Par albert.caston le 17/01/20

 

 
Note P. Brun, D. 2020, p 49, sur cass. n° 17-21.255.
 
Par albert.caston le 17/12/19

 

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 5 décembre 2019
N° de pourvoi: 18-24.672

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Boullez, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 6 septembre 2018), qu'aux termes d'une promesse de vente notariée du 3 novembre 2010 suivie d'un acte de vente définitif du 11 mars 2011, M. C... a acquis de la société Alliance Elysées un appartement situé au dernier étage d'un immeuble en copropriété ; qu'ayant découvert, lors de travaux d'aménagement, des dégradations importantes causées par des insectes xylophages, une structure fragilisée et un défaut d'étanchéité, M. C... a, après expertise, assigné son vendeur en garantie des vices cachés ; qu'il a recherché la responsabilité de M. Y..., notaire rédacteur des actes, et de la SCP notariale A..., I..., Q..., venant aux droits de M. T... qui l'assistait lors de leur passation, que la société Alliance Elysées appelés à l'instance ;

Sur le premier moyen, pris en sa huitième branche, et le second moyen, ci-après annexés :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Sur le premier moyen, pris en ses autres branches, ci-après annexé :

Attendu que M. C... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en garantie des vices cachés contre la société Alliance Elysées ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la promesse de vente mentionnait qu'une copie du rapport établi par la société Adim conseil, chargée du diagnostic termites, mentionnant la présence d'insectes xylophages, avait été annexée à l'acte, que ce document avait été adressé à l'acquéreur lors de la notification qui faisait courir le délai de rétractation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et que la mention de cette pièce annexée figurait à l'acte de vente du 11 mars 2011, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche ou de répondre à des conclusions sur le formalisme des documents attachés à un acte notarié que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la présence des insectes xylophages était connue de M. C... par l'information contenue dans le rapport de diagnostic technique ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'était spécifiée, dans ce rapport , la « présence d'altération biologique des bois par insecte à larve xylophage », ce dont résultait la connaissance du vice dans sa nature, son ampleur et ses conséquences, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que, dûment avisé, lors de la vente, de la présence d'insectes xylophages, M. C... ne pouvait soutenir qu'il s'agissait d'un vice caché ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. C... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 
Par albert.caston le 24/10/19

 

 
Note A. Lebatteux, Loyers et copropriété,  2019-10, p. 23.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 27 juin 2019
N° de pourvoi: 17-28.871

Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin, président
SCP Richard, SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat(s)

 



 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et Mme P... du désistement de leur pourvoi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 27 septembre 2017), que la société Résonnance Diderot Hugo, appartenant au groupe Quarante, a acquis l'immeuble du château de la Chaussade en vue de le revendre à la découpe en offrant des produits immobiliers défiscalisés ; que M. G..., notaire associé de la société civile professionnelle Chatellin-G...-MC...-X...-S... (la SCP), a établi l'état descriptif de division et le règlement de copropriété ; que les lots ont été commercialisés auprès d'investisseurs au moyen d'un démarchage effectué par des sociétés de conseil en gestion de patrimoine (CGP), notamment les sociétés Thesaurus, Ingénierie et stratégie financière (ISF) et QL... N... consultants (MLNC) ; que M. G... a été chargé de rédiger les actes de vente des lots aux investisseurs ; que les ventes des lots se sont échelonnées entre le 31 décembre 2003 et le 28 juin 2005 ; que, le 31 décembre 2003, les statuts de l'Association syndicale libre Château de la Chaussade (ASL), ayant pour objet la réalisation des travaux de restauration, la répartition des dépenses et le recouvrement des fonds auprès de ses membres, ont été déposés en l'étude de M. G... ; que l'ASL a confié les travaux à la société Continentale TMO (la société CTMO), qui les a sous-traités à la société Segment à l'exception de la démolition, confiée à un autre sous-traitant ; que les appels de fonds ont été versés sur un compte ouvert au nom de l'ASL par l'étude de M. G... auprès de la Caisse des dépôts et consignations ; que seuls les travaux de démolition ont été réalisés, les travaux de restauration ayant été à peine commencés par le sous-traitant de la société CTMO ; que celle-ci, qui avait encaissé environ deux tiers des fonds destinés aux travaux, a été placée en liquidation judiciaire ; qu'à partir de 2007, de nombreux copropriétaires ont fait l'objet de redressements fiscaux au motif que les sommes versées par ces contribuables à la société CTMO ne correspondaient à des travaux que pour partie, seule cette partie pouvant les faire bénéficier des déductions fiscales prévues par l'article 31-I-1er du code général des impôts ; que M. V... et onze autres copropriétaires (les consorts V...) ont assigné en responsabilité la SCP et les sociétés ISF, MLNC et Thesaurus, puis les liquidateurs des sociétés ISF et MLNC, la société Covea Risks, assureur de la société Thesaurus, la société MMA, assureurs de M. G... ; que la société MLNC a appelé en garantie son assureur, la société Allianz IARD ;

Sur le premier moyen et le second moyen, pris en ses trois premières branches, ci-après annexés :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Sur le deuxième moyen, pris en ses cinq autres branches :

Attendu que les consorts V... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes formées à l'encontre de la SCP et de son assureur, les MMA, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en se bornant à affirmer que M. G... ne pouvait être alerté par le fait que le procès-verbal du 31 décembre 2003 mentionnait la présence de M. L... à l'assemblée générale Château de la Chaussade, tandis qu'il signait ce même jour un acte de vente en son étude, motif pris que M. G... n'avait aucun motif de faire un rapprochement entre les dates de son acte et de l'assemblée générale, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les mentions contradictoires de ce procès-verbal, mentionnant tout à la fois que M. L... était présent et représenté, aurait dû attirer l'attention de M. G... sur la fausseté de ces mentions, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

2°/ que seul un membre de l'association syndicale libre peut exercer les fonctions de directeur de celle-ci ; que cette disposition est d'ordre public ; qu'en décidant néanmoins que M. G... n'avait pas commis de faute en exécutant les instructions données par le directeur de l'association syndicale libre Château de la Chaussade et en se départissant ainsi des fonds, bien que celui-ci n'ait pas eu la qualité de membre de l'association syndicale libre, motif pris que la disposition imposant de désigner un directeur parmi les membres de l'association n'est pas d'ordre public, la cour d'appel a violé les articles 22 et 24 de la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales ;

