Par albert.caston le 20/03/17

 Assurance responsabilité civile professionnelle des administrateurs de biens et agents immobiliers - activités garanties
Cour de cassation
chambre civile 2
Audience publique du jeudi 2 mars 2017
N° de pourvoi: 16-11.113 16-11.540
Non publié au bulletin Rejet

Mme Flise (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Rousseau et Tapie, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° K 16-11.113 et Z 16-11.540 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 30 novembre 2015, RG n° 14/00689), qu'au cours de l'année 2006, la société Marc Le Nezet consultants (la société MLNC) a commercialisé un programme relevant d'un dispositif légal de défiscalisation, portant sur quatre-vingt-sept logements dépendant de deux résidences de tourisme, dénommé « Le Village des trois vallées du Tarn », implanté en zone de revitalisation rurale et réalisé par la société Les Jardins du moulin, promoteur vendeur ; que M. et Mme X... (les acquéreurs) ont acquis de cette société, par acte du 12 décembre 2006, un bien dépendant de ce programme au prix de 118 194 euros, financé à l'aide d'un emprunt, puis ont donné ce bien à bail commercial, moyennant un loyer annuel de 3 840 euros, à la société Financière sport et loisir (la société FSL) qui avait conclu le 20 décembre 2006 une convention commerciale en vue de l'exploitation des résidences en cause avec la société Les Jardins du moulin ; qu'une procédure de sauvegarde a été ouverte au profit de la société FSL par jugement du 5 novembre 2008 et que l'administrateur a résilié les baux commerciaux conclus avec tous les copropriétaires à compter du 15 décembre 2008 ; que les acquéreurs ont transigé avec la société chargée de l'exploitation des résidences, suivant acte du 24 mars 2009, et choisi de se faire régler comptant, pour solde de tous comptes, une somme de 2 278,80 euros au titre de l'arriéré de loyers ; que le nouveau bail signé avec la société Trebas exploitation garantissait un loyer fixe de 60 000 euros minimum pour l'ensemble de la résidence à compter du 25 avril 2010 et un loyer variable correspondant à 50 % du chiffre d'affaires net réalisé et encaissé pour l'activité « hébergement » ; que se plaignant de n'avoir jamais perçu l'intégralité des loyers initialement prévus et de l'absence de compte séquestre destiné à garantir ceux-ci, les acquéreurs ont assigné, notamment, la société MLNC, qui a ultérieurement fait l'objet d'une procédure collective, son assureur, la société Assurances générales de France, aux droits de laquelle se trouve la société Allianz IARD (l'assureur), M. Y..., mandataire de la société MLNC, et la société Les Jardins du moulin ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° Z 16-11.540 de l'assureur :

Attendu que l'assureur fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de mise hors de cause, de dire qu'il ne pouvait opposer aucune exclusion de garantie et de le condamner, in solidum avec la société Les Jardins du moulin et M. Y..., à verser aux acquéreurs la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation d'une perte de chance et celle de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral, alors, selon le moyen :

1°/ que les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « Hoguet » et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 s'appliquent exclusivement aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à une opération prévue par l'article 1er de cette loi, et chargées d'un mandat écrit consistant en la recherche de clients et la négociation, ou en l'une de ces missions seulement ; qu'elles ne bénéficient pas à la personne à laquelle est confiée une mission de conception, d'assistance et de commercialisation d'un programme immobilier, par exemple dans le cadre d'une opération de défiscalisation immobilière ; que la seule participation du mandataire commercialisateur au processus de conclusion de la vente ne suffit pas à le qualifier d'intermédiaire au sens de la loi Hoguet ; qu'en l'espèce, l'assureur faisait valoir que le contrat d'assurance de responsabilité souscrit par la société MLNC ne couvrait que ses activités visées par la loi Hoguet et celles en rapport avec ces activités principales ; qu'il faisait également valoir que la société MLNC était uniquement intervenue en tant qu'audit et conseil en optimisation fiscale financière et patrimoniale dans le cadre d'une mission de commercialisation, et qu'aucun mandat écrit, tel qu'exigé par la loi Hoguet, ne lui avait été confié ; que la cour d'appel a pourtant considéré par motifs propres et adoptés que la société MLNC avait exercé « l'activité principale garantie, concrétisée par la conclusion de ventes immobilières, fût-ce par l'intermédiaire de mandataires indépendants, dont l'intervention habituelle en la matière n'est pas prohibée par la police ni de nature à modifier la garantie due par l'assureur, quelles qu'aient été les modalités effectives par lesquelles s'est exercée cette activité » et peu important « les moyens tirés de l'irrégularité du mandat donné à l'agent immobilier par le promoteur vendeur » ; qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à caractériser en quoi la société MLNC avait exercé l'activité d'agent immobilier, tandis qu'elle avait retenu qu'elle était intervenue en tant que « mandataire commercialisateur », et sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société MLNC n'avait en réalité exercé qu'une mission de commercialisation du programme immobilier réalisé par la société Les Jardins du moulin, à l'exclusion de toute activité d'intermédiation immobilière au sens de la loi Hoguet, en l'absence de preuve d'un mandat écrit conforme à cette loi d'ordre public, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 124-3 du code des assurances ;

