Par albert.caston le 04/04/19

 

 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 13 mars 2019
N° de pourvoi: 18-10.518

Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique du pourvoi principal :

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant actes reçus les 20 mars et 30 juillet 2008 par M. P... (le notaire), M. N... (le vendeur) a vendu à la SCI Floclair (l'acquéreur) plusieurs lots immobiliers sur lesquels la société UCB entreprises, aux droits de laquelle se trouve la société NACC (le créancier hypothécaire), avait fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire le 21 juillet 2006, renouvelée le 7 avril 2009, pour sûreté de l'exécution d'une reconnaissance de dette avec affectation hypothécaire établie le 30 octobre 2003 par le notaire ; que, ce dernier ayant remis l'intégralité du prix de vente au vendeur, le créancier hypothécaire l'a assigné en responsabilité et indemnisation ;

Attendu que, pour rejeter cette demande après avoir relevé que n'était pas contestée la faute imputable au notaire, ayant consisté à remettre au vendeur le prix de chacune des ventes sans désintéresser préalablement le créancier hypothécaire ni consigner une somme dans l'attente de l'issue de la procédure de contestation de l'hypothèque provisoire, devenue définitive le 4 août 2009, l'arrêt retient que, faute pour le créancier hypothécaire de démontrer qu'il a vainement mis en oeuvre son droit de suite, il n'établit pas la réalité d'un préjudice certain en relation avec cette faute ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la responsabilité d'un professionnel du droit ne présente pas de caractère subsidiaire et qu'est certain le dommage subi par l'effet de sa faute, quand bien même la victime disposerait, contre un tiers, d'une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu l'article 624 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation sur le pourvoi principal entraîne, par voie de conséquence, la cassation sur le pourvoi incident relatif au rejet du recours en garantie du notaire à l'encontre du vendeur ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il condamne M. N... à payer diverses sommes à la société NACC, l'arrêt rendu le 5 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

Condamne M. P... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à la société NACC la somme de 3 000 euros ;

 
Par albert.caston le 04/04/19

 

 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 13 mars 2019
N° de pourvoi: 18-11.240

Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
SARL Cabinet Briard, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 7 novembre 2017), que, suivant acte reçu le 18 décembre 2006 par M. H... (le notaire), régularisant une promesse de vente du 10 juillet 2006, M. et Mme O... (les acquéreurs) ont acquis un terrain en vue d'y construire une maison d'habitation ; que leur demande de permis de construire a été refusée, à la suite de l'annulation du plan local d'urbanisme du 21 février 2006 modifiant le plan d'occupation des sols du 21 février 2001 ; que, reprochant au notaire d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil sur les risques de renoncer à une condition suspensive d'obtention du permis de construire, les acquéreurs ont assigné celui-ci et la société civile professionnelle de notaires H..., V... (la SCP) en responsabilité et indemnisation ;

Sur le premier moyen, qui est recevable :

Attendu que le notaire et la SCP font grief à l'arrêt de les déclarer responsables in solidum du préjudice subi par M. et Mme O... à raison des conséquences du refus de délivrance du permis de construire et d'ordonner la réouverture des débats sur l'indemnisation de la perte de chance subie par eux, alors, selon le moyen :

1°/ que le notaire n'est pas tenu d'attirer l'attention de son client sur des données qui sont déjà connues, de sorte qu'une partie ne peut demander réparation d'un préjudice résultant d'une évidence qu'elle ne pouvait ignorer à la date de l'acte prétendument dommageable ; qu'en imputant au notaire de ne pas avoir mis en garde les acquéreurs « sur les conséquences de (leur) renonciation (à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours) en cas de refus de délivrance du permis de construire », quand les acquéreurs, informés par une clause claire et précise de l'acte de la nécessité d'obtenir un permis de construire, ne pouvaient ignorer que, sans permis de construire, ils seraient dans l'impossibilité de réaliser la construction projetée et qu'en l'absence de condition suspensive, la vente demeurerait valable, la cour d'appel a reproché au notaire de ne pas les avoir mis en garde contre un risque qui relevait de l'évidence, dont ils avaient nécessairement conscience, violant, ce faisant, l'article 1382 dans sa rédaction applicable à la cause ;

