriétaires ; qu'après avoir été mise en demeure de remettre en état le terrain d'assiette sur lequel elle avait commencé à édifier les bâtiments B et C, la société a, par acte du 7 juin 2007, assigné le syndicat secondaire « syndicat des copropriétaires du bâtiment A » et la société Opale gestion immobilière, syndic, en son nom personnel, en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Salicornes du 24 mars 2007 et en paiement de dommages-intérêts pour inexécution des dispositions du règlement de copropriété et abus de droit ; qu'elle a, par acte du 10 décembre 2009, assigné sur le fondement de l'article 908 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes (le syndicat) ; que ce dernier et la société Opale gestion immobilière ont soulevé l'irrecevabilité de l'appel ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires :

Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de dire l'action de la société recevable, alors, selon le moyen :

1°/ qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ; que cette situation n'est pas susceptible d'être régularisée lorsque la prétention est émise par ou contre une partie dépourvue de personnalité juridique ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le syndicat secondaire, syndicat des copropriétaires du bâtiment A d'habitation de l'ensemble immobilier Les Salicornes, assigné en première instance par la société civile immobilière Les Salicornes n'avait pas d'existence légale, mais que cette erreur de dénomination avait été rectifiée par les conclusions déposées devant la cour d'appel postérieurement à l'arrêt rendu par la Cour de cassation, ainsi que par l'assignation du syndicat des copropriétaires en vertu de l'article 908 du code de procédure civile ; qu'en statuant ainsi, alors que l'instance ayant été introduite contre une partie dépourvue de la personnalité juridique, cette irrégularité ne pouvait être couverte, la cour d'appel a violé l'article 32 du code de procédure civile ;

2°/ que les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a énoncé que la désignation du syndicat secondaire ne pouvait avoir induit le syndicat des copropriétaires en erreur sur la personne morale visée et ne créait aucune confusion possible ; qu'en se fondant ainsi sur l'absence de grief causé au syndicat des copropriétaires par la désignation du syndicat secondaire, pour rejeter le fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité, la cour d'appel a violé l'article 124 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'il avait été jugé qu'aucun autre syndicat des copropriétaires n'avait jamais existé, que l'erreur de dénomination de la personne morale avait été rectifiée dans les conclusions déposées devant la cour postérieurement à l'arrêt du 20 novembre 2007, que le syndicat avait été assigné en vertu de l'article 908 du code de procédure civile et que les demandes formées contre celui-ci avaient le même objet et tendaient aux mêmes fins que celles contenues dans l'assignation introductive d'instance, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que l'erreur de dénomination de la personne morale, ensuite rectifiée, était sans incidence et que l'assignation n'encourait pas la nullité et n'affectait pas la recevabilité de l'appel ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais, sur le second moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires :

Vu l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que, pour prononcer l'annulation des décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2007, l'arrêt relève que le règlement de copropriété décrit le groupe d'immeubles comme comprenant un terrain, l'emplacement du bâtiment A à construire, un bâtiment B et un bâtiment C, étant précisé que ces deux derniers bâtiments ne formeront qu'un seul ensemble, les fondations étant communes, représentant le lot 64 et retient qu'en affectant 6 000 dix-millièmes des parties communes au lot 64, le règlement de copropriété reconnaît à ce lot, non encore bâti, un droit de construire portant sur des ouvrages dont la description est contenue dans les documents annexés au règlement de copropriété ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la partie privative du lot 64 était constituée du droit de construire les bâtiments B et C, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen du pourvoi incident de la société Opale gestion immobilière qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

Et attendu qu'aucun grief n'est dirigé contre l'arrêt rendu le 14 juin 2010 par la cour d'appel de Douai ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les moyens du pourvoi principal et le second moyen du pourvoi incident de la société Opale gestion immobilière :

REJETTE le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt rendu le 14 juin 2010 par la cour d'appel de Douai ;

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare l'appel recevable, l'arrêt rendu le 29 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Condamne la société Les Salicornes aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Les Salicornes et la condamne à payer à la société Opale gestion immobilière la somme de 3 000 euros et au syndicat des copropriétaires de la résidence La Salicorne la somme de 3 000 euros ;

Par albert.caston le 04/10/13

Cet arrêt est commenté par :

- François-Xavier AJACCIO, Dictionnaire permanent « assurances », bulletin novembre 2013, p. 6.

- François-Xavier AJACCIO, Rémi PORTE et Albert CASTON, Gaz. Pal., 2013, n° 349, p. 11.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 18 septembre 2013

N° de pourvoi: 12-17.440

Publié au bulletin Cassation partielle

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 4 novembre 2011), rendu en matière de référé, que M. X..., propriétaire dans un immeuble en copropriété à Fort-de-France d'un lot partiellement détruit lors d'un tremblement de terre, a assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que la société GFA Caraïbes, assureur de ce dernier, en paiement d'une indemnité provisionnelle à valoir sur le coût des dépenses nécessaires à la réparation des désordres ; que le syndicat des copropriétaires a formé reconventionnellement à l'encontre de l'assureur une demande similaire à son profit ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident :

Attendu que la société GFA Caraïbes fait grief à l'arrêt de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité provisionnelle, alors, selon le moyen :

1°/ que le juge des référés ne peut accorder une provision au créancier que dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ; que dès lors en affirmant, pour condamner la société GFA Caraïbes à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Plein Ciel une indemnité provisionnelle de 300 000 euros, que les biens assurés étant, selon les conditions générales du contrat d'assurance, l'immeuble c'est-à-dire les constructions se trouvant sous la même toiture, les dépendances, les murs et grilles clôturant la propriété, d'évidence les conditions générales du contrat ne limitent pas la garantie aux seules parties communes, l'assureur ne justifiant pas d'une quelconque restrictions à ce titre dans les conditions particulières, ce que déniait la société GFA Caraïbes sur la base des termes des conditions générales, la cour d'appel, qui s'est livrée à une interprétation du contrat d'assurance, a tranché une contestation sérieuse et partant violé l'article 809, alinéa 2, du code de procédure civile ;

2°/ qu'en retenant encore, pour condamner la société GFA Caraïbes à lui payer une provision, que le syndicat des copropriétaires ayant pour objet notamment la conservation de l'immeuble dans son intégralité, l'étendue de la réparation n'est pas limitée aux parties communes de l'immeuble mais concerne à l'évidence tous les dégâts ayant affecté l'immeuble au moment du sinistre, la cour d'appel a tranché une contestation sérieuse portant sur l'étendue de l'obligation à garantie de la société GFA Caraïbes et de nouveau violé l'article 809, alinéa 2, du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait de façon évidente des conditions générales du contrat d'assurance et d'un courrier du 25 juin 1997 versés aux débats qu'étaient assurés les dommages ayant eu pour cause déterminante l'intensité anormale d'un agent naturel et affectant l'immeuble dans son ensemble sans que cette garantie ne soit limitée aux seules parties communes, et que l'assureur ne justifiait pas d'une quelconque restriction à ce titre dans les conditions particulières, la cour d'appel a pu, sans interpréter le contrat ni trancher une contestation sérieuse, allouer une provision au syndicat des copropriétaires ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :

Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que pour rejeter la demande de M. X..., l'arrêt retient que l'immeuble Plein Ciel a été conçu et réalisé conformément aux règles techniques en vigueur en 1970, époque à laquelle il n'existait pas de norme parasismique de construction et que le dommage a donc eu pour origine non pas un vice de construction mais le séisme du 29 novembre 2007, que la destruction de son local résulte non d'un élément intrinsèque mais d'une cause extérieure, le séisme, constitutif d'un cas de force majeure, et enfin qu'à supposer même que l'immeuble soit affecté d'un vice de construction, aucun lien de causalité n'est démontré entre l'état de l'immeuble et le dommage subi ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence de normes parasismiques applicables à l'époque de la construction n'exclut pas à elle seule un vice de construction, et par des motifs impropres à caractériser la force majeure, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. X... en paiement d'une indemnité provisionnelle, l'arrêt rendu le 4 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ; remet en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Plein Ciel et la société GFA Caraïbes aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Plein Ciel à payer à M. X... la somme de 3 000 euros et condamne la société GFA Caraïbes à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Plein Ciel la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;