Par albert.caston le 01/04/12

Cet arrêt est commenté par :

- Mme. PARMENTIER, Gaz. Pal., 2012, n° 125, p. 44.

- Mme. POULIQUEN, Revue LAMY « DROIT CIVIL », mai 2012, p. 17.

- M. SIZAIRE, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2012, n° 6, juin, p. 37.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 14 mars 2012

N° de pourvoi: 11-10.861

Publié au bulletin Cassation

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu les articles 1641 et 1642 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 26 octobre 2010), que par l'intermédiaire de Mme X..., agent immobilier, M. et Mme Y...ont vendu à Mme Z...un studio situé dans un immeuble en copropriété ; qu'a été annexé à l'acte de vente un diagnostic de mérule mentionnant que le studio subissait " un dégât des eaux très actif dans la salle de bain, sur le mur gauche qui semble provenir de l'étage supérieur et dont la cause doit être déterminée et traitée rapidement " ; qu'invoquant des désordres liés à la dégradation de la couverture de l'immeuble dont les vendeurs avaient connaissance, Mme Z...a assigné M. et Mme Y...sur le fondement de la garantie des vices cachés, de l'obligation de renseignement et l'agent immobilier pour manquement à son devoir de conseil ;

Attendu que pour débouter Mme Z...de sa demande en paiement formée contre les époux Y..., l'arrêt retient Mme Z...ne prétend pas avoir acheté l'appartement sans visite préalable, qu'il faut donc que la fuite ait été apparente lorsqu'elle a visité l'appartement, que l'existence de cette fuite lors de la visite est acquise, qu'elle était nécessairement visible ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la connaissance par Mme Z...du vice dans son ampleur et ses conséquences, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 octobre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

Condamne M. et Mme Y...et Mme X...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y...et Mme X...à payer à Mme Z...la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

Par albert.caston le 15/03/12

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du jeudi 23 février 2012

N° de pourvoi: 10-19.136

Non publié au bulletin Cassation partielle

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte établi par la SCP notariale Pierre X... et Béatrice Y..., la Banque populaire de Lorraine Champagne a consenti à la société Le Bal'Asko, dont Mme Y... était l'unique associé, un prêt destiné à l'acquisition d'un fonds de commerce ; que cet acte prévoyait que la conclusion du prêt était subordonnée, notamment, à l'adhésion à un contrat d'assurance de groupe garantissant le risque" décès, perte totale et irréversible d'autonomie et arrêt de travail" sur la tête de Mme Y... et que l'emprunteur pouvait solliciter son adhésion au contrat d'assurance de groupe souscrit par la banque auprès de la compagnie AGF ; qu'ayant demandé à bénéficier de la garantie en raison de sa maladie, Mme Y... a découvert qu'elle n'était pas assurée faute d'avoir, à la suite de sa demande d'admission, fait parvenir à l'assureur l'accord écrit que celui-ci lui avait réclamé par lettre et auquel était subordonnée l'adhésion au contrat d'assurance de groupe ; que la société Le Bal'Asko et Mme Y... ont, alors, engagé une action en responsabilité contre la banque et le notaire ; que la société Le Bal'Asko ayant été mise en redressement judiciaire puis en liquidation, l'instance a été reprise en présence de la SCP Pierre Bayle & Pascale Geoffroy en qualité d'administrateur judiciaire et de la SCP Noel, Nodee & Lanzetta en qualité de représentant des créanciers, puis de liquidateur ;

Sur le moyen unique, pris en ses septième, huitième et neuvième branches :

Attendu que la société Le Bal'Asko et Mme Y... reprochent à l'arrêt de les débouter de leurs demandes indemnitaires formées contre le notaire, alors, selon le moyen :

1°/ que le notaire a l'obligation d'éclairer les parties sur la portée de l'acte instrumenté ; que le notaire est tenu à la fois d'une obligation d'efficacité juridique des actes reçus et d'un devoir de conseil à l'égard des parties aux actes qu'il instrumente ; qu'à cet égard, lorsque le contrat de prêt est conclu avec le concours d'un notaire, il incombe à ce dernier d'informer le préteur sur la portée de la convention et sur les conséquences d'une éventuelle absence d'adhésion à l'assurance groupe visé par le contrat, et d'assurer l'efficacité juridique de l'acte qu'il a instrumenté ; qu'en l'espèce, en considérant que le notaire a attiré suffisamment l'attention de Mme Y... sur la nécessité de souscrire une police d'assurance en l'état des clauses particulièrement claires et explicites du contrat du 9 avril 2001, et que celui-ci n'était nullement tenu, après l'établissement par ses soins de l'acte de prêt, de s'assurer de l'exécution effective des dispositions contractuelles, en dehors des diligences lui incombant personnellement alors qu'elle avait, par ailleurs, admis que le contrat de prêt a été conclu sous l'égide du notaire ce dont il résultait, que ce dernier était tenu d'une obligation d'informer Mme Y... sur la portée du contrat de prêt et sur les conséquences d'une éventuelle absence d'adhésion à l'assurance groupe visé par le contrat mais également d'assurer l'efficacité juridique de l'acte qu'il a instrumenté, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

2°/ qu'en se fondant sur le constat selon lequel le notaire s'est borné à rédiger le contrat de prêt et n'a pas été associé à sa négociation pour écarter sa responsabilité délictuelle et ce, alors que le notaire a l'obligation d'éclairer les parties sur les conséquences de l'acte qu'il a instrumenté, et d'assurer son efficacité juridique eu égard au but poursuivi par les parties de sorte que celui-ci ne peut valablement décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait que donner la forme authentique aux conventions intervenues entre les parties, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

3°/ qu'en se fondant, en tout état de cause, sur le constat selon lequel le notaire n'a été que le rédacteur du contrat de prêt et n'a pas été associé à sa négociation pour écarter sa responsabilité délictuelle et ce, alors qu'elle avait préalablement admis, dans les motifs dédiés à l'examen des moyens articulés par Mme Y... au soutien de ses demandes tendant à obtenir la mise en oeuvre de la responsabilité contractuelle de la BPLC, que le contrat de prêt a été conclu sous l'égide du notaire, ce dont il résultait qu'aucun accord définitif n'était intervenu entre les parties et que ce dernier a prêté son concours en vue de sa conclusion, la cour d'appel a entaché sa décision d'une évidente contradiction et ce, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant constaté, d'une part, que la clause prévoyant la garantie était particulièrement claire et explicite et que Mme Y... s'y était, d'abord, conformée, puisqu'elle avait sollicité son admission à l'assurance de groupe, avant de laisser sans réponse la lettre de l'assureur lui réclamant la transmission de son accord écrit et relevé, d'autre part, que le notaire n'avait pas été chargé de s'assurer, une fois l'acte instrumenté, du bon accomplissement des diligences prévues au contrat, autres que celles lui incombant personnellement, la cour d'appel a pu en déduire que l'officier public n'avait pas commis de faute ; que par ces seuls motifs exempts de toute contradiction, l'arrêt est légalement justifié de ce chef ;