2°/ que l'étendue de la garantie d'assurance résulte de la définition du risque garanti par le contrat d'assurance ; qu'en l'espèce, en énonçant que l'assureur n'établissait pas que la société MLNC aurait exercé l'une des activités exclues par le contrat, pour écarter le moyen tiré de l'absence de garantie de l'activité de cette société à l'origine du fait dommageable, tandis que l'absence d'exclusion expresse de l'activité de mandataire commercialisateur n'impliquait pas la garantie de cette activité, laquelle, comme le faisait valoir l'assureur, était distincte de celle d'agent immobilier au sens de la loi Hoguet et n'était donc pas couverte par le contrat d'assurance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 124-3 du code des assurances ;

3°/ que l'étendue de la garantie d'assurance ne saurait excéder les termes par lesquels le risque couvert est défini par le contrat d'assurance ; qu'en l'espèce, l'assureur faisait valoir que la garantie souscrite par la société MLNC ne couvrait que son activité d'agent immobilier au sens de la loi Hoguet, et les activités s'y rapportant ; qu'en décidant, par motifs adoptés, que la police souscrite garantissait « l'activité également de « conseil… dans toutes les opérations immobilières » et n'excluait pas expressément l'activité d'audit et de conseil en optimisation fiscale financière et patrimoniale », sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette activité de conseil était l'accessoire d'une activité principale d'agent immobilier, seule garantie, ce qui n'était pas le cas, de sorte qu'aucune garantie ne pouvait être due au titre d'un manquement à cette activité principale de conseil en défiscalisation immobilière, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 124-3 du code des assurances ;

Mais attendu qu'après avoir constaté que le contrat d'assurance responsabilité civile professionnelle des administrateurs de biens et agents immobiliers souscrit par la société MLNC prévoit que les activités de l'assuré susceptibles de bénéficier de la garantie sont celles qui sont visées par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et notamment les transactions sur immeubles et fonds de commerce, la gestion immobilière et de syndic de copropriété ainsi que les activités en rapport avec ces activités principales, à l'exclusion cependant de celles de promoteur, constructeur, réalisateur, fabricant, marchand de biens, avocat, expert-comptable, notaire, l'arrêt relève, par motifs adoptés, que la société MLNC a été en l'espèce rémunérée par le seul promoteur pour rechercher et présenter des acquéreurs et qu'il y a bien eu transaction immobilière par son entremise, et, par motifs propres, que l'assureur n'établit pas que la société MLNC aurait exercé en l'espèce l'une des activités exclues par le contrat et que cette société, qui n'était pas rémunérée par l'acquéreur dont elle n'était pas le conseil en gestion de patrimoine, a exercé, pour la commercialisation du programme immobilier, l'activité principale garantie, concrétisée par la conclusion de ventes immobilières, fût-ce par l'intermédiaire de mandataires indépendants dont l'intervention habituelle en la matière n'est pas prohibée par la police ni de nature à modifier la garantie due par l'assureur du mandant, de sorte que les moyens tirés de l'irrégularité du mandat donné à l'agent immobilier par le promoteur vendeur sont inopérants ; que, par ces seuls motifs desquels il résulte que la garantie de l'assureur était recherchée au titre d'une activité couverte par le contrat conclu par la société MLNC, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° K 16-11.113 de M. Y..., pris en ses première et troisième branches, et le second moyen du pourvoi n° Z 16-11.540 de l'assureur, pris en ses deux dernières branches, qui sont similaires, réunis, tels que reproduits en annexe :

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de juger que les acquéreurs pouvaient se prévaloir d'une perte de chance de ne pas contracter et de le condamner, in solidum avec d'autres, à leur payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de cette perte de chance ; que l'assureur fait grief à l'arrêt de dire que la société MLNC a manqué à son obligation précontractuelle d'information des acquéreurs et de le condamner en conséquence, en tant qu'assureur de cette société, in solidum avec la société Les Jardins du moulin et M. Y..., à verser aux acquéreurs la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation d'une perte de chance et celle de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ;

Attendu que le jugement a retenu que les acquéreurs ne pouvaient se prévaloir que d'une perte de chance de n'avoir pas contracté et qu'il ne résulte ni de leurs conclusions ni de l'arrêt que M. Y... et l'assureur aient fait valoir en appel qu'un tel préjudice n'était pas réparable dans les circonstances de l'espèce ; qu'il s'ensuit que le grief de la première branche du moyen du pourvoi de M. Y... et de la deuxième branche du second moyen du pourvoi de l'assureur est nouveau, mélangé de fait et de droit, partant irrecevable ; que, sous couvert d'un grief non fondé de violation de l'article 1382 du code civil, ces moyens ne tendent en leur troisième branche qu'à remettre en discussion, devant la Cour de cassation, l'évaluation souveraine du préjudice résultant de la perte de chance litigieuse faite par la cour d'appel qui s'est référée à la mesure de la probabilité de la chance perdue de ne pas conclure la vente après avoir constaté, par des motifs non critiqués, que le défaut d'information des acquéreurs avait été de nature à peser sur leur décision d'acquérir le bien au prix fixé ;

D'où il suit que le moyen du pourvoi de M. Y... ne peut être accueilli en ses première et dernière branches et que le second moyen du pourvoi de l'assureur ne peut être l'être en aucune de ses deux dernières branches ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la deuxième branche du moyen unique du pourvoi de M. Y... et la première branche du second moyen du pourvoi de l'assureur, annexés, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. Y... et la société Allianz IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leurs demandes et les condamne in solidum à payer à M. et Mme X... la somme globale de 1 000 euros ;
 

Par albert.caston le 19/03/17

 Responsabilité décennale - Devoir de conseil de l'assureur de protection juridique
Note Cerveau, RGDA 2017,  p. 211, sur cass. n° 15-25.644.
 

Par albert.caston le 19/03/17

 Vente immobilière - devoir de conseil et assurance de l'agent immobilier
Note Mayaux, RGDA 2017, p. 169.

Cour de cassation
chambre civile 2
Audience publique du jeudi 12 janvier 2017
N° de pourvoi: 16-10.042
Non publié au bulletin Rejet

Mme Flise (président), président
Me Carbonnier, SCP Foussard et Froger, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société Les Souscripteurs du Lloyd's de Londres du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Banque populaire de l'Ouest ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 6 octobre 2015), que M. et Mme X...(les époux X...) ont acheté une maison à M. et Mme Y...(les époux Y...), par l'intermédiaire d'un agent immobilier, la société Family'Immo, dont M. Y... était co-gérant ; qu'en raison des désordres affectant l'immeuble, les époux X... ont assigné, d'une part, les époux Y... en résolution de la vente, en présence de la Banque populaire de l'Ouest, prêteur de deniers, d'autre part, la société Family'Immo dont ils ont recherché la responsabilité pour manquement à son obligation de conseil ; que la société Family'Immo a assigné en garantie son assureur, la société Les Souscripteurs du Lloyd's de Londres (l'assureur), à l'encontre de laquelle les époux X... ont exercé une action directe en paiement de l'indemnité d'assurance ; que les époux X... ont enfin assigné en intervention forcée M. Z...en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Family'Immo ;

Sur le premier moyen, pris en ses première et troisième branches :

