Par albert.caston le 14/02/18

Agent immobilier - obligation de mandat écrit - enrichissement sans cause

 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 31 janvier 2018
N° de pourvoi: 17-10.340

Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
Me Ricard, SCP Le Bret-Desaché, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 10 novembre 2016), rendu sur renvoi après cassation (Com., 23 septembre 2014, pourvoi n° 13-11.595), que MM. A... et B... ont conclu en avril 2008 une promesse de vente, sous condition suspensive, portant sur un terrain à bâtir sur lequel le second prévoyait de développer un lotissement ; que, le 29 septembre 2008, M. B... a confié à la société Shelter Invest (l'agent immobilier), un mandat de commercialisation, dont la rémunération a été majorée par avenant du 22 avril 2009 ; que, le 28 mai 2009, la société Nacarat a signé une « reconnaissance d'indication de fonciers » par laquelle elle a reconnu que l'agent immobilier lui avait présenté le bien en cause et s'est engagée à ne traiter l'achat de cette affaire que par son intermédiaire ; qu'ayant appris que MM. B... et A... avaient signé un acte constatant la caducité de la promesse de vente et que M. A... avait ensuite signé avec la société Nacarat une promesse de vente portant sur le même terrain, l'agent immobilier, après avoir vainement réclamé à l'acquéreur le montant de sa commission, l'a assigné en paiement de dommages-intérêts ; que la société EMJ est intervenue volontairement à l'instance, en qualité de mandataire judiciaire de l'agent immobilier ;

Sur le premier moyen :

Attendu que l'agent immobilier et son mandataire judiciaire font grief à l'arrêt de dire que la cour d'appel n'est pas saisie des demandes en paiement au titre des activités de commercialisation et d'ingénierie du foncier ainsi que du manque à gagner sur la commercialisation des lots de la résidence de [...] sur le fondement de la responsabilité contractuelle, alors, selon le moyen :

1°/ que les juges du fond ne peuvent soulever d'office un moyen, sans inviter les parties à s'en expliquer au préalable ; qu'en soulevant d'office, pour constater qu'elle n'était pas saisie des demandes de l'agent immobilier et de son mandataire judiciaire fondées sur la responsabilité contractuelle de la société Nacarat, le moyen tiré de la portée de la cassation attachée à l'arrêt de la chambre commerciale du 23 septembre 2014, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble le principe de la contradiction ;

2°/ que la cassation qui atteint un chef de dispositif n'en laisse rien subsister ; qu'en ayant jugé qu'elle n'était pas saisie des demandes de l'agent immobilier et de son mandataire judiciaire fondées sur la responsabilité contractuelle de la société Nacarat, au motif que l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 24 octobre 2012 n'aurait pas été cassé en ce qu'il aurait écarté le fondement contractuel de la responsabilité de la société Nacarat, la cour d'appel a violé l'article 624 du code de procédure civile, dans sa rédaction alors applicable ;

Mais attendu que, lorsque, dans la même instance, il est statué sur les suites d'une précédente décision passée en force de chose jugée, le juge qui retient cette chose jugée pour rejeter des moyens tendant à la remettre en cause n'a pas à provoquer les explications des parties ; qu'ayant exactement retenu que l'arrêt du 24 octobre 2012 n'avait pas été cassé en ce qu'il infirmait le jugement sur le fondement juridique retenu de la responsabilité contractuelle de la société Nacarat, et que le pourvoi incident formé par l'agent immobilier contre cette disposition avait été rejeté, la cour d'appel en a justement déduit, sans violer le principe de la contradiction, qu'elle n'était pas saisie des demandes de celui-ci tendant à la condamnation de la société Nacarat à paiement sur le fondement de la responsabilité contractuelle ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que l'agent immobilier et son mandataire judiciaire font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en paiement formées contre la société Nacarat sur le fondement de la responsabilité délictuelle, alors, selon le moyen :