Mais sur la première branche du moyen, après avis de la chambre commerciale, financière et économique :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour rejeter les demandes dirigées contre la banque, l'arrêt retient que les circonstances qui ont empêché la conclusion effective du contrat d'assurance prévue comme condition et garantie du prêt sont postérieures à la négociation du prêt et de ses garanties et sont le fait de Mme Y... elle-même ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher si la banque avait veillé à la régularité de l'adhésion par Mme Y... au contrat d'assurance à laquelle était subordonnée la conclusion du prêt, l'avait informée des suites données à sa demande d'adhésion à l'assurance-groupe et l'avait éclairée sur les conséquences de l'absence de conclusion du contrat d'assurance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute La société Le Bal'Asko et Mme Y... de leurs demandes dirigées contre la Banque populaire de Lorraine Champagne, l'arrêt rendu le 11 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;

Condamne la Banque populaire de Lorraine Champagne aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 23/01/12

Deux arrêts du 15 décembre 2011, non publiés, reviennent sur la nature du préjudice susceptible d'être indemnisé par le professionnel au titre de son devoir de conseil.

La première affaire concerne la responsabilité du notaire qui avait acté la vente d'un terrain par une SCI à une société d'HLM, alors qu'il savait que le terrain était affecté de nombreuses restrictions du droit à construire. Dans le cadre de la procédure de résolution de la vente, la SA d'HLM avait mis en cause le notaire afin qu'il soit condamné à garantir le paiement du prix de vente dans l'hypothèse où la SCI ferait défaut. La cour d'appel, approuvée par la 1ère chambre civile, a cependant écarté la demande faute pour la SA d'HLM de démontrer que la créance était irrécouvrable.

La seconde affaire concerne la responsabilité d'un agent immobilier qui avait omis de relever l'état réel de la maison lors de la vente. Relevant le dol et prononçant la résolution, la cour d'appel avait condamné in solidum le vendeur et l'agent immobilier à payer certaines sommes à l'acquéreur, et notamment le prix de vente. De plus fort, le juge avait condamné l'agent immobilier à garantir intégralement le vendeur, y compris sur la restitution du prix de vente. La 1ère chambre civile a cependant cassé la décision, notamment au motif - déjà mentionnée dans l'autre arrêt - que la restitution du prix de vente ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable susceptible d'être mis à la charge d'un tiers.

De la première affaire, on retiendra que l'action en responsabilité fondée sur l'article 1382 ne se confond pas avec la garantie de paiement. De la seconde, on retiendra que la garantie intégrale du professionnel à l'égard de son client- auteur du dol- n'est pas possible.

Mais ces deux arrêts viennent aussi utilement rappeler que le préjudice en matière quasi-délictuelle est constitué par un appauvrissement du patrimoine de la victime, et que l'appauvrissement doit être actuel et certain au moment de l'action.

Or, le préjudice n'est pas ici constitué par l'existence d'une fraude ou d'un dol du vendeur, mais par l'impossibilité de recouvrer le prix de vente après résolution du contrat, ce que rappelait à juste titre le juge du fond dans la première affaire. Cette impossibilité va appauvrir l'acquéreur et la réparation s'opère alors vis à vis du tiers à la cession par l'octroi de dommages et intérêts. Et cette impossibilité matérielle d'obtenir restitution du prix n'était établie dans aucune des deux affaires.

Ces deux arrêts sont à rapprocher d'une décision rendue précédemment le 14 janvier 2010, et publiés au Bulletin (pourvois 08-16.760 et 08-21.562).

Dans cette autre affaire, le notaire avait omis de prévoir une obligation pour l'acquéreur d'exécuter les condamnations à démolir auxquelles les vendeurs furent condamnés pour infraction aux règles d'urbanisme à l'époque où ils étaient propriétaires.

La Cour d'appel avait rejeté l'action des vendeurs contre le notaire, au motif que le préjudice n'était pas réalisé puisque ces ceux-ci ne faisaient l'objet d'aucune demande de démolition et qu'aucune astreinte ne couraient. Pour le juge, le préjudice n'était qu'éventuel. La cour régulatrice avait cassé toutefois au motif que le moyen n'était pas de nature à caractériser la perte de chance.

En effet, si les vendeurs avaient été contraints de saisir le juge, c'est précisément parce que, en dépit de la condamnation qui pesait sur eux seuls, l'acquéreur refusait catégoriquement de procéder à la démolition en s'abritant derrière le contrat de vente. Dès lors, le risque n'était pas créé par l'existence ou non de poursuites après la vente, mais par l'impossibilité juridique de contraindre l'acquéreur à exécuter la démolition à la place des vendeurs. Le dommage était ainsi réalisé dès la rédaction de l'acte notarié (étant précisé bien sûr que le PV d'infraction existait déjà à l'époque de la vente).

Pour être complet, et à propos des deux arrêts de décembre 2011, il me semble que le préjudice consiste là aussi en une perte de chance, mais dont le préjudice est différé.

En effet, la négligence du professionnel a généré un premier risque pour l'acquéreur au moment de la transaction. Sans cette négligence, la transaction n'aurait pas eu lieu, ou bien aurait été conclue à un prix moindre. La transaction constitue-t-elle en soi un préjudice réparable par le tiers au contrat ? Non. Ce n'est pas un préjudice tant que l'action en nullité est ouverte. L'erreur sur le bien, qui pourrait être un préjudice en soi, peut-être réparé par le droit du contrat. A la différence de l'arrêt de 2010, il n'y a pas d'impossibilité juridique.

C'est en vérité l'insolvabilité ultérieure du vendeur qui génère un second risque pour l'acquéreur au moment de la résolution. Si l'insolvabilité rend la restitution du prix impossible matériellement, alors le préjudice est constitué et il devient certain.

Cependant, il est difficile d'établir ici un lien de causalité entre l'insolvabilité du vendeur et la faute du professionnel. Car, au moment où la négligence est commise par le notaire, l'erreur sur le bien est une certitude, mais l'insolvabilité du vendeur n'est qu'une probabilité.

C'est la raison pour laquelle il faut recourir, je crois, à la théorie de la perte de chance.

Par conséquent, et indépendamment des fautes respectives entre le vendeur indélicat et le professionnel négligent, la réparation sous forme de dommages et intérêts ne peut équivaloir au prix non restitué, mais plutôt à une fraction de ce prix.

Jean-Luc Bouguier

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du 15 décembre 2011

N° de pourvoi: 10-27.842

Non publié au bulletin

Rejet

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 5 octobre 2010) rendu sur renvoi après cassation (1re Civ. 13 février 2001, pourvois n° 98-19.440, 98-19.441 et 98-19.840), la SCI Milhomme (la SCI), propriétaire d'un terrain d'une contenance de plus de 11 000 m², y a fait construire quatre bâtiments collectifs, au lieu des onze que prévoyait le programme initial ; qu'un règlement de copropriété a été établi en 1976 ; que le 17 mai 1983, l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Milhomme a adopté une résolution relative au retrait de la propriété d'une partie du terrain commun, d'une superficie de 7 000 m² environ, qui n'avait fait l'objet d'aucune construction à cette date, résolution assortie de plusieurs réserves tenant à l'implantation, à la hauteur et à l'aspect extérieur des bâtiments à construire ; que le procès-verbal de cette assemblée générale a été dressé par M. X..., notaire, le 28 septembre 1989 et publié le même jour ; qu'à la même date et par l'intermédiaire du même notaire, la SCI a vendu la parcelle de terrain concernée à la SA d'HLM de Lille et environs (la SLE), désormais dénommée société d'HLM Vilogia services ; que cette vente a été annulée pour dol ;

Attendu que la société d'HLM reproche à l'arrêt de rejeter sa demande indemnitaire formée contre le notaire et l'assureur de responsabilité civile professionnelle, la société MMA IARD, alors, selon le moyen, que la condamnation de la partie dont la garantie est recherchée, à garantir le paiement de sommes dues par l'accipiens, ne saurait être subordonnée à la preuve du caractère irrécouvrable de la créance, sauf à vider de tout sens le concept même de garantie, dont l'objet est de se prémunir contre la réalisation d'un événement par définition incertain lorsque la garantie est demandée, événement qui tenait en l'espèce à l'insolvabilité de la SCI ; que la cour d'appel étant saisie en l'espèce d'une demande tendant à voir la SCP et son assureur garantir le paiement de la somme due par la SCI au titre de la restitution du prix de vente, elle ne pouvait rejeter cette demande au motif inopérant que la SLE n'apportait pas la preuve du préjudice tenant au caractère irrécouvrable de sa créance sur la SCI et ses associés ; qu'en effet si cette preuve avait été apportée, la SLE aurait été fondée à solliciter directement la condamnation du notaire et de son assureur à réparer le préjudice ainsi avéré et donc à lui verser, à titre de dommages et intérêts, une somme égale à la somme due au titre de la restitution et une demande de garantie de paiement n'aurait eu alors aucun intérêt ; qu'il convenait donc de condamner le notaire fautif et son assureur à garantir le paiement de la restitution à la mesure de l'insolvabilité de la SCI ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu que c'est à bon droit que la cour d'appel a retenu que les restitutions réciproques consécutives à l'annulation d'un contrat, qui ne constituent pas, en elles-mêmes, un préjudice indemnisable que le rédacteur d'actes peut être tenu de réparer, ne sont garanties par le professionnel du droit que si elles s'avèrent impossibles à obtenir, notamment en raison de l'insolvabilité du contractant qui en est débiteur ; qu'ayant constaté que la société d'HLM ne rapportait pas la preuve du caractère irrécouvrable de sa créance de restitution, elle en a exactement déduit que le dommage invoqué à ce titre était incertain ;

Et attendu que le juge du fond n'était pas tenu d'aménager l'autorité de la chose jugée attachée à sa décision en procédant par la voie d'une condamnation conditionnelle, de manière à permettre l'indemnisation ultérieure du dommage une fois devenu certain ; que le moyen est mal fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société d'HLM Vilogia services aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du 14 janvier 2010

N° de pourvoi: 08-16.760 08-21.562

Publié au bulletin

Cassation

Attendu que les époux X... ont, en 1995, fait construire une villa en méconnaissance du permis de construire qui leur avait été délivré ; que l'administration a, le 19 mars 1997, dressé un procès-verbal de non-conformité, avant de rejeter la demande de permis modificatif ; que par acte établi le 18 août 1998 par M. Y..., notaire associé, les époux X... ont vendu le bien immobilier à M. Z... ; que postérieurement à la vente, M. X... a été condamné sous astreinte à la démolition des constructions non conformes par une décision de la juridiction répressive désormais définitive (Cass crim. 9 septembre 2003, pourvoi n° 02-86. 692) ; que dans ces conditions et après avoir vainement mis en demeure l'acquéreur de procéder aux travaux de démolition prescrits, les époux X... ont engagé une action en responsabilité contre M. Z... et la SCP notariale, laquelle a, en cause d'appel, appelé en garantie les époux A..., adjudicataires du bien litigieux à la suite d'une saisie pratiquée en 2007 ;

Sur le moyen unique des époux X..., pris en sa première branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour débouter les époux X... de leurs demandes, après avoir jugé, d'une part, que le notaire était en faute pour ne pas avoir recommandé l'insertion d'une clause imposant à l'acquéreur de respecter les condamnations sous astreinte auxquelles étaient exposés les vendeurs et énoncé, d'autre part, que le préjudice consécutif à ce manquement ne pouvait résider que dans la perte de chance, pour le vendeur, de réaliser les travaux de démolition dans le délai imparti sans avoir à supporter le risque de payer une astreinte, l'arrêt attaqué retient que le dommage ainsi invoqué était purement éventuel, dès lors qu'en l'absence, à ce jour, de contrainte ou d'avis de recouvrement délivré par l'administration, le vendeur ne s'exposait qu'à un simple risque de poursuites ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs de nature à exclure l'existence d'un dommage intégralement consommé, mais impropres à écarter la perte de chance invoquée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales du risque constaté, a violé le texte susvisé ;

Et sur le pourvoi éventuel de la SCP notariale :

Vu l'article 625 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation de l'arrêt du chef de dispositif déboutant les époux X... de leurs demandes dirigées contre le notaire s'étend, par voie de conséquence, aux dispositions rejetant les appels en garantie formés par l'officier public contre M. Z... et les époux A... ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen des époux X... :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. Z... et les époux A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 18/01/12

SOMMAIRE

PARTIE I : OBLIGATION D'ASSURANCE DE RESPONSABILITÉ DÉCÉNNALE

Chapitre 1 : Genèse et instauration

Section 1 : Genèse

Section 2 : Instauration d'un système unique à double détente

Chapitre 2 : Évolutions du régime

Section 1 : Passage de la gestion en capitalisation (1983)

