Par albert.caston le 11/03/16
 
Etude Sindres, D. 2016, p. 553.
 
Par albert.caston le 26/02/16
 
Note Zalewski-Sicard, GP 2016, n° 8, p. 82, sur cass. n° 14-29.655.
 
Par albert.caston le 26/02/16
 
Etude Zalewski-Sicard, GP 2016, n° 8, p. 66.
 
Par albert.caston le 25/02/16

Voir note Tournafond et Tricoire, RDI 2016, p. 230.

 

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 18 février 2016
N° de pourvoi: 15-12.706
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Ortscheidt, SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la SCP Anne-Marie A... et Roger X... et à la société MMA assurances IARD du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Nexity Lamy ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 13 novembre 2014),
qu'après avoir été démarchés par la société Patrimoine conseil du Centre, M. Y... et Mme Z... ont acquis plusieurs lots de copropriété d'un immeuble situé à Vierzon devant être réhabilité et transformé en résidence à usage d'habitation, l'acte authentique ayant été dressé par Mme A..., notaire ; que, pour financer cette acquisition, ils ont souscrit un prêt auprès de la Banque populaire Val-de-France ; que, les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'ayant pas été réalisés, les acquéreurs ont assigné la société Patrimoine conseil du Centre, depuis en liquidation judiciaire, la société Lamy, syndic de la copropriété, la SCP Duterrail A..., devenue la SCP A... et X... (la SCP), et son assureur, la société Mutuelles du Mans assurances (la MMA), ainsi que la Banque populaire Val-de-France en annulation de l'acte de vente et dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCP et la MMA font grief à l'arrêt d'annuler la vente conclue entre la société Patrimoine conseil du Centre et M. Y... et Mme Z... et de les condamner in solidum à payer diverses sommes, alors, selon le moyen :

1°/ que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes tant du « compromis de vente » que de l'acte authentique de vente, qui constituaient la loi des parties, la venderesse n'avait pris aucun engagement de réaliser les travaux, dont les acquéreurs ne s'étaient pas engagés à lui payer le montant, lequel n'était pas inclus dans le prix de vente ; qu'en retenant, néanmoins, que la vente devait être requalifiée en vente en l'état futur d'achèvement, aux motifs inopérants que des « documents précontractuels », auxquels les actes de vente ne se référaient pas, avaient été établis, décrivant un état futur des immeubles et mentionnant des travaux chiffrés, le coût des travaux « à la charge des acquéreurs » démontrant qu'ils était importants, nécessaires à la destination de l'immeuble, et modifiaient substantiellement l'aménagement intérieur de l'immeuble, et un « prévisionnel » existant pour des travaux de construction-réhabilitation, dont une part significative aurait été à la charge de la venderesse, qui aurait dû financer les travaux de viabilisation, dits « de réseaux », la cour d'appel a violé les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;

2°/ que la souscription d'un engagement contractuel suppose une manifestation de volonté de s'engager ; qu'en se bornant à relever qu'après avoir acquis la propriété de l'ensemble immobilier pour 250 000 euros, la venderesse avait chiffré sa revente à 974 883 euros, pour en déduire que la différence incluait nécessairement des « travaux à sa charge », la cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à caractériser en engagement de la venderesse à prendre en charge des travaux de construction-réhabilitation de près de 700 000 euros, la cour d'appel a violé les articles 1101 et 1134 du code civil ;

3°/ qu'il n'est d'engagement contractuel sans volonté de s'engager ; qu'en se bornant à relever qu'un « prévisionnel » aurait existé « pour des travaux de construction-réhabilitation, dont une part significative (près de 700 000 euros) » aurait été à la charge de la venderesse, la cour d'appel, qui n'a ainsi caractérisé aucun engagement de la venderesse à réaliser ces travaux, a violé les articles 1101 et 1134 du code civil ;

