Par albert.caston le 19/10/17

L’architecte chargé d’une opération de construction ou de réhabilitation de se renseigner sur la destination de l’immeuble

 

Arrêt n° 1045 du 12 octobre 2017 (16-23.982) - Cour de cassation - Troisième chambre civile -

Architecte entrepreneur

Cassation partielle

Demandeur : société Eugénie et Edmond
Défendeurs : société Architecture concept et partners, société à responsabilité limitée ; et autres


Sur le moyen unique  :
Vu l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Limoges, 21 juin 2016), que M. et Mme X... ont conclu avec la société Architecture concept et partners (la société ACP) un contrat d’architecte comprenant une mission de maîtrise d’oeuvre complète et portant sur le réaménagement d’un bâtiment existant en logement indépendant ; qu’insatisfaite de la conception et du coût de l’ouvrage, la SCI Eugénie et Edmond (la SCI), constituée par M. et Mme X..., a, après expertise, assigné la société ACP en indemnisation ;
Attendu que, pour rejeter des demandes d’indemnisation, l’arrêt retient que la destination locative de l’immeuble n’était pas dans le champ contractuel et que les normes d’accessibilité aux handicapés ne s’appliquent que lorsque l’ouvrage, individuel ou collectif, est destiné à la location ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’il incombe à l’architecte chargé d’une opération de construction ou de réhabilitation de se renseigner sur la destination de l’immeuble au regard des normes d’accessibilité aux personnes handicapées, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de la société Eugenie et Edmond en paiement au titre de la non-conformité du bien aux règles d’accessibilité des personnes handicapées, de la perte locative, des honoraires réglés à la société Socotec et de la perte d’exploitation, l’arrêt rendu le 21 juin 2016, entre les parties, par la cour d’appel de Limoges ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Poitiers ;

 

Par albert.caston le 30/05/17

Sanctions applicables au vendeur personne physique pour non-souscription d'assurance dommages-ouvrage

 
Etude Durand-Pasquier, constr.-urb. 2017-5, p. 3.
 

Par albert.caston le 20/05/17

 Travaux ne respectant pas les exigences normatives parasismiques - devoir de conseil - préjudice
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 11 mai 2017
N° de pourvoi: 15-28.217
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Piwnica et Molinié, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 29 septembre 2015), que M. et Mme X...ont confié à la société SMTS, assurée par les Mutuelles du Mans (MMA), des travaux de transformation d'une grange en maison d'habitation attenante à un immeuble dont Mme Y...usufruitière et la SCI Crijancyl (la SCI) nue-propriétaire ; que, soutenant que des poutres en béton avaient été ancrées dans la partie mitoyenne du mur séparatif, Mme Y... et la SCI, après avoir obtenu en référé la désignation d'un expert, ont assigné M. et Mme X... en réparation de leur préjudice ; que ceux-ci ont appelé en garantie la société SMTS et les MMA ;

 

 

Sur le premier moyen du pourvoi principal et du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande et la société SMTS de la condamner à les garantir des condamnations prononcées ;

Mais attendu qu'ayant retenu que la mise en oeuvre d'un projet d'une construction, ancrée dans un mur mitoyen et ne répondant pas aux exigences normatives parasismiques, constituait une faute de nature à engager la responsabilité de M. et Mme X..., que l'entrepreneur était tenu envers ceux-ci d'une obligation de conseil lui imposant de s'enquérir de la nature du mur implanté en limite séparative et de la concordance des travaux avec la réglementation parasismique applicable et que, si aucun préjudice constitué de désordres matériels n'avait été subi par Mme Y... et la SCI, celles-ci avaient subi un préjudice financier et moral, la cour d'appel, répondant aux conclusions prétendument délaissées, en a exactement déduit que M. et Mme X... étaient tenus à réparation et la société SMTS tenue à les garantir ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi principal et du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés :

Attendu que M. et Mme X... et la société SMTS font grief à l'arrêt de rejeter leur appel en garantie contre les MMA ;

Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel, qui a retenu que les travaux n'avaient été la cause d'aucun désordre et qu'aucun dommage matériel n'était établi, n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'article 38 du contrat prévoyait une garantie des dommages survenus avant réception et constaté que les travaux n'avaient pas fait l'objet d'une réception, la cour d'appel n'a pas méconnu la loi des parties en retenant que cette garantie n'était pas mobilisable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société SMTS représentée par la société François Legrand ès qualités et de M. et Mme X... et les condamne à payer à Mme Y... la somme de 1 500 euros et à la société MMA la somme de 1 500 euros ;
 

