Par albert.caston le 20/11/17

 Infraction urbanisme - voisinage - préjudice - conséquences
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 9 novembre 2017
N° de pourvoi: 16-20.282
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Monod, Colin et Stoclet, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Cayenne, 11 avril 2016), que Mme X... a fait édifier, sans permis de construire, un bâtiment en limite du fonds voisin, appartenant à la résidence La Coraline ; que, se plaignant du non-respect de la réglementation d'urbanisme, de vues illicites et d'infiltrations, le syndicat des copropriétaires de la résidence La Coraline et son syndic, la société Carol'Immo, ont assigné Mme X... en démolition du bâtiment et en paiement de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé :

Attendu que la société Carol'Immo et le syndicat des copropriétaires font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de démolition ;

Mais attendu qu'ayant exactement énoncé que la seule méconnaissance des règles d'urbanisme ainsi que le défaut de permis de construire ne pouvaient permettre d'obtenir la démolition de l'immeuble irrégulièrement construit si la preuve de l'existence d'un préjudice découlant de l'irrégularité de cette construction n'était pas rapportée et retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve soumis à son examen, qu'une infiltration avait été constatée en 2010 mais que Mme X... avait fait installer un réseau d'évacuation des eaux pluviales et des eaux usées, qu'il résultait du rapport d'expertise judiciaire déposé en 2013 que la construction de Mme X... n'avait causé aucun préjudice à la copropriété et qu'aucun désordre n'était intervenu depuis, la cour d'appel a pu en déduire que l'existence d'un préjudice direct en relation avec la violation des règles d'urbanisme n'était pas démontrée ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la seconde branche du premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ;

Attendu que, pour rejeter la demande de dommages-intérêts, l'arrêt retient qu'aucun préjudice n'est prouvé ;

Qu'en statuant ainsi, tout en relevant qu'une infiltration provenant du bâtiment de Mme X... avait été constatée en 2010, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les texte et principe susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de la société Carol'Immo et du syndicat des copropriétaires, l'arrêt rendu le 11 avril 2016 par la cour d'appel de Cayenne ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 

Par albert.caston le 05/10/17

1) Empiètement et démolition; 2) présomption de responsabilité décennale : cause étrangère

 
Note  Pagès de Varenne, constr.-urb. 2017-9, p. 27.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 juin 2017
N° de pourvoi: 16-18.890

Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Monceau générale assurances, la société MMA IARD et M. A... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 28 mai 2015), que M. et Mme X... ont conclu avec la société Big habitat, assurée par la CIMA, aux droits de laquelle se trouve la société Monceau générale assurances, un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan ; que la société Big habitat a sous-traité le lot maçonnerie et gros oeuvre à M. A..., assuré par la compagnie Winterthur aux droits de laquelle se trouve la société MMA IARD ; qu'invoquant un empiétement de la construction sur leur propre terrain, M. et Mme Y... ont, après expertise, assigné en démolition M. et Mme X... qui ont appelé en garantie la société Big habitat, laquelle a appelé en garantie son assureur, M. A..., et l'assureur de ce dernier ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt d'ordonner la démolition du mur pignon et du muret édifiés sur la propriété de M. et Mme Y... ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la réalité de l'empiétement de la construction de M. et Mme X... sur la parcelle de M. et Mme Y... n'était pas contestée et était démontrée de manière certaine par le rapport d'expertise, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que la démolition portait une atteinte disproportionnée à leur droit à la vie privée et familiale, et qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a, abstraction faite d'un motif surabondant, déduit que la démolition de l'empiétement devait être ordonnée, a légalement justifié sa décision ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1792 du code civil ;
Attendu que, pour limiter aux trois-quarts des condamnations prononcées contre M. et Mme X... la garantie de la société Big habitat et de son assurance, l'arrêt retient que M. et Mme X... se sont conformés au contrat en recourant aux services d'un géomètre pour procéder au bornage de leur propriété et pour définir les limites séparatrices des fonds, avec cette circonstance malheureuse que ce géomètre a commis une erreur portant sur l'implantation des bornes délimitant les propriétés respectives des époux X... et des époux Y..., que, néanmoins, la société de construction avait, de son côté, l'obligation de s'assurer, non seulement de la qualité du terrain afin de prévoir les travaux indispensables à l'implantation de l'immeuble, mais également de la surface du terrain sur lequel devait être précisément édifié cet immeuble ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs inopérants pour caractériser l'existence d'une cause étrangère permettant d'exonérer partiellement le constructeur de la responsabilité de plein droit retenue contre lui sur le fondement de la responsabilité décennale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il limite la garantie de la société Big habitat aux trois quarts des condamnations prononcées contre M. et Mme X... et des conséquences des dites condamnations, l'arrêt rendu le 28 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;
Condamne la société Big habitat aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... contre M. et Mme Y... et condamne la société Big habitat à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ;

 

Par albert.caston le 05/10/17

Obligation de remise en état et principe de proportionnalité

 
Note Lebatteux, Loyers et coppté 2017-9, p. 37, sur cass. n° 16-16.677.
 

Par albert.caston le 15/09/17

Lotissement - cahier des charges - violation - démolition

 
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 7 septembre 2017
N° de pourvoi: 16-18.804

Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Odent et Poulet, avocat(s)

 


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 mars 2016), que huit colotis d'un lotissement, dont la gestion des parties communes a été confiée à l'association syndicale libre Parc de l'Enchanteresse, ont assigné le syndicat des copropriétaires Villa l'Enchanteresse (le syndicat) en démolition des ouvrages réalisés sur les parties communes du lotissement ;

Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'accueillir leur demande ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par une interprétation souveraine rendue nécessaire par l'ambiguïté du cahier des charges et du règlement de copropriété de la Villa l'Enchanteresse de 1948 et de son avenant de 1949, que les terrains, bordant le parc teinté en jaune sur le plan de situation annexé à ce document, faisaient l'objet de droits de propriété privatifs, que la propriété du sol de la villa de deux étages divisée en appartements était répartie entre les seuls copropriétaires de cet immeuble et que celle du parc était répartie entre ces copropriétaires et les propriétaires des terrains, que le règlement de copropriété ne s'appliquait qu'à la villa de deux étages divisée en appartements et que le cahier des charges du lotissement de 1951, qui n'avait pas modifié cette répartition des droits de propriété sur le sol, avait prévu que les parties communes seraient gérées par une association syndicale libre constituée entre tous les propriétaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a justement retenu que le parc était placé sous un régime d'indivision forcée et en a exactement déduit que le syndicat devait être condamné à supprimer les constructions qu'il avait édifiées afin de réserver son accès à ses seuls membres ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Villa l'Enchanteresse aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires Villa l'Enchanteresse et le condamne à payer à M. et Mme X..., M. et Mme Z..., M. et Mme A..., M. et Mme B...la somme globale de 3 000 euros ;

 

Par albert.caston le 03/08/17

 CCMI - obligation de démolition/reconstruction pour non-conformité
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 13 juillet 2017
N° de pourvoi: 16-11.968
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, SCP Piwnica et Molinié, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société Garonne études réalisations (la société GER) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X..., ès qualités de liquidateur de la société Alpha project France ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 14 octobre 2015), que M. et Mme Y... ont conclu avec la société GER un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans ; qu'aucune réception des travaux n'est intervenue ; qu'invoquant des désordres, M. et Mme Y... ont, après expertise, assigné la société GER en paiement ; que cette société a appelé en garantie le mandataire à la liquidation judiciaire de la société Alpha project France, la société MMA, son assureur, et son propre assureur, la société Aviva ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que la société GER fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en annulation du rapport d'expertise ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société Aviva n'avait jamais été appelée aux opérations d'expertise et que la lettre du 23 octobre 2009, par laquelle M. Z..., avocat de la société GER, avait transmis à l'expert le dire rédigé par M. A..., expert missionné par la société Aviva, ne faisait référence qu'à la société GER et non à la société Aviva, la cour d'appel a pu en déduire, sans dénaturer le dire du 26 octobre 2006, ni violer l'article 276, alinéa 3, du code de procédure civile, que c'était à bon droit que l'expert avait estimé ne pas avoir à répondre au dire de la société GER du 28 janvier 2009, considéré comme abandonné ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que la société GER fait grief à l'arrêt de dire que la construction litigieuse était insuffisamment ancrée et de condamner la société GER à indemniser le préjudice de M. et Mme Y... consistant dans le coût de la démolition et de la reconstruction ainsi que dans les frais exposés pour la taxe d'équipement, l'assurance multirisques habitation et les loyers réglés pour se loger ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la constatation faite par l'expert d'un ancrage à 0,70 mètre dans le sol n'était pas remise en cause par les indications de la société Techsol indiquant un ancrage voisin de 0,80 mètre sans plus de précision et que l'ouvrage réalisé sur un sol constitué jusqu'à 4 m de profondeur d'argile gonflante n'avait été ancré qu'à une profondeur de 0,70 mètre en dépit de sa situation dans une zone marécageuse, la cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que la société GER devait être condamnée au titre de la démolition-reconstruction de l'ouvrage ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société GER aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société GER et la condamne à payer à la société MMA IARD la somme de 3 000 euros et à M. Y... la somme de 3 000 euros ;
 

Par albert.caston le 18/07/17

 Voisinage - empiètement - démolition
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 6 juillet 2017
N° de pourvoi: 15-17.278
Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et Mme X...du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Julien et Coesnon ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 15 décembre 2014), que M. et Mme X... ont assigné M. et Mme Y..., propriétaires du fonds voisin ayant réalisé des travaux d'extension de leur construction et de surélévation du mur mitoyen par un chaînage dont ils soutenaient qu'ils n'étaient pas conformes au permis de construire, qu'ils empiétaient sur leur fonds et qu'un bris de toiture et un chéneau étaient appuyés sur le sommet du mur mitoyen, en démolition de ces ouvrages ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à retirer l'ensemble des ouvrages placés en tête ou élevés au dessus du mur mitoyen, alors, selon le moyen :

1°/ que tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; que les époux X... soutenaient dans leurs conclusions que l'emprise sur la mitoyenneté du bris de toiture de l'extension édifiée par les époux Y... les privait de leur droit d'exhaussement ; que les juges du fond ont constaté que « l'emprise sur la mitoyenneté est constituée par le chéneau et le bris en ardoise en partie » ; qu'en rejetant leur demande en retrait de cet ouvrage au motif, inopérant, que « M. et Mme X... ne sont pas privés, en raison de cette surélévation, de leur droit d'exhaussement qui leur est reconnu par l'article 660 du code civil leur permettant d'en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense et n'allèguent ni ne justifient un préjudice actuel en résultant », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 658 du code civil ;

2°/ que tout copropriétaire est en droit de faire exhausser le mur mitoyen ; que les juges du fond ont constaté que le chéneau et le bris en ardoise avaient été réalisés par les époux Y... en débord de la mitoyenneté par rapport à l'axe de celle-ci vers les consorts X... ; qu'en affirmant, pour rejeter la demande en retrait de cet ouvrage, que les époux X... n'étaient pas privé de leur droit d'exhaussement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légale de ses propres constatations dont il résultait que quand bien même les époux X... acquerraient la mitoyenneté de l'exhaussement réalisé par les époux Y..., à savoir le chaînage, ils ne pourraient pas pour autant exhausser eux-mêmes ce mur puisque le bris de toiture et le chéneau appuyés sur le faîte du mur mitoyen les en empêcheraient, et a violé l'article 658 du code civil ;

3°/ que si un copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ou faire bâtir contre celui-ci, il ne peut faire bâtir sur un mur mitoyen ; que les juges du fond ont constaté que « l'emprise sur la mitoyenneté est constituée par le chéneau et le bris en ardoise en partie, soit 20 mm sur une longueur de 1, 50 m, précisant que le bris de toiture dépasse la limite séparative de 20 mm au plus sur une longueur avoisinant le bon mètre cinquante soit une emprise de 0, 015 m ² ou 15 cm ² » ; qu'ils ont retenu que « la solution pour y remédier est de reprendre en partie le bris en ardoise le chéneau afin de le repousser de 20 mm correspondant au déport sur la limite de propriété » ; qu'en statuant ainsi, tandis que le chéneau et le bris de toiture ne constituant pas un exhaussement mais des ouvrages illicites bâtis sur le mur mitoyen, ils devaient être ramenés à l'aplomb extérieur du mur mitoyen du côté des époux Y... et non simplement ramenés à la ligne divisoire de propriété, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 657 et 658 du code civil ;

4°/ que la mitoyenneté est un droit de propriété indivis dont deux personnes jouissent en commun ; qu'en ordonnant le retrait du bris de toiture et du chéneau jusqu'à la ligne divisoire de propriété quand le droit de propriété des copropriétaires mitoyens s'exerce sur l'ensemble du mur et non sur la moitié du mur à l'aplomb de leur fonds, la cour d'appel a violé les articles 656, 657 et 658 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la construction de M. et Mme Y... était autoportante et ne prenait pas appui sur les murs, ce dont il se déduisait que le bris de toiture et le chéneau ne faisaient pas obstacle au droit d'exhaussement ouvert par l'article 660 du code civil aux copropriétaires du mur mitoyen et n'entraient pas dans les prévisions de l'article 658 du même code, la cour d'appel, qui a constaté que cette construction réalisait en surplomb un empiétement sur le fonds de M. et Mme X..., en a exactement déduit qu'il y avait lieu d'en ordonner le retrait jusqu'à la ligne divisoire de propriété située au milieu du mur mitoyen ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de mise en conformité de la construction avec le permis de construire ;

Mais attendu qu'ayant retenu que M. et Mme X... ne rapportaient pas la preuve d'une dépréciation de leur immeuble consécutive aux travaux de leurs voisins et que la différence de 8 mm existant entre le plan du permis de construire et sa réalisation effective était trop minime pour constituer une non-conformité de celle-ci par rapport à celui-là, la cour d'appel a pu, par motifs propres et adoptés, sans dénaturation et abstraction faite d'un motif surabondant, rejeter la demande de M. et Mme X... de mise en conformité de l'extension réalisée par M. et Mme Y... ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer à M. et Mme Y... la somme de 3 000 euros ;
 

Par albert.caston le 10/07/17

La Cour de cass. commente : droit de propriété - empiètement - démolition et proportionnalité

 
 
Propriété – Atteinte au droit de propriété – Construction empiétant sur l’héritage voisin – Empiètement négligeable – Portée
Viole l’article 545 du code civil la cour d’appel qui, pour rejeter la demande d’un propriétaire fondée sur un empiètement créé par des éléments de la toiture du propriétaire du fonds voisin, retient que cet empiètement n’est que de vingt centimètres, et n’est à l’origine d’aucun désordre ni sinistre et que sa rectification serait préjudiciable aux deux parties et disproportionnée. 
Astreinte (loi du 9 juillet 1991) – Liquidation – Juge en charge de la liquidation – Pouvoirs – Étendue – Détermination
Le juge tient de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution la seule mission de vérifier l’exécution d’une obligation de démolition, prononcée sur le fondement d’un empiètement, sans pouvoir modifier celle-ci ; dès lors, justifie légalement sa décision, la cour d’appel qui, saisie d’une demande de liquidation d’une astreinte prononcée par une décision irrévocable, constate la subsistance de points d’empiètement impliquant la liquidation de l’astreinte.
Propriété – Droit de propriété – Atteinte – Applications diverses – Construction empiétant sur le fonds voisin – Démolition – Étendue – Démolition partielle de la construction – Recherche nécessaire
Prive de base légale sa décision au regard des articles 544 et 545 du code civil une cour d’appel qui ordonne la démolition totale d’une construction empiétant sur un fonds sans rechercher, comme il le lui est demandé, si un rabotage du mur n’est pas de nature à mettre fin à l’empiètement constaté.
Trois arrêts rendus le 10 novembre 2016 par la troisième chambre civile, en formation plénière, réaffirment la jurisprudence traditionnelle de la Cour de cassation en matière de démolition d’ouvrages empiétant sur un fonds voisin et écartent la possibilité, pour les juges du fond, de n’ordonner la démolition qu’au terme d’un « contrôle de proportionnalité ».
La Cour de cassation rappelle ainsi que :
Viole l’article 545 du code civil la cour d’appel qui, pour rejeter la demande d’un propriétaire fondée sur un empiètement résultant d’éléments de toiture du propriétaire voisin, retient que cet empiètement n’est que de vingt centimètres, qu’il n’est à l’origine d’aucun désordre ni sinistre et que sa rectification serait préjudiciable aux deux parties et disproportionnée en l’absence de préjudice, de tels motifs étant inopérants (3e Civ., 10 novembre 2016, pourvoi n° 15-19.561, arrêt n° 1).
Est ainsi écartée, explicitement, toute possibilité, pour les juges du fond, d’effectuer un contrôle de proportionnalité en la matière.
Saisie d’une demande en démolition d’une construction empiétant sur un fonds, la cour d’appel doit, toutefois, rechercher, lorsque cela lui est demandé, si un rabotage n’est pas de nature à mettre fin à l’empiètement constaté (3e Civ., 10 novembre 2016, pourvoi n° 15-25.113, arrêt n° 3).
C’est implicitement que la Cour de cassation écarte ici la possibilité du contrôle de proportionnalité invoqué par le pourvoi, en ne prononçant pas la cassation sur ce moyen appelant à un revirement, mais sur celui qui se référait à l’application de la jurisprudence traditionnelle en matière de remise en état par une démolition partielle.
Enfin, le juge tient de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution la seule mission de vérifier l’exécution de l’obligation de démolition prononcée sur le fondement d’un empiètement, sans pouvoir modifier celle-ci ; dès lors, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, saisie d’une demande de liquidation d’une astreinte prononcée par une décision irrévocable, constate la subsistance de points d’empiètement impliquant la liquidation de l’astreinte (3e Civ., 10 novembre 2016, pourvoi n° 15-21.949, arrêt n° 2).
On sait que, sous l’influence grandissante de la jurisprudence européenne, la Cour de cassation est conduite à vérifier que l’application d’une norme interne ne porte pas, au regard des circonstances de l’espèce, une atteinte disproportionnée à un droit ou une liberté fondamentale ; en l’espèce, les pourvois n’invoquaient cependant ni la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ni la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme dans le sens du revirement sollicité et ne posaient la question du contrôle de proportionnalité que par référence aux dispositions de droit interne.
L’article 545 du code civil précité dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité » ; ce texte, qui a conservé sa rédaction originelle de 1804, reprend, avec quelques variantes rédactionnelles, l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.
Par ailleurs, aux termes de l’article 544 du même code, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
L’atteinte la plus grave qui puisse être portée à ce droit fondamental qu’est le droit de propriété est la dépossession, puisqu’elle consiste en sa négation. C’est pourquoi la protection du propriétaire contre tout empiètement fait l’objet d’une jurisprudence stricte, notamment au niveau de la sanction, jurisprudence fondée sur la rigueur même des textes et sur l’idée qu’aucune expropriation pour utilité privée n’est possible.