Attendu que l'assureur fait grief à l'arrêt de dire qu'il devra garantir la société Family'Immo et de le condamner à réparer toutes conséquences dommageables en résultant pour les époux X..., in solidum avec les époux Y..., et de le condamner en conséquence, sous déduction de la franchise contractuelle, à verser aux époux X..., in solidum avec les époux Y..., à titre de garantie, les sommes de 163 000 euros au titre de la restitution du prix, 5 500 euros au titre de la commission perçue par la société Family'Immo, ainsi que diverses sommes au titre d'autres postes de préjudice en lien avec la résolution de la vente, alors, selon le moyen :

1°/ que la faute dolosive est une cause exclusive de garantie ; qu'en l'espèce, pour dire les époux X... fondés à solliciter la garantie auprès de l'assureur, la cour d'appel a considéré que la faute commise par la société Family'Immo consistait simplement en une négligence ne justifiant pas l'application de l'exclusion de garantie, après pourtant avoir qualifié cette négligence d'« inacceptable », relevé que le gérant de l'agence immobilière était la personne même du vendeur, constaté que celui-ci avait agi de mauvaise foi puisqu'il avait présenté aux époux X... la maison litigieuse comme rénovée alors qu'il savait n'avoir effectué que des travaux sommaires et s'être attaché à améliorer surtout la présentation superficielle de la maison, sachant mieux que quiconque l'importance que les acheteurs néophytes attachent à de simples embellissements cosmétiques, et enfin retenu que la société Family'Immo avait eu conscience du risque qu'elle faisait courir aux acheteurs en manquant à son obligation de conseil, considérations qui caractérisent la faute dolosive et non une simple négligence ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé, par fausse qualification, l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;

2°/ que la faute dolosive, exclusive de garantie, peut consister en une mauvaise foi consciente et délibérée du cocontractant dans l'inexécution ou la mauvaise exécution de ses obligations, indépendamment de toute intention de nuire ; qu'en l'espèce, pour dire les époux X... fondés à solliciter la garantie auprès de l'assureur, la cour d'appel a considéré que la faute commise par la société Family'Immo consistait simplement en une négligence ne justifiant pas l'application de l'exclusion de garantie, après pourtant avoir qualifié cette négligence d'« inacceptable », relevé que le gérant de l'agence immobilière était la personne même du vendeur, constaté que celui-ci avait agi de mauvaise foi puisqu'il avait présenté aux époux X... la maison litigieuse comme rénovée alors qu'il savait n'avoir effectué que des travaux sommaires et s'être attaché à améliorer surtout la présentation superficielle de la maison, sachant mieux que quiconque l'importance que les acheteurs néophytes attachent à de simples embellissements cosmétiques, et enfin retenu que la société Family'Immo avait eu conscience du risque qu'elle faisait courir aux acheteurs en manquant à son obligation de conseil, d'où il ressort que la société Family'Immo a agi avec une mauvaise foi consciente et délibérée et que, par conséquent, l'exclusion contractuelle de garantie aurait dû s'appliquer ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;

Mais attendu qu'ayant, dans l'exercice de son pouvoir souverain, retenu que la négligence inacceptable de la société Family'Immo qui s'était abstenue d'exercer son devoir de conseil à l'égard des époux X..., avait été commise avec la simple conscience qu'elle faisait courir un risque aux acheteurs, la cour d'appel, qui a ainsi exclu le caractère intentionnel ou dolosif du manquement, en a justement déduit que l'assureur était tenu de garantir les conséquences de la responsabilité civile de son assurée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, pris en sa première branche :

Attendu que l'assureur fait grief à l'arrêt de le condamner, sous déduction de la franchise contractuelle, à verser aux époux X..., in solidum avec les époux Y..., à titre de garantie, les sommes de 163 000 euros au titre de la restitution du prix de vente et 5 500 euros au titre de la commission perçue, alors, selon le moyen, que dans le cas de résolution d'une vente, la restitution du prix reçu par le vendeur est la contrepartie de la restitution de la chose par l'acheteur ; que, par conséquent, seul le vendeur doit restituer à l'acheteur le prix qu'il en a reçu ; qu'en l'espèce, pour dire les époux X... fondés à solliciter la garantie auprès de l'assureur pour ce qui concerne la restitution du prix de vente, la cour d'appel a affirmé que « si la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la résolution de la vente ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable, l'agent immobilier peut être tenu à garantir le remboursement du prix, si cette restitution est impossible par suite de l'insolvabilité avérée du débiteur », quand seuls les époux Y... pouvaient être condamnés à restituer le prix de vente, à l'exclusion de la société Family'Immo et donc de son assureur ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;

