Par albert.caston le 17/07/15

Etude Lasserre Capdevielle, GP 2015 n°189, sur cass. n° 14-16.536.

Par albert.caston le 02/07/15

Note Duisit, RTDI 2015-2, p. 47, sur cass. n° 14-10.256.

Par albert.caston le 08/06/15

Note Tricoire, Gaz Pal 2015, n° 151, p. 20, sur cass. n° 13-24.251.

Par albert.caston le 02/06/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 19 mai 2015
N° de pourvoi: 14-13.178
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Terrier (président), président
Me Le Prado, SCP Boulloche, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Piwnica et Molinié, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 novembre 2013), que la société Aquaboulevard de Paris (la société Aquaboulevard) qui exploite un centre de loisirs et un pôle de tourisme d'affaires comprenant, notamment, deux salles de réception dans lesquelles les sociétés Clareton et Saint Laurent Gastronomie exercent une activité de traiteur, a cédé à la société anonyme de gestion immobilière (la société SAGI) son droit de preneur à bail à construction sur une partie du terrain pour permettre l'édification d'un ensemble immobilier comprenant les bâtiments D et E du programme de la société SAGI comportant cinq bâtiments ; que, conscientes des nuisances sonores générées par les établissements de la société Aquaboulevard, les parties ont ajouté dans l'acte, par une mention manuscrite, la nécessité d'une isolation phonique renforcée « à 48 dBA minimum au lieu des 40 dBA habituels » des façades des bâtiments situés au nord ; que, se plaignant de l'absence de conformité des bâtiments D et E, la société Aquaboulevard a assigné la société SAGI en annulation pour dol ou en résolution pour inexécution de la cession partielle de bail à construction ; que la société SAGI a appelé en garantie la société agence d'architecture Ghiulamila et associés (l'agence Ghiulamila), assurée par la compagnie Mutuelle des architectes français (MAF), chargée d'une mission de coordination des maîtrises d'oeuvre des logements ; que sont intervenues volontairement à la cause la Régie immobilière de la ville de Paris (la RIVP) cessionnaire d'un ensemble d'actifs et de passifs comprenant les droits acquis par la SAGI auprès de la société Aquaboulevard, la Société nationale immobilière (la SNI) qui a absorbé la société SAGI, les sociétés Clareton et Saint Laurent gastronomie ainsi que la société Paris tourisme d'affaires, devenue locataire gérant du fonds de la société Clareton ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que la société Aquaboulevard était en possession du dossier de construction lui permettant de constater que seule la façade du bâtiment A comportait des doubles fenêtres ; que l'obligation de renforcement de l'isolation phonique des façades à 48 dBA, n'ayant pas fait partie des données précontractuelles, avait été ajoutée de façon manuscrite lors de la signature de l'acte et que l'inexécution de l'isolation renforcée résultant de cette mention s'inscrivait dans une exécution future, la cour d'appel a pu, sans dénaturation et abstraction faite des motifs inopérants critiqués, déduire de ces seuls motifs que l'intention dolosive de la société SAGI, dès la signature du contrat, de ne pas l'exécuter n'était pas établie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi principal ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que l'isolation du bâtiment A était conforme, que la société SAGI avait partiellement rempli ses obligations en procédant, en 2006 et 2009, à des travaux de renforcement de l'isolation des bâtiments D et E devant permettre d'obtenir un isolement à 48 dB « rose » et que la résolution de la cession devait être rejetée compte tenu de l'importance des enjeux qu'elle entraînerait, la cour d'appel, qui a pu en déduire que l'inexécution était d'une gravité insuffisante pour entraîner la résolution du contrat, a légalement justifié sa décision ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi incident de la RIVP et le moyen unique .du pourvoi incident de la SNI, réunis et ci-après annexé :

Vu les articles 1134 et 1147 du code civil ;