Ainsi la Cour de cassation retient-elle que tout propriétaire est en droit d’exiger la démolition de l’ouvrage empiétant sur sa propriété, si minime que soit l’empiètement (3e Civ., 20 mars 2002, pourvoi n° 00-16.015, Bull. 2002, III, n° 71 ; 3e Civ., 20 janvier 2009, pourvoi n° 07-21.758), peu important qu’il ait été commis de bonne foi (3e Civ., 29 février 1984, pourvoi n° 83-10.585, Bull. 1984, III, n° 57) ou qu’il ait été « nécessité par l’état des lieux » (3e Civ., 4 décembre 2001, pourvoi n° 99-21.583).
La défense du droit de propriété contre un empiètement ne saurait dégénérer en abus (3e Civ., 7 juin 1990, pourvoi n° 88-16.277, Bull. 1990, III, n° 140 ; 3e Civ., 7 novembre 1990, pourvoi n° 88-18.601, Bull. 1990, III, n° 226) et, dès lors que le propriétaire qui subit l’empiètement le demande, la démolition ou la remise en état doit être ordonnée (3e Civ., 18 mai 2005, pourvoi n° 03-19.322 ; 3e Civ., 26 novembre 1997, pourvoi n° 96-10.101).
Toutefois, la remise en état n’implique pas forcément la démolition intégrale du bâtiment litigieux : lorsque cela leur est demandé et qu’ils l’estiment possible, les juges du fond doivent ordonner le simple rétablissement de la construction dans ses limites, c’est-à-dire une démolition partielle (3e Civ., 26 novembre 1975, pourvoi n° 74-12.036, Bull. 1975, III, n° 350 ; 3e Civ., 4 juin 2013, pourvoi n° 12-15.640 et 3e Civ., 9 juillet 2014, pourvoi n° 13-15.483).
Mais si seule la démolition de l’immeuble entier peut permettre de mettre fin à l’empiètement, par exemple en cas d’empiètement en sous-sol par des tirants d’ancrage qui ne peuvent être retirés indépendamment de la construction, c’est cette mesure qui devra être ordonnée (3e Civ., 10 novembre 2009, pourvoi n° 08-17.526, Bull. 2009, III, n° 248).
Par ailleurs, bien que la propriété du sol emporte, selon l’article 552 du code civil, la propriété du dessus et du dessous, si bien que les servitudes de surplomb se trouvent traditionnellement prohibées comme toute servitude d’empiètement, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a considéré, par arrêt du 12 mars 2008 (3e Civ., 12 mars 2008, pourvoi n° 07-10.164, Bull. 2008, III, n° 47), qu’une servitude de surplomb pouvait s’acquérir par prescription trentenaire (en revanche, une servitude ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui au sol (3e Civ., 1er avril 2009, pourvoi n° 08-11.079, Bull. 2009, III, n° 77).
Cette jurisprudence ancienne et constante est réaffirmée malgré les critiques d’une partie de la doctrine, suivies parfois par des juridictions du fond, auxquelles les pourvois font écho.
Pour certains auteurs, la sanction de démolition systématique est excessive et induit parfois une disproportion entre le mal et son remède.
Une issue pourrait, selon eux, être trouvée en préservant les intérêts de chacun sans renier la protection du droit de propriété, en tenant compte, par exemple, de la superficie de l’empiètement et de celle du fonds empiété, du préjudice en résultant (indépendamment de l’atteinte intrinsèque au droit de propriété que constitue celui-ci) et de celui causé par la démolition de la construction litigieuse, de la bonne foi du constructeur ou de la mauvaise foi du propriétaire empiété lorsqu’il ne s’oppose pas en temps utile à celui-ci ou du moins de l’intention de nuire qui peut se déduire de son attitude.
Lorsque ces éléments sont réunis, la démolition de l’ouvrage constituerait pour certains un véritable abus de droit ; pour d’autres, un très faible empiètement constituerait un inconvénient ordinaire de voisinage, que chaque propriétaire devrait supporter, comme c’est le cas dans le droit civil allemand, selon lequel, lorsque le débordement n’est pas intentionnel ni le résultat d’une négligence grossière, le voisin doit le tolérer à moins de s’y être opposé immédiatement et doit alors être indemnisé.
Si, en réalité, la situation actuelle aboutit parfois à ce que la démolition n’ait pas lieu, et ce au prix d’arrangements extrajudiciaires (le propriétaire du sol subissant l’empiètement obtenant, par exemple, du constructeur une indemnité considérable, en le menaçant de destruction), il faut envisager, outre la question des critères d’un empiètement non sanctionné de démolition, ce que seraient les conséquences de l’absence de démolition de la construction « empiétante ».
Le maintien de la jurisprudence distinguant nettement le régime de l’empiètement et le régime de la propriété par accession en application de l’article 555 du code civil devrait, selon l’avis général de la doctrine, être préservé, ce qui n’est pas sans poser diverses questions.
Pour régler le sort de la partie de construction qui empiète, faudrait-il admettre que la victime de l’empiètement devienne propriétaire de la partie de l’immeuble qui envahit son terrain, la propriété du sol emportant celle du dessus ? Solution dont le caractère peu réaliste est souligné.
Faudrait-il opter pour une accession « horizontale », au bénéfice du propriétaire de la construction plutôt que du propriétaire du sol ? Cela aurait des incidences sur les limites de propriété et le cadastre.
L’avant-projet de loi portant réforme du livre II du code civil relatif aux biens, élaboré par un groupe de travail constitué par l’Association Henri Capitant des amis de la culture juridique française, remis le 31 octobre 2008 à la direction des affaires civiles et du sceau, proposait la création d’un article 539 du code civil disposant que :
« Le propriétaire victime d’un empiètement non intentionnel sur son fonds ne peut, si celui-ci est inférieur à 0,3 m, en exiger la suppression que dans le délai de deux ans de la connaissance de celui-ci sans pouvoir agir plus de dix ans après l’achèvement des travaux.
Dans le délai de l’article 2224 [cinq ans], commençant à courir à l’expiration de l’action en démolition, le juge peut, à la demande de l’un des propriétaires, transférer la partie du fonds objet de l’empiètement à son bénéficiaire, moyennant une indemnité tenant compte de la valeur du fonds occupé, de la plus-value réalisée grâce à l’empiètement et du préjudice qu’il a causé. »
Ce projet, dont la solution équilibrée a été approuvée, a toutefois fait l’objet de diverses objections mettant en évidence que toute solution comporte une part d’arbitraire.
Faudrait-il envisager, dans certains cas, la possibilité d’acquisition de la mitoyenneté ? Cela impliquerait que la Cour de cassation revienne sur sa jurisprudence selon laquelle un empiètement fait obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté.
Ces débats démontrent l’ampleur des implications qu’aurait l’instauration d’un contrôle de proportionnalité en matière de démolition pour empiètement et les incertitudes qui en découleraient, dans un contexte où la critique de la jurisprudence actuelle ne vise pas la plus grande majorité des cas d’empiètement soumis aux juges, mais seulement les empiètements d’infime ampleur.
Si la sanction de démolition paraît parfois excessive, voire inéquitable, les normes européennes pertinentes pour justifier un contrôle de proportionnalité sur ce sujet ne sont pas clairement identifiables et, comme il a été dit plus haut, la Cour européenne ne s’est jamais prononcée.
Au regard de l’article 1er, alinéa 1, du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales qui énonce que : « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international », on peut relever qu’originellement, c’est le propriétaire du fonds subissant le débordement qui subit une atteinte, voire une privation de son droit de propriété sur la fraction de terrain concernée. L’auteur de l’empiètement, quant à lui, ne justifie que de son intérêt particulier et non d’une quelconque utilité publique ou d’un intérêt général. Si l’empiètement était sanctionné par une indemnisation et non par une démolition, celle-ci ne serait pas « préalable » et les conditions ne sont pas en l’état « prévues par la loi ».
Quant à la référence à l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, qui ne protège le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile contre l’ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi, elle reste incertaine dans un tel contexte.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, de l’avis même de ceux qui appellent son inflexion, a le mérite d’assurer la sécurité juridique et d’éviter toute validation, même indirecte, de l’empiètement ou d’une quelconque expropriation pour cause d’utilité privée, ne reflétant en cela que la rigueur des textes.
Des auteurs soutiennent que c’est au législateur qu’il appartient, comme en Allemagne, en Suisse, en Italie et en Autriche, non seulement d’apprécier l’opportunité même d’un assouplissement des textes, ce qui reste l’objet de débats, mais aussi d’en organiser, le cas échéant, les modalités et les conséquences juridiques. Le Conseil constitutionnel, qui ne s’est jamais prononcé en matière d’empiètement, rappelle ainsi régulièrement « qu’il appartient au législateur, compétent en application de l’article 34 de la Constitution pour fixer les principes fondamentaux de la propriété et des droits réels, de définir les modalités selon lesquelles les droits des propriétaires de fonds voisins doivent être conciliés » (Cons. const., 10 novembre 2011, décision n° 2011-193 QPC, Mme Jeannette R., épouse D., considérant 4).
 
Par albert.caston le 01/07/17

 Urbanisme - principe de proportionnalité et obligation de démolir
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 22 juin 2017
N° de pourvoi: 14-27.053
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Spinosi et Sureau, avocat(s)

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le second moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 27 juin 2014), que M. et Mme X...sont propriétaires d'une parcelle voisine de celle de M. et Mme Y..., sur laquelle ceux-ci ont fait édifier une construction ; qu'après annulation du permis de construire par la juridiction administrative pour excès de pouvoir, M. et Mme X... les ont assignés en réparation du préjudice et en démolition du mur de clôture Sud et Ouest, ainsi que du mur triangle Est ;

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en démolition ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que l'édification par M. et Mme Y... des murs litigieux n'avait causé à M. et Mme X... aucun préjudice, du fait de la violation minime du plan d'occupation des sols qu'elle réalisait, la cour d'appel, abstraction faite de motifs surabondants, a pu, sans contradiction, retenir qu'il n'y avait pas lieu d'en ordonner la démolition ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen unique du pourvoi principal et sur le premier moyen du pourvoi incident qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;