Section 2 : Réforme de 2005

Section 3 : Réforme de 2006, plafonnement de la garantie hors habitation

Section 4 : Bilan et perspectives

Section 5 : Libre prestation de services et obligation d'assurance

Chapitre 3 : Régime relatif à l'obligation d'assurance de la responsabilité décennale

Section 1 : Constructeurs assujettis à l'obligation d'assurance de responsabilité

Section 2 : Constructeurs non-assujettis à l'obligation d'assurance de responsabilité décennale

Section 3 : Objet de l'obligation d'assurance de responsabilité décennale

Section 4 : Champ de l'obligation d'assurance

Section 5 : Application temporelle

Chapitre 4 : Conditions d'application : les clauses-types

Section 1 : Objet et portée des clauses-types

Section 2 : Modifications apportées aux clauses types de l'annexe I et création de clauses types relatives au contrat d'assurance collectif (actualisation de 2009)

Section 3 : Nature de la garantie

Section 4 : Durée et maintien de la garantie dans le temps

Section 5 : Montant de garantie

Section 6 : Franchise

Section 7 : Exclusions et déchéance

Chapitre 5 : Souscription et vie du contrat d'assurance

Section 1 : Souscription

Section 2 : Vie du contrat

Section 3 : Mobilisation des garanties

Section 4 : Preuve de la souscription de la police

Section 5 : Difficultés liées à la souscription de la police : le BCT

Chapitre 6 : Autres garanties au profit du constructeur

Section 1 : Contrat collectif de responsabilité décennale

Section 2 : Responsabilité contractuelle et assurance

Section 3 : Risques de dommages avant réception

Section 4 : Assurances de la responsabilité civile professionnelle

Partie II - L'assurance obligatoire de «dommages-ouvrage»

Chapitre 1 : Parties à l'obligation de souscription de la police dommages-ouvrage

Section 1 : Personnes assujetties.

Section 2 : Personnes non assujetties

Section 3 : Bénéficiaires de la police dommages-ouvrage

Chapitre 2 : Mise en place et durée des garanties de la police dommages-ouvrage

Section 1 : Souscription

Section 2 : Date de prise d'effet

Section 3 : Durée de la garantie

Chapitre 3 : Nature et champ d'application de la police dommages-ouvrage

Section 1 : Nature de la garantie

Section 2 : Limites de la garantie

Chapitre 4 : Mise en oeuvre de la garantie de la police dommages-ouvrage : le sinistre

Section 1 : Déclaration de sinistre

Section 2 : Procédure amiable de règlement des sinistres

Section 3 : Sanctions du non respect de la procédure amiable par l'assureur

Section 4 : Convention de Règlement de l'Assurance Construction (C.R.A.C.)

Section 5 : Procédure judiciaire de règlement des sinistres

Chapitre 5 : Recours de l'assureur par police dommages-ouvrage

Section 1 : Mécanisme de la subrogation

Section2 : Etendue du recours de l'assureur par police dommages-ouvrage

Chapitre 6 : Autres polices liées aux risques du maître d'ouvrage

Section 1 : Règles communes aux assurances facultatives

Section 2 : Police « Tous Risques Chantier » (TRC)

Section 3 : Police « Constructeur Non Réalisateur » (CNR)

Section 4 : Police « Responsabilité civile du maître d'ouvrage »

Section 5 : Les polices collectives de chantier

Section 6 : Autres Garanties facultatives

LEXIQUE ASSURANCE CONSTRUCTION

Principaux textes législatifs et réglementaires

Par albert.caston le 04/01/12

Cet arrêt est commenté par :

- M. PERIER, REVUE GENERALE DU DROIT DES ASSURANCES RGDA, 2011, p. 1043.

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du jeudi 17 mars 2011

N° de pourvoi: 10-12.276

Non publié au bulletin Cassation partielle

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu que par acte du 30 août 1999 reçu par M. X..., notaire, M. Y... a acquis de la société Josette Michelin immobilier une maison vendue en l'état futur d'achèvement ; qu'après la liquidation judiciaire de cette société, le chantier ayant été abandonné, il a recherché la responsabilité du notaire notamment pour ne pas avoir attiré son attention sur les risques éventuels de non-achèvement de l'immeuble quand seule une garantie intrinsèque était offerte ainsi que la responsabilité de la société Groupama pour avoir délivré fautivement une attestation d'assurance préalablement à la perception des primes ;

Sur le second moyen, tel qu'énoncé dans le mémoire en demande et reproduit en annexe au présent arrêt :

Attendu que, saisie d'une demande dirigée à l'encontre de la société Groupama en réparation des préjudices résultant du non-achèvement de la construction, la cour d'appel qui, par motifs propres et adoptés, retient que ce préjudice résulte du seul fait de M. Y... qui a procédé au règlement de sommes injustifiées et qu'il n'existe aucun lien entre le défaut d'assurance du constructeur et les différents postes de préjudice allégués, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le premier moyen pris en ses deux dernières branches :

Vu l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour débouter M. Y... de sa demande dirigée contre le notaire, l'arrêt, par motifs adoptés, retient que l'option entre garantie extrinsèque et garantie intrinsèque appartient au seul vendeur ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater dans l'acte de vente une mention établissant que l'acheteur reconnaissait avoir été averti de la teneur des garanties souscrites, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du premier moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. Y... de ses demandes formulées à l'encontre M. X..., l'arrêt rendu le 6 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Groupama Grand Est et celle de M. X... ; condamne M. X... à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;

Par albert.caston le 14/11/11

Cet arrêt est commenté :

- D. 2011, p. 2706.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 25 mai 2011

N° de pourvoi: 09-16.677

Non publié au bulletin Rejet

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 mai 2009, rendu sur renvoi après cassation, troisième chambre civile, 7 novembre 2007, pourvoi n° 06-18. 617), que suivant contrat de réservation du 25 novembre 2000, les époux X...-Y...ont acquis de la société Erica, un immeuble en l'état futur d'achèvement ; que par courrier du 12 janvier 2001, ils ont interrogé la société Erica à raison d'odeurs provenant de la société Adrian située à proximité de l'immeuble objet de l'acte de réservation ; que le 30 janvier 2001, la société Erica a répondu qu'elle ne pouvait donner plus d'informations ; que l'acte authentique a été reçu par M. Z... le 5 février 2001 et que les époux X...-Y...ont invoqué l'existence d'un dol à l'encontre de la société Erica et d'un manquement au devoir de conseil et d'information à l'égard de M. Z... et ont sollicité l'allocation de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal de la société Erica :