Par albert.caston le 06/05/17

 Caution - devoir de conseil - procédure - office du juge
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 20 avril 2017
N° de pourvoi: 16-13.888 16-13.976
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Gadiou et Chevallier, SCP Marc Lévis, SCP Zribi et Texier, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° B 16-13. 888 et X 16-13. 976 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 janvier 2016), que la société La Ferme du vieux pays a souscrit le 28 mai 1993 auprès des sociétés Natiocrédibail et Unicomi, aux droits de laquelle vient la société Finamur, un contrat de crédit-bail immobilier destiné au financement de la construction d'une installation industrielle ; que ce contrat était garanti par un engagement de caution solidaire de M. Michel X..., président directeur général, et de M. Georges X..., actionnaire ; qu'un second contrat de crédit-bail a été consenti entre les mêmes parties le 29 novembre 2000 pour financer une extension du bâtiment existant, également garanti par les cautionnements solidaires de MM. X... ; que, la société La Ferme du vieux pays ayant été dissoute le 30 juin 2003 et ayant cessé d'acquitter les loyers à compter d'avril 2004, un avenant de prorogation des contrats de crédit-bail a été signé le 11 janvier 2005 entre les sociétés créancières, le liquidateur de la société La Ferme du vieux pays et les cautions ; que celles-ci ont réitéré leur engagement au titre des deux contrats initiaux dans la limite des montants de 470 960 euros au titre du premier et de 74 920 euros au titre du second et l'ont étendu aux avenants ; que Michel X... est décédé le 2 février 2005 et sa succession a été recueillie par son épouse, Mme Y...épouse X... ; qu'une ordonnance de référé a constaté la résiliation des contrats de crédit-bail, condamné la société La Ferme du vieux pays au paiement de provisions au titre des arriérés de loyers et ordonné son expulsion ; que, cette société ayant été placée en liquidation judiciaire, les crédits bailleurs ont déclaré leurs créances et ont assigné M. Georges X... et Mme X... en paiement des sommes dues au titre des contrats de crédit-bail, dans la limite des engagements de caution ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° B 16-13. 888 de M. X... :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner, solidairement avec Mme X..., à payer aux sociétés Natiocrédibail et Finamur les sommes de 470 960 euros et de 74 920 euros au titre des deux contrats de crédit-bail, alors, selon le moyen :

1°/ qu'au dispositif de ses conclusions récapitulatives en date du 10 novembre 2015, M. X..., qui invoquait le manquement des sociétés de crédit-bail à leur devoir d'information, de conseil et de mise en garde, sollicitait, à titre subsidiaire, la compensation des sommes qu'il pourrait devoir au titre du cautionnement et des dommages intérêts qui lui seraient alloués au titre de la réparation du préjudice de perte de chance subi du fait de ce manquement ; qu'en énonçant, nonobstant les demandes de réparation et de compensation dont l'avait saisie M. X..., que celui-ci se bornait, dans ses écritures, à demander à la cour de constater les manquements des sociétés de crédit-bail à leurs obligations, sans formuler d'autres prétentions que celle tendant à la nullité de son engagement de caution, la cour d'appel les a dénaturées, violant ensemble les articles 4 et 954, alinéa 1er, du code de procédure civile ;

2°/ que, tenu de trancher le litige selon les règles de droit qui lui sont applicables, le juge doit donner ou restituer aux faits et aux actes leur exacte qualification sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en retenant, pour débouter M. X... de ses prétentions fondées sur le manquement des sociétés de crédit-bail à leur devoir d'information, de mise en garde et de conseil, que sauf à invoquer le fondement du dol ou de l'erreur comme vice du consentement, ce que ne fait pas M. X..., le manquement du créancier à une obligation d'information ou de mise en garde ne constitue pas une cause de nullité du cautionnement, cependant qu'il lui appartenait de restituer son exacte qualification à la sanction du devoir dont la violation était invoquée, la cour d'appel a violé 1147 du code civil, ensemble l'article 12 du code de procédure civile ;

Mais attendu que le juge n'est pas tenu, sauf règles particulières, de changer la dénomination ou le fondement juridique des demandes formées par les parties ; qu'ayant relevé que M. X... lui demandait de constater les manquements des sociétés de crédit-bail à leur devoir d'information et de conseil sans formuler d'autres prétentions que celle tendant à la nullité de son engagement de caution et exactement retenu que de tels manquements ne constituaient pas une cause de nullité du contrat, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de requalifier la prétention formée par M. X..., en a déduit à bon droit, sans dénaturation, que celle-ci devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi n° B 16-13. 888 de M. X... :

Attendu que M. X... fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :

1°/ qu'après avoir rappelé que la sanction du caractère manifestement disproportionné de l'engagement de la caution est l'impossibilité pour le créancier professionnel de se prévaloir de cet engagement, M. X... invitait expressément la cour d'appel à constater la disproportion de son engagement et à juger qu'en conséquence, plus aucune somme ne pouvait plus lui être réclamée à ce titre ; qu'en estimant n'être saisie que d'une demande de nullité du cautionnement, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de M. X... et violé les articles 4 et 954, alinéa 1er, du code de procédure civile ;

2°/ qu'en ne répondant pas au moyen que M. X... avait formulé, sans équivoque, dans les motifs et le dispositif de ses conclusions aux fins de faire constater qu'en raison de la disproportion de son engagement, aucune somme ne pouvait plus lui être réclamée à ce titre, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que, tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, le juge doit donner ou restituer aux faits et aux actes leur exacte qualification sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en retenant, pour débouter M. X... de ses prétentions fondées sur l'article L. 341-4 du code de la consommation, que la disproportion de l'engagement de la caution par rapport à ses biens et revenus n'est pas sanctionnée par la nullité du cautionnement, quand il lui appartenait de restituer à la sanction des dispositions dont la violation était invoquée son exacte qualification, la cour d'appel a violé l'article L. 341-4 du code de la consommation, ensemble l'article 12 du code de procédure civile ;

Mais attendu que le juge n'est pas tenu, sauf règles particulières, de changer la dénomination ou le fondement juridique des demandes formées par les parties ; qu'ayant relevé que M. X... lui demandait de constater le caractère disproportionné de son engagement de caution par rapport à ses biens et ses revenus et, en conséquence, la nullité de cet engagement et exactement retenu que la sanction de la disproportion n'était pas la nullité du cautionnement, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ni de requalifier la prétention formée par M. X..., en a déduit à bon droit, sans dénaturation, que celle-ci devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° X 16-13. 976 de Mme X... :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'irrecevabilité des déclarations de créances des sociétés Natiocrédibail et Finamur et de la condamner, solidairement avec M. X..., à leur payer les sommes de 470 960 euros et de 74 920 euros au titre des deux contrats de crédit-bail, alors, selon le moyen que le juge du cautionnement saisi d'une action en paiement par le créancier contre la caution est juge de l'exception tant qu'une décision du juge de la procédure collective n'est pas intervenue sur la vérification de la créance ; que Mme X... faisait valoir que l'état des créances n'était pas encore déposé et que les sociétés Natiocrédibail et Finamur ne justifiaient pas d'une admission de leurs créances ; qu'en décidant néanmoins que Mme X..., en sa qualité d'héritière de la caution, Michel X..., n'était pas recevable à contester la régularité des déclarations de créances, la cour d'appel, qui ne constate pas qu'une décision aurait été rendue quant à l'admission de ces créances, n'a pas justifié légalement sa décision au regard des articles 49 du code de procédure civile et L. 624-1 et suivants du code de commerce ;

Mais attendu que l'avocat du créancier a qualité pour déclarer, au nom de son client, une créance au passif du redressement ou de la liquidation judiciaires du débiteur sans avoir à justifier d'un pouvoir ; qu'ayant relevé que les sociétés Finamur et Natiocrédibail avaient communiqué la copie et l'accusé de réception des déclarations de créances adressées par leur avocat au liquidateur de la société La Ferme du vieux pays au titre des deux contrats, la cour d'appel, devant qui Mme X... soutenait seulement ne pas avoir eu communication de pièces justifiant de la qualité du signataire, d'un mandat de représentation ou d'une délégation, a légalement justifié sa décision en retenant, abstraction faite de motifs erronés mais surabondants, que sa contestation devait être rejetée ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi n° X 16-13. 976 de Mme X..., ci-après annexé :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts et de la condamner, solidairement avec M. X..., à payer aux sociétés Natiocrédibail et Finamur les sommes de 470 960 euros et de 74 920 euros au titre des deux contrats de crédit-bail ;

Mais attendu qu'ayant relevé que Michel X... avait réitéré son engagement de caution au titre des contrats de crédit-bail et l'avait étendu aux avenants de prorogation le 25 novembre 2004 et que Mme X... ne produisait aucun justificatif ni aucune explication sur les revenus et les biens dont disposait son époux à cette date, la cour d'appel, qui a souverainement déduit de ce seul motif que la preuve de la disproportion n'était pas rapportée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen du pourvoi n° X 16-13. 976 de Mme X..., ci-après annexé :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'infirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la déchéance des intérêts ;

Mais attendu qu'ayant relevé que, si les sociétés Finamur et Natiocrédibail ne justifiaient pas avoir adressé aux cautions l'information annuelle prévue par l'ancien article L. 341-6 du code de la consommation ni l'information sur le premier incident de paiement du débiteur principal prévue par l'article 47 II, alinéa 3, de la loi du 11 février 1994, Mme X..., qui poursuivait l'infirmation du jugement, se bornait à lui demander de constater que ces sociétés n'avaient pas satisfait à leurs obligations d'information, sans toutefois solliciter la mise en œuvre des sanctions édictées par les articles précités, à savoir la déchéance des intérêts contractuels et la décharge des pénalités et intérêts de retard, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige, en a déduit à bon droit, abstraction faite d'un motif surabondant, qu'elle n'était saisie d'aucune prétention à ce titre et que la demande des crédits bailleurs devait être accueillie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. X... et Mme X... aux dépens afférents à leur pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 

Par albert.caston le 04/04/17

Note Pagès de Varenne, Constr.-urb. 2017-5, p. 25.

 Portée du devoir de conseil de l'architecte
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 23 mars 2017
N° de pourvoi: 15-16.077
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Boulloche, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Marc Lévis, SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, SCP Odent et Poulet, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 décembre 2014), que, imputant l'hépatite, dont il a été atteint, à un dysfonctionnement du système d'extraction des gaz de la salle d'anesthésie de la société Clinique Monticelli (la clinique), assurée auprès de la société Axa France IARD, dans laquelle il exerçait en qualité d'anesthésiste, M. X...a, après expertises, assigné la clinique en indemnisation de ses préjudices ; que des appels en garantie ont été formés, notamment contre la société civile professionnel Olivier Y...et Christian Z...(la SCP), chargée de la maîtrise d'œuvre des travaux d'agrandissement, et la société Dalkia France, venant aux droits de la société Cometherm, avec qui la clinique avait conclu un contrat portant sur le système de ventilation ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé :

Attendu que la SCP fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec la société Dalkia France, à garantir la clinique des condamnations prononcées contre elle ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le système de ventilation avait une performance inférieure aux normes conseillées en matière d'évacuation des gaz d'anesthésie et retenu que si, en principe, le maître de l'ouvrage était seul responsable de l'expression de ses souhaits au regard de la construction, il ressortait de la mission confiée à la SCP qu'il lui appartenait d'examiner le programme élaboré par le maître de l'ouvrage et que, si celui-ci était notoirement compétent dans le domaine de la construction de clinique pour appartenir à un groupe propriétaire de nombreux établissements de santé et avoir été conseillé par un représentant de ce groupe lors des travaux de rénovation, cette circonstance ne dispensait pas l'architecte de remplir son devoir d'information et de conseil en l'avertissant de l'insuffisance de l'installation de renouvellement de l'air prévue au regard de recommandations unanimement admises dans la profession, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que la SCP devait garantir la clinique des condamnations prononcées à son encontre ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en ses trois premières branches, ci-après annexé :

Attendu que la société Dalkia France fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec la SCP, à garantir la clinique des condamnations prononcées contre elle ;

Mais attendu, d'une part, que c'est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que la cour d'appel a pu déduire que le contrat conclu entre la société Cometherm et la clinique, qui prévoyait des visites d'entretien préventif selon une fréquence indicative et couvrait les installations de ventilation de la salle d'induction, s'analysait, malgré sa rédaction elliptique, en un contrat de maintenance ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la société Cometherm, en charge de la maintenance des locaux dans lesquels travaillait M. X... depuis le 1er janvier 1997, n'avait, à l'exception d'un contrôle des équipements et d'un relevé de mesures effectués le 22 mars 1997, effectué aucune intervention particulière et spécifique aux installations de la salle d'induction jusqu'au 12 novembre 1997, date à laquelle elle était intervenue sur un appel de la clinique relatif à un manque de débit dans cette salle, alors que le contrat stipulait, s'agissant du plan d'entretien préventif, que la fréquence des interventions était donnée à titre indicatif et serait adaptée aux conditions de fonctionnement et qu'aucun élément ne permettait de retenir que les visites périodiques consistaient en de simples contrôles visuels, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la société Cometherm avait manqué à ses obligations contractuelles et a légalement justifié sa décision ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa troisième branche, et le moyen unique du pourvoi incident, pris en sa quatrième branche, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 

Par albert.caston le 20/03/17

 Assurance responsabilité civile professionnelle des administrateurs de biens et agents immobiliers - activités garanties
Cour de cassation
chambre civile 2
Audience publique du jeudi 2 mars 2017
N° de pourvoi: 16-11.113 16-11.540
Non publié au bulletin Rejet

Mme Flise (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Rousseau et Tapie, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° K 16-11.113 et Z 16-11.540 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 30 novembre 2015, RG n° 14/00689), qu'au cours de l'année 2006, la société Marc Le Nezet consultants (la société MLNC) a commercialisé un programme relevant d'un dispositif légal de défiscalisation, portant sur quatre-vingt-sept logements dépendant de deux résidences de tourisme, dénommé « Le Village des trois vallées du Tarn », implanté en zone de revitalisation rurale et réalisé par la société Les Jardins du moulin, promoteur vendeur ; que M. et Mme X... (les acquéreurs) ont acquis de cette société, par acte du 12 décembre 2006, un bien dépendant de ce programme au prix de 118 194 euros, financé à l'aide d'un emprunt, puis ont donné ce bien à bail commercial, moyennant un loyer annuel de 3 840 euros, à la société Financière sport et loisir (la société FSL) qui avait conclu le 20 décembre 2006 une convention commerciale en vue de l'exploitation des résidences en cause avec la société Les Jardins du moulin ; qu'une procédure de sauvegarde a été ouverte au profit de la société FSL par jugement du 5 novembre 2008 et que l'administrateur a résilié les baux commerciaux conclus avec tous les copropriétaires à compter du 15 décembre 2008 ; que les acquéreurs ont transigé avec la société chargée de l'exploitation des résidences, suivant acte du 24 mars 2009, et choisi de se faire régler comptant, pour solde de tous comptes, une somme de 2 278,80 euros au titre de l'arriéré de loyers ; que le nouveau bail signé avec la société Trebas exploitation garantissait un loyer fixe de 60 000 euros minimum pour l'ensemble de la résidence à compter du 25 avril 2010 et un loyer variable correspondant à 50 % du chiffre d'affaires net réalisé et encaissé pour l'activité « hébergement » ; que se plaignant de n'avoir jamais perçu l'intégralité des loyers initialement prévus et de l'absence de compte séquestre destiné à garantir ceux-ci, les acquéreurs ont assigné, notamment, la société MLNC, qui a ultérieurement fait l'objet d'une procédure collective, son assureur, la société Assurances générales de France, aux droits de laquelle se trouve la société Allianz IARD (l'assureur), M. Y..., mandataire de la société MLNC, et la société Les Jardins du moulin ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° Z 16-11.540 de l'assureur :

Attendu que l'assureur fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de mise hors de cause, de dire qu'il ne pouvait opposer aucune exclusion de garantie et de le condamner, in solidum avec la société Les Jardins du moulin et M. Y..., à verser aux acquéreurs la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation d'une perte de chance et celle de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral, alors, selon le moyen :

1°/ que les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « Hoguet » et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 s'appliquent exclusivement aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à une opération prévue par l'article 1er de cette loi, et chargées d'un mandat écrit consistant en la recherche de clients et la négociation, ou en l'une de ces missions seulement ; qu'elles ne bénéficient pas à la personne à laquelle est confiée une mission de conception, d'assistance et de commercialisation d'un programme immobilier, par exemple dans le cadre d'une opération de défiscalisation immobilière ; que la seule participation du mandataire commercialisateur au processus de conclusion de la vente ne suffit pas à le qualifier d'intermédiaire au sens de la loi Hoguet ; qu'en l'espèce, l'assureur faisait valoir que le contrat d'assurance de responsabilité souscrit par la société MLNC ne couvrait que ses activités visées par la loi Hoguet et celles en rapport avec ces activités principales ; qu'il faisait également valoir que la société MLNC était uniquement intervenue en tant qu'audit et conseil en optimisation fiscale financière et patrimoniale dans le cadre d'une mission de commercialisation, et qu'aucun mandat écrit, tel qu'exigé par la loi Hoguet, ne lui avait été confié ; que la cour d'appel a pourtant considéré par motifs propres et adoptés que la société MLNC avait exercé « l'activité principale garantie, concrétisée par la conclusion de ventes immobilières, fût-ce par l'intermédiaire de mandataires indépendants, dont l'intervention habituelle en la matière n'est pas prohibée par la police ni de nature à modifier la garantie due par l'assureur, quelles qu'aient été les modalités effectives par lesquelles s'est exercée cette activité » et peu important « les moyens tirés de l'irrégularité du mandat donné à l'agent immobilier par le promoteur vendeur » ; qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à caractériser en quoi la société MLNC avait exercé l'activité d'agent immobilier, tandis qu'elle avait retenu qu'elle était intervenue en tant que « mandataire commercialisateur », et sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société MLNC n'avait en réalité exercé qu'une mission de commercialisation du programme immobilier réalisé par la société Les Jardins du moulin, à l'exclusion de toute activité d'intermédiation immobilière au sens de la loi Hoguet, en l'absence de preuve d'un mandat écrit conforme à cette loi d'ordre public, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 124-3 du code des assurances ;

2°/ que l'étendue de la garantie d'assurance résulte de la définition du risque garanti par le contrat d'assurance ; qu'en l'espèce, en énonçant que l'assureur n'établissait pas que la société MLNC aurait exercé l'une des activités exclues par le contrat, pour écarter le moyen tiré de l'absence de garantie de l'activité de cette société à l'origine du fait dommageable, tandis que l'absence d'exclusion expresse de l'activité de mandataire commercialisateur n'impliquait pas la garantie de cette activité, laquelle, comme le faisait valoir l'assureur, était distincte de celle d'agent immobilier au sens de la loi Hoguet et n'était donc pas couverte par le contrat d'assurance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 124-3 du code des assurances ;

3°/ que l'étendue de la garantie d'assurance ne saurait excéder les termes par lesquels le risque couvert est défini par le contrat d'assurance ; qu'en l'espèce, l'assureur faisait valoir que la garantie souscrite par la société MLNC ne couvrait que son activité d'agent immobilier au sens de la loi Hoguet, et les activités s'y rapportant ; qu'en décidant, par motifs adoptés, que la police souscrite garantissait « l'activité également de « conseil… dans toutes les opérations immobilières » et n'excluait pas expressément l'activité d'audit et de conseil en optimisation fiscale financière et patrimoniale », sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette activité de conseil était l'accessoire d'une activité principale d'agent immobilier, seule garantie, ce qui n'était pas le cas, de sorte qu'aucune garantie ne pouvait être due au titre d'un manquement à cette activité principale de conseil en défiscalisation immobilière, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 124-3 du code des assurances ;

Mais attendu qu'après avoir constaté que le contrat d'assurance responsabilité civile professionnelle des administrateurs de biens et agents immobiliers souscrit par la société MLNC prévoit que les activités de l'assuré susceptibles de bénéficier de la garantie sont celles qui sont visées par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et notamment les transactions sur immeubles et fonds de commerce, la gestion immobilière et de syndic de copropriété ainsi que les activités en rapport avec ces activités principales, à l'exclusion cependant de celles de promoteur, constructeur, réalisateur, fabricant, marchand de biens, avocat, expert-comptable, notaire, l'arrêt relève, par motifs adoptés, que la société MLNC a été en l'espèce rémunérée par le seul promoteur pour rechercher et présenter des acquéreurs et qu'il y a bien eu transaction immobilière par son entremise, et, par motifs propres, que l'assureur n'établit pas que la société MLNC aurait exercé en l'espèce l'une des activités exclues par le contrat et que cette société, qui n'était pas rémunérée par l'acquéreur dont elle n'était pas le conseil en gestion de patrimoine, a exercé, pour la commercialisation du programme immobilier, l'activité principale garantie, concrétisée par la conclusion de ventes immobilières, fût-ce par l'intermédiaire de mandataires indépendants dont l'intervention habituelle en la matière n'est pas prohibée par la police ni de nature à modifier la garantie due par l'assureur du mandant, de sorte que les moyens tirés de l'irrégularité du mandat donné à l'agent immobilier par le promoteur vendeur sont inopérants ; que, par ces seuls motifs desquels il résulte que la garantie de l'assureur était recherchée au titre d'une activité couverte par le contrat conclu par la société MLNC, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° K 16-11.113 de M. Y..., pris en ses première et troisième branches, et le second moyen du pourvoi n° Z 16-11.540 de l'assureur, pris en ses deux dernières branches, qui sont similaires, réunis, tels que reproduits en annexe :

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de juger que les acquéreurs pouvaient se prévaloir d'une perte de chance de ne pas contracter et de le condamner, in solidum avec d'autres, à leur payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de cette perte de chance ; que l'assureur fait grief à l'arrêt de dire que la société MLNC a manqué à son obligation précontractuelle d'information des acquéreurs et de le condamner en conséquence, en tant qu'assureur de cette société, in solidum avec la société Les Jardins du moulin et M. Y..., à verser aux acquéreurs la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation d'une perte de chance et celle de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ;

Attendu que le jugement a retenu que les acquéreurs ne pouvaient se prévaloir que d'une perte de chance de n'avoir pas contracté et qu'il ne résulte ni de leurs conclusions ni de l'arrêt que M. Y... et l'assureur aient fait valoir en appel qu'un tel préjudice n'était pas réparable dans les circonstances de l'espèce ; qu'il s'ensuit que le grief de la première branche du moyen du pourvoi de M. Y... et de la deuxième branche du second moyen du pourvoi de l'assureur est nouveau, mélangé de fait et de droit, partant irrecevable ; que, sous couvert d'un grief non fondé de violation de l'article 1382 du code civil, ces moyens ne tendent en leur troisième branche qu'à remettre en discussion, devant la Cour de cassation, l'évaluation souveraine du préjudice résultant de la perte de chance litigieuse faite par la cour d'appel qui s'est référée à la mesure de la probabilité de la chance perdue de ne pas conclure la vente après avoir constaté, par des motifs non critiqués, que le défaut d'information des acquéreurs avait été de nature à peser sur leur décision d'acquérir le bien au prix fixé ;

D'où il suit que le moyen du pourvoi de M. Y... ne peut être accueilli en ses première et dernière branches et que le second moyen du pourvoi de l'assureur ne peut être l'être en aucune de ses deux dernières branches ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la deuxième branche du moyen unique du pourvoi de M. Y... et la première branche du second moyen du pourvoi de l'assureur, annexés, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. Y... et la société Allianz IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leurs demandes et les condamne in solidum à payer à M. et Mme X... la somme globale de 1 000 euros ;
 

Par albert.caston le 19/03/17

 Responsabilité décennale - Devoir de conseil de l'assureur de protection juridique
Note Cerveau, RGDA 2017,  p. 211, sur cass. n° 15-25.644.
 