3°/ que seul un membre de l'association syndicale libre peut exercer les fonctions de directeur de celle-ci ; que cette disposition est d'ordre public ; qu'en décidant néanmoins que M. G... n'avait pas commis de faute en exécutant les instructions données par le directeur de l'association syndicale libre Château de la Chaussade et en se départissant ainsi des fonds, motif pris que l'association syndicale libre Château de la Chaussade ne pouvait ignorer que les directeurs successifs n'étaient pas membres de leur association, qu'ils n'étaient pas personnellement intéressés par son fonctionnement et qu'ils étaient mis à disposition par le Groupe Quarante, la cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, a violé les articles 22 et 24 de la loi du 21 juin 1865, relative aux associations syndicales, ensemble l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

4°/ qu'en décidant que M. G... n'avait pas commis de faute en se départissant des fonds en vertu des instructions qui lui avaient été données par le directeur de l'association syndicale libre Château de la Chaussade, désigné lors d'une assemblée générale prétendument tenue le 31 décembre 2003 et dont les mentions étaient en réalité mensongères, au motif inopérant que l'annulation de ce procès-verbal n'avait pas été sollicitée, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

5°/ que le notaire est tenu de s'assurer de la réalité et de l'étendue des pouvoirs du mandataire qui lui donne des instructions ; qu'en décidant que M. G... était fondé à se départir des fonds en vertu des instructions qui lui étaient données par le directeur de l'association syndicale libre Château de la Chaussade, prétendument désigné lors d'une assemblée générale du 31 décembre 2003, sans pour autant être tenu de vérifier la feuille d'émargement de cette assemblée générale, de nature à faire apparaître l'irrégularité de la désignation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

Mais attendu qu'ayant relevé, procédant à la recherche prétendument omise, que le fait que M. G... avait reçu le même jour en son étude M. L..., parmi d'autres acquéreurs de lots, alors que ce dernier était censé se trouver à Montpellier, avait pu légitimement échapper au notaire qui n'avait aucun motif de faire un rapprochement entre les dates de son acte et de l'assemblée générale, qu'en l'absence de toute contestation, il ne pouvait être prétendu qu'il appartenait au notaire de solliciter la feuille d'émargement de l'assemblée générale litigieuse pour vérifier la conformité du procès-verbal, dont il n'était apparu que bien plus tard, qu'il contenait des indications erronées et retenu souverainement que le notaire ne disposait d'aucun élément susceptible de lui faire soupçonner que les mentions du procès-verbal relatives à l'assemblée générale s'étant tenue le 31 décembre 2003 eussent été inexactes et à bon droit que, les articles 22 et 24 de la loi du 21 juin 1865 n'étant pas d'ordre public, l'ASL étant fondée à prévoir dans ses statuts la désignation d'un directeur non membre de l'association, la cour d'appel a pu rejeter les demandes des consorts V... et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que les consorts V... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes formées à l'encontre du liquidateur de la société ISF, de la société Allianz, de la société Thesaurus et des sociétés MMA IARD et MMA assurances mutuelles, venant aux droits de la société Covea Risks, assureurs de la société Thesaurus, alors, selon le moyen :

1°/ que, tenu à l'égard de son client d'une obligation de conseil et d'information, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l'opération financière projeté est subordonné et des risques qui découlent, notamment du point de vue fiscal, du défaut de réalisation de ces conditions ; qu'en se bornant à énoncer, pour débouter les investisseurs de leurs demandes en réparation de leurs préjudices, que ces derniers ne soutenaient pas que l'objectif recherché par le montage juridique et fiscal mis en place par les conseils en gestion de patrimoine n'aurait pas été atteint et qu'ils n'établissaient pas que ces derniers auraient eu, lors de la proposition et de la souscription des investissements, des informations inquiétantes ou préoccupantes sur les sociétés du Groupe Quarante, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les conseils en gestion de patrimoine avaient informé les investisseurs des risques pouvant découler du défaut de réalisation des conditions auxquelles l'opération était subordonnée, s'agissant notamment de la remise en cause des avantages fiscaux liés à l'opération, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

2°/ que, tenu à l'égard de son client d'une obligation de conseil et d'information, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier de ce que l'acquisition conseillée ne garantit pas la bonne fin de l'opération, dont le succès est économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la réhabilitation complète de l'immeuble, ce qui constitue un aléa essentiel de l'investissement immobilier de défiscalisation ; qu'à ce titre, il doit attirer l'attention de son client sur les risques liés aux clauses et conditions du marché de travaux conclu en vue de réhabiliter l'immeuble ; qu'en déboutant les investisseurs de leurs demandes en réparation de leurs préjudices, motifs pris qu'il ne ressortait d'aucune des missions des conseils en gestion de patrimoine de vérifier le contenu des contrats signés, bien qu'ils aient été tenus d'informer les acquéreurs des risques ou anomalies que contenait le marché de travaux qui avait été conclu avec une société du Groupe Quarante en vue de la réhabilitation du Château de la Chaussade, dont ils étaient des partenaires habituels, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

3°/ que, tenu à l'égard de son client d'une obligation de conseil et d'information, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier de ce que l'acquisition conseillée ne garantit pas la bonne fin de l'opération, dont le succès est économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la réhabilitation complète de l'immeuble, ce qui constitue un aléa essentiel de l'investissement immobilier de défiscalisation ; qu'à ce titre, il doit attirer l'attention de son client sur les risques liés aux clauses et conditions du marché de travaux conclu en vue de réhabiliter l'immeuble ; que le conseil en gestion de patrimoine, qui conseille un investissement immobilier à son client, sans avoir connaissance des clauses et conditions du marché de travaux de réhabilitation de l'immeuble, est tenu de suivre l'évolution de la réalisation des travaux, afin de s'assurer de leur bonne fin ; qu'en décidant néanmoins que les conseils en gestion de patrimoine n'étaient pas tenus de suivre l'évolution de la réalisation des travaux, réalisés au titre des investissements qu'ils avaient conseillé, alors même qu'ils n'avaient pas connaissance des clauses et conditions du marché de travaux, et notamment des conditions de versement des fonds entre les mains de l'entrepreneur, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