2°/ qu'en toute hypothèse, le notaire ne peut être tenu d'adresser une mise en garde aux parties que dans les hypothèses où les intérêts d'une partie sont gravement menacés par un risque particulier ; qu'en reprochant au notaire de ne pas avoir mis en garde les acquéreurs, à qui un certificat d'urbanisme positif avant été adressé contre « les conséquences de (leur) renonciation (à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours) en cas de refus de délivrance du permis de construire », sans relever de circonstances qui, nonobstant la délivrance d'un certificat d'urbanisme positif, auraient accru le risque de non-obtention du permis de construire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;

Mais attendu qu'ayant relevé que, la promesse de vente stipulant que les acquéreurs renonçaient expressément à toute condition suspensive d'obtention du permis de construire, il appartenait au notaire, eu égard à l'opération immobilière poursuivie par ses clients, de les mettre en garde sur les conséquences de cette renonciation en cas de refus de délivrance du permis de construire, la cour d'appel a pu retenir que le notaire avait commis une faute ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que le notaire et la SCP font grief à l'arrêt de statuer comme il a été dit ;

Attendu que le moyen critique une disposition qui, se bornant à ordonner la réouverture des débats, constitue une mesure d'administration judiciaire, insusceptible de recours ; qu'il est irrecevable ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. H... et la SCP H..., V... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à M. et Mme O... la somme globale de 3 000 euros ;

 
Par albert.caston le 26/03/19

 

 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 13 mars 2019
N° de pourvoi: 18-12.234 18-50.019

Non publié au bulletin Cassation partielle
Mme Batut (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s)
 


Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Vu leur connexité, joint les pourvois n° V 18-12.234 et R 18-50.019 ;

Donne acte à M. et Mme C... du désistement de leurs pourvois en ce qu'ils sont dirigés contre MM. F... et B... T... ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° V 18-12.234 et sur le moyen unique du pourvoi n° R 18-50.019, rédigés en termes identiques, réunis et pris en leur troisième branche :

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Attendu que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par une promesse de vente notariée établie le 19 avril 2013 par M. I... (le notaire), MM. F... et B... T..., respectivement usufruitier et nu-propriétaire d'une maison, se sont engagés à la vendre à M. et Mme C... (les acquéreurs) ; que cette promesse mentionnait l'engagement des vendeurs de produire la facture des travaux de réfection de la toiture de la maison ; que, suivant acte authentique reçu par le notaire le 8 juillet 2013, M. F... T... (le vendeur) a vendu la maison aux acquéreurs, M. B... T... lui ayant précédemment fait donation de la nue-propriété ; que l'acte de vente comportait une déclaration du vendeur sur l'existence de travaux depuis moins de dix ans, en l'espèce ceux de réfection de la toiture ; qu'ayant subi des infiltrations importantes d'eau de pluie le 10 juillet 2013, les acquéreurs ont provoqué une réunion en l'étude du notaire, de laquelle il est résulté que les travaux mentionnés à l'acte de vente n'avaient pas été réalisés ; que les acquéreurs ont assigné le vendeur en garantie des vices cachés, le notaire et la société civile professionnelle D... I... et G... S... en responsabilité et indemnisation ; que le vendeur a été condamné à indemniser les acquéreurs ;

Attendu que, pour écarter la responsabilité du notaire, l'arrêt retient que ce dernier n'était tenu à aucune vérification particulière quant à la déclaration faite par le vendeur de la réalisation de travaux sur la toiture ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le notaire devait attirer l'attention des acheteurs sur l'absence de production de la facture correspondant aux travaux que le vendeur déclarait avoir effectués, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches des moyens :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit qu'aucune faute n'est imputable à M. I..., l'arrêt rendu le 14 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne M. I... et la société civile professionnelle D... I... et G... S... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leurs demandes et les condamne à payer à M. et Mme C... la somme globale de 3 000 euros ;

 
Par albert.caston le 05/03/19
 
Note Zalaewski-Sicard, GP 2019, n° 8, p. 75.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 6 décembre 2018
N° de pourvoi: 17-24.873

Non publié au bulletin Cassation partielle
M. Chauvin (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)
 



Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la C... , ès qualités ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 février 2017), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 16 juin 2015, pourvoi n° 14-12.369), que, par actes dressés les 3 mars 2008 et 17 octobre 2008 par M. Z..., notaire, la société Les Jardins Ramel a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme X... et à la société Grahl investissements divers lots de copropriété devant être livrés à la fin du mois de décembre 2008 ; que la garantie intrinsèque d'achèvement a été constatée dans un acte notarié dressé le 31 décembre 2007 ; que la société Les Jardins Ramel a été placée en liquidation judiciaire et les lots n'ont pas été livrés ; que des acquéreurs ont assigné M. Z... et le liquidateur de la société Les Jardins Ramel en indemnisation ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre M. Z... ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'au 31 décembre 2007, la garantie intrinsèque d'achèvement était acquise compte tenu de la conclusion de cinq ventes à cette date, et retenu par motifs propres et adoptés que le notaire avait satisfait à son obligation d'information quant à la nature de cette garantie, la cour d'appel a pu en déduire, sans méconnaître l'étendue de la cassation prononcée par l'arrêt du 16 juin 2015, que le notaire n'avait pas commis de faute en ne délivrant pas à M. et Mme X... une attestation de garantie réactualisée au 3 mars 2008 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

Attendu que, pour rejeter les demandes de la société Grahl investissement contre M. Z..., l'arrêt retient qu'elle n'invoque aucun texte imposant la production d'une réactualisation de l'état d'avancement des travaux à la date de la vente ou imposant au notaire de s'assurer que la date prévue pour la livraison d'une construction est cohérente au regard de l'avancement des travaux, qu'elle a été destinataire plusieurs jours avant la vente d'un dossier complet contenant les indications non réactualisées sur l'état d'avancement de l'immeuble et qu'elle ne démontre ni qu'à la date d'acquisition du 17 octobre 2008 la condition relative à la justification du financement de l'immeuble faisait défaut, ni qu'il en résulte un lien de causalité entre la prétendue inefficacité de l'acte et son préjudice résultant de l'inachèvement de l'immeuble et de la liquidation judiciaire du vendeur prononcée le 10 juin 2010 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'existence d'une garantie intrinsèque d'achèvement au 31 décembre 2017 ne dispensait pas le notaire, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement qu'il dressait le 17 octobre 2008, de vérifier l'état d'avancement des travaux à la signature de l'acte de vente et d'informer les acquéreurs des risques qu'ils encouraient, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le deuxième moyen :

Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu que, pour fixer la créance de la société Grahl investissement au passif de la liquidation de la société Les Jardins Ramel à la seule somme de 124 246,07 euros, l'arrêt retient que le préjudice de trouble de jouissance ne résulte pas des dépenses invoquées, que la société Grahl investissement ne produit pas le bail commercial conclu avec le preneur et que l'emprunt souscrit et les commissions versées à la société G... ne pouvaient être considérés comme des coûts liés à la non-réalisation des travaux ;

Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que la vente en l'état futur d'achèvement s'inscrivait dans un projet de défiscalisation avec conclusion d'un bail commercial par l'acquéreur en qualité de loueur en meublé professionnel au bénéfice de la société G... hotel résidence et que les lots n'avaient pas été livrés, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société Grahl investissement contre M. Z... et en ce qu'il limite à la somme de 124 246,07 euros la créance de la société Grahl investissement à l'égard de la liquidation de la société Jardins Ramel, l'arrêt rendu le 9 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

Condamne M. Z... et la société D... , ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Jardins Ramel, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer à la société Grahl investissements la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

 
Par albert.caston le 18/12/18
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 6 décembre 2018
N° de pourvoi: 17-24.873
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la C... , ès qualités ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 février 2017), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 16 juin 2015, pourvoi n° 14-12.369), que, par actes dressés les 3 mars 2008 et 17 octobre 2008 par M. Z..., notaire, la société Les Jardins Ramel a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme X... et à la société Grahl investissements divers lots de copropriété devant être livrés à la fin du mois de décembre 2008 ; que la garantie intrinsèque d'achèvement a été constatée dans un acte notarié dressé le 31 décembre 2007 ; que la société Les Jardins Ramel a été placée en liquidation judiciaire et les lots n'ont pas été livrés ; que des acquéreurs ont assigné M. Z... et le liquidateur de la société Les Jardins Ramel en indemnisation ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre M. Z... ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'au 31 décembre 2007, la garantie intrinsèque d'achèvement était acquise compte tenu de la conclusion de cinq ventes à cette date, et retenu par motifs propres et adoptés que le notaire avait satisfait à son obligation d'information quant à la nature de cette garantie, la cour d'appel a pu en déduire, sans méconnaître l'étendue de la cassation prononcée par l'arrêt du 16 juin 2015, que le notaire n'avait pas commis de faute en ne délivrant pas à M. et Mme X... une attestation de garantie réactualisée au 3 mars 2008 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