Attendu que la société Erica reproche à l'arrêt de la condamner à payer aux acquéreurs une certaine somme, partie in solidum, avec M. Z..., alors, selon le moyen :

1°/ que la cour d'appel, qui tout en constatant que les acquéreurs avaient connaissance de l'existence de l'usine Adrian, installée à proximité de l'appartement lors de la signature de la vente, que l'exploitation de l'usine n'avait véritablement commencé que plusieurs mois après l'acquisition et qu'elle avait respecté les termes de l'autorisation préfectorale sans créer un trouble anormal de voisinage, n'a pas justifié en quoi la seule omission de l'information selon laquelle cette installation était soumise à autorisation dans le cadre de la loi n° 76-663 du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l'environnement aurait été déterminante du consentement des acquéreurs à la passation à ces conditions de l'acte du 5 février 2001, n'a pas justifié légalement sa décision au regard des articles 1116 et 1382 du code civil ;

2°/ que la cour d'appel qui, tout en constatant que les époux X...-Y...avaient connaissance de l'existence de l'usine Adrian installée à proximité de l'appartement lors de la signature de la vente et de la mise en marche de cette usine à l'époque de la signature de la vente, n'a pas recherché si les époux X...-Y...n'avaient pas commis une faute en ne s'informant pas sur la nature de l'activité de cet établissement industriel, ce qui était de nature à éluder, au moins pour partie, la responsabilité résultant de l'éventuelle négligence de la société Erica, n'a pas justifié légalement sa décision au regard des articles 1116 et 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu qu'il résultait de plusieurs procès-verbaux de constat dressés entre 2001 et 2005 que l'usine de la société Adrian générait des nuisances olfactives et sonores importantes dans le voisinage, que lors de l'enquête publique préalable à l'autorisation d'exploiter, l'aménageur de la ZAC avait rappelé à la société Erica que les logements qu'elle entreprenait de réaliser se trouvaient à l'intérieur d'un secteur regroupant des activités et notamment celles de la société Adrian, que la société Erica, par son gérant, avait participé à l'enquête publique mais n'avait pas informé les époux X...-Y...des activités exercées par la société Adrian ni de son classement, se bornant, en réponse à leur courrier du 12 janvier 2001, à renvoyer les acquéreurs à prendre contact avec les services municipaux de l'urbanisme, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise et qui a pu en déduire que le silence observé volontairement par la société Erica était constitutif d'une réticence dolosive et a souverainement retenu que ce silence sur l'une des caractéristiques essentielles du bien litigieux avait été déterminant du consentement des acquéreurs, a légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident de M. Z... :

Attendu que la société Erica et M. Z... font grief à l'arrêt de condamner la société Erica à payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts aux époux X...-Y..., partie in solidum avec M. Z..., notaire, alors, selon le moyen, que la cour d'appel qui, sans réfuter le fait que la société Adrian avait été déclarée en redressement judiciaire le 9 décembre 2005, et avait cessé définitivement ses activités sur le site à compter du 5 juillet 2007, a, pourtant, pour refuser d'écarter ce chef de préjudice, énoncé que la cessation du fonds n'aurait pas impliqué " que l'exploitation de l'usine ait elle aussi été interrompue définitivement " a réparé un préjudice futur purement éventuel, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu par motifs propres et adoptés, répondant aux conclusions de la société Erica invoquant la disparition définitive des préjudices, que le fait que la société Adrian industries qui avait repris les activités de la société Adrian après l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire dont celle-ci avait fait l'objet, avait elle-même été déclarée en redressement judiciaire et avait cessé ses activités sur le site le 5 juillet 2007, n'impliquait pas que l'exploitation de l'usine ait elle aussi été interrompue définitivement, que les nuisances causées par l'usine Adrian par leurs bruits et odeurs diminuaient la jouissance de l'appartement acheté par les époux X...-Y...et en réduisait la valeur en raison de leur importance et de leur constance, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

Sur le pourvoi incident des époux X...-Y...:

Attendu que les époux X...-Y...reprochent à l'arrêt de dire qu'ils ont commis une faute de négligence ayant contribué à hauteur de moitié à la réalisation de leur préjudice et d'avoir limité le montant des dommages-intérêts mis à la charge du notaire, alors, selon le moyen, que la réticence dolosive rend toujours excusable l'erreur provoquée et que la victime du dol ne peut se voir reprocher de ne pas avoir effectué les vérifications propres à révéler l'information volontairement dissimulée ; que, si la faute commise par le client peut, le cas échéant, être retenue pour fonder un partage de responsabilité avec le notaire tenu à un devoir d'information, de conseil et d'efficacité, le préjudice subi par le client ne peut plus être imputé à sa propre faute lorsque l'information que le notaire a omis de transmettre, commettant ainsi une faute, est celle-là même qui avait été volontairement dissimulée ; qu'en une telle hypothèse, en effet, le dol viciant le consentement de la victime et provoquant son erreur, l'empêche de se renseigner au sujet de l'élément volontairement dissimulé non seulement vis-à-vis de son cocontractant mais aussi de toute autre personne ; qu'en l'espèce, la société Erica a commis un dol en n'informant pas les époux X...-Y...de la gravité des nuisances et des dangers qui résulteraient de l'installation classée située à proximité immédiate de bien objet de la vente et soumise au régime de l'autorisation ; que ce dol est à l'origine de l'erreur commise par les acheteurs ; qu'il la rend ainsi nécessairement excusable non seulement vis-à-vis du vendeur mais aussi à l'égard du notaire qui était tenu, au titre de son devoir d'information, de conseil et d'efficacité, de les informer des risques environnementaux résultant de la situation du bien, ce qu'il n'a pas fait ; qu'en retenant néanmoins, pour imputer en partie le préjudice subi par les époux X...-Y...à leur propre faute et prononcer un partage de responsabilité à leur détriment, qu'ils avaient été négligents en omettant d'interroger le notaire sur la nature des activités de l'usine et sur les risques éventuels qu'elles pouvaient présenter, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé les articles 1116 et 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu, d'une part, que tenu à un devoir d'information, de conseil et d'efficacité, le notaire avait commis lui-même une négligence pour avoir omis de rechercher si l'immeuble acquis, qui était édifié dans une zone d'aménagement concerté comportant des constructions dont certaines étaient destinées à des activités industrielles, ne serait pas exposé aux graves dangers ou inconvénients inhérents aux installations classées pour la protection de l'environnement que des mesures particulières avaient pour objet de prévenir, et, d'autre part, que les époux X...-Y...avaient également été négligents puisqu'ils avaient omis, malgré le silence observé par la société Erica au sujet de leur demande de renseignements concernant l'éventualité de nuisances olfactives, d'interroger ce notaire sur la nature des activités de l'usine et sur les risques éventuels qu'elles pouvaient présenter, la cour d'appel a pu en déduire que le notaire n'était tenu à indemnisation qu'à concurrence d'une partie du préjudice dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la SCI Erica aux dépens du pourvoi principal ;

