Par albert.caston le 15/04/20
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 26 mars 2020
N° de pourvoi: 18-25.971

Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Ghestin, SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 26 mars 2020

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 266 F-D

Pourvoi n° B 18-25.971

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2020

Mme L... J..., épouse F..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° B 18-25.971 contre l'arrêt rendu le 11 septembre 2018 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à Mme R... C..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation.

Mme C... a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt.

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation annexé au présent arrêt.

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de Mme F..., de la SCP Ghestin, avocat de Mme C..., après débats en l'audience publique du 25 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 11 septembre 2018), que Mme F... est propriétaire d'un terrain bâti contigu à une parcelle appartenant à Mme C..., sur laquelle celle-ci a fait bâtir un pavillon ; qu'imputant aux travaux mis en oeuvre par sa voisine des empiétements et un encastrement dans son propre bâtiment, Mme F... l'a assignée en rectification des ouvrages et indemnisation ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu que Mme C... fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme à Mme F... en indemnisation du trouble de voisinage ;

Mais attendu qu'ayant retenu que, nonobstant l'absence de violation de la réglementation, la réalité des nuisances sonores en provenance de l'habitation de Mme C... était établie par attestations, ainsi que par les constatations faites lors du transport sur les lieux du tribunal, la cour d'appel en a souverainement déduit que, par leur importance, ces désagréments étaient constitutifs d'un trouble anormal du voisinage ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :

Vu l'article 2265 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige ;

Attendu qu'il résulte de ce texte que le juste titre, condition d'application de la prescription acquisitive abrégée, dont le juge doit vérifier l'existence, est celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la possession ;

Attendu que, pour retenir que Mme C... a acquis par prescription la propriété des empiètements réalisés, l'arrêt constate que celle-ci justifie avoir acheté un terrain en 1979 et relève un débordement de plusieurs mètres carrés de ses constructions ultérieures sur la parcelle voisine appartenant à Mme F... ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résulte de ses constatations que l'assiette de l'empiétement litigieux n'était pas comprise dans l'acte invoqué par Mme C..., de sorte qu'il n'était pas justifié d'un juste titre, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il constate l'acquisition par Mme C..., au bénéfice de la prescription, des empiétements relevés par l'expert et en ce qu'il rejette les demandes de Mme F... au titre de ces empiétements, l'arrêt rendu le 11 septembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne Mme C... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme C... et la condamne à payer à Mme F... la somme de 3 000 euros ;

 
Par albert.caston le 18/03/20

 

 
Repère Groutel, RCA 2020-3, p. 1.
 
Par albert.caston le 24/02/20

 

 
Note Zalewski-Sicard, GP 2020 n° 7, p. 78, sur cass. n° 18-21.835.
 
Par albert.caston le 06/02/20
 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 8 janvier 2020
N° de pourvoi: 18-21.919 18-23.424

Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Ortscheidt, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Vu leur connexité, joint les pourvois n° G 18-23.424 et X 18-21.919 ;

Donne acte à la société De Frémery finances du désistement de son pourvoi au profit de M. et Mme L..., M. et Mme N..., M. et Mme R..., MM. D... et W... H..., Mme Y..., veuve H..., M. et Mme X..., Mme E..., M. et Mme C..., M. et Mme DV..., M. et Mme RS..., M. UP..., Mmes XU... et XG..., M. et Mme DH..., M. et Mme UA..., M. et Mme IO..., M. et Mme CX..., MM. PY... et S... CL..., Mme JA..., épouse CL..., M. et Mme GB..., M. et Mme FQ..., M. et Mme UJ..., M. et Mme HM..., M. et Mme UX..., M. QU..., M. et Mme WI..., M. JH..., Mmes FO... et BM..., M. HQ..., M. et Mme HQ..., M. et Mme WY..., M. et Mme CG..., M. et Mme NV..., M. et Mme UZ..., M. UB..., M. et Mme JA..., du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à Barbaste, du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier maisons individuelles situées à Barbaste, et de M. RB..., en qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Le Clipper ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 28 juin 2018), que, démarchés par la société De Frémery finances (l'intermédiaire), plusieurs ressortissants irlandais et britanniques (les acquéreurs) ont, par actes authentiques reçus en 2004 et 2005 par JG... TX... (le notaire), associé de la société civile professionnelle XZ... FW... - JG... TX..., aux droits de laquelle se trouve la SCP [...] et CA... YU... (la SCP notariale), acquis en l'état futur d'achèvement des lots dans deux programmes immobiliers (Bastide I et Bastide II) de l'EURL Le Clipper (le vendeur) ; que, se plaignant d'un défaut d'achèvement de la construction et d'une exploitation déficiente de la résidence, les acquéreurs ont assigné le notaire, M. FW... et la SCP notariale en responsabilité et indemnisation ; que ceux-ci ont assigné en garantie le vendeur et l'intermédiaire, lequel a appelé en garantie son assureur, la société Chartis Europe, aux droits de laquelle se trouve la société AIG Europe (l'assureur) ; que M. RB... a été mis en cause en qualité de mandataire à la liquidation judiciaire du vendeur ; que, JG... TX... étant décédé en cours d'instance, ses ayants droit, M. CU... TX..., Mme UQ... TX... et Mme DY... TX... (les consorts TX...) sont intervenus pour reprendre celle-ci ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal n° G 18-23.424, pris en sa première branche :

Attendu que les consorts TX... font grief à l'arrêt de juger
qu'en s'abstenant d'informer les acquéreurs de lots sur l'incidence fiscale et les risques de l'opération, le notaire a manqué à son obligation de conseil et commis une faute de nature à engager sa responsabilité, alors, selon le moyen, que, sauf s'il se voit confier une mission particulière, le notaire qui intervient en tant qu'officier ministériel ne saurait être tenu de donner des conseils, notamment de nature fiscale, relatifs à une opération globale qui fait appel à des éléments nombreux, complexes et distincts de l'acte qu'il est chargé d'instrumenter et qui excède ainsi sa mission légale ; qu'en considérant que le notaire aurait dû informer les acquéreurs de lots des dispositions fiscales applicables à l'opération de défiscalisation immobilière qu'ils poursuivaient et attirer leur attention sur les risques de cette opération, quand il n'avait été requis d'intervenir que pour instrumenter, en sa qualité d'officier ministériel, les états descriptifs de division et les règlements de copropriété, ainsi que les actes de vente des lots en l'état futur d'achèvement et ne s'était pas vu confier une mission spécifique portant sur cette opération de défiscalisation immobilière, qui seule aurait pu lui imposer de recueillir, d'analyser et d'apprécier l'ensemble des données utiles à la délivrance d'un conseil portant sur cette opération globale, la cour d'appel a violé l'article 1382 (devenu 1240) du code civil ;

Mais attendu que l'arrêt énonce, d'abord, que le notaire, tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes par lui reçus, avait été étroitement associé à l'ensemble de l'opération et ne pouvait méconnaître le but d'optimisation fiscale poursuivi par les acquéreurs, qui désiraient être propriétaires en France d'une villa ou d'un appartement destiné à la location, le remboursement de l'emprunt bancaire contracté pour l'acquisition devant être assuré par la perception de loyers ; que l'arrêt retient, ensuite, qu'il n'a pas pris la précaution d'insérer, dans les actes authentiques, un avertissement explicite sur le fait que l'ensemble immobilier devait être affecté à usage de résidence de tourisme confié en gestion à un exploitant unique, en comportant des références aux dispositions fiscales applicables ; que, de ces constatations et appréciations, la cour d'appel a pu déduire que le notaire avait manqué à son obligation de conseil et d'information ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur les quatre dernières branches de ce moyen :

Attendu que les consorts TX... font le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en présence d'une garantie légale dont les conditions définies par le législateur de manière stricte et précise sont remplies, le notaire doit s'en tenir à de telles conditions et ne saurait attirer l'attention de ses clients sur leur insuffisance ; qu'en considérant que le notaire aurait dû informer les acquéreurs de lots de l'inefficacité de la garantie intrinsèque d'achèvement que leur avait accordée la société Le Clipper aux motifs que celle-ci était constituée d'un associé unique, n'avait acquitté qu'une faible partie du prix d'acquisition du domaine et ne disposait pas de fonds propres lui permettant de s'acquitter, en sus du prix de vente, des travaux de rénovation lourde de la première tranche de l'opération et des travaux de construction de la seconde tranche, quand toutes les conditions requises par l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation pour que la garantie intrinsèque d'achèvement soit caractérisée étaient remplies, puisque, s'agissant de la première tranche, les fondations de l'immeuble étaient achevées et le financement des travaux de rénovation était assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu par le montant du prix des ventes déjà conclues et que, s'agissant de la seconde tranche, l'immeuble était hors d'eau et n'était grevé d'aucun privilège ou hypothèque, ce dont il résultait que le notaire ne pouvait remettre en cause l'efficacité de cette garantie, la cour d'appel a violé les articles 1382 (devenu 1240) du code civil et R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ;

2°/ que la garantie intrinsèque d'achèvement qui est valablement constituée dès lors que l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ou dès lors que les fondations sont achevées et le financement de l'immeuble est assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu par le montant du prix des ventes déjà conclues, n'impose pas que le vendeur dispose de fonds propres lui permettant de couvrir l'ensemble du coût de l'opération immobilière ; qu'en considérant que la garantie intrinsèque d'achèvement accordée par le vendeur aux acquéreurs de lots et résultant, pour la première tranche de l'opération, de ce que les fondations de l'immeuble étaient achevées et le financement des travaux de rénovation était assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu par le montant du prix des ventes déjà conclues et, pour la seconde tranche, de ce que l'immeuble était hors d'eau et n'était grevé d'aucun privilège ou hypothèque, n'aurait pas été efficace car le vendeur ne disposait pas de fonds propres lui permettant de s'acquitter, en sus du prix de vente, des travaux de rénovation lourde de la première tranche de l'opération et des travaux de construction de la seconde tranche, la cour d'appel a ajouté une condition à la loi et violé, ce faisant, l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ;

3°/ que la garantie intrinsèque d'achèvement qui est valablement constituée dès lors que l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ou dès lors que les fondations sont achevées et le financement de l'immeuble est assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu par le montant du prix des ventes déjà conclues, n'exige pas que le vendeur ait préalablement acquitté l'intégralité ou la majeure partie du prix d'acquisition de l'assiette des travaux immobiliers ; qu'en considérant que la garantie intrinsèque d'achèvement accordée par le vendeur aux acquéreurs de lots et résultant, pour la première tranche de l'opération, de ce que les fondations de l'immeuble étaient achevées et le financement des travaux de rénovation était assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu par le montant du prix des ventes déjà conclues et, pour la seconde tranche, de ce que l'immeuble était hors d'eau et n'était grevé d'aucun privilège ou hypothèque, n'aurait pas été efficace car le vendeur n'avait acquitté qu'une faible partie du prix d'acquisition du domaine sur lequel les travaux devaient être réalisés, la cour d'appel a derechef ajouté une condition à la loi et violé, ce faisant, l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ;

4°/ que la garantie intrinsèque d'achèvement qui est valablement constituée dès lors que l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ou dès lors que les fondations sont achevées et le financement de l'immeuble est assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu par le montant du prix des ventes déjà conclues, n'impose pas que le vendeur soit constitué sous la forme d'une société composée de plusieurs associés ; qu'en considérant que la garantie intrinsèque d'achèvement accordée par le vendeur aux acquéreurs de lots et résultant, pour la première tranche de l'opération, de ce que les fondations de l'immeuble étaient achevées et le financement des travaux de rénovation était assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu par le montant du prix des ventes déjà conclues et, pour la seconde tranche, de ce que l'immeuble était hors d'eau et n'était grevé d'aucun privilège ou hypothèque, n'aurait pas été efficace car la société Le Clipper était constituée par un associé unique, la cour d'appel a, une fois encore, ajouté une condition à la loi et violé, ce faisant, l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu que l'arrêt retient, sans ajouter de condition à l'existence de la garantie intrinsèque, qu'à la date des premières ventes en l'état futur d'achèvement, le notaire ne pouvait sérieusement ignorer que le vendeur, qui n'avait acquitté qu'une faible partie du prix d'acquisition du domaine, ne disposait pas de fonds propres lui permettant de s'acquitter, en sus du prix de vente, des travaux de rénovation lourde de la première tranche et de l'opération de construction de la seconde, et ce faisant, de l'inefficacité de la garantie intrinsèque d'achèvement accordée ; que la cour d'appel a pu en déduire que le notaire disposait des moyens de connaître les risques inhérents à cette opération immobilière particulière et la possible déconfiture du vendeur, qui a retardé la réalisation du projet, et qu'il avait manqué à son devoir de conseil et commis une faute de nature à engager sa responsabilité ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal n° X 18-21.919, pris en sa première branche :

Attendu que l'intermédiaire fait grief à l'arrêt de recevoir l'appel en garantie de M. FW..., des consorts TX..., et de la SCP notariale à son encontre et de juger que celle-ci doit les relever et garantir des condamnations prononcées contre eux dans la limite de 40 %, alors, selon le moyen, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; en énonçant, dès lors, pour recevoir l'appel en garantie exercé à l'encontre de l'intermédiaire et pour accueillir, partiellement, cet appel en garantie, que l'intermédiaire avait manqué à ses obligations d'information et de conseil à l'égard des investisseurs, quand elle avait soulevé, d'office, un tel moyen, sans inviter au préalable les parties, et, notamment, l'intermédiaire, à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile et les stipulations de l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Mais attendu que, c'est sans violer le principe de la contradiction que, saisie de l'appel en garantie fondé sur un manquement de l'intermédiaire à son obligation de conseil et d'information, la cour d'appel a recherché si celui-ci avait manqué à ses obligations à l'égard des acquéreurs ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur la deuxième branche de ce moyen :

Attendu que l'intermédiaire fait le même grief, alors, selon le moyen, que les juges du fond ne satisfont pas à leur obligation de motiver leur décision, s'ils procèdent par voie de simple affirmation, sans analyser, même de façon sommaire, les éléments de preuve sur lesquels ils fondent leur décision ; qu'en énonçant, dès lors, pour recevoir l'appel en garantie exercé à l'encontre de l'intermédiaire et pour accueillir, partiellement, cet appel en garantie, après avoir énuméré les obligations d'information et de conseil auxquelles l'intermédiaire aurait été tenu envers les investisseurs, qu'il était incontestable que l'intermédiaire avait manqué à ses obligations, quand, en se déterminant de la sorte, elle procédait par voie de simple affirmation, sans analyser, même de façon sommaire, les éléments de preuve sur lesquels elle fondait sa décision, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu que l'arrêt relève, d'abord, que l'intermédiaire, mandataire du vendeur, était le seul interlocuteur des acquéreurs, dépourvus de compétences spécifiques ; qu'il retient, ensuite, que l'intermédiaire était tenu à leur égard d'une obligation d'information et de conseil, ce qui lui imposait de se renseigner sur leur situation personnelle et financière en fonction des objectifs poursuivis par eux et d'attirer leur attention sur l'adéquation de l'investissement en prenant en compte les aléas inhérents à la conclusion d'un bail commercial dont les loyers perçus devaient leur permettre de rembourser les mensualités de l'emprunt immobilier contracté et de bénéficier d'une réduction d'impôts ; qu'il ajoute que le montant de ce loyer dépendait à la fois des clauses du bail commercial et de la fiabilité du preneur ; que c'est par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis que la cour d'appel a ainsi fait ressortir que l'intermédiaire avait manqué à son obligation de conseil et d'information ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur les troisième, quatrième et cinquième branches du même moyen :