Attendu que pour rejeter les appels en garantie de la RIVP et de la SNI contre l'agence Ghiulamila et la MAF, l'arrêt retient que la preuve n'est pas rapportée que l'agence Ghiulamila serait l'auteur de la mention manuscrite fixant à 48 dBA le renforcement d'isolation des façades et que la société SAGI ne saurait, sans se contredire, prétendre qu'elle a informé l'agence Ghiulamila de l'exigence d'une isolation à 48 dBA de l'ensemble des bâtiments et que celle-ci aurait dû, dans le cadre du contrat de coordination en imposer la réalisation aux autres maîtres d'oeuvre ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'architecte chargé, pour l'ensemble de l'opération, d'une mission de coordination entre les équipes de maîtrise d'oeuvre et ayant participé à l'élaboration de documents précontractuels évolutifs, ne devait pas s'enquérir de la version définitive du contrat de cession partielle de bail à construction pour remplir sa mission, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il infirme le jugement condamnant la société Agence d'architecture Ghiulamila et associés et la société Mutuelle des architectes français à garantir la RIVP et met la société Agence d'architecture Ghiulamila et associés et la société Mutuelle des architectes français hors de cause, l'arrêt rendu le 6 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Aquaboulevard aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 02/06/15

Cour de cassation
chambre civile 2
Audience publique du jeudi 16 avril 2015
N° de pourvoi: 14-17.876
Non publié au bulletin Rejet

Mme Flise (président), président
Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, tel que reproduit en annexe :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 avril 2014), rendu sur renvoi après cassation (2e Civ., 28 mars 2013, pourvoi n° 12-16. 011), que M. et Mme X... ont acquis de M. et Mme Y... une maison d'habitation ; que ces derniers, qui avaient souscrit auprès de la Mutuelle assurance des instituteurs de France (la MAIF) une police multirisque habitation, avaient, antérieurement à la vente, déclaré un sinistre relatif à des fissures apparues à la suite de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols ayant fait l'objet d'un arrêté de catastrophe naturelle ; que M. et Mme X..., qui avaient été indemnisés par la MAIF, lui ont, le 23 novembre 2003, déclaré un nouveau sinistre résultant de la réapparition et de l'aggravation des premiers désordres ; qu'ils ont, parallèlement, déclaré le sinistre à leur propre assureur dont l'expert a déposé un rapport le 15 février 2006 ; que la MAIF leur ayant opposé un refus de garantie, M. et Mme X... l'ont assignée en référé, le 23 novembre 2007, aux fins d'expertise, puis au fond, le 4 mai 2009, à titre principal, en garantie, à titre subsidiaire, en paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant des fautes commises par l'assureur dans l'instruction du premier sinistre ;

Attendu que la MAIF fait grief à l'arrêt de dire recevable l'action de M et Mme X... et de la condamner à leur payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts ;

Mais attendu que le moyen ne tend, sous couvert d'un grief non fondé de manque de base légale, qu'à remettre en discussion devant la Cour de cassation l'appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve par la cour d'appel qui, procédant à la recherche prétendument omise et hors toute dénaturation, a fixé au 15 février 2006 la date à laquelle M. et Mme X... avaient eu connaissance des manquements de la MAIF dans la prise en charge du premier sinistre, ce dont elle a exactement déduit que leur action n'était pas prescrite ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Mutuelle assurance des instituteurs de France aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Mutuelle assurance des instituteurs de France, la condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ;

Par albert.caston le 19/05/15

Etude Groutel, RCA 2015-5, p. 7.