Laisse aux époux X...-Y..., d'une part, et à M. Z..., d'autre part, la charge des dépens afférents à leur pourvoi incident ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par albert.caston le 09/11/11

13ème législature

Question N° : 110510 de M. Christian Vanneste ( Union pour un Mouvement Populaire - Nord ) Question écrite

Ministère interrogé > Affaires étrangères et européennes Ministère attributaire > Affaires étrangères et européennes

Rubrique > professions judiciaires et juridiques Tête d'analyse > notaires Analyse > accès à la profession

Question publiée au JO le : 07/06/2011 page : 5934

Réponse publiée au JO le : 08/11/2011 page : 11782

Date de renouvellement : 27/09/2011

Texte de la question

M. Christian Vanneste attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre des affaires étrangères et européennes, sur la fin de la nationalité française pour exercer la profession de notaire. En effet, le 24 mai dernier la Cour de justice de l'Union européenne a rendu sept arrêts, dans lesquels il a été rappelé que les pays membres ne doivent pas réserver à leurs nationaux l'accès à la profession de notaire. Selon, la Commission européenne, six États membres ne respecteraient pas cette mesure, dont la France. Le député aimerait connaître la position du Gouvernement à ce sujet.

Texte de la réponse

Par six arrêts, prononcés le 24 mai 2011, la Cour de justice de l'Union européenne a jugé que les activités notariales ne participaient pas de l'exercice de l'autorité publique, au sens de l'article 51 du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne (TFUE). Dans ces conditions, elle a considéré que la condition de nationalité française requise pour l'exercice, en France, de cette profession constituait une discrimination interdite par le traité. En conséquence, le gouvernement français est tenu de modifier l'article 3 du décret n° 73-609 du 5 juillet 1973 relatif à la formation professionnelle dans le notariat et aux conditions d'accès aux fonctions de notaire, afin de substituer à l'exigence d'être de nationalité française celle d'être ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen ou de la Confédération suisse. L'abolition de la seule condition de nationalité ne modifiera en rien la qualité des services rendus aux familles et aux entreprises. Les non-nationaux devront posséder les compétences nécessaires et seront soumis aux mêmes contrôles et règles d'exercice de la profession que les nationaux. Par ailleurs, la Cour s'est seulement prononcée sur la condition de nationalité et dans le cadre des restrictions portées à la liberté d'établissement. Ainsi, la Cour rappelle que les activités notariales poursuivent bien des objectifs d'intérêt général, visant notamment à garantir la légalité et la sécurité juridique des actes conclus entre particuliers, qui permettent de justifier des restrictions à la liberté d'établissement. À ce titre, l'arrêt expose que peuvent être justifiées les règles d'encadrement dont les notaires font l'objet, au travers des procédures de recrutement qui leur sont appliquées, la limitation de leur nombre et de leurs compétences territoriales, ou encore leur régime de rémunération, d'indépendance, d'incompatibilité et d'inamovibilité, pour autant que ces restrictions permettent d'atteindre ces objectifs. Les spécificités propres au notariat français, notamment l'indépendance, l'inamovibilité, les règles d'incompatibilité, l'encadrement des procédures de nomination, le maillage territorial et le tarif pourront ainsi être préservées.

Par albert.caston le 09/09/11

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 15 décembre 2010

N° de pourvoi: 09-68.894

Publié au bulletin Rejet

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 mai 2009), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3e, 11 juillet 2007, pourvois n° s 06-14. 270 et 06-14. 566), qu'assigné par des colotis en démolition de constructions édifiées sur son lot en infraction au cahier des charges du lotissement, le propriétaire de ce lot a appelé en garantie M. X..., notaire, la SCP A..., devenue la SCP X..., B..., ayant établi l'acte de vente ainsi que M. Y..., notaire et la SCP Y... et C... ayant concouru à l'acte et leur assureur les Mutuelles du Mans assurances IARD ; que ceux-ci ont appelé en garantie M. Z..., architecte ayant été chargé du dossier de permis de construire ; que ce dernier ayant révélé, dans ses conclusions devant la cour d'appel qu'il n'était pas garanti par son assureur la Mutuelle des architectes français (MAF), les notaires et leur assureur ont appelé la MAF en intervention forcée devant la cour d'appel de renvoi ;

Sur le premier moyen :

Attendu que ceux-ci font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable cet appel en intervention forcée, alors, selon le moyen, que le refus de garantie opposé par un assureur, intervenu après la décision du premier juge est un élément constitutif d'une évolution du litige, de sorte que son assignation en intervention forcée devant la juridiction du second degré est recevable ; qu'en déclarant cependant irrecevable l'intervention forcée de la compagnie MAF au motif que le refus de garantie que cette dernière avait opposé à son assuré postérieurement à la décision de première instance " n'a pas pour effet de modifier les données juridiques du litige et ne constitue pas une évolution de celui-ci impliquant la mise en cause de cet assureur ", la cour d'appel a violé l'article 555 du code de procédure civile ;

Mais attendu que l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel, au sens de l'article 555 du code de procédure civile, n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieur à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige ; qu'ayant justement retenu que l'action directe du tiers lésé contre l'assureur de responsabilité étant une action autonome qui trouve son fondement dans le droit de ce tiers à réparation de son préjudice, les notaires et la société Mutuelles du Mans assurances IARD pouvaient, dès la première instance, assigner la MAF, la cour d'appel en a exactement déduit qu'un refus de garantie opposé par cette dernière après le jugement n'avait pas pour effet de modifier les données juridiques du litige et ne constituait pas une évolution de celui-ci impliquant la mise en cause de cet assureur ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que les notaires et leurs assureurs font grief à l'arrêt de condamner M. Z... à les garantir à hauteur de 10 % seulement des conséquences de la mise en conformité ordonnée par l'arrêt du 9 janvier 2006, alors, selon le moyen, que le professionnel qui formule un avis sur une question juridique qui lui est posée est soumis aux mêmes obligations que les professionnels du droit consultés sur la même question, sans qu'il importe que le droit ne soit pas sa spécialité ; qu'en mettant cependant à la charge de l'architecte une part de responsabilité limitée à 10 % au motif que l'avis erroné qu'il avait donné était " purement juridique ", de sorte que la faute qui lui était imputable apparaissait moins grave que celle commise par les notaires, quand la faute de l'architecte était identique à celle des notaires dès lors qu'il avait été spécialement consulté sur la question juridique à laquelle il avait donné une réponse erronée, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'appréciant la gravité des fautes commises par les notaires et par l'architecte en fonction de leurs compétences et de leurs mission respectives, la cour d'appel a fixé leurs parts de responsabilité dans des proportions qu'elle a souverainement évaluées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Par albert.caston le 12/06/09

M. AJACCIO revient sur la responsabilité du notaire au regard de l'effectivité de la souscription de la police dommages-ouvrage. La sévérité de la Cour de cassation sur ce point ne se dément pas.

Absence de vérification de la souscription effective de la garantie d'assurance de dommages-ouvrage par le notaire : constance des principes

NB: Cet arrêt est également commenté par Mme Marie-Laure PAGES DE VARENNE, dans la revue « CONSTRUCTION URBANISME » (n° 11, novembre 2009, p. 1).

Cour de cassation, 1er ch.civ., cassation partielle, arrêt n° 613, 28 mai 2009, n° pourvoi n° 08-15.813.

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Flore, représenté par son syndic l'agence Fagot immobilier, dont le siège est [...],

2°/ M. Vladimir X..., 3°/ Mme Gilberte Y..., épouse X..., domiciliés [...],

4°/ M. Alain Z..., 5°/ Mme Gisèle A..., épouse Z..., domiciliés [...],

6°/ M. Henri B..., 7°/ Mme Françoise C..., épouse B..., domiciliés [...],

contre l'arrêt rendu le 19 mars 2008 par la cour d'appel de Besançon (1re chambre civile A), dans le litige les opposant :

1°/ à la société la Mutuelle du Mans assurances IARD, dont le siège est [...],

2°/ à M. Jean-François D..., domicilié [...],

3°/ à la société Scilac, société civile immobilière, dont le siège est [...],

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Flore et MM. et Mmes X..., Z... et B....

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 28 avril 2009, où étaient présents : M. Bargue, président, M. Gridel, conseiller rapporteur, M. Charruault, conseiller, Mme Collet, greffier de chambre ;

Donne acte au syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Flore et aux époux X..., Z... et B... du désistement partiel de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société civile immobilière Scilac ;

Attendu que par actes des 14 novembre 1992, 26 février 1993 et 15 janvier 1996, établis par M. D..., notaire, mentionnant, en contemplation d'une attestation d'un agent général de la société Winterthur du 11 août 1992, la souscription d'assurances « dommages-ouvrage »" et "constructeur non réalisateur", la SCI Scilac (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement des lots de copropriété de la résidence Villa Flore aux époux B..., X... et Z... ; que la société d'assurances Winterthur n'ayant pas voulu, faute d'établissement des polices définitives, prendre en charge les désordres et les travaux non achevés, ces acquéreurs et le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Flore ont assigné la SCI, ainsi que M. D... et son assureur de responsabilité, la société Mutuelles du Mans assurances IARD (MMA), en indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche :

Vu l'article 16 du code de procédure civile ;

Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;

Attendu que pour déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Flore irrecevable en l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de M. D... et des MMA, l'arrêt attaqué retient que, n'étant pas partie aux contrats de vente, il n'est pas recevable à rechercher la mise en jeu de la garantie de M. D... dans l'achèvement des travaux affectant les parties communes et la reprise des malfaçons ;

Qu'en statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à formuler leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le second moyen, pris en sa première branche :

Vu les articles 1382 du code civil et L. 243-2, alinéa 2, du code des assurances ;

Attendu que le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l'acte ; qu'il s'ensuit que, chargé de dresser un acte de vente et tenu, en application de l'article L. 243-2, alinéa 2, du code des assurances, de faire mention dans le corps de l'acte ou en annexe, de l'existence des assurances prévues aux articles L. 241-1 et suivants du même code, le notaire a l'obligation de vérifier l'exactitude des déclarations du vendeur faisant état de la souscription effective de ces contrats ;

Attendu qu'après avoir relevé qu'une attestation délivrée le 11 août 1992 par l'agent général de la société Winterthur précisait qu'une assurance « dommages-ouvrage » et une assurance constructeur non réalisateur avaient été souscrites par le promoteur, qui indiquait que, pour ces contrats, la SCI était assurée par des polices "en cours d'établissement", la cour d'appel retient, pour débouter les époux B..., Z... et X... de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre de M. D... et des MMA, qu'en déposant cette attestation au rang des minutes de l'office notarial et en la mentionnant dans les différents contrats de vente, M. D... a satisfait aux obligations de l'article L. 243-2, alinéa 2, du code des assurances et n'avait pas à s'assurer de l'établissement des polices d'assurance correspondantes ;

En quoi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :

CASSE ET ANNULE, sauf en ses dispositions concernant la SCI Scilac, l'arrêt rendu le 19 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties concernées dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

Condamne M. D... et la société Mutuelles du Mans assurances IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. D... et la société Mutuelles du Mans assurances IARD à payer, ensemble, au syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Flore et à MM. et Mmes X..., Z... et B... la somme globale de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille neuf.

Sur le rapport de M. Gridel, conseiller, les observations de Me Le Prado, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Flore et des époux X..., Z... et B..., de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société Mutuelle du Mans assurances IARD et de M. D..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

M. BARGUE, président.

Commentaire :

En l'espèce, le notaire avait en sa possession une attestation d'assurance délivrée par l'agent général de la compagnie qui spécifiait que les garanties d'assurance de « dommages ouvrage » et « constructeur non réalisateur » (CNR) avaient été souscrites mais que le contrat était en cours d'établissement. Elle fut déposée au rang des minutes de l'office notarial et mentionnée dans les différents contrats de vente.

Malheureusement, le contrat ne fut pas émis. Aussi, à la suite de dommages affectant l'ouvrage, les acquéreurs recherchèrent la responsabilité professionnelle du notaire. Déboutés de leur action devant la cour d'appel de Besançon, l'arrêt est cassé, sur ce point, par la première chambre.

La cour reprend, à la fois dans le visa et le chapeau la règle déjà énoncée dans un précédent arrêt :

- cass. 1er civ., 7 février 1989, pourvoi n° 86.18-559, bull. civ. I

Vu l'article 1382 du Code civil, ensemble l'article L. 243-2, alinéa 2, du Code des assurances ;

[...] Attendu, cependant, que le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l'acte ; qu'en l'espèce, le notaire chargé par la SCI venderesse de dresser les actes de vente et tenu, aux termes de l'article L. 243-2, alinéa 2, du Code des assurances de faire mention dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence des assurances prévues aux articles 241-1 et suivants du même Code, avait l'obligation de vérifier l'exactitude des déclarations de la venderesse qui faisait état de la souscription effective de ces contrats ayant pour objet de garantir les acquéreurs contre les désordres pouvant affecter le bien acquis, de sorte qu'en se prononçant comme elle a fait la cour d'appel a violé les textes susvisé.

Elle censure donc les juges du fond qui ont considéré que le notaire avait rempli son devoir en s'attachant à la seule possession d'une attestation, visant un contrat en cours d'établissement, comme justificatif de la souscription des assurances de dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur (CNR).

On sait, en effet, que pèse sur le notaire un devoir de vérifier, lors de l'établissement d'une vente intervenant dans les dix ans de la réception de l'ouvrage, que l'assurance de dommages-ouvrage et que l'assurance constructeur non réalisateur ont bien été souscrites. Cette vérification ne doit pas être simplement formelle ; le notaire doit s'assurer que la garantie est effective. Ainsi, il doit s'enquérir de la délivrance sans réserve des garanties.

Pour cela, il doit obtenir les justificatifs de la souscription du contrat. Une note de couverture par son caractère provisoire ne suffirait pas.

Lorsque les ventes ont lieu très en amont de l'achèvement des travaux (cas de la VEFA, par exemple), l'attestation, compte tenu que la souscription des garanties est en cours et que l'établissement du contrat est souvent conditionné à la production, par le souscripteur, de pièces techniques et des attestations des constructeurs, doit présenter toute la certitude possible quant à la souscription effective des garanties du contrat dans le temps. Le devoir de vérification et de contrôle du notaire est alors primordial.

Lorsque les ventes ont lieu après l'achèvement des travaux, le contrat d'assurance est généralement établi (ou pas), une attestation récente justifiant de la réalité des garanties accompagnée d'un état sur le paiement de la cotisation, émanant de la compagnie ou de l'agent de la compagnie, devrait permettre de sécuriser, pour le moins, l'obligation de vérification du notaire.

La vérification matérielle de la souscription effective des garanties est d'autant plus nécessaire lorsque, comme en l'espèce (la police était en cours d'établissement), certaines circonstances laissent supposer qu'une difficulté pourrait entacher la souscription du contrat :

- cass. 1er civ., 18 février 1997, pourvoi n° 95-11.942, RDI 1997, p. 261, obs. G. Leguay et Ph. Dubois

Attendu qu'il est reproché à l'arrêt d'avoir admis la responsabilité du notaire, alors que, en ne répondant pas aux conclusions de celui-ci, qui soulignait que la remise aux acquéreurs, mentionnée dans chacun des actes, des polices qualifiées de "claire et précise", les avait mis à même de connaître les limites des garanties souscrites, la cour d'appel aurait privé sa décision de motifs;

Mais attendu que, en énonçant, après avoir relevé que l'attention du notaire devait avoir été attirée par le fait que le vendeur lui déclarait que la prise d'effet des polices était en date du 4 mai 1982, tandis qu'il avait lui-même mentionné à l'acte, peu avant, que la déclaration d'achèvement des travaux était du 6 mai 1982, que le notaire était tenu, en face de cette situation, de redoubler de vigilance et de ne pas se contenter de recueillir les déclarations du vendeur et qu'il lui incombait de vérifier personnellement l'efficacité de la police responsabilité décennale souscrite, dès lors que la date d'effet de cette police n'était antérieure que de deux jours à la date d'achèvement des travaux, la cour d'appel a répondu, en les écartant, aux conclusions invoquées; qu'il s'ensuit que le moyen manque en fait;

A fortiori, il ne suffit pas de relater les coordonnées du constructeur ; il faut vérifier si les vendeurs ont souscrit l'assurance dommages ouvrage prévue par l'article L. 242-1 et dans le cas où ceux-ci n'auraient pas satisfait à cette obligation, faire mention, dans le corps de l'acte ou en annexe, de l'absence d'assurance des vendeurs :

- Cass. 1er civ., 8 juillet 1994, pourvoi n° 92-15.036, bull. civ., I, p. 173, n° 237, JCP notariale et immobilière 1995 N° 12 II 496

Vu l'article L. 243-2, alinéa 2, du Code des assurances ;

Attendu que, pour débouter les époux Vrignaud de leur demande dirigée contre le notaire, la cour d'appel, après avoir constaté que celui-ci avait rappelé, dans l'acte de vente, les dispositions des articles L. 242-1 et L. 243-2 du Code des assurances relatives à " l'assurance de dommages ouvrage et maître d'ouvrage ", a relevé que, selon les énonciations de cet acte, le vendeur, qui avait été interrogé, avait déclaré que le " responsable de la construction " était " la société Corella (Mme Lagarde) " ;

Attendu, cependant, que le notaire chargé de dresser un acte de vente est tenu, en application de l'article L. 243-2, alinéa 2, du Code des assurances, de faire mention, dans le corps de l'acte ou en annexe, de l'existence ou de l'absence des assurances prévues aux articles L. 241-1 et suivants du même Code ; qu'en statuant comme elle a fait, alors que M. X... avait l'obligation de vérifier si les vendeurs, qui avaient fait construire l'immeuble, avaient souscrit l'assurance de dommages obligatoire prévue par l'article L. 242-1 dudit Code et, dans le cas où ceux-ci n'auraient pas satisfait à cette obligation, de faire mention, dans le corps de l'acte ou en annexe, de l'absence d'assurance des vendeurs, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

En conclusion, cet arrêt s'inscrit dans la continuité de la jurisprudence classique de la première chambre qui retient à chaque fois la responsabilité du notaire qui ne s'assure pas personnellement de l'efficacité totale de la souscription obligatoire de l'assurance de dommages-ouvrage : «en tant que rédacteur de l'acte, le notaire est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l'acte. Chargé de dresser un acte de vente et tenu, aux termes de l'article L. 243-2, alinéa 2, du Code des assurances de faire mention dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence des assurances prévues aux articles L. 241-1 et suivants du même code, le notaire a l'obligation de vérifier l'exactitude de déclarations du vendeur faisant état de la souscription effective de ces contrats. Commet donc une faute le notaire qui mentionne l'existence de l'assurance de façon précise, malgré l'absence d'indication du numéro de la police, sans s'assurer de la souscription réelle d'une telle garantie, vidant ainsi de tout son contenu une clause substantielle du consentement de l'acheteur » (Cass.1er civ., 7 mars 1995, JCP notariale et immobilière n° 40, 6 octobre 1995, p.1397).

François-Xavier AJACCIO