Par albert.caston le 19/03/17

 Vente immobilière - devoir de conseil et assurance de l'agent immobilier
Note Mayaux, RGDA 2017, p. 169.

Cour de cassation
chambre civile 2
Audience publique du jeudi 12 janvier 2017
N° de pourvoi: 16-10.042
Non publié au bulletin Rejet

Mme Flise (président), président
Me Carbonnier, SCP Foussard et Froger, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société Les Souscripteurs du Lloyd's de Londres du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Banque populaire de l'Ouest ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 6 octobre 2015), que M. et Mme X...(les époux X...) ont acheté une maison à M. et Mme Y...(les époux Y...), par l'intermédiaire d'un agent immobilier, la société Family'Immo, dont M. Y... était co-gérant ; qu'en raison des désordres affectant l'immeuble, les époux X... ont assigné, d'une part, les époux Y... en résolution de la vente, en présence de la Banque populaire de l'Ouest, prêteur de deniers, d'autre part, la société Family'Immo dont ils ont recherché la responsabilité pour manquement à son obligation de conseil ; que la société Family'Immo a assigné en garantie son assureur, la société Les Souscripteurs du Lloyd's de Londres (l'assureur), à l'encontre de laquelle les époux X... ont exercé une action directe en paiement de l'indemnité d'assurance ; que les époux X... ont enfin assigné en intervention forcée M. Z...en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Family'Immo ;

Sur le premier moyen, pris en ses première et troisième branches :

Attendu que l'assureur fait grief à l'arrêt de dire qu'il devra garantir la société Family'Immo et de le condamner à réparer toutes conséquences dommageables en résultant pour les époux X..., in solidum avec les époux Y..., et de le condamner en conséquence, sous déduction de la franchise contractuelle, à verser aux époux X..., in solidum avec les époux Y..., à titre de garantie, les sommes de 163 000 euros au titre de la restitution du prix, 5 500 euros au titre de la commission perçue par la société Family'Immo, ainsi que diverses sommes au titre d'autres postes de préjudice en lien avec la résolution de la vente, alors, selon le moyen :

1°/ que la faute dolosive est une cause exclusive de garantie ; qu'en l'espèce, pour dire les époux X... fondés à solliciter la garantie auprès de l'assureur, la cour d'appel a considéré que la faute commise par la société Family'Immo consistait simplement en une négligence ne justifiant pas l'application de l'exclusion de garantie, après pourtant avoir qualifié cette négligence d'« inacceptable », relevé que le gérant de l'agence immobilière était la personne même du vendeur, constaté que celui-ci avait agi de mauvaise foi puisqu'il avait présenté aux époux X... la maison litigieuse comme rénovée alors qu'il savait n'avoir effectué que des travaux sommaires et s'être attaché à améliorer surtout la présentation superficielle de la maison, sachant mieux que quiconque l'importance que les acheteurs néophytes attachent à de simples embellissements cosmétiques, et enfin retenu que la société Family'Immo avait eu conscience du risque qu'elle faisait courir aux acheteurs en manquant à son obligation de conseil, considérations qui caractérisent la faute dolosive et non une simple négligence ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé, par fausse qualification, l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;

2°/ que la faute dolosive, exclusive de garantie, peut consister en une mauvaise foi consciente et délibérée du cocontractant dans l'inexécution ou la mauvaise exécution de ses obligations, indépendamment de toute intention de nuire ; qu'en l'espèce, pour dire les époux X... fondés à solliciter la garantie auprès de l'assureur, la cour d'appel a considéré que la faute commise par la société Family'Immo consistait simplement en une négligence ne justifiant pas l'application de l'exclusion de garantie, après pourtant avoir qualifié cette négligence d'« inacceptable », relevé que le gérant de l'agence immobilière était la personne même du vendeur, constaté que celui-ci avait agi de mauvaise foi puisqu'il avait présenté aux époux X... la maison litigieuse comme rénovée alors qu'il savait n'avoir effectué que des travaux sommaires et s'être attaché à améliorer surtout la présentation superficielle de la maison, sachant mieux que quiconque l'importance que les acheteurs néophytes attachent à de simples embellissements cosmétiques, et enfin retenu que la société Family'Immo avait eu conscience du risque qu'elle faisait courir aux acheteurs en manquant à son obligation de conseil, d'où il ressort que la société Family'Immo a agi avec une mauvaise foi consciente et délibérée et que, par conséquent, l'exclusion contractuelle de garantie aurait dû s'appliquer ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;

Mais attendu qu'ayant, dans l'exercice de son pouvoir souverain, retenu que la négligence inacceptable de la société Family'Immo qui s'était abstenue d'exercer son devoir de conseil à l'égard des époux X..., avait été commise avec la simple conscience qu'elle faisait courir un risque aux acheteurs, la cour d'appel, qui a ainsi exclu le caractère intentionnel ou dolosif du manquement, en a justement déduit que l'assureur était tenu de garantir les conséquences de la responsabilité civile de son assurée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, pris en sa première branche :

Attendu que l'assureur fait grief à l'arrêt de le condamner, sous déduction de la franchise contractuelle, à verser aux époux X..., in solidum avec les époux Y..., à titre de garantie, les sommes de 163 000 euros au titre de la restitution du prix de vente et 5 500 euros au titre de la commission perçue, alors, selon le moyen, que dans le cas de résolution d'une vente, la restitution du prix reçu par le vendeur est la contrepartie de la restitution de la chose par l'acheteur ; que, par conséquent, seul le vendeur doit restituer à l'acheteur le prix qu'il en a reçu ; qu'en l'espèce, pour dire les époux X... fondés à solliciter la garantie auprès de l'assureur pour ce qui concerne la restitution du prix de vente, la cour d'appel a affirmé que « si la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la résolution de la vente ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable, l'agent immobilier peut être tenu à garantir le remboursement du prix, si cette restitution est impossible par suite de l'insolvabilité avérée du débiteur », quand seuls les époux Y... pouvaient être condamnés à restituer le prix de vente, à l'exclusion de la société Family'Immo et donc de son assureur ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;

Mais attendu qu'ayant, d'abord, relevé qu'après la résolution de la vente les époux X... n'avaient pu obtenir la restitution du prix qu'ils avaient payé en raison de l'insolvabilité des époux Y..., ensuite, évalué à 163 000 euros le préjudice en résultant, c'est à bon droit que la cour d'appel a condamné au paiement de cette indemnité l'assureur de la société Family'Immo déclarée responsable, avec les époux Y..., du préjudice des époux X... et, par suite, tenue de le réparer intégralement ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen annexé pris en ses deuxième et quatrième branches et sur le second moyen annexé pris en sa seconde branche qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Les Souscripteurs du Lloyd's de Londres aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Publié par ALBERT CASTON à 10:12 Envoyer par e-mail BlogThis! Partager sur Twitter Partager sur Facebook Partager sur Pinterest
Libellés : Agent immobilier , assurances , causalité , devoir de conseil , Dol , préjudice , résolution , restitution , vente immobilière

Par albert.caston le 06/03/17

Vers un devoir de proportionnalité à la charge du banquier dispensateur de crédit ?

 
Note Lasserre Capdeville, GP 2017, n° 9, p. 20, sur cass. n° 15-21.262.
 

Par albert.caston le 01/03/17

Devoir de conseil du maître d'oeuvre lors de la réception

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 23 février 2017
N° de pourvoi: 15-27.850

Non publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme Y... et la société GAN assurances ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er juillet 2015), qu'en 1986, M. et Mme Y... ont fait construire un pavillon par la société Tessandier, assurée en responsabilité décennale auprès de la société GAN ; qu'en 1993, les maîtres de l'ouvrage ont déclaré des désordres de fissures intérieures et extérieures à la société GAN, qui a missionné en qualité d'expert amiable, le cabinet Eurex, devenu Eurisk, lequel a établi le 23 juin 1993 un rapport préconisant des reprises en sous-oeuvre ; que ces travaux ont été réalisés par la société Freyssinet sous la maîtrise d'oeuvre de la société Simecsol, devenue Arcadis, toutes deux assurées auprès de la société AXA ; que la réception des travaux a été prononcée sans réserve le 29 juillet 1994 ; que M. et Mme Y... ont vendu leur pavillon à M. et Mme X... qui se sont plaints, en décembre 1999, de fissures intérieures sur le carrelage et ont, après expertise judiciaire, assigné en indemnisation M. et Mme Y..., la société GAN, le cabinet Eurisk, les sociétés Freyssinet et Arcadis et leur assureur, la société AXA ;

Sur le premier moyen :

Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

Attendu que, pour rejeter les demandes formées par M. et Mme X... à l'encontre de la société Eurisk, l'arrêt retient que, selon l'expert judiciaire, les désordres affectant le carrelage n'existaient pas en 1993 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, dans son rapport, cet expert avait relevé que ces désordres existaient au moins sous la forme d'une fissure, la cour d'appel, qui a dénaturé ce document, a violé le principe susvisé ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

Attendu que, pour rejeter les demandes formées par M. et Mme X... à l'encontre de la société Arcadis ESG et de son assureur, l'arrêt retient qu'il ne peut être déduit une responsabilité à l'encontre du maître d'oeuvre à propos duquel l'expert n'en a retenu aucune ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le maître d'oeuvre n'avait pas manqué à son obligation de conseil envers le maître de l'ouvrage en n'attirant pas son attention sur la fissure du dallage et en n'approfondissant pas ses investigations, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er juillet 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Eurisk aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;