Par albert.caston le 30/04/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 8 avril 2015
N° de pourvoi: 13-28.207
Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Marc Lévis, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, SCP Rousseau et Tapie, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et Mme X...du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Y..., ès qualités de liquidateur judiciaire de l'EURL Alpages de Val Cenis ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 22 octobre 2013), que la société PM3C a créé la société civile immobilière Les Arcellins (la SCI) pour la construction et la commercialisation d'une résidence de tourisme en montagne ; que, désireux de réaliser un placement immobilier défiscalisé, M. et Mme X...y ont acquis, sur présentation par la société Selexia et par acte reçu par M. Z..., notaire, un appartement qu'ils ont donné à bail commercial au gestionnaire de cette résidence, la société Compagnie de développement touristique (CDT), filiale de la société PM3C ; qu'après liquidation judiciaire de la société Les Alpages de Val Cenis à laquelle le bail commercial avait été cédé, M. et Mme X...ont assigné la société PM3C, la SCI, la société Selexia et la société civile professionnelle Z...-A..., Z..., B...-Z...et C... (la SCP) en annulation de la vente, restitution du prix et paiement de dommages et intérêts ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. et Mme X...font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation de la vente pour dol de la société PM3C, promoteur, et de la SCI, vendeur, alors, selon le moyen :

1°/ que le dol est constitué en cas d'informations erronées ou de réticence dans la délivrance d'une information ; qu'en écartant le dol du promoteur et du vendeur du chef de la solvabilité de l'exploitant de la résidence, quand la rentabilité de l'opération annoncée dans la plaquette publicitaire, faisant état de « revenus locatifs garantis » et de ce que « le gestionnaire n'avait aucun souci à se faire sur le remplissage de la résidence, les locations lui assur (ant) les recettes nécessaires pour faire face à ses charges et à ses obligations », impliquait la solvabilité du preneur, tout en constatant qu'au chapitre « défaillance du gestionnaire », l'attribution au promoteur d'un capital social de 1 000 000 euros, au lieu de 300 000 euros, était objectivement inexacte, et tout en relevant que les acquéreurs n'avaient pas été informés que la rentabilité de l'exploitation ne pourrait être obtenue sans le règlement de fonds de concours à l'exploitant substitué de la résidence, lequel disposait d'un capital de seulement 10 000 euros, ce dont il résultait que ces informations erronées et ces réticences, prises ensemble, étaient précisément destinées à dissimuler la solvabilité réelle du gestionnaire et à convaincre les investisseurs de s'engager dans un projet financier sur la rentabilité duquel leur appréciation ne pouvait qu'être faussée, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1116 du code civil ;

2°/ que le dol est constitué en cas d'informations erronées ou de réticence dans la délivrance d'une information ; qu'en affirmant que la présentation flatteuse de la plaquette publicitaire, en ce qu'elle annonçait, au chapitre « défaillance du gestionnaire », qu'une telle éventualité était limitée et que l'exploitant n'avait aucun souci à se faire sur le remplissage de la résidence, ne pouvait être qualifiée de dolosive dès lors qu'elle était en accord avec les données économiques du moment et que l'obligation de mise en gestion locative pendant neuf ans sanctionnée par la perte des avantages fiscaux avait été mentionnée en cas de revente du bien avant terme, quand aucune information n'avait été délivrée aux acquéreurs sur la perte des avantages fiscaux en cas de défaillance du gestionnaire et de résiliation du bail, la cour d'appel n'a pas conféré de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du code civil ;

3°/ qu'en déclarant que l'acte authentique de vente portait mention des spécificités de la défiscalisation en zones de revitalisation rurale, quand ledit acte faisait uniquement référence à l'article 42 de la loi Montagne, la cour d'appel l'a dénaturé en violation de l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société PM3C disposait, selon le bilan 2005, de fonds propres d'un montant de 1 246 233 euros et retenu que la mention, par la plaquette publicitaire, de revenus locatifs garantis en l'absence de difficulté pour assurer le remplissage de la résidence était en accord avec les données économiques du moment et retenu que cette plaquette indiquait les éléments essentiels de la défiscalisation liée à l'acquisition et à la location de l'appartement, notamment l'obligation de remboursement de l'avantage fiscal en cas de revente avant neuf ans et évoquait la possibilité d'une défaillance du gestionnaire et la nécessité de trouver rapidement un nouveau gestionnaire, la cour d'appel, qui a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant relatif aux mentions de l'acte authentique de vente, que les époux X...n'avaient pas été trompés sur la solvabilité du promoteur et du gestionnaire locatif ni sur les conséquences fiscales liées à la perte du gestionnaire, a légalement justifié sa décision ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que M. et Mme X...font grief à l'arrêt de rejeter leur demande indemnitaire formée contre la société Selexia, alors, selon le moyen :

