Par albert.caston le 04/01/21

Lotissement - empiètement - obligation de démolir

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 17 décembre 2020




Cassation partielle


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 952 F-D

Pourvoi n° G 19-23.520




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 DÉCEMBRE 2020

Mme G... R..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° G 19-23.520 contre l'arrêt rendu le 5 septembre 2019 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. E... Q..., domicilié [...] ,

2°/ à M. O... Q..., domicilié [...] ,

3°/ à Mme A... Q..., épouse I...,

4°/ à Mme D... Q..., épouse N...,

domiciliées toutes deux [...],

5°/ à Mme T... Q..., domiciliée [...] ,

défendeurs à la cassation.

Les consorts Q... ont formé un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt.

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Les demandeurs au pourvoi incident éventuel invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme R..., de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat des consorts Q..., après débats en l'audience publique du 3 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 5 septembre 2019), Mme R..., propriétaire d'un lot dans le lotissement [...], a assigné les consorts Q..., propriétaires d'un lot contigu, en démolition d'une extension construite en briques avec une toiture en zinc, en violation du cahier des charges du 18 avril 1931 qui n'autorisait que les constructions en moellons ou ciment armé avec toitures en ardoises.

2. Soutenant que Mme R... avait construit une extension de sa maison et un abri de jardin qui n'étaient pas conformes au cahier des charges, les consorts Q... en ont demandé reconventionnellement la démolition.

Examen des moyens

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, en ce qu'il est dirigé contre la condamnation de Mme R... à supprimer les ardoises de rive qui empiètent sur le fonds des consorts Q... et à réaliser une chevronnière conformément aux préconisations de l'expert

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche, et le moyen unique du pourvoi incident éventuel, réunis

Enoncé du moyen

4. Mme R... et les consorts Q... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes respectives de démolition, alors :

« 1°/ que les colotis sont en droit de solliciter l'exécution en nature des obligations contractuelles contenues dans le cahier des charges ; qu'en jugeant, pour rejeter la demande de Mme R... tendant à voir démolir l'extension édifiée par les consorts Q... qui, ainsi qu'elle le relevait elle-même, contrevenait aux prescriptions de l'article 12 du cahier des charges du lotissement [...], que ceux-ci seraient « fondés à soutenir que la démolition de l'extension constituerait une sanction disproportionnée au regard de la gravité des non-conformités qui l'affectent », car celles-ci ne causeraient « aucun préjudice à l'intimée et, de plus, [seraient] largement pratiquées dans le lotissement où les toitures en matériaux autres que l'ardoise, notamment en zinc [seraient] majoritaires », quand Mme R... était en droit d'obtenir la démolition de ce qui avait été édifié en méconnaissance du cahier des charges, la cour d'appel, qui a ainsi porté atteinte à la substance d'obligations contractuelles librement souscrites, a violé les articles 1134 et 1143, dans leur version applicable à la cause, ensemble les articles 4 et 16 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen ;

2°/ que, pour rejeter la demande des consorts Q... tendant à voir démolir l'extension et l'abri de jardin de Mme R... édifiés en méconnaissance des stipulations de l'article 12 du cahier des charges du lotissement, la cour a renvoyé aux motifs qu'elle a retenus pour rejeter la demande de démolition de l'extension des consorts Q... formée par Mme R..., selon lesquels une telle démolition constituerait une sanction disproportionnée au regard de la gravité des non-conformités qui les affectent et de l'absence de préjudice en découlant ; qu'à supposer qu'une telle motivation soit censurée à l'occasion du pourvoi principal, la censure emporterait, par voie de conséquence, la cassation du chef de l'arrêt qui, pour des motifs identiques, a débouté les consorts Q... de leur demande de démolition de l'extension et de l'abri de jardin de Mme R..., en application des articles 1134 et 1143 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1143 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 :

5. Il résulte de ce texte que le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit.

6. Pour rejeter les demandes, l'arrêt retient que, si l'extension des consorts Q... a été construite en briques recouvertes d'un bardage de bois et couverte par une toiture en zinc, alors que le cahier des charges du 18 avril 1931 prévoit, en son article 12, la construction des maçonneries en moellons ou ciment armé, à l'exception d'agglomérés, avec toiture en ardoises, les consorts Q... sont fondés à soutenir que sa démolition constituerait une sanction disproportionnée au regard de la gravité des non-conformités qui l'affectent, celles-ci ne causant aucun préjudice à Mme R... et, de plus, étant largement pratiquées dans le lotissement où les toitures en matériaux autres que l'ardoise, notamment en zinc, sont majoritaires.

7. Il ajoute que Mme R... ne peut sérieusement invoquer l'harmonie architecturale du lotissement ni en reporter la responsabilité sur les consorts Q... puisque le zinc est imposé par l'architecte des bâtiments de France aux constructions situées dans le périmètre d'un monument historique.

8. L'arrêt relève, en outre, que le maire a abrogé les articles 10 à 12 du cahier des charges par un arrêté du 30 mai 2016 et qu'il ne peut pas ne pas être tenu compte de l'abrogation des ces articles à la date à laquelle le juge statue, peu important qu'à l'époque de la construction de l'extension, ils aient été applicables.

9. L'arrêt retient, enfin, que, compte tenu de ce qui précède, il n'y a pas lieu d'ordonner la démolition de l'extension de la maison de Mme R... et de son abri de jardin, qui, construits en parpaings recouverts d'un enduit, ne sont pas non plus conformes au cahier des charges.

10. En statuant ainsi, alors que le propriétaire d'un lot dans un lotissement a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l'engagement contractuel résultant du cahier des charges soit détruit, indépendamment de l'existence ou de l'importance du préjudice, dès lors que, la réalisation de la violation des clauses du cahier des charges étant établie, il n'existe aucune impossibilité d'exécution de la démolition, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, en ce qu'il est dirigé contre le rejet de la demande de Mme R... tendant à voir condamner les consorts Q... à faire réaliser des travaux au niveau de la rive de toit de son appentis Enoncé du moyen

11. Mme R... fait grief à l'arrêt de confirmer le jugement ayant rejeté sa demande tendant à faire réaliser par les consorts Q... des travaux au niveau de la rive de toit de son appentis, alors « que même en cas d'acquiescement, le juge doit se prononcer sur ce qui est demandé ou donner force exécutoire à l'accord des parties ; qu'en rejetant la demande de Mme R... tendant à voir condamner les époux Q... à exécuter les travaux de séparation des toitures, après avoir constaté un recouvrement desdites toitures et précisé que l'expert préconisait « l'exécution d'une chevronnière sur chacune des toitures permettant une séparation complète des deux bâtiments », motif pris de ce que « les consorts Q... [avaient]
déclaré accepter le principe de ces travaux », quand, même en cas d'acquiescement, il lui incombait de trancher le litige qui lui était soumis en condamnant les parties à réaliser les travaux préconisés par l'expert pour mettre fin à l'empiétement constaté ou de donner force exécutoire à l'accord des parties, la cour d'appel a violé les articles 4 et 384 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 408, alinéa 1er, du code de procédure civile :

12. Aux termes de ce texte, l'acquiescement à la demande emporte reconnaissance du bien-fondé des prétentions de l'adversaire et renonciation à l'action.

13. Pour rejeter la demande de Mme R..., l'arrêt retient que l'expert a préconisé l'exécution d'une chevronnière sur chacune des toitures permettant une séparation complète des deux bâtiments et que, les consorts Q... ayant déclaré accepter le principe de ces travaux, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande de condamnation sous astreinte à les exécuter.

14. En statuant ainsi, alors que les consorts Q... avaient manifesté leur volonté d'acquiescer à la demande de Mme R..., la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Et sur le troisième moyen du pourvoi principal, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

15. Mme R... fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux consorts Q... la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, alors « qu'en toute hypothèse, une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières, constituer un abus de droit, lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré ; qu'en condamnant l'exposante à indemniser M. E... Q... du préjudice moral que lui avait causé la procédure qu'elle avait engagée, quand les premiers juges avaient reconnu la légitimité d'une partie des prétentions de Mme R..., la cour d'appel, qui n'a caractérisé aucune circonstance particulière, a méconnu l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1240 du code civil :

16. Aux termes de ce texte, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

17. Pour condamner Mme R... à des dommages-intérêts pour procédure abusive, l'arrêt retient que M. E... Q... est fondé à soutenir qu'au regard de son âge (89 ans) et du fait qu'il justifie avoir fait construire l'extension pour héberger dans de bonnes conditions son épouse atteinte de la maladie d'Alzheimer, la présente procédure, initiée après une expertise ayant démontré que la construction était conforme, une demande rejetée par le tribunal administratif et une procédure classée par le préfet dont M. Q... indique sans être démenti qu'elle faisait suite à une dénonciation de Mme R..., lui a causé des tracas et des soucis constitutifs d'un préjudice moral qui sera réparé par une indemnité de 5 000 euros.

18. En statuant ainsi, alors que Mme R... n'était pas l'appelante et qu'une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières qu'il appartient au juge de spécifier, constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré, malgré l'infirmation dont sa décision a été l'objet en appel, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de Mme R... tendant à la démolition de l'extension des consorts Q..., condamne Mme R... à payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts et confirme le jugement en ce qu'il a, d'une part, rejeté la demande des consorts Q... tendant à la démolition de l'extension de la propriété de Mme R... et, d'autre part, rejeté la demande de Mme R... tendant à la condamnation des consorts Q... à faire réaliser des travaux au niveau de la rive de toit de son appentis, l'arrêt rendu le 5 septembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
Par albert.caston le 14/12/20

Etdue, A. Caston et M. Poumarède, RDI 2020, p. 647.

 
Par albert.caston le 20/11/20

A lire dans le n° de décembre 2020 de la RDI, p. 647 :

 L’obligation de démolir l’immeuble 

par Albert Caston Docteur en droit – Avocat à la Cour de Paris et Matthieu Poumarède Professeur à l’université Toulouse Capitole, IEJUC

Conduisant à l’anéantissement de l’immeuble, l’obligation de démolir constitue une sanction « brutale ». Cette considération explique certainement que se dessine en législation et en jurisprudence un désir de mesure, entre proportionnalité et subsidiarité de la sanction démolition.

 
Par albert.caston le 17/11/20
 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 5 novembre 2020




Cassation partielle


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 788 F-D

Pourvoi n° X 19-10.101




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 NOVEMBRE 2020

Mme G... V... J..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° X 19-10.101 contre l'arrêt rendu le 30 mars 2018 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile), dans le litige l'opposant à M. X... P..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations de Me Carbonnier, avocat de Mme V... J..., de Me Balat, avocat de M. P..., après débats en l'audience publique du 15 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 30 mars 2018), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 2 juin 2016, pourvois n° 15-12.834 et n° 15-12.903), après expertise judiciaire, Mme V... J... a assigné M. P... en mise en conformité de sa maison avec les règles de hauteur prévues par le plan local d'urbanisme et de ses plantations avec les règles de distance avec la limite séparative et en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Examen des moyens

Sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

2. Mme V... J... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à voir fixer à la somme de 15 000 euros la réparation de son préjudice de jouissance du fait de la perte de vue et d'ensoleillement et à voir condamner M. P... à lui payer cette somme, alors « que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel s'est prononcée sur la demande de démolition formée par Mme V... J..., sur la demande de celle-ci relative aux plantations et sur les demandes reconventionnelles formées par M. P..., sans se prononcer sur la demande de Mme V... J... relative à la réparation de son préjudice de jouissance du fait de la perte de vue et d'ensoleillement ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 5 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

3. Sous le couvert d'une violation de l'article 5 du code de procédure civile, le moyen dénonce une omission de statuer qui peut être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile.

4. Le moyen est, dès lors, irrecevable.

Mais sur le premier moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

5. Mme V... J... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de démolition partielle de la construction, alors « qu'il appartient au juge judiciaire, saisi d'une action en démolition d'un immeuble dont l'édification a fait l'objet d'un permis de construire n'ayant pas été annulé pour excès de pouvoir, de se prononcer, lorsque cette action est fondée sur la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique, sur la conformité des travaux réalisés au permis de construire ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande de démolition formée par Mme V... J..., la cour d'appel a retenu que la construction de M. P... est conforme au permis de construire délivré le 30 avril 2008, après pourtant avoir relevé, d'une part, que ce permis de construire impose que la construction soit édifiée sur un terrain comportant une pente de 5 % et, d'autre part, que, selon l'expertise établie par M. S... le 14 janvier 2011, la pente naturelle moyenne du terrain est de 26 %, et que, par conséquent, sur la façade Ouest, la hauteur de l'égout de la toiture se situe à 6,26 m du sol et celle du faîtage à 7,02 m ; qu'en ne tirant pas toutes les conséquences légales de ses propres constatations, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu l'article 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme :

6. Aux termes de ce texte, lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité constatée par la juridiction administrative et si la construction est située dans l'une des zones énumérées au 1°.

7. L'article L. 480-13 du code de l'urbanisme n'est donc pas applicable lorsque la construction n'est pas conforme au permis de construire.

8. Pour rejeter la demande de Mme V... J..., l'arrêt retient que la construction est conforme au permis de construire qui l'a autorisée et que, en l'absence d'annulation de ce permis, la demande de démolition doit être rejetée.

9. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le permis mentionnait que la construction devait être édifiée sur un terrain comportant une pente de 5 % et qu'il ressortait de l'expertise que la pente du terrain était de 26 %, ce dont il résultait que la construction n'avait pas été édifiée conformément au permis de construire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

Et sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

10. Mme V... J... fait grief à l'arrêt de dire que M. P... devrait araser sa haie de palmistes à hauteur de trois mètres, alors « que les termes du litige sont fixés par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, après avoir relevé que, selon le rapport d'expertise du 14 janvier 2011, M. P... a planté à un mètre de la limite séparant sa propriété de celle de Mme V... J... une haie de palmistes multipliants qui ont atteint une hauteur comprise entre 3,50 mètres et 4,50 mètres, mais considéré que le déplacement de la haie ne s'impose pas puisque des plantations peuvent être faites à un demi-mètre de la limite séparative, la cour d'appel a « [fait] droit à la demande d'arasement, à 3 mètres conformément à la demande de G... V... J... », quand, dans ses conclusions d'appel, Mme V... J... sollicitait certes un arasement de la haie de palmiste de M. P... à 3 mètres mais avec un déplacement à 2 mètres au moins de la limite séparative entre les deux fonds ; qu'en dénaturant de la sorte les conclusions d'appel de Mme V... J... et en modifiant, en conséquence, les termes du litige qui lui était soumis, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 4 du code de procédure civile :

11. Selon ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

12. Pour rejeter la demande de Mme V... J..., l'arrêt retient que, dans son rapport, l'expert a constaté que M. P... avait planté à un mètre de la limite séparative une haie de palmistes multipliants qui avaient atteint une hauteur comprise entre 3,50 mètres et 4,50 mètres, que les photographies produites par M. P... ne permettent pas de vérifier que ces plantations ont été mises en conformité avec les règles légales, que le déplacement de la haie ne s'impose pas puisque des plantations peuvent être faites à un demi-mètre de la limite séparative, à condition qu'elles ne dépassent pas deux mètres, et qu'il y a donc lieu d'ordonner l'arasement de la haie à trois mètres conformément à la demande de Mme V... J... ;

13. En statuant ainsi, alors que Mme V... J... demandait le déplacement de la haie, d'une hauteur supérieure à deux mètres, à plus de deux mètres de la limite séparative, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette toutes les demandes reconventionnelles de M. P..., l'arrêt rendu le 30 mars 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ;

Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;

Condamne M. P... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. P... et le condamne à payer à Mme V... J... la somme de 3 000 euros ;
 
Par albert.caston le 19/10/20

L'empiètement, pour la fin d'une approche moniste

 

 Etude M.S.  Bondon, D. 2020, p. 1964.

 
Par albert.caston le 05/10/20
 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

CF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 17 septembre 2020




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 608 F-D

Pourvoi n° W 19-17.828








R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020

1°/ M. V... A...,

2°/ Mme R... A...,

domiciliés tous deux [...],

ont formé le pourvoi n° W 19-17.828 contre l'arrêt rendu le 9 avril 2019 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme C... O..., domiciliée [...] ,

2°/ à la société AXA France Iard, société anonyme, dont le siège est [...] ,

défenderesses à la cassation.

La société AXA France Iard a formé un pourvoi incident éventuel dirigé contre le même arrêt.
Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

La demanderesse au pourvoi incident éventuel invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, les observations de la SCP Richard, avocat de M. et Mme A..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de Mme O..., de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société AXA France Iard, après débats en l'audience publique du 16 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 9 avril 2019), M. et Mme A..., propriétaires d'un terrain bâti situé en contrebas de la parcelle appartenant à Mme O..., l'ont assignée en réalisation de travaux de remise en état et en démolition de divers ouvrages, dont une piscine créant une vue droite sur leur fonds. La société AXA France Iard, assureur décennal, a été appelée en garantie.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

2. M. et Mme A... font grief à l'arrêt de rejeter la demande en suppression d'un remblai et en démolition de la piscine, alors « que l'on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions ; que seul un aménagement de nature à interdire la vue irrégulière depuis une construction peut faire obstacle à la démolition de cette dernière ; qu'en se bornant à énoncer, pour décider qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner la démolition de la piscine et de ses aménagements, que la mise en place d'un grillage ou d'une haie végétale à une distance d'au moins dix-neuf décimètres de la limite séparative de propriété ordonnée par le tribunal était de nature à supprimer la vue irrégulière et qu'un grillage avait été effectivement posé par Mme O..., sans constater que celui-ci était infranchissable et faisait ainsi obstacle à l'accès à la partie de la parcelle d'où pouvait s'exercer la vue droite sur le fond de M. et Mme A..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 678 du code civil. »

Réponse de la Cour

3. Procédant aux recherches prétendument omises, la cour d'appel a souverainement retenu que la mise en place d'une clôture, selon les modalités prévues par la juridiction du premier degré, était de nature à supprimer la vue irrégulière et que les travaux ainsi ordonnés avaient été réalisés par Mme O..., comme le démontraient un constat d'huissier de justice établi le 25 septembre 2015 et les photographies versées aux débats.

4. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

5. M. et Mme A... font grief à l'arrêt de rejeter la demande en démolition du mur de soutènement, alors « qu'en l'absence de construction édifiée conformément à un permis de construire, le tiers lésé est en droit d'invoquer devant le juge judiciaire la violation des actes réglementaires qui instituent des charges d'urbanisme ou des servitudes d'intérêt public ; qu'en décidant néanmoins, pour débouter M. et Mme A... de leur demande tendant à la destruction du mur de soutènement édifié par Mme O... et à la suppression du remblai à partir de la limite séparative, que le non-respect des règles d'urbanisme ne relevait pas de l'appréciation des juridictions judiciaires, la cour d'appel a méconnu son office, en violation de la loi des 16 et 24 août 1790 et du décret du 16 fructidor an III, ensemble l'article L 480-13 du code de l'urbanisme dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2015-990 du 6 août 2015. »

Réponse de la Cour

6. Par motifs adoptés, la cour d'appel a constaté, d'une part, que les premiers travaux de construction et de remblaiement avaient été réalisés en exécution d'un permis de construire délivré le 26 juin 1989, suivi d'un certificat de conformité établi le 25 janvier 1993, d'autre part, que le mur dont la démolition était demandée n'avait occasionné aucun dommage.

7. Elle en a exactement déduit que la juridiction judiciaire n'était pas compétente pour ordonner la démolition du mur litigieux à titre de sanction d'une éventuelle inobservation des règles d'urbanisme.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident qui n'est qu'éventuel, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. et Mme A... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
Par albert.caston le 14/08/20

Copropriété - obligation de démolir - prescription

 

 Cour de cassation

chambre civile 3
Audience publique du jeudi 9 juillet 2020
N° de pourvoi: 19-17.843

Non publié au bulletinRejet

M. Chauvin (président), président
Me Balat, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)
 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CM

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 9 juillet 2020

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 422 F-D

Pourvoi n° N 19-17.843

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020

1°/ M. H... X... ,

2°/ Mme T... Q..., épouse X... ,

tous deux domiciliés [...] ,

3°/ M. Q... X... , domicilié [...] ,

ont formé le pourvoi n° N 19-17.843 contre l'arrêt rendu le 26 mars 2019 par la cour d'appel de Grenoble (2e chambre civile), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic, la société Immo de France Rhône-Alpes, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat des consorts X... , de Me Balat, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] , et après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. Q... X... du désistement de son pourvoi.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 26 mars 2019), M. et Mme H... X... , propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont édifié un bâtiment sur le toit de l'immeuble et un appentis à l'entrée de leur appartement en rez-de-chaussée.

3. Le syndicat des copropriétaires les a assignés en démolition de ces bâtiments et remise en état des lieux.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche, et le second moyen, ci-après annexés

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. M. et Mme X... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors « que le délai de la prescription extinctive court à compter de jour où le titulaire du droit sujet à prescription a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en décidant que le délai de prescription de l'espèce a commencé de courir à la date à laquelle les travaux de surélévation ont été exécutés, la cour d'appel, qui relève pourtant que tous les copropriétaires ont, dès le 2 mai 2004 et le 12 décembre 2005, formellement approuvé le projet de construction que M. et Mme H... X... leur ont soumis avant d'entreprendre les travaux, ce qui leur permettait, à partir du 2 mai 2004 ou du 12 décembre 2005, de s'y opposer, au besoin en demandant au syndicat des copropriétaires d'agir en démolition, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a retenu, à bon droit, que le point de départ de la prescription était la réalisation des travaux et que M. et Mme X... ne pouvaient se prévaloir d'un accord des copropriétaires donné, en 2004 et 2005, pour leur exécution, alors que seule l'assemblée générale a compétence pour autoriser des travaux.

7. Ayant constaté que l'assignation avait été délivrée le 26 janvier 2016 et retenu que la preuve de la réalisation des travaux plus de dix ans avant l'assignation n'était pas rapportée, alors que le permis de construire avait été délivré le 18 avril 2006, elle en a exactement déduit que la prescription n'était pas acquise.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme H... X... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme H... X... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] la somme globale de 2 000 euros ;

 
Par albert.caston le 07/07/20

Urbanisme - Action en démolition en zone agricole

 
15ème législature


Question N° 17436
de Mme Emmanuelle Fontaine-Domeizel (La République en Marche - Alpes-de-Haute-Provence )
Question écrite


Ministère interrogé > Cohésion des territoires et relations avec les collectivités territoriales
Ministère attributaire > Cohésion des territoires et relations avec les collectivités territoriales

  

Rubrique > urbanisme
Titre > Urbanisme - Action en démolition en zone agri


Question publiée au JO le : 26/02/2019 page : 1802
Réponse publiée au JO le : 07/07/2020 page : 4737


Texte de la question

Mme Emmanuelle Fontaine-Domeizel interroge Mme la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales sur l'application de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme à savoir l'action en démolition d'une construction réalisée conformément à un permis légal puis annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. Malgré une avancée significative sur les délais de recours, cet article évacue tout simplement les constructions se situant dans une zone agricole. À ce jour, les constructions dans une zone constructible, non sensible et agricole, dont le permis n'est pas conforme au plan local d'urbanisme, peuvent tout simplement rester en l'état et ouvrir la voie au mitage des départements ruraux sans qu'il soit possible de rétablir des lieux après qu'un jugement se soit prononcé. Elle lui demande s'il serait envisageable de compléter l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme en insérant, dans les zones d'action de démolition, les zones dites « zone de richesses naturelles à protéger en raison de la valeur agricole des terres et des ressources du sol ».

Texte de la réponse

Les dispositions du 1° de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, interdisent l'action civile en démolition en dehors de zones limitativement énumérées telles les zones à risques ou à protection patrimoniale ou environnementale forte dans le cas où les travaux ont été réalisés conformément à un permis de construire annulé, à l'exclusion des cas où les travaux ont été réalisés sans autorisation d'urbanisme ou en méconnaissance d'une telle autorisation (Cass. Civ. 3 21 mars 2019, n° 18-13288, publié au bulletin ; Cass. Civ. 3, 7 octobre 1998, n° 96-13562, publié au bulletin). Ainsi, par ces dispositions, le législateur a entendu réduire l'incertitude juridique pesant sur les projets de construction et prévenir les recours abusifs susceptibles de décourager les investissements. L'action en démolition qui fait suite à l'annulation définitive du permis de construire doit être engagée devant le juge judiciaire. Or, une telle action est une action en responsabilité qui ne peut aboutir qu'à la condition de démontrer, outre une faute caractérisée par la violation des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique en application de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, un préjudice et un lien de causalité direct entre les deux. Le lien de causalité, notamment, n'est pas systématiquement établi entre l'illégalité et le préjudice. Cette action est effectivement restreinte dans les zones agricoles en application de l'article L.480-13 du code de l'urbanisme. Toutefois elle y reste possible sur le fondement du droit pénal et du droit civil, y compris en dehors des zones listées par l'article L. 480-13 dans le cas de travaux réalisés conformément à un permis de construire. Tel est le cas des permis de construire obtenus frauduleusement, le juge pouvant alors en ordonner la démolition (Cass. Crim. 9 septembre 2003, n° 02-84334, publié au bulletin). De plus, en cas d'annulation du permis à cause d'une règle de fond et si des travaux ont néanmoins été réalisés, le juge pénal peut prononcer une condamnation sur le fondement de l'article L.610-1 du code de l'urbanisme, et donc des amendes voire une démolition, et ce même dans des cas ou le projet n'est pas situé dans les zones visées par l'article L.480-13 du code de l'urbanisme. Les travaux ainsi réalisés, s'ils ne constituent pas l'infraction de construction sans permis de construire peuvent en effet constituer une infraction à la règle de fond (pour un permis déclaré illégal : Cass. Crim. 14 juin 2005, n° 05-80.916, publié au bulletin ; pour un permis de construire annulé : Cass. Crim. 5 mai 2009, n° 08-85335) et être sanctionnés à ce titre. En ce qui concerne le droit civil, la démolition, ou des dommages et intérêts, peuvent également être prononcés sur le fondement du respect du droit de la propriété privée (article 545 du code civil) ou du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage (Cass. Civ. 3 20 juillet 1994, n° 92-21801, publié au bulletin ; Cass. Civ. 3, 11 février 1998, n° 96-10257 publié au bulletin). Dans cette hypothèse également, les servitudes de droit privé peuvent donner lieu à démolition par le juge civil (par exemple, pour une servitude de passage, (Cass. Civ 3, 23 mai 2002, n° 00-20861, publié au bulletin). Ces différents mécanismes issus du droit civil peuvent être mis en œuvre indépendamment de la légalité de l'autorisation de construire, qui est toujours accordée « sous réserve des droits des tiers ». Par contre la Cour de cassation a récemment exclu la possibilité de recourir aux règles classiques de la responsabilité civile (article 1240 du code civil) lorsque les conditions d'application de l'article L.480-13 du code de l'urbanisme sont réunies (Cass. Civ. 3, 21 mars 2019, n° 18-13-288, publié au bulletin). Enfin, l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, dans sa version modifiée par la loi ELAN, permet la démolition d'une construction si le permis de construire a été annulé suite à un déféré préfectoral, y compris lorsque la construction n'est pas située dans les zones mentionnées aux a) à n) de cet article. Cette modification inclut donc les constructions autorisées en zone agricole ou naturelle par un permis ensuite annulé suite à un déféré préfectoral.

  
Par albert.caston le 19/03/20

Note Soler-Couteaux, RDI 2020, p. 150 sur 19-10.375

Note Bergel, RDI 2020-7, p. 377.

Par albert.caston le 19/03/20
 
Note Roujou de Boubée, RDI 2020, p. 146, sur cass. crim.  n° 19-81.766 et 19-81.655.