Mais attendu qu'ayant, d'abord, relevé qu'après la résolution de la vente les époux X... n'avaient pu obtenir la restitution du prix qu'ils avaient payé en raison de l'insolvabilité des époux Y..., ensuite, évalué à 163 000 euros le préjudice en résultant, c'est à bon droit que la cour d'appel a condamné au paiement de cette indemnité l'assureur de la société Family'Immo déclarée responsable, avec les époux Y..., du préjudice des époux X... et, par suite, tenue de le réparer intégralement ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen annexé pris en ses deuxième et quatrième branches et sur le second moyen annexé pris en sa seconde branche qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Les Souscripteurs du Lloyd's de Londres aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Publié par ALBERT CASTON à 10:12 Envoyer par e-mail BlogThis! Partager sur Twitter Partager sur Facebook Partager sur Pinterest
Libellés : Agent immobilier , assurances , causalité , devoir de conseil , Dol , préjudice , résolution , restitution , vente immobilière

Par albert.caston le 06/03/17

Vers un devoir de proportionnalité à la charge du banquier dispensateur de crédit ?

 
Note Lasserre Capdeville, GP 2017, n° 9, p. 20, sur cass. n° 15-21.262.
 

Par albert.caston le 01/03/17

Devoir de conseil du maître d'oeuvre lors de la réception

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 23 février 2017
N° de pourvoi: 15-27.850

Non publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme Y... et la société GAN assurances ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er juillet 2015), qu'en 1986, M. et Mme Y... ont fait construire un pavillon par la société Tessandier, assurée en responsabilité décennale auprès de la société GAN ; qu'en 1993, les maîtres de l'ouvrage ont déclaré des désordres de fissures intérieures et extérieures à la société GAN, qui a missionné en qualité d'expert amiable, le cabinet Eurex, devenu Eurisk, lequel a établi le 23 juin 1993 un rapport préconisant des reprises en sous-oeuvre ; que ces travaux ont été réalisés par la société Freyssinet sous la maîtrise d'oeuvre de la société Simecsol, devenue Arcadis, toutes deux assurées auprès de la société AXA ; que la réception des travaux a été prononcée sans réserve le 29 juillet 1994 ; que M. et Mme Y... ont vendu leur pavillon à M. et Mme X... qui se sont plaints, en décembre 1999, de fissures intérieures sur le carrelage et ont, après expertise judiciaire, assigné en indemnisation M. et Mme Y..., la société GAN, le cabinet Eurisk, les sociétés Freyssinet et Arcadis et leur assureur, la société AXA ;

Sur le premier moyen :

Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

Attendu que, pour rejeter les demandes formées par M. et Mme X... à l'encontre de la société Eurisk, l'arrêt retient que, selon l'expert judiciaire, les désordres affectant le carrelage n'existaient pas en 1993 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, dans son rapport, cet expert avait relevé que ces désordres existaient au moins sous la forme d'une fissure, la cour d'appel, qui a dénaturé ce document, a violé le principe susvisé ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

Attendu que, pour rejeter les demandes formées par M. et Mme X... à l'encontre de la société Arcadis ESG et de son assureur, l'arrêt retient qu'il ne peut être déduit une responsabilité à l'encontre du maître d'oeuvre à propos duquel l'expert n'en a retenu aucune ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le maître d'oeuvre n'avait pas manqué à son obligation de conseil envers le maître de l'ouvrage en n'attirant pas son attention sur la fissure du dallage et en n'approfondissant pas ses investigations, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er juillet 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Eurisk aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 01/03/17

Manquement de l'agent immobilier à son devoir de conseil

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 23 février 2017
N° de pourvoi: 16-10.127

