Par albert.caston le 24/11/17

Le nouvel art de juger : quand la proportionnalité s'invite dans la mise en oeuvre de la règle de droit

 
Remarquable étude de Mme Le Gac-Pech, RLDC 2017-11, p. 48.
 

Par albert.caston le 05/10/17

1) Empiètement et démolition; 2) présomption de responsabilité décennale : cause étrangère

 
Note  Pagès de Varenne, constr.-urb. 2017-9, p. 27.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 juin 2017
N° de pourvoi: 16-18.890

Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Monceau générale assurances, la société MMA IARD et M. A... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 28 mai 2015), que M. et Mme X... ont conclu avec la société Big habitat, assurée par la CIMA, aux droits de laquelle se trouve la société Monceau générale assurances, un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan ; que la société Big habitat a sous-traité le lot maçonnerie et gros oeuvre à M. A..., assuré par la compagnie Winterthur aux droits de laquelle se trouve la société MMA IARD ; qu'invoquant un empiétement de la construction sur leur propre terrain, M. et Mme Y... ont, après expertise, assigné en démolition M. et Mme X... qui ont appelé en garantie la société Big habitat, laquelle a appelé en garantie son assureur, M. A..., et l'assureur de ce dernier ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt d'ordonner la démolition du mur pignon et du muret édifiés sur la propriété de M. et Mme Y... ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la réalité de l'empiétement de la construction de M. et Mme X... sur la parcelle de M. et Mme Y... n'était pas contestée et était démontrée de manière certaine par le rapport d'expertise, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que la démolition portait une atteinte disproportionnée à leur droit à la vie privée et familiale, et qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a, abstraction faite d'un motif surabondant, déduit que la démolition de l'empiétement devait être ordonnée, a légalement justifié sa décision ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1792 du code civil ;
Attendu que, pour limiter aux trois-quarts des condamnations prononcées contre M. et Mme X... la garantie de la société Big habitat et de son assurance, l'arrêt retient que M. et Mme X... se sont conformés au contrat en recourant aux services d'un géomètre pour procéder au bornage de leur propriété et pour définir les limites séparatrices des fonds, avec cette circonstance malheureuse que ce géomètre a commis une erreur portant sur l'implantation des bornes délimitant les propriétés respectives des époux X... et des époux Y..., que, néanmoins, la société de construction avait, de son côté, l'obligation de s'assurer, non seulement de la qualité du terrain afin de prévoir les travaux indispensables à l'implantation de l'immeuble, mais également de la surface du terrain sur lequel devait être précisément édifié cet immeuble ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs inopérants pour caractériser l'existence d'une cause étrangère permettant d'exonérer partiellement le constructeur de la responsabilité de plein droit retenue contre lui sur le fondement de la responsabilité décennale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il limite la garantie de la société Big habitat aux trois quarts des condamnations prononcées contre M. et Mme X... et des conséquences des dites condamnations, l'arrêt rendu le 28 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;
Condamne la société Big habitat aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... contre M. et Mme Y... et condamne la société Big habitat à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ;

 

Par albert.caston le 04/10/17

Propriété et empiètement

 
Panorama L. Neyret, D 2017, p. 1789, sur cass. n°15-19.561, 15-21.949 et 15-25.113, ainsi que 16-82.945.
 

Par albert.caston le 03/10/17

Empiètement - preuve

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 7 septembre 2017
N° de pourvoi: 16-16.642

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Haas, SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 3 mars 2016), que M. et Mme X...sont propriétaires d'une maison d'habitation construite en 1953 sur une parcelle acquise en 1978 ; qu'en 1988, M. et Mme Y...ont acquis la parcelle contiguë sur laquelle ils ont édifié un pavillon en limite des deux terrains ; que, soutenant que les fondations de cette construction empiétaient sur leur fonds et que cette liaison sous-terraine entre les deux bâtiments était à l'origine de nuisances sonores et d'infiltrations, M. et Mme X...ont assigné leurs voisins en réalisation des travaux nécessaires pour mettre un terme à ces désordres ;