Attendu que, pour rejeter les demandes de la société Grahl investissement contre M. Z..., l'arrêt retient qu'elle n'invoque aucun texte imposant la production d'une réactualisation de l'état d'avancement des travaux à la date de la vente ou imposant au notaire de s'assurer que la date prévue pour la livraison d'une construction est cohérente au regard de l'avancement des travaux, qu'elle a été destinataire plusieurs jours avant la vente d'un dossier complet contenant les indications non réactualisées sur l'état d'avancement de l'immeuble et qu'elle ne démontre ni qu'à la date d'acquisition du 17 octobre 2008 la condition relative à la justification du financement de l'immeuble faisait défaut, ni qu'il en résulte un lien de causalité entre la prétendue inefficacité de l'acte et son préjudice résultant de l'inachèvement de l'immeuble et de la liquidation judiciaire du vendeur prononcée le 10 juin 2010 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'existence d'une garantie intrinsèque d'achèvement au 31 décembre 2017 ne dispensait pas le notaire, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement qu'il dressait le 17 octobre 2008, de vérifier l'état d'avancement des travaux à la signature de l'acte de vente et d'informer les acquéreurs des risques qu'ils encouraient, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le deuxième moyen :

Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu que, pour fixer la créance de la société Grahl investissement au passif de la liquidation de la société Les Jardins Ramel à la seule somme de 124 246,07 euros, l'arrêt retient que le préjudice de trouble de jouissance ne résulte pas des dépenses invoquées, que la société Grahl investissement ne produit pas le bail commercial conclu avec le preneur et que l'emprunt souscrit et les commissions versées à la société G... ne pouvaient être considérés comme des coûts liés à la non-réalisation des travaux ;

Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que la vente en l'état futur d'achèvement s'inscrivait dans un projet de défiscalisation avec conclusion d'un bail commercial par l'acquéreur en qualité de loueur en meublé professionnel au bénéfice de la société G... hotel résidence et que les lots n'avaient pas été livrés, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société Grahl investissement contre M. Z... et en ce qu'il limite à la somme de 124 246,07 euros la créance de la société Grahl investissement à l'égard de la liquidation de la société Jardins Ramel, l'arrêt rendu le 9 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

Condamne M. Z... et la société D... , ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Jardins Ramel, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer à la société Grahl investissements la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

 
Par albert.caston le 06/12/18
 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 14 novembre 2018
N° de pourvoi: 17-22.069
Non publié au bulletin Cassation

Mme Batut (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Boulloche, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Attendu que, si le notaire, recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par l'une des parties et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué et les productions, que, suivant acte reçu le 13 mars 2007 par Mme A... (le notaire), M. et Mme X..., propriétaires d'une parcelle enclavée, cadastrée [...] , qui bénéficiait d'une servitude de passage sur la parcelle cadastrée [...] appartenant à M. et Mme Z..., ont renoncé à ladite servitude ; que, par le même acte, ces derniers ont consenti à constituer sur leur fonds, au profit de la parcelle [...] , une nouvelle servitude de passage donnant accès à la route départementale 1118 ; que le locataire de la parcelle [...] a fait constater que l'issue ouverte par la nouvelle assiette de la servitude était dangereuse ; que l'administration chargée des infrastructures routières a relevé qu'aucune demande d'autorisation de voirie n'avait été présentée ; que, par ordonnance du juge des référés confirmée en appel, l'assiette initiale de la servitude a été rétablie ; que, lui reprochant d'avoir manqué à son devoir de conseil et à son obligation de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes par lui dressés, M. et Mme X... ont assigné le notaire et la société civile professionnelle notariale B... en responsabilité et indemnisation ;