1°/ que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu'en ayant, au motif que la demanderesse ne pouvait se prévaloir d'aucun mandat de la société Nacarat, débouté l'agent immobilier et son mandataire judiciaire de leur demande d'indemnisation dirigée, sur le fondement délictuel, contre la société Nacarat qui avait, en toute connaissance du mandat dont bénéficiait l'agent immobilier, directement contracté avec le vendeur du terrain objet de l'opération immobilière envisagée, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil, devenu l'article 1240 du même code, et l'article 1165 ancien du code civil, devenu l'article 1199 du même code ;

2°/ que l'agent immobilier a droit à la réparation du préjudice que lui a causé un tiers acquéreur indélicat qui, mis en relation avec un vendeur, conclut, en toute connaissance du mandat liant ce dernier à l'agent, directement l'affaire avec le vendeur ; qu'ayant constaté que la société Nacarat avait eu pleinement connaissance du mandat dont bénéficiait l'agent immobilier et que la société Nacarat avait conclu la vente directement avec M. A..., en « doublant » l'intermédiaire, sans en déduire qu'elle avait engagé sa responsabilité à l'égard de l'agent immobilier, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil, devenu l'article 1240 ;

3°/ que le tiers à un mandat d'agence immobilière doit réparer à l'agent immobilier le préjudice qu'il lui a causé en contractant directement, en toute connaissance de cause, avec le vendeur du bien objet du mandat ; qu'en ayant débouté l'agent immobilier et son mandataire judiciaire de leur demande d'indemnisation dirigée, sur le fondement délictuel, contre la société Nacarat, au motif inopérant que la preuve d'un préjudice distinct de celui résultant d'un mandat inexistant n'était pas rapportée par l'agent immobilier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien du code civil, devenu l'article 1240 du même code, et de l'article 1165 ancien du code civil, devenu l'article 1199 du même code ;

Mais attendu que la cour d'appel de renvoi a statué en conformité de l'arrêt de cassation qui l'avait saisie ; que le moyen, qui appelle la Cour de cassation à revenir sur la doctrine affirmée par son précédent arrêt, est irrecevable ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que l'agent immobilier et son mandataire judiciaire font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur action fondée sur l'enrichissement sans cause, alors, selon le moyen, que l'action de in rem verso est subsidiaire, ce qui signifie qu'elle ne peut être intentée que si aucune autre action n'est ouverte au demandeur ; qu'en ayant déclaré l'action de in rem verso intentée par l'agent immobilier et son mandataire judiciaire irrecevable, après avoir pourtant écarté les fondements contractuel et délictuel de l'action en responsabilité dirigée contre la société Nacarat, la cour d'appel a violé le principe selon lequel nul ne peut s'enrichir au détriment d'autrui, qui a été codifié aux articles 1303 et suivants nouveaux du code civil, ainsi que l'article 1371 ancien du code civil ;

Mais attendu que les règles de l'enrichissement sans cause ne peuvent tenir en échec les dispositions d'ordre public des articles 6-I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, lesquels subordonnent la licéité de l'intervention d'un agent immobilier dans toute opération immobilière, et partant, son droit à rémunération comme à indemnisation, à la détention d'un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties à l'opération ; que, par suite, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que l'action fondée sur l'enrichissement sans cause était irrecevable, dès lors que l'agent immobilier échouait à rapporter la preuve d'un mandat écrit ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Shelter Invest et la société EMJ, en qualité de mandataire judiciaire de celle-ci, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à la société Nacarat la somme de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 05/10/17

Responsabilité quasi-délictuelle du syndic de copropriété

 
Note Coutant-Lapallus, loyers et coppté. 2017-9, p. 36, sur cass. n° 16-15.338.
 

Par albert.caston le 03/10/17

ASL - Durée des pouvoirs du syndic

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 14 septembre 2017
N° de pourvoi: 16-20.911

Publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Boulloche, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 25 janvier 2016), que M. et Mme X..., propriétaires d'une maison faisant partie d'un ensemble immobilier, ont assigné l'association syndicale libre du domaine du château de Lery, gérant cet ensemble, en annulation des décisions prises postérieurement au 8 juin 2008 et de l'assemblée générale du 21 décembre 2010 ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la preuve de l'acceptation tacite du mandat des syndics entre le 8 juin 2010 et le 21 décembre 2010 est rapportée par l'absence d'opposition des membres de l'association syndicale libre aux actes de gestion des syndics et de demande de désignation d'un administrateur provisoire à l'expiration du délai de trois ans ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le mandat des syndics et du président de l'association syndicale libre prend fin à l'expiration du délai prévu par les statuts, la cour d'appel, qui n'a pas constaté qu'une nouvelle élection avait eu lieu, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare recevable la demande de M. et Mme X... et déboute ceux-ci de leur demande d'annulation des décisions prises entre le 8 juin 2008 et le 8 juin 2010, l'arrêt rendu le 25 janvier 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne l'association syndicale libre Le Domaine du château de Léry aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'association syndicale libre Le Domaine du château de Léry et la condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 03/08/17

 Nouveau droit des contrats : sanctions en matière de représentation
étude A. Molière, D. 2017, p. 1547.
 

Par albert.caston le 10/07/17

La Cour de cass. propose : pouvoirs du syndic (art. 55, d. 17/3/67)

Copropriété

Action en justice – Qualité à agir du syndic : proposition de modification de l’article 55 du décret du 17 mars 1967

L’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis donne au syndicat des copropriétaires qualité pour agir en justice. L’article 18 de la même loi dispose que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice. L’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, une telle autorisation n’étant toutefois pas nécessaire pour certaines actions, notamment pour celles en recouvrement de charges.
Ces dispositions ont été inspirées par la nécessité de s’assurer que les copropriétaires ont eu connaissance de l’action et ont consenti à ce qu’elle soit exercée. Et, de fait, c’est bien le syndicat qui est titulaire de l’action et c’est lui qui supporte les conséquences de son issue.
Selon la jurisprudence, l’autorisation d’agir en justice conditionne le pouvoir du syndic pour agir en justice. Par suite, le défaut d’autorisation du syndic entre dans les prévisions de l’article 117 du code de procédure civile. La nullité de l’acte de procédure, en particulier de l’assignation, peut par conséquent être soulevée par toute partie à l’instance, la nullité de l’acte ne bénéficiant toutefois qu’à la partie qui l’a invoquée. L’expérience montre, notamment en matière de litiges de construction, que la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’autorisation du syndic n’est soulevée que par les constructeurs ou leurs assureurs défendeurs à l’action.
Dans ces conditions, la disposition qui était destinée à protéger le syndicat contre les initiatives du syndic est devenue un moyen mis à la disposition de tiers à la copropriété et leur permettant de différer l’issue du procès, voire même, dans certains cas, de bénéficier de la prescription de l’action puisque l’autorisation doit être donnée avant l’expiration du délai pour agir.
Le Rapport 2015 6 a donc suggéré que seuls les copropriétaires puissent se prévaloir de l’absence d’habilitation du syndic pour agir en justice. Une solution pourrait être recherchée dans une disposition prévoyant que le syndic doit obtenir de l’assemblée générale des copropriétaires un mandat spécial pour exercer les actions en justice au nom du syndicat. Les exceptions au principe prévues par le deuxième alinéa de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précité devraient être maintenues. Enfin, il devrait également être prévu que seuls le syndicat et les copropriétaires ont qualité à invoquer l’absence de mandat spécial du syndic lorsque celui-ci est requis.
La direction des affaires civiles et du sceau indique que si l’idée de limiter au syndicat et aux copropriétaires le droit d’invoquer le défaut de pouvoir du syndic est cohérente avec l’objectif poursuivi, elle présente l’inconvénient de faire peser sur les copropriétaires la charge d’intervenir à l’instance dans l’hypothèse où le syndic agirait sans autorisation. Cela leur transfère donc les risques liés à cette action, et suppose d’ailleurs qu’ils soient avertis par le syndic des actions introduites sans autorisation.
En outre, en cas d’échec de l’action imputable à un défaut de pouvoir, la responsabilité du syndic peut être engagée par le syndicat, qui n’est donc pas dépourvu de recours. L’article 118 du code de procédure civile permet également au juge de sanctionner par des dommages et intérêts la partie qui aurait, dans un but dilatoire, tardé à soulever le défaut de pouvoir.
Par ailleurs, l’introduction de la notion de « mandat spécial » permettrait de mettre un terme aux incertitudes relatives au degré de précision et de spécificité actuellement requis en matière d’« autorisations », mais aurait pour effet d’imposer un formalisme rigide aux syndicats, en les contraignant, par exemple, à préciser dans le détail le contenu des demandes, même accessoires, que le syndic est autorisé à former. La notion de « mandat spécial » serait ainsi susceptible d’interprétation au même titre que celle d’« autorisation ». La proposition formulée au titre de l’article 55 nécessite ainsi d’être expertisée plus avant afin de mieux circonscrire le contenu de l’autorisation requise.
La direction des affaires civiles et du sceau précise envisager de constituer un groupe de travail chargé de réfléchir à une réforme de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de son décret d’application. Cette question pourra donc être étudiée à cette occasion.

6Rapport 2015, p. 66.

Par albert.caston le 23/03/17

 

 
Avis B. Sturlèse, av. gén., SJ G 2017, p. 538

Voir aussi :

- note G Pignarre, SJ G 2017, p. 545 note G Pignarre, SJ G 2017, p. 545 et chronique Sérinet, "Droit des contrats", SJ G 2017, p. 574.

Note Fauvarque-Cosson, D. 2017, p. 793.

Note Houtcieff, GP 2017, n° 15, p. 33.

Note Sizaire, constr.-urb. 2017-5, p. 27.

 

Cour de cassation
chambre mixte

Audience publique du vendredi 24 février 2017

N° de pourvoi: 15-20.411

Publié au bulletin Rejet

M. Louvel (premier président), président
Me Le Prado, SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat(s)
 


306

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

CHAMBRE MIXTE

Audience publique du 24 février 2017

Arrêt n° 283 P + B + R + I
Pourvoi n° W 15-20. 411

LA COUR DE CASSATION, siégeant en CHAMBRE MIXTE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par Mme Corinne X..., domiciliée...,
contre l'arrêt rendu le 23 avril 2015 par la cour d'appel de d'Aix-en-Provence (11e chambre B), dans le litige l'opposant à la société Lepante, société civile immobilière, dont le siège est 10 avenue Georges Clemenceau, 06000 Nice,
défenderesse à la cassation :
Par arrêt du 6 octobre 2016, la troisième chambre civile a renvoyé le pourvoi devant une chambre mixte. Le premier président a, par ordonnance du 6 février 2017, indiqué que cette chambre mixte serait composée des première, troisième chambres civiles et de la chambre commerciale, financière et économique ;
La demanderesse invoque, devant la chambre mixte, le moyen de cassation annexé au présent arrêt ;
Ce moyen unique a été formulé dans un mémoire déposé au greffe de la Cour de cassation par Me Le Prado, avocat de Mme X... ;
Des premières observations en défense et un mémoire complémentaire ont été déposés au greffe de la Cour de cassation par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Lepante ;
Des observations complémentaires ont été déposées par Me Le Prado, avocat de Mme X... ;
Des observations en vue de l'audience ont été déposées par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Lepante ;
Le rapport écrit de Mme Graff-Daudret, conseiller, et l'avis écrit de M. Sturlèse, avocat général, ont été mis à la disposition des parties ;
Sur quoi, LA COUR, siégeant en chambre mixte, en l'audience publique du 10 février 2017, où étaient présents : M. Louvel, premier président, Mme Batut, Mme Mouillard, M. Chauvin, présidents, Mme Graff-Daudret, conseiller rapporteur, Mme Riffault-Silk, Mme Kamara, M. Jardel, Mmes Masson-Daum, Verdun, M. Guérin, Mmes Dagneaux, Reygner, conseillers, M. Sturlèse, avocat général, Mme Morin, directeur de greffe adjoint ;
Sur le rapport de Mme Graff-Daudret, conseiller, assistée de M. Turlin, directeur des services de greffe au service de documentation, des études et du rapport, les observations de Me Le Prado et de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, l'avis de M. Sturlèse, avocat général, auquel Me Le Prado et la SCP Lyon-Caen et Thiriez, invités à le faire, ont répliqué, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 avril 2015), que la SCI Lepante, représentée par la société Immobilière Parnasse, agent immobilier, a, le 29 octobre 2012, fait délivrer à Mme X..., locataire depuis le 15 mai 2007 d'un local à usage d'habitation lui appartenant, un congé avec offre de vente pour le 14 mai 2013 ; que Mme X... l'a assignée en nullité du congé ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en nullité du congé pour vente et d'ordonner son expulsion alors, selon le moyen :
1°/ que le congé pour vente s'analysant en une offre de vente, l'agent immobilier doit être en possession d'un mandat spécial pour procéder à sa délivrance ; qu'en se bornant à énoncer que la société Parnasse immobilier avait été mandatée pour procéder à la vente du bien au motif qu'elle avait reçu un mandat de gestion et d'administration l'autorisant à délivrer " tous congés ", sans relever l'existence d'un mandat spécial aux fins de délivrer un congé pour vendre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
2°/ qu'un mandat pour vendre confié à un agent immobilier n'est valable que s'il est écrit et s'il mentionne une durée et un numéro d'inscription ; que pour débouter Mme X... de son action en nullité du congé et juger que la société Parnasse immobilier avait qualité pour faire délivrer un congé pour vendre, la cour d'appel s'est fondée sur une correspondance de la SCI Lepante adressée à la société Parnasse immobilier ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette correspondance respectait les formalités obligatoires du mandat pour vendre confié à un agent immobilier, et notamment s'il mentionnait une durée et un numéro d'inscription sur le registre des mandats, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu que la société Immobilière Parnasse, titulaire d'un mandat d'administration et de gestion, avec pouvoir de donner tous congés, et d'une lettre datée du 19 octobre 2012 la mandatant spécialement pour vendre le bien occupé par Mme X... au terme du bail moyennant un certain prix et pour lui délivrer congé, la cour d'appel a procédé à la recherche prétendument omise ;
Et attendu, d'autre part, qu'il résulte des articles 1er, 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que le mandat doit comprendre une limitation de ses effets dans le temps et que l'agent immobilier doit mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l'avance coté sans discontinuité et relié, et reporter le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant ; que la Cour de cassation jugeait jusqu'à présent que ces dispositions, qui sont d'ordre public, sont prescrites à peine de nullité absolue, pouvant être invoquée par toute partie qui y a intérêt (1re Civ., 25 février 2003, pourvoi n° 01-00. 461 ; 3e Civ., 8 avril 2009, pourvoi n° 07-21. 610, Bull. 2009, III, n° 80) ;
Que la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général, tandis que la nullité est relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé ;
Que par la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, le législateur a entendu, tout à la fois, réguler la profession d'agent immobilier et protéger sa clientèle ; que la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové, comme il ressort de son étude d'impact, et la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques répondent aux mêmes préoccupations ;
Que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la délivrance d'un congé pour vendre au locataire d'un local à usage d'habitation qui constitue sa résidence principale, en posant notamment des conditions de délai, en ouvrant un droit de préemption et en imposant la délivrance d'une notice d'information avec le congé ;
Que l'évolution du droit des obligations, résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, conduit à apprécier différemment l'objectif poursuivi par les dispositions relatives aux prescriptions formelles que doit respecter le mandat, lesquelles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire ;
Que l'existence de dispositions protectrices du locataire, qui assurent un juste équilibre entre les intérêts de ce dernier et ceux du bailleur, et la finalité de protection du seul propriétaire des règles fixées par les articles 7, alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1970 et 72, alinéa 5, du décret du 20 juillet 1972 conduisent à modifier la jurisprudence et à décider que la méconnaissance des règles précitées doit être sanctionnée par une nullité relative ;
Que, dès lors, la cour d'appel n'était pas tenue d'effectuer une recherche inopérante relative à la mention de la durée du mandat et au report, sur le mandat resté en possession du mandant, d'un numéro d'inscription sur le registre des mandats ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la SCI Lepante la somme de 3 000 euros ;

 
Par albert.caston le 06/03/17

Copropriété - Nullité relative d'une transaction pour défaut de pouvoir du syndic

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 26 janvier 2017
N° de pourvoi: 15-26.814

Publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Monod, Colin et Stoclet, SCP Spinosi et Sureau, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :
Vu l'article 1984 du code civil ;
Attendu que la nullité d'un contrat pour absence de pouvoir du mandataire, qui est relative, ne peut être demandée que par la partie représentée ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 23 juillet 2015), que M. et Mme X..., Mme X...- Y... et Mme Z... (les consorts X...), propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires, M. B..., aux droits duquel vient M. C..., en qualité de liquidateur amiable de la SCI Savoie Québec, constructeur de l'immeuble, M. D..., aux droits duquel vient Mme A...- D..., et la société Duo énergie, associés de cette SCI, en paiement de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'absence de construction d'un court de tennis et d'une piscine ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que les consorts X... ne peuvent se prévaloir du protocole du 27 décembre 2006, l'engagement pris par la SCI Savoie Québec de payer, à ce titre, la somme de quatre vingt un mille euros ne liant ni cette société, ni ses associés, dès lors qu'il a été pris à l'égard du syndicat des copropriétaires que M. Y... n'avait pas qualité à représenter ;
Qu'en statuant ainsi, alors que seul le syndicat des copropriétaires pouvait se prévaloir du défaut de pouvoir du représentant, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 juillet 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne Mme A...- D..., M. C..., en qualité de liquidateur amiable de la SCI Savoie Québec et la société Duo énergie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme A...- D... et la condamne à payer à M. et Mme X..., Mme X...- Y... et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 13/02/17

Défaut de souscription de police décennale = faute détachable du gérant

 
Note Pagès-de-Varenne, Constr.urb. 2017-2, p. 24. 

Cour de cassation
chambre commerciale
Audience publique du mardi 6 décembre 2016
N° de pourvoi: 14-25.626