Attendu que M. et Mme X...font grief à l'arrêt de rejeter leur demande ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, que, selon une note de l'expert, il était possible que l'angle de la façade arrière du pavillon de M. et Mme Y...soit en léger empiétement d'un à deux centimètres sur la ligne divisoire et retenu que la poursuite des opérations d'expertise s'était avérée impossible, M. X...ayant mis en doute l'impartialité de l'expert qui avait, par suite, été autorisé à déposer son rapport en l'état, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de prendre en compte de simples hypothèses non vérifiées, en a souverainement déduit que la preuve d'un empiétement du mur de la maison de M. et Mme Y...n'était pas rapportée ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les photographies prises lors du chantier démontraient que la semelle du pavillon de M. et Mme Y...n'était pas débordante et que les trois puits de fondations étaient tous en retrait de la ligne divisoire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante sur le mode de propagation des bruits d'une maison à l'autre, a souverainement retenu que l'existence d'un empiétement sous-terrain et d'une liaison matérielle entre les deux bâtiments n'était pas établie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X...et les condamne à payer à M. et Mme Y...la somme globale de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 15/09/17

Empiètement - preuve

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 7 septembre 2017
N° de pourvoi: 16-16.642

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Haas, SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 3 mars 2016), que M. et Mme X...sont propriétaires d'une maison d'habitation construite en 1953 sur une parcelle acquise en 1978 ; qu'en 1988, M. et Mme Y...ont acquis la parcelle contiguë sur laquelle ils ont édifié un pavillon en limite des deux terrains ; que, soutenant que les fondations de cette construction empiétaient sur leur fonds et que cette liaison sous-terraine entre les deux bâtiments était à l'origine de nuisances sonores et d'infiltrations, M. et Mme X...ont assigné leurs voisins en réalisation des travaux nécessaires pour mettre un terme à ces désordres ;

Attendu que M. et Mme X...font grief à l'arrêt de rejeter leur demande ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, que, selon une note de l'expert, il était possible que l'angle de la façade arrière du pavillon de M. et Mme Y...soit en léger empiétement d'un à deux centimètres sur la ligne divisoire et retenu que la poursuite des opérations d'expertise s'était avérée impossible, M. X...ayant mis en doute l'impartialité de l'expert qui avait, par suite, été autorisé à déposer son rapport en l'état, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de prendre en compte de simples hypothèses non vérifiées, en a souverainement déduit que la preuve d'un empiétement du mur de la maison de M. et Mme Y...n'était pas rapportée ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les photographies prises lors du chantier démontraient que la semelle du pavillon de M. et Mme Y...n'était pas débordante et que les trois puits de fondations étaient tous en retrait de la ligne divisoire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante sur le mode de propagation des bruits d'une maison à l'autre, a souverainement retenu que l'existence d'un empiétement sous-terrain et d'une liaison matérielle entre les deux bâtiments n'était pas établie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X...et les condamne à payer à M. et Mme Y...la somme globale de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 18/07/17

 Voisinage - empiètement - démolition
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 6 juillet 2017
N° de pourvoi: 15-17.278
Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et Mme X...du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Julien et Coesnon ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 15 décembre 2014), que M. et Mme X... ont assigné M. et Mme Y..., propriétaires du fonds voisin ayant réalisé des travaux d'extension de leur construction et de surélévation du mur mitoyen par un chaînage dont ils soutenaient qu'ils n'étaient pas conformes au permis de construire, qu'ils empiétaient sur leur fonds et qu'un bris de toiture et un chéneau étaient appuyés sur le sommet du mur mitoyen, en démolition de ces ouvrages ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à retirer l'ensemble des ouvrages placés en tête ou élevés au dessus du mur mitoyen, alors, selon le moyen :

1°/ que tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; que les époux X... soutenaient dans leurs conclusions que l'emprise sur la mitoyenneté du bris de toiture de l'extension édifiée par les époux Y... les privait de leur droit d'exhaussement ; que les juges du fond ont constaté que « l'emprise sur la mitoyenneté est constituée par le chéneau et le bris en ardoise en partie » ; qu'en rejetant leur demande en retrait de cet ouvrage au motif, inopérant, que « M. et Mme X... ne sont pas privés, en raison de cette surélévation, de leur droit d'exhaussement qui leur est reconnu par l'article 660 du code civil leur permettant d'en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense et n'allèguent ni ne justifient un préjudice actuel en résultant », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 658 du code civil ;

2°/ que tout copropriétaire est en droit de faire exhausser le mur mitoyen ; que les juges du fond ont constaté que le chéneau et le bris en ardoise avaient été réalisés par les époux Y... en débord de la mitoyenneté par rapport à l'axe de celle-ci vers les consorts X... ; qu'en affirmant, pour rejeter la demande en retrait de cet ouvrage, que les époux X... n'étaient pas privé de leur droit d'exhaussement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légale de ses propres constatations dont il résultait que quand bien même les époux X... acquerraient la mitoyenneté de l'exhaussement réalisé par les époux Y..., à savoir le chaînage, ils ne pourraient pas pour autant exhausser eux-mêmes ce mur puisque le bris de toiture et le chéneau appuyés sur le faîte du mur mitoyen les en empêcheraient, et a violé l'article 658 du code civil ;

3°/ que si un copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ou faire bâtir contre celui-ci, il ne peut faire bâtir sur un mur mitoyen ; que les juges du fond ont constaté que « l'emprise sur la mitoyenneté est constituée par le chéneau et le bris en ardoise en partie, soit 20 mm sur une longueur de 1, 50 m, précisant que le bris de toiture dépasse la limite séparative de 20 mm au plus sur une longueur avoisinant le bon mètre cinquante soit une emprise de 0, 015 m ² ou 15 cm ² » ; qu'ils ont retenu que « la solution pour y remédier est de reprendre en partie le bris en ardoise le chéneau afin de le repousser de 20 mm correspondant au déport sur la limite de propriété » ; qu'en statuant ainsi, tandis que le chéneau et le bris de toiture ne constituant pas un exhaussement mais des ouvrages illicites bâtis sur le mur mitoyen, ils devaient être ramenés à l'aplomb extérieur du mur mitoyen du côté des époux Y... et non simplement ramenés à la ligne divisoire de propriété, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 657 et 658 du code civil ;

4°/ que la mitoyenneté est un droit de propriété indivis dont deux personnes jouissent en commun ; qu'en ordonnant le retrait du bris de toiture et du chéneau jusqu'à la ligne divisoire de propriété quand le droit de propriété des copropriétaires mitoyens s'exerce sur l'ensemble du mur et non sur la moitié du mur à l'aplomb de leur fonds, la cour d'appel a violé les articles 656, 657 et 658 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la construction de M. et Mme Y... était autoportante et ne prenait pas appui sur les murs, ce dont il se déduisait que le bris de toiture et le chéneau ne faisaient pas obstacle au droit d'exhaussement ouvert par l'article 660 du code civil aux copropriétaires du mur mitoyen et n'entraient pas dans les prévisions de l'article 658 du même code, la cour d'appel, qui a constaté que cette construction réalisait en surplomb un empiétement sur le fonds de M. et Mme X..., en a exactement déduit qu'il y avait lieu d'en ordonner le retrait jusqu'à la ligne divisoire de propriété située au milieu du mur mitoyen ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de mise en conformité de la construction avec le permis de construire ;

Mais attendu qu'ayant retenu que M. et Mme X... ne rapportaient pas la preuve d'une dépréciation de leur immeuble consécutive aux travaux de leurs voisins et que la différence de 8 mm existant entre le plan du permis de construire et sa réalisation effective était trop minime pour constituer une non-conformité de celle-ci par rapport à celui-là, la cour d'appel a pu, par motifs propres et adoptés, sans dénaturation et abstraction faite d'un motif surabondant, rejeter la demande de M. et Mme X... de mise en conformité de l'extension réalisée par M. et Mme Y... ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer à M. et Mme Y... la somme de 3 000 euros ;
 

Par albert.caston le 10/07/17

La Cour de cass. commente : droit de propriété - empiètement - démolition et proportionnalité

 
 
Propriété – Atteinte au droit de propriété – Construction empiétant sur l’héritage voisin – Empiètement négligeable – Portée
Viole l’article 545 du code civil la cour d’appel qui, pour rejeter la demande d’un propriétaire fondée sur un empiètement créé par des éléments de la toiture du propriétaire du fonds voisin, retient que cet empiètement n’est que de vingt centimètres, et n’est à l’origine d’aucun désordre ni sinistre et que sa rectification serait préjudiciable aux deux parties et disproportionnée. 
Astreinte (loi du 9 juillet 1991) – Liquidation – Juge en charge de la liquidation – Pouvoirs – Étendue – Détermination
Le juge tient de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution la seule mission de vérifier l’exécution d’une obligation de démolition, prononcée sur le fondement d’un empiètement, sans pouvoir modifier celle-ci ; dès lors, justifie légalement sa décision, la cour d’appel qui, saisie d’une demande de liquidation d’une astreinte prononcée par une décision irrévocable, constate la subsistance de points d’empiètement impliquant la liquidation de l’astreinte.
Propriété – Droit de propriété – Atteinte – Applications diverses – Construction empiétant sur le fonds voisin – Démolition – Étendue – Démolition partielle de la construction – Recherche nécessaire
Prive de base légale sa décision au regard des articles 544 et 545 du code civil une cour d’appel qui ordonne la démolition totale d’une construction empiétant sur un fonds sans rechercher, comme il le lui est demandé, si un rabotage du mur n’est pas de nature à mettre fin à l’empiètement constaté.
Trois arrêts rendus le 10 novembre 2016 par la troisième chambre civile, en formation plénière, réaffirment la jurisprudence traditionnelle de la Cour de cassation en matière de démolition d’ouvrages empiétant sur un fonds voisin et écartent la possibilité, pour les juges du fond, de n’ordonner la démolition qu’au terme d’un « contrôle de proportionnalité ».
La Cour de cassation rappelle ainsi que :
Viole l’article 545 du code civil la cour d’appel qui, pour rejeter la demande d’un propriétaire fondée sur un empiètement résultant d’éléments de toiture du propriétaire voisin, retient que cet empiètement n’est que de vingt centimètres, qu’il n’est à l’origine d’aucun désordre ni sinistre et que sa rectification serait préjudiciable aux deux parties et disproportionnée en l’absence de préjudice, de tels motifs étant inopérants (3e Civ., 10 novembre 2016, pourvoi n° 15-19.561, arrêt n° 1).
Est ainsi écartée, explicitement, toute possibilité, pour les juges du fond, d’effectuer un contrôle de proportionnalité en la matière.
Saisie d’une demande en démolition d’une construction empiétant sur un fonds, la cour d’appel doit, toutefois, rechercher, lorsque cela lui est demandé, si un rabotage n’est pas de nature à mettre fin à l’empiètement constaté (3e Civ., 10 novembre 2016, pourvoi n° 15-25.113, arrêt n° 3).
C’est implicitement que la Cour de cassation écarte ici la possibilité du contrôle de proportionnalité invoqué par le pourvoi, en ne prononçant pas la cassation sur ce moyen appelant à un revirement, mais sur celui qui se référait à l’application de la jurisprudence traditionnelle en matière de remise en état par une démolition partielle.
Enfin, le juge tient de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution la seule mission de vérifier l’exécution de l’obligation de démolition prononcée sur le fondement d’un empiètement, sans pouvoir modifier celle-ci ; dès lors, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, saisie d’une demande de liquidation d’une astreinte prononcée par une décision irrévocable, constate la subsistance de points d’empiètement impliquant la liquidation de l’astreinte (3e Civ., 10 novembre 2016, pourvoi n° 15-21.949, arrêt n° 2).
On sait que, sous l’influence grandissante de la jurisprudence européenne, la Cour de cassation est conduite à vérifier que l’application d’une norme interne ne porte pas, au regard des circonstances de l’espèce, une atteinte disproportionnée à un droit ou une liberté fondamentale ; en l’espèce, les pourvois n’invoquaient cependant ni la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ni la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme dans le sens du revirement sollicité et ne posaient la question du contrôle de proportionnalité que par référence aux dispositions de droit interne.
L’article 545 du code civil précité dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité » ; ce texte, qui a conservé sa rédaction originelle de 1804, reprend, avec quelques variantes rédactionnelles, l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.
Par ailleurs, aux termes de l’article 544 du même code, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
L’atteinte la plus grave qui puisse être portée à ce droit fondamental qu’est le droit de propriété est la dépossession, puisqu’elle consiste en sa négation. C’est pourquoi la protection du propriétaire contre tout empiètement fait l’objet d’une jurisprudence stricte, notamment au niveau de la sanction, jurisprudence fondée sur la rigueur même des textes et sur l’idée qu’aucune expropriation pour utilité privée n’est possible.
Ainsi la Cour de cassation retient-elle que tout propriétaire est en droit d’exiger la démolition de l’ouvrage empiétant sur sa propriété, si minime que soit l’empiètement (3e Civ., 20 mars 2002, pourvoi n° 00-16.015, Bull. 2002, III, n° 71 ; 3e Civ., 20 janvier 2009, pourvoi n° 07-21.758), peu important qu’il ait été commis de bonne foi (3e Civ., 29 février 1984, pourvoi n° 83-10.585, Bull. 1984, III, n° 57) ou qu’il ait été « nécessité par l’état des lieux » (3e Civ., 4 décembre 2001, pourvoi n° 99-21.583).
La défense du droit de propriété contre un empiètement ne saurait dégénérer en abus (3e Civ., 7 juin 1990, pourvoi n° 88-16.277, Bull. 1990, III, n° 140 ; 3e Civ., 7 novembre 1990, pourvoi n° 88-18.601, Bull. 1990, III, n° 226) et, dès lors que le propriétaire qui subit l’empiètement le demande, la démolition ou la remise en état doit être ordonnée (3e Civ., 18 mai 2005, pourvoi n° 03-19.322 ; 3e Civ., 26 novembre 1997, pourvoi n° 96-10.101).
Toutefois, la remise en état n’implique pas forcément la démolition intégrale du bâtiment litigieux : lorsque cela leur est demandé et qu’ils l’estiment possible, les juges du fond doivent ordonner le simple rétablissement de la construction dans ses limites, c’est-à-dire une démolition partielle (3e Civ., 26 novembre 1975, pourvoi n° 74-12.036, Bull. 1975, III, n° 350 ; 3e Civ., 4 juin 2013, pourvoi n° 12-15.640 et 3e Civ., 9 juillet 2014, pourvoi n° 13-15.483).
Mais si seule la démolition de l’immeuble entier peut permettre de mettre fin à l’empiètement, par exemple en cas d’empiètement en sous-sol par des tirants d’ancrage qui ne peuvent être retirés indépendamment de la construction, c’est cette mesure qui devra être ordonnée (3e Civ., 10 novembre 2009, pourvoi n° 08-17.526, Bull. 2009, III, n° 248).
Par ailleurs, bien que la propriété du sol emporte, selon l’article 552 du code civil, la propriété du dessus et du dessous, si bien que les servitudes de surplomb se trouvent traditionnellement prohibées comme toute servitude d’empiètement, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a considéré, par arrêt du 12 mars 2008 (3e Civ., 12 mars 2008, pourvoi n° 07-10.164, Bull. 2008, III, n° 47), qu’une servitude de surplomb pouvait s’acquérir par prescription trentenaire (en revanche, une servitude ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui au sol (3e Civ., 1er avril 2009, pourvoi n° 08-11.079, Bull. 2009, III, n° 77).
Cette jurisprudence ancienne et constante est réaffirmée malgré les critiques d’une partie de la doctrine, suivies parfois par des juridictions du fond, auxquelles les pourvois font écho.
Pour certains auteurs, la sanction de démolition systématique est excessive et induit parfois une disproportion entre le mal et son remède.
Une issue pourrait, selon eux, être trouvée en préservant les intérêts de chacun sans renier la protection du droit de propriété, en tenant compte, par exemple, de la superficie de l’empiètement et de celle du fonds empiété, du préjudice en résultant (indépendamment de l’atteinte intrinsèque au droit de propriété que constitue celui-ci) et de celui causé par la démolition de la construction litigieuse, de la bonne foi du constructeur ou de la mauvaise foi du propriétaire empiété lorsqu’il ne s’oppose pas en temps utile à celui-ci ou du moins de l’intention de nuire qui peut se déduire de son attitude.
Lorsque ces éléments sont réunis, la démolition de l’ouvrage constituerait pour certains un véritable abus de droit ; pour d’autres, un très faible empiètement constituerait un inconvénient ordinaire de voisinage, que chaque propriétaire devrait supporter, comme c’est le cas dans le droit civil allemand, selon lequel, lorsque le débordement n’est pas intentionnel ni le résultat d’une négligence grossière, le voisin doit le tolérer à moins de s’y être opposé immédiatement et doit alors être indemnisé.
Si, en réalité, la situation actuelle aboutit parfois à ce que la démolition n’ait pas lieu, et ce au prix d’arrangements extrajudiciaires (le propriétaire du sol subissant l’empiètement obtenant, par exemple, du constructeur une indemnité considérable, en le menaçant de destruction), il faut envisager, outre la question des critères d’un empiètement non sanctionné de démolition, ce que seraient les conséquences de l’absence de démolition de la construction « empiétante ».
Le maintien de la jurisprudence distinguant nettement le régime de l’empiètement et le régime de la propriété par accession en application de l’article 555 du code civil devrait, selon l’avis général de la doctrine, être préservé, ce qui n’est pas sans poser diverses questions.
Pour régler le sort de la partie de construction qui empiète, faudrait-il admettre que la victime de l’empiètement devienne propriétaire de la partie de l’immeuble qui envahit son terrain, la propriété du sol emportant celle du dessus ? Solution dont le caractère peu réaliste est souligné.
Faudrait-il opter pour une accession « horizontale », au bénéfice du propriétaire de la construction plutôt que du propriétaire du sol ? Cela aurait des incidences sur les limites de propriété et le cadastre.
L’avant-projet de loi portant réforme du livre II du code civil relatif aux biens, élaboré par un groupe de travail constitué par l’Association Henri Capitant des amis de la culture juridique française, remis le 31 octobre 2008 à la direction des affaires civiles et du sceau, proposait la création d’un article 539 du code civil disposant que :
« Le propriétaire victime d’un empiètement non intentionnel sur son fonds ne peut, si celui-ci est inférieur à 0,3 m, en exiger la suppression que dans le délai de deux ans de la connaissance de celui-ci sans pouvoir agir plus de dix ans après l’achèvement des travaux.
Dans le délai de l’article 2224 [cinq ans], commençant à courir à l’expiration de l’action en démolition, le juge peut, à la demande de l’un des propriétaires, transférer la partie du fonds objet de l’empiètement à son bénéficiaire, moyennant une indemnité tenant compte de la valeur du fonds occupé, de la plus-value réalisée grâce à l’empiètement et du préjudice qu’il a causé. »
Ce projet, dont la solution équilibrée a été approuvée, a toutefois fait l’objet de diverses objections mettant en évidence que toute solution comporte une part d’arbitraire.
Faudrait-il envisager, dans certains cas, la possibilité d’acquisition de la mitoyenneté ? Cela impliquerait que la Cour de cassation revienne sur sa jurisprudence selon laquelle un empiètement fait obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté.
Ces débats démontrent l’ampleur des implications qu’aurait l’instauration d’un contrôle de proportionnalité en matière de démolition pour empiètement et les incertitudes qui en découleraient, dans un contexte où la critique de la jurisprudence actuelle ne vise pas la plus grande majorité des cas d’empiètement soumis aux juges, mais seulement les empiètements d’infime ampleur.
Si la sanction de démolition paraît parfois excessive, voire inéquitable, les normes européennes pertinentes pour justifier un contrôle de proportionnalité sur ce sujet ne sont pas clairement identifiables et, comme il a été dit plus haut, la Cour européenne ne s’est jamais prononcée.
Au regard de l’article 1er, alinéa 1, du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales qui énonce que : « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international », on peut relever qu’originellement, c’est le propriétaire du fonds subissant le débordement qui subit une atteinte, voire une privation de son droit de propriété sur la fraction de terrain concernée. L’auteur de l’empiètement, quant à lui, ne justifie que de son intérêt particulier et non d’une quelconque utilité publique ou d’un intérêt général. Si l’empiètement était sanctionné par une indemnisation et non par une démolition, celle-ci ne serait pas « préalable » et les conditions ne sont pas en l’état « prévues par la loi ».
Quant à la référence à l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, qui ne protège le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile contre l’ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi, elle reste incertaine dans un tel contexte.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, de l’avis même de ceux qui appellent son inflexion, a le mérite d’assurer la sécurité juridique et d’éviter toute validation, même indirecte, de l’empiètement ou d’une quelconque expropriation pour cause d’utilité privée, ne reflétant en cela que la rigueur des textes.
Des auteurs soutiennent que c’est au législateur qu’il appartient, comme en Allemagne, en Suisse, en Italie et en Autriche, non seulement d’apprécier l’opportunité même d’un assouplissement des textes, ce qui reste l’objet de débats, mais aussi d’en organiser, le cas échéant, les modalités et les conséquences juridiques. Le Conseil constitutionnel, qui ne s’est jamais prononcé en matière d’empiètement, rappelle ainsi régulièrement « qu’il appartient au législateur, compétent en application de l’article 34 de la Constitution pour fixer les principes fondamentaux de la propriété et des droits réels, de définir les modalités selon lesquelles les droits des propriétaires de fonds voisins doivent être conciliés » (Cons. const., 10 novembre 2011, décision n° 2011-193 QPC, Mme Jeannette R., épouse D., considérant 4).
 
Par albert.caston le 30/05/17

Pas de contrôle de proportionnalité en matière d'empiètement

 
Note Méano, D. 2017, p. 1068, sur cass. n° 15-19.561, 15-25.113, 15-21.949.
 

Par albert.caston le 20/05/17

 Voisinage - empiètement - démolition convenue - modalités
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 11 mai 2017
N° de pourvoi: 16-11.242
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Delvolvé et Trichet, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, SCP Spinosi et Sureau, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société Groupe Saint-Germain, en qualité de liquidateur de la société Résidence Chopin, du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Axa France IARD ;

Sur le moyen unique :

Vu les articles 4 et 455 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 novembre 2015), que, le 12 mai 2006, la société Résidence Chopin a acquis un terrain à bâtir ; qu'un expert, désigné en référé, a constaté que l'immeuble voisin, appartenant au syndicat des copropriétaires du 16 rue Defrance et 54/ 56 boulevard de la Libération (le syndicat des copropriétaires), empiétait en deux points sur le fonds de la société Résidence Chopin ; que celle-ci a procédé à la démolition des empiétements et a assigné le syndicat des copropriétaires en indemnisation de son préjudice, notamment en remboursement du coût des travaux de suppression de la poutre et des fondations empiétant sur son fonds ;

Attendu que, pour rejeter les demandes, l'arrêt retient que la société Résidence Chopin n'a ni recherché ni obtenu judiciairement la suppression de ces empiétements, préférant, de façon unilatérale, les démolir de son propre chef en dehors de tout accord du syndicat voisin ou discussion contradictoire sur leur ancienneté ou sur les procédés et coûts de ces démolitions, que, ce faisant, elle a oeuvré à ses risques et périls et n'est fondée à imputer ni lesdits coûts ni des dommages consécutifs au syndicat des copropriétaires qui est mis, a posteriori et sans débat devant le fait accompli après achèvement des travaux et est fondé à contester l'imputabilité du surcroît de travaux à l'existence des empiétements, alors que l'expertise de M. X..., diligentée dans le cadre d'un référé préventif, ne lui est en rien opposable à cet égard ;

Qu'en statuant ainsi, sans examiner une lettre du 14 décembre 2006 produite par la société Résidence Chopin, par laquelle le syndicat des copropriétaires avait donné son accord à la réalisation des travaux de démolition des empiétements pour un coût spécifié et à laquelle celui-ci se référait dans ses conclusions, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

Dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause la société Generali IARD ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en qu'il a débouté la SCCV Résidence Chopin de ses demandes en paiement, l'arrêt rendu le 25 novembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 16 rue Defrance et 54/ 56 boulevard de la Libération aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 16 rue Defrance et 54/ 56 boulevard de la Libération à payer la somme de 3 000 euros à la société Groupe Saint-Germain, en qualité de liquidateur de la société Résidence Chopin ; rejette les autres demandes ;
 

Par albert.caston le 02/05/17

Empiètement - voisinage - démolition ?

 
Note Ajaccio, EL, DP, bulletin "assurances", mai 2017, p. 4.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 30 mars 2017
N° de pourvoi: 16-11667

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Haas, SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 10 décembre 2015), que M. et Mme X...sont propriétaires d'une maison, voisine de la propriété de M. et Mme Y... ; qu'ils ont fait réaliser un mur de clôture, en retrait de trois centimètres de la limite séparative ; que M. et Mme Y... ont édifié un mur de clôture longeant le mur édifié par M. et X...; qu'invoquant un empiétement du mur de leur voisin, M. et Mme X... les ont assignés en démolition, tandis que ceux-ci ont formé une demande reconventionnelle en démolition du mur de M. et Mme X... ;

Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de les condamner sous astreinte à démolir la partie de leur mur de clôture empiétant sur la propriété Malacuso ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'à la suite de la construction du mur de clôture de M. et Mme Y..., le fonds de M. et Mme X... subissait des empiétements et qu'aucun élément ne permettait de conclure qu'il était techniquement possible de les supprimer, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la démolition du mur devait être ordonnée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les deuxième, troisième et quatrième moyens du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;