Attendu que, pour rejeter les demandes de M. et Mme X... et juger qu'aucune faute ne peut être reprochée au notaire, l'arrêt retient que M. et Mme Z... ont déclaré avoir obtenu l'accord de la direction départementale de l'Aude pour la sortie sur le chemin départemental et se sont engagés à réaliser tous les travaux nécessaires à l'aménagement de cet accès alors que la demande d'autorisation n'a été faite que postérieurement ; qu'il ajoute que, si le notaire a consigné cette affirmation dans son acte, c'est qu'il a nécessairement posé la question de l'autorisation à obtenir de la part de la direction départementale de l'équipement et non pas seulement de la mairie, qu'il lui a été répondu par l'affirmative et qu'il a, ensuite, lu l'intégralité de l'acte aux parties qui l'ont signé ; que l'arrêt déduit de cette mention que le notaire a attiré l'attention des parties sur l'obligation d'obtenir cette autorisation et a ainsi accompli son devoir d'information et de conseil ; qu'il relève qu'il n'appartenait pas au notaire de se faire remettre copie de ces actes, alors même que leur annexion à l'acte qu'il rédigeait n'était pas nécessaire et qu'il n'avait aucune raison de mettre en doute la parole de M. et Mme Z..., que n'ont pas non plus remise en cause M. et Mme X... ; que l'arrêt constate que M. et Mme Z... ont produit une autorisation de travaux du maire portant clairement sur les travaux à accomplir pour l'aménagement de l'accès de la parcelle sur la voie départementale, en date du 23 décembre 2006, soit antérieurement à la date de signature de l'acte, dont l'existence n'a jamais été contestée ; qu'il considère qu'il résulte des échanges de correspondances entre le maire et la direction départementale que le maire avait l'intention d'autoriser cet accès et n'y a renoncé que le 31 mars 2008, soit un an après la signature de l'acte notarié et après avoir autorisé la pose du portail portant limite de la parcelle et de la voie de circulation ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait au notaire de vérifier la déclaration de M. et Mme Z... relative à l'autorisation de l'administration compétente, dont dépendait l'efficacité de l'acte du 13 mars 2007 et, à cette fin, de demander la production de ce document, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 mai 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

Condamne Mme A... et la société civile professionnelle B... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ;

 
Par albert.caston le 31/10/18

 

 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 6 juin 2018
N° de pourvoi: 17-13.975
Publié au bulletin Cassation

Mme Batut (président), président
Me Balat, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche :

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte du 21 mars 1992 reçu par M. Y... (le notaire), la banque BNP Guyane (la banque) a consenti à la Société immobilière du littoral (la SIMLI) une ouverture de crédit de 365 878,06 euros pour financer la construction de maisons ; que, par le même acte, la Société générale immobilière de Guyane (la SOGIG) s'est portée caution hypothécaire de la SIMLI et a consenti, en garantie du remboursement de l'ouverture de crédit, une hypothèque sur une parcelle cadastrée section [...] ; que, suivant acte authentique du 28 mai 1993, reçu par le même notaire, la SIMLI a vendu à la Société du lac bleu une parcelle cadastrée section [...] au prix de 152 449 euros ; que, par le même acte, la banque a consenti à la Société du lac bleu une ouverture de crédit de 914 684 euros destinée, pour partie, au paiement du prix de la parcelle et, pour le surplus, au règlement du coût de construction de vingt et une villas et au remboursement de l'ouverture de crédit consentie par la banque à la SIMLI ; qu'il a été convenu que le prix de vente des villas serait versé à la banque, bénéficiaire d'un privilège de prêteur de deniers sur le terrain en cause ; que, soutenant que le notaire avait commis des fautes dans l'exécution de l'acte du 28 mai 1993, la SOGIG l'a assigné, le 13 août 2010, afin de le voir condamné à payer à la banque la totalité du prix de vente des maisons visées à cet acte ; que le prix de vente de celles-ci a été versé dans la comptabilité du notaire à hauteur de 1 282 692,21 euros ; que, par acte authentique du 13 avril 2012, la SOGIG a réglé à la banque la somme de 1 240 934,99 euros, correspondant aux dettes de la Société du lac bleu, et a été subrogée à hauteur de cette somme dans les droits de la banque ;

Attendu que, pour écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action dirigée contre le notaire, l'arrêt retient qu'il lui est reproché de ne pas avoir versé à la banque le prix de chacune des ventes des villas construites sur une parcelle appartenant à la Société du lac bleu et que, dès lors, sa responsabilité contractuelle est engagée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les obligations du notaire qui tendent à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et qui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte relèvent de sa responsabilité délictuelle, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 décembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Cayenne ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Cayenne, autrement composée ;