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Foussard et Froger, SCP Ortscheidt, SCP Piwnica et Molinié, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 23 novembre 2015), que M. et Mme X... ont vendu leur maison d'habitation à M. et Mme Y..., par l'entremise de la société Bourse de l'immobilier ; qu'ayant découvert la présence de nombreuses fissures dans les murs intérieurs de la maison, les acquéreurs ont, après expertise, assigné M. et Mme X... et la société Bourse de l'immobilier en indemnisation de leurs préjudices, sur le fondement de la garantie des vices cachés ; que les vendeurs ont demandé la garantie de l'agent immobilier ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de limiter à 25 % la garantie de la société Bourse de l'immobilier au titre des condamnations prononcées contre eux au bénéfice de M. et Mme Y... et de déclarer irrecevable leur demande en paiement de la somme de 49 124 euros ;

Mais attendu qu'ayant, d'une part, retenu souverainement que l'agent immobilier, qui avait manqué à son devoir de conseil et d'information sur la qualité du bien objet du mandat dans sa mission d'entremise, n'avait pas commis de faute distincte en sa qualité de rédacteur de l'acte de vente, et, d'autre part, relevé que la demande en paiement de la somme de 49 124 euros, correspondant à une nouvelle décote sur le prix de vente fixé de manière erronée par l'agent immobilier, n'avait pas été présentée devant le tribunal et était nouvelle, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer à M. et Mme Y... la somme de 3 000 euros et à la société Bourse de l'immobilier la somme de 2 000 euros ;

 

Par albert.caston le 07/02/17

Assurances - Portée du devoir de conseil de l'agent général

 
Cour de cassation
chambre civile 2
Audience publique du jeudi 17 novembre 2016
N° de pourvoi: 15-25.179

Non publié au bulletin Rejet

Mme Flise (président), président
SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 25 juin 2015), que la SCI Le Pierre, qui occupait, sans en être propriétaire, un immeuble qu'elle avait acquis sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt selon « compromis de vente » prévoyant que la propriété lui serait transférée au jour de la signature de l'acte authentique, a souscrit auprès de la société Axa France IARD (l'assureur) un contrat « multirisque immeuble » du propriétaire non occupant ; que l'assureur ayant refusé de garantir un sinistre déclaré par la SCI Le Pierre au motif qu'elle n'était pas encore propriétaire de l'immeuble, celle-ci l'a assigné en responsabilité pour lui avoir fait souscrire un contrat inadapté à sa situation ;

Attendu que la SCI Le Pierre fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :

1°/ que l'assureur est tenu d'éclairer l'assuré sur l'adéquation des risques couverts par les stipulations du contrat d'assurance, fussent-elles claires et précises, à sa situation personnelle ; qu'en excluant toute faute d'imprudence ou de négligence de l'agent d'assurance dans son obligation de conseil envers la SCI Le Pierre, quand il ressortait de ses constatations qu'il avait proposé à la SCI Le Pierre une police d'assurance propriétaire non occupant du local, alors que le compromis de vente qui lui avait été remis par cette dernière indiquait que l'acquéreur serait propriétaire du bien vendu à compter de la constatation authentique de la réalisation, en sorte que la police souscrite était totalement inadaptée à la situation personnelle de l'assurée, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

2°/ qu'une obligation générale de vérification pèse sur l'agent général d'assurances au titre des devoirs de sa profession ; que, s'il n'est pas tenu de vérifier l'exactitude des déclarations du souscripteur quant à l'étendue du risque, l'agent général répond néanmoins des conséquences de ses propres erreurs ; qu'en retenant qu'au vu des indications claires de l'assuré sur sa qualité de propriétaire et dont il n'avait pas de raison de douter, l'agent d'assurance n'était pas tenu de se livrer à une lecture exhaustive et minutieuse du compromis notamment en ses dispositions relatives au transfert de propriété, qui ne constituait pas un élément décisif sur l'appréciation des risques vol, vandalisme, bris de glace, défense-recours et contenu des parties communes négociés, quand l'agent d'assurance à qui avait été remis le compromis de vente devait vérifier que la SCI Le Pierre était propriétaire du bien selon les stipulations de ce contrat, et qu'il était responsable des conséquences de ses propres erreurs, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant exactement énoncé qu'il n'appartient pas à l'agent d'assurance de vérifier l'exactitude des déclarations de l'assuré et constaté que la SCI Le Pierre avait déclaré être propriétaire non occupant de l'immeuble qu'elle souhaitait assurer et que l'agent d'assurance n'avait pas de raison de douter de la véracité de cette déclaration dont le caractère erroné ne pouvait apparaître qu'à la lecture exhaustive et minutieuse du compromis de vente qui lui avait été remis, la cour d'appel a pu en déduire que l'agent d'assurance n'avait pas commis de faute en ne vérifiant pas, au regard des stipulations du compromis, la réalité de la qualité de propriétaire déclarée par l'assuré ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Le Pierre aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la société Axa France IARD la somme de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 07/02/17