1°/ que la cassation à intervenir du chef du dol du promoteur et du vendeur entraînera l'annulation par voie de conséquence de la disposition par laquelle l'arrêt attaqué a débouté les acquéreurs de leurs demandes indemnitaires contre le courtier en placements immobiliers pour complicité de ce dol en ayant manqué à son obligation d'information et de conseil, en application de l'article 625, alinéa 2, du code de procédure civile ;

2°/ que le conseiller en placements immobiliers défiscalisés est tenu de renseigner les investisseurs éventuels sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement qui leur est proposé, ainsi que sur les risques qui lui sont associés et peuvent être le corollaire des avantages annoncés ; qu'en énonçant qu'il ne pouvait être reproché au conseiller aucun manquement relatif aux caractéristiques essentielles de l'opération de défiscalisation, qui avaient été mentionnées dans la plaquette publicitaire établie par le promoteur et dans le contrat de vente, quand il était personnellement tenu d'une obligation d'information à l'égard de ses clients, et sans vérifier, comme elle y était invitée, que l'étude personnalisée élaborée par le prestataire, qui ne comportait qu'une simulation de l'effort d'épargne en cas de perception des loyers, était de nature à renseigner complètement les candidats acquéreurs sur les aléas financiers de l'opération en cas de déconfiture du gestionnaire, ainsi qu'à les informer concrètement de leur impact sur leur patrimoine que les documents publicitaires et de vente ne permettaient pas de mesurer précisément, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, la première branche, qui invoque une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la société Selexia avait établi une étude personnalisée détaillée, prenant en considération les avis d'imposition des acquéreurs et rappelant de manière précise les dispositions de la loi Demessine, et retenu qu'elle avait rempli sa mission, aucune critique ne pouvant être formulée sur les simulations établies à partir des données de l'époque sur la base de loyers qui n'étaient pas surévalués ni aucun autre manquement ne pouvant lui être reproché, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la demande indemnitaire des acquéreurs ne pouvait être accueillie, a légalement justifié sa décision ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que M. et Mme X...font grief à l'arrêt de rejeter leur demande indemnitaire formée contre la SCP, alors, selon le moyen :

1°/ que la cassation à intervenir du chef du dol du promoteur et du vendeur entraînera l'annulation par voie de conséquence de la disposition par laquelle l'arrêt attaqué a débouté les acquéreurs de leurs demandes indemnitaires contre le notaire pour complicité de ce dol en ayant manqué à son obligation d'information et de conseil, en application de l'article 625, alinéa 2, du code de procédure civile ;

2°/ que les notaires sont tenus d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets de l'acte auquel ils prêtent leur concours, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur ses risques, et, le cas échéant, de le leur déconseiller, sans que leurs compétences personnelles et la présence d'un conseiller à leur côté ne les dispensent de leur devoir de conseil ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ; qu'en affirmant que le notaire chargé de l'établissement d'actes de vente de biens immobiliers n'avait pas vocation à s'exprimer sur l'opportunité économique d'une opération de défiscalisation comportant comme toute opération financière ou économique des aléas que ne pouvaient ignorer les investisseurs, sans vérifier que l'officier public, qui avait participé à l'ensemble de l'opération immobilière et ne pouvait ignorer la motivation fiscale des acquéreurs, avait alerté ces derniers sur les aléas de la défiscalisation attendue, la cour d'appel n'a pas conféré de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;

3°/ qu'en affirmant que l'acte authentique de vente portait mention des spécificités de la défiscalisation en zones de revitalisation rurale, quand ledit acte faisait uniquement référence à l'article 42 de la loi Montagne, la cour d'appel l'a dénaturé en violation de l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, la première branche, qui invoque une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le notaire chargé de l'établissement d'actes de vente de biens immobiliers n'avait pas vocation à s'exprimer sur l'opportunité économique d'une opération de défiscalisation comportant des aléas que ne pouvaient ignorer les investisseurs, que l'efficacité juridique de l'acte de vente instrumenté par M. Z...n'encourait aucune critique et qu'il n'était pas le rédacteur du bail commercial, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que la demande indemnitaire des acquéreurs ne pouvait être accueillie, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 08/04/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 25 mars 2015
N° de pourvoi: 14-15.824
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Terrier (président), président
SCP Delaporte, Briard et Trichet, SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP), agissant en sa qualité d'assureur de la société Jenzi et de la STB, M. Y..., Mme Z..., ès qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la Société technique du bâtiment, la société Necbat, venant aux droits de la société Sebat, la société Peintures 2000, la société Maaf assurances, la société BR associés SCP, prise en la personne de M. A..., ès qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Electris réalisations et la société Sape SARL ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 novembre 2013), que, Mme X..., à qui la société Jenzi a vendu en l'état futur d'achèvement des lots, l'a, après expertise, assignée en paiement de la somme de 47 173,32 euros au titre du défaut de superficie et en indemnisation de ses préjudices ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la déclarer irrecevable en sa prétention d'être remboursée par la société Jenzi de la somme de 47 713,72 euros en raison d'un défaut de superficie de l'immeuble, à défaut d'action dans l'année suivant la livraison du bien, alors, selon le moyen, que l'action en responsabilité exercée par l'acquéreur à l'encontre du vendeur en l'état futur d'achèvement, fondée sur la non-conformité du bien vendu au regard des stipulations contractuelles convenues entre les parties et tendant à la réparation de la dépréciation de la valeur du bien en résultant, est soumise à la prescription de droit commun et non à la prescription d'un an de l'article 1622 du code civil ; qu'en énonçant que Mme X... ne pouvait plus rechercher son vendeur pour
une contestation relative à la conformité du bien livré passé le délai d'un an et un mois après la livraison alors que l'action exercée par l'acquéreur qui avait pour fondement un manquement contractuel imputable à la société Jenzi et tendait à obtenir l'indemnisation du préjudice né de ce que les caractéristiques du bien vendu, spécialement la surface habitable de l'appartement ainsi que la superficie des deux terrasses, objet de la vente, ne correspondaient pas à celles contractuellement convenues dans l'acte de vente en date du 23 février 2005 dès lors qu'elle incluait la partie des locaux d'une hauteur sous plafond de moins d'1,80 m, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1622 du code civil, ensemble l'article 1147 du même code ;

Mais attendu que la cour d'appel a relevé, à bon droit, qu'en application de l'article 1622 du code civil, qui est applicable à la vente en l'état futur d'achèvement, Mme X... aurait dû engager son action, sous peine de déchéance, au plus tard dans le délai préfix d'un an après la livraison opérant transfert de propriété, soit en l'espèce avant le 18 mars 2006, et qu'elle était forclose à engager cette action pour la première fois dans son assignation au fond du 24 décembre 2008 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande de Mme X... en paiement de dommages-intérêts, l'arrêt retient que la loi du 18 décembre 1996 ne s'applique pas, sauf stipulation contraire, aux ventes en l'état futur d'achèvement, de sorte qu'elle n'établit pas en quoi la société Jenzi aurait manqué à son obligation d'information sur la contenance du lot acquis ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la société Jenzi, vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement tenu à l'égard de l'acquéreur d'un devoir d'information quant aux caractéristiques du bien vendu, n'avait pas manqué à son devoir d'information faute d'avoir précisé à Mme X... qu'une partie de la surface vendue présentait une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute Mme X... de sa demande aux fins de voir condamner la société Jenzi à lui payer la somme de 47 713,72 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 28 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Jenzi aux dépens :

