Par albert.caston le 14/12/16

L'absence de syndic ne constituait pas un vice de nature à rendre l'immeuble vendu impropre à son usage d'habitation

Note Coutant-Lapalus, Loy. et  copr. 2017-2, p. 37.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 8 décembre 2016
N° de pourvoi: 14-27.986 15-16.494

Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° J 14-27.986 et n° P 15-16.494 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 septembre 2014), que, par acte dressé le 11 septembre 2009 par M. X..., notaire, avec la participation de Mme Y..., notaire, Mme Z..., architecte, a acheté deux appartements d'un même immeuble, l'un appartenant à la société civile immobilière Canovas et l'autre à la société civile immobilière Quentin ; que la vente a été négociée par l'intermédiaire de la société Cabinet Grignan investissements ; que, se prévalant de l'ouverture d'une procédure de péril imminent par le maire le 14 décembre 2009, ainsi que de l'impossibilité de déterminer l'identité du propriétaire du rez-de-chaussée, de l'absence de syndic et de l'absence de paiement des loyers et d'un gestionnaire chargé de les encaisser, Mme Z... a assigné les venderesses, les notaires et l'agent immobilier sur le fondement de la garantie des vices cachés et en paiement de diverses sommes ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de rejeter son action estimatoire, alors, selon le moyen :

1°/ que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou diminuent fortement cet usage ; que le syndic est notamment tenu d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation et de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice, c'est-à-dire que son absence rend impossible la gestion dudit immeuble, diminuant ainsi largement son usage ; qu'en retenant toutefois que « l'absence de syndic [n'est pas un vice] affectant le bien immobilier objet de la vente », la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;

2°/ que le jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, l'arrêt énonce uniquement que « l'impossibilité de déterminer l'identité du propriétaire du rez-de-chaussée, l'absence de syndic, l'absence de règlement des loyers, l'absence d'un gestionnaire chargé d'encaisser les loyers ne sont pas des vices affectant le bien immobilier objet de la vente et de nature à le rendre impropre à son usage d'habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait acquis qu'à un prix moindre » ; qu'en statuant ainsi, sans aucunement justifier ses motifs, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que l'absence de syndic ne constituait pas un vice de nature à rendre l'immeuble impropre à son usage d'habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait acquis qu'à un prix moindre, la cour d'appel, par une décision motivée, en a exactement déduit que l'action de Mme Z... ne pouvait être accueillie ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes formées contre M. X... et Mme Y..., alors, selon le moyen :

1°/ que l'efficacité d'un acte dépend du respect de la volonté des parties ; que le notaire doit informer ses clients lorsque des circonstances de fait sont susceptibles de nuire à ladite efficacité de l'acte, étant le cas échéant responsable de l'éventuelle réduction du prix lorsque le trop payé découle de sa faute ; qu'en se contentant d'affirmer que « la somme correspondant à la réduction du prix ne peut être demandée qu'aux venderesses », sans rechercher comme cela lui était demandée si la faute commise par le notaire – soit le défaut d'information de l'acquéreur quant à l'absence de syndic – n'avait pas eu pour conséquence de participer à la mesure de péril immédiat et la procédure d'expropriation du fait de l'impossibilité subséquente d'engager des travaux sur les parties communes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ que les arrêts qui ne contiennent pas de motifs sont déclarés nuls et que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, Mme Z... faisait valoir dans ses conclusions d'appel que l'inexistence d'un syndic emportait pour elle un important préjudice, notamment lié aux faits qu'elle habitait Paris – l'immeuble litigieux étant situé à Marseille – et que l'absence de ce dernier et les difficultés en découlant l'ont obligée à se déplacer et à effectuer elle-même un certain nombre de travaux ; qu'en affirmant uniquement que « les autres sommes invoquées comme préjudices n'ont aucun lien de causalité avec l'absence d'avertissement du notaire sur la difficulté tenant à l'absence de syndic », sans répondre au moyen péremptoire dont elle était saisie, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que les arrêts qui ne contiennent pas de motifs sont déclarés nuls et que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, Mme Z... faisait encore valoir dans ses conclusions d'appel que les informations délivrées par les notaires s'agissant de l'existence d'un règlement de copropriété se sont avérées confuses et erronées – les divers actes en présence se contredisant, certains visant expressément un tel document –, l'absence de ce dernier ayant contribué au défaut de gestion de la copropriété puisque l'administrateur provisoire désigné par ordonnance de référé en date du 20 juillet 2009 n'a pu, justement de ce fait, réaliser sa mission, l'immobilisme quant à la réalisation des travaux – lesquels relèvent de la compétence exclusive du syndic – ayant conduit à la prise d'un arrêté de péril immédiat ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs adoptés, que la promesse de vente indiquait qu'il n'avait pas été établi de règlement de copropriété, relevé que la somme correspondant à la réduction du prix ne pouvait être demandée qu'aux venderesses et retenu que les autres sommes invoquées comme préjudices n'avaient aucun lien de causalité avec le défaut d'avertissement des notaires sur la difficulté tenant à l'absence de syndic, la cour d'appel a pu en déduire que les demandes de Mme Z... ne pouvaient être accueillies ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne Mme Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 07/12/16

Notaire - devoir d'efficacité

 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 30 novembre 2016
N° de pourvoi: 15-25.806

Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
Me Haas, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Delvolvé et Trichet, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 10 août 2015), que, suivant acte sous seing privé, rédigé par M. X...(le notaire), M. et Mme Marcel Y...(les vendeurs) ont vendu à M. et Mme Charles Y...(les acquéreurs) diverses parcelles situées à Boudou, d'une surface totale de 40 hectares environ pour le prix de 375 000 euros ; que la vente a été réitérée, par acte authentique, pour le même prix ; qu'après rectification de cet acte, les acquéreurs, se prévalant de l'omission de certaines parcelles mentionnées au compromis de vente, ont assigné le notaire et les vendeurs en responsabilité et indemnisation ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de dommages-intérêts à l'encontre du notaire, alors, selon le moyen :

1°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, à l'appui de leur action en responsabilité contre le notaire, les acquéreurs avaient expressément invoqué, d'une part, un défaut de conseil, et, d'autre part, un manquement du notaire à son obligation d'assurer la validité et l'efficacité juridique de l'acte de vente litigieux ; qu'en se bornant à apprécier la responsabilité du notaire à l'aune de son obligation de conseil, sans répondre aux conclusions susvisées en ce qu'elles invoquaient également un manquement au devoir d'efficacité, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que les acquéreurs avaient exposé, dans leurs écritures, que la parcelle Teulede ouest et les parcelles Fontenelle avaient été omises de l'acte de vente définitif, soit une surface totale manquante de 2 ha 61 a 51 ca ; qu'en se prononçant sur la seule omission de la parcelle WA 121 dite « Teulede ouest », sans s'expliquer sur les autres omissions expressément invoquées, propres à caractériser à elles seules une faute du notaire instrumentaire, la cour d'appel a violé le même texte ;

3°/ que le notaire, tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes rédigés par ses soins, doit fournir aux acquéreurs une information complète sur la consistance du bien vendu ; qu'en l'espèce, pour écarter tout manquement du notaire à son devoir d'éclairer les acquéreurs sur la consistance définitive des parcelles vendues, la cour d'appel s'est bornée à retenir qu'il avait fait figurer la lettre « p » sur la désignation de la parcelle WA 121, mentionné la nécessité d'un document d'arpentage et indiqué de manière approximative la superficie globale des parcelles cédées, ce dont il se serait déduit une division parcellaire à intervenir ; qu'en se déterminant par ces seuls motifs tirés des mentions de l'acte sous seing privé, sans constater que le notaire avait expressément et spécialement attiré l'attention des acquéreurs sur la division parcellaire en cours, propre à exclure certaines parcelles de l'acte de vente définitif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'après avoir rappelé la consistance des parcelles litigieuses et les événements en ayant affecté la superficie, et énoncé les mentions figurant au compromis de vente, l'arrêt retient, d'abord, que cet acte sous seing privé, rédigé par le notaire, contient une vente partielle des parcelles dont la désignation cadastrale est suivie de la lettre " p ", ensuite, que le prix de 375 000 euros, convenu en considération d'une superficie de 40 hectares environ, tient compte du détachement futur d'une partie des parcelles susmentionnées, de telle sorte que la superficie totale transférée n'est pas encore définitivement arrêtée entre les parties, enfin, que le notaire a pris soin de faire figurer en caractères gras la nécessité d'un document d'arpentage ; que, de ces constatations et appréciations, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leurs écritures ni de répondre au moyen inopérant relatif au manquement du notaire à son obligation d'efficacité, a pu déduire que celui-ci avait rempli son devoir de conseil ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de dommages-intérêts à l'encontre des vendeurs, alors, selon le moyen :

1°/ que toute inexécution d'une obligation de ne pas faire se résout en dommages-intérêts ; qu'en l'espèce, aux termes du compromis de vente litigieux, les acquéreurs s'étaient engagés à n'apporter aucune modification juridique ou matérielle aux biens promis à la vente ; qu'en se bornant à retenir que le caractère partiel de la vente de la parcelle WA 121 ne contrevenait pas aux stipulations contractuelles, sans rechercher, comme il lui avait été expressément demandé, si les vendeurs n'avaient pas également soustrait au transfert de propriété les parcelles dites « Fontenelle », mentionnées au compromis de vente sous les références WA 64, WA 122, WA 124 et WA 126 p, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1147 de ce code ;

2°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, à l'appui de leur action en responsabilité contre les vendeurs, les acquéreurs avaient exposé que la parcelle Teulede ouest et les trois parcelles Fontenelle avaient été omises de l'acte de vente définitif, soit une surface totale manquante de 2 ha 61 a 51 ca ; qu'en se prononçant sur la seule omission de la parcelle WA 121, dite « Teulede ouest », sans s'expliquer sur les autres omissions expressément invoquées, qui étaient propres à caractériser une modification fautive, par les vendeurs, des biens promis à la vente, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'au terme de son appréciation souveraine de la commune intention des parties ainsi que de la valeur et de la portée des éléments de preuve à elle soumis, la cour d'appel, répondant aux conclusions prétendument délaissées, a estimé qu'après rectification de l'acte authentique de vente, les acquéreurs, sur qui pesait la charge de la preuve, n'établissaient pas que les vendeurs avaient manqué à leurs obligations en soustrayant certaines parcelles au transfert de propriété ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme Charles Y...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 22/11/16

Réaffirmation de l'absence de subsidiarité de la responsabilité des professionnels du droit

 
Note Grayot-Dirx, SJ G 2016, p. 2130, sur cass. n° 15-20.565 et 15-13.840.
 

Par albert.caston le 16/11/16

Notaire - devoir d'efficacité - préjudice - causalité

- Note Zalewski-Sicard, GP 2017, n° 9, p. 70. 

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 3 novembre 2016
N° de pourvoi: 15-25.399

Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X..., aux droits et obligations de qui vient la SCP Jean-François Y... et Marie-Laure Z...-Y... (le notaire), a établi, en décembre 2005, l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement, avec garantie intrinsèque, d'un bien immobilier situé dans un ensemble immobilier en rénovation, entre la société Odyssée (le maître de l'ouvrage) et M. et Mme B... (les acquéreurs) ; que, pour financer leur acquisition, ils ont contracté un emprunt auprès de la société CIC Lyonnaise de banque (la banque) ; que le bien immobilier n'ayant pas été livré et le maître de l'ouvrage ayant été placé en redressement judiciaire, les acquéreurs ont agi en résolution de la vente et du prêt bancaire accessoire ; que la banque a, en cours d'instance, sollicité la condamnation du notaire à l'indemniser du préjudice par elle subi ;
Attendu qu'après avoir retenu que le notaire avait manqué à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte par lui instrumenté en attestant, à tort, que les conditions de la garantie intrinsèque d'achèvement étaient remplies et que cette faute avait concouru à la réalisation du dommage, l'arrêt condamne le notaire à payer à la banque l'intégralité des intérêts conventionnels qui auraient dû être versés par les acquéreurs jusqu'à l'échéance ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le préjudice de perte des intérêts conventionnels n'était pas, en tout ou partie, compensé par l'avantage lié à la restitution immédiate du capital emprunté, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la SCP Jean-François Y... et Marie-Laure Z...-Y... à payer à la société CIC Lyonnaise de banque la somme 87 664, 51 CHF ou sa contre-valeur en euros au jour du paiement, l'arrêt rendu le 15 janvier 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne la société CIC Lyonnaise de banque aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 15/11/16

Notaire - devoirs de conseil et d'information sur les risques économiques de la vente

 
Etude Letourmy, RLDC 2016-11, p. 16.
 

Par albert.caston le 20/10/16

Le devoir de compétence du notaire ne lui impose pas de connaitre un arrêt récent non publié

Note Sizaire, Constr.urb. 2017-2, p. 29. 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 12 octobre 2016
N° de pourvoi: 15-18.659

Publié au bulletin Cassation

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte authentique reçu le 7 septembre 1988 par M. X... (le notaire), la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Loiret, aux droits de laquelle se trouve la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire (la banque), a consenti à la SCI des Francs Bourgeois une ouverture de crédit, garantie par le cautionnement solidaire de M. Y... (la caution), souscrit en son nom par M. Z... en vertu d'un mandat sous seing privé du 27 juillet 1988, annexé à l'acte notarié ; que, suivant acte authentique reçu le 29 décembre 1988, la banque a accordé une ouverture de crédit à la SCI DLJP, également garantie par le cautionnement solidaire de M. Y... ; que les deux sociétés ont été placées en redressement, puis en liquidation judiciaire ; que la banque, qui n'avait pu recouvrer la totalité de ses créances, a mis la caution en demeure d'exécuter ses engagements et fait procéder à l'inscription d'une hypothèque judiciaire sur un immeuble dont M. Y... et son épouse étaient propriétaires ; que, par un arrêt irrévocable du 22 janvier 2009, une cour d'appel a jugé que le mandat donné à M. Z... de se porter caution au nom de M. Y... ne répondait pas aux exigences de forme prévues par l'article 1326 du code civil, de sorte que le cautionnement lui-même était nul, que l'acte notarié se trouvait ainsi privé de son caractère authentique et que la banque ne disposait pas d'un titre exécutoire ; que la banque a assigné le notaire en responsabilité et indemnisation ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;

Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que les manquements d'un notaire à ses obligations professionnelles s'apprécient au regard du droit positif existant à la date de son intervention, qu'en l'espèce, l'intervention du notaire est, pour l'un et l'autre des actes concernés, postérieure à l'arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 31 mai 1988, qui a fixé, de manière claire et précise, les conditions de forme auxquelles se trouvait soumise la rédaction du mandat de se porter caution et que le principe ainsi rappelé faisait donc partie intégrante du droit positif à la date à laquelle le notaire a reçu les actes litigieux ; qu'il ajoute qu'eu égard aux obligations pesant sur le notaire et à la connaissance du droit, précise et approfondie, que ses clients peuvent légitimement attendre de lui, il n'est pas admissible que celui-ci ait méconnu ce principe, en vigueur à la date de son intervention, motif pris du caractère récent de la décision qui l'avait énoncé, qu'il incombe au notaire de se tenir constamment informé de l'évolution du droit positif, afin d'être en mesure d'assurer l'efficacité juridique de ses actes et de conseiller ses clients ; qu'il en déduit que le notaire a, ainsi, manqué à ses obligations en s'abstenant d'alerter la banque sur l'irrégularité du mandat de caution sous seing privé du 27 juillet 1988, annexé à l'acte notarié, et sur les risques qui en résultaient pour la validité du cautionnement lui-même ;

Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'arrêt de la Cour de cassation du 31 mai 1988 avait fait l'objet, à la date de l'intervention du notaire, d'une publication ou de toute autre mesure d'information, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

Et sur la deuxième branche du moyen :

Vu l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;

Attendu que, pour statuer comme il fait, l'arrêt énonce que le principe dégagé par l'arrêt du 31 mai 1988 n'était pas entièrement nouveau, mais s'inscrivait dans une évolution jurisprudentielle constante destinée à protéger les cautions, la première chambre civile de la Cour de cassation ayant déjà eu l'occasion de rappeler qu'il résultait de la combinaison des articles 1326 et 2015 du code civil que les exigences relatives à la mention manuscrite ne constituaient pas de simples règles de preuve, mais avaient pour finalité la protection de la caution, de sorte que le notaire aurait dû être particulièrement vigilant et s'assurer de la régularité du mandat de caution donné en l'espèce, au regard des textes et de la jurisprudence en vigueur à la date de son acte ;

Qu'en se déterminant ainsi, alors qu'il était soutenu que, selon la jurisprudence, les règles énoncées par l'article 1326 du code civil, dans sa rédaction alors en vigueur, et par l'article 2015 du même code n'étaient pas applicables au mandat donné à un tiers de se rendre caution, sans rechercher si l'évolution de la jurisprudence interprétant ces dispositions et relative à la protection de la caution rendait prévisible, à la date de l'intervention du notaire, une évolution comparable de la jurisprudence interprétant les mêmes dispositions et relative à la protection de celui qui confiait à un tiers le mandat de souscrire en son nom un engagement de se porter caution par acte authentique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 février 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;

Condamne la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette toutes les demandes ;

 

Par albert.caston le 07/10/16

Le devoir d'investigation du notaire

 
Note N. Blanc, GP 2016, n° 34, p. 29, sur cass. n° 15-17.591 et 15-15.683.
 

Par albert.caston le 28/09/16

Devoir d'efficacité du notaire - préjudice - causalité - bénéfice de discussion

 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 22 septembre 2016
N° de pourvoi: 15-13.840

Publié au bulletin Cassation

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen relevé d'office, après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que la responsabilité des professionnels du droit ne présente pas un caractère subsidiaire ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, statuant sur renvoi après cassation (1re Civ., 17 octobre 2012, pourvoi n° 11-13.482), que, suivant acte authentique reçu le 28 novembre 1995 par M. X... (le notaire), assuré auprès de la société Mutuelles du Mans assurances (l'assureur), M. Y... a acquis deux parcelles de terrain ; que, par jugement devenu irrévocable, un tribunal de grande instance a ordonné l'expulsion de ce dernier de l'une des parcelles et la démolition de la maison d'habitation qu'il y avait édifiée, le propriétaire du fonds, qui l'avait acquis le 21 juin 1979, l'ayant revendiqué ; que M. Y... a assigné le notaire en responsabilité et en réparation, notamment, du préjudice résultant de l'injonction de supprimer la construction ;

Attendu que, pour limiter la réparation due par le notaire, avec la garantie de son assureur, à 10 % du préjudice subi, l'arrêt retient que M. Y..., tiers évincé, en s'abstenant de revendiquer, sur le fondement de l'article 555, alinéa 4, du code civil, sa qualité de constructeur de bonne foi dans le litige l'ayant opposé au propriétaire de la parcelle, moyen de défense qui lui aurait permis d'obtenir l'indemnisation de son préjudice au titre de la démolition, a commis une faute ayant concouru à hauteur de 90 % à la réalisation de son dommage ;

Qu'en statuant ainsi, alors que doit être réparé par le notaire qui a failli à son devoir d'assurer l'efficacité juridique de l'acte par lui reçu, le dommage directement causé par sa faute, quand bien même la victime aurait disposé, dans le procès engagé contre elle par un tiers en conséquence de la faute professionnelle de l'officier ministériel, d'un moyen de défense de nature à limiter les effets préjudiciables de la situation dommageable, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen unique :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 décembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France ;

Condamne M. X... et la société Mutuelles du Mans assurances aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 28/09/16

Vente immobilière - réticence dolosive de l'acquéreur - faute du notaire

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 15 septembre 2016
N° de pourvoi: 15-18.156

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, 27 novembre 2014), que, par acte authentique du 28 octobre 2009, dressé par M. X..., avec le concours de Mme Y..., notaires, M. et Mme Z... ont vendu à Mme A... une maison d'habitation ; qu'ayant constaté des inondations dès la prise de possession de l'immeuble, Mme A... a, après expertise, assigné M. et Mme Z... en garantie des vices cachés et les notaires en manquement à leur obligation d'information et de conseil ;

Sur les premier et second moyens du pourvoi principal de M. et Mme Z..., réunis, ci-après annexés :

Attendu que M. et Mme Z... font grief à l'arrêt de juger les clauses de non-garantie inopposables à Mme A... et de les condamner à lui payer le montant des travaux de reprise ainsi qu'une somme au titre de son préjudice de jouissance ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la seule cause des inondations était la défectuosité du réseau des eaux pluviales, qu'aucune faute d'entretien ou d'imprudence ne pouvait être reprochée à Mme A..., que les vendeurs, qui avaient habité l'immeuble pendant plus de dix années, n'avaient pu qu'avoir connaissance de cette non-conformité et du dysfonctionnement de ce réseau par fortes précipitations, qu'un contrôle par le service public de l'assainissement non collectif avait eu lieu en présence de M. Z... qui ne pouvait soutenir ne pas avoir été informé de la non-conformité du réseau d'assainissement des eaux usées et que les vendeurs avaient fait mentionner dans le « compromis de vente », puis dans l'acte de vente qu'aucun contrôle n'avait été effectué par la commune, ce qui était contraire à la réalité, la cour d'appel, qui n'a pas statué par des motifs hypothétiques, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que M. et Mme Z... ne pouvaient bénéficier des clauses de non-garantie stipulées à l'acte et qu'ils devaient être condamnés à garantir les désordres affectant les réseaux d'assainissement ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident de M. X... et de Mme Y..., ci-après annexé :

Attendu que les notaires font grief à l'arrêt de les condamner in solidum avec M. et Mme Z... à payer à Mme A... la somme due par ces derniers au titre des travaux de reprise, dans la limite de 10 000 euros ;

Mais attendu qu'est certain le dommage subi par une personne par l'effet de la faute d'un professionnel, alors même que la victime disposerait, contre un tiers, d'une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice ; qu'ayant relevé que les notaires avaient reçu l'acte authentique sans attendre la réponse de la mairie qui les aurait informés de ce que le réseau, qui avait fait l'objet d'un contrôle, n'était pas conforme, la cour d'appel a pu en déduire que cette faute avait privé l'acquéreur d'une perte de chance de pouvoir négocier le prix en fonction de cette non-conformité dont elle a souverainement fixé le montant ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. et Mme Z..., M. X... et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. et Mme Z..., M. X... et Mme Y... à payer la somme globale de 3 000 euros à Mme A... et rejette les autres demandes ;

 

Par albert.caston le 07/07/16
 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 29 juin 2016
N° de pourvoi: 15-17.591
Publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte reçu le 11 avril 2008, par M. X..., notaire à Issoudun, M. Y... (l'acquéreur) a acquis une maison d'habitation située à Chouday (Indre), dont le prix, payé par la comptabilité du notaire, a été remis le jour même aux vendeurs, M. Z... et son épouse, laquelle a déclaré être « sans profession » et exempte de toute procédure collective ; que, le 30 août suivant, Mme A..., notaire, lui a adressé une copie de l'acte notarié, tout en lui restituant un trop-perçu ; qu'assigné en inopposabilité de la vente par le mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de Mme Z..., prononcée par le tribunal de commerce de Nevers le 2 avril 2008 au titre de son activité d'exploitante d'un fonds de commerce à Cosne-sur-Loire (Nièvre), l'acquéreur a agi en responsabilité contre Mme A..., prise en qualité de successeur du notaire instrumentaire, et en garantie contre son assureur, la société Mutuelles du Mans assurances IARD (les MMA) ; qu'après avoir relevé appel d'un jugement du tribunal de grande instance de Châteauroux ayant déclaré irrecevable, pour défaut d'intérêt à agir, son action contre Mme A... et rejeté ses demandes dirigées contre l'assureur, l'acquéreur a assigné aux mêmes fins M. X... et les MMA, devant un tribunal d'un autre ressort, dont le juge de la mise en état, sur l'exception de connexité soulevée par les défendeurs, a, par une ordonnance du 5 juin 2013, confirmée en appel, décidé le dessaisissement en faveur de la cour d'appel de Bourges ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de déclarer son action irrecevable en ce qu'elle est dirigée contre Mme A..., alors, selon le moyen, que le notaire qui agit pour le compte et sous la responsabilité du titulaire de la charge est un officier public ; qu'en conséquence, il est responsable des conséquences dommageables de ses fautes ; qu'en confirmant le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action engagée par M. Y... à l'encontre de Mme A... en opposant une fin de non-recevoir pour défaut de droit d'agir aux motifs que le notaire n'agissait que pour le compte et sous la responsabilité du titulaire de la charge, la cour d'appel a violé l'article 122 du code de procédure civile et l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel ayant relevé, par motifs propres et adoptés, non critiqués, que Mme A..., dont la responsabilité était invoquée en la seule qualité de notaire successeur, n'avait pas à répondre personnellement des fautes notariales en cause, qui relevaient des obligations de rédacteur d'acte de son prédécesseur, en a déduit que l'acquéreur était sans intérêt à agir contre celle-ci ; que le moyen, qui critique un motif surabondant, est inopérant ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, si le notaire, recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ;

Attendu que, pour rejeter les demandes indemnitaires dirigées contre M. X... et son assureur, l'arrêt retient que, si l'agent immobilier, présent lors de la signature de l'acte, atteste que les vendeurs ont évoqué l'existence de leur restaurant de Cosne-sur-Loire en présence du notaire instrumentaire, cet élément n'est pas en contradiction avec les énonciations de l'acte selon lesquelles le mari a déclaré exercer la profession de « chef de cuisine », tandis que son épouse n'en déclarait aucune, ce qui est fréquemment le cas du conjoint collaborateur officieux ; qu'il ajoute que la profession déclarée par l'époux n'était pas de nature à faire naître une suspicion suffisante quant à l'existence d'une procédure collective à son égard ou à celui de son épouse, de sorte qu'en l'absence de tout élément concret permettant de douter de la véracité des déclarations des vendeurs quant à leur capacité commerciale, la responsabilité du notaire ne peut être retenue ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait au notaire de vérifier les déclarations des vendeurs sur leur capacité de disposer librement de leurs biens, notamment en procédant à la consultation des publications légales afférentes aux procédures collectives, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes indemnitaires présentées contre M. X... et la société Mutuelles du Mans assurances IARD, l'arrêt rendu le 5 février 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;

Condamne M. X... et la société Mutuelles du Mans assurances IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer à M. Y... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;