Laisse à chaque partie la charge des dépens qu'elle a exposés ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 
Par albert.caston le 23/10/18
 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 10 octobre 2018
N° de pourvoi: 17-27.132
Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Banque populaire du Sud ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 1er juin 2017), que, suivant acte reçu le 24 septembre 2008 par M. X... (le notaire), la société Jigo a acquis deux parcelles de terrain dont elle a financé le prix de 185 000 euros par un prêt de 342 000 euros souscrit auprès de la société Banque populaire du Sud (la banque), garanti par une inscription du privilège du prêteur de deniers, pour la partie du prêt affecté au paiement du prix, et pour le solde, par une hypothèque conventionnelle ; que, selon acte sous seing privé du 15 décembre 2008, M. Y... et Mme Z... (les acquéreurs) ont signé un contrat de réservation avec la société Jigo en vue d'acquérir en l'état futur d'achèvement une maison individuelle implantée sur l'une des deux parcelles, à l'aide d'un prêt consenti par le Crédit foncier ; que, le 21 avril 2009, la vente a été réitérée en vertu d'un acte authentique reçu par le notaire, le vendeur s'étant obligé, au moyen d'une garantie intrinsèque, à achever et livrer l'immeuble au plus tard le 31 décembre 2009 ; que celui-ci n'a pas été achevé à la date prévue et que la société Jigo a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 10 janvier 2011 ; que les acquéreurs ont assigné le notaire et la banque en réparation de leurs préjudices ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de dire qu'il a engagé sa responsabilité envers les acquéreurs et de le condamner à leur verser la somme de 104 713,98 euros en réparation de leur perte de chance ;
Attendu, d'abord, que le notaire est irrecevable à reprocher à l'arrêt d'énoncer qu'il aurait dû avoir des soupçons sur la capacité financière de la société Jigo, dès lors qu'il n'a pas critiqué, en cause d'appel, les motifs du jugement ayant constaté le caractère familial et récent de cette société, ainsi que le montant réduit de son capital social au regard de l'importance de l'emprunt souscrit pour la réalisation de la construction immobilière, qui établissaient la fragilité particulière de l'opération ;

Attendu, ensuite, que lorsque la garantie intrinsèque offerte par le vendeur se révèle inadaptée aux risques de l'opération, dont le notaire a ou doit avoir connaissance, celui-ci est tenu d'attirer l'attention de l'acquéreur sur la fragilité de la protection assurée par une telle garantie ; qu'ayant relevé que le notaire connaissait la faiblesse financière manifeste de l'opération, la cour d'appel a, à bon droit, énoncé qu'il était tenu d'éclairer les acquéreurs sur les risques liés à l'insuffisance de la garantie intrinsèque au regard du manque d'expérience et de surface financière de la société Jigo ; que, de ces constatations et appréciations, elle a pu déduire qu'en s'étant abstenu de délivrer cette information objective, qui n'était pas de nature à mettre en cause son impartialité, il avait manqué à son devoir de conseil et engagé sa responsabilité ;

Attendu, enfin, qu'ayant constaté la fragilité financière de la société Jigo et retenu que le notaire aurait dû en informer les acquéreurs qui auraient pu obtenir une garantie extrinsèque, la cour d'appel a fait ressortir qu'à défaut d'une telle garantie, ceux-ci auraient pu renoncer à l'opération, de sorte que l'abstention du notaire leur avait fait subir une perte de chance, justifiant légalement sa décision de ce chef ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de limiter la condamnation prononcée à l'encontre du notaire à leur profit à la somme de 104 713,98 euros en réparation d'une perte de chance ;

Attendu que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments produits aux débats que la cour d'appel a relevé que les acquéreurs ne démontraient pas en quoi la faute du notaire était à l'origine des difficultés auxquelles ils s'étaient heurtés pour parachever la construction de la maison et qu'elle a évalué le préjudice résultant du manquement au devoir de conseil ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois principal et incident ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à M. Y... et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ;

 
Par albert.caston le 18/10/18
 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 26 septembre 2018
N° de pourvoi: 17-18.303
Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Donne acte à M. X... et aux quatre-vingt-quatre autres demandeurs du désistement de leur pourvoi, sauf en ce qu'il est dirigé contre M. MMM... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X..., cent-huit autres personnes physiques et sept personnes morales (les propriétaires bailleurs) ont acquis entre octobre 2005 et avril 2008, à titre d'investissement, des appartements destinés à la location pour des durées déterminées en meublés avec prestations para-hôtelières et ont consenti concomitamment des baux commerciaux pour une durée de neuf ans à la société Elithéa, preneur unique de l'ensemble, mandatée pour assurer la gestion des sous-locations ; qu'en novembre 2006, celle-ci a entendu céder l'ensemble des baux à la société MVM Eole Europe (société MVM) ; que M. MMM..., notaire à Nantes (le notaire), chargé de recevoir l'acte de cession, a informé les propriétaires bailleurs du projet pour les faire intervenir par mandataire à cet acte en vue de le leur rendre opposable sans signification conformément aux dispositions de l'article 1690, alinéa 2, du code civil ; qu'il a adressé à cette fin à chacun d'eux un formulaire de mandat à signer, ainsi qu'une notice de présentation élaborée par la société MVM dans laquelle celle-ci indiquait notamment souscrire un contrat d'assurance Insor/Gan garantissant, pendant trois ans, le règlement des loyers commerciaux aux propriétaires bailleurs quel que soit le taux d'occupation de la résidence ; que, le 29 juin 2007, le notaire a reçu la convention de cession des baux commerciaux ; qu'au cours de l'année 2009, les loyers ont cessé d'être réglés, d'abord partiellement, puis totalement à compter du troisième trimestre ; que la société MVM a été placée le 3 mars 2010 en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire le 24 novembre suivant ; que lorsque les propriétaires bailleurs ont sollicité la mise en oeuvre de la garantie Insor/Gan, ils ont appris que celle-ci n'avait pas été souscrite ; qu'ils ont assigné le notaire en responsabilité et indemnisation ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter l'action des propriétaires bailleurs, l'arrêt retient que rien n'établit que le notaire leur a donné à penser d'une manière ou d'une autre que la société MVM était assurée contre le risque de non-occupation des locaux loués ni que la croyance en une telle garantie a été une condition déterminante de leur consentement ;

Qu'en statuant ainsi, en subordonnant la responsabilité du notaire au fait que la croyance erronée des propriétaires bailleurs en l'existence d'une garantie locative ait constitué une condition déterminante de leur consentement, la cour d'appel a méconnu la portée de l'obligation d'information du notaire sur les risques des actes qu'il rédige et violé le texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour rejeter l'action des propriétaires bailleurs, après avoir constaté l'absence de vérification par le notaire de la souscription de l'assurance de versement des loyers par la société MVM et la mention erronée, dans le mandat confié par les propriétaires bailleurs, de l'existence d'une garantie solidaire du cédant, l'arrêt retient que ces fautes n'ont pas eu de conséquence sur l'opposabilité à ceux-ci de la cession des baux ;

Qu'en se déterminant ainsi, sans répondre aux conclusions des propriétaires bailleurs qui soutenaient que la responsabilité du notaire était engagée en ce que ses manquements les avaient privés, faute d'être mieux informés, de la possibilité de se prémunir par eux-mêmes des risques pour lesquels ils pensaient être garantis, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il constate que M. et Mme WWW... ne forment aucune demande contre M. MMM..., l'arrêt rendu le 19 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

Condamne M. MMM... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à chacun des demandeurs la somme de 200 euros ;

 
Par albert.caston le 16/10/18
 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 10 octobre 2018
N° de pourvoi: 16-16.548 16-16.870
Publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Claire Leduc et Solange Vigand, SCP L. Poulet-Odent, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Joint les pourvois n° T 16-16.548 et T 16-16.870, qui sont connexes ;

Donne acte à la SCI Les Orionnais du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles Bretagne Pays de Loire, M. X..., la société VAE entreprise MM, M. Y..., la société Zambon entreprises, et la SCP G..., A...-H... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles Bretagne Pays de Loire (CRAMA) a confié la recherche d'un local commercial à la société Zambon entreprises (l'agent immobilier) qui lui a proposé des locaux appartenant à la SCI Les Orionnais (la SCI), précédemment occupés par la société Café du boulevard exerçant l'activité de café, restauration ; que, suivant acte reçu le 7 juillet 2008 par M. Z..., notaire associé de la SCP E...Z... , la SCI a consenti à la CRAMA un bail commercial à compter du 1er août 2008, l'acte stipulant notamment que les lieux loués serviraient exclusivement à l'activité de banque et assurance ; que, selon acte établi le 10 juillet 2008 par M. Y..., notaire au sein de la SCP Y... , G..., A...-H..., la société Café du boulevard a cédé à la CRAMA son droit au bail pour le prix de 170 000 euros, l'acte précisant que cette dernière souhaitait y exercer l'activité de banque et assurance ; que, se plaignant de l'impossibilité d'exercer son activité dans les locaux en raison d'une interdiction résultant du plan local d'urbanisme, la CRAMA a assigné M. Z... et la société Mutuelles du Mans assurances IARD, assureur de celui-ci, ainsi que M. Y..., l'agent immobilier, la SCI, la société VAE entreprise MM, anciennement dénommée Café du boulevard, et son gérant, M. X..., aux fins de voir retenir la responsabilité contractuelle de M. Z..., de M. Y..., de la SCP Y... , G..., A...-H... (les notaires) et de l'agent immobilier dans la rédaction des actes de cession de droit au bail et de bail, déclarer nul le commandement délivré par la SCI et réparer ses préjudices ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° T 16-16.870, pris en sa première branche :

Vu l'article 12 du code de procédure civile, ensemble l'article 444 du même code ;

Attendu que, pour rejeter les demandes formées par la CRAMA contre les notaires, l'arrêt retient que la décision du 3 novembre 2015 qui a rouvert les débats n'a pas rabattu l'ordonnance de clôture et a uniquement demandé aux parties de présenter leurs observations sur la possibilité de retenir la responsabilité contractuelle du notaire rédacteur d'acte, comme demandé, alors que celle-ci apparaissait être de nature délictuelle, de sorte que, s'il était permis aux parties de discuter le bien-fondé des moyens de droit soulevés par la cour d'appel, il ne leur était pas permis de modifier le fondement juridique de leurs prétentions ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait ordonné la réouverture des débats pour inviter les parties à s'expliquer sur le moyen pris du caractère erroné du fondement juridique de la demande de la CRAMA, de sorte que celle-ci était en droit de modifier le fondement initialement invoqué, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Sur le second moyen du même pourvoi :

Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

Attendu que, pour rejeter la demande de la CRAMA contre l'agent immobilier, l'arrêt retient que la faute commise par celui-ci en lui présentant des locaux situés dans un zonage urbain inadéquat, n'est pas à l'origine du préjudice subi, en ce qu'il a expressément renvoyé aux notaires la responsabilité d'édicter les clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement de la transaction ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le droit acquis par la CRAMA sur le local présenté par l'agent immobilier était inutilisable et que le prix avait été payé en pure perte, de sorte que le lien de causalité entre la faute et le préjudice était direct, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le moyen unique du pourvoi n° T 16-16.548, pris en sa première branche :

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter la demande de garantie formée contre M. Z..., M. Y... et la SCP Y... , G..., A...-H..., l'arrêt énonce que ce dernier est exonéré de son devoir de conseil envers la SCI en raison de la profession exercée par son gérant M. Y..., lui-même notaire, qui disposait ainsi des compétences nécessaires pour ne pas se méprendre sur l'étendue des vérifications qu'il devait effectuer avant de proposer la location de ses locaux à la CRAMA ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les compétences et connaissances personnelles du client ne libèrent pas le notaire de son devoir de conseil, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'il y a lieu de mettre hors de cause, sur leur demande, M. X... et la société VAE entreprise MM, parties au pourvoi T 16-16.870, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles Bretagne Pays de Loire formée contre M. Z..., M. Y..., la SCP Y... , G..., A...-H... et la société Zambon entreprises, et en ce qu'il rejette la demande de garantie de la SCI Les Orionnais formée contre M. Z... et la société Mutuelles du Mans assurances, l'arrêt rendu le 1er mars 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;

Met hors de cause M. X... et la société VAE entreprise MM ;

Condamne M. Z..., M. Y..., la SCP G..., A...-H..., la société Zambon entreprises et la société Mutuelles du Mans assurances aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;