4°/ qu'il résulte de plusieurs correspondances versées aux débats par les investisseurs que les appels de fonds, qui étaient destinés à financer les travaux, leur étaient directement adressés par les conseils en gestion de patrimoine, lesquels percevaient à ce titre une commission correspondant à 10 % de chaque appel de fonds ; qu'en affirmant néanmoins qu'il résultait des pièces versées aux débats que les appels de fonds étaient effectués par l'association syndicale libre Château de la Chaussade, tandis que les conseils en gestion de patrimoine se seraient bornés à en récupérer une copie au profit de leurs clients pour leurs déclarations fiscales, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces correspondances, en violation de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

5°/ que les documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant ; qu'en se bornant à affirmer que la mission de suivi de chantier ne relève pas a priori des obligations du conseil en gestion de patrimoine, sauf conventions particulières, dont il n'est pas démontré en l'espèce si elles étaient conclues par M. V... ni par d'autres investisseurs, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette mission de suivi de chantier était entrée dans le champ contractuel en raison de ce qu'elle figurait dans les documents publicitaires des conseils en gestion de patrimoine, de manière suffisamment précise pour avoir influé sur le consentement des investisseurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, par motifs adoptés, qu'il ne ressortait d'aucune des obligations des CGP de vérifier les contrats signés après leur intervention au titre d'opérations qu'ils avaient pu conseiller, seule l'ASL ayant signé, en sa qualité de maître de l'ouvrage, le contrat de marché litigieux et, par motifs propres, qu'il n'était pas établi que les consorts V... avaient donné mission aux CGP d'assurer le suivi de chantier et que cette mission appartenait à l'ASL et, sans dénaturation, que c'était pas une présentation trompeuse, à l'aide de documents tronqués par leur occultation partielle que les acquéreurs tentaient de démontrer que les CGP effectuaient eux-mêmes des appels de fonds, alors qu'ils ne faisaient qu'exécuter leurs obligations contractuelles d'assistance à leurs clients pour la réalisation des déclarations fiscales visant à opérer les déductions afférentes à l'opération litigieuse, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches non demandées, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les demandeurs aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 
Par albert.caston le 24/10/19

 

 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 10 octobre 2019
N° de pourvoi: 18-21.268

Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
Me Bertrand, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil, ensemble l'article R. 261-2 du code de la construction ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte sous seing privé du 15 novembre 2010, Mme J... (l'acquéreur) a réservé un logement meublé en l'état futur d'achèvement ; que, suivant acte authentique reçu le 6 juillet 2011 par M. G..., notaire associé de la société civile professionnelle X...-V...-R...-F...-Z...-N...-G...- K..., devenue la SCP V...-R...-F...-Z...-N...-G...- K..., titulaire d'un office notarial (la SCP), la société foncière Beaulieu patrimoine, aux droits de laquelle se trouve la société B-Patrimoine Investment Management (le vendeur), a vendu à l'acquéreur un lot d'un ensemble immobilier à usage d'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, au prix de 187 733 euros, financé par un prêt d'un montant de 179 437 euros, souscrit par l'acquéreur auprès de la Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe, devenue Caisse d'épargne et de prévoyance Hauts de France, (la banque) ; que, les travaux n'étant pas achevés ni les loyers payés, l'acquéreur a assigné le vendeur, la SCP et la banque en nullité de l'acte de vente et en indemnisation ;

Attendu que, pour condamner la SCP à payer à l'acquéreur la somme de la 173 075 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, et à garantir celui-ci du paiement à la banque de la somme de 179 437 euros au titre du remboursement du prêt, ces deux sommes se compensant à hauteur de la plus faible d'entre elles, et pour condamner la SCP à garantir le vendeur de la condamnation prononcée à son encontre au paragraphe II-A, soit à rembourser à l'acquéreur la somme de 187 733 euros correspondant au montant de la vente, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, et à lui payer, à titre de dommages-intérêts, la somme de 1 367 euros pour les frais d'acte augmentés des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, en précisant que le montant total de cette garantie sera plafonné à 50 % des sommes, l'arrêt retient que l'acte authentique faisant référence à l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, le notaire n'a pas assuré l'efficacité de son acte et a manqué à son obligation de conseil envers l'acquéreur en se limitant à inclure dans son acte une déclaration du maître d'oeuvre attestant de l'achèvement des travaux, sans que cet achèvement ait été constaté par une personne qualifiée, en application de l'article R. 261-2 du même code ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement, rien n'impose que l'achèvement soit constaté par une personne qualifiée, l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation n'étant applicable que dans l'hypothèse d'une vente à terme, de sorte que l'achèvement des travaux pouvait être constaté par tout professionnel de la construction comme le maître d'oeuvre, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société civile professionnelle V...-R...-F...-Z...-N...-G...- K... à payer à Mme J... la somme de 173 075 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, et à garantir celui-ci du paiement à la Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe de la somme de 179 437 euros au titre du remboursement du prêt, ces deux sommes se compensant à hauteur de la plus faible d'entre elles, et en ce qu'il la condamne à garantir la société B-Patrimoine Investment Management de la condamnation prononcée à son encontre à rembourser à Mme J... la somme de 187 733 euros correspondant au montant de la vente, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011 et à lui payer, à titre de dommages-intérêts, la somme de 1 367 euros pour les frais d'acte, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, en précisant que le montant total de cette garantie sera plafonné à 50 % des sommes, l'arrêt rendu le 18 mai 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne Mme J... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 
Par albert.caston le 24/10/19
 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 10 octobre 2019
N° de pourvoi: 18-21.594 18-23.169

Non publié au bulletin Cassation partielle sans renvoi

Mme Batut (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Vu leur connexité, joint les pourvois n° U 18-21.594 et F 18-23.169 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. Q..., désireux de réaliser un investissement immobilier dans un but de défiscalisation, est entré en relation avec la société Cincinnatus assurance, conseiller en gestion de patrimoine, qui, au terme d'une étude personnalisée, lui a conseillé d'investir dans un programme immobilier dénommé La Grange le Roy, développé sous l'égide de la société Financière Barbatre (le promoteur-vendeur) et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962 ; que, par acte du 1er mars 2003, M. Q... et son épouse ont constitué la société civile immobilière Aviva MH (l'acquéreur) ; que, suivant acte notarié établi par M. N..., membre associé de la société civile professionnelle N...-U...-T...- V..., devenue la société civile professionnelle U...-T...- V..., titulaire d'un office notarial (la SCP notariale), l'acquéreur a acheté un local à usage d'habitation, constituant un des lots de l'ensemble immobilier ; que le promoteur-vendeur et ses filiales chargées de la réalisation des travaux et de l'exploitation de la future résidence hôtelière ont été placés en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire avant la réalisation des travaux de réhabilitation ; que M. Q... et l'acquéreur, soutenant que le lot acquis avait perdu toute valeur, ont assigné la société Cincinnatus assurance et la SCP notariale en responsabilité et indemnisation ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° F 18-23.169 :

Attendu que la société Cincinnatus assurance fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec la SCP notariale, à payer à la SCI Aviva MH la somme de 311 377 euros, alors, selon le moyen :

1°/ que l'obligation de renseignement, de conseil et de mise en garde incombant au conseil en gestion de patrimoine ne s'étend pas aux aléas juridiques ou financiers susceptibles de survenir pendant le cours normal de l'investissement qu'il a proposé à son client, lorsque ces aléas ne présentent aucune spécificité et sont de la connaissance de tous ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la société Cincinnatus ne pouvait s'exonérer de son défaut d'information sur les risques et aléas du projet par l'affirmation péremptoire selon laquelle l'aléa est inhérent à un tel programme d'investissement et connu de tous, tandis que cet aléa avait été exclu « de sa proposition totalement sécurisée » ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que la société Cincinnatus n'était pas tenue de mettre en garde M. Q... sur le fait que toute opération d'investissement immobilier aux fins de défiscalisation est susceptible d'échouer en cas de défaillance ultérieure de l'un des participants au projet de construction, risque inhérent à toute opération immobilière et de la connaissance de tous, et qui ne présentait aucune spécificité au regard du placement proposé, la cour d'appel a violé les articles 1147 du code civil, devenu l'article 1231 du même code en ce qui concerne M. Q..., et 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code en ce qui concerne l'acquéreur ;

2°/ que l'obligation de renseignement, de conseil et de mise en garde incombant au conseil en gestion de patrimoine ne s'étend pas aux aléas juridiques ou financiers susceptibles de survenir pendant le cours de l'investissement qu'il a proposé à son client, dès lors qu'à la date à laquelle il a conseillé ce placement, il ne disposait d'aucun élément de nature à l'alerter sur le risque d'un échec prévisible de l'opération d'investissement ; qu'en l'espèce, la société Cincinnatus faisait valoir que, lorsque le placement litigieux avait été proposé à M. Q... en 2003, elle avait préalablement procédé à des investigations sur la santé financière des sociétés du groupe Barbatre et sur l'état d'avancement du projet, sans disposer de la moindre information permettant de douter du succès de l'opération projetée, qui répondait notamment à l'ensemble des critères permettant de bénéficier des dispositions défiscalisantes de la loi Malraux ; que la cour d'appel a néanmoins retenu que la société Cincinnatus avait manqué à son devoir de conseil et de mise en garde envers M. Q..., dans la mesure où la commercialisation du programme à plus de 70 % ne suffisait pas en soi à garantir le succès de l'opération, qu'une proposition de livraison du bien en juillet 2005 tandis qu'il n'était pas contesté que le permis de construire n'était pas encore délivré, aurait dû l'alerter, et que la remise de la documentation commerciale afférente au programme et aux statuts de l'ASL ne pouvait valoir fourniture d'un conseil adapté compte tenu de la complexité des mécanismes proposés ; qu'en se prononçant ainsi par des motifs impropres à caractériser en quoi la société Cincinnatus, qui n'est pas un professionnel de la construction immobilière, avait pu identifier le moindre élément révélant un risque d'échec de l'opération à la date de la décision d'investir de M. Q..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 du code civil, devenu l'article 1231 du même code en ce qui concerne M. Q..., et 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code en ce qui concerne l'acquéreur ;

3°/ que l'obligation de renseignement, de conseil et de mise en garde incombant au conseil en gestion de patrimoine ne s'étend pas aux aléas juridiques ou financiers susceptibles de survenir pendant le cours de l'investissement qu'il a proposé à son client, dès lors qu'à la date à laquelle il a conseillé ce placement, il ne disposait d'aucun élément de nature à l'alerter sur le risque d'un échec prévisible de l'opération d'investissement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté, par motifs propres comme adoptés, que la faisabilité de l'opération n'avait pas été mise en péril avant le mois de janvier 2004, date à laquelle M. Q... avait déchargé la société Cincinnatus de toutes ses obligations ; qu'en décidant néanmoins que la société Cincinnatus avait manqué à son devoir de conseil envers M. Q... pour ne pas l'avoir alerté sur les risques d'échec de l'investissement immobilier proposé, après avoir constaté que de tels risques n'étaient pas caractérisés à la date à laquelle M. Q... avait décidé d'investir ni même à la date à laquelle il avait déchargé la société Cincinnatus de son mandat, la cour d'appel a violé la cour d'appel a violé les articles 1147 du code civil, devenu l'article 1231 du même code en ce qui concerne M. Q..., et 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code en ce qui concerne l'acquéreur ;

Mais attendu qu'après avoir constaté que la présentation de l'opération conseillée se conclut ainsi : « votre montage sera totalement sécurisé » et que la société Cincinnatus assurance n'a émis aucune réserve sur l'existence d'un éventuel aléa, l'arrêt retient que la présentation ne comporte aucune explication sur l'opération de restauration immobilière, qu'il n'existe aucune mention au titre des obligations de l'investisseur, telle que celle tenant à la réalisation des travaux, aléa qui conditionnait pourtant la défiscalisation recherchée, et que ne figure aucune indication sur les risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou d'inexécution de ceux-ci, alors qu'une date de fin de chantier est expressément indiquée, que ces risques n'étaient pas de la « connaissance de tous » et que cette information lui était due, même s'il pouvait être admis que la société Cincinnatus assurance n'avait pas de raison de douter de la fiabilité des entreprises du promoteur-constructeur ; que la cour d'appel a ainsi caractérisé les manquements de la société Cincinnatus à son obligation de conseil et d'information à l'égard de l'acquéreur sur l'aléa essentiel de l'opération de défiscalisation ; que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi n° U 18-21.594 :

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Attendu que, pour condamner la SCP notariale, in solidum avec la société Cincinnatus assurance, à payer à l'acquéreur la somme de 311 377 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices, l'arrêt retient que la SCP notariale aurait dû attirer l'attention de l'acquéreur sur l'aléa essentiel de cette opération que représentait l'absence de garantie de bonne fin des travaux, dont le succès était économiquement subordonné à la réhabilitation complète de l'immeuble ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le notaire, non soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant la solvabilité des parties ou l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, n'était pas tenu d'informer l'acquéreur du risque d'échec du programme immobilier, qu'il ne pouvait suspecter au jour de la signature de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'en application des articles L. 411-3 du code de l'organisation judiciaire et 1015 du code de procédure civile, la Cour de cassation est en mesure de statuer au fond, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la SCP U...-T...-V..., in solidum avec la société Cincinnatus, à payer à la société civile immobilière Aviva MH la somme de 311 377 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Rejette les demandes formées par la société Aviva MH à l'encontre de la SCP U...-T...-V... ;

Condamne la société Cincinnatus assurance aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 
Par albert.caston le 23/07/19
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 11 juillet 2019
N° de pourvoi: 18-18.843
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 18 janvier 2018), que, par acte du 28 février 2007 dressé par la société civile professionnelle R...-H...-S... (le notaire), la société civile immobilière Bompas Salanque, devenue la société civile immobilière du Cercle (la SCI), a vendu à M. L... et Mme O... divers lots de copropriété destinés à un usage commercial, professionnel et d'habitation ; qu'ayant découvert que les lots étaient situés en zone inondable et qu'ils ne pouvaient être destinés qu'à une exploitation agricole d'entrepôt ou de magasin, les acquéreurs ont assigné la SCI et le notaire en indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

Attendu que, pour condamner la SCI à garantir le notaire à concurrence de 80 % des condamnations prononcées contre elle, l'arrêt retient qu'elle a commis un dol en dissimulant la réelle destination agricole du bien ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la faute de la SCI n'était pas sans incidence sur celle du notaire de sorte que, celle-ci étant prépondérante, elle absorbait celle du vendeur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société civile immobilière du Cercle à garantir la société civile professionnelle R...-H...-S... à concurrence de 80 % des condamnations prononcées contre elle, l'arrêt rendu le 18 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

Condamne la société civile professionnelle R...-H...-S... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 
Par albert.caston le 04/07/19

Note Cerveau-Colliard, GP 2019, n° 37, p. 62

Notes Dessuet, RDI 2019, p. 467 et RGDA août-sept. 2019, p. 19.

Note Pagès-de-Varenne, constr.-urb. 2019/9, p. 24

 

Arrêt n°583 du 27 juin 2019 (17-28.872) - Cour de cassation - Troisième chambre civile
- ECLI:FR:CCASS:2019:C300583

Assurance responsabilité

Rejet

 

Demandeur(s) : Association syndicale libre Château de la Chaussade ; et autres

 

Défendeur(s) : M. A... X... ; et autres

 


Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rouen, 27 septembre 2017), que la société Résonnance Diderot Hugo, appartenant au groupe Quarante dirigé par M. Y..., a acquis l’immeuble du château de la Chaussade en vue de le vendre à la découpe en offrant des produits immobiliers défiscalisés ; que M. Z..., notaire associé de la société civile professionnelle B...-Z..., a établi l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ; que les lots ont été commercialisés auprès d’investisseurs au moyen d’un démarchage effectué par des sociétés de conseil en gestion de patrimoine (CGP), notamment les sociétés Thesaurus, Ingénierie et stratégie financière (ISF) et D... E... consultants (MLNC) ; que M. Z... a été chargé de rédiger les actes de vente des lots aux investisseurs ; que l’ASL a confié les travaux à la société Continentale TMO (CTMO), qui les a sous-traités à la société Segment à l’exception de la démolition, confiée à un autre sous-traitant ; que les ventes des lots se sont échelonnées entre le 31 décembre 2003 et le 28 juin 2005 ; que les statuts de l’association syndicale libre Château de la Chaussade (ASL), ayant pour objet la réalisation des travaux de restauration, la répartition des dépenses et le recouvrement des fonds auprès de ses membres ont été déposés le 31 décembre 2003 en l’étude de M. Z... ; que les appels de fonds ont été versés sur un compte ouvert au nom de l’ASL par l’étude de M. Z... auprès de la Caisse des dépôts et consignations ; que seuls les travaux de démolition ont été réalisés, les travaux de restauration ayant été à peine commencés par le sous-traitant de la société CTMO ; que la société CTMO, qui avait encaissé environ deux tiers des fonds destinés aux travaux, a été placée en liquidation judiciaire ; qu’à partir de 2007, de nombreux copropriétaires ont fait l’objet de redressements fiscaux au motif que les sommes versées par ces contribuables à la société CTMO ne correspondaient à des travaux que pour une partie, qui seule pouvait les faire bénéficier des déductions fiscales ; que l’ASL a assigné la SCP et les CGP en indemnisation de ses préjudices ; que M. F... et vingt-neuf autres copropriétaires sont intervenus volontairement en sollicitant l’indemnisation de leurs préjudices ; que, postérieurement, l’ASL a assigné en garantie les liquidateurs des CGP et les sociétés Allianz, assureur de la société ISF, la société Covea risks, assureur des sociétés Cyrus et Thésaurus, la MAF, assureur de M. G... et les MMA, assureur de la SCP ;

 

Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé  :

 

Attendu que les consorts F... font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes d’indemnisation formées à l’encontre de la SCP et de son assureur, les MMA :

 

Mais attendu qu’ayant retenu, par motifs adoptés, que l’objectif même des acquéreurs était d’obtenir un investissement défiscalisé permettant la déduction du coût des travaux engagés de l’impôt sur leur revenu, ce dont il résultait que les acquéreurs ne pouvaient ignorer que la réalisation effective des travaux était une condition des déductions fiscales, la cour d’appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

 

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, pris en ses trois premières branches, ci-après annexé  :

 

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, pris en ses autres branches :

 

Attendu que l’ASL et les consorts F... font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes d’indemnisation formées contre la SCP et son assureur, les MMA, alors, selon le moyen :

 

1°/ qu’en se bornant à affirmer que M. Z... ne pouvait être alerté par le fait que le procès-verbal du 31 décembre 2003 mentionnait la présence de M. H... à l’assemblée générale Château de la Chaussade, tandis qu’il était supposé signer ce même jour un acte de vente en l’étude de M. Z..., motif pris qu’en réalité, M. H... avait donné pouvoir à un clerc de l’étude pour le représenter, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les mentions contradictoires de ce procès-verbal, mentionnant tout à la fois que M. H... était présent et représenté, aurait dû attirer l’attention de M. Z... sur la fausseté de ces mentions, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2°/ que seul un membre de l’association syndicale libre peut exercer les fonctions de directeur de celle-ci ; que cette disposition est d’ordre public ; qu’en décidant néanmoins que M. Z... n’avait pas commis de faute en exécutant les instructions données par le directeur de l’association syndicale libre Château de la Chaussade et en se départissant ainsi des fonds, bien que celui-ci n’ait pas eu la qualité de membre de l’association syndicale libre, motif pris que la disposition imposant de désigner un directeur parmi les membres de l’association n’est pas d’ordre public, la cour d’appel a violé les articles 22 et 24 de la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales ;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3°/ que seul un membre de l’association syndicale libre peut exercer les fonctions de directeur de celle-ci ; que cette disposition est d’ordre public ; qu’en décidant néanmoins que M. Z... n’avait pas commis de faute en exécutant les instructions données par le directeur de l’association syndicale libre Château de la Chaussade et en se départissant ainsi des fonds, motif pris que l’association syndicale libre Château de la Chaussade ne pouvait ignorer que les directeurs successifs n’étaient pas membres de leur association, qu’ils n’étaient pas personnellement intéressés par son fonctionnement et qu’ils étaient mis à disposition par le Groupe Quarante, la cour d’appel, qui s’est prononcée par un motif inopérant, a violé les articles 22 et 24 de la loi du 21 juin 1865, relative aux associations syndicales, ensemble l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4°/ qu’en décidant que M. Z... n’avait pas commis de faute en se départissant des fonds en vertu des instructions qui lui avaient été données par le directeur de l’association syndicale libre Château de la Chaussade, désigné lors d’une assemblée générale prétendument tenue le 31 décembre 2003 et dont les mentions étaient en réalité mensongères, au motif inopérant que l’annulation de ce procès-verbal n’avait pas été sollicitée, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5°/ que le notaire est tenu de s’assurer de la réalité et de l’étendue des pouvoirs du mandataire qui lui donne des instructions ; qu’en décidant que M. Z... était fondé à se départir des fonds en vertu des instructions qui lui étaient données par le directeur de l’association syndicale libre Château de la Chaussade, prétendument désigné lors d’une assemblée générale du 31 décembre 2003, sans pour autant être tenu de vérifier la feuille d’émargement de cette assemblée générale, de nature à faire apparaître l’irrégularité de la désignation, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

 

Mais attendu qu’ayant retenu, procédant à la recherche prétendument omise, que le fait que M. Z... avait reçu le même jour en son étude M. H..., parmi d’autres acquéreurs de lots, alors que ce dernier était censé se trouver à Montpellier, outre qu’il eût pu légitimement échapper au notaire qui n’avait aucun motif de faire un rapprochement entre les dates de son acte et de l’assemblée générale, était démenti par la lecture de l’acte d’acquisition de M. H... dont il résultait que ce dernier, qui avait donné pouvoir à un clerc de l’étude pour le représenter, n’y était pas présent, qu’en l’absence de toute contestation, il ne pouvait être prétendu qu’il appartenait au notaire de solliciter la feuille d’émargement de l’assemblée générale litigieuse pour vérifier la conformité du procès-verbal, dont il n’était apparu que bien plus tard, qu’il contenait des indications erronées et relevé à bon droit que les dispositions de la loi du 21 juin 1865 relatives à la désignation du directeur d’une association syndicale libre n’étaient pas d’ordre public, la cour d’appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

 

Sur le troisième moyen du pourvoi principal :

 

Attendu que l’ASL et les consorts F... font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes d’indemnisation formées à l’encontre des CGP et de leurs assureurs, alors selon le moyen :

 

1°/ que, tenu à l’égard de son client d’une obligation de conseil et d’information, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l’opération financière projeté est subordonné et des risques qui découlent, notamment du point de vue fiscal, du défaut de réalisation de ces conditions ; qu’en déboutant l’association syndicale libre Château de la Chaussade et les investisseurs de leurs demandes en réparation de leurs préjudices, motifs pris que les opérations de restauration de Monuments Historiques n’entraînent pas de risques particuliers, étant observé qu’en l’espèce, c’est à la suite de malversations que les sommes versées par les investisseurs ont été détournées de leur destination, bien que les conseils en gestion de patrimoine aient été tenus d’informer les investisseurs des risques pouvant découler du défaut de réalisation des conditions auxquelles l’opération était subordonnée, s’agissant notamment de la remise en cause des avantages fiscaux liés à l’opération, la cour d’appel a violé l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2°/ que, tenu à l’égard de son client d’une obligation de conseil et d’information, le conseil de en gestion de patrimoine doit informer ce dernier de ce que l’acquisition conseillée ne garantit pas la bonne fin de l’opération, dont le succès est économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la réhabilitation complète de l’immeuble, ce qui constitue un aléa essentiel de l’investissement immobilier de défiscalisation ; qu’à ce titre, il doit attirer l’attention de son client sur les risques liés aux clauses et conditions du marché de travaux conclu en vue de réhabiliter l’immeuble ; qu’en déboutant l’association syndicale libre Château de la Chaussade et les investisseurs de leurs demandes en réparation de leurs préjudices, motifs pris que les opérations de restauration de Monuments Historiques n’entraînent pas de risques particuliers, étant observé qu’en l’espèce, c’est à la suite de malversations que le sommes versées par les investisseurs ont été détournées de leur destination, bien que les conseils en gestion de patrimoine aient été tenus d’informer les acquéreurs de ce que le marché conclu avec l’entrepreneur chargé des travaux de réhabilitation prévoyait une avance de 50 % du montant des travaux, les exposant à un risque constitué par la perte de la moitié de l’investissement devant être affecté à la réhabilitation de l’immeuble, en cas de défaillance de l’entrepreneur, la cour d’appel a violé l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3°/ que, tenu à l’égard de son client d’une obligation de conseil et d’information, le conseil de en gestion de patrimoine doit informer ce dernier de ce que l’acquisition conseillée ne garantit pas la bonne fin de l’opération, dont le succès est économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la réhabilitation complète de l’immeuble, ce qui constitue un aléa essentiel de l’investissement immobilier de défiscalisation ; qu’à ce titre, il doit attirer l’attention de son client sur les risques liés aux clauses et conditions du marché de travaux conclu en vue de réhabiliter l’immeuble ; que le conseil en gestion de patrimoine, qui conseille un investissement immobilier à son client, sans avoir connaissance des clauses et conditions du marché de travaux de réhabilitation de l’immeuble, est tenu de suivre l’évolution de la réalisation des travaux, afin de s’assurer de leur bonne fin ; qu’en décidant néanmoins que les conseils en gestion de patrimoine n’étaient pas tenus de suivre l’évolution de la réalisation des travaux, réalisés au titre des investissements qu’ils avaient conseillé, alors même qu’ils n’avaient pas connaissance des clauses et conditions du marché de travaux, et notamment des conditions de versement des fonds entre les mains de l’entrepreneur, la cour d’appel a violé l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4°/ que les documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant ; qu’en se bornant à affirmer que la mission de suivi de chantier ne relève pas a priori des obligations du conseil en gestion de patrimoine, sauf conventions particulières, dont il n’est pas démontré en l’espèce si elles étaient conclues par les consorts F... ni par d’autres investisseurs, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette mission de suivi de chantier était entrée dans le champ contractuel en raison de ce qu’elle figurait dans les documents publicitaires des conseils en gestion de patrimoine, de manière suffisamment précise pour avoir influé sur le consentement des investisseurs, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

 

Mais attendu qu’ayant retenu, par motifs adoptés, que l’objectif même des acquéreurs était d’obtenir un investissement défiscalisé permettant la déduction du coût des travaux engagés de l’impôt sur leur revenu, ce dont il résultait que les acquéreurs ne pouvaient ignorer que la réalisation effective des travaux était une condition des déductions fiscales, que les modalités du marché passé avec la société CTMO, usuelles en ce qu’elles prévoyaient dès le début le versement d’acomptes importants destinés à une défiscalisation rapide, avaient été fixées dans un contrat signé par le président de l’ASL, sans que les CGP en eussent connaissance, qu’il n’était pas établi qu’il avait été donné mission aux CGP d’assurer le suivi du chantier et que c’était à l’ASL qu’il appartenait d’assurer ce suivi, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

 

Sur les quatrième et cinquième moyens du pourvoi principal, ci-après annexés  :

 

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 

Sur le sixième moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis  :

 

Attendu que l’ASL et M. G... font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes formées à l’encontre de la MAF, alors, selon le moyen :

 

1°/ que la police d’assurance souscrite par M. G... auprès de la MAF a pour objet de le garantir « contre les conséquences pécuniaires des responsabilités spécifiques de sa profession d’architecte, qu’il encourt dans l’exercice de celle-ci (article 1.1 des conditions générales) ; qu’afin de permettre « à l’assureur d’apprécier le risque qu’il prend en charge », l’architecte assuré « fournit à l’assureur la déclaration de l’ensemble des missions constituant son activité professionnelle » (article 5.21 des conditions générales), de sorte que « toute omission ou déclaration inexacte d’une mission constituant l’activité professionnelle…de la part de l’adhérent de bonne foi n’entraîne pas la nullité de l’assurance, mais conformément à l’article L. 113-9 du code des assurances, donne droit à l’assureur…si elle est constatée après sinistre, de réduire l’indemnité en proportion des cotisations payées par rapport aux cotisations qui auraient été dues pour cette mission si elle avait été complètement et exactement déclarée », étant précisé qu’« en cas d’absence de déclaration, la réduction proportionnelle équivaut à une absence de garantie » (article 5.22 des conditions générales) ; qu’il résulte de ces dispositions que l’absence de garantie ne peut résulter que de l’absence de déclaration par l’architecte d’au moins un chantier, tandis que l’absence de déclaration d’un seul chantier entraîne une réduction proportionnelle de l’indemnité d’assurance, en proportion de l’ensemble des cotisations payées au titre du contrat d’assurance, pris dans sa globalité ; qu’en décidant néanmoins que l’absence de déclaration du chantier, par M. G..., avait pour conséquence l’absence totale de garantie et non pas uniquement une réduction proportionnelle de l’indemnité en proportion des cotisations payées pour l’ensemble du contrat par rapport aux cotisations qui auraient été dues si le chantier avait été déclaré, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2°/ que, subsidiairement, les clauses des polices édictant des exclusions de garantie ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents ; qu’à supposer qu’aux termes des dispositions contractuelles, l’absence de déclaration d’un chantier entraîne, non pas une réduction proportionnelle, mais l’absence de la garantie, elle s’analysait nécessairement en une clause d’exclusion de garantie, devant être mentionnée en caractères très apparents ; qu’en décidant néanmoins que la clause de la police d’assurance excluant la garantie en l’absence de déclaration du chantier ne constituait pas une clause d’exclusion de garantie devant être mentionnée en caractères très apparents, la cour d’appel a violé l’article L. 112-4 du code des assurances ;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3°/ qu’aux termes de l’article 8.115 des conditions générales de la police d’assurance souscrite par M. G... auprès de la société MAF, l’assuré devait fournir pour le 31 mars de chaque année « la déclaration de chacune des missions constituant son activité professionnelle garantie de l’année précédente (…) L’adhérent acquitte, s’il y a lieu, l’ajustement de cotisation qui résulte de sa déclaration » ; que l’article 5.22 de ces mêmes conditions générales stipulaient que « toute omission ou déclaration inexacte d’une mission constituant l’activité professionnelle visée au 8.115, de la part de l’adhérent de bonne foi n’entraîne pas la nullité de l’assurance, mais conformément à l’article L. 113-9 du code des assurances, donne droit à l’assureur (…) si elle est constatée après sinistre, de réduire l’indemnité en proportion des cotisations payées par rapport aux cotisations qui auraient été dues pour cette mission si elle avait été complètement et exactement déclarée. En cas d’absence de déclaration, la réduction proportionnelle équivaut à une absence de garantie » ; qu’il résulte de ces clauses que ce n’est qu’en l’absence de déclaration d’activité que l’application de la règle de la réduction proportionnelle « équivalait » à une absence de garantie, non en l’absence de déclaration d’un chantier particulier, laquelle n’entraîne qu’une réduction proportionnelle en fonction de la proportion de cotisations réglées par rapport aux cotisations qui auraient été exigibles si la déclaration d’activité avait été complète ; qu’en jugeant au contraire qu’en l’absence de déclaration par M. G... du chantier du Château de la Chaussade, l’application de la règle proportionnelle entraînait la non-garantie de la MAF, la cour d’appel a dénaturé le contrat d’assurance, en violation de l’article 1134 du code civil (nouvel article 1292 du code civil) ;

 

Mais attendu qu’ayant relevé que l’article 5.21 des conditions générales du contrat d’assurance faisait obligation à l’adhérent de fournir à l’assureur la déclaration de l’ensemble des missions constituant son activité professionnelle, mentionnait que la déclaration de chaque mission renseignait l’assureur sur son étendue, sur l’identité de l’opération, sur le montant des travaux des honoraires, permettait à l’assureur d’apprécier le risque qu’il prenait en charge et constituait une condition de la garantie pour chaque mission et que l’article 5.22 disposait que toute omission ou déclaration inexacte d’une mission constituant l’activité professionnelle de la part de l’adhérent de bonne foi n’entraînait pas la nullité de l’assurance, mais, conformément à l’article L. 113-9 du code des assurances, donnait droit à l’assureur, si elle était constatée après sinistre, de réduire l’indemnité en proportion des cotisations payées par rapport aux cotisations qui auraient été dues pour cette mission, si elle avait été complètement et exactement déclarée, et qu’en cas d’absence de déclaration, la réduction proportionnelle équivalait à une absence de garantie, la cour d’appel, qui a constaté qu’il n’était pas contesté que M. G... s’était abstenu de déclarer le chantier du Château de la Chaussade à son assureur, de sorte qu’il n’avait payé aucune cotisation pour ce risque, en a exactement déduit, sans dénaturation du contrat, que, dans une telle hypothèse, la réduction proportionnelle équivalait à une absence de garantie, selon une disposition, qui était conforme à la règle posée par l‘article L. 113-9 du code des assurances et qui ne constituait ni une exclusion ni une déchéance de garantie ;

 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE les pourvois ;

 


Président : M. Chauvin
Rapporteur : M. Pronier
Avocat général : M. Burgaud, avocat général référendaire
Avocat : SCP Richard - SCP Baraduc, Duhamel et Rameix - SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret - SCP Boulloche - SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer

 

 
Par albert.caston le 27/05/19

 

 
Editorial, D. 2019, p. 1041, à propos de l'excellent roman de Cécile Guidot ("Les actes", J.-C. Lattès, 2019), sur notamment le quotidien de la vie dans une étude notariale importante...
 
Par albert.caston le 23/04/19

 

 
Etude Mekki, GP 2019, n° 15, p. 33.
 
Par albert.caston le 04/04/19

 

 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 13 mars 2019
N° de pourvoi: 18-10.518

Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique du pourvoi principal :

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant actes reçus les 20 mars et 30 juillet 2008 par M. P... (le notaire), M. N... (le vendeur) a vendu à la SCI Floclair (l'acquéreur) plusieurs lots immobiliers sur lesquels la société UCB entreprises, aux droits de laquelle se trouve la société NACC (le créancier hypothécaire), avait fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire le 21 juillet 2006, renouvelée le 7 avril 2009, pour sûreté de l'exécution d'une reconnaissance de dette avec affectation hypothécaire établie le 30 octobre 2003 par le notaire ; que, ce dernier ayant remis l'intégralité du prix de vente au vendeur, le créancier hypothécaire l'a assigné en responsabilité et indemnisation ;

Attendu que, pour rejeter cette demande après avoir relevé que n'était pas contestée la faute imputable au notaire, ayant consisté à remettre au vendeur le prix de chacune des ventes sans désintéresser préalablement le créancier hypothécaire ni consigner une somme dans l'attente de l'issue de la procédure de contestation de l'hypothèque provisoire, devenue définitive le 4 août 2009, l'arrêt retient que, faute pour le créancier hypothécaire de démontrer qu'il a vainement mis en oeuvre son droit de suite, il n'établit pas la réalité d'un préjudice certain en relation avec cette faute ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la responsabilité d'un professionnel du droit ne présente pas de caractère subsidiaire et qu'est certain le dommage subi par l'effet de sa faute, quand bien même la victime disposerait, contre un tiers, d'une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu l'article 624 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation sur le pourvoi principal entraîne, par voie de conséquence, la cassation sur le pourvoi incident relatif au rejet du recours en garantie du notaire à l'encontre du vendeur ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il condamne M. N... à payer diverses sommes à la société NACC, l'arrêt rendu le 5 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

Condamne M. P... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à la société NACC la somme de 3 000 euros ;