Action délictuelle du maître de l'ouvrage contre l'assureur du constructeur

 

Note Ajaccio, bull. assurances EL, n° 266, fév. 2017, p. 10.
Note Pagès-de-Varenne, Constr.urb. 2017-2, p. 24. 

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 8 décembre 2016
N° de pourvoi: 15-25.951

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Balat, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 10 août 2015), que, par acte du 5 octobre 2002, M. et Mme X... ont vendu à M. et Mme Y... une maison qu'ils avaient fait construire par la société Subsol, assurée par la société Azur assurances, aux droits de laquelle se trouve la société MMA ; qu'à la suite de l'apparition de fissures en 2008 et d'un arrêté de catastrophe naturelle du 7 octobre 2008, M. et Mme Y... ont déclaré le sinistre à la société Generali, assureur multirisques habitation, qui a dénié sa garantie au motif que la demande relevait de la garantie décennale de la société Subsol ; que M. et Mme Y... ont, après expertise, assigné la société Subsol et son assureur en indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de déclarer prescrite leur action en responsabilité décennale contre la société Subsol et fils et en garantie contre la société MMA ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la dernière facture de l'entrepreneur Subsol était datée du 6 juin 2000, la cour d'appel, qui a pu retenir que la réception tacite de l'ouvrage inachevé avait été réalisée à cette date par prise de possession sans retenue sur le prix, a, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, légalement justifié sa décision de ce chef ;


Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt rejeter leur action en responsabilité délictuelle dirigée contre la société MMA ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'assureur du constructeur, n'avait pas d'obligation de conseil à l'égard du maître d'ouvrage qui n'était pas son cocontractant, la cour d'appel, devant laquelle M. et Mme Y... n'ont pas soutenu que l'assureur les avait privés d'une chance d'interrompre le délai de prescription décennale, a pu rejeter l'action en responsabilité délictuelle formée par ceux-ci contre la société MMA ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 03/02/17

 Notaire - devoir de conseil - préjudice - causalité
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 25 janvier 2017
N° de pourvoi: 15-25.642
Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Delaporte et Briard, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 23 avril 2015), que, par acte sous seing privé du 2 décembre 2005, M. et Mme X...et leurs enfants (les vendeurs) et M. Y...(le promoteur) ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un terrain situé sur l'île de Tahiti, en vue de la construction d'un ensemble immobilier ; qu'au titre des conditions suspensives figurait l'autorisation de la vente par le juge des tutelles pour les deux enfants mineurs, leur mère s'obligeant à déposer une requête en ce sens dans le délai de trente jours de la promesse ; que la société civile professionnelle Z...et A...(le notaire) est intervenue pour la préparation et la rédaction dudit acte ; qu'un jugement du 23 juillet 2008 a rejeté l'action du promoteur et des sociétés Capestel, Sogefim et Perspectives finances (les partenaires du projet immobilier) en réalisation forcée de la vente et annulé la promesse de vente, à défaut d'autorisation préalable du juge des tutelles ; que le promoteur et les partenaires du projet immobilier ont assigné le notaire en responsabilité et indemnisation ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu que le promoteur fait grief à l'arrêt de limiter à la somme de 10 000 000 francs CFP l'indemnisation mise à la charge du notaire ;