Attendu que l'intermédiaire fait le même grief à l'arrêt, alors selon le moyen :

1°/ que, si l'auteur d'un dommage assigné en réparation par la victime peut rechercher la garantie d'un tiers en invoquant la faute de celui-ci dans la réalisation de ce dommage, le bien-fondé de l'appel en garantie du responsable d'un dommage contre un tiers est subordonné à la démonstration que celui-ci ait commis une faute ayant contribué à la réalisation du préjudice de la victime ; qu'en énonçant, par conséquent, pour recevoir l'appel en garantie exercé à l'encontre de l'intermédiaire et pour accueillir, partiellement, cet appel en garantie, que l'intermédiaire avait agi en qualité de mandataire commercialisateur du promoteur vendeur et qu'il n'avait néanmoins obtenu la carte professionnelle d'agent immobilier transaction que le 1er octobre 2004, alors que le mandat de commercialisation conclu avec le vendeur était en date du 5 mai 2004, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par l'intermédiaire, s'il n'avait pas engagé des actes de commercialisation qu'après avoir obtenu la carte professionnelle d'agent immobilier transaction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause ;

2°/ que, si l'auteur d'un dommage assigné en réparation par la victime peut rechercher la garantie d'un tiers en invoquant la faute de celui-ci dans la réalisation de ce dommage, le bien-fondé de l'appel en garantie du responsable d'un dommage contre un tiers est subordonné à la démonstration que celui-ci ait commis une faute ayant contribué à la réalisation du préjudice de la victime ; qu'en énonçant, par conséquent, pour recevoir l'appel en garantie exercé à l'encontre de l'intermédiaire et pour accueillir, partiellement, cet appel en garantie, que l'intermédiaire avait agi en qualité de mandataire commercialisateur du promoteur vendeur et qu'il n'avait néanmoins obtenu la carte professionnelle d'agent immobilier transaction que le 1er octobre 2004, alors que le mandat de commercialisation conclu avec le vendeur était en date du 5 mai 2004, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par l'intermédiaire, si la carte professionnelle délivrée le 1er octobre 2004 à l'intermédiaire n'était pas valable pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2004, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause ;

3°/ que, si l'auteur d'un dommage assigné en réparation par la victime peut rechercher la garantie d'un tiers en invoquant la faute de celui-ci dans la réalisation de ce dommage, le bien-fondé de l'appel en garantie du responsable d'un dommage contre un tiers est subordonné à la démonstration que celui-ci ait commis une faute ayant contribué à la réalisation du préjudice de la victime ; qu'en énonçant, par conséquent, pour recevoir l'appel en garantie exercé à l'encontre de l'intermédiaire et pour accueillir, partiellement, cet appel en garantie, que l'intermédiaire avait agi en qualité de mandataire commercialisateur du promoteur vendeur et qu'il n'avait néanmoins obtenu la carte professionnelle d'agent immobilier transaction que le 1er octobre 2004, alors que le mandat de commercialisation conclu avec le vendeur était en date du 5 mai 2004 et qu'il était incontestable que l'intermédiaire avait manqué à ses obligations d'information et de conseil à l'égard des investisseurs, sans caractériser, après avoir relevé que la commercialisation des lots de copropriété n'avait été qu'en partie confiée à l'intermédiaire, que l'intermédiaire était intervenu dans la commercialisation des lots de copropriété qui avaient été acquis par les acquéreurs qui agissaient en justice devant elle, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à des recherches inopérantes relatives à l'obtention de la carte professionnelle d'agent immobilier, a relevé que l'intermédiaire avait agi en qualité de commercialisateur du vendeur, promoteur de l'opération immobilière litigieuse, et qu'il avait exercé envers les investisseurs en cause, à raison de l'acquisition des lots de copropriété en litige, une activité de conseil en gestion de patrimoine et de courtier, faisant ainsi ressortir qu'il était intervenu dans la commercialisation des lots acquis par les acquéreurs ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur les sixième et septième branches du même moyen :

Attendu que l'intermédiaire fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :

1°/ que, si l'auteur d'un dommage assigné en réparation par la victime peut rechercher la garantie d'un tiers en invoquant la faute de celui-ci dans la réalisation de ce dommage, le bien-fondé de l'appel en garantie du responsable d'un dommage contre un tiers est subordonné à la démonstration que celui-ci ait commis une faute ayant contribué à la réalisation du préjudice de la victime ; qu'en énonçant, par conséquent, pour recevoir l'appel en garantie exercé à l'encontre de l'intermédiaire et pour accueillir, partiellement, cet appel en garantie, que l'intermédiaire avait agi en qualité de mandataire commercialisateur du promoteur vendeur et qu'il n'avait néanmoins obtenu la carte professionnelle d'agent immobilier transaction que le 1er octobre 2004, alors que le mandat de commercialisation conclu avec le vendeur était en date du 5 mai 2004, sans caractériser l'existence d'un lien de causalité quelconque entre de tels faits et la réalisation du préjudice qu'auraient subi les acquéreurs, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause ;

2°/ que, si l'auteur d'un dommage assigné en réparation par la victime peut rechercher la garantie d'un tiers en invoquant la faute de celui-ci dans la réalisation de ce dommage, le bien-fondé de l'appel en garantie du responsable d'un dommage contre un tiers est subordonné à la démonstration que celui-ci ait commis une faute ayant contribué à la réalisation du préjudice de la victime ; qu'en énonçant, par conséquent, pour recevoir l'appel en garantie exercé à l'encontre de l'intermédiaire et pour accueillir, partiellement, cet appel en garantie, qu'il était incontestable que l'intermédiaire avait manqué à ses obligations d'information et de conseil à l'égard des investisseurs, sans caractériser l'existence d'un lien de causalité quelconque entre de tels faits et la réalisation du préjudice qu'auraient subi les acquéreurs, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause ;

Mais attendu qu'après avoir relevé que l'intermédiaire avait manqué à ses obligations d'information et de conseil, la cour d'appel a constaté que les acquéreurs des lots des résidences « Bastide I » et « Bastide II » n'avaient pas retiré de leur investissement le bénéfice escompté, du fait qu'ils avaient été privés de loyers pendant plusieurs années et que, par suite de l'absence de location de leurs biens, ils étaient exposés au risque de devoir rembourser la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à l'administration fiscale, caractérisant ainsi le lien de causalité entre le manquement et le préjudice allégué ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur la huitième branche de ce moyen, ci-après annexé :

Attendu que l'intermédiaire fait le même grief à l'arrêt ;

Attendu que, le pourvoi principal n° G 18-23.424 étant rejeté, le moyen qui invoque une cassation par voie de conséquence est inopérant ;

Sur le second moyen du même pourvoi :

Attendu que l'intermédiaire fait grief à l'arrêt de limiter la garantie due par son assureur aux seules opérations de commercialisation de la deuxième phase de l'opération (Bastide II), alors, selon le moyen :

1°/ qu'en se bornant à énoncer, pour limiter sa décision de juger que l'assureur devait sa garantie à l'intermédiaire aux seules opérations de commercialisation de la deuxième phase de l'opération (Bastide II), qu'il résultait de l'ensemble des pièces versées aux débats que nombre de contrats de réservation de lots de la première phase du programme (Bastide I) n'étaient pas datés, mais que la majorité d'entre eux avaient été conclus à partir du mois de juin 2004, alors que l'intermédiaire n'était pas encore titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par l'intermédiaire, s'il n'avait pas engagé des actes de commercialisation qu'après avoir obtenu la carte professionnelle d'agent immobilier transaction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause ;