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Jenzi à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;

Par albert.caston le 03/04/15

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 25 mars 2015
N° de pourvoi: 14-15.824
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Terrier (président), président
SCP Delaporte, Briard et Trichet, SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat(s)

--------------------------------------------------------------------------------

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP), agissant en sa qualité d'assureur de la société Jenzi et de la STB, M. Y..., Mme Z..., ès qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la Société technique du bâtiment, la société Necbat, venant aux droits de la société Sebat, la société Peintures 2000, la société Maaf assurances, la société BR associés SCP, prise en la personne de M. A..., ès qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Electris réalisations et la société Sape SARL ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 novembre 2013), que, Mme X..., à qui la société Jenzi a vendu en l'état futur d'achèvement des lots, l'a, après expertise, assignée en paiement de la somme de 47 173,32 euros au titre du défaut de superficie et en indemnisation de ses préjudices ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la déclarer irrecevable en sa prétention d'être remboursée par la société Jenzi de la somme de 47 713,72 euros en raison d'un défaut de superficie de l'immeuble, à défaut d'action dans l'année suivant la livraison du bien, alors, selon le moyen, que l'action en responsabilité exercée par l'acquéreur à l'encontre du vendeur en l'état futur d'achèvement, fondée sur la non-conformité du bien vendu au regard des stipulations contractuelles convenues entre les parties et tendant à la réparation de la dépréciation de la valeur du bien en résultant, est soumise à la prescription de droit commun et non à la prescription d'un an de l'article 1622 du code civil ; qu'en énonçant que Mme X... ne pouvait plus rechercher son vendeur pour
une contestation relative à la conformité du bien livré passé le délai d'un an et un mois après la livraison alors que l'action exercée par l'acquéreur qui avait pour fondement un manquement contractuel imputable à la société Jenzi et tendait à obtenir l'indemnisation du préjudice né de ce que les caractéristiques du bien vendu, spécialement la surface habitable de l'appartement ainsi que la superficie des deux terrasses, objet de la vente, ne correspondaient pas à celles contractuellement convenues dans l'acte de vente en date du 23 février 2005 dès lors qu'elle incluait la partie des locaux d'une hauteur sous plafond de moins d'1,80 m, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1622 du code civil, ensemble l'article 1147 du même code ;

Mais attendu que la cour d'appel a relevé, à bon droit, qu'en application de l'article 1622 du code civil, qui est applicable à la vente en l'état futur d'achèvement, Mme X... aurait dû engager son action, sous peine de déchéance, au plus tard dans le délai préfix d'un an après la livraison opérant transfert de propriété, soit en l'espèce avant le 18 mars 2006, et qu'elle était forclose à engager cette action pour la première fois dans son assignation au fond du 24 décembre 2008 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande de Mme X... en paiement de dommages-intérêts, l'arrêt retient que la loi du 18 décembre 1996 ne s'applique pas, sauf stipulation contraire, aux ventes en l'état futur d'achèvement, de sorte qu'elle n'établit pas en quoi la société Jenzi aurait manqué à son obligation d'information sur la contenance du lot acquis ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la société Jenzi, vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement tenu à l'égard de l'acquéreur d'un devoir d'information quant aux caractéristiques du bien vendu, n'avait pas manqué à son devoir d'information faute d'avoir précisé à Mme X... qu'une partie de la surface vendue présentait une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute Mme X... de sa demande aux fins de voir condamner la société Jenzi à lui payer la somme de 47 713,72 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 28 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Jenzi aux dépens :

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Jenzi à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;

Par albert.caston le 06/03/15

Voir D. 2015, p. 531 et cass. 13-19.061, 13-19.626, 14-10.974, 13-12.433.