4°/ que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; que de simples travaux de viabilisation ne constituent pas des travaux d'édification d'un immeuble ; qu'en se bornant à retenir qu'il serait résulté de « documents précontractuels » que la venderesse devait financer les travaux de viabilisation de l'immeuble, pour requalifier la vente en vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a violé les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le vendeur avait fait établir un programme de réhabilitation comportant un descriptif des travaux, tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives, avec l'existence d'un prévisionnel dont une part significative était à sa charge, et qu'il devait financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité à l'immeuble, de distribuer les fluides et d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau, le prix de vente incluant le foncier et ses aménagements, et relevé que les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le vendeur en qualité de maître d'oeuvre selon des plans réalisés par lui avant la vente et que celui-ci avait obtenu le permis de construire correspondant et choisi les entreprises intervenantes, la cour d'appel a pu en déduire qu'il s'agissait d'une vente d'immeuble à construire conclue en l'état futur d'achèvement et devant être annulée en l'absence des mentions légales imposées par la loi ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que la SCP et la MMA font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer diverses sommes à M. Y... et Mme Z... et à la Banque populaire Val-de-France, alors, selon le moyen :

1°/ que le devoir de conseil du notaire s'exerce en considération de l'intention déclarée des parties et des faits dont il a connaissance ; qu'en retenant que le notaire avait manqué à ses obligations en omettant de conseiller aux parties de conclure une vente en l'état futur d'achèvement, sans constater que, bien qu'il ne soit pas intervenu dans la négociation préalable à la conclusion de la vente et n'ait été requis que pour authentifier la vente, il aurait eu connaissance des « documents précontractuels » qui, selon elle, aurait imposé la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'en retenant, pour dire qu'il aurait dû conseiller la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement, que le notaire ne pouvait se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors qu'ils étaient chiffrés dans « la promesse de vente », bien qu'aucun engagement de la venderesse de réaliser ces travaux n'ait été stipulé aux termes de cet acte, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;

3°/ que la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble envers l'acquéreur, tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes du « compromis de vente », le montant des « travaux à financer » n'était pas inclus dans le prix de vente des lots mais, au contraire, clairement distingué de ce prix, ce qui excluait que la venderesse se soit engagée à les réaliser en contrepartie du paiement de leur prix ; qu'en retenant que le notaire aurait dû conseiller la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement au vu du chiffrage de ces travaux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du code civil, ensemble les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;

4°/ que, sauf accord contraire des parties, la vente opère transfert de propriété de la chose vendue dans l'état où elle se trouve au jour de l'échange des consentements ; qu'en affirmant, pour dire que le notaire avait manqué à ses obligations, qu'une contradiction aurait existé entre le « compromis de vente », précisant que la vente était réalisée « dans l'état, les parties en présence en avant parfaitement connaissance », et l'acte authentique de vente, qui ne comportait pas cette mention, et qu'en conséquence, la vente « n'avait pas été faite « en l'état » », la cour d'appel a violé l'article 382 du code civil, ensemble l'article 1583 du même code ;

Mais attendu qu'ayant relevé que Mme A..., qui avait dressé tous les actes de vente, ne pouvait méconnaître les dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient lors d'une vente d'un immeuble inhabitable et non divisé devant faire l'objet d'une complète réhabilitation, ni se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors qu'ils étaient chiffrés dans la promesse de vente, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que le notaire avait commis une faute en ne proposant pas aux parties le cadre juridique approprié qui aurait permis aux acquéreurs de bénéficier de la garantie d'achèvement ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que la SCP et la MMA font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer diverses sommes à M. Y... et Mme Z..., alors, selon le moyen, que la restitution du prix consécutive à l'annulation d'une vente ne constitue pas un préjudice indemnisable, le notaire pouvant seulement être tenu de garantir la restitution si et dans la mesure où il est prouvé qu'elle ne peut être obtenue du vendeur ; qu'en condamnant in solidum le notaire et son assureur au paiement de la somme mise à la charge de la venderesse au titre du prix payé et de ses accessoires, sans constater que les acquéreurs ne pouvaient obtenir, même partiellement, le paiement de leur créance à l'encontre de la venderesse, à l'issue de la procédure de liquidation judiciaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu que, si la restitution du prix, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée des vendeurs ; que la cour d'appel, qui a constaté que la société Patrimoine conseil du Centre était en liquidation judiciaire, a pu en déduire que la SCP et son assureur devaient être condamnés in solidum au paiement du prix de vente et de ses accessoires ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCP Anne-Marie A... et Roger X... et la société Mutuelles du Mans assurances IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP Anne-Marie A... et Roger X... et la société Mutuelles du Mans assurances IARD à payer la somme globale de 3 000 euros à M. Y... et Mme Z... ; rejette les autres demandes ;

 

 
Par albert.caston le 23/02/16
Note Bury, GP 2016, n° 21, p. 60.
 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 18 février 2016
N° de pourvoi: 15-12.719
Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Ortscheidt, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la SCP Anne-Marie Y... et Roger A... et à la société Mutuelles du Mans assurances IARD du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Nexity Lamy et la société Forus finance ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 13 novembre 2014),
qu'après avoir été démarchés par la société Patrimoine conseil du Centre, M. et Mme X... ont acquis un lot de copropriété d'un immeuble situé à Vierzon devant être réhabilité et transformé en résidence à usage d'habitation, l'acte authentique ayant été dressé par Mme Y..., notaire ; que, pour financer cette acquisition, ils ont souscrit un prêt auprès de la Caisse de crédit mutuel de Vierzon ; que, les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'ayant pas été réalisés, les acquéreurs ont assigné la société Patrimoine conseil du Centre, depuis en liquidation judiciaire, la société Lamy, syndic de la copropriété, la SCP Z... Y..., devenue la SCP Y... et A... (la SCP), et son assureur, la société Mutuelles du Mans assurances (la MMA), ainsi que la Caisse de crédit mutuel de Vierzon en annulation de l'acte de vente et en dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu que la SCP et la MMA font grief à l'arrêt d'annuler la vente conclue entre la société Patrimoine conseil du Centre et M. et Mme X... et de les condamner in solidum à payer diverses sommes, alors, selon le moyen :

1°/ que l'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que la cour d'appel n'a pas statué sur les circonstance de l'affaire, relative à la vente d'un lot dépendant d'un ensemble immobilier situé à Vierzon, cadastré section CW n° 364, lieu-dit..., d'une contenance de 1 a 38 ca, mais sur celles d'une affaire différente, relative à la vente de lots d'un ensemble immobilier situé à Vierzon « cadastré section DM n° 262,... et..., d'une contenance totale de 14 a 18 ca » ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 462 du code de procédure civile et l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

2°/ que le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; qu'en fondant sa décision sur un « programme de réhabilitation : « Résidence Les Quais de l'Yèvre-.../... » », un « prévisionnel » pour des travaux de « construction-réhabilitation » et un « courrier de l'architecte du 2 novembre 2008 » qui, n'ayant été produits par aucune des parties, n'étaient pas dans le débat, la cour d'appel a violé l'article 7 du code de procédure civile ;

3°/ que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes tant du « compromis de vente » que de l'acte authentique de vente, qui constituaient la loi des parties, la venderesse n'avait pris aucun engagement de réaliser les travaux, dont les acquéreurs ne s'étaient pas engagés à lui payer le montant, lequel n'était pas inclus dans le prix de vente ; qu'en retenant, néanmoins, que la vente devait être requalifiée en vente en l'état futur d'achèvement, aux motifs inopérants que la venderesse avait effectué les formalités nécessaires pour l'obtention d'un permis de construire et que des « documents précontractuels », auxquels les actes de vente ne se référaient pas, avaient été établis, décrivant un état futur des immeubles et mentionnant des travaux chiffrés, importants, nécessaires à la destination de l'immeuble et modifiant substantiellement l'aménagement intérieur de l'immeuble, la venderesse devant financer ses travaux de viabilisation, la cour d'appel a violé les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;

4°/ que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; que de simples travaux de viabilisation ne constituent pas des travaux d'édification d'un immeuble ; qu'en se bornant à retenir qu'il serait résulté de « documents précontractuels » que la venderesse devait financer les travaux de viabilisation de l'immeuble, pour requalifier la vente en vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a violé les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu, d'une part, que le moyen dénonce une erreur matérielle qui, pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 462 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que le vendeur avait fait établir un programme de réhabilitation comportant un descriptif des travaux, tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives, avec l'existence d'un prévisionnel dont une part significative était à sa charge, et qu'il devait financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité à l'immeuble, de distribuer les fluides et d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau, le prix de vente incluant le foncier et ses aménagements, et relevé que les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le vendeur en qualité de maître d'oeuvre selon des plans réalisés par lui avant la vente et que celui-ci avait obtenu le permis de construire correspondant et choisi les entreprises intervenantes, la cour d'appel a pu en déduire qu'il s'agissait d'une vente d'immeuble à construire conclue en l'état futur d'achèvement et devant être annulée en l'absence des mentions légales imposées par la loi ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal :

Attendu que la SCP et la MMA font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer diverses sommes à M. et Mme X... et à la Caisse de crédit mutuel de Vierzon, alors, selon le moyen :

1°/ que le devoir de conseil du notaire s'exerce en considération de l'intention déclarée des parties et des faits dont il a connaissance ; qu'en retenant que le notaire avait manqué à ses obligations en omettant de conseiller aux parties de conclure une vente en l'état futur d'achèvement, sans constater que, bien qu'il ne soit pas intervenu dans la négociation préalable à la conclusion de la vente et n'ait été requis que pour authentifier la vente, il aurait eu connaissance des « documents précontractuels » qui, selon elle, aurait imposé la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'en retenant, pour dire qu'il aurait dû conseiller la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement, que le notaire ne pouvait se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors qu'ils étaient chiffrés dans « la promesse de vente », bien qu'aucun engagement de la venderesse de réaliser ces travaux n'ait été stipulé aux termes de cet acte, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;

3°/ que la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble envers l'acquéreur, tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes du « compromis de vente », le montant des « travaux à financer » n'était pas inclus dans le prix de vente des lots mais, au contraire, clairement distingué de ce prix, ce qui excluait que la venderesse se soit engagée à les réaliser en contrepartie du paiement de leur prix ; qu'en retenant que le notaire aurait dû conseiller la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement au vu du chiffrage de ces travaux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du code civil, ensemble les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;

4°/ que, sauf accord contraire des parties, la vente opère transfert de propriété de la chose vendue dans l'état où elle se trouve au jour de l'échange des consentements ; qu'en affirmant, pour dire que le notaire avait manqué à ses obligations, qu'une contradiction aurait existé entre le « compromis de vente », précisant que la vente était réalisée « dans l'état, les parties en présence en avant parfaitement connaissance », et l'acte authentique de vente, qui ne comportait pas cette mention, et qu'en conséquence, la vente « n'avait pas été faite « en l'état » », la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 1583 du même code ;

Mais attendu qu'ayant relevé que Mme Y..., qui avait dressé tous les actes de vente, ne pouvait méconnaître les dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient lors d'une vente d'un immeuble inhabitable et non divisé devant faire l'objet d'une complète réhabilitation, ni se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors qu'ils étaient chiffrés dans la promesse de vente, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que le notaire avait commis une faute en ne proposant pas aux parties le cadre juridique approprié qui aurait permis aux acquéreurs de bénéficier de la garantie d'achèvement ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen du pourvoi principal :

Attendu que la SCP et la MMA font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer diverses sommes à M. et Mme X..., alors, selon le moyen, que la restitution du prix consécutive à l'annulation d'une vente ne constitue pas un préjudice indemnisable, le notaire pouvant seulement être tenu de garantir la restitution si et dans la mesure où il est prouvé qu'elle ne peut être obtenue du vendeur ; qu'en condamnant in solidum le notaire et son assureur au paiement de la somme mise à la charge de la venderesse au titre du prix payé et de ses accessoires, sans constater que les acquéreurs ne pouvaient obtenir, même partiellement, le paiement de leur créance à l'encontre de la venderesse, à l'issue de la procédure de liquidation judiciaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu que, si la restitution du prix, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée des vendeurs ; que la cour d'appel, qui a constaté que la société Patrimoine conseil du Centre était en liquidation judiciaire, a pu en déduire que la SCP et son assureur devaient être condamnés in solidum au paiement du prix de vente et de ses accessoires ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident :

Attendu que la Caisse de crédit mutuel de Vierzon fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement du préjudice subi du fait de l'annulation du contrat de prêt correspondant au montant des intérêts au taux contractuel de l'emprunt, alors, selon le moyen, que le notaire qui, par sa faute, a causé l'annulation d'une vente immobilière et du contrat de prêt souscrit par l'acquéreur pour la financer, doit indemniser la banque de la perte des intérêts conventionnels auxquels elle avait droit en vertu de ce dernier contrat ; qu'en retenant, pour limiter à 3 000 euros l'indemnité due à la Caisse de crédit mutuel de Vierzon en réparation de son préjudice de perte des intérêts conventionnels résultant de l'annulation, par suite de la faute de Mme Y..., du prêt qu'elle avait consenti aux époux X... que ce préjudice ne pouvait constituer qu'une perte de chance de percevoir lesdits intérêts conventionnels si le contrat n'avait pas été annulé, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que l'annulation du contrat de vente entraînait la nullité du contrat accessoire de prêt et que la Caisse de crédit mutuel de Vierzon pouvait solliciter le montant du capital prêté qui n'avait pas encore été amorti, la cour d'appel a pu en déduire que la perte de gain que l'établissement bancaire pouvait espérer par le biais des intérêts conventionnels constituait une perte de chance dont elle a souverainement fixé le montant ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP Anne-Marie Y... et Roger A... et la société MMA assurances IARD à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette les autres demandes ;

 

 
Par albert.caston le 22/02/16
 
Voir cass. n° 14-26.245 et 15-11.115.
 
Par albert.caston le 10/02/16

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 3 février 2016
N° de pourvoi: 15-10.219
Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Ghestin, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 20 octobre 2014), que, suivant acte reçu le 9 mai 2000 par M. X..., notaire associé au sein de la SCP Y...-Z...et X...(le notaire), Mme A...(la venderesse) a vendu à la SCI Les Vieilles Halles (l'acquéreur) un immeuble à usage commercial et d'habitation ; que l'acte de vente comportait une clause excluant la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments ; que, postérieurement à la vente, ce bien a été donné à bail commercial à M. B... (le preneur) par l'acquéreur ; qu'à l'occasion de travaux réalisés dans les lieux par le preneur, des vices cachés ont été découverts ; que, par arrêt du 3 septembre 2009, l'acquéreur a été déclaré responsable du préjudice subi par le preneur et condamné à le réparer, et que son appel en garantie dirigé contre la venderesse a été rejeté ; qu'il a, alors, assigné le notaire en responsabilité et indemnisation, pour manquement à son obligation de conseil ;

Attendu que l'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;

Attendu que l'arrêt relève, par motifs propres et adoptés, que la clause excluant la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments insérée dans l'acte de vente est particulièrement claire et précise et rédigée dans des termes aisément compréhensibles, ne comportant aucun caractère technique pour un acquéreur non averti et lui permettant, ainsi, de prendre conscience de la portée de son engagement lorsqu'il a acquiescé aux différentes conditions en paraphant chacune des pages de l'acte, et que cette clause a été validée par l'arrêt du 3 septembre 2009, en raison de la bonne foi de la venderesse non professionnelle ; que l'arrêt ajoute que la lecture de l'acte a été faite par le notaire aux parties et que les termes non ambigus de cette clause ne portaient pas à explication spécifique de sa part, chacune des parties étant en mesure de comprendre son sens et sa portée ; que, de ces constatations et appréciations souveraines, la cour d'appel a pu déduire, sans inverser la charge de la preuve, que le notaire n'avait pas manqué à ses obligations professionnelles ; que le moyen, inopérant en sa troisième branche qui critique des motifs surabondants, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Les Vieilles Halles aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 10/02/16

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 3 février 2016
N° de pourvoi: 14-20.201
Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société Stade bâtiment de ce qu'elle se désiste de son pourvoi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 27 mars 2014), que, suivant acte reçu le 6 février 1998 par M. Z... , notaire, M. X..., a acquis des consorts Y... et X..., ses coïndivisaires, diverses parcelles de terre ainsi qu'une maison d'habitation, l'une des parcelles étant destinée à l'exploitation de la société Stade bâtiment constituée entre lui-même et son épouse ; que, le même jour, M. Z... avait dressé un acte de notoriété, aux termes duquel deux témoins avaient attesté que les consorts Y... et X... avaient acquis la propriété de ces biens par prescription trentenaire, cet acte étant la référence exclusive mentionnée dans l'origine de propriété ; que le conservateur des hypothèques ayant refusé la publication de la vente, M. X... a assigné M. Z... et son successeur, la SCP D...Jérôme et D...-E...Martine, en responsabilité ; que la société Stade bâtiment est intervenue volontairement à l'instance ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes tendant à voir condamner solidairement M. Z... et la SCP D...Jérôme et D...-E...Martine à l'indemniser de son préjudice alors, selon le moyen :

1°/ que le notaire ayant manqué à ses obligations professionnelles est tenu de réparer l'intégralité des conséquences dommageables de ses différents manquements sans qu'il en résulte pour la victime ni perte ni profit ; qu'en énonçant, pour débouter M. X... de ses demandes indemnitaires, qu'il avait uniquement perdu une chance d'avoir pu renoncer à signer l'acte de cession des droits indivis et à faire l'acquisition des biens litigieux s'il avait été informé au préalable des risques de non-publication de cet acte, tout en relevant, par motifs adoptés, que non seulement M. Z... avait manqué à son devoir de conseil avant de rédiger l'acte pour lequel il était requis en n'opérant pas les vérifications nécessaires sur les droits de propriété des parties à l'acte mais que de plus, postérieurement à la rédaction de l'acte, il n'avait pas informé M. X... des difficultés de publication qu'il avait rencontrées et n'avait pas attiré son attention sur les démarches qui devaient être engagées pour régulariser la situation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il résultait que le préjudice subi par M. X... n'avait pas uniquement sa source dans un manquement du notaire à son devoir de conseil avant la conclusion de la vente mais également dans une faute commise postérieurement à celle-ci, de sorte que son préjudice ne se limitait pas à une perte de chance de renoncer à l'acquisition, et a ainsi violé l'article 1382 du code civil ;

2°/ qu'en se bornant encore à énoncer, pour écarter la responsabilité de la SCP D...et D...-E..., que si cette dernière n'avait pas répondu en temps utile aux sollicitations de M. X... pour procéder à la régularisation de l'acte de vente, cette inertie était sans rapport avec la réalisation du préjudice qu'il avait subi tenant à la perte de chance d'avoir pu renoncer à une vente impubliable, dès lors que la SCP D...et D...-E...n'était pas en mesure de procéder à la régularisation de la publication telle qu'elle était demandée par M. X... compte tenu de la complexité de la situation et de la nécessité de procéder à des actes préalables que les demandeurs n'avaient pas sollicité, sans rechercher si le retard avec lequel la SCP D...et D...-E...l'avait avisé des difficultés rencontrées et des moyens d'y remédier ne lui avait pas causé un préjudice propre et distinct, la cour d'appel a privé sa décision de base légale, au regard de l'article 1382 du code civil ;

3°/ que le juge qui refuse d'indemniser un préjudice dont il a pourtant constaté l'existence commet un déni de justice ; qu'en se bornant à énoncer, pour débouter M. X... de ses demandes indemnitaires, que M. Z... ne saurait se voir condamner à réparer le préjudice matériel de ce dernier tiré de l'impossibilité dans laquelle il est de vendre le bien acquis et de son préjudice moral tiré de l'inopposabilité de son acte de propriété et de l'impossibilité dans laquelle il est de disposer et d'utiliser sa propriété comme il le voudrait, dans la mesure où sans la faute du notaire, M. X... aurait été informé du caractère impubliable de l'acte dressé et n'aurait par conséquent pas procédé à son acquisition, tout en retenant que M. X... avait perdu une chance certaine, même faible, d'avoir pu renoncer à faire l'acquisition s'il avait été informé au préalable des risques de non-publication d'un tel acte, la cour d'appel qui a ainsi refusé d'indemniser M. X... de la perte de chance de renoncer à la vente, dont elle a pourtant constaté l'existence en son principe, a violé l'article 4 du code civil ;
Mais attendu, d'abord, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'acte de notoriété acquisitive avait été dressé à la demande de tous les indivisaires, afin d'éviter des règlements de succession qui n'avaient jamais été effectués, et que les difficultés survenues lors de la demande de publication de l'acte de vente étaient consécutives à la complexité de la situation juridique des biens cédés, laquelle nécessitait de procéder à des actes préalables qui n'avaient pas été demandés, c'est à bon droit que la cour d'appel a retenu que les fautes des notaires ayant consisté à ne pas avoir averti M. X... des risques d'un défaut de publication de la vente et à ne pas l'avoir informé, après la rédaction de l'acte, des difficultés rencontrées et des moyens d'y remédier, n'avaient pu causer à ce dernier que la perte d'une chance de renoncer à la conclusion de l'acte litigieux ;

Qu'ensuite, M. X... ayant, dans ses écritures, seulement demandé la réparation de l'intégralité de son préjudice, en excluant l'éventualité de l'existence d'une perte de chance, le grief formulé par la troisième branche, contraire à la thèse par lui développée devant les juges du fond, est irrecevable ;

D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 27/01/16
 
Note Tournafond et Tricoire, RDI 2016, n° 3, p. 33, sur cass. n° 14-12.369.
 
Par albert.caston le 19/01/16
 
Voir note Cornille, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2016, n° 1, p. 34.

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 25 novembre 2015
N° de pourvoi: 14-22.102
Publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
Me Brouchot, SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. X...du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme Y... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 15 mai 2014), que M. X...(l'acquéreur) qui, en vertu d'une promesse synallagmatique de vente négociée et rédigée par la société Agence Albert 1er immobilier, devenue la société Foncia Languedoc Provence (l'agent immobilier), mandataire des vendeurs, s'était engagé à acheter, sous diverses conditions suspensives, une maison d'habitation avec dépendances à un certain prix, a, après avoir découvert que divers ouvrages contrevenaient aux règlements d'urbanisme ou aux prescriptions de permis de construire dont l'acte préparatoire ne faisait pas mention, refusé de signer l'acte authentique et engagé de nouvelles négociations à l'issue desquelles il a acquis l'immeuble à un prix moindre, suivant acte reçu par M. Z... (le notaire), le 7 avril 2006 ; que, faute de consignation par l'acquéreur d'une somme suffisante, cet acte n'a été publié que le 11 décembre 2007, aux frais avancés du notaire et de son assureur, la société Mutuelles du Mans assurances IARD (l'assureur), qui, ayant acquitté les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière, ont assigné en remboursement l'acquéreur, débiteur conventionnel de « tous les frais, droits et émoluments de l'acte, de ses suites et de ses conséquences » ainsi que l'agent immobilier, séquestre du dépôt de garantie, auquel ils reprochaient de l'avoir indûment conservé en paiement de sa rémunération ; que l'acquéreur a reconventionnellement opposé, au notaire, la déchéance du droit de recouvrer les frais de la vente, faute d'avoir exigé une consignation conforme aux prescriptions de l'article 6 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires, et, à l'agent immobilier qui lui réclamait le solde de sa commission, divers manquements à ses obligations d'information et de conseil ;

Sur le premier moyen :

Attendu que l'acquéreur fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à l'assureur la somme de 37 036, 20 euros, au titre des frais de publication, et au notaire celle de 5 781, 80 euros, au titre de la franchise restée à sa charge, alors, selon le moyen :

1°/ que dans ses conclusions délaissées, M. X...faisait valoir que le notaire disposait de la somme nécessaire pour payer les frais d'enregistrement et de publication et qu'en réalité il avait, à tort utilisé cette somme à d'autres fins, ne s'étant au demeurant jamais plaint auprès du conseil du notaire qu'il manquait des fonds pour ce paiement ; qu'en n'ayant pas répondu à ces conclusions opérantes qui démontraient la faute du notaire et l'absence de toute faute de M. X...qui avait ainsi réglé entre les mains du notaire les frais d'enregistrement et de publication, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que la méconnaissance par le notaire de l'obligation de consigner une somme suffisante pour assurer le paiement des frais, droits, déboursés et émoluments constitue une faute professionnelle engageant sa responsabilité civile ; qu'est alors refusé au notaire le droit d'obtenir le paiement des émoluments et déboursés qui lui sont dus ; que pour condamner M. X..., acquéreur, au paiement des frais de publication réglés par le notaire, la cour d'appel a considéré que cette faute n'avait pas porté préjudice à l'acquéreur dont l'obligation au paiement d'une telle somme découlait de l'acquisition, qu'en statuant de la sorte quand elle avait pourtant relevé que le notaire avait commis une faute consistant en l'absence de consignation suffisante de sorte qu'il ne pouvait en réclamer le paiement, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 6 du décret du 8 mars 1978 ;

Mais attendu que le notaire qui s'abstient, avant de recevoir un acte, de faire consigner une somme suffisante pour le paiement des frais, droits, déboursés ou émoluments, en méconnaissance des prescriptions de l'article 6 du décret du 8 mars 1978, n'est pas déchu du droit d'en réclamer le paiement à l'acquéreur redevable de ces sommes ; qu'il peut seulement se voir opposer cette faute, et, le cas échéant, une exception de compensation par la partie à laquelle le défaut de consignation porte préjudice ; qu'ayant, d'une part, relevé qu'une fois le prix convenu remis aux vendeurs, les fonds restant en la possession du notaire étaient insuffisants pour procéder à la publication de l'acte, d'autre part, retenu que l'obligation de payer les droits d'enregistrement et taxes de publication, que l'acte authentique mettait à la charge de l'acquéreur, était la conséquence de l'acquisition et non celle d'une faute du notaire, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées, en a exactement déduit que l'acquéreur, auquel ni la tardiveté de la publication de l'acte ni l'absence de consignation suffisante n'avaient préjudicié, devait rembourser au notaire et à son assureur l'intégralité des droits dont ils avaient fait l'avance ; d'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu que ce moyen, dirigé contre l'agent immobilier, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que l'acquéreur fait encore grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, que l'agent immobilier est tenu de procéder à toutes les vérifications utiles ou nécessaires, recueillir et communiquer toutes les données susceptibles de peser sur le consentement des parties comme les éléments relatifs aux caractéristiques ou attributs techniques ou juridiques du bien sur lequel porte l'opération considérée sauf à voir sa responsabilité engagée envers les parties ; qu'aussi, en affirmant, pour débouter M. X..., acquéreur, de ses demandes dirigées à l'encontre de l'agent immobilier, que celui-ci n'était pas tenue de s'assurer de la conformité des travaux aux règlements d'urbanisme ni de rechercher si des bâtiments étaient ou non conformes aux permis de construire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 janvier 1972 ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la promesse de vente, dont le descriptif des immeubles était matériellement exact, n'indiquait ni la date de leur construction ni celle de leur achèvement, puis souverainement estimé qu'il n'était pas établi qu'à la date de la signature de cet acte, l'agent immobilier avait eu connaissance des travaux d'agrandissement réalisés par les auteurs de ses mandants dix ans plus tôt, a pu en déduire que cet intermédiaire, qui n'était pas un professionnel de la construction, n'avait pas, pour satisfaire à son devoir d'information et de conseil, à vérifier la conformité de ces travaux aux prescriptions de permis de construire dont elle ignorait l'existence, ni, en l'absence d'éléments faisant apparaître une difficulté sur ce point, à s'assurer que l'implantation des ouvrages répondait aux règlements d'urbanisme ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., et condamne celui-ci à payer la somme globale de 3 000 euros à M. Z... et à la société Mutuelles du Mans assurances IARD, et la même somme à la société Foncia Languedoc Provence venant aux droits de la société Agence Albert 1er immobilier ;