Attendu qu'au terme d'une analyse précise et concrète des écritures des parties et des pièces produites aux débats, et après avoir dressé la chronologie des faits, la cour d'appel a souverainement estimé, sans se contredire, d'une part, que le notaire avait manqué à son devoir de conseil en laissant les parties conclure une promesse de vente qui ne pouvait qu'être annulée, mais qu'il n'était pas établi que la carence dans l'obtention de l'autorisation du juge des tutelles avait été causée par sa faute ni que le promoteur avait été mal conseillé par lui sur les conséquences de ce défaut, d'autre part, qu'un lien de causalité direct et certain était caractérisé entre le manquement commis par le notaire et le préjudice subi résultant, d'abord, des frais exposés en vue de la réalisation de l'opération de promotion immobilière jusqu'à l'échéance de la condition suspensive relative à la demande d'autorisation susmentionnée, ensuite, des coûts supportés à l'occasion de l'instance en réalisation de la vente, laquelle était vouée à l'échec en raison de la nullité de l'acte dont l'exécution était demandée, enfin, de la perte de réputation auprès de la clientèle et des professionnels du secteur immobilier et du bâtiment, tous préjudices dont elle a souverainement fixé le quantum ; que le moyen ne peut être accueilli ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
 

Par albert.caston le 03/02/17

 Notaire - devoir de conseil - portée - charge de la preuve
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 25 janvier 2017
N° de pourvoi: 16-10.415
Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Richard, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Normandie-Seine, la société Anaïté, la société civile professionnelle Brouard-Daudé et la société MJA ;

Sur le moyen unique, pris en ses première et quatrième branches :

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Attendu que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques attachés aux actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Anaïté a entrepris de rénover un immeuble situé à Saint-Jean-de-Luz en vue de permettre son exploitation en résidence hôtelière de grand standing ; que, par acte sous seing privé du 22 juin 2007, négocié et signé par l'intermédiaire de la société OACI conseil, la société Anaïté s'est engagée à vendre à M. X... (l'acquéreur) un appartement dans cette résidence pour un prix, incluant forfaitairement le coût de travaux de rénovation que le vendeur s'engageait à achever, sauf cas de force majeure ou cause légitime de suspension de délai, au plus tard en décembre 2007, payable de manière échelonnée, le solde étant dû à la réception des travaux ; que, suivant acte authentique reçu par M. Y... (le notaire), en l'absence de l'acquéreur qui avait donné procuration à un clerc de l'étude à l'effet de signer l'acte, la vente a été conclue moyennant paiement comptant du prix et engagement du vendeur d'achever les travaux de rénovation "dans les meilleurs délais" ; que, pour le financement de cette acquisition, l'acheteur a souscrit deux prêts auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Normandie-Seine ; que, les travaux de rénovation ayant été réceptionnés en avril 2011 seulement, l'acquéreur a agi en nullité des contrats de vente et de bail, et subsidiairement en résolution desdits contrats, ainsi qu'en responsabilité et indemnisation notamment contre le notaire ; que la résolution des contrats de vente et de prêts a été prononcée ;

Attendu que, pour exclure la faute du notaire, l'arrêt retient, d'une part, que la seule lecture du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division et du projet d'acte de vente permettait à un acheteur normalement diligent de se rendre compte que la clause relative au paiement échelonné du prix de vente avait été supprimée et que les travaux ne pourraient pas être achevés dans le délai prévu à la promesse, d'autre part, que l'acquéreur ne démontre pas les incidences qu'ont eues pour lui les modifications apportées par l'acte authentique aux engagements souscrits par les parties lors de la promesse de vente ;

Qu'en se déterminant ainsi, après avoir relevé que la résolution de la vente avait été prononcée en raison du retard dans l'exécution des travaux de rénovation, et sans constater que le notaire rédacteur de l'acte, à qui incombait la charge de la preuve de l'accomplissement de son devoir de conseil et qui ne pouvait se décharger de cette obligation, nonobstant les connaissances personnelles de son client ou l'intervention d'un autre professionnel, avait personnellement informé l'acquéreur sur l'exacte portée et sur les risques des modifications intervenues dans les dispositions contractuelles, lesquelles rompaient le lien entre l'état d'avancement des travaux et le paiement du prix, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. X... en responsabilité et indemnisation contre M. Y... pour violation de son obligation de conseil et d'information, l'arrêt rendu le 28 septembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ;