Par albert.caston le 31/03/17

 Vente immobilière - devoir d'information du vendeur et du notaire
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 23 mars 2017
N° de pourvoi: 15-15.266
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 22 janvier 2015), que, par acte notarié du 22 février 2007, Mme X...a acquis de Mme Y...et de Geneviève Z...une maison d'habitation, la vente ayant été précédée d'un diagnostic parasitaire qui avait décelé la présence d'une forte humidité et de champignons lignivores ; qu'après la vente, se plaignant du fait que le terrain était extrêmement humide, Mme X... a, après expertise, assigné Mme Y... et Mme A..., venant aux droits de Geneviève Z..., et la société civile professionnelle Desmiers de Ligouyer, Bouthors-Desmiers de Ligouyer et Lemoine (la SCP), notaire, en annulation de la vente et indemnisation de son préjudice ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes fondées sur le dol ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que, lors de la promesse de vente, Mme X... avait reçu l'état parasitaire qui mentionnait le taux d'humidité de 70 % ou 90 % sur certains murs et l'humidité anormale de la maison et que le notaire avait expressément attiré son attention sur cette situation, relevé qu'à la date de cet acte, elle avait disposé des clefs de la maison et avait pu, avant la signature de l'acte authentique, la visiter avec des entreprises afin de rechercher des remèdes aux défauts de la construction, examiner à sa convenance le jardin qui était aménagé pour remédier aux écoulements en provenance des fonds voisins et anticiper ce qu'il en était de la collecte des eaux et ayant retenu souverainement que la preuve de manoeuvres dolosives de la part des venderesses et du notaire n'était pas rapportée, la cour d'appel, qui en a déduit que ses demandes ne pouvaient être accueillies, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le deuxième moyen, pris en sa troisième branche, et sur le troisième moyen, réunis, ci-après annexés :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes formées à l'encontre de la SCP ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que le notaire avait expressément attiré l'attention de Mme X... sur l'humidité importante de la maison et qu'elle avait pu, avant la signature de l'acte authentique, la visiter avec des entreprises afin de rechercher des remèdes aux défauts de la construction et examiner à sa convenance le jardin qui était aménagé pour remédier aux écoulements en provenance des fonds voisins et ayant souverainement retenu que le thalweg était apparent et que l'écoulement des eaux de la parcelle voisine constituait une servitude résultant de la situation des lieux, dont l'existence n'avait à être expressément rappelée dans les actes de vente, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenue que la SCP était informée d'un risque d'inondations récurrentes et qui en a exactement déduit que celle-ci n'avait pas manqué à son obligation d'information et de conseil, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 

Par albert.caston le 21/02/17

Non-conformité apparente et réception sans réserve

 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 8 février 2017
N° de pourvoi: 16-12.913

Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
Me Balat, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Montargis, 23 novembre 2015), que, suivant devis accepté en novembre 2013, M. X... (l'acquéreur) a commandé à la société Sud métallerie (la société) un portail et une clôture composée de cinq éléments ; qu'invoquant que la clôture posée par l'entreprise comportait en réalité six éléments et ne correspondait ainsi pas à sa commande, l'acquéreur, après avoir signé un procès-verbal de réception sans réserves, a refusé de payer le solde de la facture ; que la société a engagé contre lui une action en paiement ;

Attendu que l'acquéreur fait grief au jugement de le condamner à payer à la société la somme de 3 000 euros, représentant le solde de la facture due à celle-ci, alors, selon le moyen, que la renonciation réputée de l'acquéreur à se prévaloir du défaut de conformité mis en cause est déduite par l'article L. 211-8 du code de la consommation à partir de l'attitude dudit acquéreur lors de la conclusion de la vente et non, comme en droit commun, lors de la réception de la chose, c'est-à-dire lors de l'exécution du contrat ; qu'en considérant, au visa de l'article L. 211-8 du code de la consommation, que l'acquéreur n'était pas fondé à se prévaloir du défaut de conformité affectant la clôture livrée par la société, composée de six éléments au lieu des cinq éléments commandés, dès lors qu'il avait « signé, le 14 mai 2014, un procès-verbal de réception des travaux sans y apposer de réserves et ce, alors même que l'examen de sa clôture lui permettrait de constater, de façon évidente, que celle-ci était composée de six panneaux au lieu des cinq panneaux prévus au devis et sur le bon de commande », cependant qu'elle devait rechercher si l'acquéreur connaissait ou aurait dû connaître le défaut litigieux lors de la conclusion du contrat, peu important l'attitude de celui-ci lors de l'exécution du contrat, la juridiction de proximité a violé l'article L. 211-8 du code de la consommation ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'acquéreur avait signé un procès-verbal de réception des travaux sans y apposer de réserves, et ce, alors même que l'examen de sa clôture lui permettait de constater, de façon évidente, que celle-ci était composée de six panneaux au lieu de cinq, de sorte qu'il avait accepté le défaut de conformité apparent de la clôture livrée, la juridiction de proximité a, à bon droit, écarté l'application de l'article L. 211-8 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, et condamné l'acquéreur à paiement ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande ;

 

Par albert.caston le 10/02/17

Vente immobilière - conformité et obligation de délivrance

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 2 février 2017
N° de pourvoi: 15-20.625

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Foussard et Froger, SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 28 mai 2015), que M. et Mme X...ont vendu une maison à Mme Y... par l'entremise de la société Aire patrimoine immobilier ; que, faisant valoir que les combles n'étaient pas aménageables, Mme Y... a poursuivi la résolution de la vente pour manquement à l'obligation de délivrance ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par des motifs non critiqués, que les combles n'étaient pas aménageables et qu'ils ne constituaient même pas un grenier utilisable en tant que tel, la cour d'appel, devant laquelle M. et Mme X... faisaient valoir qu'ils avaient eux-mêmes précisé que les combles pouvaient être aménagés sur les indications de l'entreprise ayant effectué les travaux, a pu en déduire, sans être tenue de procéder à des recherches rendues inopérantes, que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance et a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font le même grief à l'arrêt ;
Mais attendu qu'ayant retenu que le bien vendu n'était pas conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la résolution de la vente devait être prononcée et a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

 

Par albert.caston le 14/12/16

Les préjudices liés à la présence de termites non mentionnée dans l'attestation destinée à informer l'acquéreur revêtent un caractère certain

Note Sizaire, Constr.urb. 2017-2, p. 29. 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 8 décembre 2016
N° de pourvoi: 15-20.497

Publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Gatineau et Fattaccini, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 24 avril 2015), que Mme X... a acquis de Mme Y... et M. Z... un immeuble à usage commercial et d'habitation ; que l'état parasitaire réalisé par M. A... avant la vente a fait état d'indices d'infestation de termites, sans présence d'insectes ; qu'ayant découvert la présence de termites après la vente, Mme X... a assigné les vendeurs en garantie des vices cachés et M. A... en indemnisation ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande à l'encontre des vendeurs fondée sur la garantie des vices cachés ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que rien ne démontrait la connaissance, par les vendeurs, avant la vente, de la présence effective des termites, qu'un professionnel n'avait pas su détecter, et qu'il n'était pas prouvé que des panneaux d'aggloméré avaient été disposés sur les parquets du premier étage pour masquer leur infestation par les termites, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que la clause d'exclusion de garantie insérée à l'acte de vente ne pouvait être écartée, a exactement déduit de ces seuls motifs que la demande fondée sur la garantie des vices cachés devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :

Vu l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que, pour limiter l'indemnisation du préjudice de l'acquéreur au coût du traitement anti-termites, l'arrêt retient que, s'il est démontré que Mme X... n'a pas été informée, par la faute de M. A..., de la présence effective des insectes et de la nécessité corrélative de les éradiquer, en revanche, il n'est pas établi, compte tenu de l'état parasitaire assez alarmant établi par celui-ci, dans une région déclarée contaminée par arrêté préfectoral, que Mme X... aurait renoncé à son achat ou en aurait demandé un moindre prix si elle avait été informée de la présence effective des insectes, alors qu'elle a décidé d'acheter le bien en dépit des informations dont elle disposait sur les traces d'infestation généralisée et les risques de nouvelles infestations signalés au rapport de M. A... ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les préjudices liés à la présence de termites non mentionnée dans l'attestation destinée à informer l'acquéreur revêtent un caractère certain, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il limite à 5 019,25 euros la somme que M. A... est condamné à payer à Mme X...,
l'arrêt rendu le 24 avril 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne M. A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. A... à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;

 
Par albert.caston le 30/11/16

Vente immobilière, sous-acquisition et non-conformité

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 24 novembre 2016
N° de pourvoi: 15-21.800

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Foussard et Froger, SCP Ortscheidt, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en ses deux premières branches :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 18 mai 2015), que, par acte du 7 octobre 2003, la commune de Béthune a vendu à la SOFADOC un groupe d'immeubles, sous diverses conditions suspensives, dont, à la charge de la venderesse, la démolition d'un bâtiment et l'implantation d'un parking supplémentaire de deux cents places ; que la vente a été réitérée par acte authentique des 15 et 16 mai 2007 ; que l'acquéreur a payé comptant une partie du prix et s'est obligé à payer le solde dès la constatation de l'achèvement du parking, au plus tard le 31 décembre 2007 ; que l'immeuble a été vendu en l'état futur de rénovation par la SOFADOC à la société civile immobilière Foncière Béthune (la SCI) ; que, le parking n'ayant pas été livré, la SCI et la SOFIC, venant aux droits de la SOFADOC, soutenant que la commune de Béthune avait engagé sa responsabilité, l'ont assignée en indemnisation de leurs préjudices ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :

1°/ que l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences et que la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en retenant, pour débouter la société civile immobilière Foncière de Béthune de sa demande de dommages et intérêts, et après avoir reconnu « l'engagement de la commune non seulement de prendre les travaux d'aménagement de parking à sa charge, mais également de les réaliser », que « les intimés n'établissent pas que le projet de construction d'un centre commercial était impossible en s'en tenant aux seules possibilités des quelques 8900 m² vendus, notamment par la mise en oeuvre d'un parking souterrain » et qu'ils « ne démontrent, ni même n'invoquent, aucune impossibilité matérielle de réaliser un tel équipement », pour en déduire ensuite « le lien de causalité entre le manquement de la ville de Béthune à son obligation contractuelle et le préjudice allégué qui résulte entièrement de l'absence de réalisation du projet, n'est pas établi », la cour d'appel a imposé à la société civile immobilière Foncière de Béthune de limiter son dommage dans l'intérêt de la ville de Béthune, en violation de l'article 1382 du code civil ;

2°/ que le lien de causalité est caractérisé lorsqu'il est établi que le fait générateur de responsabilité a été une cause nécessaire à la réalisation du préjudice ; que le fait que le préjudice aurait pu être évité par la mise en oeuvre d'autres moyens que ceux rendus impossibles par le fait générateur n'est pas un obstacle à l'établissement du lien de causalité ; qu'en jugeant que le lien de causalité entre le manquement de la ville de Béthune à son obligation contractuelle et le préjudice allégué n'était pas établi, alors que l'absence de livraison du parking, par la ville de Béthune, au mépris de ses obligations, a empêché la réalisation du projet de galerie commerciale tel qu'envisagé, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la SCI n'avait pas sollicité la résolution de la vente malgré la méconnaissance par la commune d'une de ses obligations contractuelles, qu'elle n'établissait pas que le projet de construction d'un centre commercial était impossible en s'en tenant aux seules possibilités des quelques huit mille neuf cents mètres carrés vendus, notamment par la mise en oeuvre d'un parking souterrain, que la construction d'un parking en sous-sol constituait une solution courante aux problèmes de stationnement au centre des villes, que la SCI ne démontrait, ni même n'invoquait, aucune impossibilité matérielle de réaliser un tel équipement, qu'une construction de ce type était certes coûteuse, mais il n'était pas démontré que ce coût fût exorbitant, surtout si l'on considérait que le budget consacré à la part construction de ce projet pouvait être augmenté de un million d'euros dès lors que la commune ne tenait pas son engagement relatif à l'édification d'un parking public et que cette somme était retirée du budget achat, la cour d'appel, qui a pu en déduire que le lien de causalité entre le manquement de la commune de Béthune à son obligation contractuelle et le préjudice allégué n'était pas établi, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches de ce moyen, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident qui n'a été formé qu'à titre éventuel :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 30/11/16

Non-conformités et responsabilité des constructeurs

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 24 novembre 2016
N° de pourvoi: 15-17.203

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Balat, Me Le Prado, Me Occhipinti, SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boulloche, SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, SCP Piwnica et Molinié, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société Coprim régions du désistement de son pourvoi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 février 2015), que la société Coprim régions, aux droits de laquelle se trouve la société Icade promotion logement (société Icade) a entrepris une opération de construction ; que le lot terrassement a été confié à la société Miraglia, aux droits de laquelle vient la société GFC construction (société GFC), assurée par la MMA IARD ; que les travaux de revêtement de façades ont été sous-traités à la société France application durite (société FAD), assurée par AGF, aux droits de laquelle vient la société Allianz IARD ; qu'une assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la société Axa assurances (société Axa) ; que la réception de l'ouvrage a été prononcée avec réserves ; que, se plaignant de désordres affectant notamment les façades, l'association syndicale libre 21, avenue Capatti (l'ASL), et le syndicat des copropriétaires de la résidence Cybele (le syndicat) ont, après expertise, assigné en paiement les divers intervenants à l'acte de construire ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que les sociétés Icade et Axa font grief à l'arrêt de condamner la société Icade in solidum avec les sociétés GFC et FAD à payer une certaine somme au syndicat et à l'ASL ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'enduit appliqué sur les façades n'était pas conforme à celui mentionné dans la notice descriptive annexée aux actes de vente, et que la société Icade ne pouvait se prévaloir de la clause d'adaptation figurant dans le descriptif acquéreur, faute de justifier que la modification était imposée par l'architecte des bâtiments de France, la cour d'appel, qui n'a ni modifié l'objet du litige ni violé le principe de la contradiction, a pu condamner la société Icade à réparer cette non-conformité ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que les sociétés Icade et Axa font grief à l'arrêt de condamner in solidum les sociétés GFC et FAD à garantir la société Icade des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de la moitié ;

Mais attendu qu'ayant retenu que seul le défaut d'exécution à l'origine du faïençage de l'enduit pouvait être reproché aux sociétés GFC et FAD, alors que l'emploi de l'enduit de parement litigieux était celui prévu par le CCTP, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que ces sociétés devaient garantir la société Icade des condamnations prononcées à son encontre dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les sociétés Icade promotion logement et Axa assurances aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés Icade promotion logement et Axa assurances à payer la somme globale de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence Cybele et à l'association syndicale libre 21, avenue Capatti ; rejette les autres demandes ;

 

Par albert.caston le 20/09/16
 
Note Sizaire, "Constr.-Urb.", 2016, n° 9, p. 34, sur cass. n° 15-10.770
 
Par albert.caston le 17/07/16

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 30 juin 2016
N° de pourvoi: 15-17.741
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, SCP Delvolvé et Trichet, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre de la société Leul menuiseries et la société Gan assurances ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 22 janvier 2015), que M. X... a confié à la société Standard, aux droits de laquelle vient la société VM distribution, le remplacement des fenêtres de sa maison et la pose de portes extérieures ; que l'entreprise a sous-traité l'exécution des travaux à la société Acti Multi Serv, assurée auprès de la société Gan assurances, et acheté les menuiseries à la société Leul menuiseries ; que M. X..., ayant constaté des désordres, a refusé de payer le solde du prix et, après expertise, a assigné la société VM distribution en indemnisation de ses préjudices ; que celle-ci a appelé en garantie la société Gan assurances et la société Leul menuiseries et a reconventionnellement demandé la condamnation de M. X... à lui payer le solde du prix des travaux ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande contre la société VM distribution au titre du défaut de compression des joints des fenêtres ;

Mais attendu qu'ayant retenu qu'en l'absence de constatation par l'expert d'entrées d'air ou d'eau, l'existence d'un dommage occasionné par le défaut de compression des joints n'était pas établie et que le maître d'ouvrage ne démontrait pas, non plus, l'existence d'une non-conformité contractuelle, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que la société VM distribution aurait reconnu sa responsabilité et qui n'a pas adopté les motifs du tribunal, a pu, sans contradiction, en déduire que les conditions de mise en jeu de la responsabilité contractuelle de la société VM distribution n'étaient pas réunies ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 12/07/16
 
Au rapport annuel de la Cour de cass.: vente immobilière - obligation de délivrance plutôt que vice caché

https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport...

Vente

Vente – Vendeur – Obligations – Délivrance – Manquement – Caractérisation – Applications diverses – Raccordement au réseau public d’assainissement non conforme aux stipulations contractuelles

3e Civ., 28 janvier 2015, pourvois n° 13-27.050 et n° 13-19.945, Bull. 2015, III, n° 15

Par cet arrêt, la Cour de cassation juge que le défaut de raccordement au réseau public d’assainissement prévu au contrat de vente d’un immeuble à usage d’habitation constitue un manquement à l’obligation de délivrance de la part des vendeurs.

En l’espèce, les acquéreurs d’une maison d’habitation, suite à l’apparition de mauvaises odeurs, avaient constaté que les eaux usées n’étaient pas raccordées au réseau public d’assainissement. Le rapport de l’expert judiciaire avait fait ressortir que les eaux usées de la maison s’évacuaient dans une ancienne fosse « morte » transformée en fosse septique et qu’il n’existait pas de raccordement au réseau public d’assainissement, ce dispositif n’étant pas conforme aux normes techniques applicables en matière sanitaire.

La question qui se posait était de déterminer si ce défaut de raccordement pouvait être considéré comme un vice caché, ou s’il s’agissait d’un manquement à l’obligation de délivrance de la part du vendeur de la maison.

Sur cette question délicate, la Cour de cassation avait rendu plusieurs décisions.

Par arrêt du 5 juillet 2011 (pourvoi n° 10-18.278), la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait cassé, dans les termes suivants, la décision accueillant, sur le fondement de l’obligation de délivrance, la demande des acquéreurs en paiement du coût des travaux de raccordement et en remboursement des frais de vidange des fosses, au motif que les vendeurs, en déclarant que l’installation sanitaire était raccordée au réseau public d’assainissement, avaient pris l’engagement de livrer une installation conforme et en état de fonctionnement indispensable à l’utilisation normale de l’immeuble : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que cette installation n’avait pas pu être utilisée normalement depuis l’occupation de l’immeuble par les époux Y… et que ce dysfonctionnement rendait l’immeuble impropre à sa destination, ce dont il résultait que l’immeuble était atteint d’un vice caché, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l’article 1641 du code civil ; ».

Cependant, par arrêt du 11 juillet 2012 (3e Civ., 11 juillet 2012, pourvoi n° 11-14.062), la troisième chambre civile avait rejeté le pourvoi contre une décision qui avait retenu que les vendeurs n’avaient pas satisfait à leur obligation de délivrance dès lors qu’unWC, une salle de bains, la machine à laver le linge et la machine à laver la vaisselle n’étaient pas reliés au réseau : « Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation, qu’en vendant un immeuble raccordé au réseau public d’assainissement, les époux X… s’étaient engagés à délivrer un bien dont tous les écoulements étaient raccordés, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ».

Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt ici commenté, la cour d’appel, ayant relevé que l’immeuble avait été vendu comme étant raccordé au réseau public d’assainissement et constaté que le dispositif d’évacuation des eaux usées n’était pas conforme aux stipulations contractuelles, en a déduit que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance.

La Cour de cassation approuve ce raisonnement et rejette le pourvoi des vendeurs selon lequel la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée serait soumise au régime de la garantie des vices cachés.
 

 
Par albert.caston le 12/07/16
 
Au rapport annuel de la Cour de cass. : maison individuelle et principe de proportionnalité

https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport...

Construction immobilière

Construction immobilière – Maison individuelle – Contrat de construction – Construction avec fourniture de plan – Règles d’ordre public – Violation – Sanction – Nullité relative – Effet – Détermination

3e Civ., 15 octobre 2015, pourvoi n° 14-23.612, publié

En créant le contrat de construction de maison individuelle, le législateur a poursuivi « un double objectif : améliorer substantiellement la protection du consommateur, établir au bénéfice des constructeurs des règles claires susceptibles de mettre fin à des phénomènes de concurrence déloyale » (exposé des motifs du projet de loi n° 298 présenté par Michel Delebarre, ministre de l’équipement, du logement, des transports et de la mer, relatif au contrat de construction de maison individuelle, déposé au Sénat le 15 mai 1990).

L’exposé des motifs de la loi précise que « c’est à ce double objectif que répond le présent projet et notamment la disposition qui consiste en l’instauration d’une garantie obligatoire de livraison. Une telle garantie donnera dorénavant la totale assurance à l’acquéreur de disposer d’une maison achevée et habitable et, en outre, d’être indemnisé des préjudices éventuels liés soit à des retards de livraison, soit à des dépassements de coût ».

Au-delà des mécanismes mis en place, le but recherché est d’assurer à l’acquéreur de disposer d’une maison achevée et habitable.

Cette finalité a conduit le législateur à exiger que le contrat de construction de maison individuelle comporte diverses « énonciations » à peine de nullité. Ces mentions obligatoires, prévues par l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH), portent tant sur des informations relatives à la construction (implantation, consistance et caractéristiques de la construction, coût du bâtiment…) que sur les garanties offertes au maître de l’ouvrage pour pallier les défaillances du constructeur (garanties de remboursement et de livraison, assurance dommages-ouvrage).

Toutes ces règles sont d’ordre public (article L. 230-1 du CCH) et la Cour de cassation a jugé qu’elles constituaient des mesures de protection édictées dans l’intérêt du maître de l’ouvrage, dont la violation est sanctionnée par une nullité relative, susceptible d’être couverte (3e Civ., 6 juillet 2011, pourvoi n° 10-23.438, Bull. 2011, III, n° 123). Cet arrêt prévoyant que la nullité était susceptible d’être couverte, on pouvait penser qu’elle le serait par l’exécution même du contrat, démontrant la volonté du maître de l’ouvrage de poursuivre l’opération immobilière nonobstant les vices de forme affectant le contrat. Cette solution a été écartée par la Cour de cassation, qui exige que la renonciation du maître de l’ouvrage soit caractérisée par sa connaissance préalable de la violation des dispositions destinées à le protéger, ce qui exclut qu’un commencement d’exécution du contrat ait, à lui seul, pour effet de couvrir l’irrégularité (3e Civ., 20 novembre 2013, pourvoi n° 12-27.041, Bull. 2013, III, n° 149).

La nullité, lorsqu’elle est prononcée, entraîne l’anéantissement du contrat, ce qui oblige les parties à des restitutions réciproques.

Dans une vente, contrat instantané, l’acquéreur restituera la chose vendue et le vendeur le prix.

Dans un contrat de construction de maison individuelle, contrat à exécution échelonnée, la question est plus complexe, dès lors que l’anéantissement peut aboutir à la démolition de la maison construite et à la remise en état du terrain.

Or, on assiste depuis quelques années à une dérive dans l’usage de la protection accordée au maître de l’ouvrage. Alors que la maison est construite et non affectée de vices, et que seuls des détails de finition sont en cause, certains maîtres de l’ouvrage n’hésitent pas à opposer les nullités intrinsèques du contrat pour ne pas payer les dernières situations.

Lorsque la maison est achevée et habitable, cette pratique ne répond pas à l’objectif poursuivi par le législateur.

Dans un premier temps, la Cour de cassation a jugé que la nullité du contrat de construction de maison individuelle pour violation des règles d’ordre public protectrices du maître de l’ouvrage lui ouvrait le droit de solliciter la démolition de l’ouvrage et la remise en état du terrain sans paiement ni indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés (3e Civ., 26 juin 2013, pourvoi n° 12-18.121, Bull. 2013, III, n° 83).

Cette sanction, simple application des règles relatives aux effets de la nullité d’un contrat, était très lourde de conséquences, notamment sur le plan économique.

La Cour de cassation a apporté une première limite à cette solution en jugeant « qu’ayant accueilli la demande de démolition, qui n’était pas contestée par [le constructeur], la cour d’appel en a exactement déduit que [celui-ci] ne pouvait prétendre percevoir le coût des travaux réalisés » (3e Civ., 11 décembre 2013, pourvoi n° 12-14.748), ce qui signifiait que la démolition, lorsqu’elle était demandée, ne devait s’appliquer automatiquement que si le constructeur ne s’y opposait pas.

Restait à définir la solution en cas de contestation du constructeur.

C’est l’objet du présent arrêt, qui impose aux juges du fond de rechercher si la démolition de l’ouvrage constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent.

Outre son intérêt tant juridique qu’économique, cet arrêt est d’une grande portée symbolique : la Cour de cassation reconnaît au juge du fond le pouvoir d’apprécier la proportionnalité de la sanction et, par conséquent, celui de dire, au cas par cas, si la sanction de la démolition est justifiée, notamment par l’état de la construction.