2°/ qu'en se bornant à énoncer, pour limiter sa décision de juger que l'assureur devait sa garantie à l'intermédiaire aux seules opérations de commercialisation de la deuxième phase de l'opération (Bastide II), qu'il résultait de l'ensemble des pièces versées aux débats que nombre de contrats de réservation de lots de la première phase du programme (Bastide I) n'étaient pas datés, mais que la majorité d'entre eux avaient été conclus à partir du mois de juin 2004, alors que l'intermédiaire n'était pas encore titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par l'intermédiaire, si la carte professionnelle délivrée le 1er octobre 2004 à l'intermédiaire n'était pas valable pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2004, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause ;

3°/ qu'en se bornant à énoncer, pour limiter sa décision de juger que l'assureur devait sa garantie à l'intermédiaire aux seules opérations de commercialisation de la deuxième phase de l'opération (Bastide II), qu'il résultait de l'ensemble des pièces versées aux débats que nombre de contrats de réservation de lots de la première phase du programme (Bastide I) n'étaient pas datés, mais que la majorité d'entre eux avaient été conclus à partir du mois de juin 2004, alors que l'intermédiaire n'était pas encore titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier, quand, en se déterminant de la sorte, elle ne caractérisait pas que l'intermédiaire avait procédé, relativement à toutes les opérations de commercialisation de la première phase de l'opération (Bastide I), à des actes de commercialisation avant d'être titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause ;

Mais attendu qu'après avoir relevé que l'intermédiaire n'avait obtenu la carte professionnelle d'agent immobilier transaction que le 1er octobre 2004, c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation de la valeur et de la portée des éléments de preuve à elle soumis, que la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, a retenu que, si nombre de contrats de réservation de lots de la première phase du programme (Bastide I) n'étaient pas datés, la majorité d'entre eux avait été conclue à partir du mois de juin 2004, lorsque l'intermédiaire n'était pas encore titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier ; qu'elle a pu en déduire que la garantie de l'assureur n'était pas due au titre de la première phase du programme ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident n° G 18-23.424 et le premier moyen du pourvoi incident n° X 18-21.919, réunis, ci-après annexé :

Attendu que l'assureur fait grief à l'arrêt de recevoir l'appel en garantie de M. XZ... FW..., des consorts TX..., et de la SCP notariale, à l'encontre de l'intermédiaire, de juger que ce dernier devrait les relever et garantir des condamnations prononcées contre eux dans la limite de 40 % et, en conséquence, de juger qu'il doit sa garantie à l'intermédiaire au titre des opérations de commercialisation de la deuxième phase de l'opération (Bastide II) ;

Attendu que, les pourvois principaux n° G 18-23.424 et X 18-21.919 étant rejetés, le moyen qui invoque une cassation par voie de conséquence est inopérant ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi incident n° G 18-23.424 et le deuxième moyen du pourvoi incident n° X 18-21.919, rédigés en termes identiques, réunis :

Attendu que l'assureur fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen, que le lien de causalité est caractérisé lorsqu'il est établi que le fait générateur de responsabilité a été une cause à la réalisation du préjudice ; que le bien-fondé de l'appel en garantie du responsable d'un dommage contre un tiers est subordonné à la démonstration que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la réalisation du préjudice de la victime ; qu'en se contentant de relever qu'il est incontestable que l'intermédiaire a manqué à ses obligations, et qu'il convient en conséquence de le condamner à relever et garantir M. XZ... FW..., M. CU... TX..., Mme UQ... TX..., Mme DY... TX... et la SCP FW... TX..., des condamnations qui seront prononcées à leur encontre dans la limite de 40 %, sans caractériser l'existence d'un lien de causalité entre un éventuel manquement de l'intermédiaire à son obligation d'information et de conseil et le préjudice subi par les investisseurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable à la cause, et devenu l'article 1240 du même code ;

Mais attendu qu'après avoir relevé que l'intermédiaire avait manqué à ses obligations d'information et de conseil, la cour d'appel a constaté que les acquéreurs des lots des résidences « Bastide I » et « Bastide II » n'avaient pas retiré de leur investissement le bénéfice escompté, du fait qu'ils avaient été privés de loyers pendant plusieurs années et que, par suite de l'absence de location de leurs biens, ils étaient exposés au risque de devoir rembourser la TVA à l'administration fiscale, caractérisant ainsi le lien de causalité entre le manquement et le préjudice allégué ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Sur le troisième moyen du pourvoi incident n° G 18-23.424 et le troisième moyen du pourvoi incident n° X 18-21.919, rédigés en termes identiques, réunis :

Attendu que l'assureur fait grief à l'arrêt de juger qu'il doit sa garantie à l'intermédiaire pour les opérations de commercialisation de la deuxième phase de l'opération (Bastide II), alors, selon le moyen :

1°/ qu'en application de l'article 7 de la police d'assurance, qui stipule que « les garanties du présent contrat sont subordonnées à la condition que l'assuré remplisse les exigences légales et/ou règlementaires pour exercer les activités visées ci-dessus. Notamment, en ce qui concerne les activités d'agent immobilier, les garanties ne joueront qu'à la condition formelle qu'au moment du sinistre, l'assuré soit titulaire de la carte professionnelle et cesseront en cas de retrait de celle-ci » ; qu'en retenant que la garantie de l'assureur de l'intermédiaire était acquise pour l'activité de commercialisation des lots de la seconde phase de l'opération (Bastide II), après avoir constaté que « l'ensemble des lots en résultants a été mis en vente en l'état futur d'achèvement », ce dont il s'inférait que les actes de commercialisation des lots effectués illégalement à partir du mois de juin 2004, avant que l'intermédiaire ait été titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier, concernaient l'ensemble des lots composants le programme « les Bastides d'Albert », peu important que les opérations de rénovation et construction aient été organisées en deux phases, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et a méconnu la loi du contrat, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause, et devenu l'article 1103 du même code ;

2°/ qu'en application de l'article 7 de la police d'assurance, qui stipule que « les garanties du présent contrat sont subordonnées à la condition que l'assuré remplisse les exigences légales et/ou règlementaires pour exercer les activités visées ci-dessus. Notamment, en ce qui concerne les activités d'agent immobilier, les garanties ne joueront qu'à la condition formelle qu'au moment du sinistre, l'assuré soit titulaire de la carte professionnelle et cesseront en cas de retrait de celle-ci », l'assureur de responsabilité de l'intermédiaire pouvait se prévaloir de l'irrégularité, non seulement des actes de commercialisation des lots, mais aussi du mandat et de ses avenants conclus avec le promoteur, le vendeur, aux mois de mai, juin et août 2004, soit à une date où l'intermédiaire n'était pas titulaire de la carte professionnelle, de sorte que l'ensemble des actes accomplis en exécution de ce mandat, dans le cadre d'une activité irrégulièrement exercée, étaient exclus de la garantie ; qu'en retenant, néanmoins, que la garantie de l'assureur de l'intermédiaire était acquise pour l'activité de commercialisation des lots de la seconde phase de l'opération (Bastide II), la cour d'appel a méconnu la loi du contrat, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause, et devenu l'article 1103 du même code ;

3°/ qu'en tout état de cause, une assurance garantissant l'exercice illégal d'activités professionnelles est nulle comme contraire à l'ordre public ; qu'en retenant que la garantie de l'assureur de l'intermédiaire était acquise pour l'activité de commercialisation des lots de la seconde phase de l'opération (Bastide II) motifs pris qu'il résulte de l'ensemble des pièces versées aux débats que nombre de contrats de réservation de lots de la première phase du programme (Bastide I) ne sont pas datés, mais que la majorité d'entre eux ont été conclus à partir du mois de juin 2004, alors que l'intermédiaire n'était pas encore titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier, cependant que le contrat d'assurance était nul de nullité absolue dès lors qu'il ne pouvait garantir l'exercice illégal, par l'intermédiaire, de l'activité relative aux transactions sur immeuble et fonds de commerce, celui-ci s'étant livrée à des opérations d'entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce sans être titulaire de la carte professionnelle, faits susceptibles d'être punies de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende, la cour d'appel a violé l'article 6 du code civil ;

Mais attendu que l'arrêt constate, d'abord, que l'intermédiaire n'a obtenu la carte professionnelle d'agent immobilier que le 1er octobre 2004 ; qu'il retient, ensuite, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que les contrats de réservation de lots de la première phase ont été conclus à partir du mois de juin 2004, lorsque l'intermédiaire n'était pas encore titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier ; que, de ces constatations et appréciations, la cour d'appel a pu déduire que la garantie de l'assureur n'était acquise que pour l'activité de commercialisation des lots de la seconde phase de l'opération ; que le moyen, qui manque en fait en sa première branche, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. FW..., M. CU... TX..., Mme UQ... TX..., Mme DY... TX..., la SCP XZ... FW..., JG... TX... et CA... YU..., la société De Frémery finances, et la société AIG Europe SA aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 
Par albert.caston le 06/02/20
 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 8 janvier 2020
N° de pourvoi: 18-23.948

Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Agen, 21 août 2018), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 22 février 2017, pourvoi n° 16-13.096), la société civile immobilière [...], dont O... R... était le gérant, a, suivant acte authentique reçu le 22 décembre 2000 par M. I... (le notaire), contracté un emprunt bancaire.

2. O... R... est décédé le [...], laissant pour lui succéder son épouse, Mme W..., leurs enfants A... et F..., ainsi qu'un fils d'une première union, C....

3. Imputant au notaire divers manquements à son devoir de conseil, notamment à l'occasion de la passation de cet acte, Mme W... et ses deux enfants (les consorts R...) l'ont assigné en responsabilité et indemnisation.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, ci-après annexé

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le second moyen

Énoncé du moyen

5. Les consorts R... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de condamnation de M. I... à leur verser la somme de 330 177,14 euros, alors :

« 1°/ que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques attachés aux actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; que, quand bien même l'assurance invalidité décès ne serait pas obligatoire et ne constituerait pas une condition du prêt, et quand bien même il n'aurait pas connaissance de l'état de santé de l'emprunteur, le notaire ne peut se contenter de rappeler dans l'acte de prêt la souscription par la banque d'une assurance de groupe destinée à couvrir ses clients contre les risques de décès invalidité avec référence aux documents correspondant ; qu'il incombe au notaire requis de donner la forme authentique à un acte de prêt d'attirer l'attention de l'emprunteur sur les risques liées à l'absence de souscription de l'assurance décès invalidité ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil ;

2°/ que la charge de la preuve de l'accomplissement de son devoir de conseil incombe au notaire ; qu'en énonçant que c'est aux consorts W... R... qu'il incomberait de prouver que le notaire n'avait pas attiré l'attention d'O... R... sur les conséquences de la non-souscription d'une assurance invalidité décès, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil :

6. Pour rejeter la demande des consorts R..., l'arrêt retient, d'abord, qu'ils reprochent au notaire de n'avoir pas attiré l'attention d'O... R... sur les conséquences de la non-souscription d'une assurance facultative, ce qu'il leur appartient de prouver. Il relève, ensuite, que, s'il n'est pas écrit dans l'acte qu'une information a été donnée par le notaire sur les conséquences d'une non-souscription de l'assurance décès facultative, exiger un tel degré de précision revient à faire peser sur le notaire instrumentaire, non plus une obligation de conseil pour un acte donné, mais une obligation de mise en garde sur l'opportunité économique.

7. En statuant ainsi, alors que le devoir d'information et de conseil du notaire rédacteur d'un acte authentique de prêt lui impose d'informer l'emprunteur sur les conséquences de la non-souscription d'une assurance décès facultative proposée par le prêteur, la preuve de l'exécution de cette obligation lui incombant, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de Mme W..., Mme A... R... et M. Q... R... tendant à la condamnation de M. I... à leur verser la somme de 330 177,14 euros en remboursement de l'emprunt et de l'indemnité de remboursement anticipé payés par ces derniers au Crédit agricole en raison de la non-souscription du contrat d'assurance invalidité décès mentionné à l'acte reçu par M. I... le 22 décembre 2000, l'arrêt rendu le 21 août 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne M. I... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. I... et le condamne à payer à Mme W..., Mme A... R... et M. Q... R... la somme globale de 3 000 euros ;

 
Par albert.caston le 17/01/20

 

 
Note P. Brun, D. 2020, p 49, sur cass. n° 17-21.255.
 
Par albert.caston le 17/12/19

 

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 5 décembre 2019
N° de pourvoi: 18-24.672

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Boullez, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 6 septembre 2018), qu'aux termes d'une promesse de vente notariée du 3 novembre 2010 suivie d'un acte de vente définitif du 11 mars 2011, M. C... a acquis de la société Alliance Elysées un appartement situé au dernier étage d'un immeuble en copropriété ; qu'ayant découvert, lors de travaux d'aménagement, des dégradations importantes causées par des insectes xylophages, une structure fragilisée et un défaut d'étanchéité, M. C... a, après expertise, assigné son vendeur en garantie des vices cachés ; qu'il a recherché la responsabilité de M. Y..., notaire rédacteur des actes, et de la SCP notariale A..., I..., Q..., venant aux droits de M. T... qui l'assistait lors de leur passation, que la société Alliance Elysées appelés à l'instance ;

Sur le premier moyen, pris en sa huitième branche, et le second moyen, ci-après annexés :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Sur le premier moyen, pris en ses autres branches, ci-après annexé :

Attendu que M. C... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en garantie des vices cachés contre la société Alliance Elysées ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la promesse de vente mentionnait qu'une copie du rapport établi par la société Adim conseil, chargée du diagnostic termites, mentionnant la présence d'insectes xylophages, avait été annexée à l'acte, que ce document avait été adressé à l'acquéreur lors de la notification qui faisait courir le délai de rétractation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et que la mention de cette pièce annexée figurait à l'acte de vente du 11 mars 2011, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche ou de répondre à des conclusions sur le formalisme des documents attachés à un acte notarié que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la présence des insectes xylophages était connue de M. C... par l'information contenue dans le rapport de diagnostic technique ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'était spécifiée, dans ce rapport , la « présence d'altération biologique des bois par insecte à larve xylophage », ce dont résultait la connaissance du vice dans sa nature, son ampleur et ses conséquences, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que, dûment avisé, lors de la vente, de la présence d'insectes xylophages, M. C... ne pouvait soutenir qu'il s'agissait d'un vice caché ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. C... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 
Par albert.caston le 24/10/19

 

 
Note A. Lebatteux, Loyers et copropriété,  2019-10, p. 23.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 27 juin 2019
N° de pourvoi: 17-28.871

Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin, président
SCP Richard, SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat(s)

 



 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et Mme P... du désistement de leur pourvoi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 27 septembre 2017), que la société Résonnance Diderot Hugo, appartenant au groupe Quarante, a acquis l'immeuble du château de la Chaussade en vue de le revendre à la découpe en offrant des produits immobiliers défiscalisés ; que M. G..., notaire associé de la société civile professionnelle Chatellin-G...-MC...-X...-S... (la SCP), a établi l'état descriptif de division et le règlement de copropriété ; que les lots ont été commercialisés auprès d'investisseurs au moyen d'un démarchage effectué par des sociétés de conseil en gestion de patrimoine (CGP), notamment les sociétés Thesaurus, Ingénierie et stratégie financière (ISF) et QL... N... consultants (MLNC) ; que M. G... a été chargé de rédiger les actes de vente des lots aux investisseurs ; que les ventes des lots se sont échelonnées entre le 31 décembre 2003 et le 28 juin 2005 ; que, le 31 décembre 2003, les statuts de l'Association syndicale libre Château de la Chaussade (ASL), ayant pour objet la réalisation des travaux de restauration, la répartition des dépenses et le recouvrement des fonds auprès de ses membres, ont été déposés en l'étude de M. G... ; que l'ASL a confié les travaux à la société Continentale TMO (la société CTMO), qui les a sous-traités à la société Segment à l'exception de la démolition, confiée à un autre sous-traitant ; que les appels de fonds ont été versés sur un compte ouvert au nom de l'ASL par l'étude de M. G... auprès de la Caisse des dépôts et consignations ; que seuls les travaux de démolition ont été réalisés, les travaux de restauration ayant été à peine commencés par le sous-traitant de la société CTMO ; que celle-ci, qui avait encaissé environ deux tiers des fonds destinés aux travaux, a été placée en liquidation judiciaire ; qu'à partir de 2007, de nombreux copropriétaires ont fait l'objet de redressements fiscaux au motif que les sommes versées par ces contribuables à la société CTMO ne correspondaient à des travaux que pour partie, seule cette partie pouvant les faire bénéficier des déductions fiscales prévues par l'article 31-I-1er du code général des impôts ; que M. V... et onze autres copropriétaires (les consorts V...) ont assigné en responsabilité la SCP et les sociétés ISF, MLNC et Thesaurus, puis les liquidateurs des sociétés ISF et MLNC, la société Covea Risks, assureur de la société Thesaurus, la société MMA, assureurs de M. G... ; que la société MLNC a appelé en garantie son assureur, la société Allianz IARD ;

Sur le premier moyen et le second moyen, pris en ses trois premières branches, ci-après annexés :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Sur le deuxième moyen, pris en ses cinq autres branches :

Attendu que les consorts V... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes formées à l'encontre de la SCP et de son assureur, les MMA, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en se bornant à affirmer que M. G... ne pouvait être alerté par le fait que le procès-verbal du 31 décembre 2003 mentionnait la présence de M. L... à l'assemblée générale Château de la Chaussade, tandis qu'il signait ce même jour un acte de vente en son étude, motif pris que M. G... n'avait aucun motif de faire un rapprochement entre les dates de son acte et de l'assemblée générale, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les mentions contradictoires de ce procès-verbal, mentionnant tout à la fois que M. L... était présent et représenté, aurait dû attirer l'attention de M. G... sur la fausseté de ces mentions, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

2°/ que seul un membre de l'association syndicale libre peut exercer les fonctions de directeur de celle-ci ; que cette disposition est d'ordre public ; qu'en décidant néanmoins que M. G... n'avait pas commis de faute en exécutant les instructions données par le directeur de l'association syndicale libre Château de la Chaussade et en se départissant ainsi des fonds, bien que celui-ci n'ait pas eu la qualité de membre de l'association syndicale libre, motif pris que la disposition imposant de désigner un directeur parmi les membres de l'association n'est pas d'ordre public, la cour d'appel a violé les articles 22 et 24 de la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales ;

3°/ que seul un membre de l'association syndicale libre peut exercer les fonctions de directeur de celle-ci ; que cette disposition est d'ordre public ; qu'en décidant néanmoins que M. G... n'avait pas commis de faute en exécutant les instructions données par le directeur de l'association syndicale libre Château de la Chaussade et en se départissant ainsi des fonds, motif pris que l'association syndicale libre Château de la Chaussade ne pouvait ignorer que les directeurs successifs n'étaient pas membres de leur association, qu'ils n'étaient pas personnellement intéressés par son fonctionnement et qu'ils étaient mis à disposition par le Groupe Quarante, la cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, a violé les articles 22 et 24 de la loi du 21 juin 1865, relative aux associations syndicales, ensemble l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

4°/ qu'en décidant que M. G... n'avait pas commis de faute en se départissant des fonds en vertu des instructions qui lui avaient été données par le directeur de l'association syndicale libre Château de la Chaussade, désigné lors d'une assemblée générale prétendument tenue le 31 décembre 2003 et dont les mentions étaient en réalité mensongères, au motif inopérant que l'annulation de ce procès-verbal n'avait pas été sollicitée, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

5°/ que le notaire est tenu de s'assurer de la réalité et de l'étendue des pouvoirs du mandataire qui lui donne des instructions ; qu'en décidant que M. G... était fondé à se départir des fonds en vertu des instructions qui lui étaient données par le directeur de l'association syndicale libre Château de la Chaussade, prétendument désigné lors d'une assemblée générale du 31 décembre 2003, sans pour autant être tenu de vérifier la feuille d'émargement de cette assemblée générale, de nature à faire apparaître l'irrégularité de la désignation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

Mais attendu qu'ayant relevé, procédant à la recherche prétendument omise, que le fait que M. G... avait reçu le même jour en son étude M. L..., parmi d'autres acquéreurs de lots, alors que ce dernier était censé se trouver à Montpellier, avait pu légitimement échapper au notaire qui n'avait aucun motif de faire un rapprochement entre les dates de son acte et de l'assemblée générale, qu'en l'absence de toute contestation, il ne pouvait être prétendu qu'il appartenait au notaire de solliciter la feuille d'émargement de l'assemblée générale litigieuse pour vérifier la conformité du procès-verbal, dont il n'était apparu que bien plus tard, qu'il contenait des indications erronées et retenu souverainement que le notaire ne disposait d'aucun élément susceptible de lui faire soupçonner que les mentions du procès-verbal relatives à l'assemblée générale s'étant tenue le 31 décembre 2003 eussent été inexactes et à bon droit que, les articles 22 et 24 de la loi du 21 juin 1865 n'étant pas d'ordre public, l'ASL étant fondée à prévoir dans ses statuts la désignation d'un directeur non membre de l'association, la cour d'appel a pu rejeter les demandes des consorts V... et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que les consorts V... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes formées à l'encontre du liquidateur de la société ISF, de la société Allianz, de la société Thesaurus et des sociétés MMA IARD et MMA assurances mutuelles, venant aux droits de la société Covea Risks, assureurs de la société Thesaurus, alors, selon le moyen :

1°/ que, tenu à l'égard de son client d'une obligation de conseil et d'information, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l'opération financière projeté est subordonné et des risques qui découlent, notamment du point de vue fiscal, du défaut de réalisation de ces conditions ; qu'en se bornant à énoncer, pour débouter les investisseurs de leurs demandes en réparation de leurs préjudices, que ces derniers ne soutenaient pas que l'objectif recherché par le montage juridique et fiscal mis en place par les conseils en gestion de patrimoine n'aurait pas été atteint et qu'ils n'établissaient pas que ces derniers auraient eu, lors de la proposition et de la souscription des investissements, des informations inquiétantes ou préoccupantes sur les sociétés du Groupe Quarante, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les conseils en gestion de patrimoine avaient informé les investisseurs des risques pouvant découler du défaut de réalisation des conditions auxquelles l'opération était subordonnée, s'agissant notamment de la remise en cause des avantages fiscaux liés à l'opération, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

2°/ que, tenu à l'égard de son client d'une obligation de conseil et d'information, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier de ce que l'acquisition conseillée ne garantit pas la bonne fin de l'opération, dont le succès est économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la réhabilitation complète de l'immeuble, ce qui constitue un aléa essentiel de l'investissement immobilier de défiscalisation ; qu'à ce titre, il doit attirer l'attention de son client sur les risques liés aux clauses et conditions du marché de travaux conclu en vue de réhabiliter l'immeuble ; qu'en déboutant les investisseurs de leurs demandes en réparation de leurs préjudices, motifs pris qu'il ne ressortait d'aucune des missions des conseils en gestion de patrimoine de vérifier le contenu des contrats signés, bien qu'ils aient été tenus d'informer les acquéreurs des risques ou anomalies que contenait le marché de travaux qui avait été conclu avec une société du Groupe Quarante en vue de la réhabilitation du Château de la Chaussade, dont ils étaient des partenaires habituels, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

3°/ que, tenu à l'égard de son client d'une obligation de conseil et d'information, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier de ce que l'acquisition conseillée ne garantit pas la bonne fin de l'opération, dont le succès est économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la réhabilitation complète de l'immeuble, ce qui constitue un aléa essentiel de l'investissement immobilier de défiscalisation ; qu'à ce titre, il doit attirer l'attention de son client sur les risques liés aux clauses et conditions du marché de travaux conclu en vue de réhabiliter l'immeuble ; que le conseil en gestion de patrimoine, qui conseille un investissement immobilier à son client, sans avoir connaissance des clauses et conditions du marché de travaux de réhabilitation de l'immeuble, est tenu de suivre l'évolution de la réalisation des travaux, afin de s'assurer de leur bonne fin ; qu'en décidant néanmoins que les conseils en gestion de patrimoine n'étaient pas tenus de suivre l'évolution de la réalisation des travaux, réalisés au titre des investissements qu'ils avaient conseillé, alors même qu'ils n'avaient pas connaissance des clauses et conditions du marché de travaux, et notamment des conditions de versement des fonds entre les mains de l'entrepreneur, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

4°/ qu'il résulte de plusieurs correspondances versées aux débats par les investisseurs que les appels de fonds, qui étaient destinés à financer les travaux, leur étaient directement adressés par les conseils en gestion de patrimoine, lesquels percevaient à ce titre une commission correspondant à 10 % de chaque appel de fonds ; qu'en affirmant néanmoins qu'il résultait des pièces versées aux débats que les appels de fonds étaient effectués par l'association syndicale libre Château de la Chaussade, tandis que les conseils en gestion de patrimoine se seraient bornés à en récupérer une copie au profit de leurs clients pour leurs déclarations fiscales, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces correspondances, en violation de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

5°/ que les documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant ; qu'en se bornant à affirmer que la mission de suivi de chantier ne relève pas a priori des obligations du conseil en gestion de patrimoine, sauf conventions particulières, dont il n'est pas démontré en l'espèce si elles étaient conclues par M. V... ni par d'autres investisseurs, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette mission de suivi de chantier était entrée dans le champ contractuel en raison de ce qu'elle figurait dans les documents publicitaires des conseils en gestion de patrimoine, de manière suffisamment précise pour avoir influé sur le consentement des investisseurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, par motifs adoptés, qu'il ne ressortait d'aucune des obligations des CGP de vérifier les contrats signés après leur intervention au titre d'opérations qu'ils avaient pu conseiller, seule l'ASL ayant signé, en sa qualité de maître de l'ouvrage, le contrat de marché litigieux et, par motifs propres, qu'il n'était pas établi que les consorts V... avaient donné mission aux CGP d'assurer le suivi de chantier et que cette mission appartenait à l'ASL et, sans dénaturation, que c'était pas une présentation trompeuse, à l'aide de documents tronqués par leur occultation partielle que les acquéreurs tentaient de démontrer que les CGP effectuaient eux-mêmes des appels de fonds, alors qu'ils ne faisaient qu'exécuter leurs obligations contractuelles d'assistance à leurs clients pour la réalisation des déclarations fiscales visant à opérer les déductions afférentes à l'opération litigieuse, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches non demandées, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les demandeurs aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 
Par albert.caston le 24/10/19

 

 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 10 octobre 2019
N° de pourvoi: 18-21.268

Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
Me Bertrand, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil, ensemble l'article R. 261-2 du code de la construction ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte sous seing privé du 15 novembre 2010, Mme J... (l'acquéreur) a réservé un logement meublé en l'état futur d'achèvement ; que, suivant acte authentique reçu le 6 juillet 2011 par M. G..., notaire associé de la société civile professionnelle X...-V...-R...-F...-Z...-N...-G...- K..., devenue la SCP V...-R...-F...-Z...-N...-G...- K..., titulaire d'un office notarial (la SCP), la société foncière Beaulieu patrimoine, aux droits de laquelle se trouve la société B-Patrimoine Investment Management (le vendeur), a vendu à l'acquéreur un lot d'un ensemble immobilier à usage d'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, au prix de 187 733 euros, financé par un prêt d'un montant de 179 437 euros, souscrit par l'acquéreur auprès de la Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe, devenue Caisse d'épargne et de prévoyance Hauts de France, (la banque) ; que, les travaux n'étant pas achevés ni les loyers payés, l'acquéreur a assigné le vendeur, la SCP et la banque en nullité de l'acte de vente et en indemnisation ;

Attendu que, pour condamner la SCP à payer à l'acquéreur la somme de la 173 075 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, et à garantir celui-ci du paiement à la banque de la somme de 179 437 euros au titre du remboursement du prêt, ces deux sommes se compensant à hauteur de la plus faible d'entre elles, et pour condamner la SCP à garantir le vendeur de la condamnation prononcée à son encontre au paragraphe II-A, soit à rembourser à l'acquéreur la somme de 187 733 euros correspondant au montant de la vente, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, et à lui payer, à titre de dommages-intérêts, la somme de 1 367 euros pour les frais d'acte augmentés des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, en précisant que le montant total de cette garantie sera plafonné à 50 % des sommes, l'arrêt retient que l'acte authentique faisant référence à l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, le notaire n'a pas assuré l'efficacité de son acte et a manqué à son obligation de conseil envers l'acquéreur en se limitant à inclure dans son acte une déclaration du maître d'oeuvre attestant de l'achèvement des travaux, sans que cet achèvement ait été constaté par une personne qualifiée, en application de l'article R. 261-2 du même code ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement, rien n'impose que l'achèvement soit constaté par une personne qualifiée, l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation n'étant applicable que dans l'hypothèse d'une vente à terme, de sorte que l'achèvement des travaux pouvait être constaté par tout professionnel de la construction comme le maître d'oeuvre, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société civile professionnelle V...-R...-F...-Z...-N...-G...- K... à payer à Mme J... la somme de 173 075 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, et à garantir celui-ci du paiement à la Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe de la somme de 179 437 euros au titre du remboursement du prêt, ces deux sommes se compensant à hauteur de la plus faible d'entre elles, et en ce qu'il la condamne à garantir la société B-Patrimoine Investment Management de la condamnation prononcée à son encontre à rembourser à Mme J... la somme de 187 733 euros correspondant au montant de la vente, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011 et à lui payer, à titre de dommages-intérêts, la somme de 1 367 euros pour les frais d'acte, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, en précisant que le montant total de cette garantie sera plafonné à 50 % des sommes, l'arrêt rendu le 18 mai 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne Mme J... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 
Par albert.caston le 24/10/19
 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 10 octobre 2019
N° de pourvoi: 18-21.594 18-23.169

Non publié au bulletin Cassation partielle sans renvoi

Mme Batut (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat(s)

 


 

Texte intégral


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Vu leur connexité, joint les pourvois n° U 18-21.594 et F 18-23.169 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. Q..., désireux de réaliser un investissement immobilier dans un but de défiscalisation, est entré en relation avec la société Cincinnatus assurance, conseiller en gestion de patrimoine, qui, au terme d'une étude personnalisée, lui a conseillé d'investir dans un programme immobilier dénommé La Grange le Roy, développé sous l'égide de la société Financière Barbatre (le promoteur-vendeur) et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962 ; que, par acte du 1er mars 2003, M. Q... et son épouse ont constitué la société civile immobilière Aviva MH (l'acquéreur) ; que, suivant acte notarié établi par M. N..., membre associé de la société civile professionnelle N...-U...-T...- V..., devenue la société civile professionnelle U...-T...- V..., titulaire d'un office notarial (la SCP notariale), l'acquéreur a acheté un local à usage d'habitation, constituant un des lots de l'ensemble immobilier ; que le promoteur-vendeur et ses filiales chargées de la réalisation des travaux et de l'exploitation de la future résidence hôtelière ont été placés en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire avant la réalisation des travaux de réhabilitation ; que M. Q... et l'acquéreur, soutenant que le lot acquis avait perdu toute valeur, ont assigné la société Cincinnatus assurance et la SCP notariale en responsabilité et indemnisation ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° F 18-23.169 :

Attendu que la société Cincinnatus assurance fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec la SCP notariale, à payer à la SCI Aviva MH la somme de 311 377 euros, alors, selon le moyen :

1°/ que l'obligation de renseignement, de conseil et de mise en garde incombant au conseil en gestion de patrimoine ne s'étend pas aux aléas juridiques ou financiers susceptibles de survenir pendant le cours normal de l'investissement qu'il a proposé à son client, lorsque ces aléas ne présentent aucune spécificité et sont de la connaissance de tous ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la société Cincinnatus ne pouvait s'exonérer de son défaut d'information sur les risques et aléas du projet par l'affirmation péremptoire selon laquelle l'aléa est inhérent à un tel programme d'investissement et connu de tous, tandis que cet aléa avait été exclu « de sa proposition totalement sécurisée » ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que la société Cincinnatus n'était pas tenue de mettre en garde M. Q... sur le fait que toute opération d'investissement immobilier aux fins de défiscalisation est susceptible d'échouer en cas de défaillance ultérieure de l'un des participants au projet de construction, risque inhérent à toute opération immobilière et de la connaissance de tous, et qui ne présentait aucune spécificité au regard du placement proposé, la cour d'appel a violé les articles 1147 du code civil, devenu l'article 1231 du même code en ce qui concerne M. Q..., et 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code en ce qui concerne l'acquéreur ;

2°/ que l'obligation de renseignement, de conseil et de mise en garde incombant au conseil en gestion de patrimoine ne s'étend pas aux aléas juridiques ou financiers susceptibles de survenir pendant le cours de l'investissement qu'il a proposé à son client, dès lors qu'à la date à laquelle il a conseillé ce placement, il ne disposait d'aucun élément de nature à l'alerter sur le risque d'un échec prévisible de l'opération d'investissement ; qu'en l'espèce, la société Cincinnatus faisait valoir que, lorsque le placement litigieux avait été proposé à M. Q... en 2003, elle avait préalablement procédé à des investigations sur la santé financière des sociétés du groupe Barbatre et sur l'état d'avancement du projet, sans disposer de la moindre information permettant de douter du succès de l'opération projetée, qui répondait notamment à l'ensemble des critères permettant de bénéficier des dispositions défiscalisantes de la loi Malraux ; que la cour d'appel a néanmoins retenu que la société Cincinnatus avait manqué à son devoir de conseil et de mise en garde envers M. Q..., dans la mesure où la commercialisation du programme à plus de 70 % ne suffisait pas en soi à garantir le succès de l'opération, qu'une proposition de livraison du bien en juillet 2005 tandis qu'il n'était pas contesté que le permis de construire n'était pas encore délivré, aurait dû l'alerter, et que la remise de la documentation commerciale afférente au programme et aux statuts de l'ASL ne pouvait valoir fourniture d'un conseil adapté compte tenu de la complexité des mécanismes proposés ; qu'en se prononçant ainsi par des motifs impropres à caractériser en quoi la société Cincinnatus, qui n'est pas un professionnel de la construction immobilière, avait pu identifier le moindre élément révélant un risque d'échec de l'opération à la date de la décision d'investir de M. Q..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 du code civil, devenu l'article 1231 du même code en ce qui concerne M. Q..., et 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code en ce qui concerne l'acquéreur ;

3°/ que l'obligation de renseignement, de conseil et de mise en garde incombant au conseil en gestion de patrimoine ne s'étend pas aux aléas juridiques ou financiers susceptibles de survenir pendant le cours de l'investissement qu'il a proposé à son client, dès lors qu'à la date à laquelle il a conseillé ce placement, il ne disposait d'aucun élément de nature à l'alerter sur le risque d'un échec prévisible de l'opération d'investissement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté, par motifs propres comme adoptés, que la faisabilité de l'opération n'avait pas été mise en péril avant le mois de janvier 2004, date à laquelle M. Q... avait déchargé la société Cincinnatus de toutes ses obligations ; qu'en décidant néanmoins que la société Cincinnatus avait manqué à son devoir de conseil envers M. Q... pour ne pas l'avoir alerté sur les risques d'échec de l'investissement immobilier proposé, après avoir constaté que de tels risques n'étaient pas caractérisés à la date à laquelle M. Q... avait décidé d'investir ni même à la date à laquelle il avait déchargé la société Cincinnatus de son mandat, la cour d'appel a violé la cour d'appel a violé les articles 1147 du code civil, devenu l'article 1231 du même code en ce qui concerne M. Q..., et 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code en ce qui concerne l'acquéreur ;

Mais attendu qu'après avoir constaté que la présentation de l'opération conseillée se conclut ainsi : « votre montage sera totalement sécurisé » et que la société Cincinnatus assurance n'a émis aucune réserve sur l'existence d'un éventuel aléa, l'arrêt retient que la présentation ne comporte aucune explication sur l'opération de restauration immobilière, qu'il n'existe aucune mention au titre des obligations de l'investisseur, telle que celle tenant à la réalisation des travaux, aléa qui conditionnait pourtant la défiscalisation recherchée, et que ne figure aucune indication sur les risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou d'inexécution de ceux-ci, alors qu'une date de fin de chantier est expressément indiquée, que ces risques n'étaient pas de la « connaissance de tous » et que cette information lui était due, même s'il pouvait être admis que la société Cincinnatus assurance n'avait pas de raison de douter de la fiabilité des entreprises du promoteur-constructeur ; que la cour d'appel a ainsi caractérisé les manquements de la société Cincinnatus à son obligation de conseil et d'information à l'égard de l'acquéreur sur l'aléa essentiel de l'opération de défiscalisation ; que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi n° U 18-21.594 :

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Attendu que, pour condamner la SCP notariale, in solidum avec la société Cincinnatus assurance, à payer à l'acquéreur la somme de 311 377 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices, l'arrêt retient que la SCP notariale aurait dû attirer l'attention de l'acquéreur sur l'aléa essentiel de cette opération que représentait l'absence de garantie de bonne fin des travaux, dont le succès était économiquement subordonné à la réhabilitation complète de l'immeuble ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le notaire, non soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant la solvabilité des parties ou l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, n'était pas tenu d'informer l'acquéreur du risque d'échec du programme immobilier, qu'il ne pouvait suspecter au jour de la signature de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'en application des articles L. 411-3 du code de l'organisation judiciaire et 1015 du code de procédure civile, la Cour de cassation est en mesure de statuer au fond, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la SCP U...-T...-V..., in solidum avec la société Cincinnatus, à payer à la société civile immobilière Aviva MH la somme de 311 377 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Rejette les demandes formées par la société Aviva MH à l'encontre de la SCP U...-T...-V... ;

Condamne la société Cincinnatus assurance aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;