Non publié au bulletin Rejet

Mme Mouillard (président), président
SCP Monod, Colin et Stoclet, SCP Odent et Poulet, SCP Rousseau et Tapie, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 28 juillet 2014), que le 11 mars 2004, Serge X...et son épouse Mme Y...ont commandé à la SARL Piscine alliance concession, ayant pour gérant M. Z..., une piscine, facturée par le gérant, qui a joint à la facture un certificat de garantie décennale ; que le 14 septembre 2004, la société Piscine alliance concession a été mise en liquidation judiciaire, cette procédure étant clôturée le 28 mars 2006 ; que des désordres apparus postérieurement ont été réparés par les interventions de la société Alliance piscine polyester, fabricant de la coque en polyester ; que Serge X... et Mme Y... ont assigné M. Z... et la société Alliance piscine polyester pour demander le paiement des travaux de réfection et de dommages-intérêts ; que la société Alliance piscine Aquitaine est intervenue volontairement à l'instance en faisant valoir qu'elle était le fournisseur de la coque de la piscine et avait assuré le service après-vente ; que Serge X... étant décédé en cours d'instance, Mme Y... a seule poursuivi l'instance ;
Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt de le condamner, en sa qualité d'ancien gérant de la société Piscine alliance concession, à payer certaines sommes au maître d'ouvrage au titre des travaux de reprise et de dommages-intérêts alors, selon le moyen, que la responsabilité personnelle d'un dirigeant à l'égard des tiers ne peut être retenue que s'il a commis une faute détachable de ses fonctions, définie comme une faute d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal de ses fonctions sociales ; que, pour condamner M. Z... à indemniser Mme X..., la cour d'appel s'est uniquement fondée sur la négligence commise par le gérant à raison de l'absence de souscription d'une police d'assurance obligatoire de responsabilité décennale pour le compte de son entreprise, dans le cadre du contrat portant sur l'installation d'une coque de piscine ; qu'en se déterminant ainsi par des motifs impropres à établir le caractère intentionnel de cette omission, lequel ne pouvait être déduit du seul oubli, même constitutif d'une négligence, de cette souscription, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé une faute intentionnelle commise par M. Z..., détachable de ses fonctions, a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 223-22 du code de commerce ;
Mais attendu que l'arrêt retient, d'abord, qu'en ne souscrivant pas pour le compte de la société Piscine alliance concession l'assurance obligatoire de responsabilité décennale des constructeurs applicable à sa société, définie à l'article L. 141-1 du code des assurances, M. Z... a commis le délit réprimé par l'article L. 243-3 du même code ; qu'il retient, encore, que cette omission intentionnelle excède la gestion normale d'une société et que l'absence d'assurance a été dissimulée par l'adjonction d'un certificat de garantie applicable à la fabrication de la piscine mais pas aux désordres causés par sa mise en place ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations établissant que M. Z..., gérant d'une société à responsabilité limitée, a commis une faute constitutive d'une infraction pénale intentionnelle, séparable comme telle de ses fonctions sociales, et engageant ainsi sa responsabilité civile à l'égard des tiers à qui cette faute a porté préjudice, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mme Y... ;

 

Par albert.caston le 07/02/17

Le courtier d'assurances mandataire de son client

 
Cour de cassation
chambre civile 2
Audience publique du jeudi 17 novembre 2016
N° de pourvoi: 15-24.175

Non publié au bulletin Rejet

Mme Flise (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Odent et Poulet, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique du pourvoi principal de la société Groupe européen d'assurance, pris en ses première et deuxième branches :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 juin 2015), que la société Marly, qui, en exécution d'un contrat de concession, exploite divers espaces de restauration situés dans le centre Georges Pompidou, a souscrit auprès de la société Axa France IARD (l'assureur), par l'intermédiaire d'un courtier, la société Groupe européen d'assurances (la société GEA), un contrat d'assurance « multirisque professionnelle» comportant, notamment, une garantie pertes d'exploitation ; qu'ayant été contrainte de suspendre son activité du 23 novembre au 18 décembre 2009 en raison d'un mouvement de grève du personnel du centre Georges Pompidou ayant conduit à la fermeture de l'établissement, elle a déclaré le sinistre à l'assureur qui lui a opposé un refus de garantie fondé sur un avenant du 13 octobre 2008 ayant modifié, notamment, les conditions de la mise en oeuvre de la garantie pertes d'exploitation ; que la société Marly a assigné l'assureur, ainsi que la société GEA, à titre principal en exécution du contrat dans sa rédaction antérieure à l'avenant qu'elle estime lui être inopposable, à titre subsidiaire en responsabilité de la société GEA ;

Attendu que la société GEA fait grief à l'arrêt de mettre l'assureur hors de cause et de la déclarer responsable du préjudice subi par la société Marly du fait de l'absence de prise en charge par l'assureur de la
perte d'exploitation subie lors de la grève du 23 novembre au 18 décembre 2009, alors, selon le moyen :

1°/ que le courtier en assurances n'est, en principe, investi que d'une mission de recherche et de négociation, à l'exclusion de tout pouvoir de représentation de l'assuré ou de l'assureur ; qu'il n'en va autrement qu'à la condition que le courtier soit titulaire d'un mandat confié par l'assuré ou par l'assureur ; qu'en déduisant du seul fait qu'il avait été chargé par l'assuré d'obtenir une baisse de cotisation et une augmentation du plafond des garanties que le courtier était intervenu comme mandataire de l'assuré en rédigeant un avenant limitant la garantie des pertes d'exploitation, sans rechercher si l'assuré avait entendu investir le courtier, serait-ce implicitement, du pouvoir de conclure, pour son compte et en son nom, un avenant qui excluait désormais la garantie des pertes d'exploitation en cas de fermeture administrative de l'entreprise assurée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1984 du code civil, ensemble l'article L. 511-1 du code des assurances ;

2°/ qu'ayant constaté que l'assureur avait pris l'initiative le 5 septembre 2006 de demander à la société GEA d'apporter des modifications à l'article 10 du contrat visant à limiter la garantie, la cour d'appel, en jugeant que la société GEA avait agi en tant que mandataire de l'assuré Marly pour établir l'avenant ayant pour objet de limiter, par la rédaction d'une clause d'exclusion, le champ de la garantie « Pertes d'exploitation », n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en violation de l'article 1984 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté qu'au terme d'une négociation visant à obtenir la baisse du taux de prime, à laquelle l'assureur n'a pas consenti, et l'augmentation du montant total des garanties, qu'il a acceptée, la société GEA avait rédigé et transmis pour signature à l'assureur un avenant contenant à la fois l'augmentation du montant total des garanties et une modification de l'article 10 du contrat limitant les conditions de mise en oeuvre de la garantie perte d'exploitation, et relevé que la négociation sur le taux de prime et sur le montant des garanties n'aurait pas eu lieu d'être si le courtier était intervenu comme mandataire de l'assureur et que le seul fait que les modifications de l'article 10 du contrat aient été apportées à la demande de l'assureur n'établissait pas que la société GEA aurait agi comme mandataire de ce dernier, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise visée à la première branche a, sans encourir le grief de la deuxième branche, caractérisé l'existence d'un mandat entre la société GEA et la société Marly, ce dont elle a exactement déduit que l'avenant était opposable à cette dernière ;

D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les trois dernières branches du moyen unique annexé qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Attendu, enfin, que, par suite du rejet du pourvoi de la société GEA, le pourvoi éventuel formé par la société Marly est devenu sans objet ;
PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi principal ;

Dit n'y avoir lieu de statuer sur le pourvoi incident éventuel ;

Condamne la société Groupe européen d'assurances aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à la société Marly la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

 

Par albert.caston le 31/01/17

La nullité d'un contrat pour absence de pouvoir du mandataire, qui est relative, ne peut être demandée que par la partie représentée

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 26 janvier 2017
N° de pourvoi: 15-26.814

Publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Monod, Colin et Stoclet, SCP Spinosi et Sureau, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :
Vu l'article 1984 du code civil ;
Attendu que la nullité d'un contrat pour absence de pouvoir du mandataire, qui est relative, ne peut être demandée que par la partie représentée ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 23 juillet 2015), que M. et Mme X..., Mme X...- Y... et Mme Z... (les consorts X...), propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires, M. B..., aux droits duquel vient M. C..., en qualité de liquidateur amiable de la SCI Savoie Québec, constructeur de l'immeuble, M. D..., aux droits duquel vient Mme A...- D..., et la société Duo énergie, associés de cette SCI, en paiement de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'absence de construction d'un court de tennis et d'une piscine ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que les consorts X... ne peuvent se prévaloir du protocole du 27 décembre 2006, l'engagement pris par la SCI Savoie Québec de payer, à ce titre, la somme de quatre vingt un mille euros ne liant ni cette société, ni ses associés, dès lors qu'il a été pris à l'égard du syndicat des copropriétaires que M. Y... n'avait pas qualité à représenter ;
Qu'en statuant ainsi, alors que seul le syndicat des copropriétaires pouvait se prévaloir du défaut de pouvoir du représentant, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 juillet 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne Mme A...- D..., M. C..., en qualité de liquidateur amiable de la SCI Savoie Québec et la société Duo énergie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme A...- D... et la condamne à payer à M. et Mme X..., Mme X...- Y... et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ;