Par albert.caston le 03/10/17

Sous-traitance - caution personnelle solidaire

Notes :

- Sizaire, Constr.-urb., 2017-11, p. 29,

- Desolneux, RLDC 2017-11, p. 9.

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 14 septembre 2017
N° de pourvoi: 16-18.146

Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Foussard et Froger, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 avril 2016), que, le 15 mars 2012, la société Les Travaux des Hauts-de-Seine (THS), chargée de travaux de construction, a sous-traité la réalisation du lot cloison, doublage et faux-plafond à la société MPB ; que, le 4 avril 2012, la société THS a obtenu la caution personnelle et solidaire de la Société générale pour une durée de dix-sept mois ; que, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 18 mars 2013, la société MPB a mis en demeure la société THS de lui payer les sommes dues au titre des situations du 20 janvier 2013 et du 20 février 2013 et a adressé au maître de l'ouvrage et à la caution copie de cette mise en demeure ; que, se prévalant d'une lettre du 12 avril 2012 par laquelle le gérant de la société MPB lui avait donné « mainlevée » du cautionnement, la Société générale a refusé sa garantie ; que, la société THS ayant été mise en liquidation judiciaire le 16 mai 2013, la société MPB a déclaré sa créance et assigné la caution en paiement de celle-ci ;

Attendu que la Société générale fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ que si le sous-traitant ne peut renoncer aux dispositions d'ordre public de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975, il peut valablement, en cours d'exécution du contrat, décharger la caution de l'engagement que cette dernière a pris à son profit en vertu de l'article 14 de ladite loi ; que, pour dire qu'était nul l'acte du 12 avril 2012 aux termes duquel la société MPB, sous-traitant d'un marché de travaux que lui avait confié la société THS, avait donné mainlevée du cautionnement que lui avait consenti la Société générale en garantie des sommes qui leur seraient dues par l'entrepreneur principal, la cour d'appel a retenu qu'en application de l'article 15 de la loi du 31 décembre 1975, sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec aux dispositions de cette loi, ce qui exclurait la remise volontaire ou la décharge conventionnelle de l'article 1324 du code civil, de sorte qu'il n'était pas possible aux parties de convenir d'une mainlevée conventionnelle de la caution ; qu'en statuant de la sorte, quand la mainlevée par la société MPB du cautionnement fourni par la Société générale, dont il n'était pas contesté qu'elle était intervenue postérieurement à la conclusion du contrat, ne constituait pas une renonciation du sous-traitant aux dispositions de la loi du 31 décembre 1975 et était par conséquent valable, la cour d'appel a violé les articles 14 et 15 de la loi du 31 décembre 1975 ;

2°/ que le cautionnement par un établissement agréé ne constitue que l'une des modalités possibles de la garantie de paiement qui doit être fournie au sous-traitant en vertu de l'article 14 de la loi du 31 décembre 1975, l'autre étant la délégation du maître de l'ouvrage au sous-traitant dans les termes de l'article 1275 du code civil ; qu'en jugeant que la caution prévue à l'article 14 de la loi sur la sous-traitance était impérative, de sorte qu'était exclue la décharge conventionnelle du cautionnement consenti par la Société générale, en application de l'article 1234 du code civil, la cour d'appel a violé les dispositions précitées, ensemble l'article 15 de la loi du 31 décembre 1975 ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement retenu que la seule exception à l'obligation de fournir une caution était la délégation du maître de l'ouvrage, la cour d'appel, devant laquelle la Société générale n'a pas soutenu qu'une délégation de paiement avait été effectivement mise en place au profit de la société MPB ni qu'une autre caution avait été réellement substituée à la première, en a déduit à bon droit que les sommes dues à ce sous-traitant devaient être garanties par une caution personnelle et solidaire obtenue par l'entrepreneur principal auprès d'un établissement qualifié ;

Attendu, d'autre part, que, les dispositions d'ordre public de la loi du 31 décembre 1975 interdisant toute renonciation ou remise conventionnelle accordée par le sous-traitant à la caution, la cour d'appel a exactement retenu que la « mainlevée » donnée le 12 avril 2012 par la société MPB était nulle et que la Société générale ne pouvait s'en prévaloir pour dénier sa garantie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Société générale aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société générale et la condamne à payer à la société MPB la somme de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 01/07/17

 Vente immobilière - assignation en nullité - obligation de publication
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 22 juin 2017
N° de pourvoi: 16-13.651
Publié au bulletin Rejet

M. Louvel (premier président), président
Me Le Prado, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, qui est recevable comme étant de pur droit :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 7 janvier 2016), que, par acte du 7 juin 2013, Mme X...a vendu une parcelle agricole à M. Y...; que, par assignation du 12 septembre 2013, le GAEC Saint Sébastien a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de la vente et substitution à l'acquéreur ;

Attendu que le GAEC Saint Sébastien fait grief à l'arrêt de déclarer sa demande irrecevable, alors, selon le moyen :

1°/ que le droit d'accès au juge, corollaire du droit au procès équitable, ne peut se voir apporter de limitations procédurales qui ne soient pas strictement nécessaires à la bonne administration de la justice ; que, pour déclarer irrecevable la demande du GAEC tendant à l'annulation de la vente immobilière intervenue le 7 juin 2013, la cour d'appel, par motifs propres et adoptés des premiers juges, a retenu qu'en vertu de l'article 30-5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, combiné à l'article 28 du décret, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultants d'un acte de vente immobilière ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées ou s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité ; qu'ayant constaté qu'il n'était pas justifié que l'assignation devant le tribunal paritaire des baux ruraux avait été publiée au service de la publicité foncière, la cour d'appel en a déduit que la demande du GAEC tendant à l'annulation d'une vente immobilière était irrecevable ; qu'en statuant de la sorte, quand cette sanction prononcée de manière automatique à raison du non-accomplissement d'une formalité procédurale portait une atteinte excessive au droit d'accès au juge, la cour d'appel a violé l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme, ensemble les articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 et l'article 885 du code de procédure civile ;

2°/ que commet un excès de pouvoir le juge qui statue au fond sur une demande qu'il a déclarée irrecevable ; qu'en jugeant, par motifs supposément adoptés du tribunal, que le GAEC ne démontrait pas être titulaire d'un bail sur la parcelle litigieuse et disposer en conséquence d'un droit de préemption, quand elle avait préalablement déclaré irrecevable la demande du GAEC tendant à l'annulation de la vente immobilière du 7 juin 2013, la cour d'appel a commis un excès de pouvoir et violé les articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 et l'article 885 du code de procédure civile, ensemble l'article L. 412-1 du code rural ;

Mais attendu, d'une part, que l'obligation de publier une assignation en nullité de vente immobilière dans les registres du service chargé de la publicité foncière, prévue à peine d'irrecevabilité de la demande, ne porte pas atteinte à la substance même du droit d'accès au juge dont elle encadre les conditions d'exercice dans le but légitime d'informer les tiers et d'assurer la sécurité juridique des mutations immobilières ; que, cette formalité pouvant être régularisée à tout moment jusqu'à ce que le juge statue, il ne résulte pas de la sanction de son omission une disproportion dans la considération des intérêts respectifs ; qu'ayant constaté que la justification de son accomplissement n'était pas produite, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande était irrecevable ;

Attendu, d'autre part, que, l'arrêt ayant confirmé un jugement dont le dispositif se limitait à déclarer irrecevable la demande formée par le GAEC, la cour d'appel, qui n'a pas statué sur le bien-fondé de la demande, n'a pas excédé ses pouvoirs ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le GAEC Saint Sébastien aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du GAEC Saint Sébastien et le condamne à payer à Mme X... et à M. Y... la somme globale de 3 000 euros ;
 

Par albert.caston le 20/06/17

Nullité de l'exclusion pour non-respect des normes de sécurité

 
Note Mayaux, RGDA 2017, p. 378.

Cour de cassation
chambre civile 2
Audience publique du jeudi 27 avril 2017
N° de pourvoi: 16-14.397

Non publié au bulletin Rejet

Mme Flise (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est 1 cours Michelet, CS 30051, 92076 Paris La Défense cedex,

contre l'arrêt rendu le 2 juillet 2015 par la cour d'appel de Nîmes (chambre civile, 1re chambre A), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Julien X..., domicilié ...

2°/ à l'association Lou Seden, dont le siège est Hôtel de ville, boulevard de l'Aube, 30250 Villevieille,

3°/ à la caisse primaire d'assurance maladie (CPAM) du Gard, dont le siège est 14 rue du Cirque Romain, 30921 Nîmes cedex,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 15 mars 2017, où étaient présents : Mme Flise, président, M. Besson, conseiller rapporteur, M. Savatier, conseiller doyen, Mmes Vannier, Gelbard-Le Dauphin, M. Boiffin, conseillers, M. Becuwe, Mmes Touati, Isola, Bohnert, conseillers référendaires, M. Grignon Dumoulin, avocat général, Mme Molle-de Hédouville, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Besson, conseiller, les observations de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Allianz IARD, l'avis de M. Grignon Dumoulin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique pris en ses première et troisième branches :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 2 juillet 2015), que M. X...a été blessé, le 24 mai 2008, lors d'une fête taurine, en procédant à la mise à feu d'un engin pyrotechnique, dit « marron d'air », marquant le départ d'une capéa organisée par l'association Lou Seden (l'association), assurée auprès de la société Allianz (l'assureur) par un contrat de responsabilité civile « Organisateur de fête ou de manifestation temporaire » ; que M. X...a assigné l'association, l'assureur et la caisse primaire d'assurance maladie du Gard (la CPAM) en indemnisation ;

Attendu que l'assureur fait grief à l'arrêt de dire qu'il est tenu de garantir les conséquences de la responsabilité de l'association et de le condamner in solidum avec celle-ci à payer des sommes à M. X...et à la CPAM, alors, selon le moyen :

1°/ que constitue une condition de garantie et non une clause d'exclusion la clause par laquelle l'assureur subordonne la prise d'effet de la garantie à l'exécution d'une obligation de l'assuré, extérieure au risque lui-même ; qu'en considérant que constituait une clause d'exclusion, la clause par laquelle l'assureur acceptait de garantir le risque lié à l'utilisation du marron d'air à la condition que l'association respecte les normes de sécurité résultant des dispositions légales et règlementaires la cour d'appel a violé par fausse application l'article L. 113-1 du code des assurances ;

2°/ que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, pour déclarer l'assureur tenu à garantir les conséquences de la responsabilité de l'association et le condamner avec l'association à payer certaines sommes à monsieur Julien X...et à la caisse primaire d'assurance maladie du Gard, la cour d'appel a énoncé que l'assureur qui excipe que l'association s'est engagée « sous peine de non-assurance (...) à respecter les normes de sécurité résultant des dispositions légales et réglementaires en vigueur », ne justifie pas des dispositions qui auraient été violées ; qu'en statuant de la sorte, alors qu'il ressortait du dossier pénal versé aux débats par monsieur X..., et en particulier des cotes D 14 et D 11 expressément visées par l'assureur dans ses écritures, que lors de son audition, M. Y..., président de l'association, avait admis ne pas connaître « les règles exactes de mise en oeuvre des engins pyrotechniques (cote D 14) », alors que ces règles étaient consultables sur le site de la préfecture (cote D 11) accessible à tous ; qu'en omettant d'examiner ces éléments de preuve dont il résultait que l'association n'avait pas respecté ses obligations contractuelles, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu que la clause d'un contrat d'assurance garantissant la responsabilité civile d'un assuré, par laquelle celui-ci s'engage « sous peine de non assurance (...) à respecter les normes de sécurité résultant des obligations légales et réglementaires en vigueur », qui, ne subordonnant pas la prise d'effet de la garantie à la réalisation d'une condition précisément définie, revient à priver l'assuré du bénéfice des garanties en considération de circonstances particulières, révélatrices de la norme de sécurité enfreinte, dans lesquelles le risque s'est réalisé, s'analyse en une clause d'exclusion ;

Que la cour d'appel ayant décidé que cette clause d'exclusion ne peut valablement être opposée en ce qu'elle aboutirait à annuler les garanties sosucrites, faisant ainsi ressortir qu'elle n'était pas limitée, les éléments de preuve dont fait état la seconde branche du moyen étaient sans portée ;

D'où il suit que le moyen, inopérant en sa seconde branche, n'est pas fondé pour le surplus ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la deuxième branche du moyen annexé, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Allianz IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande ;

 

Par albert.caston le 30/05/17

Sanctions applicables au vendeur personne physique pour non-souscription d'assurance dommages-ouvrage

 
Etude Durand-Pasquier, constr.-urb. 2017-5, p. 3.
 

Par albert.caston le 12/05/17

Crédit-bail pour installation de panneaux photovoltaïques - nullité - conditions

 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 26 avril 2017
N° de pourvoi: 15-28.443

Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
Me Bouthors, SCP Marc Lévis, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 18 septembre 2015), que, suivant bon de commande du 19 février 2013, M. X... a conclu avec la société Sol'in air un contrat de fourniture et d'installation de panneaux photovoltaïques ; que, par acte du même jour, la société Banque Solféa (la banque) a consenti à M. et Mme X... un crédit d'un montant de 22 000 euros, destiné à financer ce projet d'installation ; que ceux-ci ont assigné la société Sol'in air et la banque en annulation des contrats précités et en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les condamner solidairement à rembourser à la banque le capital emprunté et de rejeter leur demande de dommages-intérêts formée contre celle-ci, alors, selon le moyen, qu'il résulte des articles L. 311-20 et L. 311-21 du code de la consommation, tels qu'applicables en la cause, que les obligations de l'emprunteur ne prennent effet qu'à compter de l'exécution de la prestation de service qui doit être complète, hors le cas d'une prestation de service à exécution successive, et que commet une faute qui le prive de la possibilité de se prévaloir, à l'égard de l'emprunteur, des effets de la résolution du contrat de prêt, conséquence de celle du contrat principal, le prêteur qui délivre les fonds au vendeur sans s'assurer que celui-ci a exécuté son obligation ; qu'au cas présent, les bons de commande, objet du financement du contrat de crédit affecté, comprenait la fourniture de panneaux photovoltaïques avec l'installation de l'ensemble et sa mise en service et prenait en charge l'installation complète ainsi que les frais de raccordements ERDF et les autorisations administratives ; que, dans ces conditions, la banque ne pouvait débloquer les fonds sans s'assurer que la prestation de service avait été complètement exécutée par la société Sol'in air au regard des bons de commande et non au vu d'une attestation de fin de travaux mentionnant que les travaux objet du financement sont conformes au devis et ne couvrent pas le raccordement au réseau et les autorisations administratives éventuelles ; qu'en affirmant que la banque pouvait libérer les fonds sans avoir à se préoccuper de la mise en service de l'installation, étant seulement tenue de vérifier la livraison et l'installation des prestations financées et conformes au devis, la cour d'appel a violé l'article susvisé par fausse application ;

Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... avait remis au prêteur une attestation de fin de travaux qui se bornait à exclure, conformément aux stipulations du bon de commande, le raccordement au réseau et les autorisations administratives, la cour d'appel a pu en déduire que la banque n'avait commis aucune faute en libérant les fonds, de sorte que le capital emprunté devait lui être restitué ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Par albert.caston le 23/03/17

 

 
Sérinet, SJ G 2017, p. 574
 
Par albert.caston le 23/03/17

 

 
Avis B. Sturlèse, av. gén., SJ G 2017, p. 538

Voir aussi :

- note G Pignarre, SJ G 2017, p. 545 note G Pignarre, SJ G 2017, p. 545 et chronique Sérinet, "Droit des contrats", SJ G 2017, p. 574.

Note Fauvarque-Cosson, D. 2017, p. 793.

Note Houtcieff, GP 2017, n° 15, p. 33.

Note Sizaire, constr.-urb. 2017-5, p. 27.

 

Cour de cassation
chambre mixte

Audience publique du vendredi 24 février 2017

N° de pourvoi: 15-20.411

Publié au bulletin Rejet

M. Louvel (premier président), président
Me Le Prado, SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat(s)
 


306

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

CHAMBRE MIXTE

Audience publique du 24 février 2017

Arrêt n° 283 P + B + R + I
Pourvoi n° W 15-20. 411

LA COUR DE CASSATION, siégeant en CHAMBRE MIXTE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par Mme Corinne X..., domiciliée...,
contre l'arrêt rendu le 23 avril 2015 par la cour d'appel de d'Aix-en-Provence (11e chambre B), dans le litige l'opposant à la société Lepante, société civile immobilière, dont le siège est 10 avenue Georges Clemenceau, 06000 Nice,
défenderesse à la cassation :
Par arrêt du 6 octobre 2016, la troisième chambre civile a renvoyé le pourvoi devant une chambre mixte. Le premier président a, par ordonnance du 6 février 2017, indiqué que cette chambre mixte serait composée des première, troisième chambres civiles et de la chambre commerciale, financière et économique ;
La demanderesse invoque, devant la chambre mixte, le moyen de cassation annexé au présent arrêt ;
Ce moyen unique a été formulé dans un mémoire déposé au greffe de la Cour de cassation par Me Le Prado, avocat de Mme X... ;
Des premières observations en défense et un mémoire complémentaire ont été déposés au greffe de la Cour de cassation par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Lepante ;
Des observations complémentaires ont été déposées par Me Le Prado, avocat de Mme X... ;
Des observations en vue de l'audience ont été déposées par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Lepante ;
Le rapport écrit de Mme Graff-Daudret, conseiller, et l'avis écrit de M. Sturlèse, avocat général, ont été mis à la disposition des parties ;
Sur quoi, LA COUR, siégeant en chambre mixte, en l'audience publique du 10 février 2017, où étaient présents : M. Louvel, premier président, Mme Batut, Mme Mouillard, M. Chauvin, présidents, Mme Graff-Daudret, conseiller rapporteur, Mme Riffault-Silk, Mme Kamara, M. Jardel, Mmes Masson-Daum, Verdun, M. Guérin, Mmes Dagneaux, Reygner, conseillers, M. Sturlèse, avocat général, Mme Morin, directeur de greffe adjoint ;
Sur le rapport de Mme Graff-Daudret, conseiller, assistée de M. Turlin, directeur des services de greffe au service de documentation, des études et du rapport, les observations de Me Le Prado et de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, l'avis de M. Sturlèse, avocat général, auquel Me Le Prado et la SCP Lyon-Caen et Thiriez, invités à le faire, ont répliqué, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 avril 2015), que la SCI Lepante, représentée par la société Immobilière Parnasse, agent immobilier, a, le 29 octobre 2012, fait délivrer à Mme X..., locataire depuis le 15 mai 2007 d'un local à usage d'habitation lui appartenant, un congé avec offre de vente pour le 14 mai 2013 ; que Mme X... l'a assignée en nullité du congé ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en nullité du congé pour vente et d'ordonner son expulsion alors, selon le moyen :
1°/ que le congé pour vente s'analysant en une offre de vente, l'agent immobilier doit être en possession d'un mandat spécial pour procéder à sa délivrance ; qu'en se bornant à énoncer que la société Parnasse immobilier avait été mandatée pour procéder à la vente du bien au motif qu'elle avait reçu un mandat de gestion et d'administration l'autorisant à délivrer " tous congés ", sans relever l'existence d'un mandat spécial aux fins de délivrer un congé pour vendre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
2°/ qu'un mandat pour vendre confié à un agent immobilier n'est valable que s'il est écrit et s'il mentionne une durée et un numéro d'inscription ; que pour débouter Mme X... de son action en nullité du congé et juger que la société Parnasse immobilier avait qualité pour faire délivrer un congé pour vendre, la cour d'appel s'est fondée sur une correspondance de la SCI Lepante adressée à la société Parnasse immobilier ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette correspondance respectait les formalités obligatoires du mandat pour vendre confié à un agent immobilier, et notamment s'il mentionnait une durée et un numéro d'inscription sur le registre des mandats, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu que la société Immobilière Parnasse, titulaire d'un mandat d'administration et de gestion, avec pouvoir de donner tous congés, et d'une lettre datée du 19 octobre 2012 la mandatant spécialement pour vendre le bien occupé par Mme X... au terme du bail moyennant un certain prix et pour lui délivrer congé, la cour d'appel a procédé à la recherche prétendument omise ;
Et attendu, d'autre part, qu'il résulte des articles 1er, 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que le mandat doit comprendre une limitation de ses effets dans le temps et que l'agent immobilier doit mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l'avance coté sans discontinuité et relié, et reporter le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant ; que la Cour de cassation jugeait jusqu'à présent que ces dispositions, qui sont d'ordre public, sont prescrites à peine de nullité absolue, pouvant être invoquée par toute partie qui y a intérêt (1re Civ., 25 février 2003, pourvoi n° 01-00. 461 ; 3e Civ., 8 avril 2009, pourvoi n° 07-21. 610, Bull. 2009, III, n° 80) ;
Que la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général, tandis que la nullité est relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé ;
Que par la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, le législateur a entendu, tout à la fois, réguler la profession d'agent immobilier et protéger sa clientèle ; que la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové, comme il ressort de son étude d'impact, et la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques répondent aux mêmes préoccupations ;
Que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la délivrance d'un congé pour vendre au locataire d'un local à usage d'habitation qui constitue sa résidence principale, en posant notamment des conditions de délai, en ouvrant un droit de préemption et en imposant la délivrance d'une notice d'information avec le congé ;
Que l'évolution du droit des obligations, résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, conduit à apprécier différemment l'objectif poursuivi par les dispositions relatives aux prescriptions formelles que doit respecter le mandat, lesquelles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire ;
Que l'existence de dispositions protectrices du locataire, qui assurent un juste équilibre entre les intérêts de ce dernier et ceux du bailleur, et la finalité de protection du seul propriétaire des règles fixées par les articles 7, alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1970 et 72, alinéa 5, du décret du 20 juillet 1972 conduisent à modifier la jurisprudence et à décider que la méconnaissance des règles précitées doit être sanctionnée par une nullité relative ;
Que, dès lors, la cour d'appel n'était pas tenue d'effectuer une recherche inopérante relative à la mention de la durée du mandat et au report, sur le mandat resté en possession du mandant, d'un numéro d'inscription sur le registre des mandats ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la SCI Lepante la somme de 3 000 euros ;

 
Par albert.caston le 06/03/17

Copropriété - Nullité relative d'une transaction pour défaut de pouvoir du syndic

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 26 janvier 2017
N° de pourvoi: 15-26.814

Publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Monod, Colin et Stoclet, SCP Spinosi et Sureau, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :
Vu l'article 1984 du code civil ;
Attendu que la nullité d'un contrat pour absence de pouvoir du mandataire, qui est relative, ne peut être demandée que par la partie représentée ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 23 juillet 2015), que M. et Mme X..., Mme X...- Y... et Mme Z... (les consorts X...), propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires, M. B..., aux droits duquel vient M. C..., en qualité de liquidateur amiable de la SCI Savoie Québec, constructeur de l'immeuble, M. D..., aux droits duquel vient Mme A...- D..., et la société Duo énergie, associés de cette SCI, en paiement de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'absence de construction d'un court de tennis et d'une piscine ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que les consorts X... ne peuvent se prévaloir du protocole du 27 décembre 2006, l'engagement pris par la SCI Savoie Québec de payer, à ce titre, la somme de quatre vingt un mille euros ne liant ni cette société, ni ses associés, dès lors qu'il a été pris à l'égard du syndicat des copropriétaires que M. Y... n'avait pas qualité à représenter ;
Qu'en statuant ainsi, alors que seul le syndicat des copropriétaires pouvait se prévaloir du défaut de pouvoir du représentant, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 juillet 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne Mme A...- D..., M. C..., en qualité de liquidateur amiable de la SCI Savoie Québec et la société Duo énergie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme A...- D... et la condamne à payer à M. et Mme X..., Mme X...- Y... et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 01/03/17

Vente immobilière - défiscalisation - nullité pour dol

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 23 février 2017
N° de pourvoi: 15-29.503

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, SCP Rousseau et Tapie, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 19 octobre 2015), que la société civile immobilière Valenciennes résidence de l'hippodrome (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement à M. et Mme X..., le financement étant intégralement assuré par un emprunt contracté auprès du Crédit foncier de France (le CFF) ; que cet achat s'inscrivait dans le cadre d'une opération immobilière commercialisée, pour le compte de la SCI, par la société Omnium conseil, devenue la société Stellium immobilier, qui comprenait en outre un contrat de gestion donné à la société Omnium gestion, chargée de trouver des locataires et de gérer le bien immobilier pour le compte des propriétaires d'appartements dont les risques locatifs étaient assurés par le GAN ; que Mme Y..., conseiller en gestion de patrimoine, est intervenue à l'opération en qualité de mandataire de la société Stellium immobilier ; que l'immeuble, livré comme prévu le 17 janvier 2008, a été loué du 13 octobre 2008 au 25 mai 2010, puis à compter du 13 septembre 2010, sans que M. et Mme X... n'aient jamais perçu d'indemnité de la part du GAN ; que, se plaignant de l'impossibilité de louer leur appartement aux conditions qui leur avaient été présentées et de la situation financière difficile qui en résultait pour eux, M. et Mme X... ont assigné la SCI, le liquidateur judiciaire de Mme Y..., le CFF et la société Stellium immobilier en annulation de la vente et du prêt et en paiement de sommes ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident, qui est préalable, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de prononcer l'annulation pour dol de la vente immobilière et de la condamner à payer certaines sommes à M. et Mme X... ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la défiscalisation était entrée dans le champ contractuel, que le défaut d'information sur la loi de Robien était patent, dès lors que Mme Y... leur avait remis deux documents contractuels, un argumentaire de plan-type, illustrant les possibilités de défiscalisation introduites par le dispositif de la loi Besson, et une plaquette publicitaire présentant la résidence comme promise à une forte demande locative, sans les informer correctement des risques de l'opération, et relevé que Mme Y..., qui avait déjà conseillé M. et Mme X... à l'occasion d'une précédente opération immobilière, n'ignorait pas leur situation patrimoniale et leurs moyens, la cour d'appel, qui a pu en déduire que Mme Y... avait commis une réticence dolosive, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que la société Stellium immobilier fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir la SCI des condamnations prononcées contre elle au profit de M. et Mme X... ;
Mais attendu qu'ayant retenu que Mme Y... n'avait pas agi en dehors de son mandat et que la société Stellium immobilier n'avait pas émis de réserves sur les pratiques professionnelles de celle-ci, la cour d'appel a pu en déduire que la société Stellium immobilier n'était pas fondée à soulever l'inopposabilité du dol commis par Mme Y... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de prononcer l'annulation pour dol de la vente immobilière, la condamner, à payer certaines sommes à M. et Mme X... ;
Mais attendu qu'ayant retenu que Mme Y... n'avait pas agi en dehors de son mandat et que la SCI n'avait pas émis de réserves sur les pratiques professionnelles de celle-ci, la cour d'appel a pu en déduire que la SCI n'était pas fondée à soulever l'inopposabilité du dol commis par Mme Y... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Stellium immobilier et la société civile immobilière Valenciennes résidence de l'hippodrome aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société Stellium immobilier et de la société civile immobilière Valenciennes résidence de l'hippodrome et les condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 03/02/17

 Nullité de la vente immobilière pour erreur sur les qualités substantielles du bien
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 25 janvier 2017
N° de pourvoi: 15-17.517 15-20.449
Non publié au bulletin Cassation

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° 15-17.517 et 15-20.449, qui sont connexes ;

Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... et le Crédit immobilier de France (la banque) ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte authentique du 1er octobre 2008, reçu par M. X... (le notaire), M. Y... (le vendeur) a vendu à M. Z... un bien immobilier comprenant une maison à usage d'habitation à rénover et une parcelle de terre, moyennant le prix de 130 000 euros financé par un prêt consenti par la banque ; que, le 31 juillet 2009, M. Z... a déposé une déclaration préalable de travaux à la suite d'un procès-verbal d'infraction dressé le 13 juillet précédent, lui reprochant d'avoir entrepris des travaux, notamment de dépose de la toiture, sans autorisation administrative ; qu'un tribunal administratif a, par jugement du 16 juin 2011, devenu irrévocable, rejeté le recours de M. Z... contre l'arrêté du maire du 14 août 2009 s'opposant aux travaux, au motif que l'immeuble ayant perdu depuis de nombreuses années sa destination d'habitation en raison de son état de délabrement avancé, les travaux envisagés auraient pour effet de créer un nouveau logement en méconnaissance des dispositions de l'article ND1 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune ; que M. Z... a assigné le vendeur en annulation de la vente pour erreur sur les qualités substantielles du bien, la banque en annulation du prêt, et le notaire en responsabilité civile professionnelle pour manquement à son devoir de conseil ;

Sur le premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi n° N 15-20.449 :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour rejeter la demande de nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles du bien, après avoir énoncé que la juridiction administrative avait statué au vu de la ruine de l'immeuble révélée par le procès-verbal d'infraction du 21 juillet 2009, soit après l'intervention de M. Z..., la cour d'appel a retenu que si, après dépôt d'une déclaration préalable de travaux, celui-ci avait limité la rénovation au ravalement des façades et des volets ainsi qu'à l'aménagement intérieur, comme mentionné dans l'acte authentique, le bâtiment, à l'état de ruine du fait de la dépose de la toiture et du crépi des murs, n'aurait pas perdu sa destination d'habitation qu'il avait lors de la signature de l'acte authentique, de sorte que le consentement de l'acquéreur n'avait pas été vicié ;

Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le bien n'avait pas perdu sa destination d'habitation depuis de nombreuses années en raison de son état de vétusté ainsi que de l'absence de raccordement aux réseaux publics et de tout système d'assainissement individuel, ce que la juridiction administrative avait retenu, de sorte que les travaux entrepris par M. Z... n'avaient fait qu'aggraver l'état de ruine déjà caractérisé du bâtiment, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

Et sur le moyen unique, pris en sa première branche, du pourvoi n° A 15-17.517 :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour retenir une faute à l'encontre du notaire, l'arrêt énonce que celui-ci, tenu d'éclairer les parties sur les caractéristiques de la zone du plan d'occupation des sols, aurait dû attirer l'attention de M. Z... sur les droits et obligations qui en découlaient quant à la nature des travaux envisagés, lesquels devaient demeurer dans la limite de ceux relevant d'une déclaration préalable et ne pouvaient s'étendre à la démolition du clos et du couvert, afin de ne pas se trouver dans la situation de la création d'un nouveau logement ;

Qu'en statuant ainsi, alors que M. Z... reprochait exclusivement au notaire de ne pas avoir vérifié si le bien acquis avait conservé sa qualité d'immeuble à usage d'habitation et pouvait, au regard du plan d'occupation des sols, faire l'objet d'une réhabilitation, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et ainsi violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs des pourvois :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 février 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, le condamne à payer à M. Z... la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;