Par albert.caston le 20/04/17

 Empiètement, voisinage, démolition et principe de proportionnalité
Note Périnet-Marquet, SJ G 2017, p. 766.
 

Par albert.caston le 17/03/17

 Empiètement sur le fonds d'autrui et régime de réparation
Note Sizaire, Constr.-urb. 2017-3, p. 18, sur cass. n° 15-19.561 et 15-25.113.
Note Thomat-Raynaud, GP 2017, n° 15, p. 78.

Par albert.caston le 16/03/17

 Les sanctions de l'empiètement de constructions sur le terrain d'autrui
Etude Bergel, RDI 2017, p. 124.
 

Par albert.caston le 10/02/17

Empiètement : pas de contrôle de constitutionnalité ni de proportionnalité

 
Etude Perruchot-Triboulet, RLDC 2017-2, p. 35, sur cass. n° 12-21.949, 15-19.561, 15-25.113, 15-21.949 et 16-40.240.
Note Thomat-Raynaud, GP 2017, n° 15, p. 78.

Par albert.caston le 07/02/17

Marchés privés : six mois de jurisprudence

 
Etude Ajaccio et Porte, Le Moniteur, 10 février 2017, p. 76.
 

Par albert.caston le 11/01/17

Empiètement - démolition

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 15 décembre 2016
N° de pourvoi: 15-22.583

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Spinosi et Sureau, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 29 mai 2015), que la SCI Saint Sulpice et M. X..., copropriétaires de lots dans le bâtiment A d'un immeuble en copropriété, ont obtenu, par délibération de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Castel Mer et Mont (le syndicat des copropriétaires) du 12 décembre 2005, réitérée le 19 décembre 2008, l'autorisation d'affouiller le sol d'un terrain affecté à la jouissance exclusive du bâtiment A pour y construire une piscine ; que M. Y..., copropriétaire de deux lots dans un autre bâtiment de cet immeuble, se plaignant de l'empiétement de la piscine sur le jardin affecté à son usage privatif, a assigné la SCI Saint Sulpice, M. X... et le syndicat des copropriétaires en annulation de la délibération de l'assemblée générale du 19 décembre 2008 et démolition de la piscine par les deux premiers ;

Attendu que la SCI Saint Sulpice et M. X... font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ;

Mais attendu, d'une part, que, la SCI Saint Sulpice et M. X... n'ayant pas soutenu dans leurs conclusions d'appel que l'ouvrage, ayant été réalisé en conformité avec l'autorisation donnée par l'assemblée générale, ne pouvait être démoli, le moyen est nouveau et mélangé de fait et de droit ;

Et attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que, si un droit de jouissance exclusive sur des parties communes n'est pas un droit de propriété, le titulaire de ce droit réel et perpétuel a qualité et intérêt à assurer la défense en justice, sur le fondement de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu, sans dénaturation du procès-verbal d'assemblée générale du 10 mai 1996, en déduire que l'empiétement, qu'elle constatait, de la piscine sur le jardin affecté à l'usage privatif de M. Y... justifiait sa démolition, la remise des lieux dans leur état antérieur et l'allocation de dommages et intérêts à celui-ci ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Saint Sulpice et M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Saint Sulpice et M. X... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Castel Mer et Mont la somme de 1 500 euros, à la SCP Z...-D...la somme de 1 500 euros, à M. Y... la somme de 1 500 euros ;

 

Par albert.caston le 11/01/17

Empiètement et QPC

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 15 décembre 2016
N° de pourvoi: 16-40.240

Non publié au bulletin Qpc seule - Non-lieu à renvoi au cc

M. Chauvin (président), président
SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu que la société Gecina et la société Liger sont propriétaires de fonds voisins ; que, se plaignant d'un empiétement en sous-sol du bâtiment appartenant à la société Liger, la société Gecina a assigné celle-ci en démolition partielle des fondations de l'immeuble litigieux ; que le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Nanterre a transmis une question prioritaire de constitutionnalité ainsi rédigée :

« L'article 545 du code civil, tel qu'interprété par une jurisprudence constante de la cour de cassation, selon laquelle l'action en démolition de la partie d'une construction reposant sur le fonds voisin ne peut jamais dégénérer en abus du droit méconnaît-elle les articles 2, 4 et 17 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen du 26 août 1789, garantissant le droit de propriété, le droit au respect de la vie privée et du domicile et le principe selon lequel la liberté consiste à pouvoir faire tout ce qui ne nuit pas à autrui ? » ;

Attendu que la disposition contestée est applicable au litige au sens de l'article 23-2 de l'ordonnance du 7 novembre 1958 et n'a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d'une décision du Conseil constitutionnel ;

Mais attendu, d'une part, que la question, ne portant pas sur l'interprétation d'une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n'aurait pas encore eu l'occasion de faire application, n'est pas nouvelle ;

Et attendu que la question ne présente pas un caractère sérieux dès lors, d'une part, que l'article 545 du code civil, qui reprend le principe énoncé par l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, et soumet toute privation de propriété à la constatation d'une utilité publique et au versement d'une juste et préalable indemnité, assure la défense du droit de propriété contre tout empiétement qui ne serait pas fondé sur une nécessité publique et, d'autre part, que la défense du droit de propriété, défini par l'article 544 du code civil comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, n'est pas susceptible de dégénérer en abus de droit ;

D'où il suit qu'il n'y a pas lieu de la renvoyer au Conseil constitutionnel ;

PAR CES MOTIFS :

DIT N'Y AVOIR LIEU À RENVOYER au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité ;

 

Par albert.caston le 20/12/16

Le principe de proportionnalité et le droit de la construction

 
Tribune Malinvaud, RDI 2016, p. 437.
 

Par albert.caston le 07/12/16

Preuve du droit de propriété immobilière

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 1 décembre 2016
N° de pourvoi: 15-18.962

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Coutard et Munier-Apaire, SCP Zribi et Texier, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 27 mars 2015), que, pour l'exécution de travaux de construction, la société Eiffage a procédé à la démolition d'un mur et d'une cheminée dépendant de la propriété voisine et neutralisé des emplacements de stationnement automobile sur une parcelle à usage de courette en bas de ce mur ; que M. X... l'a assignée en réparation et que la société Floris est intervenue volontairement à l'instance aux mêmes fins ;

Attendu que la société Floris fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société Floris invoquait une origine de propriété de ses auteurs remontant à un acte dont elle ne donnait pas la date et qu'elle ne produisait pas, la cour d'appel, qui a retenu qu'il était en conséquence impossible de déterminer l'objet de la cession invoquée et de vérifier si elle portait sur la parcelle litigieuse, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Floris aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Floris et la condamne à payer à la société Eiffage construction Sud Atlantique la somme de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 28/11/16

Le tiers, victime d'une violation de règle d'urbanisme peut demander la démolition sans justifier d'un trouble de voisinage

Note Cornille, Constr. urb. 2017-1, p. 13.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 10 novembre 2016
N° de pourvoi: 15-20.899

Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
Me Balat, SCP Gatineau et Fattaccini, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 3 avril 2015), que M. et Mme X... sont propriétaires d'une parcelle située dans un lotissement sur laquelle ils ont fait édifier une maison et qui est située en contrebas du lot de M. et Mme Y... ; que ceux-ci ont entrepris, entre octobre 2007 et août 2009, la construction de divers ouvrages, à savoir une piscine semi-enterrée en parpaings bruts, une passerelle en caillebotis sur pilotis, la rehausse d'un mur en moellons existant par un mur en parpaings bruts sur une longueur de vingt-deux mètres et une terrasse en surplomb, en limite séparative de la parcelle de M. et Mme X... ; qu'estimant que ces constructions avaient été édifiées au mépris des dispositions du règlement du lotissement et leur causaient un trouble anormal du voisinage, M. et Mme X... ont assigné M. et Mme Y... en démolition des ouvrages édifiés irrégulièrement et en paiement de dommages-intérêts ;
Sur le second moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à supprimer à leurs frais la vue irrégulière en démolissant la partie de la terrasse située à moins de 1, 90 mètre de la limite séparative avec la propriété de M. et Mme X... et à leur payer des dommages-intérêts ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, notamment du procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice et des photographies qui y étaient annexées, que la terrasse, édifiée sur la dalle en béton, se situait en limite de propriété et en tout état de cause à moins de 1, 90 mètre de cette limite, qu'une personne s'y trouvant avait, sur le fonds de M. et Mme X..., une vue droite bien plus étendue que celle qu'elle pouvait avoir au même endroit à partir du terrain d'origine et que l'ouvrage, surélevé par rapport à ce terrain, créait, sur la propriété de M. et Mme X..., une vue droite prohibée par les dispositions de l'article 678 du code civil, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la demande de M. et Mme X... devait être accueillie et a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande de démolition du mur de soutènement et de la dalle de béton, l'arrêt retient que ce mur, édifié en infraction au règlement du lotissement, surplombe la parcelle de M. et Mme X... située en contrebas, que la présence d'une construction en contrebas est fréquente à la Réunion où l'habitat se densifie, en particulier dans la commune concernée, et que la seule présence du mur litigieux ne crée pas au préjudice de M. et Mme X... un trouble anormal de voisinage, excepté son caractère inesthétique depuis l'entrée de leur propriété ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le tiers qui prétend subir un préjudice résultant de la violation des règles d'urbanisme n'est pas tenu de justifier de l'existence d'un trouble anormal du voisinage, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen du pourvoi incident :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. et Mme X... tendant à la démolition du mur de soutènement et de la dalle de béton et condamne in solidum sous astreinte M. et Mme Y... à enduire le mur, l'arrêt rendu le 3 avril 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... et les condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ;